TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22q Wieringen Zuid

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De aanleiding voor het opstellen van dit TAM-omgevingsplan betreft het grotendeels braakliggende terrein met de bestemming bedrijf, te ontwikkelen tot een groen en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. Het terrein bevindt zich tussen de Wieringenstraat, de Urkstraat en de Tilburgseweg. Deze ontwikkeling heeft de naam 'Wieringen Zuid' en bestaat uit de realisatie van 55 grondgebonden woningen in diverse typologieën.

Het realiseren van de woningen is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het omgevingsplan van rechtswege. Door middel van voorliggend TAM-omgevingsplan zal de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het oosten van de gemeente Breda. Het plangebied staat kadastraal bekend als Ginneken, sectie N met de perceelnummers 4221,4331, 3000, 3045, 3703 en 3968. De perceelnummers 3045 en 3968 liggen aan de Moleneindstraat. De overige perceelnummers liggen ingeklemd tussen de Tilburgseweg 207-bis (zuidzijde), Urkstraat (westzijde), Wieringenstraat (noordzijde) en de achtererven van de Moleneindstraat (oostzijde). De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 10.197m2.

Ligging plangebied in Breda

Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Het omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Iedere gemeente heeft onder de Omgevingswet één omgevingsplan voor het hele grondgebied met de regels voor de activiteiten voor de leefomgeving gekregen. Dit omgevingsplan van rechtswege bestaat uit alle bestaande ruimtelijke plannen, bepaalde gemeentelijke verordeningen en de bruidsschatsregels.

Op basis van het omgevingsplan van rechtswege gelden voor het plangebied het bestemmingsplan

'Driesprong', onherroepelijk 16 juli 2014, het bestemmingsplan ' "Parapluplan Hospita en Parkeren 2022", vastgesteld op 22 december 2022.

Voor de kadastrale percelen 3045 en 3968 en 4221 aan de Moleneindstraat geldt tevens het bestemmingsplan "Moleneind West- Stadstuinen vastgesteld op 17 december 2024.

Daarnaast zijn de ontwerp bestemmingsplannen "Parapluplan Water en Groen", (ontwerp 8 december 2023) en "Parapluplan Erfgoed 2023" (ontwerp 24 december 2023) voor het plangebied van toepassing.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Driesprong

Op basis van dit bestemmingsplan geldt voor de planlocatie de enkelbestemming 'Bedrijf' met een bouwvlak. Op deze gronden zijn bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.2 toegestaan. Bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak met een maximaal bebouwingspercentage van 60 procent en een maximale bouwhoogte van 7 meter.

Daarnaast geldt voor het hele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Deze dubbelbestemming geldt voor de gebieden die conform de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente zijn gekenmerkt als gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. In principe zijn bodemingrepen op deze gronden niet toegestaan. Voor ingrependieper dan 0,30 meter onder het maaiveld en een omvang van 100 m² of meer, is een aanlegvergunning verplicht en moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Indien uit het onderzoek blijkt dat geen sprake (meer) is van archeologische waarden of voldoende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden te beschermen, dan is geen aanlegvergunning nodig.

Parapluplan Hospita en parkeren 2022

Dit paraplu bestemmingsplan regelt twee onderwerpen. Het eerste onderwerp betreft de zogenoemde

hospitaregeling. Deze regeling ziet op het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledig eigenaar van de woning of door de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont.

Het tweede onderwerp is de verankering van de 'Nota Parkeernomen Breda 2021' die op 29 april 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad.

Parapluplan Erfgoed 2023

Dit plan is een zogenoemd parapluplan, dat de meeste geldende bestemmingsplannen niet vervangt, maar aanvult. De enige uitzondering is het bestemmingsplan “Herziening beschermd stadsgezicht” uit 2017, dat na vaststelling van dit parapluplan komt te vervallen.

Parapluplan Water en Groen

Het parapluplan zorgt voor aanvulling van andere bestemmingsplannen met regels over water en groen (waaronder klimaatadaptatie).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de voorgenomen ontwikkeling en in hoofdstuk 3 de huidige situatie beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het planvoornemen getoetst aan het beleid op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op relevante omgevingsaspecten in het kader van de fysieke leefomgeving. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan de orde en in hoofdstuk 7 de belangenafweging en conclusie.

Hoofdstuk 2 Voorgenomen ontwikkeling

Het plangebied betreft een voormalig bedrijfsterrein tussen de Wieringenstraat, Urkstraat, Moleneindstraat en de Tilburgseweg. Dit terrein is grotendeels braakliggend en kent momenteel een verwaarloosde, weinig aantrekkelijke uitstraling. De herontwikkeling naar een groen en hoogwaardig woonmilieu met maximaal 55 grondgebonden woningen draagt bij aan een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in de omgeving.

De huidige situatie voorziet niet in een kwalitatief passend gebruik van de locatie. Door de transformatie naar een woongebied wordt ingespeeld op de actuele woningbehoefte, terwijl tegelijkertijd de leefomgeving voor de wijk als geheel versterkt wordt. De toevoeging van woningen in diverse typologieën sluit aan bij de vraag naar een gedifferentieerd woningaanbod.

2.1 Planbeschrijving

In deze paragraaf wordt de ontwikkelrichting van het plan beschreven. Achtereenvolgens wordt ingegaan op:

• het ruimtelijk concept;
• de ontwerpprincipes en stedenbouwkundige opzet;
• het woonprogramma;
• de verschijningsvorm en beeldkwaliteit;
• de groenstructuur en openbare ruimte.

De basis voor deze beschrijving is gelegd in de ontwikkelvisie Wieringen Zuid, opgenomen in bijlage 1 bij dit TAM- omgevingsplan.

2.1.1 Ruimtelijk concept

Het plan betreft de ontwikkeling van een grotendeels autoluw gebied met veel ruimte voor ontmoeting. Het vormt een belangrijke schakel in de zogenoemde Groene Slinger, een oost-west georiënteerde groenstructuur die de Driesprong (Vlielandstraat) verbindt met de toekomstige woningbouwontwikkeling Heiveldhoef. Binnen de stenige context van het bedrijventerrein wordt met de herontwikkeling een groene stapsteen toegevoegd die bijdraagt aan de continuïteit en beleving van deze structuur.

Centraal in het plan is de realisatie van een groene kop op de kruising van de Urkstraat en Wieringenstraat. Dit wordt een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte Daarmee krijgt de buurt niet alleen een landschappelijke versterking, maar ook een sociale meerwaarde.

Daarnaast wordt ook de bebouwing aan het lint Tilburgseweg kwalitatief verbeterd door de toevoeging van nieuwe woningen. Hiermee wordt de ruimtelijke uitstraling van het lint versterkt en ontstaat een meer samenhangend en aantrekkelijk straatbeeld.

2.1.2 Ontwerp principes en stedenbouwkundige opzet

Het stedenbouwkundig plan reageert allereerst op passende wijze op de randen naar buiten toe. Zo vormen de Tilburgseweg en de Moleneindstraat historische linten met een eigen karakteristiek en daarin passende bebouwingstypologie.

Binnen het plangebied kent Wieringen Zuid een klassieke stedenbouwkundige opzet met een groene kop (park), een hof, een interne straat en een parkeerkoffer. Deze ruimtes vormen tezamen het raamwerk van het plan. De ruimtes zijn aan elkaar geschakeld, maar hebben ieder een eigen karakter. De overgangen worden zorgvuldig geënsceneerd, bijvoorbeeld door naar elkaar toetrekkende bebouwing of een enigszins afwijkende inrichting van de openbare ruimte.

De ontwikkeling voorziet daarnaast in een aanzienlijk aantal betaalbare grondgebonden woningen die inspelen op de woningbehoefte, met name geschikt en gewild voor jonge gezinnen. De ambitie van de ontwikkeling is om een lokale impuls te geven aan de doorstroming van woningen. Zo kunnen bijvoorbeeld jonge mensen uit de omgeving een betaalbare woning in de buurt kopen en daarmee mogelijk een huurwoning vrijmaken.

Het huidige te ontwikkelen terrein wordt gekenmerkt door de positie van de garage aan de Tilburgseweg en enkele opstallen die zichtbaar zijn vanaf de Moleneindstraat. Het binnenterrein is volledig afgeschermd met muren en hekwerk. De opstallen en het verouderde garagebedrijf aan de Tilburgseweg worden gesloopt om plaats te maken voor de herontwikkeling.

2.1.3 Woonprogramma

Met het voorgenomen plan worden maximaal 55 grondgebonden woningen in verschillende woningtypologieën gerealiseerd. De verdeling bestaat uit 39 betaalbare woningen (circa 71%) en 16 woningen in de vrije sector (circa 29%). Hiermee wordt aangesloten bij de lokale woningbehoefte en wordt voorzien in een gedifferentieerd aanbod.

De woningtypologieën zijn als volgt:

• 39 compacte rij- en hoekwoningen (waaronder 2 levensloopbestendige woningen)
• 3 levensloopbestendige woningen
• 7 dure rij- en hoekwoningen
• 6 twee-onder-een-kapwoningen

2.1.4 Verschijningsvorm en beeldkwaliteit

De verschijningsvorm van de woningen is hoofdzakelijk afgestemd op het huidige straatbeeld langs de Tilburgseweg en de Moleneindstraat. De woningen aan de Urkstraat en Wieringenstraat zijn ingetogen vormgegeven en ondergeschikt aan de groene ruimtes.

Hoewel er sprake is van een duidelijke samenhang en herkenbaarheid als ensemble, bestaan er onderlinge verschillen op blokniveau. Deze variatie refereert aan de karakteristiek van de tuindorpen uit de jaren '20 en '30.

Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte zijn uitgewerkt. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 5 bij deze motivering.

2.1.5 Groenstructuur en openbare ruimte

Het plan is opgebouwd rondom een reeks groene ruimtes:

• Bij de entree vanaf de Tilburgseweg opent de groenstructuur zich in plantvakken aan de oostzijde van de Urkstraat.
• Via een breed plantvak in de insteekstraat richting de parkeerkoffer ontstaat een verbinding met het groene hof.
• Aan de noordzijde komt een groene buffer.

De openbare ruimte is integraal ontworpen in samenhang met het stedenbouwkundig plan. Er is een directe relatie tussen woningen en openbare ruimte via overgangszones.

De groen-, water-, klimaat- en ecologische elementen dragen bij aan een duurzame leefomgeving. Door de groene inrichting ontstaat een aantrekkelijke omgeving om buiten te verblijven en elkaar te ontmoeten, waarmee ook de sociale duurzaamheid wordt versterkt.

Op buurtniveau vormt de groene slinger een centrale oost-westverbinding, die doorloopt langs de Wieringenstraat en aansluit op de bestaande groene plekken, zoals aan de Vlielandstraat. Het plan voegt hieraan een groene kop toe bij de kruising van de Urkstraat en de Wieringenstraat. Deze voorziening borgt de woonkwaliteit binnen de ontwikkeling en versterkt de leefbaarheid in de wijk.

2.1.6 Bijdrage aan leefbaarheid en duurzaamheid

Met de ontwikkeling wordt nadrukkelijk ingezet op:

• vergroening en klimaatadaptatie door de aanleg van publiek groen;
• sociale duurzaamheid door het stimuleren van ontmoeting;
• een afname van verharding en daarmee verbetering van de waterhuishouding;
• verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vervanging van een verouderd bedrijventerrein;
• versterking van de historische linten Tilburgseweg en Moleneindstraat door toevoeging van passende bebouwing;
• toevoeging van een gedifferentieerd en deels betaalbaar woningaanbod;
• borging van de architectonische kwaliteit door een beeldkwaliteitskader.

In Breda lopen momenteel veel woningbouwplannen voor de realisatie van appartementen. Het plan Wieringen Zuid voorziet juist in de vraag naar betaalbare grondgebonden woningen. De voorgenomen ontwikkeling is ruimtelijk inpasbaar, versterkt de bestaande structuur en draagt bij aan de doelstellingen voor woningbouw, leefbaarheid en duurzaamheid in de wijk. Met de kwalitatieve versterking van de lintbebouwing langs de Tilburgseweg en de Moleneindstraat, in combinatie met een zorgvuldig samengesteld woonprogramma, een groen raamwerk en een beeldkwaliteitsplan, wordt bovendien een directe verbetering van het straatbeeld en de doorstroming op de woningmarkt gerealiseerd. Daarmee is de herontwikkeling van Wieringen Zuid ruimtelijk goed te onderbouwen.

Weergave toekomstige situatie (plangebied rood omlijnd)

Ruimtelijke opbouw Woning typologieën

Stedenbouwkundig schetsontwerp

2.2 Verkeer en parkeren

Het plan is gebaseerd op het STOMP* principe. Dat wil zeggen dat stappen en trappen (fietsen) ruimtelijk bovengeschikt zijn aan de privé auto, welke als laatste in de hiërarchie staat. Vanuit deze gedachte is de auto zoveel mogelijk uit het zicht gewerkt en geclusterd in een parkeerkoffer aan de binnenzijde van het plan. De ontsluiting via een nieuw insteekstraatje vanuit de Urkstraat en dicht op de Tilburgseweg zorgt ervoor dat de rest van het plan gevrijwaard blijft van de auto ten behoeven van de voetganger die ruimte heeft om te wandelen en te verblijven in de groene openbare ruimte. De Tilburgseweg is voorzien van vrij liggende fietspaden waardoor station Breda al in 10 minuten bereikt kan worden. Op nog geen 2 minuten lopen van het plan ligt een busstation aan de Tilburgseweg welke een direct verbinding naar station Breda geeft.

* STOMP = Stappen (voetganger), Trappen (fietser), Openbaar Vervoer (OV), MaaS (Mobility as a Service) en Privéauto.

Hoofdstuk 3 Huidige situatie

3.1 Historische ontwikkeling

Uitsnede omgeving plangebied omstreeks 1900

In 1850 is de Driesprong bij de kruising van de Tilburgseweg, Oosterhoutseweg met een aanvullende route richting de Moleneindstraat duidelijk herkenbaar. Aan de kruisingen liggen boerderijen aan het lint. De Tilburgseweg vormt via de Teteringsedijk en de nieuwe Boschstraat een belangrijke toegangsweg tussen de Bredaase binnenstad en Tilburg. In dit historische lint is in de loop der tijd geleidelijk aan meer bebouwing ontstaan. Zo ligt oudere bebouwing direct aan de straat, waar latere ontwikkeling op afstand van de straat werden gebouwd met een voortuin. De herkenbaarheid van deze tijdslagen maakt dat de Tilburgseweg een hoge cultuurhistorische waardering heeft.

Omstreeks 1870 komt de spoorlijn tussen Breda en Tilburg in gebruik. Dit betekent dat het gebied een directe afkadering aan het noorden heeft. De Moleneindstraat heeft dan nog een gelijkvloerse kruising. Deze zal later verwijderd worden. Gepaard gaande met de spoorlijn begon rond 1920 ook de industrialisering van de spoorzone in Breda zoals bij de Hero fabriek.

Plangebied omstreeks 1870

Rond 1970 wordt het gebied tussen spoor en de Tilburgseweg ingevuld met een nieuw woongebied “de Molukse wijk”, bestaande uit grotendeels sociale woningen Het terrein aan de oostzijde, achter de Moleneindstraat wordt gebruikt door de eerste bedrijven. De twee woningen aan de Urkstraat (huidige de Kok bouwgroep) zijn duidelijk zichtbaar. De ontwikkellocatie Wieringen Zuid blijft grotendeels onbebouwd op de garage aan de Tilburgseweg na.

Plangebied omstreeks 1970

De herontwikkeling van de Bredase spoorzone wordt voortgezet. Dit komt onder andere doordat de industrie minder afhankelijk is van een ligging aan het spoor, terwijl de vraag naar woningen sterk toeneemt. De ligging op korte afstand van het centrum en het station maakt spoorlocaties aantrekkelijk voor woningbouwontwikkelingen.

Omstreeks 2015 heeft een herontwikkeling van de Driesprong plaatsgevonden, waarbij een deel van de oorspronkelijke Molukse wijk is gesloopt. Op deze locatie is een nieuw lint gerealiseerd met twee vrijstaande grondgebonden bouwblokken in een groene setting. Daarnaast is in 2025 het bestemmingsplan “Stadstuinen Heiveldhoef” vastgesteld, waarmee ten oosten van de Moleneindstraat 173 nieuwe woningen worden gerealiseerd.

Plangebied anno 2025

3.2 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt Ingeklemd tussen de Tilburgseweg in het zuiden, de Urkstraat in het westen en de Wieringenstraat in het noorden. Aan de oostzijde ligt de Moleneindstraat waar het plangebied voor slechts een klein gedeelte aan grenst.

Het plangebied van circa 10.197 m2 bestaat uit de kadastrale percelen als Ginneken, sectie N met de perceelnummers 4331, 3000, 3045, 3703 en 3968. De percelen zijn grotendeels onbebouwd en liggen braak. Aan de Tilburgseweg ligt een verouderd garagebedrijf dat plaats zal maken voor de ontwikkeling. Aan de oostzijde van de garage liggen wat opstallen, te zien vanuit de Moleneindstraat. Het binnenterrein is volledig afgeschermd met een omheining.

Het huidige te ontwikkelen terrein kenmerkt zich door de positie van een verouderd leegstaand garagebedrijf aan de Tilburgseweg en wat opstallen te zien vanuit de Moleneindstraat. Het binnenterrein is volledig afgeschermd met hekwerk. De bestaande woningen aan de Moleneindstraat en aan de Tilburgseweg (oostelijke hoek) grenzen met hun achtertuinen aan het plangebied.

De percelen 4331, 3000, 3045 en 3968 worden allen meegenomen in deze ontwikkeling.

Huidige situatie plangebied

3.3 Functionele structuur

De wijk kenmerkt zich door verschillende buurten met ieder een eigen sociale cohesie, dynamiek en ruimtelijke verschijningsvorm. Zo zijn er de Tilburgseweg, de Driesprong, de Molukse wijk en de Moleneindstraat. Elke buurt is anders, maar samen vormen ze wel één geheel.

De omgeving van het plangebied transformeert geleidelijk naar een nieuw woongebied in de stad. De westelijke zijde (De Driesprong), een woonwijk, is grotendeels gerealiseerd. Aan de noordelijke zijde tot aan het spoor bevinden zich nog diverse bedrijven waaronder een installatiebedrijf, een tijdelijke supermarkt, opslag en ten westen aan de Urkstraat Garagebedrijf Janssen.

Aan de oostelijke zijde, aan de Moleneindstraat bevindt zich naast woningen nog een tankstation met bijbehorende garage. Deze maken op termijn plaats voor de geplande woningbouw Stadstuinen Heiveldhoef.

De zuidzijde, de Tilburgseweg bestaat rondom het plangebied voornamelijk uit woningen met uitzondering van een nabij gelegen chinees restaurant.

.

Hoofdstuk 4 Beleid en regelgeving

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed.

Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Om dit te kunnen bewerkstellingen laat het Rijk de inrichting van de fysieke leefomgeving meer over aan de decentrale overheden en komt de gebruiker centraal te staan.

Door het nationale karakter van de NOVI en de relatief kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding.

4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen.

In hoofdstuk 5 van het Bkl staan instructieregels voor zowel een omgevingsplan als buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Het grootste deel heeft betrekking op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1 Bkl). Het betreft onder meer normen en regels voor geluid en geur van activiteiten, externe veiligheid en cultureel erfgoed. Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Een van de instructieregels uit het Bkl betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze instructieregel is voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouwplannen. Bij een nieuwe woningbouwontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling.

Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Toetsing

Het planvoornemen betreft het grotendeels braakliggende stuk grond, gelegen tussen de Wieringenstraat en de Tilburgseweg te ontwikkelen tot een groen en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu voor 55 grondgebonden woningen.

Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Met het plan worden 55 woningen mogelijk gemaakt wat betekent dat de ontwikkeling Ladderplichtig is. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling moet aangetoond worden dat er sprake is van een kwalitatieve dan wel kwantitatieve behoefte.

Gebiedsprofiel Breda Oost

Ruim de helft van de woningen in Brabantpark zijn huurwoningen, veelal in het goedkope prijssegment voor appartementen (28%) en eengezinswoningen (10%). De aanwezige koopwoningen zijn eveneens veelal gesitueerd in dit goedkope marktsegment. In de wijk Brabantpark zijn starters goed vertegenwoordigd (25%). Heusdenhout heeft naar verhouding eveneens veel goedkope huurappartementen (31%) en goedkope eengezinswoningen (30%). In Heusdenhout zijn de oudere leeftijdsgroepen goed vertegenwoordigd (37% empty nesters en 19% ouderen).

Voor Breda Oost is het van belang dat er voldoende woningen binnen de goedkope woningvoorraad vrij blijven komen voor starters en gezinnen met een laag inkomen. Voor de ouderen geldt dat zij behoefte hebben aan een middelduur/duur appartement in de koop- of huursector.

Woonvisie 2024-2040

In de woonvisie 2024-2040 komt onder andere naar voren er behoefte is aan betaalbare woningen maar ook aan een gezonde en duurzame leefomgeving in Breda. Een die groen en klimaatbestendig is, leefbaar en veilig en nabij voorzieningen. Daarnaast komt de ambitie 'stimuleren van de doorstroming' aan bod. Ook wordt in de visie beschreven dat twee- derde van de woningen die tot en met 2030 worden gebouwd betaalbaar moet zijn.

De locatie is onderdeel van het stedelijk gebied. Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden. Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte passend binnen beleidskaders van provincie, regio en gemeente:

• De provincie streeft naar duurzame verstedelijking door woonontwikkelingen in beginsel te laten plaatsvinden binnen bestaand gebied. Ook op regionaal gebied wordt primair ingezet op realisatie van woningbouw binnen bestaande wijken, transformatie en herbestemming. Het planinitiatief wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd en sluit daarom aan op deze beleidsambitie.
• Regionaal is afgesproken dat de gemeenten inzetten op een extra versnelling van de woningbouwproductie. Tot 2030 wordt uitgegaan van gemiddeld 130% capaciteit. Vanwege de grote behoefte aan woningen, en de onzekerheid van woningbouwplannen, kan hiermee de woningbouw gestimuleerd worden.
• Iedere gemeente in de Stedelijke regio Breda Tilburg (SRBT) heeft een taak om betaalbare woningen te realiseren bij nieuwe plannen. In het initiatief wordt gesproken over 70% betaalbaar. De totale plancapaciteit bestaat uit een mix van 55 grondgebonden woningen. Het programma is onderverdeeld in 39 grondgebonden woningen toekomende aan het betaalbare segment (70%). De 70% betaalbare woningen zijn allen sociale koopwoningen. De overige 30% van het programma bestaat uit 16 grondgebonden woningen welke in het dure segment vallen. Daarnaast wordt in het naastgelegen gebied Stadstuinen Heiveldhoef al een aanzienlijk deel sociale koopappartementen toegevoegd, en zijn in de bestaande wijk Brabantpark al een groot deel sociale woningen aanwezig. Daarom is in overleg met gemeente Breda gekozen voor 70% betaalbare woningen. Het initiatief sluit dus op dit aspect aan op de beleidskaders.
• De gemeente streeft naar een geschikte woning voor alle inwoners. Daarom zet de gemeente in op grondgebonden koopwoningen voor (jonge) gezinnen, woningen voor starters en woningen geschikt voor ouderen. Het initiatief voorziet in de realisatie van grondgebonden koopwoningen voor diverse doelgroepen.

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen en het beleid van het Rijk.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Met de Omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers.

De beleidsmatige uitganspunten van de visie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant

Per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking getreden. In hoofdstuk 4 en 5 van de Omgevingsverordening stellen de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant instructieregels, met als doel dat de gemeenteraad (of in voorkomend geval het college van burgemeester en wethouders) de inhoud van de regels betrekt bij de vaststelling van een omgevingsplan. Voor onderhavige ontwikkeling zijn de volgende instructieregels c.q. beoordelingsregels van toepassing:

Het plangebied valt volgens de Omgevingsverordening onder de volgende gebieden:

• Diep grondwaterlichaam (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur, water en wegen)
• Geen attentiezone waterhuishouding (Instructieregels gemeenten: natuur en stiltegebieden)
• Beperking grootschalige logistiek (Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant)
• Stedelijk gebied (Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant)
• Norm wateroverlast stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, - veiligheid, - berging)

Stedelijk gebied (artikel 5.55)

Basis van het provinciale verstedelijkingsbeleid is dat woningen binnen het stedelijk gebied worden

gerealiseerd, waar ook de voorzieningen aanwezig zijn, zoals winkels, theaters, sportfaciliteiten, medische faciliteiten en zorgvoorzieningen. Zodoende wordt de ruimte binnen het stedelijk gebied zo goed mogelijk benut.

Uitsnede Basiskaart Stedelijk gebied

Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een omgevingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen 'Stedelijk gebied' een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio West-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hierbij aan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied en op leegkomende gronden (voorheen bedrijf). Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in paragraaf 4.1.2 van deze motivering.

Overige gebieden
De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het voornemen en vormen daarmee geen beperking.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2)
Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 van de Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:

• 1. Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8);
• 2. De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9);
• 3. Meerwaardecreatie (artikel 5.10).

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8)
Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' of een bestaand bouwperceel.

De voorgenomen ontwikkeling Wieringen Zuid vindt plaats binnen een bestaand bouwperceel. De voormalige garage wordt gesloopt en het gehele terrein wordt ontwikkeld voor woningbouw met een mix van 55 grondgebonden woningen. De maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de ruimtelijke kenmerken van de omgeving. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de provinciale Omgevingsverordening.

Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9)
De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagere in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op:

• De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
• De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid en uiteengezet in deze toelichting.

De lagen benadering komt in hoofdstuk 5 aan bod. In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen getoetst aan de omgevingsaspecten. De ondergrond komt aan bod in de paragraaf 5.3 (bodem) en paragraaf 5.1 (archeologie en cultuurhistorie). De toetsing van de gevolgen van het planvoornemen op de netwerklaag wordt in paragraaf 5.13 (mobiliteit), paragraaf 5.5 (ecologie), paragraaf 5.4 (water) en paragraaf 5.12 (kabels en leidingen) uiteengezet. De toetsing van planvoornemen op de bovenste laag komt aan bod in paragraaf 5.2 (gezondheid), paragraaf 5.9 (omgevingsveiligheid), paragraaf 5.1 (archeologie en cultuurhistorie) en paragraaf 5.10 (milieu).

Meerwaardecreatie (artikel 5.10)
Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

• 1. De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
• 2. De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Het planvoornemen voorziet in een functiewijziging van de bedrijfsactiviteiten aan de Tilburgseweg(207-bis)/ Urkstraat/ Wieringenstraat/ Moleneindstraat (autosloop-en garagebedrijf) naar een functie wonen. De woningbouwontwikkeling maakt in totaal 55 nieuwe grondgebonden woningen mogelijk. De aanwezige woningtypologieën binnen het plangebied betreffen een mix van rij- en hoekwoningen, twee-onder-een kappers en levensloopbestendige woningen, waar vraag naar is. Met het wegvallen van de bedrijfsfunctie wordt de leefbaarheid in de wijk vergroot. Gesteld kan worden dat het planvoornemen resulteert in een verbetering van de fysieke leefomgeving.

4.2.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen en het beleid van de provincie.

4.3 Beleid waterschap

4.3.1 Waterbeheerprogramma waterschap Brabantse Delta

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar. Er staan doelstellingen en ambities in. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet.

Daarnaast heeft het waterschap, waar nodig, toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheerprogramma en heeft het waterschap een eigen verordening 'de waterschapsverordening' en de legger.

De waterschapsverordening heeft een andere opzet dan de keur. De keur was een traditionele verordening met geboden en verboden. De waterschapsverordening is volledig digitaal en regels zijn nu specifiek gekoppeld aan gebieden waar ze gelden en toegespitst op activiteiten die iemand kan doen. Dus in plaats van algemeen geformuleerd en overal van kracht, naar specifiek geldend voor bepaalde gebieden en activiteiten.

Met de Omgevingswet werken we met het 'ja, mits'-principe. Dit betekent dat activiteiten zijn toegestaan, mits er wordt voldaan aan voorwaarden in de waterschapsverordening. De Keur en algemene regels waren nog ingericht op basis van het 'nee, tenzij'-principe. Dit betekent dat activiteiten in principe niet werden toegestaan, tenzij hiervoor een vergunning werd verleend.

De toetsing aan het beleid van het waterschap is uiteengezet in pararaaf 5.4 water(systemen).

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Omgevingsvisie Breda 2040

In de Omgevingsvisie Breda 2040 worden de ambities, doelen en maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat geadresseerd. Beoogd wordt hiermee perspectief te bieden voor de grote opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De ambitie hierbij luidt: 'Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop'. Aan de hand van de twee hoofdopgaven 'Sterk Breda' en 'Veerkrachtig Breda' worden, op basis van de kernwaarden grenzeloos, gastvrij en groen, de opgaven en doelstellingen nader uitgewerkt. Met betrekking tot woningbouw wordt met name gekozen voor verdichting in de bestaande stad. Het Bredaas Mozaïek vormt de basis voor de stedenbouwkundige afweging van ruimtelijke initiatieven en biedt een stedenbouwkundige context voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten wordt het toevoegen van woningen als gevolg van splitsing bij kleinschalige initiatieven mogelijk gemaakt.

Toetsing

Het planvoornemen betreft het grotendeels braakliggende bedrijfsterrein, gelegen tussen de Wieringenstraat, de Urkstraat en de Tilburgseweg te ontwikkelen tot een groen en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu voor 55 grondgebonden woningen. Vanuit de omgevingsvisie Breda 2040 blijkt dat met betrekking tot woningbouw met name wordt gekozen voor verdichting in de bestaande stad. Het planvoornemen ligt in de bestaande stad. In de omgevingsvisie Breda 2040 is de locatie op de plankaart aangeduid als 'wonen', vooruitlopend op de gewenste transformatie van het gebied.

Uitsnede hoofdkaart Breda Sterk en Veerkrachtig (plangebied met pijl aangeduid)

In de Omgevingsvisie Breda 2040 is ook de visie op de economie beschreven en is invulling gegeven aan de ruimtelijk-economische ontwikkelingen in Breda voor werklocaties. De ontwikkelingsrichting voor bestaande werklocaties is op de kaart 'toetsingskader bestaande werklocaties' weergegeven. Dit toetsingskader is parallel aan de Omgevingsvisie 2040 vastgesteld. Op de kaart staat aangegeven welke terreinen beschikbaar moeten blijven als bedrijventerrein, mogen mengen als werk- en voorzieningenlocatie en waar transformatie naar andere functies, waaronder ook wonen, voorstelbaar is. Voor de planlocatie is aangegeven dat 'transformatie voorstelbaar', vooruitlopende op de gewenste transformatie van het gebied.'

Uitsnede kaart bij toetsingskader ontwikkelingsrichting bestaande werkterreinen (plangebied zie pijl)

Uit voorgaande kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen voor een transformatie naar woningbouw aansluit op de omgevingsvisie.

4.4.2 Duurzaamheidsvisie Breda 2023 en Impuls Ruimtelijke Adaptie Breda

De visie geeft aan hoe de gemeente duurzaamheid wil vormgeven namelijk:

1. Duurzaam in de breedte.

Duurzaamheid gaat niet alleen over 'het milieu', het gaat over mensen. Duurzame ontwikkeling betekent dat we willen voorzien in de behoeften van de huidige generaties én de toekomstige generaties. Het doel is een evenwicht tussen sociale, milieu-, en economische aspecten bij alle ontwikkelingen.

2. Samen werken aan duurzaamheid.

We werken samen met de stad, (waarvan we onderdeel zijn), we verbinden partijen en initiatieven. We beperken ons niet tot één manier van samenwerken, we benutten netwerken, communities en verdergaande samenwerking in projecten.

3. Proactief en gericht.

De rol van de gemeente verandert. Het is goed om focus aan te brengen in de gemeentelijke taken op het gebied van duurzaamheid. De focus ligt op de zaken waar wij over gaan, op onze bevoegdheden, daarnaast geven we het goede voorbeeld op het gebied van duurzaamheid. We vergroten duurzame investeringen en bevorderen de inkoop van duurzame producten en het duurzaam beheer van gebouwen.

4. Biodivers, circulair en biobased. Biodiversiteit is van belang voor een sterk ecosysteem, een bloeiende land- en tuinbouw en behoud van natuur en ecologie in en om Breda. De transitie naar een duurzame, circulaire en biobased economie wordt ingezet, onder meer door de inzet op (Europese) subsidies.

5. Verstand boven de norm. Door het verstand boven de norm te stellen bevorderen we duurzame gebiedsontwikkeling, waarbij de aandacht voor mens, milieu en middelen in balans is.

De Impuls Ruimtelijke Adaptatie Breda vindt zijn oorsprong in de Duurzaamheidsvisie Breda 2030. Het Rijk streeft ernaar geen aardgas meer te willen gebruiken als energievoorziening in 2050. Bij beoogde nieuwbouw is het advies om te kijken naar de energie-infrastructuur en de toekomstige hittebestendigheid van woningen.

In de Impuls staat hoe Breda handen en voeten geeft aan (het beperken van) de gevolgen van de klimaatverandering. De Impuls bevat het programma voor het jaar 2016 op het gebied van ruimtelijke adaptatie. De gemeente heeft de ambitie om in 2044 klimaatneutraal te zijn. In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen wordt gestimuleerd aandacht te besteden aan groene daken en gevels. Het anders omgaan met hemelwater wordt tevens bevorderd. Naast ruimtelijke adaptatie en klimaatneutraal zet de Duurzaamheidsvisie Breda 2030 onder andere in op de inkoop van duurzame producten en het duurzame beheer van gebouwen, het reduceren van afval en het stimuleren van duurzame mobiliteit.

Toetsing

Het uitgangspunt is evenwicht tussen norm en verstand boven de norm. Bij voorliggende ontwikkeling zijn in het stedenbouwkundige ontwerp verschillende maatregelen toegepast om de toekomstwaarde te vergroten.

Met de ontwikkeling wordt nadrukkelijk ingezet op vergroening en klimaatadaptatie door de aanleg van publiek groen, sociale duurzaamheid door het stimuleren van ontmoeting, een afname van verharding en daarmee verbetering van de waterhuishouding, verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vervanging van een verouderd bedrijventerrein.

De groen-, water-, klimaat- en ecologische elementen dragen bij aan een duurzame leefomgeving. Door de groene inrichting ontstaat een aantrekkelijke omgeving om buiten te verblijven en elkaar te ontmoeten, waarmee ook de sociale duurzaamheid wordt versterkt.

De werkzaamheden zullen zoveel mogelijk klimaatneutraal en circulair uitgevoerd worden. Daarbij wordt gekeken naar toepassingen van duurzame warmtevoorzieningen. Het planvoornemen is hiermee in lijn met de Duurzaamheidsvisie.

4.4.3 Woonvisie

De woonvisie 2024-2040 borduurt voort op de Omgevingsvisie Breda 2040. De woonvisie sluit daarnaast aan op de doelen in het bestuursakkoord en de regionale afspraken, die zijn gemaakt in de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg 2022-2030 (SRBT-woondeal).

In de woonvisie 2024-2040 komt onder andere naar voren dat er behoefte is aan betaalbare woningen maar ook aan een gezonde en duurzame leefomgeving in Breda. Een leefomgeving die groen en klimaatbestendig is, leefbaar en veilig en nabij voorzieningen. Daarnaast komt de ambitie 'stimuleren van de doorstroming' aan bod. Ook wordt in de visie beschreven dat twee- derde van de woningen die tot en met 2030 worden gebouwd betaalbaar moet zijn.

Toetsing

Met het planvoornemen wordt een hoogwaardig groen woonmilieu met een mix van 55 woningen ontwikkeld. Gezien de huidige staat van het aangrenzende bedrijventerrein wordt er met de ontwikkeling nadrukkelijk ingezet op een verbeterde leefbaarheid. Niet alleen binnen de ontwikkeling zelf, maar ook voor de gehele buurt. De toevoeging van publiek groen en autoluwe ruimtes draagt bij aan ontmoeten om een sociale duurzaamheid in de buurt te stimuleren.

De ontwikkeling voorziet in 70% betaalbare grondgebonden woningen. De ambitie van de ontwikkeling is om een lokale impuls in de doorstroming van woningen te bewerkstelligen. Zo kunnen bijvoorbeeld jonge mensen uit de omgeving een betaalbare woning in de buurt kopen en mogelijk een huur woning vrij laten. Ook wordt met levensloopbestendige woningen ingezet op doorstroming onder senioren. De diverse woningtypologieën maken dat het woningaanbod geschikt is voor diverse doelgroepen.

Het planvoornemen is in lijn met de woonvisie 2024-2040.

4.4.4 Nota ruimtelijke kwaliteit

De Gemeente Breda heeft regels opgesteld in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit om te zorgen voor een goede omgevingskwaliteit. In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit zijn de criteria opgenomen die de gemeente toepast bij het beoordelen van de uiterlijke verschijningsvorm van gebouwen. Het gaat dan over het uiterlijk van nieuwe gebouwen en over de verbouwing van bestaande bouwwerken. Met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit bewaakt de gemeente de kwaliteit en de karakteristieken van de stad. De Nota Ruimtelijke Kwaliteit vormt het beleidskader voor een goede omgevingskwaliteit.

Het plangebied ligt aan de zuidzijde (Tilburgseweg-hoek Urkstraat) en de zuidoostelijke zijde (Moleneindstraat) binnen “Welstandseenheden stadniveau- Bebouwingslinten”. Het overig gedeelte ligt binnen “Welstandseenheden gebiedsniveau- Bedrijventerreinen”.

Relevante criteria welstandseenheden stadniveau- Bebouwingslinten

Ruimtelijke inpassing

• Bouwinitiatieven dragen bij aan het individuele karakter van de panden waaruit het lint is opgebouwd. Bebouwing wordt zo gepositioneerd dat een goede oriëntatie op én overgang naar de openbare ruimte wordt gerealiseerd.
• Hoofdgebouwen aan het lint dienen te worden afgestemd op de context, bestaande voorgevelrooilijnen en het straatbeeld.
• De maat en schaal van het bouwwerk - of onderdelen ervan, worden in harmonie met de maat en schaal van de reeds aanwezige bebouwing vormgegeven.

Verschijningsvorm

• De bouwmassa is evenwichtig en afgestemd op de aanwezige bebouwingskenmerken (beukmaat, goot- en bouwhoogte en nokrichting) van de straat.
• De gevel aan de straatzijde heeft een representatieve vormgeving als voorzijde die past bij de vormgeving van de reeds aanwezige bebouwing.

Detaillering, materiaalgebruik en kleurgebruik

• Het materiaal- en kleurgebruik van de gevels en dakvlakken passen bij het materiaal- en kleurgebruik van de reeds aanwezige bebouwing.
• Kozijnen, dakgoten en dergelijke zijn zorgvuldig gedetailleerd.

Toetsing

Voor de ontwikkeling Wieringen Zuid heeft de ontwikkelcombinate Van Agtmaal/ Maas- Jacobs B.V. een Beelkwaliteitsplan opgesteld (externe bijlage 5: BKP Wieringen Zuid, projectcode: 149942, d.d. 7 november 2025) opgesteld. Hierin wordt de ruimtelijke entiteit van de ontwikkeling aan de Tilburgseweg, hoek Tilburgseweg/Urkstraat en de twee woningen aan de Moleneindstraat beschreven. De verschijningsvorm van de woningen is gerelateerd aan het

huidige straatbeeld. De nieuwe woningen sluiten aan op de bestaande maat en schaal en positionering. Het materiaal- en kleurgebruik van de gevels en dakvlakken sluiten aan op de bestaande bebouwing. Hierdoor ontstaat er een duidelijke samenhang en herkenbaarheid met de omgeving.

Het Beeldkwaliteitsplan Wieringen Zuid wordt na vaststelling toegevoegd aan de Nota Ruimtelijk Kwaliteit.

4.4.5 Groen Kompas

Met het Groenkompas zetten burgemeester en wethouders van Breda de koers uit naar een ambitieus doel: Breda, eerste stad in Europa in een park in 2030.Het Groenkompas is de uitwerking van één van de pijlers van het Verhaal van Breda, Groen, Grenzeloos en Gastvrij en een belangrijk onderdeel van de Omgevingsvisie.

Het Groenkompas maakt duidelijk wat de gemeente bij nieuwbouw op het gebied van groen verwacht van projectontwikkelaars en bouwers. Zowel in de openbare ruimte als in de tuinen van woningen wordt 'natuurinclusief' bouwen normaal, bijvoorbeeld met groene gevels en daken en nestkasten in de muren.

Toetsing
Het planvoornemen betreft het grotendeels braakliggende terrein, gelegen tussen de Wieringenstraat, de Urkstraat en de Tilburgseweg te ontwikkelen tot een groen en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu voor 55 grondgebonden woningen. Zoals eerder aangehaald in hoofdstuk 2 van deze motivering, is één van de ontwerp principes 'Groen centraal'. Het uitgangspunt is om zo min mogelijk te verharden in de openbare ruimte en zo veel mogelijk groen te maken om ecologie ruimte te geven en de klimaatopgaven waaronder hitte en wateroverlast zo goed mogelijk te borgen. In het plangebied wordt 20% van de ruimte als openbaar groen ingericht.

Het planvoornemen is in lijn met het beleid zoals opgenomen in het Groenkompas.

4.4.6 Nota Parkeernormen Breda 2021

In april 2021 heeft de gemeente Breda haar 'Nota Parkeernormen Breda 2021' vastgesteld. In de nota is het beleid rondom bijvoorbeeld de thema's parkeerregulering, parkeernormering en transferpunten benoemd, met als ambitie het parkeergebruik voor de toekomst te optimaliseren. Dit betekent het beter benutten van huidige en te realiseren (gebouwde) parkeervoorzieningen. Als uitgangspunt hierbij geldt dat het optimaliseren van het parkeergebruik niet ten koste mag gaan van zaken als bereikbaarheid en leefbaarheid in de stad. In de nota wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden conform de geldende parkeernormen. Deze normen zijn gebaseerd op onder meer de mate van verstedelijking, bereikbaarheidskenmerken van de locatie en specifieke eigenschappen van de functie.

De toetsing aan het beleid Nota Parkeernormen Breda 2021 is uiteengezet in pararaaf 5.13 van deze motivering.

4.4.7 Gemeentelijke waterbeleid

De Omgevingsvisie 2040, het Verbreed Gemeentelijke Rioleringsplan en het hemel- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijke niveau. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijke natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- en grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

• 1. Het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda kort samengevat:
• 2. Dit beleid is van toepassing voor lozing op de riolering én oppervlaktewater. Bij lozing op oppervlaktewater is ook het beleid van Waterschap Brabantse Delta van toepassing;
• 3. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien plaatselijk te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering) in het kader van het duurzaamheidsprincipe;
• 4. Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen om wateroverlast te beperken, het veiligheidsprincipe;
• 5. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik;
• 6. (Geo)hydrologisch onderzoek is nodig en geeft inzicht in de mogelijkheden en beperkingen;
• 7. De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

De toetsing aan het gemeentelijke waterbeleid is uiteengezet in pararaaf 5.4 water(systemen).

4.4.8 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen en het beleid van de gemeente.

Hoofdstuk 5 Fysieke leefomgeving

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met de bescherming van gezondheid en milieu.Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet, bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem.

5.1 Erfgoed

Cultureel erfgoed

In Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025 is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitganspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1 Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2 Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen als leidraad voor de erfgoedadvisering bij planontwikkelingen.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' opgenomen voor de gebieden die conform de Beleidsadvieskaart Breda's erfgoed, deel 1 Archeologie zijn gekenmerkt als gebieden met een archeologische verwachting anders dan laag. Hetzelfde geldt voor de gebieden van archeologische waarden en gemeentelijke archeologische monumenten. Ter plaatse van gronden met de dubbelbestemming dient voorafgaand aan ontwikkelingen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek wordt door bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vervolgens vastgesteld.

Onderzoek

In het vigerende bestemmingsplan is een dubbelbestemming Waarde Archeologie opgenomen. Daarnaast blijkt op basis van de gegevens op de 'Bredaas Erfgoed, deel 1 Archeologie' dat het plangebied is gelegen binnen de gebieden met een middelhoge archeologische verwachting. Binnen deze gebieden zijn bodemingrepen die dieper reiken dan 0,30 meter -mv en een groter oppervlak betreffen dan 100 m2 in principe niet toegestaan. Deze vrijstellingsgrenzen worden bij de ontwikkeling van het onderzoeksgebied overschreden, waardoor het uitvoeren van archeologisch onderzoek verplicht is.

Omdat in de meeste plangebieden binnen de gemeente Breda een bureau- en booronderzoek weinig tot geen toegevoegde waarde heeft met betrekking tot duiding van de aanwezigheid van archeologische vindplaats, heeft de gemeente Breda een aangepaste werkwijze (Erfgoed in Context 2008-2015, voortgezet in 'Grondstof voor de Toekomst. Programma Erfgoed 2019-2025') Ook in de KNA Leidraad Karterend booronderzoek wordt aangegeven dat op de pleistocene zandgronden nederzettingen met een archeologische laag uitzonderlijk zijn en daarom niet goed door middel van een booronderzoek zijn op te sporen.

Ook in het plangebied Wieringen-Zuid zal een booronderzoek geen aanvullende informatie opleveren waardoor kan worden afgezien van een karterend en waarderend veldonderzoek d.m.v. grondboringen. Om de archeologische verwachting nader te toetsen en eventuele archeologische resten en vondsten in kaart te brengen wordt daarom ter plaatse van het plangebied een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. In aanloop naar het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PVE) opgesteld.

Om tot een gespecificeerde archeologische verwachting te komen is in het PvE wel een beknopt bureauonderzoek opgenomen. Het PvE en de onderzoeksresultaten zijn opgenomen in bijlage 10 bij deze motivering (Aeres Milieu rapportnr: AM250778, d.d. 2 april 2025).

Cultuurhistorie

Historische geografie is vastgelegd in de 'Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2'. Historische geografie en gebouwd erfgoed' van de gemeente Breda. Op de Erfgoedkaart van de gemeente Breda heeft het grootste deel van het plangebied een lage cultuurhistorische waarde. De percelen grenzend aan de Moleneindstraat hebben deels een hoge archeologische waarde, dit vanwege het feit dat de Moleneindstraat deel van een historische route tussen Heusdenhout en Teteringen is.

Op historische kaarten (hoofdstuk 2) is te zien hoe het gebied zich in de loop van de tijd (sinds ca. 1850) heeft ontwikkeld. De Moleneindstraat waar het plangebied gedeeltelijk aan grenst werd in het verleden de Heerbaan of Heusdenhoutseweg genoemd. Heerbaan betekent oorspronkelijk 'legerweg' en is een grote doorgaande weg. In het begin van de zeventiende eeuw maakte deze weg deel uit van de weg van Geertruidenberg naar Antwerpen. Vervolgens is in 1822 een rijksweg aangelegd naar Tilburg; de Tilburgseweg. Hiermee kwam het plangebied te liggen aan twee belangrijke wegen. Met het planvoornemen wordt de lintbebouwing langs de Moleneindstraat en Tilburgseweg aangevuld in een passende ruimtelijke structuur en beeldkwaliteit.

Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet van invloed is op de historische route. Een specifiek cultuurhistorisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Gebouwd erfgoed

Binnen het plangebied bevindt zich geen gebouwd erfgoed. De locatie is ook niet aangewezen als beschermd stads-of dorpsgezichten.

Conclusie

Vanuit het aspect erfgoed is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.2 Beschermen van de gezondheid

Kader

Artikel 2.1, lid 4, van de Omgevingswet bepaalt dat bij de evenwichtige toedeling van functies in ieder geval rekening moet worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. De wet onderscheidt daarbij vier gezondheidsfactoren: erfelijkheid, leefstijl, gezondheidszorg en leefmilieu, waarbij in elk geval het leefmilieu moet worden betrokken. Gemeenten hebben daarnaast de ruimte om zelf normen en ambities vast te stellen.

De gemeente Breda hanteert in haar Omgevingsvisie het concept van positieve gezondheid, waarbij naast de fysieke ook de emotionele en sociale aspecten van gezondheid centraal staan. De gemeente zet daarbij in op enerzijds bescherming van de gezondheid via milieumaatregelen en anderzijds het bevorderen van gezond leven door middel van aantrekkelijke, groene en sociale leefomgevingen.

Gezondheidsbescherming

Geitenhouderijen

Uit onderzoek van het RIVM blijkt dat omwonenden van geitenhouderijen tot een afstand van 2 km een verhoogde kans hebben op longontsteking. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben daarom een moratorium ingesteld om uitbreiding en omschakeling naar geitenhouderijen te voorkomen.

Binnen een straal van 2 km rond het plangebied bevinden zich geen geitenhouderijen. De dichtstbijzijnde geitenhouderij ligt op circa 3,2 km afstand. Het planvoornemen wordt daarmee niet beïnvloed door de risico's die uit het genoemde RIVM-onderzoek naar voren komen.

Overige veehouderijen

De dichtstbijzijnde veehouderij bevindt zich op circa 450 meter afstand. Uit nader onderzoek (paragraaf 5.8) blijkt dat deze veehouderij geen negatieve invloed heeft op het woon- en leefklimaat in het plangebied.

Woonvisie Breda

De gemeente Breda streeft bij (her)ontwikkelingen naar een milieukwaliteit die minimaal gelijk is aan de bestaande situatie en bij voorkeur verbetert. Uit de bezonningsstudie en de planuitwerking blijkt dat er geen sprake is van hinder voor omliggende woningen. Met de inrichting van de buitenruimte wordt bovendien ingezet op kwaliteitsverbetering en een gezondere leefomgeving.

Gezondheidsbevordering

Het plan voorziet in de herontwikkeling van een verwaarloosd en grotendeels braakliggend bedrijventerrein naar een hoogwaardig woonmilieu met maximaal 55 grondgebonden woningen. Dit leidt tot een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in de omgeving.

Groen, water en klimaat

De inrichting van het plangebied bevat groene, waterrijke en klimaatadaptieve elementen. Deze dragen bij aan een duurzame en aantrekkelijke leefomgeving, waar bewoners en omwonenden kunnen verblijven, ontmoeten en ontspannen. Daarmee wordt niet alleen de fysieke, maar ook de sociale duurzaamheid versterkt.

Gezonde mobiliteit

De ligging en inrichting van het plangebied nodigen uit tot gezonde mobiliteit. De buitenruimte wordt ingericht op langzaam verkeer (wandelen en fietsen) en sluit aan op bestaande routes. Hierdoor wordt het gebruik van de fiets en verplaatsingen te voet gestimuleerd, wat bijdraagt aan een gezonde levensstijl.

Het plan voldoet aan de verplichtingen uit de Omgevingswet ten aanzien van gezondheid. Vanuit het perspectief van gezondheidsbescherming zijn er geen belemmeringen: er zijn geen geitenhouderijen binnen de risicocontour en omliggende veehouderijen veroorzaken geen negatieve effecten. Vanuit het perspectief van gezondheidsbevordering levert de herontwikkeling een duidelijke meerwaarde: het plangebied transformeert van een verouderd bedrijventerrein naar een groene, gezonde en sociaal aantrekkelijke woonomgeving. Daarmee sluit het plan aan bij zowel de wettelijke kaders als de ambities van de gemeente Breda op het gebied van positieve gezondheid.

Conclusie

Vanuit het aspect gezondheid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.3 Bodem

Kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• Het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen;
• Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• Het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Artikel 5.89i Bkl bepaalt dat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, opgenomen worden in het definitieve omgevingsplan. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 AbO).

Onderzoek

Het terrein van Zuid Wieringen, gelegen aan de Tilburgseweg 207, was voorheen in gebruik als autosloperij en autowrakkenterrein. Door deze activiteiten heeft zich over de jaren een aanzienlijke bodemverontreiniging opgebouwd. Momenteel ligt het terrein grotendeels braak, bedekt met grasvelden en de resterende bebouwing.

Verkennend bodemonderzoek autosloperij en autowrakkenterrein

Uit bodemonderzoeken is gebleken dat de grond sterk verontreinigd is met koper, nikkel en zink in de bovengrond (tot 0,3 meter diep). Daarnaast zijn er lichte tot matige concentraties van lood, cadmium, kwik, molybdeen en minerale olie aangetroffen. Het grondwater bevat verhoogde concentraties zink, barium en naftaleen.

Verkennend onderzoek asbest autosloperij en autowrakkenterrein
In de puinlagen op het terrein is een sterke asbestverontreiniging vastgesteld, variërend van 0,1 tot 0,4 meter diep.

Om het terrein geschikt te maken voor woningbouw, wordt een bodemsanering uitgevoerd. Hiervoor is reeds een beschikking afgegeven. De sanering zal plaatsvinden door ontgraving, waarbij de ernstig verontreinigde grond en met asbest verontreinigd puin wordt verwijderd en vervangen door schone grond (klasse Wonen). De werkzaamheden worden uitgevoerd conform de SIKBrichtlijnen en onder milieukundige begeleiding. Het rapport “Gefaseerd deelsaneringsplan bodemsanering “Heiveldhoef” Breda is opgenomen als bijlage bij deze motivering (Moerdijk Bodemsanering, kenmerk 2109.08.242sp2, d.d. 6 juni 2024)

Bodemonderzoek autogarage Tilburgseweg 207-bis

Voor het terrein ter plaatse van de Tilburgseweg 207-bis is een verkennend- en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Beiden onderzoeken zijn opgenomen als bijlage bij deze motivering (Aeres Milieu, rapportnr AM 25228, d.d. 13-06-2025 en AM25228-2 d.d. 02-10-2025)

Uit de veldinspectie blijkt dat op de locatie geen waarnemingen zijn gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. Er is geen olie-waterreactie waargenomen.

Op het noordoostelijk deel van de locatie is een sterke verontreiniging met zware metalen aanwezig tot een diepte van 0,9 m -mv. De oppervlakte van deze verontreiniging wordt geraamd op circa 90 m2 waardoor de omvang van deze sterke verontreiniging met zware metalen wordt geraamd op circa 81 m3.

Daarnaast zijn er twee spots met een matige verontreiniging met minerale olie aanwezige op locatie. Beide spots beperken zich tot de bovengrond (0,5 m - mv.):

De noordoostelijke spot heeft een oppervlakte van circa 46 m2 met een omvang van circa 23 m3. Deze spot is indicatief 'niet toepasbaar'.

De zuidoostelijke spot heeft een oppervlakte van circa 76 m2 met een volume van circa 38 m3.Ook deze spot is indicatief geclassificeerd als zijnde 'niet-toepasbaar'.

Conclusies en aanbevelingen

Om het terrein geschikt te maken voor woningbouw, wordt een bodemsanering uitgevoerd. In de planregels van voorliggend Tam- omgevingsplan is de bodemsanering geborgd in de planregels middels een algemene bouwregel. Dit houdt in dat op de verontreinigde de grond binnen het plangebied pas woningen gebouwd mogen worden als uit nader onderzoek is gebleken dat er geen verontreiniging aanwezig is dan wel via een door het bevoegd gezag een goedgekeurd saneringsplan de aanwezige bodemverontreiniging is verwijderd.

Conclusie
Na afronding van de sanering is het terrein geschikt voor woningbouw. Vanuit het aspect bodem is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.4 Water(systemen)

Kader

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.

Europese Kaderrichtlijn Water
De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet- en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG-Kaderrichtlijn Water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeenten op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch-chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang.

Waterwet
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Kort samengevat regelt de Waterwet het beheer van oppervlaktewater en grondwater. Ook verbetert de wet de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet vervangt een groot aantal wetten op het gebied van water. De Waterwet biedt instrumenten om het waterbeheer op een doeltreffende en doelmatige manier op te pakken. Op rijksniveau wordt een nationaal waterprogramma gemaakt en op provinciaalniveau een regionaal waterprogramma. Deze plannen bevatten de hoofdlijnen van het nationale en regionale waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het nationale en regionale ruimtelijke beleid. De ruimtelijke aspecten van programma's van Rijk en provincies worden vervolgens aangemerkt als structuurvisies in de zin van de Wro. De bedoeling is dat op basis van deze structuurvisies, plannen van de Waterwet doorwerken in de ruimtelijke ordening en ervoor zorgen dat de waterbelangen op een goede manier worden geborgd. Als aanvulling hierop is de op 1 januari 2009 ingevoerde Wet gemeentelijke watertaken opgenomen in de Waterwet. Door deze wetgeving kunnen gemeenten een verbrede zorgplicht op zich nemen. De wetgeving maakt het in tegenstelling tot eerdere wetgeving mogelijk om rioolheffing te heffen voor een zuiveringstechnisch werk dat door de gemeente (of waterschap/derde) wordt beheerd op grond van de Gemeentewet.

Nationaal Water Programma
In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de Rijkswateren- en vaarwegen.

Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Dit doet het Rijk voor de periode 2022-2027, maar men kijkt ook verder vooruit. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor andere raakvlakken van water met andere sectoren.

Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) 2022-2027
Op 22 december 2021 is het regionaal Water en Bodem Programma (RWP) in werking getreden. Het RWP is de opvolger van het Provinciaal Milieu en Waterplan (PMWP) en is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma's van de waterschappen. Het RWP staat voor een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en vitale bodem.

Het programma staat voor het herstellen van de systeemwerking. Lange tijd had het waterbeleid als doel om wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Nu wordt er ingezet op het zuinig omgaan met water en de bodem. Daarnaast moet het water en bodemsysteem toegerust zijn op natte en droge tijden.

Gemeentelijk beleid
De Omgevingsvisie 2040, het Verbreed Gemeentelijke Rioleringsplan en het Hemel- en grondwaterbeleid vormen het beleidskader voor water op gemeentelijke niveau. De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Het hemel- en grondwaterbeleid is gericht op het nastreven van de oorspronkelijke natuurlijke situatie. Hiervoor gelden eisen ter voorkoming van (hemel- of grond)wateroverlast (veiligheidseisen) en eisen ter voorkoming van achteruitgang van het natuurlijk (hemel- en grond)watersysteem (duurzaamheidseisen). In alle gevallen geldt zuiveren waar het moet vanuit de gewenste waterkwaliteit.

Het hemel- en grondwaterbeleid van de gemeente Breda kort samengevat:

• 1. Dit beleid is van toepassing voor lozing op de riolering én oppervlaktewater. Bij lozing op oppervlaktewater is ook het beleid van Waterschap Brabantse Delta van toepassing;
• 2. Bij elke (her)ontwikkeling dient het water van kleine buien plaatselijk te worden verwerkt (in plaats van directe afvoer naar de riolering) in het kader van het duurzaamheidsprincipe;
• 3. Voor een toename van verhard oppervlak gelden zwaardere eisen, ook extreem zware buien moeten ter plaatse kunnen worden opgevangen om wateroverlast te beperken, het veiligheidsprincipe;
• 4. Grondwater leidt niet tot structurele grondwateroverlast en vormt geen belemmering voor het grondgebruik;
• 5. (Geo)hydrologisch onderzoek is nodig en geeft inzicht in de mogelijkheden en beperkingen;

De systeemkeuze en uitgangspunten worden in een rapportage vastgelegd en onderbouwd.

Onderzoek

Voor het planvoornemen is in opdracht van Ordito een weging van het waterbelang en infiltratieonderzoek uitgevoerd (externe bijlage 6: Aeres Milieu, projectnr: AM25078 d.d. 11 september 2025).

Infiltratieonderzoek

Uit de metingen in de onverzadigde zone blijkt dat de matig fijne, zwak siltige toplaag een goede (horizontale) infiltratie toelaat. De lokale bodem is geschikt voor de aanleg van een infiltratievoorziening. Rekening houdend met een veiligheidsfactor 2 kan ter plaatse van meetpunten 04 en 05 gerekend worden met een kh-waarde van ca. 1,4 meter per dag. Ter plaatse van meetpunt 06 is het boorgat dichtgevallen tijdens te meting waardoor geen representatieve meting is bekomen.

Gezien de bodemopbouw is hier een gelijkende horizontale infiltratie te verwachten. In beide metingen is er een matige verticale infiltratiesnelheid waargenomen.

Mede door deze matige verticale infiltratiesnelheid en de mogelijkheid tot dichtslempen mag het bodemoppervlak van de infiltratievoorziening niet worden meegenomen als infiltratieoppervlak. Tevens is het niet mogelijk om retentievoorzieningen te combineren met recreatieve functies (vb. speelzone, voetbalveld etc.).

Voor de bepaling van de infiltratiemogelijkheden in de verzadigde ondergrond zijn er bijkomend twee slugtesten uitgevoerd voor de infiltratie van de verzadigde zone te bepalen. Uit de slugtest in de verzadigde zone blijkt dat infiltratie ter plaatse goed toepasbaar is met een k-waarde van 2,8 meter per dag ter hoogte van meetpunt 07 en 1,4 meter per dag ter hoogte van meetpunt 08.

Infiltratie kan ter plaatse in de bodem plaatsvinden. Een hemelwatervoorziening wordt best voorzien van een leegloopmogelijkheid en een (oppervlakkige) noodoverloop voor hevige of langdurige buineerslag. Dit is mogelijk richting de omliggende bestrating. Voor hemelwater behoren de regels te worden gevolgd gesteld in de waterschapsverordening Brabantse Delta 2024 en de Beleidsregels Groen en Water 2023.

Hieruit blijkt dat voor de in totaal 5.630 m2 aan toegenomen verharding waterberging moet worden aangelegd met een volume van circa 338 m3. Voor het deel verharding dat teruggebracht wordt geldt een waterbergingsnorm van 20 mm, wat resulteert in een waterbergingsopgave van 51 m3. In totaal is er daarmee circa 389 m3 waterberging nodig in het gebied.

In het huidige plan vindt waterberging plaats in de ingetekende wadi's in de groene kop (noordzijde) en met een mogelijke overloop naar het groene hof. De wadi's zijn in het schetsontwerp inrichtingsplan globaal ingetekend en dienen qua exacte vorm en diepte nader uitgewerkt te worden in het voorlopig ontwerp inrichtingsplan.

Waterweging

Het voornemen is om binnen het plangebied 55 woningen te realiseren hiervoor wordt de huidige bebouwing en verharding verwijderd en wordt het terrein heringericht. Het plangebied heeft een maaiveldhoogte van ca. 3,5 tot 4,7 m +NAP. Binnen het plangebied wordt de gemiddelde hoogste grondwaterstand verwacht op ca. 3,2 m +NAP. De noord-, en zuidelijk gelegen straat “Wieringenstraat” en “Tilburgseweg” kennen ter hoogte van het plangebied een maaiveldhoogte van ca. 3,8 m +NAP. De westelijk gelegen “Urkstraat” ligt op ca. 3,7 m +NAP. Door het aanhouden van een geadviseerd bouwpeil van 30 cm boven de kruin van de weg (bouwpeil op ca. 4,0 – 4,1 m +NAP) worden er geen problemen verwacht in verband met grondwater en/of afstromend hemelwater.

Bij de nieuwbouw wordt een geheel gescheiden stelsel aangelegd. Door de bijkomende woningen zal de vuilwaterhoeveelheid toenemen naar in totaal ca. 1,3 – 1,9 m3/u. Voor een wijziging aan de / nieuwe aansluiting op het gemeentelijk vuilwaterstelsel dient te zijner tijd een aanvraag ingediend te worden bij de gemeente Breda.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van het huidig en toekomstig verhard oppervlak voor het planvoornemen. Hierbij is er nog geen rekening gehouden met aanvullende compenserende maatregelen zoals groendaken of halfverharding.

Tabel: overzicht huidig en toekomstig verhard oppervlak

In de toekomstige situatie neemt de totale verharding binnen het plangebied toe. Conform het beleid van het waterschap dient bij nieuwbouw met toename verharding vanaf 500 m2, 60 mm hemelwater geborgen te worden per m2 verhard oppervlak.

De hemelwaterberging wordt gerealiseerd met de aanleg van twee wadi's, de toepassing van groendaken/ waterdaken en een ondergrondse hemelwatervoorziening in de vorm van infiltratiekratten.De twee aan te leggen wadi's hebben een gezamenlijk oppervlak van circa 465 m2, verlaagd met circa 0,4 meter. Hierdoor kan bovengronds circa 140 m3 ingepast worden. Conform het handboek droogvallende retentievoorzieningen is de maximale waterdiepte circa 0,4 meter. Omdat dit niet voldoende is om te voorzien in de benodigde hemelwaterberging wordt aanvullend groendak/ waterdak toegepast waarmee circa 16,6 m3 waterberging in mindering gebracht mag worden. De ondergrondse hemelwatervoorziening in de vorm van infiltratiekratten bergt de overige 202,6 m3, dit komt neer op circa 495 kratten.

Schetsontwerp benodigde hemelwaterberging

Vanuit het oogpunt klimaatbestendig ontwikkelen dient vanuit het geldend gemeentelijk beleid een ontwikkeling minimaal waterneutraal plaats te vinden. Door de verhardingstoename in stedelijk gebied met de aanleg van een gescheiden stelsel op eigen terrein en het voldoen aan de overige aandachtspunten en randvoorwaarden vindt de ontwikkeling hydrologisch neutraal plaats en is geen verhoogd risico op wateroverlast te verwachten.

Conclusie
Vanuit het aspect water(systemen) is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.5 Ecologie

Kader

De Wet natuurbescherming (Wnb) gaat op in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Er is sprake van een beleidsneutrale overgang. Het huidige normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het natuurbeschermingsrecht blijft ongewijzigd.

Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten.

Soortenbescherming

Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of er soorten aanwezig zijn en welke soorten dat zijn.

Onderzoek

Voor het planvoornemen is een ecologische quickscan op locatie uitgevoerd om te onderzoeken of er beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en of de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de Omgevingswet. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage bij deze motivering (Brabant Eco, rapportnr: 2025-BE-1237, d.d. 13 februari 2025).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen een beschermd natuurgebied, maar Natura 2000-gebieden bevinden zich op 4 km afstand. Een stikstofberekening (AERIUS) is nodig om mogelijke negatieve effecten op deze gebieden uit te sluiten.

Flora en fauna

Binnen het plangebied is geen beschermde flora aangetroffen en de kans op beschermde plantensoorten is klein.

Vogels

Er zijn geen geschikte nestplaatsen voor huismussen en gierzwaluwen aangetroffen. Om verstoring van broedvogels te voorkomen, moet de vegetatie buiten het broedseizoen worden verwijderd.

Vleermuizen

Uit de quickscan blijkt dat de te slopen bebouwing holle spouwen en open stootvoegen bevat die mogelijk als verblijfplaats voor vleermuizen dienen. Daarom is nader onderzoek gedaan naar vleermuizen (externe bijlage: Brabant Eco, rapportnr: 2025-BE-1237, d.d. 25 september 2025).

Binnen het plangebied zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld; deze gaan met de voorgenomen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden derhalve niet verloren. In en nabij het plangebied zijn wel individuen van laatvlieger, ruige dwergvleermuis en gewone dwergvleermuis waargenomen. Er is echter geen sprake van vaste vliegroutes of essentieel foerageergebied binnen het plangebied.

Bij de herinrichting van het perceel worden geen vliegroutes of foerageergebieden aangetast. Nadere mitigerende maatregelen of een vergunningaanvraag zijn daarom niet noodzakelijk. De zorgplicht dient in acht te worden genomen voor foeragerende en passerende individuen in de nabijheid. Op deze manier blijft de gunstige staat van instandhouding van de genoemde soorten gewaarborgd.

Het wordt aanbevolen de werkzaamheden uit te voeren onder andere door het beperken van kunstlicht, trillingen en geluid in de avond- en nachturen. Hiermee wordt verzekerd dat ook tijdens de uitvoering geen negatieve effecten optreden voor vleermuizen of andere aanwezige soorten.

Overige dieren

Het gebied biedt geen geschikt leefgebied voor marterachtigen, beschermde amfibieën, vissen, reptielen of zeldzame insecten. Er geldt wel een zorgplicht voor algemene soorten zoals egels en muizen.

Zorgplicht

Bij onvoorziene omstandigheden zoals bijvoorbeeld indien een soort die niet in de quickscan wordt genoemd in het terrein wordt geconstateerd bij aanvang van de werkzaamheden, dient hier passend op te worden gereageerd. Het is hierbij nodig om contact op te nemen met een ter zake kundige en een maatregel toe te passen, zodat de wet niet wordt overtreden. Door de voorgenomen werkzaamheden bestaat de kans dat holen van algemene soorten als konijn, egel en diverse muizensoorten worden vergraven. De volgende maatregelen zijn nodig om rekening te houden met deze soorten:

• Indien er verstoring plaatsvindt, dient er een passende vluchtroute beschikbaar te zijn. Dit geldt in het bijzonder voor vogels en grondgebonden zoogdieren (zoals muizen en egels).
• Werk vanaf één zijde en bij voorkeur van een drukke naar een rustige locatie toe, zoals een open veld of ruigte. Werk ook op een aangepast tempo, zodat dieren kunnen vluchten. Gelet op de zorgplicht dienen voorafgaand aan de werkzaamheden alle maatregelen te worden getroffen om nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk te voorkomen, beperken of ongedaan te maken. Dit geldt altijd en voor alle planten- en diersoorten.

Stikstofdepositie
Stikstofdepositie is geregeld in artikel 22.20 van de Omgevingswet. Stikstof dient te worden gemonitord als omgevingswaarde. De berekening van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitattype binnen de nabijgelegen Natura 2000-gebieden is uitgevoerd met behulp van de AERIUS Calculator (versie 2025.2). Deze berekening maakt inzichtelijk wat de stikstofdepositie is gedurende de gebruiksfase en de aanlegfase. Het volledige rapport is opgenomen als bijlage 13 bij deze motivering (Ordito, projectnr: 25028.d.d.11 februari 2026).

Uit de berekening blijkt dat – met de uitgangspunten die in dit onderzoek gedaan zijn - gedurende de gebruiksfase en aanlegfase geen toename van de stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar is berekend.

Conclusie
Vanuit het aspect ecologie is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.6 Geluid

Kader

Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van (spoor)wegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald.

Geluidsgevoelige gebouwen

In artikel 3.21 van Bkl is bepaald welke gebouwen geluidsgevoelig zijn. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat een woonfunctie heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel. Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

Geluidsproductieplafond

De Omgevingswet werkt met geluidsaandachtsgebieden. De omvang van de geluidsaandachtsgebieden wordt bepaald op basis van berekeningen en beslaat het gebied waarbinnen de standaardwaarde mogelijk worden overschreden. De wijze waarop het gebied moet worden bepaald is opgenomen in de Aanvullingsregeling geluid (Arg).

De bepaling van een geluidsaandachtsgebied is afhankelijk van de juridische status van de bron. Als een geluidsproductieplafond is vastgesteld, wordt gebruik gemaakt van de gegevens bij vaststelling daarvan. Dit betreft met name rijkswegen, hoofdspoorwegen, provinciale wegen en industrieterreinen.

Hetzelfde geldt voor een waterschapsweg, lokale weg of lokale spoorweg als daarvoor een geluidsproductieplafond is vastgesteld. Als geen geluidsproductieplafond is vastgesteld wordt gebruik gemaakt basisgeluidsemissies voor die bronnen.

Basisgeluidemissie

Met het invoeren van de Omgevingswet wordt de basisgeluidsemissie (BGE) geïntroduceerd. De basisgeluidemissie is een instrument op de geluidsproductie van lokale bronnen te monitoren. Daarnaast wordt het ook gebruikt om het geluidsaandachtsgebied te bepalen.

Voor alle bronnen die buiten de bovengenoemde geluidsproductieplafond-systematiek vallen wordt onder de Omgevingswet een BGE vastgesteld om zo de geluidsproductie vast te leggen en te monitoren. Het gaat in dit geval om gemeentelijke wegen, waterschapswegen en lokale spoorwegen als daarvoor geen geluidsproductieplafond is vastgesteld. Het BGE wordt in ieder geval vastgesteld voor wegen me een intensiteit hoger dan 4.500 motorvoertuigen per etmaal.

De verplichting voor de overige wegen vanaf een intensiteit van 1.000 motorvoertuigen per etmaal wordt pas later van kracht, namelijk 1 januari 2026.

Onderzoek wegverkeerslawaai en spoorwegverkeerslawaai

Voor het planvoornemen is een akoestisch onderzoek naar de te verwachten optredende geluidbelastingen van wegverkeer en spoorwegverkeer uitgevoerd (externe bijlage 7: K+, rapportnr:RM250069aaA1.jufo_02, d.d. 17 oktober 2025).

De nieuwbouwontwikkeling valt binnen het geluidaandachtsgebied van de Tilburgseweg, Nieuwe Kadijk, A27 en het spoorlijn Breda- Tilburg. Uit het onderzoek blijkt dat de standaardwaarden worden overschreden maar de grenswaarden niet.

Het gezamenlijk geluid is maximaal 64 dB. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving worden in deze situatie eisen gesteld aan de minimale gevelgeluidwering. Wanneer de standaardwaarde wordt overschreden, moet voor de nieuwe woningen worden aangetoond welke geluidwerende maatregelen aan de gevel noodzakelijk zijn om te kunnen voldoen aan het gestelde in artikel 4.103 van het Bbl.

Indien een geluidbelasting hoger dan de standaardwaarde wordt toegestaan, wordt door de gemeente aan deze ontheffing aanvullende voorwaarden gesteld. Aangegeven is dat een geluidluwe gevel over ten minste één bouwlaag per woning aanwezig dient te zijn. In het onderzoeksrapport wordt gesteld dat iedere onderzochte woning beschikt over tenminste één geluidluwe gevel over 1 bouwlaag.

Effecten bestaande woningen

Vanwege het plan zal er in de Urkstraat in de toekomstige situatie een verkeerstoename zijn van maximaal 427 motorvoertuigen per etmaal. Conform opgave van de gemeente Breda kent de Urkstraat in de bestaande situatie een voertuigintensiteit van 500 motorvoertuigen per etmaal. Als gevolg van het plan bedraagt de totale toekomstige etmaalintensiteit 927 voertuigen. Op basis van artikel 5.78ae van het Bkl is het beschouwen van indirecte akoestische effecten voor verharde gemeentewegen met een verkeersintensiteit lager dan 2.500 motorvoertuigen niet nodig.

Voor de Urkstraat ligt de etmaalintensiteit lager dan 2.500 voertuigen, waarmee beoordeling van indirecte akoestische effecten niet aan de orde is. Overigens blijkt uit de rekenresultaten ter plaatse dat de standaardwaarde ten gevolge van gemeentewegen niet wordt overschreden. De Urkstraat is daarbij maatgevend. Op de bestaande woningen aan de overzijde zal de standaardwaarde ook niet worden overschreden ten gevolge van verkeer op de Urkstraat, omdat de afstand tot de weg nagenoeg gelijk is ten opzichte van de te realiseren bebouwing.

Voor het parkeren geldt dat er in de bestaande situatie geparkeerd wordt langs de Urkstraat, de Wieringenstraat en de Moleneindstraat. Ook is de parkeerplaats van de voormalige autogarage aan de Tilburgseweg vrij toegankelijk voor openbaar gebruik. Voor de nieuwe woningen wordt gebruik gemaakt van de bestaande parkeerplaatsen langs de Urkstraat en de Wieringenstraat.

Parkeerkoffer

Binnen het plangebied worden nieuwe parkeerplaatsen aangelegd in de vorm van een parkeerkoffer. Het maximaal te verwachten geluidniveau ter plaatse van de dichtstbijzijnde woningen als gevolg van het sluiten van portieren bedraagt circa 70 dB(A). Ter beperking van de piekgeluiden kan afscherming worden toegepast. Afscherming heeft met name effect op de parkeervakken die het dichtst bij de woningen liggen. Voor de verder weg gelegen vakken is echter een aanzienlijk hogere schermhoogte nodig (meer dan ca. 3 meter) om nog effect te hebben. Een dergelijke hoogte wordt niet doelmatig geacht en past stedenbouwkundig niet binnen het straatbeeld.

Uit luchtfoto’s blijkt bovendien dat een deel van de woningen reeds is afgeschermd door eigen bergingen. Hierdoor worden de eerste parkeervakken feitelijk al afgeschermd, waardoor de relevante afstand tot de woningen effectief groter wordt. De daarmee samenhangende piekniveaus worden, mede door deze afscherming, naar verwachting gereduceerd tot circa 65 dB(A). Een dergelijk niveau leidt niet tot onduldbare hinder. Bij 65 dB(A) en een gebruikelijke geluidwering van circa 20 dB wordt immers voldaan aan de maximaal toelaatbare binnenniveaus. Daarnaast betreft het een algemeen aanvaard piekgeluid dat onlosmakelijk verbonden is met een stedelijke omgeving.

Onderzoek industrielawaai

Voor het planvoornemen is vanwege de ligging nabij bedrijven met geluidbelastende activiteiten een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd (externe bijlage 8: Witteveen + Bos, Stedenbouwkundig plan Moleneind 'Akoestisch onderzoek' met kenmerk 142342 d.d. 11 september 2025).

In het onderzoek zijn zeven omliggende kavels met bedrijvigheid beschouwd. Het onderzoek is tweeledig. Ten eerste moet bij de nieuwbouwwoning sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Ten tweede mogen de omliggende bedrijven niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering.

Van een goed woon- en leefklimaat is sprake wanneer er voldaan wordt aan maximaal 50 dB(A) langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en maximaal 70 dB(A) (piekgeluiden).

In eerste instantie is voor de zeven kavels op basis van de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' 2009 de richtafstand onderzocht. Hieruit blijkt het nieuwbouwplan binnen de richtafstand van drie van de zeven kavels ligt. Dit betreft de kavels van Garage Jansen, Aldi en Nijkamp. Voor deze drie kavels is daarnaast de 'werkelijke' richtafstand op basis van de activiteiten die in de huidige, vergunde situatie plaatsvinden beschouwd. Daaruit blijkt dat de nieuwbouw alleen binnen de richtafstand van Nijkamp valt. Voor de Aldi en Garage Jansen geldt dat de activiteiten die plaatsvinden overeenkomen met milieucategorie 2, en dat ze na realisatie van de nieuwe woningen, nog steeds voldoen aan de vergunning en de toegestane waarden van het Omgevingsplan gemeente Breda.

Aldi

De dichtstbijzijnde nieuwbouwwoningen liggen op circa 60 meter afstand van de parkeervakken op het ALDI-terrein. Voor deze woningen zijn met name de piekgeluiden van parkeergebruik en de laad- en losactiviteiten relevant. Het laden en lossen vindt plaats op minimaal 105 meter afstand, waarbij bovendien sprake is van afscherming.

Uitgaande van realistische bronniveaus van respectievelijk 100 dB(A) voor het sluiten van portieren en 110 dB(A) voor laad- en losactiviteiten, resulteren deze afstanden in piekniveaus van circa 54 dB(A) (parkeren) en 59 dB(A) (laden en lossen) ter plaatse van de woningen.

Deze niveaus blijven binnen de geldende normering van 70 dB(A) voor de dagperiode, 65 dB(A) voor de avondperiode en 60 dB(A) voor de nachtperiode. Bovendien vinden de laad- en losactiviteiten uitsluitend plaats in de dag- of avondperiode.

Hiermee kan worden geconcludeerd dat er geen beperkingen gelden voor de bedrijfsvoering en dat de nieuwbouwwoningen afdoende beschermd zijn tegen piekgeluid.

Nijkamp

Nijkamp beschikt over een omgevingsvergunning die op 11 februari 1994 door de gemeente Breda is verleend. Uit de geluidsvoorschriften behorend bij deze vergunning volgt dat met de vergunde geluidniveaus geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt echter dat door het plaatsen van een geluidwerend scherm van 2,5 meter hoog in de vergunde situatie voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau wél kan worden gesproken van een goed woon- en leefklimaat. Om deze reden is met bedrijf Nijkamp afgesproken dat langs de zuidgrens van het bedrijf een geluidwerend scherm wordt geplaatst, zodat de geluidsniveaus bij de nieuwbouw worden gereduceerd.

Cumulatie

In het onderzoek is tevens het cumulatieve geluidsniveau beoordeeld. Omdat de bedrijven in verschillende richtingen ten opzichte van het woningbouwplan liggen, is er nauwelijks sprake van cumulatie. De activiteiten van de Aldi zijn niet in de cumulatie betrokken, omdat deze ruimschoots voldoen aan de richtafstand. Voor de bedrijven Nijkamp en Jansen blijkt dat het cumulatieve geluidsniveau voldoet aan de grenswaarden die per bedrijf gelden. Hiermee kan worden geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Akoestisch onderzoek gecumuleerd geluid

Voor het planvoornemen is een aanvullende notitie opgesteld waarbij de akoestisch onderzoeken wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai ter plaatse van de nieuwe situatie in het kader van het Besluit kwaliteit leefomgeving zijn beschouwd naar het te verwachten gecumuleerd geluid (externe bijlage 9: K+ Adviesgroep, projectnr: m250069aa d.d.17 oktober 2025).

Het maximaal gecumuleerd geluid ten gevolge van wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai bedraagt 64 dB. Daar waar industrielawaai een significante bedrage levert aan het gecumuleerd geluid, is het gecumuleerd geluid ten hoogste 56 dB.

Mede aan de hand van het gecumuleerde geluid kan het bevoegd gezag beoordelen of en in welke mate het verantwoord is de afwegingsruimte boven de standaardwaarde te benutten.

Om een beoordeling van het gecumuleerd geluid te kunnen maken zou gebruik gemaakt kunnen worden van de beoordeling geluidkwaliteit gecumuleerd geluid. Gezien het aantal woningen, de ligging van de bronnen en de afscherming tegenover elkaar is er sprake van een verdeeldheid van de classificatie bij de nieuwbouwwoningen. De classificatie ligt tussen de “zeer goed” en “tamelijk slecht” waarbij de classificatie “tamelijk slecht” hoofdzakelijk voorkomt bij de voor- en zijgevels van de woningen die direct langs de bron wegverkeerslawaai zijn gelegen. Aan de achtergevels op de begane grond kan gesteld worden dat de classificatie hier “goed” tot “redelijk” is.

In de planregels van voorliggend TAM- omgevingsplan is een gebiedsaanwijzing overige zone - gezamenlijk geluid- 64 dB (artikel 15.4) opgenomen. Daarnaast is in de regels van voorliggend Tam- omgevingsplan opgenomen dat er een geluidbeperkend scherm dient te worden geplaatst met een hoogte van minimaal 2,5 meter en een massa van 10 kg/m2 (artikel 13.1).

Conclusie

Vanuit het aspect geluid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies

5.7 Kwaliteit van de buitenlucht

Kader

Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM2,5 en PM10).

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, stikstofoxiden, fijnstof, koolmonoxide, lood, benzeen en ozon. In Nederland zijn met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM2,5 en PM10) van beland. De vigerende grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof zijn conform artikel 2.4 en 2.5 Bkl en weergegeven in onderstaande tabel.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
Fijnstof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
Fijnstof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

NIBM

Voor de volgende activiteiten geeft het Bkl in artikel 5.54 grenzen aan. Als een activiteit binnen deze grenzen valt, is geen toetsing nodig aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM2,5 en PM10). Want de activiteit draagt dan per definitie niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. Woonwijken zijn NIBM als het gaat om maximaal:

• 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen bij 2 of meer ontsluitingswegen.

Schone Lucht Akkoord

Daarnaast heeft de gemeente Breda het Schone Lucht Akkoord (SLA)getekend. Het doel van het Schone Lucht Akkoord is om de luchtkwaliteit in Nederland permanent te verbeteren. Het is een akkoord tussen Rijk, provincies en een groot aantal gemeenten. Samen streven de deelnemende partijen naar een gezondheidswinst van minimaal 50 procent in 2030 ten opzichte van 2016.

Op 14 oktober 2024 heeft de Europese Raad ingestemd met een herziening van de luchtkwaliteitsrichtlijn waardoor er nieuwe wettelijke grenswaarden gaan gelden binnen enkele jaren. Zie tabel hieronder in de kolom; verwachte EU-grenswaarden in 2030. Die grenswaarden worden niet meer verwacht, dat is nu definitief geworden.

Onderzoek
Voor het bepalen van de luchtkwaliteit ter plaatse is gebruik gemaakt van de meest recente gegevens (2023) van Atlas Leefomgeving. De waardes zijn als volgt:

• stikstofdioxide (NO2): 10-16 µg/m3
• fijnstof (PM10): 15-16 µg/m3 
• fijnstof (PM2,5): 7-8 µg/m3.

De waardes in het plangebied liggen onder rijksomgevingswaarden en de grenswaarden uit het SLA.De ontwikkeling van 55 woningen ter plaatse van het plangebied ligt ver onder de grens van 1.500 en 3.000 woningen (Bkl artikel 5.54) waardoor toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM2,5 en PM10) niet nodig is. De activiteit draagt per definitie niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.8 Geur

Kader

Het Rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels aan geurbelasting. Deze instructieregels van het Bkl voor geur zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming.

In artikel 5.91 Bkl worden de geurgevoelige gebouwen aangewezen die in ieder geval beschermd moeten worden. Hieronder vallen ook gebouwen met een woonfunctie, gebouwen voor onderwijs, gezondheidszorg en kinderopvang.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is. Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Hiervoor staan instructieregels in het Bkl. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties (rwzi's), het houden van landbouwhuisdieren (veehouderijen) en andere agrarische activiteiten (bijv. het opslaan van mest).

Een onderdeel van het omgevingsplan van rechtswege is ook de gemeentelijke geurverordening, hierin kan worden afgeweken van de standaardnorm. Indien de gemeentelijke geurverordening nog niet is geïmpliceerd in het omgevingsplan en/of de gemeente geen geurverordening kent, dan gelden de regels uit de Bruidsschat. In de Bruidsschat zijn geuremissiefactoren (waarden) en afstandsnormen opgenomen.

In artikel 22.98 zijn de ten hoogste toegestane geurbelastingen bepaald ten aanzien van het houden van landbouwhuisdieren, zoals opgenomen in de onderstaande tabel.

Gevoelig object	Waarde
Gelegen binnen de bebouwde kom en buiten een concentratiegebied geurhinder en veehouderij	2,0 oue/m3
Gelegen binnen de bebouwde kom en binnen een concentratiegebied geurhinder en veehouderij	3,0 oue/m3
Gelegen buiten de bebouwde kom en buiten een concentratiegebied geurhinder en veehouderij	8,0 oue/m3
Gelegen binnen de bebouwde kom en binnen een concentratiegebied geurhinder en veehouderij	14,0 oue/m3

Op basis van artikel 22.100 en 22.101 mag de afstand tot een geurgevoelig object, niet kleiner zijn dan de afstand als bedoeld in onderstaande tabel:

Geurgevoelig object	Afstand
Gelegen binnen de bebouwde kom	100 meter
Gelegen buiten de bebouwde kom	50 meter

Onderzoek

Het plangebied maakt woningbouwontwikkeling mogelijk. Woningen zijn geurgevoelige objecten. Op basis van artikel 22.100 en 22.101 mag de afstand tot een geurgevoelig object gelegen binnen de bebouwde kom, niet kleiner zijn dan 100 meter. Binnen een straal van 100 meter bevinden zich geen veehouderijen. De dichtstbijzijnde veehouderij in de omgeving van het plangebied betreft een intensieve veehouderij aan de Galgestraat 6. De afstand tussen het plangebied en deze veehouderij bedraagt circa 450 meter. Uit de kaart achtergrondbelastingen van ODZOB blijkt dat deze veehouderij geen negatieve invloed heeft op het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen.

Conclusie

Vanuit het aspect geur is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.9 Omgevingsveiligheid

Kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• Activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving.
• Het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor).
• Buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving.
• Windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Het plangebied ligt volledig binnen een gifwolkaandachtsgebied (GAG) van Moerdijk en aan de noordoostzijde voor een klein deel binnen het explosieaandachtsgebied (EAG) van de spoorlijn Breda – Tilburg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor het planvoornemen is derhalve een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd. Het volledig onderzoek is opgenomen als bijlage bij deze toelichting (AVIV, rapport 256110, d.d. 21 maart 2025).

Kaart bebouwing binnen aandachtsgebieden

Plaatsgebonden risico

Uit de resultaten blijkt dat het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Aandachtsgebied

Uit de resultaten blijkt dat het plangebied buiten het brandvoorschriftengebied (BAG) ligt. Het plangebied ligt wel binnen een gifwolkaandachtsgebied (GAG) en voor een klein deel binnen het explosieaandachtsgebied (EAG). Omdat het gaat om kwetsbare gebouwen is het aanwijzen van een brandvoorschriftengebied niet noodzakelijk.

Maatregelen

• EAG:

Op basis van het stappenplan van de provincie Noord-Brabant valt de ontwikkeling binnen maatregelenniveau B. Maatregelenniveau B stelt dat passende bron-/omgevingsmaatregelen moeten worden genomen om de personen binnen het plangebied optimaal te beschermen. Hoewel een aarden wal of een verhoogd talud (bronmaatregelen) niet realistisch lijken, gezien de beschikbare ruimte, zijn heldere risicocommunicatie en onderhoud van schuil- en vluchtmogelijkheden (omgevingsmaatregelen) in elk geval wel mogelijk. Ook kan de bestaande bebouwing tussen de spoorlijn en het plangebied (enige) bescherming bieden tegen de overdruk en warmtestraling van een explosie.

De bouwkundige maatregelen die kunnen worden genomen, zouden het personen in het EAG kunnen beschermen tegen een BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion) op de spoorlijn. Zo kunnen de muren aan de noordzijde van het gebouw dat binnen het aandachtsgebied ligt verstevigd worden en kan scherfvrij glas worden geplaatst, wat bescherming biedt tegen de gevolgen van een BLEVE

• GAG:

Voor nieuwbouw is binnen een gifwolkaandachtsgebied het handmatig uit kunnen schakelen van een mechanisch ventilatiesysteem een standaard bouwkundige eis in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Aanwezigen zijn door deze maatregel in principe voldoende beschermd binnen het gifwolkaandachtsgebied in nieuwe gebouwen.

Toetsing

Op basis van de gemeentelijke beoordeling van het rapport externe veiligheid dienen voor de nieuwbouwwoningen ter plaatse van EAG maatregelen te worden getroffen:

• Panden, welke zijn gelegen in het explosieaandachtsgebied, uit te voeren in solide en onbrandbare materialen, zoals steenachtige materialen in de gevel, en een verkleining (minimalisatie) van het raamoppervlak in de noordelijk gesitueerde zijgevel van de woning aan de Wieringenstraat.
• De panden, welke gelegen zijn binnen het explosieaandachtsgebied mogen niet uitsluitend bewoond worden door verminderd zelfredzame personen, waardoor sprake is van een zeer kwetsbaar gebouw. Door het treffen van deze maatregelen kan gezien worden op een passende bescherming, en kan gesproken worden van een ontwikkeling die voldoende veilig is.

Deze maatregelen zijn opgenomen in de planregels (artikel 15.5) van voorliggend TAM- omgevingsplan.

Conclusie
Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat vanuit het aspect omgevingsveiligheid sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.

5.10 Milieubelastende activiteiten

Kader

Bedrijvigheid is belangrijk is belangrijk voor de werkgelegenheid, economie en welvaart. Maar bedrijven kunnen ook een negatief effect hebben op de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld door geluid van werkzaamheden, installaties of verkeer. Ook kan er sprake zijn van geurhinder of opslag van gevaarlijke stoffen. Bedrijfsactiviteiten worden derhalve vaak gezien als een milieubelastende activiteit (mba). Het begrip 'milieubelastende activiteit' is in de bijlage bij artikel 1 van de Omgevingswet gedefinieerd als een "activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken".

Binnen het omgevingsplan en bij het wijzigen of afwijken van het omgevingsplan moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Hierbij is milieuzonering één van de te beschouwen aspecten. Milieuzonering zorgt voor ruimte voor milieuhinderlijke (bedrijfs-) activiteiten met behoud van bescherming van de woon- en leefomgeving. Hierbij wordt rekening gehouden met:

• de bescherming van een goed woon- en leefklimaat, en

• het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving door milieuhinderlijke (bedrijfs-) activiteiten.

Bij de beoordeling wordt gebruik gemaakt van de handreiking Activiteiten en milieuzonering (VNG, oktober 2024).

Milieuhinderlijke activiteit

Onder een milieuhinderlijke activiteit wordt verstaan: een aan een locatie toegedeelde activiteit, anders dan wonen, die milieuhinder kan veroorzaken, in het bijzonder in de vorm van geluid- of geurhinder.

Milieugevoelige activiteit

Onder een milieugevoelige activiteit wordt verstaan: een activiteit waarvoor de ondervonden milieubelasting bepalend is voor het bereiken en in stand houden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Naast wonen zijn dat onder meer scholen, kinderdagverblijven en ziekenhuizen.

Gebiedstype Gemengd gebied met wonen

Een gemengd gebied met wonen is een gebied waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. Binnen deze gebieden wordt het wonen (of ander milieugevoelig gebruik) toegelaten, samen met activiteiten die geschikt zijn om te mengen met wonen, zoals detailhandel, horeca, onderwijs, zorg, dienstverlening, cultuur en lichte bedrijvigheid. Het zijn vaak levendige gebieden, zoals een centrumgebied met horeca en detailhandel op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Of randen van gebieden die 'verkleuren' van winkelgebied naar vooral woongebied. Het kan ook een voormalig bedrijventerrein zijn, dat tot gemengd woon-werkgebied is of wordt getransformeerd. Onder een gemengd gebied met wonen kan tenslotte ook worden verstaan:

• lintbebouwing in het buitengebied met een menging van wonen met agrarische en andere bedrijvigheid;
• woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.

Gebiedstype rustig woongebied 

Een rustig woongebied is de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt. Binnen deze gebieden staat een prettig, rustig woongenot als doel centraal. Binnen een rustig woongebied komen incidenteel ook niet-woonactiviteiten voor, zoals een buurtsuper en een school.

De handreiking Activiteiten en milieuzonering is niet van toepassing op het toedelen van eventuele milieuhinderlijke activiteiten in een rustig woongebied.

Onderzoek
Gebiedstype

Het plangebied ligt tegen een bedrijventerrein aan (aan de noordzijde). Verder liggen er rondom het plangebied voornamelijk woningen. Voor de toetsing wordt derhalve uitgegaan van het gebiedstype gemengd gebied met wonen.

Uitwaartse milieuzonering

De beoogde woningbouwontwikkeling vormt geen milieuhinderlijke activiteit. Een analyse van uitwaartse milieuzonering is niet noodzakelijk.

Inwaartse milieuzonering

De beoogde woningbouwontwikkeling vormt een milieugevoelige activiteit. Op basis van het Omgevingsplan zijn de milieuhinderlijke activiteiten in de omgeving bepaald, zie onderstaande tabel.

			Zone/ afstand (m)	Afstand tot dichtstbijzijnde woning
Adres	Bedrijf	SBI	Geluid	Geur	Afstand in meters
Wieringenstraat 75	Nijkamp aanneming	SBI 251, 331	Zone 3 (tot 50 m)	Zone 1 (tot 10 m)	12
Urkstraat 5	Garage Jansen	SBI 451, 452, 454	Zone 1 (tot 10 m)	FM (0 tot 10 m)	14
Urkstraat 9	Tijdelijke supermarkt	SBI 47	FM (0 tot 10 m)	FM (0 tot 10 m)	36
Tilburgseweg 222	Restaurant (chinees)	SBI 561	FM (0 tot 10 m)	FM (0 tot 10 m)	50

Tabel milieuhinderlijke activiteiten

Situatie omliggende bedrijvigheid

Uit de tabel blijkt dat de nieuwbouw alleen binnen de milieuhinderlijke activiteiten van Nijkamp valt. Voor de Aldi, Garage Jansen en Chinees restaurant geldt dat de nieuwbouwlocatie op voldoende afstand ligt van de milieuhinderlijke activiteiten.

Voor de bedrijven Nijkamp en garage Jansen is de akoestische situatie en het cumulatieve geluidsniveau onderzocht. De resultaten hiervan zijn reeds in paragraaf 5.6 Geluid nader in beeld gebracht. Tevens is het akoestisch onderzoek opgenomen als bijlage bij deze toelichting (Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs B.V., rapportnummer 4142342, d.d. 11 september 2025).

Conclusie
Vanuit het aspect milieubelastende activiteiten is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.11 Niet-gesprongen explosieven

Kader

Niet-gesprongen explosieven zijn ontplofbare oorlogsresten, bijvoorbeeld uit de Eerste of Tweede Wereldoorlog. Ze leveren een gevaar op als ze verplaatst of aangeraakt worden bij graaf- of baggerwerkzaamheden.

Onderzoek
Het plangebied bevindt zich niet in een gebied waarvoor NGE benodigd is.

Uitsnede kaart NGE gemeente Breda (plangebied rood omlijnd)

Conclusie

Met in achtneming van de onderzoeksplicht, vormt het aspect niet gesprongen explosieven geen belemmering voor het planvoornemen.

5.12 Kabels en leidingen

Kader

Binnen het plangebied en in de nabijheid van het plangebied kunnen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig zijn. Dit betreft kabels en leidingen voor hoofdinfrastructuur en voor nutsvoorzieningen. Voorbeelden zijn aardgasleidingen, hoogspanningskabels, afvalwaterleidingen en gas- en olieproducten. De locaties van de kabels en leidingen worden in het gemeentelijke Omgevingsplan weergegeven.

Onderzoek

Uit de KLIC melding blijkt dat kabels en leidingen bijna allemaal buiten de plangrens liggen. Enkel bij de garage lopen er kabels en leidingen naar binnen ten behoeven van de bestaande garage.

In het plangebied is ruimte gereserveerd voor het inpassen van 1 transformatorhuisje. De trafo is in de planregels van voorliggend Tam-omgevingsplan opgenomen in de functie 'Verkeer' .

Conclusie

Vanuit het aspect kabels en leidingen is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.13 Mobiliteit

Kader

De toename aan functies zorgen voor verkeer. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's, fietsen en/of scooters. Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn.

Onderzoek

Het planvoornemen maakt de ontwikkeling van 55 nieuwe woningen mogelijk. Het uitgangspunt van het plan is autoluw. Vanuit deze gedachte is de auto zoveel mogelijk uit het zicht gewerkt en geclusterd in een parkeerkoffer aan de binnenzijde van het plan. De ontsluiting via een nieuw insteekstraatje vanuit de Urkstraat en dicht op de Tilburgseweg zorgt ervoor dat de rest van het plan gevrijwaard blijft van de auto ten behoeven van de voetganger die ruimte heeft om te wandelen en te verblijven in de groene openbare ruimte. De Tilburgseweg is voorzien van vrij liggende fietspaden waardoor station Breda al in 10 minuten bereikt kan worden. Op nog geen 2 minuten lopen van het plan ligt een bushalte aan de Tilburgseweg welke een direct verbinding naar station Breda geeft.

Echter een nieuwe woningbouwontwikkeling genereert verkeersbewegingen. Om een inschatting te maken van de verkeersgeneratie die de nieuwe ontwikkeling teweeg brengt, zijn de kencijfers verkeersgeneratie van het CROW (2024) en het woonprogramma van de ontwikkeling als uitgangspunt genomen.

Verkeer

Woning type	aantal	CROW indeling	Verkeersgeneratie per woning	Verkeersgeneratie totaal
			Min.	Max.	Min.	Max.
twee-onder-eenkap, >90 m2 bvo	6	Koop, huis, twee-ondereen- kap	7,4	8,2	44,4	49,2
rijwoning, >90 m2 bvo	10	Koop, huis, tussen/hoek	6,7	7,5	67	75
rijwoning, < 90 m2 bvo	39	Koop, huis, tussen/hoek	6,7	7,5	261,3	292,5
Totale verkeersgeneratie per weekdagetmaal	372,7	416,7
verkeersgeneratie spits (10 %)	37,27	41,67

De afwikkeling van autoverkeer vanaf het plangebied loopt via de Urkstraat naar de Tilburgseweg. De toekomstige verkeersgeneratie ligt tussen de 373 mvt en 417 mvt op een gemiddelde weekdag. Tijdens het achtste drukste uur resulteert dit in een verkeersgeneratie van minimaal 38 mvt en maximaal 42. Het achtste drukste uur is een representatief druk uur op een gemiddelde dag, maar niet het absolute spitsuur. Het geeft een realistischer beeld van de normale verkeersbelasting dan de piek van de dag. Gesteld kan worden dat de realisatie van 55 woningen geen drastisch effect zal hebben op de verkeersafwikkeling van de Tilburgseweg.

Parkeren
De onderstaande parkeernormen zijn vastgelegd in de Nota Parkeernormen Breda 2021 (en amendement):

• Eengezinswoning/grondgebonden woning (groter dan 90 m2 bvo): 1,8 pp per woning
• Appartement/grondgebonden woning (tussen 70 en 90 m2 bvo): 1,2 pp per woning
• Appartement/grondgebonden woning (kleiner dan 70 m2 bvo): 1,0 pp per woning

Met het planvoornemen worden 55 grondgebonden mogelijk gemaakt:

Woningtype	Aantal	parkeernorm	Totaal aantal benodigde parkeerplaatsen
grondgebonden woningen (>90 m2)	16	1,8 pp	28,8
grondgebonden woningen (70-90 m2)	39	1,2 pp	46,8
			75,6 pp

De totale parkeerbehoefte komt daarmee neer op 76 parkeerplaatsen in het plangebied. Binnen het plangebied zijn 56 parkeerplaatsen binnen het plot voorzien. De twee-onder een kap en hoekwoningen aan de Tilburgseweg en Moleneindstraat krijgen een oprit voor de benodigde parkeerruimte. De resterende parkeerplaatsen worden in de omliggende straten (Urkstraat en Wieringenstraat) opgelost.

Invulling parkeerplaatsen

Benodigd parkeeraanbod (Dubbelgebruik)

De gemeentelijke parkeernormen bestaan uit een bewoners- en een bezoekersaandeel. Het bezoekersaandeel binnen 'overig grondgebied Breda' is 0.3 parkeerplaats per woning. Dit betekent dat de normatieve parkeerbehoefte voor bewoners 59.1 parkeerplaatsen is en 16.5 parkeerplaatsen voor bezoekers. De gemeente Breda heeft een tabel opgesteld met aanwezigheidspercentages voor iedere doelgroep. De aanwezigheidspercentages worden gebruikt om tot een passend benodigd parkeeraanbod te komen. Hier is een rij aan toegevoegd met de parkeervraag van de woningen met parkeerplaatsen op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen zijn namelijk niet te gebruiken door bezoekers van andere woningen in Moleneind/ Wieringen Zuid. Volgens het gemeentelijke parkeerbeleid mag ervanuit gegaan worden dat niet alle bewoners- en bezoekersparkeerplaatsen op hetzelfde moment zullen worden bezet. Uit de aanwezigheidstabel komt naar voren dat de werkdag avond het maatgevende moment is, met een benodigd parkeeraanbod van 67,54 parkeerplaatsen. Het benodigde parkeeraanbod van project Wieringen Zuid, met inachtneming van dubbelgebruik, behelst

68 parkeerplaatsen.

Parkeerplaatsen aanwezig binnen plot

Parkeerhof	48
Parkeerstraat	8
Moleneindstraat	6,8 (2pp dubbel achter elkaar telt als 1,7)
Tilburgseweg op kavel	6,1 (2pp dubbel achter elkaar telt als 1,7)
Totaal	68,9

Parkeerplaatsen aanwezig buiten plot (mogelijke extra capaciteit)

Urkstraat	10
Wieringenstraat	8
Totaal	18

De totale parkeerbehoefte van 68 parkeerplaatsen (aanwezigheidspercentages meegenomen) kan volledig opgevangen worden binnen het ontwikkelplot. Binnen het plot zijn 68,9 parkeerplaatsen ingetekend. Daarmee is er binnen het ontwikkelplot een plus in de parkeerbalans van +0,9 parkeerplaats. De parkeerbalans is daarmee sluitend.

In de Urkstraat en Wieringenstraat (gemeentelijke grond) is een overcapaciteit aan parkeerplaatsen. Een recente parkeerdrukmeting heeft uitgewezen dat de parkeerdruk hier laag is (opgenomen als bijlage bij deze toelichting Groen Licht, projectnr: Adv/Mjv/01/24, d.d. januari 2025).

In nadere afstemming met de gemeente zouden parkeerplaatsen uit deze straten toegewezen kunnen worden aan omliggende ontwikkelingen waaronder die van Wieringen Zuid. In het schetsontwerp voor herinrichting van de gemeente Breda liggen er aan de straatzijde van het plangebied in totaal 18 parkeerplaatsen in de nieuwe situatie.

Parkeren fiets

De gemeente Breda hanteert voor eengezinswoningen/grondgebonden woningen voor de gehele stad een norm van 4,2 fietsparkeerplaatsen per woning. Onderstaande tabel geeft het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen weer.

Twee onder een kap >90 m2 bvo	6 stuks	4,2 (p- norm)	25,2
Rijwoning >90 m2 bvo	10 stuks	4,2 (p- norm)	42
Rijwoning <90 m2 bvo	39 stuks	4,2 (p- norm)	163,8
Totaal	55		231 fietsparkeerplaatsen

Tabel norm fiets parkeren

Op basis van de te realiseren 55 woningen behelst de gehele fietsparkeernorm voor de ontwikkeling 231 fietsparkeerplaatsen. Dit zijn fietsparkeerplaatsen voor vaste gebruikers. Voor de vaste gebruikers zijn alle woningen voorzien van een achtertuin met berging van ten minste 5 m².

Voor bezoekers dient er een klein aandeel fietsparkeren in de openbare ruimte opgelost te worden. Dit wordt meegenomen in de uitwerking van het inrichtingsplan. Alle openbare fietsparkeervoorzieningen voldoen aan de eisen van het FietsParKeur;

Conclusie

Vanuit het aspect mobiliteit is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.14 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

Kader

De eisen met betrekking tot de milieuprestatie en energiezuinigheid van gebouwen zijn opgenomen in afdeling 4.4, artikelen 4.148 t/m 4.160 (Duurzaamheid) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Bij klimaatadaptatie gaat het om onderwerpen als:

• Schaduwwerking van gebouwen / reflectie van glas beperken;
• Bomen of beplanting plaatsen voor nieuwbouw;
• Hitteplan per gemeente (leefbaarheid en gezondheid);
• Toepassen bodemenergie (afhankelijk van de locatie, behoefte, etc.). WKO, restwarmte, geothermie, individuele toepassing (luchtwarmtepompen), etc.;
• Blauwgroene daken / groene gevels: het bergen van water, voorkomen van verhitting van de gevel (en dus weer moeten koelen);
• Voorkomen van verdroging: regenwaterinfiltratie;
• Bouwen vanaf vastgesteld aantal meter boven / t.o.v.NAP;
• Waterberging van een x aantal m2 voor bepaalde typen nieuwbouw;
• Technische installaties enkel door erkende / bevoegde bedrijven.

Onderzoek

De openbare ruimte is in samenhang met het stedenbouwkundig plan ontworpen. Het plan is opgebouwd aan de hand van een reeks groene ruimtes. De groen, water, klimaat en ecologische opgaven zijn sturend in de keuzes die in het inrichtingsplan zijn gemaakt Het verbinden van deze opgaves zorgt naast een duurzame buurt ook voor sociale duurzaamheid omdat de buitenruimtes rijk zijn aan groen en het aantrekkelijk maken om buiten te verblijven, te spelen en elkaar te ontmoeten.

Water als kwaliteit

Water krijgt een centrale plaats in het plan. Water wordt niet alleen afgekoppeld en weggestopt. In plaats daarvan wordt de afkoppeling van water zichtbaar en ingezet als aanleiding om te leren en te spelen.

De hoogteverschillen bij de wadi's zorgen samen met de glooiing van het landschap voor een uitnodigend en aantrekkelijke ruimte met meerwaarde voor de hele buurt.

Ecologische randen

De hoogteverschillen binnen de wadi's en de overgangen tussen nat en droog vormen een ecologische structuur in het plan. De randen van de groene kop, het hof en de plantvakken naast de woningen zorgen voor ecologische continuïteit en samenhang binnen het plan. De ecologische randen met hogere begroeiing van bijvoorbeeld bloemrijke grasmengsels geven de openbare ruimtes verblijfskwaliteit.

Conclusie

Vanuit het aspect duurzaamheid en klimaatadapatie is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.15 Trillingen

Kader

Trillingen kunnen nadelige gevolgen hebben voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ze kunnen effect hebben op het welzijn of schade aan gebouwen veroorzaken. De Omgevingswet beschermt (delen van) gebouwen.

Het Rijk wil mensen beschermen tegen trillinghinder. Dat doet het door regels te stellen aan activiteiten die trillingen veroorzaken in trillinggevoelige gebouwen.

Het onderdeel Trillingen is geregeld in paragraaf 22.3.5 van de Bruidsschat. Daarin worden regels gesteld aan trillingen in een frequentie van 1 tot 80 Hz door een activiteit in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Er gelden maximale waarden voor continue trillingen en voor herhaald voorkomende trillingen. De maximale waarden zijn opgenomen in de tabellen in artikel 22.88 en 5.87a van de Bruidsschat.

De instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) wijzen trillinggevoelige gebouwen en trillinggevoelige ruimten aan. Artikel 5.80 van het Bkl wijst gebouwen of gedeeltes van gebouwen met de gebruiksfunctie 'wonen' aan als trillinggevoelige gebouwen. Hieronder vallen alle gebouwen met een woonfunctie, zoals woningen en verzorgingshuizen. Woonschepen en woonwagens vallen niet onder de woonfunctie.

Onderzoek

Het planvoornemen maakt de realisatie van 55 grondgebonden woningen mogelijk. Woningen zijn trillinggevoelige gebouwen (art.5.80 Bkl). Ten aanzien van het planvoornemen is een onderzoek naar trillinghinder van het nabijgelegen spoortraject Breda-Tilburg uitgevoerd met als uitgangspunt de streefwaarden uit SBR richtlijn B en de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen. Het volledig onderzoek is opgenomen als externe bijlage 16 bij deze motivering (Quickscan trillingen; hinder van het spoor, referentie: 12076-61269-02, d.d. 7 juli 2025).

Op basis van de factoren en parameters benoemd in SBR richtlijn B en de Handreiking is de kans op trillingshinder op de projectlocatie laag. Uitgangspunt is dat gekozen wordt voor een traditionele bouwwijze met steen en/of beton.

Uit de quickscan blijkt dat het risico op trillingshinder door treinverkeer binnen het plangebied laag is. Voorwaarde hierbij is een traditioneel ontwerp van de gebouwen met steen en beton. Als gekozen wordt voor houtskeletbouw of andere lichte gebouwconstructies dan is aanvullend onderzoek noodzakelijk.

De voorwaarde om de nieuwbouw uit te voeren met steen als beton in vastgelegd in de planregels (artikel 15.6) van voorliggend TAM- omgevingsplan

Conclusie

Vanuit het aspect trillingen is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.16 Bezonning / Schaduwhinder

Kader

Bezonning is een van de afwegingsaspecten voor de ruimtelijke kwaliteit. Bij bezonning gaat het niet om zonlicht in een gebouw, dat is het onderwerp daglichttoetreding. Hiervoor staan regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Voldoende zonlicht en schaduw zijn aspecten van de fysieke leefomgeving (artikel 2.1 Omgevingswet). Hierdoor is het onderdeel van de taak van de gemeente voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (artikel 2.4 en 4.2 Omgevingswet) in het omgevingsplan. Een toename van schaduw – door beplanting, nieuwbouw of andere ruimtelijke ontwikkelingen – kan ongewenst zijn. Voldoende zonlicht op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken is belangrijk omdat het bijdraagt aan een aangenaam verblijfsklimaat. Ook voldoende schaduw op deze plekken is wenselijk, zodat men in de steeds hetere zomers ook de schaduw kan opzoeken.

De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen. Het ligt voor de hand dat de gemeente bij het toestaan van nieuwe ontwikkelingen het aspect zonlicht betrekt. Lokale stedenbouwkundige keuzes kunnen namelijk zorgen voor voldoende zonlicht en schaduw. De gemeente kan bijvoorbeeld regels aan bouwwerken stellen in het omgevingsplan.

Onderzoek

Het planvoornemen maakt de realisatie van 55 grondgebonden woningen mogelijk. Met de situering van de nieuwe woningen is qua afstand en omvang rekening gehouden met omliggende functies. Met de bouwhoogte van de verschillende woningtypologieën wordt qua bouwhoogte aangesloten op de omliggende bebouwing, hetgeen betekent dat er niet hoger gebouwd wordt. Het is derhalve niet aannemelijk dat de woningbouwontwikkeling leidt tot bezonning/ schaduwhinder voor omliggende functies.

Conclusie

Vanuit het aspect bezonning / schaduwhinder is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.17 Windhinder

Kader

Naast nuttig (windenergie) kan wind ook hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. De mate van wind bepaalt of er sprake is van windhinder of niet. Windhinder treedt vooral op rond hoge gebouwen. Daarbij is dan sprake van verhoogde windsnelheden. Hierdoor kan het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk zijn. Stedenbouwkundige oplossingen kunnen windhinder voorkomen.

Windhinder is een aspect van de fysieke leefomgeving (artikel 2.1 Omgevingswet). Hierdoor is het een onderdeel van de taak van de gemeente voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (artikel 2.4 en 4.2 Omgevingswet) in het omgevingsplan. De Rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen. De gemeente kan de gevolgen van windhinder bijvoorbeeld beperken door regels aan bouwwerken te stellen in het omgevingsplan.

Volgens de NEN8100 is voor gebouwen hoger dan 30 meter een windhinderonderzoek noodzakelijk. De NEN 8100 geeft tevens aan dat het aan de kust en aan open water beduidend harder kan waaien. Daarom dient voor deze gebieden altijd een nadere toetsing uitgevoerd te worden. Daarnaast is een windhinderonderzoek van belang als er sprake is van een molenbiotoop, om de impact van een planvoornemen op de windvang van een molen te bepalen.

Onderzoek

Het planvoornemen maakt de realisatie van 55 grondgebonden woningen, van maximaal twee bouwlagen met kap mogelijk. De bouwhoogte van de nieuwbouwwoningen varieert met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Gezien de maximale bouwhoogte is het niet aannemelijk dat de woningbouwontwikkeling leidt tot windhinder.

Conclusie

Vanuit het aspect windhinder is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

5.18 Mer-beoordeling

Kader

De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (mer) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V van het Omgevingsbesluit. Of een besluit over een project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit.

Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project van de initiatiefnemer. In kolom 4 staan de besluiten genoemd waarvoor de mer-verplichtingen gelden. Het gaat dan om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een m.e.r.-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan.

Het gaat niet alleen of een plan/project genoemd wordt in bijlage V. Er moet ook beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten optreden bij plannen/projecten die niet genoemd worden in bijlage V.

Daarnaast moet voor de mer-beoordeling de cumulatie van ontwikkelingen en projecten in de nabijheid meegewogen worden (= bestaande situatie) om te kunnen beoordelen of er aanzienlijke milieueffecten voorkomen.

Onderzoek

Het planvoornemen maakt de realisatie van maximaal 55 woningen mogelijk. Uit bijlage V van het Omgevingsbesluit blijkt dat de ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject betreft (J11), zoals hieronder weergegeven.

Voor een stedelijk ontwikkelingsproject is een mer-plicht niet van toepassing (kolom 2). Er is sprake van aanleg, wijziging of uitbreiding, waarvoor een mer- beoordelingsplicht geldt (kolom 3).

Hiertoe dient gemotiveerd te worden of sprake is van aanzienlijke milieueffecten. Hierbij moet rekening gehouden worden met de relevante criteria van Bijlage III bij de mer-richtlijn, te weten:

• a. De kenmerken van het project;
• b. De plaats van de voorgenomen activiteiten;
• c. De kenmerken van de belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

De volledige mer- beoordeling is opgenomen als bijlage 17 bij deze motivering. Uit de beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure.

Conclusie

Het doorlopen van een mer-procedure is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbarheid

Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijk te worden gemaakt. In plaats van een uitvoerbaarheidstoets zal het omgevingsplan een onuitvoerbaarheidstoets bevatten. Het omgevingsplan mag namelijk geen regels bevatten die op voorhand onuitvoerbaar zijn. Conform de memorie van toelichting zal in gevallen waarin een activiteit alleen kan worden gerealiseerd wanneer de gemeente belangrijke voorinvesteringen doet, de toelichting bij het omgevingsplan passages moeten bevatten over de dekking van deze investeringen en de opzet van het eventuele kostenverhaal.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente zal ten behoeve van de kosten een overeenkomst gesloten worden. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd en hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend plan voldoende aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het opstellen van een (wijziging)omgevingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader is het van belang dat er vooroverleg met betrokken instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd.

Participatie

Ten behoeve van het woningbouwplan Wieringen Zuid is op basis van de richtlijnen uit de participatieleidraad van de gemeente Breda een participatieplan opgesteld. Het participatieplan heeft als doel informatie te delen met de belanghebbenden en ze bij het project te betrekken. De Informatiedeling omvat het delen van o.a. een concept stedenbouwkundig plan, nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, sociale media etc.

In het kader van participatie heeft de ontwikkelaar samen met de gemeente Breda op 28 januari 2025 en op 15 januari 2026 een informatiebijeenkomst gehouden voor belanghebbenden. Tijdens deze bijeenkomsten zijn de aanwezigen op een interactieve wijze op hoogte gebracht van de plannen. De reacties op deze informatiebijeenkomsten waren overwegend positief.

Het participatieplan en het participatieverslag zijn als bijlage opgenomen bij deze motivering.

Vooroverleg

In het kader van advies en instemming, is het plan toegezonden aan de volgende overleginstanties: de Provincie Noord- Brabant, het Waterschap Brabantse Delta en Brandweer Midden- en West-Brabant. Op het plan zijn reacties ontvangen van de Veiligheidsregio Midden- en West- Brabant en de Provincie Noord- Brabant. Het Waterschap Brabantse Delta heeft niet gereageerd.

Reactie Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant

De Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant geeft in haar reactie aan dat er geen zwaarwegende bezwaren zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling. Wel dienen een aantal maatregelen te worden getroffen om de brand- en omgevingsveiligheid op een verantwoord niveau te realiseren. Het advies is om de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant actief te betrekken in het vervolgtraject bij de nadere uitwerking van het plan op ruimtelijke- en bouwtechnische aspecten.

Reactie Provincie Noord-Brabant

Gelet op de ligging in stedelijk gebied vinden we dit een prima plan.

Ontwerp TAM- omgevingsplan

Het ontwerp TAM- omgevingsplan (TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22q Wieringen Zuid met nummer NL.IMRO.0758.TAM2025209006-ON01) inclusief bijlagen, heeft van 20 december 2025 tot en met 30 januari 2026 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.

Tijdens de procedure is het Beeldkwaliteitsplan op enkele punten gewijzigd. Dit heeft geleid tot enkele wijzigingen in de planregels en op de verbeelding. Daarom is het TAM- omgevingsplan gewijzigd ten opzichte van het ontwerp TAM omgevingsplan.

Deze ambtshalve wijzigingen zijn in het raadsbesluit opgenomen.

Hoofdstuk 7 Belangenafweging en conclusie

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

Op grond van de uitgevoerde onderzoeken en beleidsmatige toetsing wordt geconcludeerd dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een evenwichtige toedeling houdt in dat een zorgvuldige balans is gewaarborgd tussen het beschermen en het benutten van de fysieke leefomgeving, afgestemd op de functies die de betreffende locatie kan vervullen.

Alle relevante omgevingsaspecten die betrekking hebben op het planvoornemen zijn integraal onderzocht en afgewogen, zoals uitgebreid toegelicht in hoofdstuk 4 en 5. Daarbij is getoetst aan het geldende beleid op gemeentelijk, provinciaal en rijksniveau. Uit deze toetsing volgt dat het planvoornemen in overeenstemming is met de van toepassing zijnde beleidskaders. De beoordeelde omgevingsaspecten leiden niet tot onaanvaardbare effecten op de fysieke leefomgeving.

Het grondwateronderzoek loopt nog, maar de verwachting is dat de resultaten geen belemmering vormen voor het plan. De uitkomsten worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning toegevoegd, zodat kan worden aangetoond dat wordt voldaan aan de gemeentelijke eis voor de berging van hemelwater.

Voorafgaand aan de werkzaamheden worden de benodigde bodemsanering en de geluidwerende maatregelen uitgevoerd. Deze maatregelen zijn vastgelegd in voorliggend TAM-omgevingsplan.

Conclusie

Gesteld kan worden dat het planvoornemen geen nadelige effecten heeft op de fysieke leefomgeving en er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Alles overwegend is de ontwikkeling aanvaardbaar.