2.2.1 Verkeer en parkeren     

Zoals eerder gesteld zal er voornamelijk sprake zijn van bestemmingsverkeer op de locatie. De voornaamste toename aan verkeer zal dan ook komen van bewoners en bezoekers van het complex, die op het terrein zelf kunnen parkeren. Conform het beleid van de Nota Parkeernormen Breda is gemiddeld één parkeerplek per sociale huurwoning noodzakelijk. Bij de daadwerkelijke uitwerking van het plan wordt de definitieve parkeerbehoefte bepaald, waarbij ook innovatieve mobiliteitsconcepten kunnen worden beschouwd.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie     

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid in Nederland tot 2050.

Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, met inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet.

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking)     

3.2.1 Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant', Visie op de Brabantse leefomgeving     

3.2.2 Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014     

3.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant     

3.3.1 Omgevingsvisie Breda 2040     

3.3.2 Woonvisie en aanvulling op de Woonvisie     

3.3.3 Gebiedsprofielen wonen en perspectief wonen     

3.3.4 Breda brengt het samen - Alliantie Breda 2019 tot en met 2023     

3.3.5 Welstandsnota     

3.3.6 Nota Parkeernormen Breda 2021     

3.3.7 Bredaas Groenkompas     

4.1.1 Toetsingskader     

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient bij ruimtelijke ontwikkelingen de bodemkwaliteit te worden beschouwd. Bij ruimtelijke plannen met een functiewijziging dient te worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de functie die ter plaatse wordt beoogd.

Middels een verkennend bodemonderzoek wordt inzicht verkregen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de mogelijke aanwezigheid van verontreinigde stoffen in de grond of het freatisch grondwater. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek wordt vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een belemmering vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

4.1.2 Beoordeling     

Door AGEL adviseurs, nu onderdeel van Stantec, is een verkennend bodemonderzoek en nader asbestonderzoek uitgevoerd om inzicht te krijgen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en daarmee vast te stellen of op de locatie verontreinigende stoffen in de grond of het freatisch grondwater aanwezig zijn. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is een verkennend asbest- en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De rapporten zijn als bijlage bij de toelichting opgenomen.

Op basis van de resultaten van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

4.1.3 Conclusie     

Uit het verkennend en nader onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen bestaan voor de geplande ontwikkeling van de locatie. Er is wel asbest aangetoond, maar dit ligt onder de interventiewaarde. Er is daardoor geen saneringsnoodzaak of sprake van een gebruiksbeperking. Wel dient het contact met de verontreinigde grond zoveel mogelijk voorkomen te worden, door bijvoorbeeld verharding of beplanting.

4.2.1 Toetsingskader     

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor en een gebiedsgericht spoor. De bescherming van deze twee sporen is geregeld in de Wet natuurbescherming. Ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de natuurwetgeving.

Door Ecodat is een quickscan Flora- en Faunawetgeving uitgevoerd. Doel van deze quickscan is het inzichtelijk maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied aanwezig zijn en welke betekenis deze hebben voor de verdere uitvoering van het initiatief. Verder wordt inzichtelijk gemaakt of door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden. De onderzoeksrapportage is als separate bijlage aan voorliggend bestemmingsplan toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn hier kort samengevat.

4.2.2 Beoordeling gebiedsbescherming     

Het projectgebied bevindt zich niet direct in of nabij een Natura 2000-gebied. Eventueel verstorende factoren zijn dan ook niet aanwezig. Het projectgebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal NatuurNetwerk. Er is dan ook geen sprake van negatieve effecten door onderliggend plan. Op het aspect stikstof wordt in paragraaf 4.3 nader ingegaan.

4.2.3 Beoordeling soortenbescherming     

In de Wet natuurbescherming is een zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat voorafgaand aan de ingreep alle maatregelen dienen te worden getroffen om nadelige gevolgen op flora en fauna voor zover mogelijk te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Deze zorgplicht geldt altijd en voor alle soorten, ook als ontheffing of vrijstelling is verleend.

Uit de quickscan is gebleken dat vervolgonderzoek nodig is naar de volgende soorten:

• Bunzing
• Steenmarter
• Huismus
• Gierzwaluw
• Vleermuizen

Naar aanleiding van de quickscan is een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied voor enkele vleermuissoorten (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis) een foerageergebied is. Het betreft geen essentieel foerageergebied. Ook ligt ten noorden van het plangebied een vliegroute voor vleermuizen. Aangezien deze route buiten het plangebied ligt, heeft de ontwikkeling geen invloed op de route.

De overige soorten zijn in het nader onderzoek niet aangetroffen.

4.2.4 Conclusie     

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de haalbaarheid van het bestemmingsplan.

4.3.1 Toetsingskader     

De Wet natuurbescherming (Wnb, per 1 januari 2017) regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Voor de Wet natuurbescherming heeft de Europese regelgeving als uitgangspunt gediend. De gebiedsbescherming in de Wnb richt zich uitsluitend op Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden waarin belangrijke flora en fauna voorkomen.

In Nederland zijn ruim 160 Natura 2000-gebieden aangewezen. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Handelingen of activiteiten binnen en buiten beschermde natuurgebieden die schadelijk zijn voor de doelstellingen van het gebied zijn verboden, tenzij door het bevoegd gezag hier vergunning voor is verleend.

4.3.2 Beoordeling     

Door Stantec is 22 mei 2024 een berekening uitgevoerd naar de stikstofdepositie van het bouwplan op omliggende Natura 2000-gebieden. Hierbij is het 'Ulvenhoutse Bos' dat op circa 6,3 kilometer van het plangebied ligt het meest relevant. In de berekening middels AERIUS is uitgegaan van 24 appartementen. Er is daarbij gekeken naar zowel de aanlegfase (sloop en bouw) van het project als de gebruiksfase. Omdat de woningen gasloos worden gerealiseerd, zijn voor de gebruiksfase enkel de verkeersbewegingen in het onderzoek meegenomen. Voor de aanlegfase is gebruik gemaakt van kengetallen. Hierbij is het gebruik van AdBlue meegenomen.

4.3.3 Conclusie     

Uit het onderzoek blijkt dat de toekomstige aanleg- en gebruiksfase van het appartementengebouw niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Op grond van de Wet Natuurbescherming geldt een vrijstelling van de vergunningplicht en is nader onderzoek niet noodzakelijk. De Wet natuurbescherming vormt dan ook geen belemmering.

4.4.1 Toetsingskader     

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijstwateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Door Stantec is een watertoets opgesteld.

4.4.2 Beleid gemeente Breda     

4.4.3 Waterschapsbeleid Brabantse Delta     

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2022-2027, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Het waterschap heeft een eigen verordening; De Keur en de Legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Met betrekking tot hydrologisch neutraal ontwikkelen hebben de drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hun keuren geharmoniseerd, genaamd “Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabants waterschappen”.

De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Voor plannen met een bijkomend verhard oppervlak kleiner dan 500 m² geldt vanuit het waterschap een vrijstelling tot realisatie van compensatie.

4.4.4 Beoordeling     

4.4.5 Conclusie     

Door de (her)ontwikkeling zal er circa 1.557 m² aan extra verhard oppervlak ontstaan. Uitgaande van deze toename aan extra verhard oppervlak en gelet op het beleid van Waterschap Brabantse Delta, kan er geconcludeerd worden dat er een watercompensatie nodig is. De gemeente Breda hanteert echter een strenger beleid voor een watercompensatie. Gekeken naar de toename van het afwaterend verhard oppervlak, het bestaand afwaterend verhard oppervlak en het beleid van gemeente Breda, kan er geconcludeerd worden dat er een watercompensatie van circa 94,26 m³ nodig is. In de regels van het bestemmingsplan is een verplichting opgenomen, die bepaald dat het oprichten van bebouwing uitsluitend is toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit, conform de genoemde normen. Hierdoor kan de exacte berekening- en invulling van de waterbergingsvoorziening worden bepaald op basis van het definitieve bouwplan.

In ieder geval is binnen het plangebied voldoende ruimte om de waterberging te realiseren, waardoor de haalbaarheid vanuit dit aspect is gegarandeerd.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap Brabantse Delta en de gemeente Breda voor een wateradvies.

4.5.1 Toetsingskader     

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen.

De richtafstand tussen een milieugevoelige functie en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de gevoelige functie, die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is, tot de grens van de inrichting. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De richtafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarbinnen de milieugevoelige bestemming ligt. De VNG publicatie gaat uit van het omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied of van een gemengd gebied. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied kan aangemerkt worden als een gebied zonder functiemenging en een minimale invloed van invloeden van wegverkeer. Bij een gemengd gebied is sprake van een functiemenging tussen wonen en milieubelastende activiteiten, van wonen langs drukke gebiedsontsluitingswegen of bij lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid.

Voor het omgevingstype gemengd gebied kunnen deze richtafstanden met één stap worden verlaagd, behalve voor het aspect gevaar. De richtafstandenlijst biedt voor een scala aan typen bedrijvigheid de richtafstanden tot gevoelige bestemmingen vanwege geur, stof, geluid en gevaar. Voor het aspect gevaar wordt hierbij wel de kanttekening geplaatst dat mogelijke specifieke regelgeving van toepassing kan zijn zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Vuurwerkbesluit.

De afstand tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van milieugevoelige objecten (die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk zijn) tot de grens van de inrichting.

4.5.2 Beoordeling     

De omgeving van het plangebied moet worden gekenmerkt als een rustige woonwijk. De richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kunnen hierdoor niet met één afstandsstap verlaagd worden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Een appartementencomplex betreft een milieugevoelige functie, waardoor een inventarisatie heeft plaatsgevonden van bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied.

Aan de overzijde van de Backer en Ruebweg liggen diverse bedrijfsbestemmingen waar volgens het bestemmingsplan 'Steenakker' bedrijven zijn toegestaan tot en met categorie 3. Uitgaande van maximaal milieucategorie 3.2, geldt een richtafstand van 100 meter. Het bouwvlak van voorliggend plan ligt buiten deze richtafstand.

Ook aan de Gageldonksestraat 16 ligt een bedrijfsbestemming. Ter plaatse is conform het vigerend bestemmingsplan 'Haagse Beemden' bedrijvigheid tot maximaal milieucategorie 2 toegestaan. Dit betekend in een rustige woonwijk een richtafstand van 30 meter. De afstand van deze inrichting tot het bouwvlak van voorliggend plan bedraagt circa 25 meter, waardoor niet aan de richtafstand wordt voldaan. Gezien er tussen de Gageldonksestraat 16 en 20 al sprake is van een bestaande woning/woonbestemming, vormt het nieuwe plan geen belemmering voor de activiteiten ter plaatse van Gageldonksestraat 16.

4.5.3 Conclusie     

Op basis van deze beoordeling is een aanvaardbaar verblijfsklimaat ter plaatse van de ruimtelijke ontwikkeling gegarandeerd en worden omliggende bedrijven niet in de bedrijfsvoering beperkt. Vanuit bedrijven en milieuzonering gelden geen belemmeringen voor de planvorming.

4.6.1 Toetsingskader     

Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling met geluidsgevoelige gebouwen (waaronder woningen), nieuwe wegen en de reconstructie van bestaande wegen dient te worden aangetoond dat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh is alleen van toepassing binnen de wettelijk vastgestelde zone van een weg. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is alleen noodzakelijk wanneer de ontwikkeling plaatsvindt binnen een zone van een (spoor)weg en/of industrieterrein en waarbij sprake is van geluidgevoelige bestemmingen.

4.6.2 Beoordeling     

Door Stantec is een onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd, omdat het nieuwe appartementengebouw ligt in de geluidzone langs de Backer en Ruebweg en de Veldsteen. Uit het onderzoek blijkt dat behalve aan de oostelijke zijde van het bouwvlak de hoogst toelaatbare waarde van 48 dB wordt overschreden door het verkeer van de Backer en Ruebweg. Aan de noordzijde is de geluidbelasting 51 dB en aan de zuid- en westzijde 57 dB, waarmee de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet wordt overschreden. Als geluidreducerende maatregelen niet worden uitgevoerd om het geluidniveau door het verkeer op de Backer en Ruebweg te reduceren, dan zijn hogere waarden benodigd. Door het verkeer op de Veldsteen wordt de hoogst toelaatbare waarde niet overschreden. Het vaststellen van hogere waarden is dan ook niet benodigd.

Op de Gageldonksestraat geldt een wettelijke maximale rijsnelheid van 30 km/uur, waardoor toetsing aan de grenswaarden uit de Wgh niet aan de orde is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de geluidbelastingen vanwege het verkeer op deze weg berekend. Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op de grens van de bouwvlakken maximaal 40 dB bedraagt. Deze geluidbelasting is ruim lager dan de hoogst toelaatbare waarde die geldt voor gezoneerde wegen. Om die reden zal een dergelijke geluidbelasting niet leiden tot een belemmering voor de realisatie van het nieuwe appartementengebouw.

Geluidwerende maatregelen op de Backer en Ruebweg om het verkeerslawaai te verminderen zijn om financiële en civieltechnische redenen niet reëel. Een optie is het ophogen van de bestaande geluidwal of het realiseren van een geluidscherm hierop. Dat is echter een kostbare ingreep en levert waarschijnlijk ook ecologische en esthetische bezwaren op, omdat hiervoor bomen gerooid dienen te worden. Daarom wordt ook deze optie niet als reëel beschouwd.

Het voorstel is dan ook om hogere waarden vast te stellen, waarbij voor 12 woningen een hogere waarde van 53 dB geldt en voor 2 woningen een hogere waarde van 57 dB. Voor deze laatste 2 woningen geldt dat deze dienen te beschikken over een geluidluwe gevel/buitenruimte. Dit betreft 2 appartementen op de 2^e verdieping aan de zuidwestzijde van het bouwvlak. Hoogstwaarschijnlijk wordt ook aan de geluidbelaste (zuid)zijde van het bouwvlak de buitenruimte voor de beide appartementen gerealiseerd. Daardoor wordt geadviseerd om deze buitenruimte geheel of gedeeltelijk afsluitbaar uit te voeren. In dat geval is het geveldeel grenzend aan de buitenruimte als geluidluw te beschouwen. Deze bouwkundige maatregel dient wel door de gemeente akkoord te worden bevonden.

Een mogelijk bouwkundige oplossing is het realiseren van een inpandige buitenruimte (loggia). Middels een indicatieve berekening zijn de geluidbelastingen berekend op de loggiagevel vanwege het verkeer op de Backer en Ruebweg. Hierbij is voor de loggia uitgegaan van een diepte van 1,5 meter en een breedte van 3 meter. Met het realiseren van een akoestisch afscherming van 1,75 meter bovenkant vloerpeil is het mogelijk om op de achterliggende gevel de geluidbelasting te reduceren tot maximaal 50 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wgh) vanwege het verkeer op de Backer en Ruebweg. Deze geluidbelasting bedraagt 48 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh. Een andere oplossing is om de loggia gedeeltelijk te voorzien van een verdiepingshoge akoestische afscherming en het andere gedeelte een akoestische afscherming van 1,2 meter hoog boven vloerpeil.

Het ontwerpbesluit tot vaststelling hogere waarden moet gelijktijdig met het bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Deze hogere waarden worden door het college van Breda vastgesteld.

In het kader van goede ruimtelijke ordening is ook een oordeel gegeven over de akoestische kwaliteit ter plaatse van den nieuwe woningen. De cumulatieve geluidbelasting varieert van 45 dB tot 60 dB. Hieruit blijkt dat de milieukwaliteit varieert van 'goed tot matig' tot 'goed'. Bij het vaststellen van hogere waarden dient de gemeente Breda een oordeel te geven over de cumulatieve geluidbelastingen.

4.6.3 Conclusie     

Vanwege het verkeer op de Backer en Ruebweg is het vaststellen van hogere waarden nodig, omdat de hoogst toelaatbare waarden worden overschreden tot een maximale geluidbelasting van 57 dB. Het verkeer op de Veldsteen en Gageldonksestraat overschrijdt geen maximale toelaatbare waarden. De cumulatieve geluidbelasting varieert van 45 dB tot 60 dB. Ter plaatse van 2 appartementen op de zuidwestzijde van de 2^e verdieping van het complex wordt geadviseerd bouwkundige maatregelen te nemen om de geluidbelastingen te verlagen.

4.7.1 Wet milieubeheer     

4.7.2 Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)     

4.8.1 Cultureel erfgoed     

In 'Grondstof voor de toekomst, programma erfgoed 2019-2025' is vastgesteld dat erfgoed wordt benut als onderlegger voor de (her)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De erfgoedkaarten vormen nu letterlijk de onderlegger voor het handelen van de gemeente. Archeologie, historische geografie en gebouwd erfgoed vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt voor ontwikkelingen. Archeologie is vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 1, Archeologie. Historische geografie en gebouwd erfgoed zijn vastgelegd in de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed, deel 2, Historische geografie en gebouwd erfgoed. De kaarten dienen, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening, als leidraad voor de erfgoedadvisering bij het opstellen of afwijken van bestemmingsplannen.

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Breda, is de locatie aangewezen met Cultuurhistorische waarde: hoog. Volgens de toelichting bij de legenda van deze kaart is hier sprake van een hoge cultuurhistorische waarde. Behoud is uitgangspunt. Alleen wanneer het belang van een wijziging (of sloop) zwaarder weegt dan het belang van behoud, worden wijzigingen toegestaan.

Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. De cultuurhistorische waarde is hierbij sturend.

4.8.2 Archeologie     

4.8.3 Historische geografie     

Op de Beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2 is nauwkeurig vastgelegd hoe binnen de gemeente met het bovengrondse erfgoed moet omgegaan. Op verschillende schaalniveaus is er een waardering gegeven aan al het erfgoed in Breda.

Uit de Beleidsadvieskaart van de gemeente Breda blijkt dat het perceel aan de Gageldonksestraat 20 een middelhoge cultuurhistorische waarde heeft, zoals te zien is op de volgende afbeelding. Bij een wijziging dient rekening te worden gehouden met de karakteristieken, met de historische ontwikkeling, de samenhangende ruimtelijke structuur en de architectonische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke kwaliteit. In het ontwerp van het terrein wordt met deze aspecten voor zover mogelijk rekening gehouden.

Afbeelding 7: Uitsnede beleidsadvieskaart Breda's Erfgoed 2

4.9.1 Toetsingskader     

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

4.9.2 Beoordeling     

Het initiatief voorziet in de realisatie van een appartementengebouw waardoor het plan zelf geen risico's voor de omgeving oplevert. Met het plan worden woningen en dus nieuwe kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Daarom is met behulp van de risicokaart nagegaan of risicobronnen, in de omgeving van het plangebied, een risico vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied zich bevindt het invloedsgebied van transportroutes. Ten behoeve van voorliggende plannen is door Stantec een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd (zie bijlage). De relevante risicobronnen zijn de Backer en Ruebweg, spoorlijn Breda – Lage Zwaluwe, spoorlijn Breda – Roosendaal en de Rijksweg A16.

4.9.3 Conclusie     

Voor het groepsrisico vormen de transportroutes in de omgeving geen belemmering voor het plan. Wel ligt het bouwplan in het invloedsgebied van toxische stoffen. Op basis van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transport-routes is wel een motivering opgesteld die ingaat op de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. De gemeente Breda beschikt over een standaardadvies externe veiligheid (opgesteld door de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant. Voor het bouwplan is dit standaardadvies van toepassing.

4.11.1 Toetsingskader     

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of het verrichten van een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten het betreft.

In het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelings-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten); er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Per 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. gewijzigd: ook voor activiteiten beneden de drempelwaarden dient voortaan nagegaan te worden of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Ook de Wet natuurbescherming of een provinciale verordening kan hierbij van belang zijn (alleen niet in dit geval). De toets wordt door (of in opdracht van) het bevoegd gezag uitgevoerd. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De m.e.r.-beoordeling dient altijd te worden uitgevoerd als een besluit wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. en die onder de drempelwaarden liggen. Voor de m.e.r.-beoordeling gelden twee voorwaarden:

• het gaat over één of meer activiteiten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.
• de omvang van al die activiteit(en) ligt onder de drempelwaarde (kolom 2 van de D-lijst).

4.11.2 Beoordeling     

De voorgenomen ontwikkeling van 24 appartementen kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals omschreven in het Besluit milieueffectrapportage onder D 11.2. Weliswaar blijft de omvang ervan onder de aangegeven drempelwaarden uit kolom 2, maar op grond van het Besluit m.e.r. is alsnog een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Hiertoe wordt te zijner tijd een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Op basis hiervan kan het bevoegd gezag besluiten dat geen m.e.r.-plicht geldt.

4.11.3 Conclusie     

Voor het project is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld die als bijlage aan dit bestemmingsplan is toegevoegd. De conclusie van deze m.e.r.-beoordeling is dat het project, rekening houdend met:

1. de kenmerken van het project
2. de plaats van het project en
3. de kenmerken van het potentiële effect

geen belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Er worden geen belangrijke negatieve effecten verwacht vanwege de ligging van het projectgebied ten opzichte van gevoelige gebieden en de kenmerken en de potentiële effecten van het project. Geconcludeerd kan worden dat dit project geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het bevoegd gezag kan besluiten dat geen m.e.r.-plicht geldt.

5.1.1 Algemene toelichting verbeelding     

Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee wordt ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld met andere overheden en samenwerkingspartners. Verder maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

5.1.2 Algemene toelichting planregels     

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal regels die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), met daarin per bestemming onder meer bestemmingsregels, bouwregels en afwijkingsmogelijkheden;
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), met daarin algemene afwijkings-, bouw-, gebruiks-, aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels;
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), met daarin de overgangsregels en de slotregel.

5.2.1 Artikel 3: Wonen     

Het gebruik van de bestemming 'Wonen' richt zich op de realisatie van een appartementencomplex met maximaal 24 appartementen en de daarbij behorende groen- en nutsvoorzieningen, bergingen, parkeren, speelvoorzieningen en water. De bouwmogelijkheden zijn in de bouwregels middels een bouwvlak en maximale goot- en bouwhoogte geregeld voor gebouwen, bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde.

5.2.2 Artikel 4: Waarde - Archeologie     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders dan uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming 'Waarde - Archeologie'.

6.2.1 Omgevingsdialoog     

Naast de wettelijke procedures, besteedt de initiatiefnemer nadrukkelijk aandacht aan de communicatie met de belanghebbenden.

Voor de ontwikkeling is door Alwel in 2022 twee keer een brief naar omwonenden gestuurd met een uiteenzetting van het plan. Met enkele direct aanwonenden is een persoonlijk gesprek gevoerd. Op de brieven van initiatiefnemer zijn geen reacties binnengekomen die een aanpassing van het plan hebben vereist.

6.2.2 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro     

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige bestemmingsplan aan de daarvoor in aanmerking komende instanties toegezonden. Het voorontwerp van het bestemmingplan is aan de volgende adviesorganen/ instanties toegezonden:

• Provincie Noord-Brabant;
• Waterschap Brabantse Delta;
• Brandweer Midden- en West-Brabant;
• Wijkraad Haagse Beemden.

Dit heeft geen aanpassingen op het plan opgeleverd.

6.2.3 Inspraak     

Het voorontwerp van het bestemmingsplan is op grond van de Inspraakverordening van de gemeente Breda ter inzage gelegd. Vanuit het Natuurplein is hierop een reactie binnengekomen, waarbij is aangegeven dat het plan niet kan worden goedgekeurd voor het natuuronderzoek is afgerond. Het nader onderzoek is inmiddels afgerond en de resultaten hiervan zijn toegevoegd aan het bestemmingsplan.

6.2.4 Ontwerp bestemmingsplan     

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter visie gelegen. Op 17 januari 2024 heeft een bewonersavond plaatsgevonden waarbij Alwel en de gemeente aanwezig waren. Op de avond ging het voornamelijk om de wens het perceel Gageldonksestraat 20 te kunnen benutten voor een alternatief plan, namelijk nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners.

De inspraakprocedure en deze bewonersavond hebben niet geleid tot aanpassingen in het plan.

1.1 Plan     

Het bestemmingsplan 'Haagse Beemden, Gageldonksestraat 20' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2022217004-VG01 van de gemeente Breda.

1.2 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit     

Een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde prostitutie, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet-publieksaantrekkend zijn en die door een bewoner op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend, waarbij de (bedrijfs)woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

1.4 Aan- en uitbouwen     

Een gebouw dat is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat en dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, maar daar wel functioneel onderdeel van uitmaakt.

1.5 Aanduiding     

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.6 Aanduidingsgrens     

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.7 Achtererfgebied     

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

1.8 Archeologische waarden     

Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen.

1.9 Bebouwing     

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.10 Bed & Breakfast     

Een voorziening gevestigd in een (bedrijfs)woning of een bijgebouw bij die woning en die gericht is op het bieden van de mogelijkheid tot een recreatief en veelal kortdurend nachtverblijf al dan niet met het serveren van ontbijt, waarbij de bedrijfsvoering wordt gerund door de bewoners van de desbetreffende woning.

1.11 Begane grond     

De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.12 Belwinkel     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons.

1.13 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)     

• Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.
• Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.14 Bestemmingsgrens     

De grens van een bestemmingsvlak.

1.15 Bestemmingsvlak     

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.16 Bevoegd gezag     

Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.17 Bijgebouw     

Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.18 Bouwen     

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.19 Bouwgrens     

De grens van een bouwvlak.

1.20 Bouwlaag     

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder.

1.21 Bouwperceel     

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.22 Bouwperceelgrens     

De grens van een bouwperceel.

1.23 Bouwvlak     

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.24 Bouwwerk     

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.25 Dak     

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.26 Dakopbouw     

Een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van het gebouw, en ondergeschikt aan het gebouw.

1.27 Detailhandel     

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten behoeve van verkoop, verkopen, en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.28 Gebouw     

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.29 Gestapelde woning     

Een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen.

1.30 Groen     

Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen.

1.31 Groen dak     

Een waterbergingsvoorziening in de vorm van een dak met dakbedekking waarop een laag is aangebracht die hoofdzakelijk bestaat uit substraat met levende planten waardoor de dakbedekking hemelwater bergt en vertraagd afvoert.  

1.32 Headshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden.

1.33 Hoofdgebouw     

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.34 Hoekperceel     

Een perceel, gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar gebied.

1.35 Hospitaregeling     

Het verhuren van kamers zonder eigen voorzieningen, zoals een badkamer en keuken, aan maximaal twee personen, door de volledige eigenaar/eigenaren van de woning of de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie, die in dezelfde woning woont/wonen.

1.36 Kamerverhuur     

Het verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden, met dien verstande dat toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt.

1.37 Kap     

De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 70°.

1.38 Lessenaarsdak     

Een dakvorm waarbij de afdekking van het gehele huis bestaat uit één schuin dakvlak en de afwatering van dit dak plaatsvindt aan één zijde.

1.39 Mantelzorg     

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.40 Nok     

Het snijpunt van twee hellende vlakken.

1.41 Nutsvoorzieningen     

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. [Let op: dit dienen kleinschalige voorzieningen te zijn waarvoor geen mer-plicht geldt]

1.42 Onderbouw     

Een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen.

1.43 Prostitutie     

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.44 Risicovolle inrichting     

een inrichting, als bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Bevi, waarvoor een grenswaarde of richtwaarde voor het plaatsgebonden risico of een risicoafstand moet worden aangehouden dan wel andere inrichtingen, waarvan het plaatsgebonden risico, berekend volgens de op grond van het Bevi vastgestelde regels, hoger is of kan zijn dan 10-6 per jaar; of

een inrichting waarvoor regels gelden krachtens artikel 8.40 van de Wet milieubeheer.

1.45 Seksinrichting     

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.46 Smartshop     

Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen.

1.47 Sociale huurwoning     

Een huurwoning voor sociale huur zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda.

1.48 Voorgevel     

De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.49 Voorgevelrooilijn     

1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

1.50 Wonen     

het voeren van een huishouden in een woning.

1.51 Woning     

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

1.52 Zolder     

Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens     

De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel.

2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel     

De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2.3 Bebouwingspercentage     

Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk     

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 Dakhelling     

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 Diepte van een gebouw     

De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2.7 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat voor de meest voorkomende dakvormen in onderstaande afbeelding is aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

2.8 Hoogte van een dakopbouw     

Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

2.9 Hoogte van een kap     

Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

2.10 Inhoud van een bouwwerk     

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.11 Lessenaarsdak     

In afwijking van het bepaalde in de leden 2.4 en 2.7 bij een gebouw met een lessenaarsdak wordt het hoogste punt van het dak aangemerkt als bouwhoogte en het laagste punt van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte.

2.12 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt.

2.13 Oppervlakte van een bouwwerk     

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.14 Peil     

• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang.
• Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.
• Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP).
• Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd: de bovenkant van de spoorstaaf.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat kamerverhuur niet is toegestaan waarbij toepassing van de hospitaregeling niet als kamerverhuur wordt aangemerkt;

met daarbij behorend(e):

2. groen;
3. nutsvoorzieningen;
4. parkeren;
5. wegen, straten of paden;
6. speelvoorzieningen;
7. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2 Bouwregels     

3.3 Specifieke gebruiksregels     

De woningen dienen in gebruik te worden genomen ten behoeve van sociale huur en als zodanig in stand te worden gehouden.

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

4.2 Bouwregels     

1. Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.
2. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen:
   1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft;
   2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m² en waarbijbijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld.
3. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit.

4.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien:

1. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of
2. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²:
   1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden;
   2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd;
   3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlakteverhardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven;
   4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen;
   6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en
      
      overige waterpartijen;
   7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling;
   8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.
2. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

10.1 Parkeren     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen, of het afwijken van de planregels over het toegestane gebruik, wordt getoetst of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen en fietsen. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het gebouw en de activiteiten die plaatsvinden in het gebouw.
2. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen en fietsen wordt vastgesteld aan de hand van de Nota Parkeernormen Breda 2021. Als de Nota Parkeernormen Breda 2021 wordt gewijzigd, dan moet worden voldaan aan die gewijzigde beleidsregels of de rechtsopvolgers daarvan;
3. De onder a. genoemde parkeergelegenheid moet in stand worden gehouden;
4. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a.:
   1. als voldaan wordt aan de voorwaarden die daarvoor gelden in de Nota Parkeernormen Breda 2021 en wijzigingen of de rechtsopvolgers daarvan;

of

2. als het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

10.2 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. een goede woonsituatie;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

11.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.