Op de hoek Beverweg - Teteringsedijk bevinden zich momenteel woningen met enkele grotere schuren en bedrijfsopstallen. Voor het perceel zijn herontwikkelingsplannen voorzien. De herontwikkeling betreft de realisatie van circa 120 zelfstandige studentenwoningen. Deze worden gerealiseerd in een nieuw gebouw. De bestaande opstallen worden gesloopt.

Op 16 februari 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders in principe en onder voorwaarden ingestemd met de herontwikkelingsplannen.

De plannen zijn strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Brabantpark'. Om de strijdigheid op te heffen, is dit bestemmingsplan opgesteld dat een passend juridisch-planologisch kader vormt voor de ontwikkeling van de studentenwoningen.

1.2 Ligging

Het plangebied ligt in de wijk Brabantpark, nabij de spoorverbinding Breda - Tilburg. Het gebied wordt globaal begrensd door de Teteringsedijk in het noorden, de Beverweg in het westen en woningen en bedrijfsbebouwing in het oosten. Aan de zuidzijde ligt bouwmarkt Formido tegen de locatie aan. Het plangebied heeft een omvang van circa 3.500 m².

[image]

Figuur 1.1: begrenzing plangebied en huidige situatie (bron: Globespotter)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan 'Brabantpark'. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 26 september 2011. Voor de locatie geldt momenteel de bestemming 'gemengd'. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk in het vigerende bestemmingsplan en hierom is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Brabantpark, hoek Beverweg - Teteringsedijk' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld met een toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bv. topografische gegevens).

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat ondermeer regels met betrekking tot de overgangsbepalingen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de communicatie rondom de planvorming.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de thema's bebouwingstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Bebouwingsstructuur

Het plangebied is gelegen aan het oude lint de Teteringsedijk en de stedelijk ontsluitingsweg de Beverweg en maakt onderdeel uit van de wijk Brabantpark. Deze wijk kan worden verdeeld in verschillende te onderscheiden woonbuurten: het complex Schaap, St. Ignatius en het van Koolwijkpark, rondom park Hooghout, Epelenberg en Driesprong. Daarnaast hebben de afgelopen jaren enkele inbreidingen plaatsgevonden. Deze zijn duidelijk herkenbaar, maar passen binnen de wijk.

[image]

Figuur 2.1: indeling woonbuurten Brabantpark en ligging plangebied Teteringsedijk

Het plangebied maakt deel uit van de woonbuurt 'Complex Schaap'. De stedenbouwkundige opzet rondom de Antiloopstraat stamt uit de jaren '30-'40 uit de vorige eeuw. Deze buurt is ontworpen door ir. Schaap die zich liet inspireren door Camillo Sitte (architect/stedenbouwkundige 1843-1903). Belangrijk in zijn stedenbouwkundige visie was de onderlinge ondersteuning van de vorm van de ruimte en de vorm van de architectuur. De woonbebouwing in deze buurt bestaat uit aaneengesloten eengezinswoningen met relatief weinig buurtgroen en openbare ruimte. De woningen kennen karakteristieke stijlelementen en een rijke geveldetaillering. Het plangebied ligt ten oosten van betreffende woonbebouwing, op de hoek van de Beverweg en de Teteringsedijk. Deze omgeving wordt onder andere gekenmerkt door een menging van functies.

De bebouwing aan het oude lint van de Teteringsedijk geeft een sterk wisselend beeld in bebouwingstypologie, architectuur en functionaliteit. Naast historische lintbebouwing van vrijstaande woningen op diepe percelen staat hier eveneens jongere bebouwing. Het van oudsher kleinschalige karakter van dit oude lint is nog duidelijk zichtbaar in het huidige straatbeeld.

De Beverweg is een belangrijke ontsluitingsweg op stedelijk niveau. Ook de Beverweg geeft een wisselend beeld in bebouwingstypologie, architectuur en functionaliteit. Deze functionaliteit wordt benadrukt door de nodige stedelijke bebouwing gelegen aan deze weg. Enerzijds bestaat deze stedelijke bebouwing uit bebouwing in de hoogte (appartementencomplexen). Anderzijds zijn aan deze weg eeneens aaneengesloten woonbebouwing en een bedrijfspand gevestigd. De bebouwing aan deze weg stamt overwegend uit de tweede helft van de 20e eeuw. Ten zuiden van het plangebied wordt de Beverweg begeleid door laanbeplanting met platanen. In tegenstelling tot de Teteringsedijk kan de Beverweg, die de verbinding vormt tussen de noordelijke en de zuidelijke rondweg, gekarakteriseerd worden als een belangrijke stedelijke ontsluitingsweg aan de oostkant van Breda met een stedelijk en grootschalig karakter en .

Omdat het initiatief gelegen is op de kruising van de Teteringsedijk met de Beverweg is hier sprake van een confrontatie tussen het grootschalig karakter van de Beverweg met het kleinschalig karakter van de Teteringsedijk. Deze confrontatie vormt een belangrijk gegeven voor de architectonische uitwerking van het voorgestane initiatief.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrenst door de Teteringsedijk waar aan de overzijde, eveneens aan de kruising, een horecagelegenheid is gevestigd met een ruim terras en parkeergelegenheid. De bebouwing bestaat hier uit twee bouwlagen met afgerond zadeldak.

De oostgrens wordt gevormd door een karakteristieke woning op een diep perceel aan de Teteringsedijk. Deze woning bestaat uit één bouwlaag met kap en heeft een bouwhoogte van circa 7 meter.

De bebouwing ten zuiden van het plangebied betreft een bedrijfspand van Formido bouwmarkt. Het bedrijfspand is gevestigd in een oud industrieel pand aan de Beverweg. De bebouwing bestaat hier uit één bouwlaag (circa 4,5 meter) met gebogen dakvorm.

Ten westen, aan de overzijde van de Beverweg, eveneens op de hoek Teteringsedijk/Beverweg, staat een modern appartementencomplex. Het deel van het appartementencomplex dat zich direct op de hoek bevindt, bestaat uit zes bouwlagen terwijl het overige deel van het appartementencomplex uit drie bouwlagen bestaat. De begane grond ligt circa 1 meter boven het maaiveld wat het stedelijk front aan de weg versterkt. Onder de bebouwing is een parkeergarage gelegen. De bouwhoogte bedraagt hier circa 10 tot 19 meter.

Ten noordwesten van het plangebied aan de overzijde van de kruising Teteringsedijk/Beverweg, ligt een ruim woonhuis. Ook dit pand maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan de Teteringsedijk.

[image]

Figuur 2.2: vogelvlucht plangebied gezien vanaf het zuiden (bron: Bing Maps)

[image]

Figuur 2.3: huidige situatie (bron: Globespotter)

Het plangebied bestaat uit het hoekperceel Beverweg - Teteringsedijk, waarin in de huidige situatie een cluster van woningen en schuren aan de Beverweg en nog 1 woning aan de Teteringsedijk zijn gesitueerd. Tussen de woningen aan de Beverweg 110 en Teteringsedijk 126 is een (verwilderde) tuin gelegen.

2.1.2 Archeologie en cultuurhistorie

In de Nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgelegd dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is een Programma van Eisen voor een proefsleuvenonderzoek opgesteld. Het plangebied ligt in een zone van hoge en lage archeologische verwachting op de Archeologische Beleidskaart Breda (figuur 2.3). Door de nieuwbouw wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plangebied dient het proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgesteld.

Omdat er nog niet voor het gehele plangebied archeologisch onderzoek is uitgevoerd, is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Indien het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan en het plangebied door het bevoegd gezag wordt vrijgegeven, wordt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' verwijderd van de verbeelding van het bestemmingsplan.

[image]

Figuur 2.4: uitsnede archeologische verwachtingskaart met ligging plangebied

2.1.3 Groen

In het plangebied en de directe omgeving is beperkt groen aanwezig. Wel staan er 3 monumentale bomen aan de noordzijde van het plangebied. Deze bomen worden behouden.

Het structuurbepalende groen wordt gevormd door de bomenstructuur langs de Beverweg. Binnen het plangebied is groen aanwezig in de vorm van de tuinen van de woningen. Het groen zal in het kader van de plannen worden verwijderd.

In het profiel van de Teteringsedijk bevindt zich geen opgaande beplanting, waardoor de straten een stenige uitstraling hebben. De groen ingerichte voortuinen die op een enkele plaats langs deze straten voorkomen, zijn de enige groene elementen langs deze weg.

2.1.4 Verkeer

Het plangebied ligt aan twee belangrijke ontsluitingswegen. De Teteringsedijk is een belangrijke ontsluitingsweg op wijkniveau. Zowel het bedrijventerrein de Spoorzone als een deel van de buurt Brabantpark zijn ontsloten via de Teteringsedijk.

De Beverweg is onderdeel van de ontsluitingstructuur op stadsniveau en verbindt de stadsdelen ten noorden en zuiden van de spoorlijn. Via deze wegen zijn het regionale en nationale wegennet goed bereikbaar.

Aan de Teteringsedijk wordt zowel op eigen terrein als aan de openbare weg geparkeerd. De Beverweg vormt een belangrijke ontsluitingsweg op stadsniveau. Het aantal aansluitingen van zijwegen en uitritten is dan ook beperkt. Binnen het wegprofiel zijn geen parkeerplaatsen opgenomen. Aan de Teteringsedijk wordt zowel op eigen terrein als aan de openbare weg geparkeerd.

2.2 Functionele structuur

Het terrein is in gebruik als woongebiedje met beperkte bedrijvigheid. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een grote functionele variatie. Naast woningen komen langs de Teteringsedijk en Beverweg diverse niet-woonfuncties voor waaronder detailhandel, horeca, kantoren en verschillende kleine bedrijfjes. Ook de zeer directe omgeving van het plangebied is gevuld met bedrijvigheid (zie ook paragraaf 5.4).

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan, gezien het karakter van dit bestemmingsplan, worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Artikel 3.1.6, tweede lid Bro 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking'

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

Voor de verankering van de ladder in het Bro zijn de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 gewijzigd. Artikel 1.1.1 definieert de relevante begrippen. In artikel 3.1.6 lid 2 is de werking van de ladder uitgelegd. De tekst van dit artikel luidt:

lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1);
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins (trede 2), en
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (trede 3).

Omdat het plangebied zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied hoeft geen nadere invulling te worden gegeven aan treden 2 en 3 van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is uitsluitend lid 2 onder a, de zogenaamde eerste trede van de ladder, van toepassing. In dat kader dient de regionale behoefte voor de studentenwoningen te worden aangetoond.

In de 'Woonvisie Breda; wonen in een dynamische tijd' en het 'Actieplan Studentenhuisvesting 2016 zijn ambities voor studentenhuisvesting opgenomen. Om de (inter)nationale onderwijsambities waar te maken, is afgesproken om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren en deze woonunits zoveel mogelijk te clusteren. Door de clustering wordt de overlast voor de woonomgeving beperkt. De locatie Beverweg 104-110 is onderdeel van het programma waarin clustering van de benodigde studentenwoningen wordt gerealiseerd. Daarmee draagt de locatie bij aan de kwalitatieve en kwantitatieve ambities voor studentenhuisvesting binnen Breda. In de programmering voor studentenwoningen, is de locatie Beverweg 104-110 meegenomen.

De behoefte is hiermee aangetoond, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden van de Lader voor Duurzame Verstedelijking.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, zijn geen nationale belangen gemoeid en is het Barro niet van invloed.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. De SVRO schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Met de realisatie van de studentenwoningen wordt ingespeeld op de vraag naar dit woningtype. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergaderingen van 7 februari 2014 en 14 maart 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Op 18 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden en op 10 juli 2015 in zijn geheel opnieuw vastgesteld (in werking 15 juli 2015).

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in het 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. Het stedelijk concentratiegebied is in de Verordening ruimte aangeduid als gebieden waar de bundeling van verstedelijking plaatsvindt.

De ontwikkeling van de studentenwoningen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past daarmee binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft in september 2013 de ‘Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld’ vastgesteld. De structuurvisie Bedrijventerrein Breda 2020 blijft van kracht, tenzij er strijdigheid is met de Structuurvisie Breda 2030. Dan geldt de Structuurvisie Breda 2030.

De opdracht luidde om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolge de Wet ruimtelijke ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk van het initiatief staat centraal. Burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

In het woonbeleid van de structuurvisie zijn verschillende kernthema's benoemd ten aanzien van het woningaanbod. Relevante thema's in het kader van dit bestemmingsplan zijn:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Huisvesten van jonge huishoudens.

In de woningbouwprogrammeringsopgave liggen de kansen voor de stad. Ingrijpen in het kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma is nodig om te voorkomen dat de woningbouwproductie verder afneemt, plannen vertraging oplopen en de woningmarkt verder verstoord raakt.

In de Structuurvisie is het plangebied aangewezen als 'gemengd (bedrijven, kantoren en/of voorzieningen) met uitsluiting van de functies detailhandel en wonen. In beginsel heeft het niet de voorkeur hier woonfuncties te realiseren. Echter, aangezien binnen Brabantpark sprake is van een ongewenste concentratie van kamerverhuur in woonhuizen, wordt binnen de wijk gestreefd naar het bieden van goede alternatieven voor studentenhuisvesting. Het plangebied - aan de rand van een bedrijventerrein - vormt hiervoor een geschikte locatie.

De realisatie van maximaal 120 studentenwoningen in een stedelijke omgeving voor studenten draagt bij aan enerzijds het behalen van de woonambities zoals genoemd in de Structuurvisie en anderzijds het bieden van goede alternatieven voor de kamerbewoning in woonhuizen in Brabantpark.

Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd 2013

In december 2013 is de woonvisie Breda vastgesteld. De visie geeft een beeld van wonen in Breda in de toekomst. De beschreven ambities sluiten aan op eerder vastgesteld beleid, maar vooral op de Structuurvisie Breda 2030.

Breda is een complete woongemeente, nu en in de toekomst, met een grote verscheidenheid

aan woningen en woonmilieus voor de diverse bewoners. In Breda is voor iedereen een

passend en duurzaam (t)huis dat voldoet aan de wensen en behoeften.

Dit behouden en versterken door uitvoering te geven aan drie ambities:

Zorgen voor een gedifferentieerd en doordacht woningbouwprogramma, met voldoende flexibiliteit en ruimte voor maatwerk;
Een comfortabele woningvoorraad die aansluit bij behoeften en wensen van inwoners, nu en in de toekomst. We zetten in op een duurzame en toekomstbestendige woningvoorraad en nieuwbouw;
Een (t)huis voor alle groepen inwoners. Speciale aandacht is er voor de groep kwetsbare inwoners die niet op eigen kracht in huisvesting kan voorzien.

Om deze ambities waar te maken werkt de gemeente samen met bewoners en partners op het terrein van wonen. De woonconsument staat centraal.

Breda streeft naar een kwalitatief goede, duurzame en gedifferentieerde woningvoorraad. Essentieel is dat de woningvoorraad aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen van bewoners en dat Breda vitale wijken heeft. De gemeente bewaakt, stimuleert en faciliteert de aansluiting van de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving op de veranderende behoeften en wensen. Om te kunnen voorzien in een variëteit aan woonmilieus die aansluit bij de structurele veranderingen van de bevolking en de keuzevoorkeur van bewoners zijn constant aanpassingen nodig. Breda kiest voor het in stand houden en versterken van het specifieke karakter van buurten en wijken met daarin een compleet aanbod en variëteit van gewilde woonmilieus voor een grote diversiteit van bewonersgroepen.

De Woonvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelingen in het woondossier en wordt verder uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma.

Studentenhuisvesting

Specifiek voor studentenhuisvesting is de volgende doelstelling opgenomen: de toevoeging van 1.000 studentenkamers in bestaande bouw en nieuwbouw (80% via corporaties).

Het aantal van 1.000 studentenkamers is in het actieplan studentenhuisvesting@Breda teruggebracht naar 600 eenheden in de periode 2013-2014. De opgave studentenhuisvesting is de afgelopen jaren zowel door de corporaties als door de particuliere sector opgepakt. De kwantitatieve opgave zal voortdurend moeten worden afgestemd op de instroom van jongeren en studenten in de stad. De inzet is meer sturen op daadwerkelijke realisatie.

Uitvoeringsagenda van de Woonvisie 2014

Op 16 december 2014 heeft het college de 'Uitvoeringsagenda van de Woonvisie' vastgesteld. In deze agenda benoemt de gemeente Breda de acties en prestaties waarmee de ambities en opgaven uit de ‘Woonvisie Breda, wonen in een dynamische tijd’ worden geborgd.

In deze Uitvoeringsagenda van de Woonvisie wordt richting gegeven aan de uitvoering van de kernopgaven uit de Woonvisie:

1. Een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen

2. Aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven

3. Een prettige woonomgeving

4. Duurzaam wonen en leven

Studentenhuisvesting

Breda heeft de ambitie uitgesproken om zich verder te ontwikkelen als studentenstad. Goede en betaalbare studentenhuisvesting binnen de stad is daarvoor noodzakelijk. Dit is één van de opgaven uit de Woonvisie. In het coalitieakkoord ‘Ruimte en Verbinding’ 2014-2018 wordt onder meer ingezet op het realiseren van meer betaalbare (tijdelijke) studentenhuisvesting. Voor zover het woningen zijn waar studenten zelfstandig wonen, maken deze onderdeel uit van het totale stedelijke woonprogramma. Studentenkamers zijn hier geen onderdeel van.

Er is een behoorlijke wachtlijst voor studentenkamers in Breda. Daar staat tegenover dat er een aanzienlijk planaanbod is opgenomen in de Stedelijke Programmering. Daarnaast is er in de reguliere woningvoorraad sprake van illegale kamerbewoning of splitsing in kleine zelfstandige eenheden. Opgave is om vraag en aanbod meer in balans te brengen. Dat is een complexe opgave, omdat de ontwikkeling van de vraag en het aanbod van veel verschillende factoren afhankelijk is.

De gemeenteraad heeft in de motie Studentenstad Breda d.d. 30 januari 2014 de ambitie itgesproken om 1.000 studenteneenheden extra te realiseren in de periode 2014-2018. Dit is een aanvulling op de eerdere doelstelling om 300 eenheden toe te voegen in de jaren 2013-2014. Per saldo is de opgave 1.300 studenteneenheden in de periode 2014-2018.

Voorliggende ontwikkeling is opgenomen in de top 10 van de te ontwikkelen locaties.

Onderhavig plan sluit aan op de op de woonvisie en uitvoeringsagenda van de woonvisie door studentenhuisvesting mogelijk te maken.

Aanvulling op de woonvisie

Op 17 november 2016 heeft de raad vastgesteld de ‘Aanvulling op de woonvisie 2013’, met als subtitel “Voldoende sociale en middeldure huurwoningen met betaalbare woonlasten, in een prettige woonomgeving. In deze aanvulling wordt ingespeeld op de actuele vraagstukken en ontwikkelingen op de sociale huurvoorraad en middeldure huur. Ten aanzien van de fysieke leefomgeving zijn de volgende beleidsdoelen leidend:

1. Netto-uitbreidingsopgave sociale huurwoningen betreft 20% van stedelijke uitbreidingsopgave. Deze opgave betreft met name het betaalbare huursegment en voornamelijk appartementen voor jongeren en senioren. Onttrekkingen in bestaande voorraad (bijvoorbeeld sloop of verkoop) dienen gecompenseerd te worden middels nieuwbouw door degene die ze sloopt.

2. Netto-uitbreidingsopgave voor middeldure huurwoningen (€ 711 tot € 900) betreft 10%. Op deze wijze wordt ingezet op een strategische nieuwbouw, zodat huurders die willen, ook kunnen verhuizen naar een passende woning.

Vanuit de beleidsuitgangspunten wordt per project een afweging gemaakt en worden per project programmatische eisen meegegeven. Iedere locatie vraagt om maatwerk. Bij de beoordeling van bouwinitiatieven maken burgemeester en wethouders een zorgvuldige afweging en hanteren hierbij de volgende toetsingscriteria.

Het bouwinitiatief:

past bij de leefbaarheid van het gebied;
vult de bestaande voorraad en woningbouwplannen in de directe omgeving aan;
sluit kwalitatief aan bij de (korte termijn) afzetbare vraag en de behoefte op lange termijn.
versterkt de ruimtelijke karakteristiek en het woonmilieu;
is financieel haalbaar (Grondexploitatiewet).

Het besluit omtrent het percentage voor sociale woningbouw wordt per locatie geborgd in de planregels van het bestemmingsplan en de bijbehorende anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt, op basis van de eveneens op 17 november 2016 door raad vastgestelde doelgroepenverordening, de instandhoudingstermijn voor behoud van de woningen in het sociale segment vastgesteld op 15 jaar.

Onderhavig plan bestaat geheel uit sociale huurwoningen.

StudentHousing@Breda / Actieplan Studentenhuisvesting 2013/2014

Op 30 januari 2014 is de Aanpak Kamerverhuur 2014 vastgesteld. Dit vormt een van de uitwerkingsopgaven uit het Actieplan. Voor een aantal wijken, waaronder Brabantpark, is een 0-meting uitgevoerd. Hierbij is o.a. vastgelegd welke panden in de wijk gebruikt worden voor kamerverhuur. Ook is gekeken naar mogelijke oplossingen en verplaatsingen om zo de verhuurde eengezinswoningen weer als eengezinswoning te kunnen gebruiken en de huurders elders onder te brengen. Er is destijds een aantal mogelijke locaties in de wijk aangewezen, waar clustering van woonunits mogelijk is zonder dat dit overlast voor de woonomgeving betekent. Een van deze locaties is de Beverweg 104-110.

Gezien de groei van het aantal uitwonende studenten in Breda is door de hogescholen, de woningcorporaties en de gemeente een visie ontwikkeld, waarin o.a. is aangegeven dat in 2014 nog 1.000 studentenwoningen aan het bestand toegevoegd moeten worden, als ook om bestaande kantoorpanden te transformeren naar studentenkamers.

Inmiddels ligt de gemeente Breda op schema om aan de behoefte naar voldoende huisvesting te kunnen voldoen. Dit wil zeggen dat met de aangewezen locaties uit het 'Actieplan Studentenhuisvesting 2013/2014', waaronder voorliggend plan, voldoende projecten worden opgestart om aan de huisvestingsvraag voor studenten te kunnen voldoen.

Onderhavig plan sluit aan op bovenstaand beleid door studentenhuisvesting mogelijk te maken.

Actieplan Studentenhuisvesting 2016

Om een aantrekkelijke studentenstad te zijn blijft betaalbare studentenhuisvesting een belangrijke factor. De spanning in de markt voor studentenhuisvesting is enigszins onverwacht toegenomen in 2015. Er is meer inzicht in de particuliere huursector verkregen en deze behoeft nadrukkelijk de nodige verbeteringen. De samenwerking met andere doelgroepen (en opgaves), die ook betaalbaar willen wonen, zoals statushouders, herstarters, young professionals, is toegenomen en de verwachting is dat deze verder zal toenemen. Kortom er is voldoende reden om door te pakken.

Het bestuursakkoord 2015-2018 sluit hier goed op aan en stelt ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ centraal. De Woonvisie bevat een twee sporenbeleid. Enerzijds de markt verruimen met betaalbare kwaliteit en anderzijds het reguleren van de particuliere kamerverhuur. Dit laatste is vastgelegd in de Aanpak Kamerverhuur. Bij vaststelling hiervan werd nogmaals de focus gelegd op realisatie van meer betaalbare studenteneenheden middels een motie voor 1000 extra studenteneenheden. Zonder het verruimen van de markt is handhaving van ongewenste kamerverhuur en woningsplitsingen bijzonder lastig.

Het Actieplan bevat drie sporen van verruiming met betaalbare kwaliteit en regulering van de kamermarkt:

Bouwen, bouwen, bouwen van 1300 ‘eenpersoonswoningen’

Sturen op realisatie van lopende projecten voor studentenhuisvesting
Meer samenwerken met eindbeleggers
Terughoudend t.a.v. nieuwe initiatieven voor specifiek de doelgroep studentenhuisvesting
Sturen op een pilot, die gericht is op kleine huishoudens, ‘de verbrede doelgroep’
Actualiseren Aanpak Kamerverhuur

Betaalbare kwaliteit

In lopende planprocessen sturen op betaalbaarheid
Besluitvorming Huurteam 2017-2020
Besluitvorming inzet Keurmerk door Stichting Studenten en Jongerenhuisvesting Breda
Campagne Brandveiligheid Lsvb ‘Heet in Huis’ samen met de samenwerkingspartners in Breda vorm geven

In Beeld brengen

Monitoren lange termijn vraag en short stay behoefte internationale studenten
Monitor Breda vertalen in het Engels t.b.v. beleggers
Monitoren betaalbaarheid studenten (‘Informatieblad Ruimtelijke Projecten’)

Het actieplan 2016 staat realisatie van lopende projecten voor, waaronder die van Beverweg 104-110.

De te realiseren wooneenheden zijn gereserveerd voor uitsluitend studenten. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij het Actieplan Studentenhuisvesting en speelt in op de grote vraag naar permanente studentenhuisvesting in Brabantpark.

3.4 Conclusie

De studentenwoningen worden ontwikkeld op een voormalige woon-werklocatie in het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past het initiatief in het nationaal en provinciaal ruimtelijk beleid, waarin herstructurering en intensivering de voorkeur krijgen boven uitbreiding, om op die manier extra ruimtebeslag in het buitengebied te beperken.

Het initiatief past ook in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030 de Woonagenda, het Actieplan Studentenhuisvesting 2016 en de Aanpak Kamerverhuur 2014. Door het initiatief wordt een in onbruik geraakte locatie getransformeerd tot een wooncomplex voor studenten.

HOOFDSTUK 4 Toekomstige inrichting

Bouwplan

Een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp van het studentencomplex is om deze plek een gezicht te geven met bebouwing die zowel de Beverweg als de Teteringsedijk versterkt. De Teteringsedijk is een klassiek lint met kleinschalige bebouwing. De bebouwing aan de Beverweg bestaat daarentegen uit stroken, evenwijdig aan de Beverweg.

In het ontwerp worden de stedenbouwkundige kenmerken versterkt door vanuit de zuidwest hoek aan te sluiten op de rooilijn van de direct aangrenzende bebouwing. Richting de hoek Beverweg/Teteringsedijk wordt door middel van twee smallere geschakelde bebouwingskoppen dit hoekpunt sterker geaccentueerd.

[image]

Figuur 4.1 impressie ontwerp (Bron: EGM Architecten)

Het plan gaat uit van een bouwvolume dat past bij de bestaande bebouwing aan de Beverweg. De oostzijde van de Beverweg kenmerkt zich door verschillende eenheden van langgerekte en aaneengesloten gebouwen, met een relatief samenhangende uitstraling. Dit wordt hierop aansluitend ook door vertaald in het ontwerp van voorliggend plan. De bebouwing zal bestaan uit twee aan elkaar geschakelde gebouwen van 4-5 lagen hoog, waartussen de verkeersruimten en vides in een buitenklimaat worden gecreëerd.

Hierna is ter illustratie een aantal impressiebeelden opgenomen.

[image]

Figuur 4.2 Beeld vanaf de Beverweg richting Teteringsedijk (Bron: EGM architecten)

[image]

Figuur 4.3 Massaopbouw gezien vanaf kruising Teteringsedijk - Beverweg (Bron: EGM architecten)

Parkeren

Er is voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein voor de nieuwbouw. De parkeernorm voor studentenhuisvesting bedraagt 0,3 parkeerplaats per studentenwoning. Voor de 120 studentenwoningen, worden 36 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle parkeerplaatsen worden op het achterterrein aan de oostzijde gerealiseerd. De entree van het parkeerterrein aan de Teteringsedijk zal door middel van een slagboom of ander toegangscontrolesysteem afgesloten worden voor wildparkeerders.

HOOFDSTUK 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen realisatie van de plannen voor het plangebied aan de Beverweg in relatie tot de verschillende realiserings- en uitvoeringsaspecten. Daarbij wordt ingegaan op de diverse milieuaspecten om de haalbaarheid van de plannen te toetsen.

5.1 Akoestiek

Conform de Wet geluidhinder heeft iedere (spoor)weg een zone. Uitzonderingen daarop zijn wegen die in een 30 km-zone zijn opgenomen en wegen die als woonerf bestemd zijn. Deze uitzonderingen zijn niet van toepassing op het plangebied. De locatie is gelegen binnen de zone van de spoorlijn Breda – Tilburg en van de Beverweg/Kapittelweg, de Teteringsedijk en de Sint Ignatiusstraat. De wegen hebben een zone van 200 meter aan weerszijde van de weg. De geluidgevoelige bebouwing wordt binnen de zone van de genoemde wegen geprojecteerd.

Onderzoek

In het kader van de Wet geluidhinder is door CroonenBuro5 te Oosterhout het in de bijlagen opgenomen akoestisch onderzoek behorende bij de locatie Beverweg 104-110 te Breda verricht. Het akoestisch onderzoek heeft tot doel de geluidbelasting op de gevels van de woningen te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder zijn gesteld. Hierna zijn de conclusies beschreven. De gehele rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

De berekening van de geluidbelasting op de gevels van de toekomstige woningen is middels een puntenberekening uitgevoerd. Bij de berekeningen zijn waarneemhoogten aangehouden conform het bouwplan. Voor niet alle appartementen is op de gevel een waarneempunt gesitueerd. Derhalve zijn de waarneempunten representatief voor een aantal appartementen.

Vanwege de spoorlijn Breda – Tilburg, de Beverweg en de Teteringsedijk wordt de voorkeursgrenswaarde van respectievelijk 55 en 48 dB overschreden op de gevels van vele appartementen. Geluidbeperkende maatregelen aan de bron en in het overdrachtsgebied zijn onderzocht doch deze zijn niet doelmatig dan wel stedenbouwkundig verkeerstechnisch of financieel niet acceptabel.

Omdat de maximaal te verzoeken hogere waarde vanwege de spoorlijn en de wegen niet wordt overschreden, is het mogelijk om een hogere waarde te verzoeken voor de woningen die niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen. Daaraan zijn echter aanvullende eisen gesteld zoals de aanwezigheid van een geluidluwe gevel c.q. buitenruimte indien de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde meer dan 5 dB is.

Tussen de twee woonblokken aan de noordzijde is een trapopgang gerealiseerd. Tussen de trapopgang en de noordelijke gevels van de woongebouwen wordt een (transparant) geluidwerend scherm gerealiseerd, zoals is weergegeven in de bijlage 'Geluidwerende maatregelen' bij de regels. Daarin worden per verdieping de geluidwerende maatregelen aangeduid met een rode lijn. Met deze maatregelen worden de westgevel van de oostelijke bebouwing en de oostgevel van de westelijke bebouwing dermate afgeschermd dat alle woningen beschikken over een geluidluwe gevel en buitenruimte. Overigens is er op de begane grond tevens een gemeenschappelijke geluidluwe buitenruimte.

Verzoek hogere waarde

Voor een aantal woningen kan niet aan de voorkeursgrenswaarde worden voldaan. Daarom dient voor deze woningen bij het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde te worden verzocht. Er wordt voldaan aan de eisen die aan een verzoek hogere waarde zijn gekoppeld. Er is sprake van het opvullen van een open plek tussen de aanwezige bebouwing. De woningen beschikken over een geluidluwe gevel en buitenruimte. Aan de geluidluwe gevel zullen zoveel mogelijk de geluidgevoelige ruimten worden gesitueerd.

Conform de Wet ruimtelijke ordening dient vanwege 30 km wegen, waarvan wordt verwacht dat deze een substantiële bijdrage aan het geluidniveau op de gevels van de toekomstige woningen leveren, aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In de omgeving van het plangebied betreft het hierbij uitsluitend de Antiloopstraat. Uit het onderzoek blijkt dat de maximale gevelbelasting 50 en 51 dB is (excl art 110g Wgh). De overige gevels hebben een belasting van 48 dB en minder.

Conclusie

In de regels bij dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen waarin is vastgelegd waar geluidwerende maatregelen dienen te worden genomen zodat alle woningen kunnen beschikken over een geluidluwe gevel en buitenruimte. Bovendien worden de geluidgevoelige ruimte aan de de geluidluwe gevel gesitueerd. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening kan er dus ook gesproken worden over een redelijk woon- en leefklimaat en derhalve van een goede ruimtelijke ordening.

In een later stadium zal met een berekening van de geluidwering van de gevels aangetoond moeten worden dat de woningen voldoen aan de binnenwaarde conform het Bouwbesluit.

5.2 Archeologie

Algemeen

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het verdrag van Malta (of Valetta) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De Wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Onderzoek

Door ARC Archeoprojecten is in het plangebied een inventariserend veldonderzoek door middel van

proefsleuven uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid en aard van eventuele

archeologische relicten. Op basis van dit onderzoek is door het bevoegd gezag, de gemeente

Breda, besloten of verder (voor)onderzoek op de onderzoekslocatie noodzakelijk en verantwoord is.

[image]

Figuur 5.1 Plangebied Archeologisch onderzoek in rood kader

Er is een archeologische vindplaats aangetroffen, maar er is geen relatie met een historische

gebeurtenis. Hierdoor zijn de aspecten schoonheid en herinneringswaarde niet van toepassing. Er is

één archeologisch spoor aangetroffen dat laag gewaardeerd wordt. Op de onderdelen gaafheid en

conservering wordt laag gescoord, mede vanwege het aardewerk dat sterk gefragmenteerd is. Op de

onderdelen van inhoudelijke kwaliteit wordt eveneens laag gescoord. Greppels uit de nieuwe tijd,

mogelijk middeleeuwen zijn niet zeldzaam voor de omgeving Breda. Daarbij geeft één greppel weinig

informatie over de indeling van het gebied. Hierdoor scoort de informatiewaarde ook laag. Er is verder

geen ensemblewaarde met ander onderzoeken in de omgeving, waardoor op dit onderdeel laag wordt

gescoord.

Op basis van de archeologische waardering wordt het plangebied (zie bovenstaand figuur) als niet behoudenswaardig gewaardeerd door Bureau Cultureel Erfgoed, gemeente Breda. Geadviseerd wordt om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Hierdoor is geen nader archeologisch onderzoek binnen het onderzochte plangebied nodig.

De directe omgeving van het plangebied liggen (delen van) percelen die onverminderd een hoge

archeologische verwachting kennen, deze dienen bij voorgenomen bodemingrepen archeologisch

onderzocht te worden.

Omdat niet gehele plangebied van voorliggend bestemmingsplan onderzocht is, is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Met deze regels is vastgelegd dat bij de indiening van de omgevingsvergunning aangetoond dient te worden dat met de ontwikkeling van de studentenhuisvesting geen archeologische waarden worden verstoord.

Conclusie

Omdat in voorliggend bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' is opgenomen zijn de mogelijk aanwezige archeologische waarden voldoende beschermd.

5.3 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen). Externe veiligheid gaat nadrukkelijk niet over de veiligheid van de mensen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of de betreffende transportroute.

Regelgeving

Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste regelingen zijn:

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Staatsblad 2004 nr. 250;
Circulaire 'Risiconormering Vervoer Gevaarlijke stoffen', Staatscourant 4/8/2004 nr. 147 (Basisnet weg en spoor; ontwerp Besluit externe veiligheid transportroutes);
Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Staatsblad 2010 nr. 686.

De normen in de besluiten zijn vastgelegd in de vorm van grenswaarden en richtwaarden. De grenswaarden geven de milieukwaliteit aan die op een bepaald tijdstip ten minste moet zijn bereikt, en die, waar zij aanwezig is, ten minste in stand moet worden gehouden. De richtwaarden geven de kwaliteit aan die op een bepaald tijdstip zoveel mogelijk moet zijn bereikt en die, waar zij aanwezig is, zoveel mogelijk in stand moet worden gehouden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan normen vermeld in bovengenoemde regelgeving. Ontwikkelingen zijn niet toegestaan indien deze leiden tot een overschrijding van de grenswaarden. Van de richtwaarden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Onderzoek

In en rond het plangebied zijn twee risicobronnen te onderscheiden:

Spoorlijn Breda - Tilburg;
Hogedruk aardgastransportleiding Z520-01.

Spoorlijn Breda - Tilburg:

De spoorlijn Breda West - Tilburg Oost loopt circa 315 meter ten noorden van het plangebied.

Over het spoor wordt een grote diversiteit aan gevaarlijke stoffen getransporteerd. Afhankelijk van het type gevaarlijke stof is het invloedgebied 500, 1.000 of 4.000 meter. De afstand tussen het plangebied en het spoor is circa 315 meter en het plangebied ligt in het invloedgebied van het spoor als er sprake is van een toxisch scenario. In dat kader moet het groepsrisico in het plangebied beperkt toegelicht worden, dat wordt in onderstaande alinea's gedaan.

Het plangebied ligt in het invloedgebied (1% letaliteit) van het spoor (toxisch scenario). Krachtens artikel 7 van het 'Besluit externe veiligheid transportroutes', moet worden ingegaan op de hulpverlening aan en zelfredzaamheid van aanwezigen in het plangebied in het geval van een calamiteit. Omdat de afstand tussen het plangebied en het spoor groter is dan 200 meter kan worden volstaan moet een beperkte verhandeling over hulpverlening en zelfredzaamheid. Die verantwoording wordt in onderstaande alinea's gegeven.

Hogedruk aardgastransportleiding:

Ten noorden van het plangebied ligt (aan de noordkant van de spoorlijn Breda - Tilburg) de hogedruk aardgastransportleiding Z-520-1 van de Gasunie. Het invloedgebied van deze leiding bedraagt 120 meter. De afstand tussen het plangebied en de leiding bedraagt meer dan 350 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedgebied van de leiding, en is daarmee niet relevant voor de ontwikkeling van het plangebied.

Verantwoording groepsrisico

In artikel 7a van het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' wordt de nadruk gelegd op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval op de desbetreffende transportroute.

Beschouwd moet worden of ontwikkelingen in het plangebied kunnen een negatieve invloed hebben op deze mogelijkheden.

Deze negatieve gevolgen dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen.

Bouwkundige voorzieningen kunnen een belangrijke rol spelen bij de beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval. Zo komen er in de nieuw te bouwen objecten diverse (alarm)installaties. Er komt een brandmeldinstallatie en er komt noodverlichting. Tevens worden bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning vluchtrouteplannen ingediend. Dat vluchtrouteplan moet voldoen aan de relevante wet- en regelgeving en beschrijft hoe gehandeld moet worden bij een incident met een toxische stof.

Het aspect bestrijdbaarheid richt zich op risicobron. Geconstateerd moet worden dat de Veiligheidsregio speciale protocollen heeft inzake de bestrijding van (mogelijke) incidenten met gevaarlijke stoffen op het spoor. Voor de brandweer komt er een opstelplaats. De locatie is goed bereikbaar voor de brandweer en andere hulpdiensten omdat de locatie aan de openbare weg ligt.

Artikel 7b van datzelfde besluit heeft betrekking op de mogelijkheden voor personen in nog niet gerealiseerde kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten waarvan de bouw, vestiging of aanleg op grond van het desbetreffende besluit is toegelaten, om zich in veiligheid te brengen indien zich een ongeval zou voordoen op een transportroute. De mate van zelfredzaamheid is hierbij bepalend. Het nieuwe gebouw is bedoeld voor studenten. Hun zelfredzaamheid en mobiliteit is over het algemeen goed.

Conclusie

De locatie is gelegen op relatief grote afstand van risicobronnen. Op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes is de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling beschouwd. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.4 Milieuhinder

Algemeen

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Onderzoek

Invloed omgeving op nieuwbouwplan

1. Huidige situatie

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bedrijven, waarvan de milieuzonering van invloed kan zijn op de plannen voor het plangebied. Bij de bepaling of betreffende bedrijven van invloed zijn, is ervan uitgegaan dat de omgeving van het plangebied te typeren is als gemengd gebied. Hiervoor gelden op basis van de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' de volgende afstanden tot gevoelige objecten:

Milieucategorie 1: 0 meter
Milieucategorie 2: 10 meter
Milieucategorie 3.1: 30 meter
Milieucategorie 3.2: 50 meter
Milieucategorie 4.1: 100 meter
Milieucategorie 4.2: 200 meter
Milieucategorie 5.1: 300 meter

In de omgeving van het plangebied bevinden zich de volgende bedrijven, waarvan de richtafstanden vanuit de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van invloed zijn op het plangebied:

Aldi (Teteringsedijk 130): detailhandel supermarkt categorie 1, 0 meter
Formido (Beverweg 102): categorie 2, 10 meter
Rikon loodgieter en fitter (Teteringsedijk 132): opslag categorie 1, 0 meter
Schrauwen auto-onderdelen service (Teteringsedijk 134): categorie 2, 10 meter
Behouden Vaert/Theo Bleikerts Brood- en banketbakkerij (Teteringsedijk 138): categorie 2, 10 meter
Café-Restaurant De Toerist (Teteringsedijk 145):categorie 1, 0 meter
CD shop (Teteringsedijk 167): detailhandel categorie 1, 0 meter
Party catering Breda (Antilopestraat 67): categorie 2 ,10 meter
Schoenmaker de Roos: (Antilopestraat 69) categorie 1, 0 meter

2. Toekomstige situatie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij een nieuwbouwplan enerzijds aangetoond te worden dat bestaande bedrijven in de directe omgeving door het nieuwbouwplan niet onevenredig in hun bestaande én toekomstige bedrijfsvoering worden belemmerd en anderzijds dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu voor huidige en toekomstige bewoners.

Allereerst is bepaald wat op basis van het bestemmingsplan de toegelaten milieucategorieën van bedrijven zijn. Volgens de regeling in het bestemmingsplan zijn in de omliggende bestemming 'Gemengd' bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan met een maximale richtafstand van 10 meter. Er zijn nu ook geen bedrijven aanwezig in een hogere milieucategorie. Alleen bedrijven op de direct aansluitende percelen zijn van invloed op de situatie. Omdat aan de oostzijde van het plangebied een parkeerterrein is gesitueerd komt het invloedgebied van de bedrijven aan de oostzijde niet over het bouwvlak. Voor de locatie ten zuiden van het plangebied ligt de richtafstand wel over het bouwvlak. Deze situatie wordt hierna besproken. Op de bedrijfslocatie aan de overzijde mag een bedrijf met maximaal milieucategorie 3.1 met een maximale richtafstand van 30 meter zich vestigen. De afstand van deze locatie tot het plangebied is groter en vormt daarom geen belemmering.

Ten aanzien van de omliggende bebouwing dient beoordeeld te worden of de bedrijven geen geluidsoverlast veroorzaken.

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het in de huidige situatie vooral om lichte bedrijvigheid gaat rondom het plangebied. Schrauwen auto-onderdelen service is een bedrijf met de milieucategorie 2 waarbij een richtafstand van 10 meter geldt in een gemengd gebied.

En ook ter plaatse van de bedrijven Formido en Aldi is mogelijk sprake van geluidproducerende activiteiten (parkeren). Hierna worden de drie genoemde bedrijven beschreven.

Supermarkt De Aldi

Dit bedrijf is gecategoriseerd als milieucategorie 1 (Supermarkten, warenhuis). Hierbij dient, conform de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ een afstand van 10 meter gehanteerd te worden tot de omringende woonbebouwing in een rustige woonwijk. Aangezien het hier een ‘gemengd gebied’ betreft, kan deze richtafstand worden gereduceerd tot 0 meter. Er is dus geen minimale afstand noodzakelijk tussen die hier geplande (geluidsgevoelige) bebouwing en de Aldi supermarkt. De ontsluiting voor het autoverkeer voor bezoekers van de Aldi ligt aan de overzijde van de Teteringsedijk. Deze parkeerplaats ligt op meer dan 10 meter van het bouwvlak van het studentencomplex, waardoor eventuele (geluids)hinder naar verwachting zeer gering zal zijn.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden het voorgestane initiatie niet binnen de hindercontour van de supermarkt de Aldi valt. Aldus worden er geen belemmering verwacht in relatie tot het voorliggend initiatief.

Bouwmarkt De Formido

Dit bedrijf is gecategoriseerd als milieucategorie 2 (Bouwmarkten, tuincentra, hypermarkten). Hierbij dient, conform de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ in een rustige woonwijk een afstand van 30 meter gehanteerd te worden tot de omringende woonbebouwing. Echter, aangezien het hier een ‘gemengd gebied’ betreft mag deze afstand gereduceerd worden tot 10 meter. Echter, aangezien het bestaande (woon)pand aan de Beverweg 104 al direct op de erfgrens naast de Formido staat is deze situatie maatgevend. De Formido moet hier al aan alle normen van de Wet milieubeheer voldoen.

Met de realisatie van het voorliggend initiatief wordt aldus geen geluidsgevoelig object op kortere afstand van de Formido gerealiseerd.

Andersom ligt de ontsluiting voor het autoverkeer voor bezoekers van de Formido niet aan de zijde van de woningbouw, maar deze is gelegen aan de Antilopestraat. Het laad- en lospunt van de bouwmarkt ligt ook aan die zijde. Daardoor is er voor de studenten weinig tot geen overlast te verwachten.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van woningen direct naast de Formido mogelijk is. Er is hier dan ook sprake van een bestaand recht. Om eventuele geluidsoverlast te voorkomen wordt geadviseerd de muur grenzend aan de Formido, geheel gesloten te houden.

Autohandel C. Schrauwen auto-onderdelen

Dit bedrijf is gecategoriseerd als milieucategorie 2 (Handel in auto- en motorfietsonderdelen en accessoires). Hierbij dient, in een rustige woonwijk conform de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ een afstand van 30 meter gehanteerd te worden tot de omringende woonbebouwing. Echter, aangezien her hier een ‘gemengd gebied’ betreft mag deze afstand gereduceerd worden tot 10 meter. Echter, ten oosten het plangebied aan de Teteringsedijk 187 staat eveneens een woning,. Deze staat op een korte afstand van de betreffende autohandel dan het voorgestane initiatief. Hiermee is de afstand tussen het bedrijf en deze woning maatgevend.

Met de realisatie van het voorliggend initiatief wordt aldus geen geluidsgevoelig object op kortere afstand van het bedrijf C. Schrauwen gerealiseerd dan in de huidige situatie het geval is.

Tenslotte zal de minimale afstand van 10 meter tussen die hier voorgestane (geluidsgevoelige) bebouwing en het bedrijf C. Schrauwen ruimschoots worden gehaald.

Conclusie

Omdat het voorliggend initiatief binnen een ‘gemengd gebied’ valt kan de indicatieve hindercontour als gevolg van de autohandel gereduceerd worden van 30 meter tot 10 meter. Hiermee ligt het initiatief niet binnen de hindercontour van deze bedrijvigheid. Aanvullend wordt opgemerkt dat met de realisatie van het voorliggend initiatief geen (geluidsgevoelige) bebouwing wordt toegevoegd op een kortere afstand dan in de huidige situatie het geval is.

Er worden dan ook vanuit het aspect hinderlijke bedrijvigheid geen belemmering verwacht ten aanzien van het voorliggend initiatief.

Conclusie

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen vanuit de omliggende bedrijven zijn te verwachten en dat de bedrijven niet hun bedrijfsactiviteiten worden belemmerd. Dit geldt zowel voor de bedrijfsactiviteiten in de huidige situatie, als in de mogelijkheden die er zijn in de vigerende bestemmingsplannen in de directe omgeving van het plangebied.

5.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten.

Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).
het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:
Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 120 studenteneenheden. De ontwikkeling valt daarmee onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen'. Nader onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit is daarmee niet nodig.

Ter onderbouwing is de NIBM-tool van het ministerie van Infrastructuur en Milieu ingevuld. Deze tool kan worden gebruikt voor kleinere plannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit. Met de tool kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Voor onderhavig plan is de NIBM-berekening uitgevoerd, waarbij de studentenwoningen als reguliere woningen zijn aangemerkt met een verkeersaantrekking van 6 motorvoertuigbewegingen per dag en een percentage vrachtverkeer van 5%. Opgemerkt wordt dat dit een ruime overschatting is van de werkelijke situatie. De studentenwoningen zullen namelijk veel minder verkeer genereren en het percentage vrachtverkeer zal ook veel lager liggen.

[image]

Zelfs met deze overschatte situatie voldoet het plan nog aan de grenswaarden voor NIBM. De berekende concentraties voor NO2 en PM10 bedragen namelijk respectievelijk 1,14 en 0,17 microgram per m³. Dit is minder dan de grens voor 'Niet in betekenende mate' van 1,2 microgram per m³.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.

5.6 Natuur

Algemeen

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Door CroonenBuro5 is in april 2016 een Quick-scan Flora en fauna uitgevoerd. De conclusies uit dit onderzoek zijn hierna beschreven. De gehele rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling is een gemeente verplicht om te onderzoeken of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast. Het plangebied aan de Teteringsedijk bevindt zich niet in de directe nabijheid van een dergelijk gebied. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos op zo'n vier kilometer afstand van het plangebied. Het Ulvenhoutse bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Het Natura 2000-gebied is aangewezen voor drie habitattypen uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Natuurnetwerk Nederland

Binnen het plangebied is geen gebied aanwezig dat behoort tot het Nationaal Natuur Netwerk (NNN). Er is van directe aantasting van de NNN dan ook geen sprake. Ook heeft de planontwikkeling geen negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland buiten het plangebied. Er is daarom geen noodzaak voor een compensatieplan.

Natura 2000

Onderdeel van de toetsing aan de Natuurbeschermingswet 1998 is het verkrijgen van inzicht in de stikstofuitstoot van een nieuwe ontwikkeling plan en de invloed die het hiermee uitoefent op hiervoor gevoelige habitattypen. Om deze reden heeft Antea Group een berekening met AERIUS Calculator (2015) uitgevoerd voor de toetsing van voorliggend bestemmingsplan. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan, het resultaat wordt hieronder kort beschreven.

Het plangebied ligt op afstand van 3,7 kilometer van het Natura 2000-gebied ‘Ulvenhoutse bos’. Uit de berekening met AERIUS volgt dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een bijdrage van stikstofdepositie op voor hiervoor gevoelige habitattypen. Op basis van de aard en omvang van de werkzaamheden en het toekomstige gebruik, de afstand tot het Natura 2000-gebied en de uitkomsten van de berekening met AERIUS Calculator zijn effecten op dit gebied uit te sluiten. Vervolgstappen in het kader van de Natuurbeschermingswet, zoals het opstellen van een voortoets, zijn dan ook niet noodzakelijk.

Soortbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels, amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd bij LASER. Bevoegd gezag is het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.

Onderzoek

In het plangebied komen mogelijk beschermde soorten voor die negatieve effecten ondervinden. In het plangebied komen mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen voor van vleermuizen. Tevens zijn mogelijk jaarrond beschermde nesten van de gierzwaluw aanwezig. Ook dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van broedvogels op het plangebied.

Vleermuizen

De aanwezige bebouwing vormt potentieel geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen. Vleermuizen zijn zwaar beschermde soorten en staan vermeld op Tabel 3 van de Flora- en faunawet en Bijlage IV van de Habitatrichtlijn. In verband met de mogelijke effecten die de planontwikkeling kan hebben op de hier potentieel aanwezige vleermuissoorten, is het uitvoeren van een nader onderzoek noodzakelijk om hier inzicht in te krijgen.

Gierzwaluw

De woning Teteringsedijk 126 biedt geschikte nestlocaties voor de gierzwaluw. De nesten van de gierzwaluw zijn jaarrond beschermd. In verband met de mogelijke effecten die de planontwikkeling kan hebben op de hier potentieel aanwezige gierzwaluwen, is het uitvoeren van een nader onderzoek noodzakelijk om hier inzicht in te krijgen.

In 2016 kan worden gestart met het onderzoek naar vleermuizen en gierzwaluwen. In paragraaf 7.3 van de rapportage worden de onderzoeken volgens de geldende protocollen uiteengezet en wordt de eventueel te door lopen juridische procedure nader toegelicht.

Overige broedvogels

Voor de voorgenomen werkzaamheden waarbij bomen en gebouwen worden verwijderd, dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen (globaal half maart tot en met juli).

Er zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde indien ten minste één van de volgende maatregelen genomen worden:

De werkzaamheden aan de bomen en gebouwen wordt buiten het broedseizoen uitgevoerd (voorkeursmaatregel). Of in deze periode wordt het plangebied ongeschikt gemaakt voor broedvogels.
Het plangebied wordt kort voor aanvang van de werkzaamheden door een erkende ecoloog gecontroleerd op actuele broedgevallen; bij gebleken aanwezigheid van broedende vogels moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot nadat de vogels zijn uitgevlogen.

Tabel: Mogelijk voorkomen van en effecten op beschermde soorten in het plangebied

Soort	Ingreep verstorend	Nader onderzoek	Ontheffing noodzakelijk	Bijzonderheden / opmerkingen
Broedvogels algemeen	Mogelijk	Nee	Nee	Werken buiten broedseizoen
Vleermuizen	Mogelijk	Nadere inspectie, mogelijk gevolgd door nader onderzoek (mei/juni - september/ oktober 2016)	Mogelijk	Woning Teteringsedijk 126 & Beverweg 110 bieden mogelijk vaste rust- en verblijfplaatsen.
Gierzwaluw	Mogelijk	Nadere inspectie, mogelijk gevolgd door nader onderzoek (juni/juli 2016)	Mogelijk	Woning Teteringsedijk 126 biedt geschikte nestlocaties voor de gierzwaluw

In bovenstaande tabel worden de soorten weergeven die in het plangebied aanwezig zijn en/of worden verwacht en waar nader onderzoek naar uitgevoerd moet worden.

Vervolgonderzoek

Uit de Quick-scan Flora Fauna bleek dat er nader onderzoek noodzakelijk was naar potentieel aanwezige vleermuizen en broedplaatsen van gierzwaluwen binnen het plangebied. Dit nader onderzoek is in juli 2016 uitgevoerd door de firma H.D.G. Ecologisch Veldwerk. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van de toelichting. De conclusie van deze second opinion is dat verblijfsmogelijkheden voor vleermuizen voldoende zijn afgedicht en dat er weinig vleermuizenactiviteit waar te nemen is in de omgeving van het plangebied. Dit leidt tot de conclusie dat de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen ondervind vanuit de aanwezigheid van vleermuizen. Hetzelfde geldt voor de gierzwaluw. Het is nagenoeg uitgesloten dat er in de bebouwing binnen het plangebied sprake is van broedplaatsen.

Conclusie

Uit bovenstaande conclusies blijkt dat er vanuit de aspecten flora en fauna geen belemmeringen worden verwacht voor voorliggende bestemmingsplan.

5.7 Water

Algemeen

De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Waterschap Brabantse Delta

Het plangebied valt onder het beheer van het waterschap Brabantse Delta. Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer, waaronder grondwater, heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschapzijn opgenomen in het 'Waterbeheerplan 2016-2021', wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; 'De Keur' en 'De Legger'.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor waterhuishouding en het waterbeheer. De Legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van het verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen afvoeren. Bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 2.000 m2 valt een ontwikkelingsplan onder de algemene regels en worden er geen compenserende eisen gesteld.

Onderzoek

Onderstaand zijn de diverse onderdelen vanuit het aspect water op basis van de opgestelde waterparagraaf beschreven voor het project Beverweg 104-110.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van de ontwikkeling wordt aangesloten op het bestaande gemengd rioolstelsel in de omgeving van het plangebied.

Hemelwaterafvoer

Vanuit de gemeente gelden de volgende randvoorwaarden:

Bij herinrichting hanteert de gemeente een richtlijn van 7 mm berging per m² verhard oppervlak waarvoor berging gerealiseerd dient te worden;
Voor toename aan verhard oppervlak dient 78 mm per m² waterberging gerealiseerd te worden;
De gemeente prefereert ‘groene daken’ (vegetatiedak) boven ondergrondse infiltratiesystemen. Deze oppervlakken mogen als ‘onverhard’ worden beschouwd. De overloopleiding van de dakconstructie dient te worden aangesloten op een te plaatsen infiltratiekolk. Vanuit de infiltratiekolk mag ondergronds een overloop naar het rioolsysteem in openbaar gebied worden gerealiseerd. Om instroom van vuilwater, vanuit het rioolstelsel in de infiltratiekolk, te voorkomen dient de leiding te worden voorzien van een terugslagklep;
De gemeente prefereert open verharding (bestrating met open voegen op goed doorlatend zandbed) boven traditionele bestrating;
Er mogen geen uitlogende materialen worden toegepast.

In de huidige situatie bestaat het grootste deel van het grondgebied waarvoor het bestemmingsplan 'Brabantpark' vigeert uit een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat in de huidige situatie schoon regenwater samen met het vuile afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Binnen het plangebied worden geen voorzieningen opgenomen voor de afvoer van het hemelwater. Voor deze afwatering wordt zoals gebruikelijk in de omgeving aangesloten op het beschreven gemeenteriool.

Er zullen milieuvriendelijke bouwmaterialen en geen uitlogende materialen gebruikt worden.

Conclusie

Er worden geen belangen van het waterschap geschaad en derhalve zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging vanuit het aspect water.

5.8 Bodem

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening - worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt dient te zijn voor de beoogde functie.

Onderzoek

Er is door Verhoeven Milieutechniek is in mei 2016 een onderzoek uitgevoerd (NEN 5740) om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (= grond en grondwater) te bepalen. De volgende onderzoeken hebben plaatsgevonden: historisch onderzoek, locatiebezoek, verkennend onderzoek naar asbest en verkennen bodemonderzoek. Hierna zijn de algehele conclusies en aanbevelingen beschreven. De gehele rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Vastgesteld is dat in ieder geval ter plaatse van de afwateringszone bij de schuur tussen de Beverweg 110 en Teteringsedijk 126 “onaanvaardbare risico’s, buiten” van toepassing zijn en is derhalve sprake van spoed voor wat betreft het voorkomen van respirabele asbestvezels. Op basis hiervan dienen spoedig saneringsmaatregelen te worden genomen. Met spoedig wordt bedoeld binnen 4 jaar na het afgeven van een beschikking ernst en spoedeisendheid. Voorafgaand aan de sanering dient de omvang van de asbestverontreiniging rondom de loods ter plaatse van de Beverweg 110 in beeld te worden gebracht door het uitvoeren van een nader onderzoek naar asbest (NEN 5707). Om de contactlaag hierbij niet te roeren dient het onderzoek te worden uitgevoerd voor de sloop van de aanwezige bebouwing.

Om de ernst en omvang van de grondverontreiniging met minerale olie ter plaatse van de voormalige bovengrondse opslagtank voor petroleum vast te stellen dient een nader bodemonderzoek conform de NTA 5755:2010 te worden uitgevoerd. Na de sloop dient ter plaatse van de voormalige bebouwing nog een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) en verkennend onderzoek naar asbest (NEN 5707) te worden uitgevoerd.

Conclusie

Zoals hiervoor beschreven zijn er met het oog op de geplande ontwikkeling nog aandachtspunten ten aanzien van bodem. Voor het mogelijk maken van voorliggende initiatief wordt derhalve een bodemonderzoek gekoppeld aan de aanvraag van de omgevingsvergunning. Hierdoor heeft het aspect bodem geen belemmeringen voor voorliggend bestemmingsplan.

5.9 Duurzaamheid en energie

In het 'Uitvoeringsprogramma Klimaat 2013-2016' is vastgelegd dat de gemeente streeft naar een CO2-neutraal Breda. Binnen het plangebied vindt nieuwbouw plaats. In dat geval zijn duurzaamheidsambities zoals hieronder beschreven van toepassing op de nieuwbouw.

Energiezuinige gebouwde omgeving

Een duurzame ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. In het Uitvoeringsprogramma Klimaat zijn hiervoor ambities geformuleerd. In het kort komt het neer op de volgende voorkeursvolgorde voor maatregelen:

1. beperken energieverbruik;

2. toepassen duurzame energiebronnen;

3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen.

Conclusie

In het definitieve bouwplan zal rekening moeten worden gehouden met de duurzaamheidsambities.

5.10 M.e.r.-beoordeling

Algemeen

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te bepalen of er bij een voorgenomen activiteit, die genoemd staat in onderdeel D van het Besluit m.e.r., mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Alleen voor besluiten geldt een m.e.r.-beoordeling. Als een activiteit genoemd staat in onderdeel D en deze worden vastgelegd in een kaderstellend plan geldt een m.e.r.-plicht.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van circa 120 studentenwoningen. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen ). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 of meer of een aangesloten gebied van 2.000 of meer woningen omvat. Gezien de aard van de ontwikkeling, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde.

Op basis van de voor dit bestemmingsplan onderzochte milieuaspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Conclusie

Vanuit de m.e.r.-wetgeving zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingsplanherziening die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak behoefd te worden aangepast.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen).

In dit bestemmingsplan zijn de bestaande en te handhaven functies voorzien van een gedetailleerde eindbestemming. Het opgenomen bouwvlak voor de nieuwbouw aan de noordzijde van het plangebied is wel zodanig vormgegeven dat enige mate van flexibiliteit bestaat bij het ontwerpen van het gebouw.

6.1 Bestemmingsregeling

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een verbeelding. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

6.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

6.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012.

6.3.1 Indeling hoofdstukken

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

Bestemmingsomschrijving;
Bouwregels;
Eventuele afwijkingen van de bouwregels;

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen en waarden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;
Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;
Algemene gebruiksregels: deze bepaling regelt het algemene gebruik van gebouwen en gronden;
Algemene afwijkingsregels: het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en percentages met betrekking tot het bouwen, het oprichten van gebouwen van openbaar nut en het in beperkte mate verschuiven van bestemmingsgrenzen;
Algemene wijzigingsregels: in deze regeling zijn algemene wijzigingsmogelijkheden opgenomen;
Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven;
Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.

6.3.2 Beschrijving van de bestemmingen

Bestemmingen

Artikel 3: Wonen

De doeleindenomschrijving van deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden gebruikt voor het wonen voor studenten in de vorm van zelfstandige appartementen. Om te borgen dat er studentenwoningen worden gerealiseerd (en geen andere vormen van kamerverhuur) is de aanduiding 'studentenhuisvesting' op de verbeelding opgenomen.

Voor het nieuwbouwpand is een bouwvlak opgenomen. Voor wat betreft de hoogte wordt verwezen naar de hoogte op de verbeelding.

De bouwregels ten aanzien van hoofd- en bijgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan.

De te nemen afschermende en bouwkundige voorzieningen tegen geluid als gevolg van wegverkeer zijn als maatwerkvoorschriften opgenomen.

Artikel 4: Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)

Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen met bijbehorend vergunningstelsel.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.

Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving.

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een gemengde locatie tot woonlocatie. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van één of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlak (bvo) of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 bvo m².

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

De gemeente Breda en de ontwikkelaar sluiten voor dit plan een anterieure overeenkomst met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In de overeenkomst worden afspraken gemaakt aangaande de ontwikkeling van het nieuw complex, voorwaarden met betrekking tot de aard van de woningen (studentenhuisvesting op basis van campuscontracten) en de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

8.1 Inleiding

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgesteld dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd de waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Voorts is in artikel 3.1.6 van het Bro bepaald dat de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg in de toelichting van het plan moeten worden beschreven.

8.2 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van het vooroverleg gestuurd naar:

Provincie Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
Brabant Water
Brandweer risicobeheersing
Brandweer Pro-actie en Preventie
Enexis bedrijfsvoering
Enexis, regio West Brabant
Nederlandse Gasunie
NS
Wijkraad Brabantpark

Reacties zijn ontvangen van de instanties onder 1, 2 en 5. De Provincie is akkoord met het plan en de Brandweer verwijst naar een standaardadvies. De overige instanties hebben niet gereageerd.

Het Waterschap Brabantse Delta geeft het volgende aan:

In de waterparagraaf van de toelichting wordt niet naar de huidige beleidsregels en Keur verwezen. Gevraagd wordt een bepaalde tekst op te nemen in de toelichting.

Antwoord: Deze tekst is verwerkt in de toelichting.

Het Waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen. Bij uitbreiding van verhard oppervlak wordt voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. Bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 2000 m² worden er geen compenserende eisen gesteld. Dit neemt niet weg dat het Waterschap aanmoedigt om maatregelen binnen het plan te nemen om de hoeveelheid afstromend regenwater te minimaliseren. In de toelichting worden een aantal maatregelen aangehaald (groene daken, waterpasserende verharding en infiltratie), maar er wordt geen duidelijke keuze gemaakt. Het Waterschap verzoekt dit alsnog te doen en in de waterparagraaf op te nemen.

Antwoord: het blijkt dat uiteindelijk in dit project de ruimte en mogelijkheden niet aanwezig zijn om extra maatregelen te treffen. Het betreffende stuk is uit de toelichting gehaald.

Mocht regenwater desondanks aangesloten worden op de gemeentelijke riolering, dan wordt geadviseerd dit gescheiden te doen, zodat bij de eventuele aanleg van een gescheiden stelsel in de toekomst de huisaansluitingen gescheiden aangesloten kunnen worden.

Antwoord: Een gescheiden rioolstelsel wordt standaard aangelegd.

Tevens wordt verzocht in de waterparagraaf aandacht te schenken aan het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende materialen.

Antwoord: is opgenomen.

8.3 Zienswijzen

Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorgestellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

8.4 Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.