TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22q Wieringen Zuid

Regels

Preambule

Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van gebiedsontwikkeling op de locatie Wieringen Zuid te Breda en vormt juridisch een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk [22q]) van het omgevingsplan van de gemeente Breda. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties, bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22q van het omgevingsplan van de gemeente Breda. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22q' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord 'Bijlage', na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage '22q' gelezen worden.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Toepassingsbereik

• 1. De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid.
• 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en de regels in afdeling 22.3 zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid, voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
• 3. De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op de locatie Wieringen Zuid te Breda, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0758.TAM2025209006-ON01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/.
• 4. In afwijking van het bepaalde in lid 2 geldt ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'geluidsbeperkend scherm' dat de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan (het bestemmingsplan Driesprong Breda en de daarop volgende herzieningen, reparaties en aanpassingen hiervan) van toepassing blijven, waarbij de regels in artikel 15.1 van dit TAM-omgevingsplan als afwijking gelden op de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan (het bestemmingsplan Driesprong Breda en de daarop volgende herzieningen) en voorrang hebben op de desbetreffende regels.

Artikel 2 Begripsbepalingen

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, bijlage I bij het Omgevingsbesluit en bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk, tenzij in Artikel 3 daarvan is afgeweken.

Artikel 3 Aanvullende begripsbepalingen

Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden, in aanvulling op en in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de volgende begripsbepalingen:

3.1 Plan

Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22q Wieringen Zuid met identificatienummer NL.IMRO.0758. TAM2025209006-ON01 van de gemeente Breda.

3.2 Aan- en uitbouwen

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

3.3 Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

3.4 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

3.5 Aaneengebouwde woning

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan ten minste één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

3.6 Archeologische waarden

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

3.7 Bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.8 Bed & Breakfast

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoner(s) van de desbetreffende woning.

3.9 Begane grond

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

3.10 Bijgebouw

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

3.11 Bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

3.12 Bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

3.13 Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

3.14 Dak

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

3.15 Dakhelling

De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak.

3.16 Dakopbouw

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

3.17 Drainage(voorziening)

Ontwateringsmiddel voor het kunstmatig laag houden van de grondwaterstand welke vrij afstroomt waarbij niet direct of indirect gebruik gemaakt wordt van een pomp(constructie).

3.18 Geluidbeperkend scherm

Een constructie, zoals een muur of wal, bedoeld om geluidshinder in de buitenlucht te verminderen door geluid tegen te houden of te absorberen.

3.19 Geluidluw geveldeel

Een geveldeel die in beperkte mate door geluid wordt belast en waaraan tenminste een verblijfsruimte - met te openen delen – grenst. De geluidluwe geveldeel heeft een geluidbelasting van ten hoogste de standaardwaarde per bron. Als er sprake is van meerdere bronnen waarbij een geluidluwe gevel noodzakelijk is, dan moet voor alle bronnen samen er één gezamenlijke geluidsluw geveldeel zijn.

3.20 Groen dak

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.

3.21 Grondgebonden woning

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld.

3.22 Groothandel in smart-en/of headproducten

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken.

3.23 Headshop

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

3.24 Hospitaregeling

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

3.25 Huishouden

Een samenlevingsvorm van een of meer personen, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

3.26 Inkomen

Het rekeninkomen, bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i, van de Wet op de huurtoeslag.

3.27 Instandhoudingstermijn

De termijn gedurende welke nieuw gebouwde of nieuw door transformatie gerealiseerde woningen als sociale huurwoning, middenhuurwoning of sociale koopwoning voor de aangewezen doelgroep behouden moeten blijven, gerekend vanaf de eerste ingebruikname van de betreffende woning.

3.28 Kamerverhuur

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

3.29 Kap

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°.

3.30 Lessenaarsdak

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

3.31 Levend groen

Levend groen is met levende beplanting bedekte oppervlakten, niet zijnde verharding (kunststof met inbegrip van worteldoek, hout, kiezels, tegels, stenen, beton, asfalt). Open grond (zand, klei etc.) kan onderdeel zijn van levend groen. De oppervlakte van levend groen wordt op grondniveau bepaald en in het groeiseizoen.

3.32 Mantelzorg

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

3.33 Modaal

De hoogte van een bruto modaal inkomen, zoals jaarlijks door het Centraal Planbureau wordt gepubliceerd.

3.34 Nutsvoorzieningen

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie.

3.35 Onzelfstandige woonruimte

Woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond zonder gebruik te maken van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

3.36 Overkapping

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak.

3.37 Prostitutie

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

3.38 Seksinrichting

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

3.39 Smartshop

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

3.40 Sociale koopwoning

Een koopwoning als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

3.41 Twee-aaneenwoning

Een woning, die deel uitmaakt van een blok van twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan één zijde aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd.

3.42 Voorgevel

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

3.43 Waterbergingsvoorziening

Bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de berging en infiltratie van hemelwater in de bodem, zoals wadi’s, verlaging in het groen, waterbergende verharding, waterberging op het dak, grindkoffers, infiltratiekratten en/of het aanbrengen of vergroten van (bestaande) greppels, (zak)sloten, watergangen en vijvers.

3.44 Wonen

Het voeren van een huishouden in een woning.

3.45 Woning

Een ruimte of complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

3.46 Woonruimte

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, met inbegrip van een standplaats voor een woonwagen en de ligplaats voor een woonschip.

3.47 Woonschip

Drijvende woonfunctie op een locatie die in het omgevingsplan is aangewezen als een ligplaats voor een woonschip.

3.48 Woonwagen

Woonfunctie op een locatie bestemd voor het plaatsen van een woonwagen

Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen

4.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelsgrens

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

4.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

4.3 Bebouwingspercentage

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

4.4 Bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

4.5 Dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

4.6 Diepte van een gebouw

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

4.7 Goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

4.8 Hoogte van een dakopbouw

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

4.9 Hoogte van een kap

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

4.10 Hoogte van een windturbine

Vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

4.11 Inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

4.12 Lessenaarsdak

In afwijking van het bepaalde in de leden 4.4 en 4.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

4.13 Oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

4.14 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van de bouw- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, of bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,5 meter bedraagt.

4.15 Peil

• a. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende maaiveld;
• c. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP);
• d. Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functie dan wel toegestane gebruiksactiviteiten.

Artikel 6 Aanvraagvereisten

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van dit omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 2 Regels voor functies en activiteiten

Artikel 7 Groen

7.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Groen' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. Groen;
• b. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• c. Geluidbeperkende voorzieningen;
• d. Sport- en speelvoorzieningen;
• e. Nutsvoorzieningen;
• f. Verhardingen in de vorm van fiets- en voetpaden;
• g. Kunstobjecten.

7.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

7.2.1 Algemeen

• a. De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

7.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. De hoogte van sport- en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• b. De hoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 5 meter;
• c. De hoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Artikel 8 Verkeer

8.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Verkeer' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. Wegen, straten en paden;
• b. Groen;
• c. Geluidbeperkende voorzieningen;
• d. Kunstobjecten;
• e. Nutsvoorzieningen, waaronder een trafo;
• f. Parkeren;
• g. Sport- en speelvoorzieningen;
• h. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

8.2 Beoordelingsregels voor bouwen

8.2.1 Algemeen

De gronden mogen niet worden bebouwd, met uitzondering van:

• 1. bouwwerken, geen gebouw zijnde;
• 2. een trafo.

8.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. De hoogte van sport- en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• b. De hoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 5 meter;
• c. De hoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

8.2.3 Trafo

• a. De hoogte van een trafo mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Artikel 9 Wonen - Grondgebonden

9.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Wonen- Grondgebonden' zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

• a. Wonen;
• b. Een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• c. Kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

Met daaraan ondergeschikt:

• d. Groen;
• e. Tuinen;
• f. Voet- en fietspaden;
• g. In- en uitritten;
• h. Nutsvoorzieningen;
• i. Parkeren;
• j. Sport- en speelvoorzieningen;
• k. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

9.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

9.2.1 Algemeen

• a. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mogen gebouwen worden gebouwd;
• b. Het aantal woningen mag maximaal 55 bedragen;
• c. Per hoofdgebouw is maximaal één woning toegestaan;
• d. Ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwde woningen' zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan;
• e. Ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneengebouwde woningen' zijn uitsluitend twee-aaneengebouwde woningen toegestaan;
• f. Het bebouwingspercentage voor de verschillende woningtypen mag niet meer bedragen dan:
  • 1. Voor twee-aaneenwoningen en geschakelde woningen: 60% met een maximum van 200 m2;
  • 2. Voor aaneengebouwde woningen 60%.

9.2.2 Hoofdgebouwen

• a. Per bouwperceel is maximaal één hoofdgebouw toegestaan.
• b. De maximum goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangeduid met de aanduiding "maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)';
• c. In afwijking van het bepaalde onder b. mag ter plaatse van:
  • 1. 'sba-1', de goothoogte in de voorgevel voor 60% van de gevelbreedte, maximaal 10 meter bedragen;
  • 2. 'sba-2', de goothoogte in de voorgevel voor 45% van de gevelbreedte, maximaal 6,5 meter bedragen.

9.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

• a. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd;
• b. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen in de zijdelingse bouwperceelgrens worden gebouwd dan wel op een minimum afstand van 1 meter van deze grens;
• c. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag, indien voorgenoemde bouwwerken zijn vastgebouwd aan een hoofdgebouw, niet meer bedragen dan 0,30 meter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag met het hoofdgebouw;
• d. De goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 en 5 meter;
• e. Vrijstaande bijgebouwen mogen worden gebouwd tot een gezamenlijk oppervlak van 60 m².

9.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. Carports en overkappingen dienen achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd;
• b. In afwijking van het bepaalde onder a. geldt ter plaatse van 'sba-3' voor carports en overkappingen een minimale afstand van 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw;
• c. De hoogte van carports en overkappingen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• d. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel(s) c.q. het verlengde daarvan maximaal 1 meter mag bedragen;
• e. In afwijking van het bepaalde onder c. mag op hoekpercelen de hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer bedragen dan 2 meter, mits deze erf- en terreinafscheidingen minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan worden gebouwd;
• f. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

9.2.5 Geluidluw geveldeel

• a. Binnen de gebiedsaanduiding overige zone 'gezamenlijk geluid – 64 dB' dient per geluidsgevoelig gebouw een geluidsluw geveldeel te worden gerealiseerd. 

9.2.6 Woningbouwcategorieën

Sociale koopwoningen

• a. Van minimaal 70% van de wonigen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. moet het gebruik als sociale koopwoning voor een termijn van vier jaar in stand blijven voor huishoudens die een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal.
• b. Indien het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen minder bedraagt dan het maximaal aantal woningen zoals opgenomen in lid 9.2.1 onder b. dan geldt dat:

• 1. van minimaal 39 van het daadwerkelijk te realiseren woningaantal het gebruik als sociale koopwoning voor een termijn van vier jaar in stand moet blijven voor huishoudens die op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal;

• c. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op onzelfstandige woonruimten, woonschepen en woonwagens.

9.2.7 Informatieplicht woningbouwcategorieën

• a. Gedurende de instandhoudingstermijn, genoemd in lid 9.2.6 onder a overlegt de verkoper van een sociale koopwoning binnen een maand na het notarieel transport bewijsstukken aan het college waaruit blijkt dat voldaan is aan de regels zoals vastgelegd in lid 9.2.6 met betrekking tot het gebruik als sociale koopwoning voor huishoudens die een gezamenlijk inkomen hebben van maximaal twee keer modaal.

9.3 Specifieke gebruiksregels

9.3.1 Voorwaardelijke verplichting akoestische maatregelen

Ter waarborging van een verantwoord woon- en leefklimaat, is het in gebruik nemen van gronden en gebouwen voor een gebruik als bedoeld in artikel 9.1 uitsluitend toegestaan indien de maatregelen zoals genoemd in artikel 13.1 zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden.

 

9.4 Specifieke beoordelingsregels voor het bouwen

9.4.1 Specifieke beoordelingsregels aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 9.2 voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak, als voldaan wordt aan de volgende specifieke beoordelingsregels;

• a. De aan- en uitbouwen en bijgebouwen op minimaal 1 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan worden gebouwd;
• b. De minimum afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens 3 meter bedraagt;
• c. Het bepaalde in artikel 9.2.1 tot en met 9.2.3 in acht moet worden genomen
• d. De stedebouwkundige kwaliteit en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast.

9.5 Specifieke beoordelingsregels gebruiksactiviteit

9.5.1 Specifieke beoordelingsregels voor gebruik bijgebouw voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 9.1 voor het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit, als voldaan wordt aan de volgende beoordelingsregels;

• a. maximaal 60 m² van het bijgebouw voor een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit mag worden gebruikt;
• b. het gebruik niet tot zodanige verkeersaantrekking mag leiden dat een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse ontstaat;
• c. de activiteit qua aard, omvang en uitstraling dient te passen in een woonomgeving;
• d. de activiteit niet-vergunningplichtig ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht mag zijn;

9.5.2 Specifieke beoordelingsregels voor gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huivesting in verband met mantelzorg

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 9.1 voor het gebruik en/of (ver)bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een bestaande woning als huisvesting in verband met mantelzorg, als voldaan wordt aan de volgende beoordelingsregels;

• a. Maximaal 60 m² van het bijgebouw voor mantelzorg mag worden aangewend;
• b. Deze huisvesting niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
• c. Geen strijd ontstaat met milieuregelgeving op het gebied van geluid en geur en geen belemmeringen ontstaan in het kader van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven;
• d. Zodra de noodzaak van mantelzorg is komen te vervallen het gebruik van het bijgebouw als huisvesting in verband met mantelzorg moet worden beëindigd.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

10.1 Functieomschrijving

Ter plaatse van 'Waarde - archeologie' zijn naast de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

10.2 Beoordelingsregels voor het bouwen

10.2.1 Bouwwerken

• a. In afwijking van het bepaalde in andere artikelen mag in het voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gebied niet worden gebouwd.
• b. In afwijking van lid a zijn bouwwerken toegestaan ten behoeve van:
  • 1. Gebouwen die worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
  • 2. Bouwwerken die worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
• c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

10.3 Specifieke beoordelingsregels voor het bouwen

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 10.2, als voldaan wordt aan de volgende specifieke beoordelingsregels; 

• a. Op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek is aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of;
• b. Passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

10.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden

• a. In afwijking van het bepaalde in andere artikelen is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
  • 1. Het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
  • 2. Het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
  • 3. Het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
  • 4. Het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
  • 5. Het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
  • 6. Het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen;
  • 7. Andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
  • 8. Alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
• b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
• c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 12 Algemene bouwregels

12.1 Bodemsanering

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone- bodemsanering' mogen paswoning(en) gebouwd worden als uit nader bodemonderzoek is gebleken dat er geen verontreiniging aanwezig is dan wel via een door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan de aanwezige bodemverontreiniging is verwijderd.

12.2 Bestaande maatvoering

Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering te allen tijde worden gehandhaafd en/of vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot.

12.3 De omgevingsplanactiviteit bouwwerken in relatie tot het beeldkwaliteitsplan

De onderdelen van de welstandsnota over de plaatsing en uiterlijk van bouwwerken als bedoeld in artikel 22.29 van dit omgevingsplan blijven onverkort van toepassing bij de beoordeling van omgevingsplanactiviteiten bouwwerken. Deze worden aangevuld met de onderstaande regels:

• a. De gemeenteraad kan de beleidsregels van de welstandsnota over de plaatsing van bouwwerken aanvullen of wijzigen.
• b. De commissie Omgevingskwaliteit Breda is adviseur bij de beoordeling van omgevingsplanactiviteiten bouwwerken voor hoofdgebouwen.

12.4 Beoordelingsregels bouwen

Met een omgevingsvergunning kan een bouwactiviteit worden toegelaten die in strijd is met de voorgaande regels, voor;

• a. Overschrijding van de bij recht gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages en indien dit om technische redenen noodzakelijk is;
• b. Overschrijding van de bouwgrenzen, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
• c. Overschrijding van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits;

• 1. De oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt, en;
• 2. De hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

• d. Alvorens over de omgevingsvergunning te beslissen dient aangetoond te worden dat geen onevenredige afbreuk aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden ontstaat.

Artikel 13 Algemene gebruiksregels

13.1 Geluidbeperkend scherm

• a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone- bouwwerk 1' dient een geluidbeperkend scherm te worden geplaatst met:
  • 1. een hoogte van minimaal 2,5 meter;
  • 2. een massa van 10 kg/m2;
• b. Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a. indien door middel van akoestisch onderzoek aangetoond kan worden dat voldaan kan worden aan artikel 15.4 onder a van dit omgevingsplan.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:

• a. Het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart- en headshop, alsmede een groothandel in smart- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting;
• b. Het gebruik van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen als zelfstandige woning en/of huisvesting in verband met mantelzorg;
• c. Het gebruik van bijgebouwen voor een aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit;
• d. Het gebruik van bijgebouwen als bed & breakfast;
• e. Kamerverhuur, waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

Artikel 14 Overige regels

14.1 Parkeren

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, het gebruik van bouwwerken of het gebruik van gronden, gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er wordt in voldoende mate voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen op eigen terrein. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan;
• b. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden.
• c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
  • 1. Als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan; of
  • 2. Als het voldoen aan de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit en door het afwijken geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de parkeersituatie in de openbare ruimte en de woon- en leefsituatie.

14.2 Waterberging

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient een watervoorziening met voldoende capaciteit te worden gerealiseerd;
• b. De benodigde capaciteit van de watervoorziening wordt vastgesteld aan de hand van de "Beleidsregels Groen en Water 2023" van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient de watervoorziening in stand te worden gehouden;
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. Als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de "Beleidsregels Groen en Water 2023" van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, of;
  • 2. Als het voldoet aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

14.3 Vergroening

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen en uitbreiden van gebouwen gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dient voldoende oppervlakte aan levend groen te worden aangelegd;
• b. De oppervlakte van het levend groen wordt vastgesteld aan de hand van de "Beleidsregels Groen en Water 2023" van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan.
• c. Na aanleg dient het levend groen in stand te worden gehouden.
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a:
  • 1. Als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de "Beleidsregels Groen en Water 2023" van de gemeente Breda en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan, of;
  • 2. Als het voldoet aan de 'Beleidsregels Groen en Water 2023' en wijzigingen of rechtsopvolgers daarvan op overwegende bezwaren stuit.

14.4 Gezamenlijk geluid

• a. Het gezamenlijk geluid bedraagt ter plaatse van de gebiedsaanduiding overige zone "gezamenlijk geluid 64 dB" 64 dB;
• b. Als uit onderzoek blijkt het gezamenlijk geluid minder hoog is dan de waarde zoals opgenomen onder a, dan is dat de waarde van het gezamenlijk geluid.

14.5 Omgevingsveiligheid

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van kwetsbare gebouwen ter plaatse van de gebiedsaanduiding overige zone "omgevingsveiligheid" gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. De realisatie van zeer kwetsbare gebouwen is niet toegestaan;
• b. Er dienen passende maatregelen te worden genomen ter bescherming van de aanwezige personen bij het ontstaan van een explosie of gifwolk ten gevolge van het nabijgelegen spoor.
• c. Onder passende maatregelen zoals bedoeld onder b. wordt verstaan de maatregelen zoals genoemd in paragraaf 5.9 van de motivering behorende bij dit plan, dan wel kwalitatief gelijkwaardige maatregelen. Het bevoegd gezag wint hiertoe advies in bij de Veiligheidsregio.

14.6 Trillingen

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, uitbreiden van trillingsgevoelige gebouwen ter plaatse van de gebiedsaanduiding overige zone "trillingen" gelden de volgende beoordelingsregels:

• a. Er dienen passende maatregelen te worden genomen ter voorkoming van onevenredige trillingshinder ten gevolge van het nabijgelegen spoor.
• b. Onder passende maatregelen zoals bedoeld onder a. wordt verstaan de maatregelen zoals genoemd in de bijlage 16: Quickscan trillingen, d.d. 7 juli 2025 met kenmerk 12076-61269-02 behorende bij de motivering van het plan, dan wel kwalitatief gelijkwaardige maatregelen. Aanvrager wint hiertoe advies in bij een deskundige adviseur c.q. constructeur.

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Artikel 15 Overgangsrecht

15.1 Overgangsrecht bouwwerken

15.1.1 Aanwezige bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

• a. Gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• b. Na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

15.1.2 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

15.1.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

15.2 Overgangsrecht gebruik

15.2.1 Bestaand gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het omgevingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

15.2.2 Strijdig gebruik

Het is verboden het met het omgevingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

15.2.3 Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

15.2.4 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.