| Plan: | Milhezerweg 75, Suezlaan 9, Kwadestaartweg 17, Deurne |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0762.BPW201903-C001 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling
Voorliggend wijzigingsplan is opgesteld om de ruimtelijke ontwikkelingen op drie locaties mogelijk te maken. De ruimtelijke ontwikkelingen worden op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 3.7.6 van het vigerend bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied' (vastgesteld, 19 december 2017) mogelijk gemaakt. Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:
Milhezerweg 75
Het herbestemmen van de (voormalige) agrarische bedrijfswoning als burgerwoning met behoud van bijgebouwen.
Suezlaan 9
Het herbestemmen van de (voormalige) agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en het hergebruiken van 417 m² bestaande bijgebouwen ten behoeve van een klein ambachtelijk bedrijf in timmerwerken.
Kwadestaartweg 17
Het herbestemmen van de (voormalige) agrarische bedrijfswoning als burgerwoning en het hergebruiken van 420 m² bestaande bijgebouwen ten behoeve van een klein ambachtelijk bedrijf in webinkoop, -verkoop en bewerken van manden als kleinschalig ambachtelijk bedrijf.
1.2 Plangebied
Het plangebied bestaat uit drie individuele locaties in het buitengebied van de gemeente Deurne. Zie onderstaande afbeelding met de ligging van de locaties.
Situering planlocaties
1.3 Aanpak
Voor elk van de drie deellocaties van dit wijzigingsplan is door de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing opgesteld, inclusief de bijbehorende onderzoeken. De ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. In voorliggende toelichting is een beknopte samenvatting van de beoogde ontwikkelingen opgenomen.
1.4 Vigerend bestemmingsplan
De vigerende situatie van de verschillende deellocaties is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied' (vastgesteld, 19 december 2017). In de beschrijving van ieder individueel planonderdeel is in de betreffende ruimtelijke onderbouwing beschreven op welke wijze de planlocatie in het vigerend bestemmingsplan is bestemd.
1.5 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beknopte samenvatting van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op de juridische aspecten van de plannen en licht (onderdelen uit) de planregels toe.
Hoofdstuk 2 Planonderdelen
Voor het buitengebied van de gemeente Deurne zijn door initiatiefnemers bij de gemeente drie voorstellen ingediend voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn afzonderlijk getoetst aan de relevante wet- en regelgeving. Voor de afzonderlijke ontwikkelingen zijn ruimtelijke onderbouwingen opgesteld die onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan. De ruimtelijke onderbouwingen zijn als bijlage bij de toelichting opgenomen. De bijbehorende onderzoeken zijn hierbij ook toegevoegd. Het betreft navolgende drie locaties, allen te Deurne:
- 1. Milhezerweg 75, zie Bijlage 1;
- 2. Suezlaan 9, zie Bijlage 2;
- 3. Kwadestaartweg 17, zie Bijlage 3.
2.1 Milhezerweg 75
Op de locatie Milhezerweg 75 wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie hergebruikt als woonlocatie. De woning en bijgebouwen liggen binnen de nieuwe woonbestemming van 2.648 m2. Conform de gemeentelijke uitgangspunten bij het wijzigen van de bestemming van 'Agrarisch' naar 'Wonen', zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7.6 van het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied', is de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen 275 m2:
- 200 m2 voor een woning op basis van de reguliere toegestane oppervlakte aan bijgebouwen per woning bij bestemmingswijziging naar wonen;
- 75 m2 op basis van de surplusregeling: behoud van 25% van het oppervlak van de overtollige bebouwing (299 m2 x 25%).
2.2 Suezlaan 9
Op de locatie Suezlaan 9 wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie hergebruikt als kleinschalige woon-werk locatie. De woning en bijgebouwen liggen binnen de nieuwe woonbestemming van 1.172 m2 met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid aan huis. De reeds aanwezige bedrijfswoning wordt hierbij herbestemd als burgerwoning. Voor de 417 m2 aan reeds aanwezige vrijstaande bijgebouwen geldt dat deze behouden blijven. Dit is conform de gemeentelijke uitgangspunten bij het wijzigen van de bestemming van 'Agrarisch' naar 'Wonen', zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7.6 van het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied', ten behoeve van het gebruik als reguliere bijgebouwen en gedeeltelijk als opslag en kleine werkplaats voor voorbereidende werkzaamheden voor timmerklussen op locaties van derden.
2.3 Kwadestaartweg 17
Op de locatie Kwadestaartweg 17 wordt de voormalige agrarische bedrijfslocatie hergebruikt als kleinschalige woon-werk locatie. De woning en bijgebouw liggen binnen de nieuwe woonbestemming van 1.797 m2 met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid aan huis. De reeds aanwezige bedrijfswoning wordt hierbij herbestemd als burgerwoning. Voor de 420 m2 aan reeds aanwezige vrijstaande bijgebouwen geldt dat deze behouden blijven. Dit is conform de gemeentelijke uitgangspunten bij het wijzigen van de bestemming van 'Agrarisch' naar 'Wonen', zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7.6 van het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied', ten behoeve van het gebruik als reguliere bijgebouwen en gedeeltelijk als opslag en kleine werkplaats voor het persoonlijk maken van manden.
Hoofdstuk 3 Juridische aspecten
3.1 Algemeen
Een bestemmingsplan is een planologische regeling die zowel de burger als de overheid rechtstreeks bindt. De regels en verbeelding dienen als één geheel te worden beschouwd en kunnen niet los van elkaar worden gezien.
De toelichting op de regels en verbeelding is niet juridisch bindend, maar biedt wel inzicht in de belangenafweging die tot de aanwijzing van bestemmingen heeft geleid en kan bovendien dienst doen bij planinterpretatie.
Om inzicht te geven in de juridische opzet zijn hierna de systematiek en de opbouw van het bestemmingsplan toegelicht.
3.1.1 Vergelijkbare bestemmingsplannen
SVBP 2012 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers - strikt juridisch gezien - geen deel uit van het bestemmingsplan.
De verbeelding van het bestemmingsplan bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat de standaarden geen betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan.
3.1.2 Bestemmingen
Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken.
Dit bestemmingsplan bevat ook dubbelbestemmingen. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.
Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.
3.1.3 Verbeelding
De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden in het buitengebied. Daartoe zijn op de verbeelding bestemmingsvlakken en aanduidingen opgenomen. Aan de ondergrondgegevens op de verbeelding, zoals ingetekende gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergrondgegevens hebben dus uitsluitend een illustratief karakter. Deze gegevens zijn een hulpmiddel voor het bepalen van bestemmingsvlakken en bouwvlakken.
3.2 Opbouw regels
De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt:
- betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
- de gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
- algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
- overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).
Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- nadere eisen;
- afwijken van de bouwregels;
- specifieke gebruiksregels;
- afwijken van de gebruiksregels (niet van toepassing in dit plan);
- omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of
- van werkzaamheden;
- wijzigingsbevoegdheid (niet van toepassing op dit plan).
Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure.
De planregels zijn gebaseerd op het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied'.
3.3 Bestemmingen
3.3.1 Locatie Milhezerweg 75
Met de bestemming 'Wonen' wordt geregeld dat het gebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan. Ter plaatse van deze bestemming mag de bebouwde oppervlakte van bijgebouwen niet meer bedragen dan 275 m2. Hiervoor is een maatvoering opgenomen op de verbeelding.
De overige gronden binnen het plangebied behouden de bestemming agrarisch. Er is geen agrarisch bouwvlak opgenomen. Binnen deze bestemming is tevens een wetgevingszone opgenomen om de landschappelijke inpassing en de noodzakelijke kwaliteitsverbeterende maatregelen te borgen.
De regeling ter bescherming van archeologische verwachtingswaarden is overgenomen uit de regeling van het bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied'. De bescherming is in de vorm van een dubbelbestemming opgenomen. Een dubbelbestemming werkt primair ten opzichte van de onderliggende enkelbestemming.
Ter bescherming van de gas- en brandstofleidingen is de dubbelbestemming Leiding overgenomen. Voor deze leidingen is ook de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone – leiding' overgenomen.
3.3.2 Locatie Suezlaan 9
Met de bestemming 'Wonen' wordt geregeld dat het gebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan. Ter plaatse van deze bestemming mag de bebouwde oppervlakte van bijgebouwen niet meer bedragen dan 417 m2. Hiervoor is een maatvoering opgenomen op de verbeelding. Daarnaast is een specifieke aanduiding opgenomen om bedrijf aan huis mogelijk te maken. In het kader van een goed woon- en leefklimaat is op de bijgebouwen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - geurgevoelig object' opgenomen.
De overige gronden binnen het plangebied behouden de agrarische bestemming. Er is geen agrarisch bouwvlak opgenomen. Binnen deze bestemming is tevens een wetgevingszone opgenomen om de landschappelijke inpassing en de noodzakelijke kwaliteitsverbeterende maatregelen te borgen.
3.3.3 Locatie Kwadestaartweg 17
Met de bestemming 'Wonen' wordt geregeld dat het gebruik van de voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan. Ter plaatse van deze bestemming mag de bebouwde oppervlakte van bijgebouwen niet meer bedragen dan 420 m2. Hiervoor is een maatvoering opgenomen op de verbeelding. Daarnaast is een specifieke aanduiding opgenomen om bedrijf aan huis mogelijk te maken. Om de naastgelegen veehouderij niet te belemmeren is op een gedeelte van de woonbestemming de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - geurgevoelig object' opgenomen.
De overige gronden binnen het plangebied behouden de bestemming agrarisch. Er is geen agrarisch bouwvlak opgenomen. Binnen deze bestemming is tevens een wetgevingszone opgenomen om de landschappelijke inpassing en de noodzakelijke kwaliteitsverbeterende maatregelen te borgen.
3.4 Algemene regels
De algemene regels zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan 'Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied'.
De algemene gebruiksregels zijn aangevuld met het hernieuwde parkeerbeleid van de gemeente Deurne, dat is vastgesteld op 12 november 2019.
3.5 Overgangs- en slotregel
De overgangs- en slotregel zijn conform het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP).
Hoofdstuk 4 Procedure
4.1 Vooroverleg
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Daarom is het concept wijzigingsplan toegezonden aan de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. Het waterschap heeft een aantal opmerkingen geplaatst bij het wijzigingsplan. Deze opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in het wijzigingsplan. Daarmee is het provinciaal en waterschapsbelang geborgd in de plannen.
4.2 Ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpwijzigingsplan zal op grond van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht gedurende een periode van zes weken ter inzage liggen, waarin eenieder een zienswijze naar voren kan brengen. De eventueel ingediende zienswijzen zullen worden samengevat, beoordeeld en voorzien van een gemeentelijke reactie in de 'nota van zienswijzen', alvorens het college van Burgemeester en Wethouders een besluit zal nemen over de vaststelling van het wijzigingsplan.