Planteksten

HOOFDSTUK 1 Aanleiding

1.1 Inleiding

Door de eigenaren van de locatie Rithsestraat 285 te Breda is verzocht de agrarische bestemming van de voormalige bedrijfswoning en bijgebouwen op de locatie Rithsestraat 285 te Breda te wijzigen in de bestemming 'Wonen' en aan de op het perceel staande Vlaamse schuur, als gemeentelijk monument, een extra woonbestemming toe te kennen. Wijziging van het bestemmingsplan is verzocht omdat deze (ook monumentale) bedrijfswoning niet langer in gebruik is voor een agrarisch bedrijf. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn ter plaatse al langere tijd geleden beëindigd. Het voormalige bedrijf beschikt ter plaatse nog over de kavel waarop de woning met bijgebouwen staan waaronder een oude ligboxenstal en een monumentale Vlaamse schuur en ligt in een gebied waarin al meerdere burgerwoningen zijn gelegen. De bedrijfslocatie is, met name vanwege de beperkte omvang en het feit dat op de locatie een tweetal monumentale panden staan, niet meer in de agrarische sector te verkopen. Bovendien vragen de beide monumentale panden veel onderhoud en om het behoud naar de toekomst toe te kunnen blijven garanderen is de eigendom inmiddels gesplitst om zo de kosten te kunnen verdelen over meerdere eigenaren, Hiertoe is het wel noodzakelijk dat op de Vlaamse schuur een woonbestemming wordt gelegd om dit ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Een wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming en een extra woonbestemming voor de schuur ligt dan ook in de reden.

1.2 Bestaande toestand

Op de betreffende locatie is jarenlang een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse zijn al langere tijd beëindigd. De eigenaren willen de bestemming van de in hun eigendom zijnde voormalige bedrijfswoning omzetten naar een woonbestemming en in de oude Vlaamse schuur een extra woning realiseren.Op de bijbehorende gronden bevinden zich een bedrijfswoning en een vlaamse schuur(beide met monumentenstatus) en nog een aantal voormalig bedrijfsgebouwen.

figuur: luchtfoto locatie (bron luchtfoto gemeente Breda)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid 2013’, zoals dit is vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2014 en gewijzigd vastgesteld bij besluit van 5 november 2015 en 3 maart 2016 en deels onherroepelijk geworden bij uitspraak van 1 februari 2017 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en inmiddels gerepareerd bij besluit van de raad van 13 juli 2017 en geheel onherroepelijk is geworden bij uitspraak van 12 juni 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State;.

In dit bestemmingsplan heeft de locatie een bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' met "de functieaanduiding 'bouwvlak'en 'specifieke vorm van agrarisch - veehouderij' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radar'.

uittreksel bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 (bron ruimtelijke plannen)

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het bestemmingsplan

2.1 Huidige situatie

Op de locatie Rithsestraat 285 is thans een bedrijfswoning met een aantal voormalige bedrijfsgebouwen aanwezig. De bedrijfswoning en de op het perceel staande Vlaamse schuur hebben monumentenstatus (resp. rijks- en gemeentelijk monument). Deze bedrijfswoning behoorde tot een agrarisch bedrijf dat is beëindigd. De locatie heeft in het bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 nog een agrarische bestemming. De woning met ondergrond en opstallen is echter, zoals hiervoor reeds aangegeven, niet meer voor agrarische doeleinden in gebruik. De Vlaamse schuur is inmiddels verkocht aan een derde die deze als gemeentelijk monument wil transformeren naar een woonbestemming.

foto boven Voormalige bedrijfswoning foto onder Vlaamse schuur

2.2 Toekomstige situatie

In de bedrijfswoning zal na verkoop een nieuwe eigenaar zijn woonverblijf hebben. De de vlaamse schuur op de locatie is inmiddels verkocht en zal door de nieuwe eiegenaar verbpouwd gaan worden tot woning. De overige voormalige bedrijfsgebouwen, waarvan een gedeelte zal moeten worden gesloopt, zal bij de bestaande woning blijven en zullen als bijgebouw gebruikt gaan worden voor de woonbestemming. Om dit juridisch mogelijk te maken zal via dit wijzigingsplan de agrarische bestemming van de voormlaige bedrijfswoning moeten worden omgezet naar een woonbestemming en zal aan de vlaamse schuur een woonbestemming met een bouwvlak toegekend moeten worden.

HOOFDSTUK 3 Regelgeving

3.1 Inleiding

Van kracht is het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuid 2013'

De gronden en opstallen op de locatie zijn in het bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' en de dubbelbestemming ‘Waarden – Archeologie ’ en met de aanduidingen ‘bouwvlak’ , 'vrijwaringszone - radar' en ‘specifieke vorm van agrarisch - veehouderij’. Op grond van het bepaalde in artikel 4, lid 4.7 onder b van dit bestemmingsplan zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen, mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda, ten behoeve van het deels wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' met de aanduiding 'bouwvlak' in de bestemming 'Wonen' onder de volgende voorwaarden:

1. de agrarische ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen bedrijven niet worden beperkt;

2. aan cultuurhistorische, landschappelijke en natuurlijke waarden en milieuhygiënische en water- en bodemhuishoudkundige aspecten geen onevenredige schade wordt toegebracht ;

3. de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, niet zijnde cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, voor het merendeel worden gesloopt, en deze sloop afdoende is verzekerd, waarbij maximaal 500 m² mag worden gehandhaafd als bijgebouw alsmede overtollige verharding wordt verwijderd;

4. Het aantal woningen niet mag toenemen tenzij in de planregels voor de bestemming 'Wonen' anders is bepaald.

 
In artikel 18 (bestemming 'Wonen' ) lid 18.3 onder a heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid gekregen de splitsing van een woning of de verbouw van een bijgebouw tot extra woning mogelijk te maken mits wordt voldaan aan de Landschapsinvesteringsregeling Breda en:

1. dat alleen mogelijk is voor bebouwing die is aangewezen als rijks- of gemeentelijk monument dan wel is aangewezen als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;

2. maximaal twee woningen mogen ontstaan;

3. splitsing mag niet leiden tot vergroting van de bebouwing;

4. cultuurhistorische karakter behouden dient te blijven dan wel dient te worden hersteld;

5. sprake is van een aanvaardbaar woonmilieu met dien verstande dat de splitsing niet binnen hindercirkels van een aangrenzend bedrijf mag plaatsvinden;

6. bestaande agrarische bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;

7. bebouwing die reeds op basis van een soortgelijke regeling is gesplitst niet nogmaals op basis van deze afwijkingsbevoegdheid mag worden gesplitst en/of verbouwd ten behoeve van een extra woning.

3.2 Onderzoek

Het verzoek is getoetst aan de voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en hierbij is het

volgende geconcludeerd.

Omzetten bestemming voormalige bedrijfswoning:

Toepassing Landschapsinvesteringsregeling Breda

In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd.

De bestemmingswijziging wordt beschouwd als een ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing en eventueel sloop van overtollige voormalige bedrijfsgebouwen. Kwaliteitsverbetering dient het uitgangspunt te zijn. De omvang van de landschappelijke inpassing wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: 2 x de afmeting van de langste zijde van het nieuwe bouwvlak + 1 x de afmeting van de kortste zijde, waarbij de uitkomst wordt vermenigvuldigd met 4. Concreet betekent dit voor de onderhavige ontwikkeling dat de landschappelijke inpassing zo’n 946 m² dient te bedragen.

Op de onderhavige locatie is rondom het perceel, in overleg en samenwerking met Brabants landschap, een houtwal aangelegd welke qua opzet plantenkeuze (inheems) en mix voldoet aan het gestelde in de Landschapsinvesteringsregeling Breda.Deze houtwal is echter nog op geen enkele manier beschermd. Nu de regeling het toestaat om bestaande beplanting mee te nemen in de kwaliteitsverbetering van het landschap is in overleg met de eigenaren besloten de betreffende houtwal als zodanig aan te merken en deze in het plan met een natuurbestemming te beschermen tegen aantasting en zo behoud te garanderen.

De oppervlakte van de houtwal is ruimschoots (ruim 1000 m2) voldoende om te kunnen voldoen aan de landschapsinvesteringsregeling.

Daarnaast zal in het kader van de kwaliteitsverbetering op het perceel een oude ligboxenstal en oude schuur (samen groot 1200 m2) worden gesloopt.

De uitvoering en de instandhouding van de landschappelijke inpassing is in het wijzigingsplan via toekenning van een natuurbestemming en een kwalitatieve verplichting in de regels geborgd.

Voorwaarden waaronder bestemmingswijziging verder kan worden toegestaan

Ad 1. In de omgeving van de onderhavige woning zijn voor het merendeel woningen aanwezig. Het dichtstbijzijnde bedrijf zit op ruim 120 meter en dit bedrijf, niet zijnde een veehouderij zal op wat voor manier ook, mede vanwege de afstand, geen belemmeringen van een wijziging naar de woonbestemming ondervinden mede ook gelet op het feit dat het om een bestaande woning betreft. Ook de omzetting van de Vlaamse schuur naar wonen zal, gezien de afstand, geen belemmeringen geven voor dit bedrijf.

Ad 2. Door de bestemmingswijziging zal ter plaatse weinig tot niets wijzigen in de situatie en zal er dus ook geen sprake zijn van aantasting van waarden door deze wijziging. Met de landschappelijke inpassing en het verkleinen van het bouwvlak tot maximaal 5000 m2 (i.p.v. 1,5 ha voor agrarisch gebruik) en de sloop van overtollige bedrijfsgebouwen, zullen de waarden in het gebied zelfs gaan toenemen.

Ad 3. De bijbehorende bijgebouwen, m.u.v. de Vlaamse schuur welke verbouwd gaat worden tot woning, zijn aanzienlijk groter dan op grond van het Landschapsinvesteringsregeling Breda behouden mag blijven (max 500 m2). De wijziging van de bestemming zal dan ook gepaard moeten gaan met verplichte sloop van een gedeelte van deze bijgebouwen. Afgesproken is dat een oude ligboxenstal en agrarisch loods (samen groot 1200 m2) zullen worden gesloopt zodat ten behoeve van de voormalige bedrijfswoning ruim 250 m2 zal resteren.

Geconcludeerd kan worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid 2013’ voor het omzetten van de agrarische bestemming in een woonbestemming. De aanvaardbaarheid van de wijziging van de bestemming mag daarmee in beginsel als een gegeven worden beschouwd.

Toestaan extra woning in Vlaamse schuur.

Toepassing Landschapsinvesteringsregeling Breda

In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling Breda valt deze ruimtelijke ontwikkeling formeel in categorie 2 en dient een landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd.

De bestemmingswijziging wordt beschouwd als een ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Kwaliteitsverbetering dient het uitgangspunt te zijn. De omvang van de landschappelijke inpassing wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: 2 x de afmeting van de langste zijde van het nieuwe bouwvlak () + 1 x de afmeting van de kortste zijde , waarbij de uitkomst wordt vermenigvuldigd met 4. Deze landschappelijke inpassing is meegenomen in de berekening welke hiervoor is weergegeven onder het kopje 'Toepassing landschapsinvesteringsregeling Breda'. Kortheidshalve wordt hier naar verwezen.

Voorwaarden waaronder bestemmingswijziging verder kan worden toegestaan:

Ad 1: De te verbouwen schuur heeft de gemeentelijke monumentenstatus, is als zodanig opgenomen in de bijlage bij de regels en hierdoor wordt voldaan aan deze voorwaarde .

Ad 2: Met de verbouw van de schuur tot een woning zal het aantal woningen op het perceel niet meer worden dan 2.

Ad 3: Deze voorwaarde wordt getoetst op het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het verbouwen van de schuur tot woning. Indien deze voorwaarde niet wordt nageleefd levert dit strijd met het bestemmingsplan op.

Ad 4: Ook dit zal worden getoetst bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

Ad 5: In de omgeving van de onderhavige woning zijn voor het merendeel woningen aanwezig. Het dichtstbijzijnde bedrijf zit op ruim 120 meter en dit bedrijf, niet zijnde een veehouderij zal op wat voor manier ook, mede vanwege de afstand, belemmeringen van een wijziging naar de woonbestemming ondervinden. Ook de omzetting van de Vlaamse schuur naar wonen zal geen belemmeringen geven voor dit bedrijf.

Ad 6: Zie onder 5.

Ad 7: De aanwezige bebouwing is nog niet gebruikt met toepassing van deze splitsingsregeling en het verzoek voldoet hier dus aan.

Geconcludeerd kan worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zuid 2013’ voor het verbouwen van een bijgebouw tot extra woning. De aanvaardbaarheid van de wijziging van de bestemming mag daarmee in beginsel als een gegeven worden beschouwd.

3.3 Conclusie

Geconcludeerd mag worden dat het verzoek voldoet aan de voorwaarden uit het

bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013 tot wijziging van de bestemming en dat aan het verzoek dan ook medewerking kan worden gegeven.

3.4 Planbeschrijving

Voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, toelichting en planregels.

De verbeelding volstaat met het aangeven van de nieuwe bestemming ‘Wonen’ met een bestemmingsvlak en bouwvlakken. De planregels betreffen de regels welke behoren bij het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Zuid 2013.