Planteksten

Inhoudsopgave

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Bestaande situatie

1.3 Vigerend bestemmingsplan

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het wijzigingsplan

2.1 Toekomstige situatie

2.2 Regelgeving

2.3 Onderzoek

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

HOOFDSTUK 4 Procedure

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten oosten van Breda, nabij de A27 en de voormalige vuilstort Bavelse Berg, ligt het verstedelijksgebied “Park de Bavelse Berg”. Deze ontwikkeling bestaat primair uit de ontwikkeling van een evenementenzone met een grootschalige evenementenhal, een grootschalige sportartikelenwinkel, een bioscoop alsmede een bijbehorende horeca-voorziening. Verder bestaat de ontwikkeling uit de aanleg van een groot natuurgebied, een bedrijventerrein en het recreatief benutten van de Bavelse Berg. De gehele ontwikkeling wordt ontsloten middels een directe aansluiting op de A27.

Het gehele gebied is, met uitzondering van de Bavelse Berg, laag gelegen. In het plangebied zijn drie waterlopen gelegen welke een belangrijke rol spelen in de waterhuishouding in het oosten van de gemeente Breda. De aanliggende weilanden en akkers spelen een rol in het kader van waterberging.

De ontwikkeling van deze evenementenzone vereist een herinrichting van het gebied. Onderdeel van de herinrichting is het verleggen van twee van de drie aanwezige waterlopen; de Molenley en de Willekensloop.

1.2 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat momenteel uit grootschalig agrarisch gebruik land. In overeenstemming met de ligging ten opzichte van het grondwaterpeil betreft het meestal weilanden.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Van kracht is het bestemmingsplan “Park de Bavelse Berg”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013 en onherroepelijk sinds 24 juni 2014.

HOOFDSTUK 2 Doelstellingen van het wijzigingsplan

2.1 Toekomstige situatie

Park de Bavelse Berg kent enerzijds een verstedelijkte zone met gebouwen en verharde buitenruimte, maar heeft als tegenhanger een groene, waterrijke zone met een Natuurbestemming.

De waterlopen die nu nog door het gebied voeren, worden verlegd naar deze natuurzone. Daarbij wordt de vormgeving van het gebied en van de waterlopen afgestemd op de waterhuishoudkundige functie (afvoer en berging), als op de ecologische betekenis.

2.2 Regelgeving

In het bestemmingsplan Park de Bavelse Berg zijn de bestaande waterlopen vanwege hun belang voor de waterhuishouding juridische beschermd middels de aanduiding “waterloop”. Binnen deze aanduiding is het verboden de waterlopen te dempen of op andere wijze de waterhuishoudkundige betekenis geweld aan te doen.

Gelijktijdig is geconstateerd dat het verleggen van de waterlopen voor de ontwikkeling van het gebied onvermijdelijk is. Het vigerende bestemmingsplan kent daarom een wijzigingsbevoegdheid voor het College van burgemeester en wethouders om deze bestemming te wijzigen indien een alternatief tracé beschikbaar is. In het de regels van deze wijzigingsbevoegdheid is dat expliciet aangegeven als het feitelijk en fysiek aanwezig zijn van een nieuwe loop.

In artikel 10.3, onder a is dit als volgt omschreven:

10.3 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen, overeenkomstig het bepaald in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en met in achtneming van het bepaalde in artikel 18 van dit plan, voor het wijzigen:

a: Ter plaatse van de aanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 1” van deze bestemming naar de bestemming ‘Gemengd – 2’, indien is aangetoond dat de daar aanwezige waterloop naar een locatie elders in het plan is verplaatst met dien verstande dat ook de aangrenzende bouwvlakgrenzen kunnen worden aangepast:

Verder biedt de wijzigingsbevoegdheid de ruimte om te komen tot een aaneengesloten bouwvlak ten behoeve van de ontwikkeling van de diverse gebouwen van de evenementenzone Park de Bavelse Berg.

De wijzigingsbevoegdheid strekt zich tevens uit over die delen van de waterlopen die zijn gelegen in de zone ten zuiden van de feitelijke evenementenzone. Ook hier mogen de waterlopen gedempt worden ten behoeve van de omliggende natuurbestemming. In artikel 10.3, onder c is dit als volgt omscheven:

10.3 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en met in achtname van het bepaalde in artikel 18 van dit plan:

c: ter plaatse van de aanduiding 'wro- zone - wijzigingsgebied 3' van deze bestemming in de bestemming Natuur, indien is aangetoond dat de daar aanwezige waterloop naar een locatie elders binnen het plangebied is verplaatst.

2.3 Onderzoek

Park de Bavelse Berg is gelegen in een gebied waar het aspect ‘water’ een belangrijke rol speelt. Zowel de betekenis van de waterlopen voor de afvoer van het water, als de betekenis van het omliggende agrarische land voor de berging van water in tijden van overvloedige wateraanvoer, zijn zowel door de Provincie als door het Waterschap aangegeven en juridische beschermd. Ten behoeve van het project Park de Bavelse Berg is daarom uitvoerig onderzoek verricht naar de mogelijkheden om de gewenste verstedelijking in goede harmonie te brengen met de daarbij horende natuurcompensatie, en bovenal met de hydrologische belangen.

Het onderzoek spitste zich met name toe op de ligging van het grondwater (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) en de daarmee samenhangende omvang van het gebied dat nodig is voor de berging van oppervlaktewater. Kortheidshalve wordt voor de inhoud van het onderzoek verwezen naar het bestemmingsplan ‘Park de Bavelse Berg’.

Door de ontwikkelaar is nader onderzoek verricht naar beide aspecten. Op basis van deze rapportage kan het natuurgebied worden vormgegeven, waarbij vooral de ligging van het maaiveld van belang is voor het bepalen van de vereiste bergingscapaciteit. Verder kan ook het alternatieve tracé voor de waterloop in civiel-technisch opzicht gedetailleerd wordt ontworpen.

Op grond van deze gegevens is op 10 oktober 2014 door het Waterschap Brabantse Delta een procedure gestart voor de afgifte van een vergunning voor het graven van het alternatieve tracé en het aansluitend dempen van de bestaande waterloop.

Dit wijzigingsplan is inhoudelijk zeer sterk verweven met de vergunning van het Waterschap. De af te wegen belangen zijn gelijk.

Ten einde de voortgang in de realisatie van het project Park de Bavelse Berg te behouden, worden de beide procedure op elkaar af gestemd en parallel geschakeld. Vanzelfsprekend kan dit wijzigingsplan pas worden vastgesteld door het College nadat de watervergunning is afgegeven.

Conclusie

Nu door het Waterschap de procedure voor de afgifte van de vergunning voor het verleggen van de waterlopen is gestart, kan geconcludeerd worden dat te zijner tijd voldaan kan worden aan de in de wijzigingsbevoegdheid genoemde vereiste fysieke aanwezigheid van een alternatief tracé.

HOOFDSTUK 3 Planbeschrijving

Het voorliggende wijzigingsplan bestaat uit een Verbeelding, Planregels en een Toelichting.

Dit wijzigingsplan ziet enkel op het opheffen van het bouwverbod ter plaatse van de twee waterlopen. Zoals al eerder aangegeven is dit in het “moederplan” Park de Bavelse Berg voorzien en mogelijk gemaakt. Doel van de wijziging is het bouwvlak van de bestemming Gemengd-2, dat door de waterlopen in juridische zin in drie delen uiteengevallen is, te herstellen tot een samenhangend bouwvlak.

De Verbeelding

Op de Verbeelding is daarom, ook om technische redenen, de bestemming Gemengd-2 volledig opgenomen. De vigerende regelingen uit het bestemmingsplan Park de Bavelse Berg zijn daarin, natuurlijk met uitzondering van het bouwverbod, ongewijzigd overgenomen en is alleen de bestemming Water komen te vervallen en is het bouwvlak hersteld. Dit houdt in dat de digitale verbeelding, welke in juridische zin als de enig juiste versie moet worden aangemerkt, exact weerspiegelt wat in de wijzigingsvoorwaarden is aangegeven: het herstel van het bouwvlak.

De Planregels

De Planregels zijn de ongewijzigde regels van de bestemming “Gemengd – 2” van het bestemmingsplan “Park de Bavelse Berg”. Hierdoor ontstaat een uniforme regeling voor de gehele Evenementenzone. Verder zijn de Inleidende en de Afsluitende Regels in dit wijzigingsplan opgenomen.

HOOFDSTUK 4 Procedure

Het voorliggende wijzigingsplan is een plan zoals bedoeld in artikel 3.6 van de wet ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de procedure het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Een en ander betekent dat het ontwerp-plan gedurende 6 weken ter inzage zal worden gelegd, tijdens welke termijn door belanghebbenden zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kunnen