TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22r Emerweg 55

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

 

Initiatiefnemer is voornemens een appartementengebouw met 24 betaalbare koopappartementen en bijbehorende parkeervoorziening te ontwikkelen ter plaatse van de Emerweg 55 e.o. te Breda. De bestaande vervallen woonboerderij zal hiertoe worden gesloopt en de bestaande volkstuinen zullen worden verplaatst.

 

Het voornemen is in strijd met het geldende omgevingsplan. Om het initiatief alsnog mogelijk te kunnen maken dient het omgevingsplan te worden gewijzigd. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing voorziet in de verantwoording van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties om het besluit over de wijziging van het omgevingsplan te kunnen verlenen.

1.2 Projectgebied

 

De ontwikkeling betreft de kadastrale percelen ‘gemeente Breda, sectie E, nummer 7213 (ged.), 7262, 8335 (ged.) en 8663 (ged.)’, plaatselijk bekend als Emerweg 55 en omgeving. In het kader van het planvoornemen zal een grondruil met de gemeente plaatsvinden. Dit betreft gedeeltelijk de kadastrale percelen ‘gemeente Breda, sectie E, nummers 7213 en 8335’. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 6.400 m².

 

1.3 Het omgevingsplan

 

Ter plaatse van de projectlocatie geldt ‘Omgevingsplan gemeente Breda’ van 25 september 2025, met bestemmingsplannen ‘Westerpark’, vastgesteld op 29-03-1994, ‘Tuinzigt-Westerpark’, op 22 december 2022 vastgesteld, ‘Paraplubestemmingsplan Smart-, Grow-, en Headshops en Belwinkels’, onherroepelijk op 15-10-2009’, ‘Parapluherziening geluidzone industrieterrein Breda Noord’, onherroepelijk op 30-03-2011, en ‘Parapluplan Hospita en parkeren 2022’, vastgesteld op 22-12-2022’ als tijdelijk onderdeel van het omgevingsplan.

 

 

Overeenkomstig het geldende omgevingsplan ‘Westerpark’ zijn de gronden ter plaatse van de beoogde appartementen bestemd als ‘WoongebiedVI’ met onder andere de aanduidingen ‘straalpad PTT’, ’50 dB(A)-contour industrielawaai’ en ’60 dB(A)-contour railverkeerslawaai’. Daarnaast kent de gehele locatie met oog op de functionele structuur een ‘gebied voor volkstuinen’ en ter plaatse van de woonboerderij ‘te handhaven bebouwing’.

 

Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een wijziging van het omgevingsplan te worden doorgevoerd.

1.4 Leeswijzer

 

Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een projectbeschrijving van de huidige situatie en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling (het project). In hoofdstuk 3 wordt het project getoetst aan het relevante rijks-, provinciale - en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat een toetsing van het project aan alle relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de belangenafweging en de conclusie van het project met oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

 

De projectlocatie is gelegen ten westen van het centrum van Breda, in het meest noordoostelijke gedeelte van de in de jaren 90 gebouwde woonwijk Westerpark. De projectlocatie wordt in noordelijke richting begrenst door de gemeentelijke volkstuinen, het spoorwegtracé en het daaraan noordelijk gelegen gebied Steenakker met onder andere het Rat Verlegh Stadion van NAC Breda. Aan de oostelijke grens bevindt zich de Emerweg en sportpark Kwakkelhut, onderdeel van de westelijke grens van de woonwijk Tuinzigt. De zuid- en westkant wordt begrensd door de straat Blauwtjes, welke samen met de Emerweg een belangrijk onderdeel uitmaakt van de ontsluiting van de wijken Westerpark en Tuinzigt. De projectlocatie en haar omgeving kennen, ondanks de hoge dynamiek, vooral een woonfunctie.

 

 

Ter plaatse van het projectgebied zelf is een woonfunctie aanwezig, dit in het noordelijke gedeelte van het plangebied door middel van een grotendeels vervallen woonboerderij welke momenteel anti-kraak wordt bewoond. Het zuidelijk gedeelte van het plangebied is in gebruik ten behoeve van volkstuinen. Het resterende gedeelte van het projectgebied is aangelegd en in gebruik ten behoeve van parkeren en groenvoorzieningen.

 

2.2 Voorgenomen ontwikkeling

 

Zoals in de inleiding aangegeven is initiatiefnemer voornemens om in het zuidelijke gedeelte van het projectgebied, daar waar nu de volkstuinen zijn gelegen, een appartementengebouw met 24 betaalbare koopappartementen en bijbehorende bergings-, parkeer-, verkeer- en groenvoorzieningen te realiseren. De volkstuinen zullen worden verplaatst naar de locatie van de vervallen en te slopen woonboerderij.

 

Uitgangspunt van het ontwerp is het creëren van een ‘levendige plint’ met appartementen aan de Blauwtjes, die op straat georiënteerd zijn. Op de kop van het gebouw is het uitgangspunt een hoogteaccent te maken aan de Emerweg, als afsluiting van de straat Blauwtjes en als overgang naar het openbaar gebied. Hierdoor ontstaan verschillende appartementen die enerzijds contact zoeken met de straat en anderzijds profiteren van het weidse uitzicht over de sportvelden.

 

De gezamenlijke entree bevindt zich onder een luifel aan de voorzijde in de ‘oksel’ van het gebouw. Van daaruit is het mogelijk de entrees van de woningen te bereiken middels een galerij- of portiekontsluiting die zich aan de achterkant van het gebouw bevindt. Hierdoor zal er geen extra inkijk voor de bestaande bewoners ontstaan.

 

De toegang voor auto’s om te parkeren bevindt zich aan de Blauwtjes en het parkeren vindt plaats achter het gebouw. Op deze manier zal dit uit het zicht van bestaande bewoners onttrokken zijn. De bergingen bevinden zich inpandig aan de achterzijde van het gebouw.

 

De belangrijkste leefruimten zijn gesitueerd aan de zuidzijde en oostzijde van het plangebied. Hier bevinden zich ook de half uitkragende balkons. Er is aansluiting gezocht met de naastgelegen woningen door de bovenste laag een ‘setback’ te geven. Op deze manier sluit het appartementengebouw qua massaopbouw aan op de huidige woningen aan de Blauwtjes. Hierdoor ontstaat op deze laag een ander type appartement en dit zorgt er tevens voor dat het volume richting straat beperkt blijft. Aan de oostzijde, op de ‘kop van het gebouw’ is er stedenbouwkundig ruimte voor een hoogte accent van één vierde bouwlaag. Ook hier krijgt de bovenste bouwlaag een ‘setback’.

 

De architectuur zal gaan bestaan uit metselwerk met verbijzonderingen in hout die aansluiten op de natuur in de stadstuintjes die zich achter het gebouw bevinden.

 

De heringerichte groene ruimte voor het gebouw versterkt het plan. Aan de Blauwtjes zal zich eerst een voetpad bevinden waarnaast de groene tuin aangelegd zal worden. Deze tuin zal overgaan in de groen omzoomde buitenruimte van de woningen op de begane grond. Dit geheel vormt een groene brede overgang tussen de openbare ruimte en het appartementengebouw. Op deze manier ontstaat het straatprofiel van een brede groene laan. Hagen en lage beplating omzomen ook het parkeerterrein, zodat ook de geparkeerde auto’s zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken worden.

 

Hierna volgt een situatieschets met bijbehorende referenties van de beoogde ontwikkeling.

 

 

De ontwikkeling bestaat uit een woonprogramma met 24 sociale koopappartementen die allemaal een koopsom hebben tot de betaalbaarheidsgrens. De oppervlakte van de appartementen varieert van ca. 62 m² gbo tot ca. 91 m² gbo. Dit programma sluit aan bij het gebiedsprofiel voor Breda West, daar het toevoegen van sociale koop goed past in de ontwikkelingsrichting van dit gebied.

 

De ontwerptekeningen van de beoogde herontwikkeling zijn opgenomen als bijlage 1 bij de toelichting van dit TAM-omgevingsplan.

3 Beleid en regelgeving

3.1 Rijk

 

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale omgevingsvisie (NOVI) is de lange termijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet. De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en onder intrekking van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden.

 

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met het Rijk, provincies, gemeenten, maatschappelijke organisaties, bedrijven en inwoners van ons land.

 

Er zijn 21 nationale belangen beschreven die het lokale en regionale belang overschrijden. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
• Beperken van klimaatverandering.

 

Toetsing

Onderhavige ontwikkeling is dermate kleinschalig en lokaal van aard, dat er geen nationale belangen mee gemoeid zijn. Daarmee is de ontwikkeling niet in strijd met de NOVI.

 

3.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s)

In hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan instructieregels voor een omgevingsplan. Het grootste deel heeft betrekking op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (afdeling 5.1 Bkl). Deze instructieregels zijn van toepassing op het stellen van regels in het omgevingsplan als bedoeld in artikel 4.2, eerste lid, van de Omgevingswet. Aan deze regels mogen geen economische motieven ten grondslag liggen, die leiden tot strijd met de dienstenrichtlijn (artikel 5.1a Bkl).

 

Hierna volgen de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2)
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3)
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

 

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

 

Toetsing

In hoofdstuk 4 “Omgevingsaspecten” wordt ingegaan op de betreffende onderwerpen vanuit het Bkl welke relevant zijn voor de ontwikkeling van de locatie. De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking volgt hierna.

 

Ladder duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals woningbouwplannen. Bij een nieuwe woningbouwontwikkeling wordt rekening gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. Bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien.

 

Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Hierbij wordt geen ondergrens aangegeven. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet, waarbij met betrekking tot woningbouw er in beginsel vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling “nieuw” is.

 

Vanwege de realisatie van 24 appartementen binnen het bestaand stedelijke gebied met extra beslag op de ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing voor deze ontwikkeling. Hiertoe dient de behoefte te worden aangetoond. Uit de toetsing van de navolgende paragrafen met het provinciale, regionale en gemeentelijke (woon)beleid blijkt dat de voorkeur uitgaat naar binnenstedelijke transformatielocaties en dat er binnen de gemeente Breda behoefte is aan 5.251 woningen als ‘harde’ plancapaciteit in de periode 2022-2026, rekening houdend met voldoende betaalbare woningen. De realisatie van 24 betaalbare koopappartementen op een transformatielocatie binnen het stedelijke gebied is daarom passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied en de woningbouwbehoefte. Daarmee wordt voldaan aan de Ladder.

 

3.2 Provincie

 

3.2.1 Provinciale omgevingsvisie

De omgevingsvisie is hét beleidsinstrument voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is het richtinggevende beleidsinstrument van de Omgevingswet: het benoemt ambities, centrale opgaven en strategie vanuit een samenhangend perspectief op ruimte, milieu, natuur en landschap, water, verkeer en vervoer en cultureel erfgoed. Vanuit deze samenhang zet een omgevingsvisie ook de koers uit voor ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, voorzieningen en recreatie in de provincie. Een belangrijke trend is de toenemende aandacht voor nieuwe thema’s

zoals veiligheid, gezondheid en duurzaamheid.

 

De belangrijkste thema’s zijn vertaald in de provinciale omgevingsverordening, welke hierna wordt behandeld.

 

3.2.2 Instructieregels provincie (omgevingsverordening)

Provinciale Staten kunnen bij omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). Bij deze instructieregels worden een aantal basisprincipes gehanteerd, zoals de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en de kwaliteitsverbetering van het landschap. Daarnaast gelden voor bepaalde ontwikkelingen binnen gebieden specifieke instructieregels.

 

Met oog op de beoogde ontwikkeling zijn de belangrijkste voorwaarden van de provincie opgenomen in afdeling 5.5 Ontwikkeling van stedelijke functies en mobiliteit. Overeenkomstig artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling kan een omgevingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maken voor wonen, mits de locatie is gelegen binnen het Stedelijk gebied en een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor (in dit geval) wonen als de omgevingskwaliteit wordt bevorderd en er sprake is van een veilige en gezonde leefomgeving, er toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik (waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden), optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie, rekening wordt gehouden met klimaatverandering (tegengaan hittestress en creëren van hemelwateropvang), de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut en wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

 

Toetsing

De ontwikkeling van 24 betaalbare koopappartementen ter plaatse van een onbewoonbare woonboerderij binnen het bestaande stedelijke gebied van Breda is passend binnen de gemaakte regionale woningbouwafspraken en de gemeentelijke beleidsdocumenten/visies omtrent woningbouw (zie paragraaf 3.3). Vanuit een duurzame stedelijke ontwikkeling wordt een goede omgevingskwaliteit nagestreefd, waarbij onder andere toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik door inbreiding ter plaatse van een bestaand bouwperceel in bestaand stedelijk gebied. Tevens wordt voorzien in een eigen duurzaam energiesysteem met zonnepanelen en wordt een klimaatbestendige bouw gerealiseerd, rekening houdend met de scheiding en opvang van overtollig, schoon hemelwater en aanplant van groen ter voorkoming van hittestress.

 

Gezien voorgaande wordt het initiatief passend bevonden binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant.

 

3.3 Regionaal beleid

 

3.3.1 Brabantse Agenda Wonen / Woondeal

Op 9 maart 2023 bekrachtigden de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Noord-Brabant, de gemeenten en corporaties binnen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg de regionale SRBT-Woondeal. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich langjarig in om de woonopgave in deze regio aan te pakken.

 

De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio. Elke gemeente neemt een aandeel van de regionale opgave. Voor de gemeente Breda komt dit neer op 5.251 woningen aan ‘harde’ plancapaciteit in de periode 2022-2026, rekening houdend met voldoende betaalbare woningen.

 

Toetsing

De realisatie van 24 betaalbare koopappartementen binnen het bestaand stedelijk gebied van Breda draagt bij aan de Brabantse en regionale woningbouwopgave. Het plan voldoet daarmee aan de Brabantse Agenda Wonen en bijbehorende Woondeal Stedelijk Regio Breda-Tilburg.

 

3.4 Gemeente

 

Hierna worden de meest recente en belangrijke gemeentelijke visies beschreven die van belang zijn voor deze ruimtelijke ontwikkeling.

 

3.4.1 Omgevingsvisie Breda 2040: Breda sterk en veerkrachtig

In de nieuwe Omgevingsvisie Breda 2040 (vastgesteld op 21 oktober 2021) worden de ambities, doelen en maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat geadresseerd. Beoogd wordt hiermee perspectief te bieden voor de grote opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De ambitie hierbij luidt: 'Breda, een grenzeloze, gastvrije en groene gemeenschap, is toekomstgericht en stelt de kwaliteit van leven voorop'. Aan de hand van de twee hoofdopgaven 'Sterk Breda' en 'Veerkrachtig Breda' worden, op basis van de kernwaarden grenzeloos, gastvrij en groen, de opgaven en doelstellingen nader uitgewerkt.

 

Met betrekking tot woningbouw wordt met name gekozen voor verdichting in de bestaande stad. De helft van de woningbouw wordt hierbij in betaalbare prijsklassen gerealiseerd. Het Bredaas Mozaïek vormt de basis voor de stedenbouwkundige afweging van ruimtelijke initiatieven en biedt een stedenbouwkundige context voor de (her)inrichting van de openbare ruimte. Omdat de bevolking groeit, het aantal huishoudens toeneemt, met name het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, en de betaalbaarheid van het wonen in Breda onder druk staat, wordt met de Omgevingsvisie ingezet op het stimuleren van doorstroming en het bouwen van betaalbare woningen.

 

Toetsing

De realisatie van 24 betaalbare koopappartementen sluit aan bij de wens van de gemeente om het woningaanbod te vergroten voor doelgroepen waar grote vraag naar is. Daarnaast wordt verouderd vastgoed binnen bestaand stedelijk gebied gesloopt, welke plaats maakt voor een nieuw en duurzaam woonmilieu. Gesteld kan worden dat voldoende aansluiting wordt gevonden bij de gemeentelijke omgevingsvisie.

 

3.4.2 Woonvisie 2024-2040 ‘Thuis in Breda’

De gemeenteraad heeft de woonvisie op 24 juni 2024 vastgesteld. De woonvisie doet recht aan de doelen van het bestuursakkoord en aan de regionale afspraken die zijn gemaakt in de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg 2022-2030. De visie borduurt ook voort op de Omgevingsvisie Breda 2040. De visie past bij de nieuwe wet- en regelgeving en schetst een helder beeld waar de gemeente Breda voor staat en naartoe wil. Dit in nauwe samenwerking met de bewoners en partners, waaronder woningcorporaties, zorg- en welzijnspartijen, onderwijsorganisaties, marktpartijen en medeoverheden.

 

In deze visie staan plannen en maatregelen om ervoor te zorgen dat het in Breda fijn en betaalbaar wonen blijft. Enkele belangrijke punten zijn:

• Keuze voor een levendig stadscentrum én groene en rustigere dorpen en wijken.

• Bouwen, bouwen, bouwen van meer, met name betaalbare, woningen.

• Meer mogelijk maken met bestaande woningen: denk aan het delen, splitsen of optoppen van de woning.

• Ruimte voor collectieve woonvormen, waar je als bewoners ‘naar elkaar omkijkt’ en echt samenleeft.

 

Betaalbare woningen

Er is een woningtekort in Nederland en ook in Breda. Ondanks de bouw van 4.000 woningen in Breda sinds 2020 blijkt uit woningbehoefteonderzoek (InFact Research, 2023) dat de vraag hoog is, in alle prijssegmenten. In de koopsector is met name behoefte aan betaalbare woningen. Maar ook in het hoge vrijesectorsegment blijft behoefte, met name aan grote eengezinswoningen. Daarnaast neemt met name de vraag naar sociale huurwoningen toe en is er ook behoefte aan middeldure huurwoningen. Woningmarktonderzoek baseert zich op constante woonpatronen. Dit betekent dat ervan is uitgegaan dat een huishouden met een bepaalde leeftijd, samenstelling en inkomen in de toekomst op soortgelijke wijze zal wonen als op dit moment. Gelet op wat eerder is beschreven (vergrijzing, internationalisering, toename alleenstaanden en langer zelfstandig wonen) is hierin een verandering gaande. Het Rijk wil meer regie voeren in de volkshuisvesting dan ze in de afgelopen decennia heeft gedaan. In de SRBT-woondeal zijn daarom regionale afspraken gemaakt: tweederde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn én 30% van de te bouwen woningen sociale huur.

 

Vitale dorpen en wijken

Vanuit de gemeente Breda wordt erop ingezet dat inwoners wooncarrière kunnen maken in hun dorp of wijk. In de buurt van familie, vrienden, waar ze hun sociale netwerk hebben en de weg kennen. Hierbij wordt gekeken naar de demografische ontwikkelingen en de bestaande woningvoorraad. Hoewel er veel verschillen zijn tussen en binnen de dorpen en wijken, ligt in een deel hiervan een grote opgave voor transformatie van de woningvoorraad om deze meer divers en toekomstbestendig te maken. Zodat bewoners niet perse weg hoeven of terug kunnen komen bij levensveranderingen. Daarom wordt ingezet op de bouw van betaalbare en daarmee kleinere (gezins-)woningen, zodat jongeren, starters, alleenstaanden en ouderen een betaalbare woonruimte kunnen vinden. Daardoor hoeven zij niet uit te wijken naar andere gemeenten, omdat er dan genoeg betaalbare woningen zijn in Breda.

 

Toetsing

De realisatie van 24 betaalbare koopappartementen sluit aan bij de regionaal gemaakte afspraken en de gemeentelijke woonvisie om het aandeel betaalbare woningen (voor onder andere jongeren, alleenstaanden en starters uit de wijk) te vergroten. Bestaand vastgoed wordt hiervoor getransformeerd. Gesteld kan worden dat voldoende aansluiting wordt gevonden bij de gemeentelijke woonvisie.

 

3.4.3 Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023

Op 20 april 2023 is de 'Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023' vastgesteld. Doel hiervan is om voldoende betaalbare woningen te realiseren voor woningzoekenden met sociale en middeninkomens voorop. Bij nieuwe projecten is het uitgangspunt 30% sociaal, 40% middensegment en 30% vrije sector.

 

Per woningbouwlocatie wordt op basis van vigerend woonbeleid, waaronder de woonvisie en de gebiedsprofielen van de gemeente Breda, een afweging gemaakt ten aanzien van de samenstelling van het woningbouwprogramma. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, in gevallen waarin de toepassing van de verordening naar hun oordeel tot onredelijke gevolgen leidt, gemotiveerd af te wijken.

 

Toetsing

In onderhavige situatie is gemotiveerd afgeweken en is een maatwerk programma toegestaan dat volledig bestaat uit woningen in het middensegment (24 betaalbare koopappartementen). Op 29-10-2024 heeft het college van B&W een besluit genomen over de Ontwikkelvisie en hiermee geconcludeerd dat er een haalbaar en maakbaar plan ligt:

 

“Programma

De ontwikkeling bestaat uit 24 woningen in het middensegment (‘sociale koop’). Hiermee is er voor een programma gekozen dat 100% betaalbaar is. Dit is in afwijking van de Doelgroepenverordening gemeente Breda 2023 en de voorgeschreven programmeringsbasis van 30-40-30. Op 20 oktober 2022 is aan de ontwikkelaar medegedeeld dat gezien de lange looptijd van het project, het herhaaldelijk aanpassen van het plan en het geringe aantal woningen maatwerk wordt toegepast. Dit sluit aan bij de wens van de ontwikkelaar. In het gebiedsprofiel voor Breda West is opgenomen dat het toevoegen van sociale koop goed past in de ontwikkeling van dit gebied. Gezien de ligging tussen Tuinzigt en Westerpark sluit deze ontwikkelingen aan bij de behoefte.”

 

3.4.4 Bredaas Groenkompas 2021-2030

De gemeente Breda heeft de ambitie om als eerste stad in Europa een stad in een park te worden. Deze ambitie is reeds verankerd in verschillende beleidsvisies, waaronder de Omgevingsvisie. Het investeren in groen moet samen met de twee andere focuspunten (internationaal Breda en gastvrij Breda) bijdragen aan profilering van Breda als een aantrekkelijke internationale stad om te wonen, te werken en te verblijven. In het Groenkompas wordt de groenambitie verder uitgewerkt door in te gaan op de ambities, doelen en opgaven voor het groen in Breda.

 

De vijf doelen zijn:

1. Beschermen van de bestaande basis voor een Stad in een park:

Het uitgangspunt is dat het bestaande groen behouden blijft. Het verwijderen van groen moet ten alle tijden gecompenseerd worden. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen structuurgroen (compensatie moet ten alle tijden plaatsvinden binnen of nabij het plangebied) en omgevingsgroen (compensatie moet in principe plaatsvinden binnen of nabij het plangebied).

2. Ontwikkelen van een robuust ecologisch netwerk:

Bestaande natuurgebieden worden aan elkaar verbonden om zo een robuust ecologisch netwerk te creëren. Onder andere de Nieuwe Mark fase 2 en het Seeligpark maken onderdeel uit van de ecologische schakels in Breda.

3. Ontwikkelen van groen in ieders directe nabijheid:

In 2030 moet elke Bredanaar op 200 meter afstand van groen wonen. Dit wordt gedaan door nieuwe bossen en parken te realiseren en het bestaande groen te ontsluiten. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt gestreefd naar een toename van het groen met minimaal 10%.

4. Samenwerken aan een Stad in een park:

Om de groene ambities te kunnen bereiken is het belangrijk om samen te werken met bewoners, woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, bedrijven en overige partijen uit de stad. Met de nieuwe Bredase Groen- & Parknorm worden ontwikkelaars en woningbouwcorporaties verplicht om minimaal 20% tot 35% van een nieuwe woonbuurt of werkterrein in te richten als openbaar groen. Voor dichtbevolkte delen van de stad geldt een uitzondering en kan met een lagere oppervlakte groen volstaan worden, mits voldoende vergroening door inzet van groene gevels en groene daken plaatsvindt. Daarnaast is er een verplichting om natuurinclusief te ontwikkelen.

5. Versterken van de Bredase groene identiteit:

Groen draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de stad. Er wordt ingezet op het herstel van historische landschappen en het vergroenen van de routes en entreegebieden naar de stad.

 

Toetsing

Groen vormt een belangrijk onderdeel van de beoogde ontwikkeling. Op verschillende manieren wordt ingezet op vergroening van de huidige locatie, onder andere door het inrichten van de buitenruimte als groene ruimte. Bestaande bomen worden waar mogelijk behouden en nieuwe bomen worden toegevoegd. Het groen levert ook een bijdrage aan het leefgebied van bijvoorbeeld vogels, vleermuizen, amfibieën en vlinders. Hiertoe is in samenwerking met de stadsecoloog van de gemeente Breda een keuzedocument met betrekking tot de doelsoorten opgesteld, welke als separate bijlage (bijlage 13) is bijvoegd.

 

Tevens wordt er voldaan aan de vereiste van minimaal 35% (semi) openbaar groen voor het niet-grondgebonden milieu, zoals blijkt uit navolgende situatietekening.

 

 

 

Het plangebied voor het woongedeelte heeft een oppervlakte van 2.707 m². Volgens het groenkompas moet 35% van het plangebied groen worden ingericht. In de nieuwe situatie wordt 1.012 m² groen ingericht, dit is 37,38% en dus ruim voldoende.

 

De beoogde ontwikkeling draagt zo op verschillende manieren bij aan de doelen vanuit het Groenkompas.

 

3.4.5 Nota parkeernormen Breda 2021

De Nota Parkeernormen Breda 2021 is op 29 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad en vormt sindsdien het toetsingskader voor auto- en fietsparkeren bij nieuwbouw, transformatie en uitbreidingsprojecten in Breda. De nota introduceert een flexibeler en gebiedsgericht systeem van parkeernormen, waarbij maatwerk centraal staat. De normen zijn afhankelijk van de stedelijkheidsgraad, de functie van het gebouw en de ligging binnen de stad. Er wordt gewerkt met een parkeereis, die ontstaat uit de combinatie van parkeervraag en parkeeraanbod, en die juridisch wordt geborgd via de omgevingsvergunning. Voor auto’s zijn normen opgenomen per woningtype, functie en gebied. Voor fietsen gelden aparte normen, inclusief kwaliteitseisen en maximale loopafstanden. De nota bevat ook richtlijnen voor scootmobielen, deelmobiliteit en het inpassen van laadvoorzieningen. Bij afwijkingen van de norm is een onderbouwing vereist, en in sommige gevallen wordt het zogeheten “parkeeratelier” ingezet om tot een gedragen oplossing te komen. De nota is bedoeld om enerzijds parkeeroverlast te voorkomen en anderzijds ruimtelijke kwaliteit en duurzame mobiliteit te bevorderen.

 

Toetsing

Voor een nadere uitwerking van en toetsing aan de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze toelichting.

 

  

4 Omgevingsaspecten

4.1 Waterbelangen

 

4.1.1 Beleid

Om de beoogde ontwikkeling hydrologisch neutraal te kunnen realiseren is onderhavige watertoets opgesteld. Hiervoor is gekeken naar het geldende waterbeleid voor onderhavig plangebied. De belangen van het rijk, provincie, waterschap en de gemeente zijn hierin meegenomen.

 

Nationaal Water Programma 2022-2027

Om aan te geven hoe we omgaan met de uitdagingen van ons water, heeft de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027 (NWP) ontwikkeld. Het NWP 2022-2027 is op 18 maart 2022 vastgesteld. In het NWP beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de Rijkswateren en -vaarwegen.

 

Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart, en de functies van de Rijkswateren. Denk aan het omgaan met droogte, onze dijken, en het borgen van de drinkwatervoorziening en de bevaarbaarheid van onze rivieren en kanalen. Hierbij wordt gekeken naar de raakvlakken binnen en tussen de verschillende waterthema’s, ook in de verschillende ‘water’ gebieden (dit zijn: Noordzee, Zuidwestelijke Delta, Waddengebied, IJsselmeergebied, Rivieren, Kanalen en Rijnmond-Drechtsteden). Dat brengt samenhang in het waterbeleid aan. Daarnaast laat men de raakvlakken zien tussen water en andere thema’s als landbouw, landschap, bodem en het energie- en klimaatbeleid. Het programma biedt daarmee overzicht en inzicht van wat ons nu en in de toekomst te wachten staat.

 

De belangrijkste thema’s hieruit zijn doorvertaald naar het Bkl en het provinciaal- en waterschapsbeleid, welke hierna worden behandeld.

 

Regionaal Water en Bodem Programma 2022-2027

Het Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) 2022-2027 van de provincie Noord-Brabant is op 22 december 2021 in werking treden. Het is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma’s van de waterschappen. Doel van dit nieuwe RWP is een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie.

 

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De belangrijkste regels inzake het RWP zijn overgenomen in de Omgevingsverordening Noord-Brabant (hierna Ov). Middels de themakaarten van deze verordening wordt inzicht gegeven in hoeverre er belangrijke waterhuishoudelijke thema’s op het plangebied van toepassing zijn.

 

Uit de uitsnede in figuur 4.1 blijkt dat ter plaatse van het plangebied de volgende regels van toepassing zijn:

1. rechtstreeks werkende regels voor ‘Diep grondwaterlichaam’
2. rechtstreeks werkende regels voor ‘Geen attentiezone waterhuishouding’
3. instructieregels voor waterschappen voor ‘Norm wateroverlast Stedelijk gebied’

 

Ad. 1:

Ter plaatse geldt een verbod voor onconventionele koolwaterstofwinning vanwege een ‘Diep grondwaterlichaam’.

 

Ad. 2:

Ter plaatse geldt een vrijstelling van een vergunningplicht ten behoeve van grondwateronttrekking. Een omgevingsvergunning voor een open bodemenergiesysteem als bedoeld in artikel 3.19 van het Besluit activiteiten leefomgeving is niet vereist als de onttrekking buiten de Attentiezone waterhuishouding ligt, de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m³ per uur bedraagt en een melding is gedaan.

 

Ad. 3:

Binnen Norm wateroverlast stedelijk gebied geldt met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor de doeleinden bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwege en 1/10 per jaar voor overige gebieden.

 

Gezien voorgaande zijn er slechts de reguliere rechtstreeks werkende regels en instructieregels voor waterschappen van toepassing. Het projectgebied is voor het overige niet gelegen ter plaatse van een beschermd gebied inzake grondwater, drinkwater, boringen of andere beschermde gebieden inzake de waterhuishouding. Er zijn dan ook geen belangen vanuit de Omgevingsverordening Noord-Brabant in het geding met oog op het thema ‘Water en watersystemen’.

 

Waterbeheerprogramma 2022 – 2027

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Breda en heeft hiertoe het Waterbeheerprogramma 2022 – 2027 (WBP) vastgesteld. In het WBP staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar.

 

In het WBP neemt het waterschap de volgende kerntaken als uitgangspunt: bescherming tegen overstromingen en zorgen voor schoon en gezond water dat voldoende voorhanden is. Het waterschap kijkt bij het plannen en uitvoeren van die kerntaken zo integraal mogelijk naar alle wateropgaven:

• Klimaatadaptatie (aanpassen aan de klimaatverandering)
• Waterveiligheid
• Gezond water (schoon water)
• Voldoende water
• Vaarwegen
• Waterketen

 

De praktische voorwaarden inzake het waterschapsbelang van Brabantse Delta zijn verder uitgewerkt in de Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta.

 

Waterschapsverordening waterschap Brabantse Delta

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en staan alle regels van het waterschap voor de leefomgeving in één digitale verordening: de waterschapsverordening. In deze verordening staan alle regels die bepalen welke activiteiten, waar in het gebied mogen plaatsvinden en onder welke voorwaarden. De waterschapsverordening is volledig digitaal en de regels zijn specifiek geldend voor bepaalde gebieden en activiteiten. Dit via een 'ja, mits'-principe, wat betekent dat activiteiten zijn toegestaan, mits er wordt voldaan aan de opgenomen voorwaarden. Bij de waterschapsverordening hoort een kaart waarop je kunt zien waar, welke regels gelden. Deze worden werkingsgebieden genoemd. Daar waar beschermingszones en beschermde gebieden zijn aangegeven, geldt veelal een vergunningsplicht met extra restricties.

 

 

Overeenkomstig de digitale kaart vanuit het Omgevingsloket is het projectgebied gelegen buiten beschermd gebied, beperkt beschermd gebied, attentiegebied en invloedsgebied Natura 2000. Hierdoor gelden er geen extra restricties met betrekking tot activiteiten in of nabij deze beschermde gebieden.

 

Wel is te zien dat er door en aangrenzend aan de projectlocatie b-watergangen zijn gelegen. Hierdoor dient rekening gehouden te worden met extra restricties en een melding- of vergunningsplicht bij activiteiten in of nabij deze oppervlaktewaterlichamen. Denk aan het dempen of vergraven hiervan.

 

Voor het overige zijn de reguliere voorwaarden vanuit de waterschapsverordening van toepassing en geeft dit geen extra belemmeringen met oog op het beoogd initiatief.

 

Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater Omgevingswet

Het waterschap is bevoegd om nadere regels te stellen aan activiteiten en handelingen die mogelijk een nadelig effect hebben op het watersysteem, dit met als doel het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste. Deze zijn in de waterschapsverordening vastgelegd. Veel voorkomende werkzaamheden die onder voorwaarden kunnen worden toegestaan, reguleert het waterschap zoveel mogelijk via algemene regels. Hiermee worden tijdrovende en onnodige vergunningprocedures voorkomen. Deze zijn vastgelegd in de Beleidsregels voor waterkering, waterkwantiteit en grondwater Omgevingswet.

 

In relatie tot de beoogde ontwikkeling is met name beleidsregel 13 ‘Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak’ van belang.

 

Beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak

In artikel 2.2 van de waterschapsverordening zijn vergunningplichtige gevallen voor oppervlaktewaterlichamen aangewezen. In de beleidsregel wordt uitleg gegeven over hoe het waterschap omgaat met hemelwaterlozingen bij een toename van verhard oppervlak en afgekoppeld verhard oppervlak. Dergelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat het ontvangende watersysteem een extra hoeveelheid water (in een korter tijdsbestek) krijgt te verwerken. Dit kan vaker tot wateroverlast leiden waardoor het waterschap eisen stelt aan dergelijke ontwikkelingen om dit zoveel mogelijk te voorkomen. Bij de inpassing van ontwikkelingen in het bestaande watersysteem moet daarom worden uitgegaan van de volgende principes:

• ‘voorkomen van afwentelen’: oplossingen op de ene plaats mogen niet leiden tot problemen elders;
• ‘stroomgebiedbenadering’: kijk niet alleen naar het lokale watersysteem maar beschouw het gehele (deel)stroomgebied waar de ontwikkeling plaatsvindt;
• ‘trits’ vasthouden-bergen-afvoeren: zoveel mogelijk water vasthouden, vervolgens water bergen en tenslotte pas water afvoeren.

 

De verantwoordelijkheid voor het voorkomen van afwentelen van hemelwaterlozingen begint bij de grondeigenaar c.q. degene die verhard oppervlak aanlegt. De initiatiefnemer dient het hemelwater zoveel mogelijk op eigen perceel te houden. Pas als dat redelijkerwijs niet mogelijk is kan hij in overleg met gemeente en waterschap een oplossing zoeken. De gemeente stelt vanuit haar hemelwaterzorgplicht eisen aan de verwerking van hemelwater. Met deze Beleidsregel doet het waterschap dat ook.

Toetsingscriteria “Hydrologische uitgangspunten bij de regels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen”:

• Bepalen omvang compensatie

De compensatieplicht is 600 m³ per hectare toename verhard oppervlak, tenzij uit het waterhuishoudkundig onderzoek blijkt dat minder compensatie nodig is. De benodigde capaciteit ligt tussen de kruinhoogte van de noodoverloopconstructie en de bodem van de voorziening. Indien de bodem van de voorziening lager ligt dan de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG), dan geldt de GHG als ondergrens. Een vloeistofdichte berging mag wel (deels) onder de GHG liggen.

• Voorzieningen
  • De afvoer uit een voorziening mag maximaal 2 l/s/ha zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van een kleinere opvangcapaciteit omdat infiltratie in de voorziening plaatsvindt, moet de voorziening binnen 5 dagen waarbinnen maximaal 2 mm hemelwater per etmaal is gevallen, leeggelopen zijn.
  • Er moet een noodoverloopconstructie op de voorziening aanwezig zijn. Deze moet worden aangelegd conform de algemene regels in de waterschapsverordening voor lozingsconstructies.
• Versnelde afvoer

De uitgangspunten van hydrologisch neutraal ontwikkelen moeten altijd gevolgd worden. Afwijken van het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen is mogelijk wanneer:

• met de versnelde afvoer een verdrogingsknelpunt wordt opgelost of verminderd;
• met de versnelde afvoer een waterkwaliteitsprobleem wordt opgelost of een ecologische doelstelling wordt gerealiseerd (bijvoorbeeld door doorstroming te creëren);
• de versnelde afvoer van verhard oppervlak deel uitmaakt van een gebiedsgerichte ontwikkeling waarbij binnen een groter gebied hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld;
• de versnelde afvoer het gevolg is van afkoppelen van verhard oppervlak;
• er sprake is van buitendijkse ontwikkelingen;
• er sprake is van een langlopende ruimtelijke ontwikkeling waarbij er een onevenredige eis ontstaat door vast te houden aan de uitgangspunten.

Voorwaarden hierbij zijn:

• de versnelde afvoer leidt niet tot overschrijding van normen voor wateroverlast (ook in benedenstroomse gebieden) zoals vastgelegd in de (interim) Omgevingsverordening Noord-Brabant van provincie Noord-Brabant;
• de versnelde afvoer leidt niet tot aanvullende kosten voor inrichting, beheer of onderhoud voor derden of het waterschap.

 

Het Stedelijk Waterplan 2019-2023; Breda water bewust

Het Stedelijk Waterplan (SWP) is een goed planinstrument om mee te kunnen bewegen met de trends en ontwikkelingen binnen dit vakgebied. Zo is er bijvoorbeeld sprake van meer extreme neerslag door klimaatverandering, een veranderende verhouding tussen overheid en burgers en verandering in wetgeving. Naast het inspelen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente de taak om haar watertaken te blijven vervullen.

 

In het SWP brengt gemeente Breda met betrekking tot stedelijk water de opgave voor de komende planperiode in beeld en laat zij zien op welke wijze zij hier strategisch invulling aan geven. Daarnaast brengt de gemeente Breda in beeld hoe ze vanuit de zorgplicht riolering kan bijdragen aan gemeenschappelijke doelen. Vandaar dat de gemeente Breda het SWP noemt in plaats van het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan). Onder stedelijk water wordt de riolering, het grondwater, waterbergende voorzieningen en Bredase stadswateren verstaan.

 

De hemelwaterbeleidsregels voor wat betreft het verhard oppervlak bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Breda zijn uitgewerkt in de “Beleidsregels Groen en Water 2023”.

 

Beleidsregels Groen en Water 2023

Voor relatief kleine ontwikkelingen is er beperkte flexibiliteit om hemelwater te bergen. Een waterbergingseis van 10-20 mm (10-20 liter per m² verhard oppervlak) wordt praktisch goed haalbaar geacht. Uitgangspunt is een bergingsvoorziening met een infiltrerende werking, zodat het hemelwater de grondwatervoorraad aanvult. In het overgrote deel van het grondgebied van Breda is infiltratie van hemelwater goed haalbaar.

 

Voor de wat grotere ontwikkelingen is er voldoende flexibiliteit om hemelwater te bergen. Een waterbergingseis van 60 mm (60 liter per m² verhard oppervlak) wordt praktisch goed haalbaar geacht. Uitgangspunt is een bergingsvoorziening met een infiltrerende werking, zodat het hemelwater de grondwatervoorraad aanvult. In het overgrote deel van het grondgebied van Breda is infiltratie van hemelwater goed haalbaar.

 

In de kwetsbare gebieden wateroverlast zit er echter geen rek meer in het bestaande rioleringssysteem. Om deze reden wordt een dusdanig hoge waterbergingsnorm gehanteerd (78 en 94 mm), dat slechts in uitzonderlijke situaties nog afvoer van hemelwater plaatsvindt. Het bestaande systeem, wat al onder druk staat, wordt hiermee niet nog verder belast.

 

Bij grote ontwikkelingen met een toename van verhard oppervlak is er een groot potentieel om water en groen te combineren en hiermee naast het beperken van de kans op wateroverlast ook een bijdrage te leveren aan het tegengaan van hittestress en droogtebestrijding. Dit vereist dat de waterberging zichtbaar, en dus bovengronds wordt aangebracht. Neerslag dient zodanig te worden verwerkt dat het risico op schade aan huizen en vitale infrastructuur beperkt is. Het hemelwaterbeleid van waterschap Brabantse Delta is gericht op het beperken van versnelde afvoer naar het oppervlaktewater, om zo de norm voor regionale wateroverlast te halen.

 

4.1.2 Waterhuishouding plangebied

In deze paragraaf worden de relevante waterhuishoudkundige systemen ter plaatse van het projectgebied belicht welke van belang zijn voor de compensatieopgave en uitwerking daarvan. Hierbij is gebruik gemaakt van het oriënterend infiltratie- en doorlatendheidsonderzoek van Tritium Advies, d.d. 13 oktober 2025 met kenmerk 2503149TM-01 (bijlage 10 bij de toelichting).

 

Bodemopbouw en geohydrologie

Uit het oriënterend infiltratie- en doorlatendheidsonderzoek en bijbehorende boorprofielen blijkt dat de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie tot maximaal 0,90 m-mv globaal bestaat uit matig fijn, zwak tot zwak tot matig humeus zand. Plaatselijk zijn in deze laag puin, grind en sintels waargenomen. Daaronder bevindt zich tot 2,30 m-mv zwak tot matig fijn en zwak tot matig siltig zand. Hierna wordt meestal een dunne leemlaag van circa 0,50 á 0,80 meter dikte aangetroffen. Onder deze leemlaag is tot 4,00 m-mv (maximaal verkende diepte) een matig fijne, zwak tot matig siltige zandlaag aanwezig. Tijdens het veldwerk zijn tevens de grondwaterstanden gemeten, zowel op 10 juli 2024 (ca. 1,00 m-mv) als op 2 oktober 2025 (ca. 2,00 tot 2,30 m-mv). Op basis van de gemeten grondwaterstanden, de waargenomen gleyverschijnselen in de bodemopbouw en het Nederlands Hydrologisch Instrumentarium wordt de GHG op de locatie op 1,0 á 1,5 m-mv geschat.

 

Oppervlaktewater en riolering

Ter plaatse van het projectgebied zijn meerdere oppervlaktewateren gelegen, te weten de b-watergangen zoals bekend bij het waterschap. Qua riolering is er ter hoogte van de Blauwtjes/Emerweg een gescheiden (gemeentelijk) rioolstelsel voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater en hemelwater aanwezig.

 

4.1.3 Waterberging

De verhardingsopgave van het te ontwikkelen plan, welke wordt afgezet tegen het relevante beleid omtrent de waterbergingsopgave als gevolg van (de toename van) het verhard oppervlak, bepaalt de te compenseren waterberging en de mogelijke oplossingsrichtingen hiervoor. Deze worden in onderhavige paragraaf belicht.

 

Vanwege het van toepassing zijnde beleid is zowel de verhardingsopgave van de huidige als de beoogde situatie inzichtelijk gemaakt. De door opdrachtgever aangeleverde verhardingsopgave wordt weergegeven in Tabel 4.1.

 

 

Uitgaande van voorgaande tabel en de daarin opgenomen verhardingsopgave bedraagt de totale hoeveelheid verharding in de beoogde situatie 2.027 m² en neemt het verhard oppervlak ten opzichte van de huidige situatie toe met circa 1.257 m².

 

Vanuit het waterschap is er geen vergunningsplicht voor het afkoppelen van verhard oppervlak in het kader van de Waterschapsverordening, indien deze toename van verharding (tussen de 500 m² en 10.000 m²) hydrologisch neutraal opgelost gaat worden (60 mm berging). Wel geldt er dus een compensatieverplichting.

 

Vanuit de gemeente Breda geldt er tevens een compensatieverplichting. Omdat er minder dan 1 hectare afwaterend verhard oppervlak komt, is de opgave 60 mm voor de toename van het verhard oppervlak (overeenkomstig de eis van het waterschap) en 20 mm voor de vernieuwing van het verhard oppervlak. Dit dient gerealiseerd te worden in het te ontwikkelen plangebied en bij voorkeur in bovengrondse voorzieningen.

 

In onderstaande situatie is dan ook de volgende rekenregel van toepassing met oog op de te realiseren waterberging:

1.257 m² x 0,060 m = 75,4 m³

770 m² x 0,020 m = 15,4 m³

Totaal: 90,8 m³

 

Uit de bovenstaande rekenregel is te concluderen dat 90,8 m³ hemelwater op het eigen terrein verwerkt dient te worden ten gevolge van het verhard oppervlak, bij voorkeur in een bovengrondse retentievoorziening. Deze dient te worden aangelegd boven de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) waarbij in voldoende mate zeker dient te worden gesteld dat de berging binnen 3 dagen is geledigd door natuurlijke infiltratie. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met het compenseren van de te dempen watergang van 55,5 m³.

 

Wateroverlast vanwege extreme buien kan tevens worden voorkomen door het creëren van een veilig bouwpeil, rekening houdend met de hoogte van de omliggende gronden en infrastructuur. Extreme neerslag zal dan niet direct tot natte voeten leiden.

 

Rekening gehouden dient te worden met de (grond)waterkwaliteit ter plaatse. Daarom wordt geadviseerd geen uitlogende (bouw)materialen te gebruiken en geen toepassing te geven aan chemische bestrijdingsmiddelen/agressieve reinigingsmiddelen welke in aanraking kunnen komen met het aan te brengen hemelwatersysteem.

 

Er dient voldoende aandacht te zijn voor het goed functioneren van de betreffende retentievoorzieningen. Zo kunnen voorzieningen worden aangebracht om vaste bestandsdelen als bladeren, zand, ander sediment en dergelijke achter te houden zodat het systeem niet verstopt raakt of dicht gaat slibben na verloop van tijd. Deze voorzieningen moeten goed bereikbaar zijn en blijven om ze regelmatig te kunnen onderhouden en reinigen.

 

Geadviseerd wordt om bij de nieuwbouw en de vaststelling van de nieuwe vloerpeilen rekening te houden met de stress-testberekeningen ‘Breda Noord | Klimaatportaal De Baronie (klimaatportaalbaronie.nl)’. Dit in verband met de risico’s op wateroverlast bij extreme neerslag.

 

Waterhuishoudkundig plan

Door VAN PRAAT B.V. is met oog op voorgaande een civieltechnisch ontwerp opgesteld waarin het waterhuishoudkundig plan van de beoogde ontwikkeling is uitgewerkt. Uit de stukken blijkt dat er door middel van nieuwe oppervlaktewater (aanleg en verbreden van sloten) in totaal 150,2 m³ wordt ingezet als duurzame waterberging, dit met een afvoer- en overstortconstructie op het bestaande watersysteem. Hiervan wordt 55,5 m³ ingezet ter compensatie van de te dempen watergang, en de resterende 94,7 m³ ter compensatie van het verhard oppervlak. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de vereiste hoeveelheid waterberging.

 

De uitwerking van het waterhuishoudkundig plan is separaat als bijlage bijgevoegd aan deze toelichting (bijlage 11).

 

4.1.4 Conclusie

Gezien voorgaande komen er met het beoogd initiatief geen belangen omtrent het aspect water in het geding.

 

  

 

4.2 Verkeer en parkeren

 

Een ruimtelijke ontwikkeling dient gepaard te gaan met een goede afwikkeling van het verkeer en voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein.

 

4.2.1 Verkeer

Voor het bepalen van de (toename van de) verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers 2024’.

 

 

  

Het project gaat gepaard met een toename van 131 verkeersbewegingen per etmaal. Deze toename is dermate laag dat de verkeersgeneratie kan worden opgenomen in de bestaande wegcapaciteit van de wijkontsluiting Blauwtjes/Emerweg. Bovendien zal de toename van de verkeersgeneratie ook direct opgaan in het heersend verkeersbeeld, daar de bijdrage van de toegenomen verkeersgeneratie aldaar minder dan 5% van het reeds aanwezig verkeer op deze wegen bedraagt.

 

4.2.2 Parkeren

De parkeernormen van gemeente Breda gelden als uitgangspunt voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Gemeente Breda heeft hiervoor de ‘Nota Parkeernormen Breda 2021’, vastgesteld op 10 juni 2021.

 

 

Gezien voorgaande is er sprake van een parkeerbehoefte van 30 parkeerplaatsen als gevolg van de nieuwe appartementen en de volkstuinen. In dialoog met de vertegenwoordigers van de volkstuinen is afgesproken dat de 7 bestaande parkeerplaatsen van de volkstuinen één op één gecompenseerd zullen worden, ondanks de parkeernorm van de volkstuinen aanzienlijk lager ligt. Dit resulteert in een specifieke behoefte van 35 plaatsen (in plaats van 30 vanuit de parkeernormering).

 

 

Met de beoogde ontwikkeling worden er in totaal 50 parkeerplaatsen aangelegd, te weten 42 parkeerplaatsen op het terrein (waarvan 7 voor de gebruikers van de volkstuinen) en 8 parkeerplaatsen aan de openbare weg. De parkeerplaatsen zijn tevens bereikbaar voor bezoekers. Gezien voorgaande wordt ruimschoots voldaan aan de parkeerbehoefte met oog op het autogebruik.

 

Voor fietsparkeren geldt een norm van 3,2 per appartement. Iedere woning wordt voorzien van een ruime berging met voldoende stallingsruimte om dit aantal fietsen te kunnen bergen. Met oog op de volkstuinen is een norm van 4,0 fietsparkeerplaatsen per 10 volkstuinen van toepassing. Ter plaatse van het terrein van de volkstuinen en de entree daarvan is voldoende ruimte om tenminste 4 fietsen te kunnen plaatsen.

 

4.2.3 Conclusie

Gezien voorgaande zijn met oog op de beoogde ontwikkeling geen belangen in het geding voor wat betreft het aspect verkeer en parkeren.

 

 

4.3 Landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed

 

4.3.1 Wettelijk kader

De bescherming van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed is openomen in § 5.1.5 van het Bkl. In deze paragraaf worden onder andere de kust(lijn) en de PKB-Waddenzee en Waddengebied beschermd tegen activiteiten die de landschappelijke kernkwaliteiten en kenmerken van het cultureel erfgoed ongewenst kunnen beïnvloeden (§ 5.1.5.2 en § 5.1.5.3). Tevens worden instructieregels gegeven met oog op de toepassing van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand (§ 5.1.5.4, ladder duurzame verstedelijking). Ook zijn in deze paragraaf instructieregels opgenomen om rekening te houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed, met inbegrip van bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten (§ 5.1.5.5).

 

Cultureel erfgoed

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Dit volgt uit artikel 5.130 lid 1 van het Bkl. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om:

• monumenten zoals (bouw)werken
• tuinen en parken
• bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten
• stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen

 

Deze instructie geldt nadrukkelijk ook voor bekende en aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Om hieraan gevolg te kunnen geven, maakt de gemeente een inventarisatie en analyse van het binnen de gemeente aanwezige en te verwachten cultureel erfgoed. Voor het te behouden cultureel erfgoed van de gemeente en provincie moet de gemeente een toereikend beschermingsregime instellen.

 

4.3.2 Toetsing

Onderhavige ontwikkeling is niet gelegen in of nabij het kust- of waddengebied. De ladder duurzame verstedelijking is reeds behandeld in hoofdstuk 3. Hierna volgt derhalve een toetsing van het belang van cultureel erfgoed en de archeologische belangen.

 

Cultureel erfgoed

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda blijkt dat er ter plaatse van het plangebied over het algemeen een lage cultuurhistorische waarde geldt. Daarnaast is de groenstrook als middelhoge cultuurhistorische waarde aangegeven. De ter plaatse aanwezige woonboerderij is als hoge cultuurhistorische waarde aangewezen.

 

 

 

Met betrekking tot de middelhoge cultuurhistorische waarden van de groenstroken kan gesteld worden dat deze worden behouden. Met oog op de hoge cultuurhistorische waarden van de woonboerderij is door BAAC archeologie en bouwhistorie een bouwhistorische verkenning uitgevoerd, met als doel globaal inzicht te krijgen in de bouwgeschiedenis en de intrinsieke waarden daarvan te bepalen. De rapportage is opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting.

 

Gesteld kan worden dat de cultuurhistorische waarde in zekere mate kan worden erkend, maar dat de woonboerderij in zeer slechte en vervallen staat verkeerd. Het ontbreekt aan perspectief tot duurzame instandhouding ervan en het betreft bovendien geen rijksmonument of gemeentelijk monument. De bebouwing staat aangemerkt op de waarderingskaart als zijnde bebouwing van vóór circa 1832, de verkenning heeft echter aangetoond dat de panden twintigste-eeuws zijn. De vastgestelde hoge waarde van Emerweg 57 wordt onderschreven in de staat waarin het pand zich nu bevindt. Om het pand bewoonbaar te maken zijn echter forse ingrepen en investeringen nodig die de vastgestelde intrinsieke waarden op een zodanige wijze zullen aantasten dat de intrinsieke waarden ná een dergelijk verbouwing beduidend lager zullen zijn. De vloer is niet te behouden, deel van de gevelelementen is niet restaurabel, er zullen sanitaire voorzieningen gerealiseerd moeten worden, voldoen moeten worden aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, de trappen zijn vermoedelijk niet te handhaven, enzovoorts. De bouwkundige toestand in het bedrijfsgedeelte van Emerweg 55 maakt herbestemming met behoud van positieve intrinsieke waarden een welhaast onmogelijke opgave.

 

Vanwege de ontwikkeling en de slechte staat van de bebouwing met het ontbreken van perspectief tot duurzame instandhouding ervan, is besloten om de woonboerderij te slopen. Met de bouwhistorische verkenning is cultuur- en bouwhistorie voldoende onderzocht en in beeld gebracht om de kennis over het pand te waarborgen. De hoveniersgeschiedenis is geborgd door het behoud van de volkstuinen.

 

Archeologie

Voor wat betreft archeologie kan gesteld worden dat het projectgebied op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde kent.

 

 

 

Gesteld kan worden dat het projectgebied een hoge archeologische verwachtingswaarde kent. Gelet hierop is door Transect B.V. een archeologisch PvE voor de uitvoering van een proefsleuvenonderzoek opgesteld (kenmerk Transect-PvE 20240712/DL1.2, d.d. 6 oktober 2025). Alvorens het gebied ontwikkelt zal worden zal het archeologisch onderzoek, en indien noodzakelijk, archeologisch behoud (in- of ex-situ), worden afgerond en zekergesteld. De verplichting blijft vanuit het geldende omgevingsplan gehandhaafd.

 

Het archeologisch PvE is als bijlage (bijlage 3) bijgevoegd.

 

4.3.3 Conclusie

Gezien voorgaande komen er met de beoogde ontwikkeling geen landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed in het geding.

   

4.4 Bodemkwaliteit

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze voor de realisatie van de nieuwe woningen rekening wordt gehouden met het aspect bodem.

 

4.4.1 Wettelijk kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 Bkl.

 

4.4.2 Toetsing

Tritium Advies heeft in opdracht van initiatiefnemer een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (kenmerk 2401359MBE-01, d.d. 30 juli 2024). De doelstellingen van het onderzoek zijn het vaststellen van de kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of op de locatie sprake is van bodemverontreiniging en een indicatieve uitspraak doen over het asbestgehalte in de bodem, het indicatief bepalen van de milieuhygiënische hergebruiksmogelijkheden van verhardingslagen en grond en het vaststellen of in de bodem PFAS aanwezig is ter bepaling van de hergebruiksmogelijkheden van de vrijkomende grond.

 

Op basis van het vooronderzoek is de onderzoekslocatie als “verdacht” beschouwd. Hierbij zijn de volgende deellocaties onderscheiden:

• deellocatie A : gehele locatie;
• deellocatie B : gedempte watergang;
• deellocatie C : slakkenlaag;
• deellocatie D : puinlaag.

 

Met het verkennend bodemonderzoek zijn zintuiglijk en heterogeen verdeeld over de locatie in de bovengrond sporen puin en kolengruis aangetroffen. Uit de analyseresultaten blijkt dat boven- en ondergrond niet tot licht verontreinigd is met zware metalen. De met metalen verontreinigde lagen voldoen indicatief aan klasse Industrie en de niet verontreinigde lagen aan klasse landbouw/natuur. De grond wordt indicatief geclassificeerd als landbouw/ natuur op basis van de aangetoonde gehalten PFAS. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en xylenen. Ter plaatse van de gedempte watergang is een sterke bijmenging met puin en een matige bijmenging met baksteen aangetroffen duidend op mogelijk dempingsmateriaal. De sterk puinhoudende laag is licht verontreinigd met PAK en voldoet indicatief aan klasse Wonen. In de puinlaag is asbest aangetoond met een gehalte van 6 mg/kg d.s. (hechtgebonden chrysotiel). In de puinhoudende grond is zintuiglijk en analytisch geen asbest aangetoond. Zowel de puin- als slakkenlaag voldoen indicatief als niet-vormgegeven bouwstof en komen in aanmerking voor hergebruik.

 

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie en vormen naar mening van Tritium Advies geen belemmering voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit.

 

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij de herontwikkeling) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit en het Besluit activiteiten leefomgeving van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen. Een indicatie van de hergebruiksmogelijkheden is weergegeven in hoofdstuk 4 van het verkennend bodem- en asbestonderzoek.

 

Een gemeentelijke aanbeveling betreft om deze puinhoudende lagen selectief te ontgraven en deze af te voeren naar een erkende acceptant of het als puinlaag binnen een daarvoor geschikt terreindeel her te gebruiken.

 

4.4.3 Conclusie

De onderzoeksresultaten vormen geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging. De volledige rapportage is separaat als bijlage (bijlage 4) bijgevoegd.

 

4.5 Omgevingsveiligheid

  

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij sprake is van het toevoegen van beperkt kwetsbare, kwetsbare of zeer kwetsbare gebouwen en/of locaties, dient rekening gehouden te worden met de plaatsgebonden risico’s en de aandachtsgebieden van aanwezige risicobronnen om de gevolgen van een brand, ramp of crisis zoveel mogelijk te beperken.

 

4.5.1 Wettelijk kader

De hoofdlijnen van het wettelijk kader omtrent de externe veiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving.
• het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor).
• buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving.
• windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. In artikel 5.7 van het Bkl is bepaald dat kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties niet binnen de PR 10^-6 contour van een activiteit mogen worden gerealiseerd. Dit is een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van ten hoogste één op de miljoen per jaar (10^-6/jaar). Voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties betreft dit een standaardwaarde, waarvan (mits goed gemotiveerd) kan worden afgeweken.

 

Aandachtsgebieden

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd kunnen zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen drie soorten gevaren: warmtestraling (brand), overdruk (explosie) en concentratie giftige stoffen in de lucht (gifwolk). Daarmee zijn er ook drie typen aandachtsgebieden:

• brandaandachtsgebied;
• explosieaandachtsgebied;
• gifwolkaandachtsgebied.

Overeenkomstig artikel 5.15 van het Bkl dient binnen de aandachtsgebieden rekening te worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn slechts toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen ter bescherming van personen in deze gebouwen / locaties, of als het aantal doorgaans aanwezige personen of de tijd dat die aanwezig zijn in die gebouwen / locaties beperkt is.

 

Maatregelen die ingezet kunnen worden om mensen te beschermen binnen de aandachtsgebieden zijn:

• afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied
• aanvullende risicocommunicatie
• beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron
• vlucht- en schuilmogelijkheden
• omgevingsmaatregelen
• aanvullende bouwmaatregelen in een voorschriftengebied.

In het omgevingsplan kunnen gemeenten (brand- of explosie)aandachtsgebieden aanwijzen als zogeheten voorschriftengebied (artikel 5.14 Bkl). In een voorschriftengebied gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

 

4.5.2. Toetsing

Voor de toetsing zijn de gegevens vanuit de Atlas van de Leefomgeving (https://atlasleefomgeving.nl/kaarten) en het portaal Atlas Veiligheid (https://https://www.registerexterneveiligheid.nl/pav-kaarten) gebruikt.

 

Figuur 4.6: uitsnede Atlas Veiligheid (projectgebied rood omcirkeld) 

 

Uit de kaarten blijkt dat het projectgebied niet is gelegen ter plaatse van een plaatsgebonden risicocontour. Wel blijkt dat het projectgebied is gelegen binnen een aantal aandachtsgebieden, namelijk:

• het explosieaandachtsgebied van het type bron ‘basisnetroute spoor’ (spoorlijn Breda)
• het gifwolkaandachtsgebied van het type bron ‘basisnetroute spoor’ (spoorlijn Breda)

Er worden kwetsbare gebouwen (woningen) opgericht, waardoor er rekening gehouden dient te worden met het groepsrisico. Hiertoe dienen passende maatregelen te worden genomen (of te zijn genomen) ter bescherming van personen binnen dit gebied bij het ontstaan van een explosie of gifwolk. Op basis van het stappenplan van de provincie Noord-Brabant is onderstaand een beschrijving van de beschermende maatregelen opgenomen.

 

Beschrijving beschermende maatregelen

Bij een explosie is bescherming nodig tegen de vrijkomende drukgolf (impuls) en de scherfwerking. Eventueel aanwezige bescherming kan falen doordat de plek waar mensen zich bevinden, bezwijkt of doordat er vliegvuil (scherven) binnendringt. Bij een gifwolk is bescherming gericht op het beperken van de dosis giftige stof die mensen binnen krijgen. Eventueel aanwezige bescherming faalt als de concentratie van de giftige stof te hoog wordt of als mensen te lang aan de gifwolk worden blootgesteld. Het verschilt per type giftige stof welke concentratie en blootstellingsduur gevaarlijk is.

 

Afstand houden binnen het aandachtsgebied

Op een grotere afstand is over het algemeen minder aanvullende bescherming nodig dan dicht bij de risicobron. Zowel de kans dat een plek wordt getroffen als de impact van de calamiteit nemen immers af wanneer de afstand vanaf de risicobron toeneemt. Ten aanzien van de spoorlijn wordt het nieuwe appartementencomplex binnen het plangebied op een zo groot mogelijke afstand gerealiseerd (circa 120 meter). Het explosieaandachtsgebied bedraagt 200 meter en het gifwolkaandachtsgebied 300 meter. De appartementen worden langs de zuidelijke rand van het plangebied gepositioneerd, zo ver mogelijk van de spoorlijn af. De tussenliggende ruimte is bestemd voor parkeren, watervoorzieningen en volkstuinen. Op deze manier ligt de functie waar de mensen het meest en het langst verblijven op de verste afstand.

 

Aanvullende risicocommunicatie

Het plan beoogt geen functie voor personen die niet zelfredzaam zijn. Binnen aandachtsgebieden is het daarnaast belangrijk dat aanvullende risico- en crisiscommunicatie wordt georganiseerd. Aanvullende beschermingsmaatregelen kunnen alleen bescherming bieden als mensen ook geïnformeerd zijn over de optredende gevaren binnen het aandachtsgebied, de maatregelen die getroffen zijn en hun handelingsperspectieven in geval van een ongeval. Dit kan door de aanwezige personen binnen het plangebied te informeren over de verschillende risico’s en de daarbij behorende handelingsperspectieven.

 

Beperken personendichtheid

Hoe meer mensen in de nabijheid van een activiteit met gevaarlijke stoffen zijn, hoe meer mensen bescherming nodig hebben bij een ongeval. Een beperking van het aantal aanwezigen in een aandachtsgebied vergroot de mogelijkheden om bescherming te bieden. Het plan voorziet in een zorgvuldig afgewogen ontwikkeling met de realisatie van maximaal 24 appartementen, waarbij het aantal aanwezige personen geen significante invloed zal hebben op het groepsrisico ter plaatse.

 

Vlucht- en schuilmogelijkheden

Er zijn twee handelingsperspectieven mogelijk in geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen: schuilen en vluchten. Een handelingsperspectief geeft aan wat mensen moeten doen bij een ongeval om zichzelf te beschermen. Bij vluchten is het van belang dat er voldoende, bereikbare vluchtwegen zijn om gebruik van te kunnen maken. Vluchten moet van de bron af gebeuren. Voor personen op grotere afstand van de bron (daar waar gebouwen niet ontbranden of instorten) is schuilen of dekking zoeken het handelingsperspectief. Bij een toxisch scenario is het van belang dat het gebouw lucht- en lekdicht kan worden afgesloten en dat de mechanische ventilatie (handmatig of automatisch) kan worden uitgezet. Vanaf het plangebied zijn er voldoende vluchtmogelijkheden via onder andere de Blauwtjes en de Emerweg. De ontsluiting is gesitueerd aan de Blauwtjes, waardoor van de bron af gevlucht kan worden. Het beoogde appartementengebouw zal worden voorzien van mechanische ventilatie die kan worden uitgeschakeld, waarmee het mogelijk is om tijdens een calamiteit alle ventilatieopeningen af te sluiten.

 

Omgevingsmaatregelen

Omgevingsmaatregelen zijn maatregelen die in het gebied tussen de risicobron en de (bebouwde) omgeving kunnen worden getroffen ter bescherming van gebouwen of locaties. Een omgevingsmaatregel kan heel concreet en fysiek zichtbaar zijn, zoals een watergang, een aarden wal of een verhoogd talud, maar ook organisatorisch van aard zijn zoals voorbereiding van hulpdiensten, heldere risicocommunicatie en het onderhoud van schuilplaatsen en vluchtwegen. Ook een adequate bluswatervoorziening en een goede bereikbaarheid van zowel de bluswatervoorzieningen als de incidentlocatie, zijn randvoorwaarden voor een effectieve en efficiënte incidentbestrijding door de brandweer. De bereikbaarheid van het plangebied is goed. Er is een brandweerkazerne gelegen aan de Tramsingel 71, op een rijafstand van circa 2,0 km van het plangebied. Daarnaast is er op de Blauwtjes (en binnen het plangebied zelf) voldoende ruimte voor opstelplaatsen voor de brandweer. Waar noodzakelijk zullen bluswatervoorzieningen worden aangelegd. Van fysieke maatregelen tegen een explosie of gifwolk is (in de huidige situatie) geen sprake en ook niet nodig om voldoende veiligheid te kunnen waarborgen.

 

Aanvullende bouweisen

Indien een ontwikkeling plaatsvindt in een voorschriftengebied kunnen aanvullende bouweisen gelden. Deze eisen gelden voor nieuw te bouwen (zeer kwetsbare) gebouwen. In het huidige (tijdelijk) omgevingsplan van de gemeente Breda zijn er nog geen voorschriftengebieden aangewezen. In het kader van onderhavige wijziging van het omgevingsplan wordt het plangebied aangeduid als explosievoorschriftengebied, dit om de toekomstige bewoners beter te beschermen tegen de gevolgen van een eventuele explosie bij een ongeval op het spoor. De gevel aan de spoorzijde wordt reeds uitgevoerd in constructief solide materiaal (in plaats van een (lichte) houten wand), waarmee voldoende weerstand wordt geboden tegen een drukgolf. Als gevolg van het explosievoorschriftengebied gelden tevens de extra bouweisen uit paragraaf 4.2.14 Bbl. Het voorschriftengebied wordt vastgelegd in de regels bij het TAM-omgevingsplan.

 

4.5.3 Conclusie

Gezien het voorgaande zijn de belangen die vanuit het aspect omgevingsveiligheid in het geding zijn met het oog op de beoogde ontwikkeling voldoende geborgd. In de regels van het TAM-omgevingsplan is de realisatie van zeer kwetsbare gebouwen uitgesloten en is tevens een aanduiding voor het explosievoorschriftengebied opgenomen waarbij extra bouwvoorschriften gelden vanuit het Bbl bij de realisatie van een kwetsbaar gebouw.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

  

4.6.1 Inleiding

Bij de bouw c.q. realisatie van gevoelige functies in de nabijheid van bedrijven dient aangetoond te worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat er sprake is van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies c.q. bedrijven met milieuactiviteiten. Deze bedrijven mogen bovendien niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt door de realisatie van nieuwe gevoelige functies.

Onder de Omgevingswet zijn milieu en ruimte volledig geïntegreerd en is het noodzakelijk om concrete milieunormen op te nemen in het omgevingsplan. Onderhavige paragraaf bedrijven en milieuzonering voorziet in de beoordeling op hoofdlijnen in hoeverre er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, dit met oog op scheiding van de te realiseren gevoelige functies ten opzichte van de omliggende bedrijfsfuncties. Aangezien milieu en ruimte in de geldende omgevingsplannen nog niet op elkaar zijn afgestemd, kan de VNG-uitgave ‘Milieuzonering nieuwe stijl’ (welke nadrukkelijk nog een conceptversie betreft), nog niet adequaat worden toegepast als handreiking. Bovendien is deze handreiking, in tegenstelling tot de huidige systematiek, voornamelijk toepasbaar voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen (zonder geluidproductieplafonds), andere werkterreinen of – locaties en gemengde gebieden met wonen. Onderhavige ontwikkeling voorziet enkel in de realisatie van woningbouw.

 

Gezien voorgaande wordt gebruik gemaakt van de huidige VNG-uitgave “Bedrijven en milieuzonering, editie 2009” (verder: VNG-uitgave). Deze geeft op systematische wijze informatie over de ruimtelijk relevante milieuaspecten van een scala aan bedrijfsactiviteiten. De handreiking is oorspronkelijk bedoeld als hulpmiddel bij de ruimtelijke planvorming. Uit de rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling) vloeit voort dat de handreiking als hulpmiddel is erkend.

 

4.6.2 Toetsing

In de VNG-uitgave zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten ingedeeld in verschillende typen (milieubelastende) bedrijvigheid, gerangschikt naar SBI-code. Dit betekent dat er is gestandaardiseerd en dat is uitgegaan van gemiddelde situaties. De hieruit voortvloeiende richtafstanden (10 tot 1500 meter) geven een indicatie van de te verwachten milieubelasting. Deze milieubelasting dient vervolgens te worden afgezet tegen de belasting waarvan in de omgeving al sprake is. Ook dit is gestandaardiseerd, in dit geval in twee omgevingstypen: ‘rustige woonwijk/rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. Gelet op de ligging aan de rand van een woonwijk met de aanwezigheid van andere (bedrijfs)functies in de directe nabijheid van het projectgebied en het spoor, kan gesteld worden dat sprake is van het omgevingstype ‘gemengd gebied’.

 

 

Er liggen een aantal functies in de omgeving van het plangebied die voor het aspect bedrijven en milieuzonering relevant kunnen zijn. Deze worden in onderstaande tabel beschouwd en getoetst aan de richtafstanden (op basis van gemengd gebied).

 

 

Gezien voorgaande tabel wordt voldaan aan de gestelde richtafstanden en kan gesteld worden dat er sprake is van een verantwoorde scheiding van functies. Bovendien kan gesteld worden dat er reeds bestaande woningen dichterbij deze locaties zijn gelegen, welke maatgevend zijn voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de betreffende bedrijven en waarbij reeds sprake moet zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

 

4.6.3 Conclusie

Gezien voorgaande kan gesteld worden dat er sprake is van een verantwoorde scheiding van functies, dat de omliggende functies niet belemmerd worden in hun ontwikkelingsmogelijkheden en dat er ter plaatse van de woningen sprake zal zijn van een verantwoord woon- en leefklimaat.

  

4.7 Geluidhinder

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de realisatie van de woningen rekening wordt gehouden met het aspect geluid. Het betreft geluid door activiteiten (wegen, spoorwegen en industrieterreinen e.d.) en specifieke activiteiten (windturbines e.d.).

 

4.7.1 Wettelijk kader

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omgevingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit vorm. Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van mensen en op hun gezondheid. Het Bkl bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die geluid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals industrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet geluid en het Aanvullingsbesluit geluid regels toegevoegd aan de Omgevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven. Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterreinen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.

 

De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn:

• het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties;
• het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastingen;
• het bevorderen van bronmaatregelen;
• het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel van regels;
• het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.

 

Geluidproductieplafonds

Een geluidsproductieplafond geeft de maximale toegestane productie weer op een vast fictief punt, het referentiepunt, op korte afstand van de geluidsbron. Daarnaast voorziet afdeling 3.5 Bkl in het wettelijk kader omtrent de beheersing van het geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen. In Bijlage XXII Bkl zijn activiteiten aangewezen die in aanzienlijke mate geluid kunnen veroorzaken.

 

Geluidsgevoelige gebouwen

De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3.21 Bkl. Het betreft een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een woonfunctie, onderwijsfunctie, gezondheidszorgfunctie of bijeenkomstfunctie voor kinderopvang. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het beschermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid op en rond het geluidsgevoelige gebouw of een gedeelte daarvan, waar mensen langdurig verblijven en slapen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en achtergevel.

 

Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect geluid instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.2 Bkl. Het omgevingsplan bevat op grond van en in overeenstemming met instructieregels waarden voor geluid (immissienormen) die leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.7.2 Toetsing

Met het plan wordt de ontwikkeling van geluidgevoelige gebouwen mogelijk gemaakt (woningen). Het projectgebied is niet gelegen binnen de geluidsaandachtsgebieden van luchthavens, industrieterreinen of andere specifieke activiteiten. Voor wat betreft het geluidaandachtsgebied van (spoor)wegen kan gesteld worden dat het projectgebied wél is gelegen binnen het geluidsaandachtsgebied. Daarom is een akoestisch onderzoek wegverkeers- en spoorweglawaai uitgevoerd door Tritium Advies (kenmerk 2400251JOW-06 d.d. 16 augustus 2024).

 

Voor de gemeentewegen geldt dat het geluid op de gevels van de nieuwe appartementen de standaardwaarde van 53 dB nergens overschrijdt. Voor de hoofdspoorweg Breda – Roosendaal en Breda - Dordrecht geldt dat de standaardwaarde voor spoorweglawaai van 55 dB op meerdere locaties wordt overschreden. De grenswaarde wordt echter niet overschreden.

 

Om te voorzien dat het geluid op de nieuwe appartementen aanvaardbaar is, is de toepassing van geluidbeperkende maatregelen, de aanwezigheid van geluidluwe gevels, het gecumuleerde geluid en het gezamenlijk geluid nader beoordeeld. Verdere bronmaatregelen worden niet realistisch geacht. Aangezien voor onderhavige appartementen de standaardwaarde voor railverkeer met meer dan 5 dB wordt overschreden dient het belang van het beschermen van de gezondheid door een geluidluwe gevel te worden betrokken. Uit de rekenresultaten blijkt dat voor alle appartementen geldt dat deze beschikken over ten minste één gevel waarvoor de geluidbelasting de standaardwaarde niet overschrijdt. Derhalve beschikken alle appartementen binnen onderhavig plan over een geluidluwe gevel. Aan deze gevels dient een verblijfsruimte te zijn gesitueerd welke is voorzien van een te openen raam. Conform de plattegronden is dit voor alle appartementen het geval. Tevens vervangt onderhavig plan bestaande bebouwing en voldoet daarmee aan het subcriterium uit het gemeentelijk geluidbeleid. Derhalve wordt, bij voornoemde waarborging dat ieder appartement kan beschikken over ten minste één te openen geluidluw geveldeel waaraan een verblijfsruimte is gesitueerd, aan de eisen conform het voornoemde geluidbeleid voldaan. Daarbij kan het gecumuleerd geluid worden gekwalificeerd als “redelijk”. Het gezamenlijk geluid op de gevels van de beoogde nieuwe appartementen bedraagt maximaal 62 dB. Middels een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels dient te worden aangetoond dat aan de voornoemde nieuwbouweis kan worden voldaan. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een aanvaardbaar geluidbinnenniveau gewaarborgd.

 

4.7.3 Conclusie

Gezien en met inachtneming van voorgaande komen er met oog op het aspect geluidhinder geen belangen in het geding als gevolg van onderhavige ontwikkeling. Het volledige akoestisch onderzoek is als bijlage bijgevoegd (bijlage 5).

 

4.8 Trillingen

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect trillingen.

 

4.8.1 Wettelijk kader

In paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl staan de instructieregels voor trillingen, welke zijn gericht op de bescherming van trillinggevoelige ruimten in trillinggevoelige gebouwen (waaronder ook woningen). De instructieregels voor trillingen door activiteiten gelden voor het op een locatie toelaten van een activiteit en het aanpassen daarvan, het op een locatie toelaten van een trillinggevoelig gebouw en het aanpassen daarvan of een combinatie van beide. Het gaat hierbij om activiteiten die trillingen veroorzaken in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw, in een frequentie van 1 tot 80 Hz.

 

Uitgezonderd van de instructieregels uit het Bkl zijn trillinggevoelige gebouwen op een industrieterrein waarvoor een geluidproductieplafond is ingesteld (artikel 5.79, lid 2, onder a, Bkl), de activiteit wonen, verkeer op wegen, vaarwegen en spoorwegen. In het kader van een ruimtelijke inpassing kunnen in deze situaties trillingen wel een onderdeel van de afweging uitmaken op basis van artikel 4.2 van de Omgevingswet (ETFAL).

 

4.8.2 Toetsing

In opdracht van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is door Cauberg Huygen B.V. een trillingsonderzoek uitgevoerd voor de ontwikkeling van het bouwplan De Blauwtjes te Breda. Het project ligt op korte afstand van het spoor waardoor passerende treinen mogelijk hinder kunnen veroorzaken in de toekomstige woningen. Het doel van het onderzoek is om te bepalen of de trillingen als gevolg van het treinverkeer kunnen leiden tot hinder voor personen in de toekomstige appartementen. Om dat vast te stellen, zijn ter plekke trillingsmetingen verricht en is een prognose van de in de woningen te verwachten trillingssterkte opgesteld.

Het uitgevoerde trillingsonderzoek voor het bouwplan De Blauwtjes te Breda leidt samenvattend tot de volgende conclusies:

1. In het project kan trillingshinder op voorhand niet worden uitgesloten. Bij een ongunstige eigenfrequentie van de vloeren zal de maximale trillingssterkte in de nachtperiode (0,43) de streefwaarde A2 voor de nachtperiode uit SBR-B (0,2) met ruim een factor twee overschrijden. Ook in de dagperiode is een kleine overschrijding van de streefwaarde A2 te verwachten (0,4) met een maximale trillingssterkte van 0,42.
2. Zelfs bij een ongunstige eigenfrequentie zal de gemiddelde trillingssterkte Vper van 0,03 ongeacht de beoordelingsperiode voldoen aan de streefwaarde A3 van 0,05.
3. Als rekening wordt gehouden met een gunstige eerste eigenfrequentie van de vloeren wordt de resulterende trillingssterkte in de woningen lager. Bij een eigenfrequentie van indicatief 16 Hz is een maximale trillingssterkte in de nachtperiode van 0,20 te verwachten. Formeel een overschrijding van de streefwaarde A2 (0,2) maar gezien de nauwkeurigheid van het model, niet significant. Ook bij een hogere eerste eigenfrequentie van de vloeren zal de maximale trillingssterkte Vmax ruim voldoen aan de streefwaarde uit SBR-B.
4. Om een hogere eerste eigenfrequentie van de vloeren zijn aanpassingen van het ontwerp benodigd. Deze kunnen zijn o.a. het toepassen van een kleinere overspanning, een grotere vloerdikte, of het toepassen van een lichtere vloer met een grote stijfheid. De constructeur kan adviseren over welke aanpassingen van het ontwerp leiden tot het gewenste eerste eigenfrequentie.
5. Met de geadviseerde aanpassing van het ontwerp kan worden voldaan aan de streefwaarden uit SBR-B. Daarom worden geen aanvullende maatregelen geadviseerd om de optredende trillingsniveaus te verkleinen.

 

Het onderzoek is bijgevoegd als separate bijlage (bijlage 9).

 

4.8.3 Conclusie

Gezien voorgaande komen er met oog op het aspect trillingen geen belangen in het geding als gevolg van onderhavige ontwikkeling.

 

 

4.9 Luchtkwaliteit

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect luchtkwaliteit.

 

4.9.1 Wettelijk kader

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide

(NO2) en fijnstof (PM10).

 

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;

 

Ook binnen het thema luchtkwaliteit zijn er aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De aandachtsgebieden staan in artikel 5.51 lid 2 Bkl. Gemeenten die onder agglomeraties vallen staan in artikel 2.38 Omgevingsregeling.

 

In enkele situaties moet de luchtkwaliteit altijd worden beoordeeld:

• bij een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit;
• bij de aanleg van een tunnel langer dan 100 meter, of als een tunnel wijzigt en daarbij minimaal 100 meter toeneemt;
• bij de aanleg van een autoweg of een autosnelweg.

 

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.

 

4.9.2 Toetsing

Op basis van artikel 5.54 van het Bkl valt onderhavig project voor de realisatie van 24 betaalbare appartementen onder een “standaardproject” welke niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

 

Met oog op de beoordeling van het woon- en leefklimaat kan gesteld worden dat de luchtkwaliteitsnormen van de relevante stoffen, te weten NO2 (norm: 40 µg/m3), PM10 (norm: 40 µg/m3) en PM2,5 (norm 25 µg/m3), ter plaatse niet worden overschreden. De jaargemiddelde achtergrondconcentraties voor deze stoffen bedragen op basis van de kaart van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) aanzienlijk lager. Deze ter plaatse aanwezige concentraties komen nagenoeg overeen met de strengere WHO advieswaarden (van respectievelijk 10 µg/m3, 15 µg/m3 en 5 µg/m3) van deze stoffen waar de gemeente naar streeft via het Schone Lucht Akkoord (SLA) en het “gevoelige groepen beleid”.

 

4.9.3 Conclusie

Met oog op het aspect luchtkwaliteit komen er als gevolg van onderhavige ontwikkeling geen belangen in het geding.

 

4.10 Geurhinder

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geur.

 

4.10.1 Wettelijk kader

Het Rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels aan geurbelasting. Een onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan is ook de gemeentelijke geurverordening, hierin kan worden afgeweken van de standaardnorm. Deze instructieregels van het Bkl voor geur zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Dat doet de gemeente vanuit haar taak van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. In artikel 5.91 Bkl worden de geurgevoelige gebouwen aangewezen die in ieder geval beschermd moeten worden. Hieronder vallen ook gebouwen met een woonfunctie, gebouwen voor onderwijs, gezondheidszorg en kinderopvang. Specifieke beoordelingsregels voor geur voor de milieubelastende activiteit staan in artikel 8.20 Bkl. Op industrie- en bedrijventerreinen kunnen bedrijfsmatige activiteiten voorkomen die geurhinder veroorzaken. Die activiteiten zijn dan zelf een relevante geurbron. Het bevoegd gezag bepaalt echter zelf welke mate van geurhinder ze aanvaardbaar vindt. De vergunningverlener moet dus bij het beoordelen van het aanvaardbaar geurhinderniveau rekening houden met het omgevingsplan.

 

4.10.2 Toetsing

Voor wat betreft geurhinder kan gesteld worden dat uit de toetsing bedrijven en milieuzonering blijkt dat de grootste richtafstanden ten opzichte van omliggende bedrijfsactiviteiten nergens worden overschreden. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstanden voor wat betreft geur en is in voldoende mate zeker gesteld dat er ter plaatse van de te projecteren woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat heerst en de industriële bedrijven niet worden beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden. Ook kan gesteld worden dat er reeds bestaande geurgevoelige objecten in vergelijkbare windrichting dichterbij de betreffende bedrijven zijn gelegen, waardoor deze altijd meer maatgevend zullen zijn.

 

4.10.3 Conclusie

Met oog op het aspect geur komen er als gevolg van onderhavige ontwikkeling geen belangen in het geding.

 

4.11 Natuur

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect natuur en de gevolgen voor de natuur door stikstofdepositie.

 

4.11.1 Wettelijk kader

Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

 

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

 

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

1. Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
2. Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
3. De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

 

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten. Dit is door middel van het aanvullingsspoor Natuur gebeurd.

 

Soortenbescherming

Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland. Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hierover actief beleid voeren. Hierbij kan worden gedacht aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

 

Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of:

• er soorten aanwezig zijn; en
• welke soorten dat zijn.

 

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

 

4.11.2 Toetsing

Door Tritium Advies is in 2024 een quickscan flora en fauna uitgevoerd (kenmerk 2402287IS-00, versie A d.d. 14 oktober 2025). Een Quickscan flora en fauna is een verkennend onderzoek waarin de ecologische waarden van een plangebied worden nagegaan. Het doel ervan is te bepalen of de voorgenomen wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Omgevingswet.

 

Uit de uitgevoerde quickscan flora en fauna is gebleken dat met de geplande activiteiten van de voorgenomen ontwikkeling niet uitgesloten kan worden dat er geen negatieve effecten zullen optreden op (potentieel) aanwezige beschermd leefgebieden, planten of diersoorten. Aanvullend onderzoek naar de effecten van eventuele stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden en de aanwezigheid van nesten, huismussen, steen- en kerkuilen, marterachtigen, vleermuizen en de alpenwatersalamander is noodzakelijk. Uit de aanvullende onderzoeken moet blijken of eventuele ontheffing en mitigerende maatregelen noodzakelijk zullen zijn.

 

Door Florauna Natuuradvies is daarom aanvullend onderzoek uitgevoerd in het kader van de Omgevingswet Flora- en Fauna-activiteiten voor de Kerkuil, Steenuil, Huismus, Algemene broedvogels, Steenmarter, Kleine marterachtigen, Gebouw bewonende vleermuizen en de Alpenwatersalamander. Dit in de periode februari 2025 – oktober 2025. Het onderzoek heeft aangetoond dat er geen verblijfplaatsen, essentiële foerageergebieden en essentiële kwetterplekken of leefgebied van de onderzochte soorten aanwezig is binnen de grenzen van het plangebied. Een vergunning in het kader van de Omgevingswet voor een flora- en fauna- activiteit is niet nodig op basis van de onderzoeksresultaten van het uitgevoerde aanvullend onderzoek. Wel wordt aanbevolen om de werkzaamheden uit te voeren in overeenstemming met de algemene zorgplicht (artikel 1.6 van de Omgevingswet), en de specifieke zorgplicht (artikel 11.27 van het Bal) wat inhoudt dat er buiten het broedseizoen gesloopt wordt en dat bij het onverhoopt toch aantreffen van (beschermde) soorten de werkzaamheden direct stil te leggen en een ecologisch deskundige in te schakelen.

 

Voor wat betreft het aspect stikstof in relatie tot de Natura 2000-gebieden is door Tritium Advies een stikstofberekening uitgevoerd (kenmerk 2400251JOW-05, versie A d.d. 8 oktober 2025) waaruit is gebleken dat er ten gevolge van het project geen sprake is van stikstofdepositie waarbij significant negatieve effecten in Natura 2000-gebieden kunnen plaatsvinden.

 

De rapportages van de quickscan flora en fauna, de berekening stikstofdepositie en het aanvullend ecologische onderzoek zijn als separate bijlage (bijlage 6, 7 en 12) bij deze toelichting bijgevoegd.

 

4.11.3 Conclusie

Met betrekking tot de beschermde natuurwaarden komen er met de beoogde ontwikkeling geen belangen in het geding.

 

4.12 Gezondheid

 

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij het project rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat enerzijds om het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het wijzigen van het omgevingsplan leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?), anderzijds om het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

 

4.12.1 Wettelijk kader

Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem.

 

4.12.2 Toetsing

De instructieregels van de relevante aspecten zijn in de voorgaande paragrafen reeds behandeld. Hieruit is gebleken dat er met het beoogde project geen belangen in het kader van een veilige en gezonde, fysieke leefomgeving in het geding komen. Er zijn bovendien geen bijzondere omstandigheden waardoor het wijzigen van het omgevingsplan leidt tot (mogelijk) ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid.

 

4.12.3 Conclusie

Gezien voorgaande komen er met oog op de beoogde ontwikkeling geen belangen in het geding met betrekking tot het gezondheidsaspect.

 

 

4.13 Mer-beoordeling

 

4.13.1 Wettelijk kader

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet.

 

Voor plannen die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

 

De plan-m.e.r.-beoordeling betreft een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

 

De ontwikkeling van 24 woningen valt overeenkomstig bijlage V onder de categorie ‘J – Infrastructuur en ruimte’, meer specifiek ‘J11 - Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’ (kolom 1). Er is geen sprake van een directe mer-plicht voor dergelijke projecten (kolom 2). Vanwege de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject geldt er een mer-beoordelingsplicht.

 

4.13.2 Toetsing

Door Tritium Advies is een m.e.r.-aanmeldnotitie opgesteld en aan de bijlage bijgevoegd (bijlage 14). Hieruit is gebleken dat er, gelet op de kenmerken en effecten van het project, er geen sprake is van aanzienlijke milieueffecten en dat de gevolgen van het project op de fysieke leefomgeving geen aanleiding geven tot het opstellen van een MER-rapportage. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

 

4.13.3 Conclusie

Gezien voorgaande is er met oog op de beoogde ontwikkeling geen sprake van een MER-plicht.

 

5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

 

Het kostenverhaal voor een wijziging van een omgevingsplan is geregeld in afdeling 13.2 van de Ow en is verplicht indien nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt.

 

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal en de nadeelcompensatie via privaatrechtelijke weg is verzekerd (conform artikel 13.13 Ow).

 

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

5.2.1 Participatie

Participatie is het bij elkaar brengen van kennis, ervaringen, perspectieven, belangen en creativiteit van inwoners en andere betrokkenen. Participatie betekent niet dat alle partijen het met elkaar eens moeten worden. Het doel van participatie is betere besluitvorming en hogere kwaliteit van plannen, want alle belangen zijn in beeld en meegewogen. De gemeente Breda heeft hiertoe een participatieleidraad opgesteld. De participatieleidraad wordt gebruikt bij alle ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving, geldt bij visie-, beleid- en planvorming over de fysieke leefomgeving, helpt initiatiefnemers bij de vormgeving van het traject en geeft handvatten (en is dus geen checklist). Participatie blijft maatwerk en de invulling is vormvrij.

 

Initiatiefnemer heeft zorggedragen om het participatietraject zorgvuldig te doorlopen met de belanghebbenden in de omgeving, onder andere de volkstuinenvereniging, perceelseigenaren en bewoners. De middelen die hiervoor zijn ingezet zijn onder andere informatiebrieven, informatiewebsite en een inloopavond met mogelijkheden om te reageren en de dialoog aan te gaan. De resultaten van de dialoog zijn zorgvuldig behandeld en afgewogen in de planvorming.

 

Een uitgebreid verslag van het participatietraject is opgesteld door initiatiefnemer en als bijlage bij deze toelichting bijgevoegd (bijlage 8). Het participatieverslag is tevens gedeeld met het bevoegd gezag.

 

5.2.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een wijziging van het omgevingsplan moet overleg worden gevoerd met bestuursorganen en instanties die belast zijn met de behartiging van belangen, welke in het plan (mogelijk) in het geding zijn, zoals de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. Het TAM-omgevingsplan is voorgelegd aan de deze instanties.

 

De adviezen van de veiligheidsregio zijn betrokken in het plan, het waterschap en de provincie hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben op het plan. 

 

5.2.3 Ontwerp en vaststelling

In overeenstemming met afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan bekendgemaakt en gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan eenieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Eventuele zienswijzen worden samengevat en van een reactie voorzien door de gemeente. De gemeenteraad stelt het wijzigingsbesluit uiteindelijk vast en neemt daarmee het besluit om het omgevingsplan te wijzigen.

 

Het plan heeft van 09-12-2025 tot en met 19-01-2026 ter inzage geleken en er zijn geen zienswijzen ingediend.

  

5.2.4 Bezwaar en beroep

Tegen het besluit van de gemeenteraad tot wijziging van het omgevingsplan kunnen belanghebbenden gedurende zes weken beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

6 Belangenafweging en conclusie

6.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

 

Uit onderhavige toelichting met beleidsverantwoording (zie hoofdstuk 3) en toetsing van de relevante omgevingsaspecten voor de fysieke leefomgeving (zie motiveringen, onderzoeken en afwegingen hoofdstuk 4) is gebleken dat het initiatief passend is binnen de beoordelings- en instructieregels en dat er geen nadelige effecten op de fysieke leefomgeving zullen ontstaan.

6.2 Conclusie

 

Met oog op voorgaande kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat het besluit hieromtrent kan worden verleend.