Aan de Teteringsedijk 97 bevinden zich momenteel kantoorpanden van een farmaceutische firma. Het plangebied bestaat uit een kantoorvilla aan de Teteringsedijk, de daarachter gelegen kantoorpanden en bijbehorende parkeervoorzieningen.

Voor het perceel zijn herontwikkelingsplannen voorzien. De herontwikkeling betreft de realisatie van circa 130 zelfstandige studentenwoningen. Deze worden gerealiseerd in een nieuw gebouw op het achterterein. De bestaande opstallen - met uitzondering van de kantoorvilla aan de Teteringsedijk - worden gesloopt. Het bestaande kantoorpand direct aan de Teteringsedijk behoudt zijn huidige functie en krijgt de mogelijkheid voor een beperkte uitbreiding.

Op 13 september 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders in principe en onder voorwaarden ingestemd met de herontwikkelingsplannen. Op 22 juli 2014 heeft het college besloten dat het zelfstandige studenteneenheden mogen betreffen.

De plannen zijn strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Brabantpark'. Om de strijdigheid op te heffen, is dit bestemmingsplan opgesteld dat een passend juridisch-planologisch kader vormt voor de ontwikkeling van de studentenwoningen.

1.2 Ligging

Het plangebied ligt buiten de singels in de wijk Brabantpark, nabij de spoorverbinding Breda - Tilburg. Het gebied wordt globaal begrensd door de Teteringsedijk in het zuiden, het bedrijventerrein Goeseelsstraat in het oosten en noorden en woningen en bedrijfsbebouwing in het westen. Het plangebied heeft een omvang van circa 5.765 m².

[image]

Figuur 1.1: begrenzing plangebied en huidige situatie (bron: Bing Maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt, geldt binnen het plangebied het bestemmingsplan 'Brabantpark'. Dit bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 26 september 2011. Voor de locatie geldt momenteel een bedrijfsbestemming. Omdat de voorgenomen ontwikkeling strijdig is met deze bestemming is onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Brabantpark, Teteringsedijk 97' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld met een toelichting.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn onder meer de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven met bijbehorende verklaring, het zogenaamde renvooi. Naast bestemmingen kent het renvooi aanduidingen. De verklaring legt een verbinding tussen de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven en de regels. De aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding in dit plan juridisch gezien geen betekenis en is deze uitsluitend op de plankaart aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bv. topografische gegevens).

Regels

De regels bevatten de regeling betreffende het gebruik van de gronden, die in het plan zijn begrepen en de zich daarop bevindende opstallen. De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat onder andere definities van de gebruikte begrippen en regels omtrent de wijze van meten. Het tweede hoofdstuk bevat de bestemmingsbepalingen. In hoofdstuk 3 zijn de algemene regels opgenomen. Het laatste hoofdstuk bevat ondermeer regels met betrekking tot de overgangsbepalingen.

Toelichting

In de toelichting wordt de opzet van het plan beschreven en zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten vermeld. Hierbij komen o.a. het beleidskader, de huidige situatie van het plangebied en omgeving, de juridische regeling en de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Tevens wordt er verslag gedaan van de resultaten van het over het plan gevoerde overleg en inspraak.

1.5 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. De relevante beleidskaders van de verschillende overheidsinstanties staan centraal in hoofdstuk 3 gevolgd door de toekomstige inrichting van het plangebied in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de realiserings- en uitvoeringsaspecten behandeld, waarna in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid van het plan aan bod. Hoofdstuk 8 gaat tenslotte in op de communicatie rondom de planvorming.

HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse

In dit hoofdstuk zijn achtereenvolgens de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied uiteengezet. De ruimtelijke structuur is beschreven en in beeld gebracht aan de hand van de thema's bebouwingstructuur, archeologie en cultuurhistorie, groen en verkeer. In de beschrijving van de functionele structuur wordt ingegaan op de diverse in het plangebied voorkomende functies.

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Bebouwingsstructuur

Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Brabantpark. Deze wijk kan worden verdeeld in verschillende te onderscheiden woonbuurten: het complex Schaap, St. Ignatius en het van Koolwijkpark, rondom park Hooghout, Epelenberg en Driesprong. Daarnaast hebben de afgelopen jaren enkele inbreidingen plaatsgevonden. Deze zijn duidelijk herkenbaar, maar passen binnen de wijk.

[image]

Figuur 2.1: indeling woonbuurten Brabantpark en ligging plangebied Teteringsedijk

Het plangebied maakt deel uit van de woonbuurt 'Complex Schaap'. De stedenbouwkundige opzet rondom de Antiloopstraat stamt uit de jaren '30-'40 uit de vorige eeuw. Deze buurt is ontworpen door ir. Schaap die zich liet inspireren door Camillo Sitte (architect/stedenbouwkundige 1843-1903). Belangrijk in zijn stedenbouwkundige visie was de onderlinge ondersteuning van de vorm van de ruimte en de vorm van de architectuur. De woonbebouwing in deze buurt bestaat uit aaneengesloten eengezinswoningen met relatief weinig buurtgroen en openbare ruimte. De woningen kennen karakteristieke stijlelementen en een rijke geveldetaillering. Het plangebied ligt ten noorden van betreffende woonbebouwing, tussen de Teteringsedijk en het spoor. Deze locatie wordt meer gekenmerkt door een menging van functies.

De Teteringsedijk en de spoorlijn Breda-Tilburg zijn bepalend voor de huidige structuur en uitstraling van het plangebied. De Teteringsedijk is een oude route, die vanuit de stad Breda in noordoostelijke richting door het agrarisch gebied liep. De oorspronkelijke agrarische kavelstructuur, van loodrecht op de Teteringsedijk gelegen kavels, is nog herkenbaar. De omgeving van het plangebied veranderde begin 20e eeuw door de groei van bedrijvigheid in Breda. Hierdoor transformeerde het plangebied van agrarisch gebied naar bedrijfsterrein, terwijl de Teteringsedijk steeds dichter bebouwd is geraakt met woningen (waaronder directeurswoningen) en bedrijfspanden.

Het plangebied bestaat uit een langgerekt perceel en staat loodrecht op de Teteringsedijk met aan de voorzijde een kantoorvilla en aan de achterzijde eveneens kantoren en een bijbehorend parkeerterrein. De locatie van de kantoren en het parkeerterrein zijn te karakteriseren als achtererfgebied. Vanaf de Teteringsedijk is het zicht op de achtergelegen bebouwing beperkt.

[image]

Figuur 2.2: vogelvlucht plangebied gezien vanaf het zuiden (bron: Bing Maps)

[image]

2.1.2 Archeologie en cultuurhistorie

In de Nota 'Erfgoed in context ErfgoedVisie Breda 2008-2015' is vastgelegd dat het Bredase erfgoed de basis vormt van de Bredase identiteit en tevens van ruimtelijke ontwikkelingen in Breda. Om het erfgoed in brede zin op herkenbare wijze te kunnen inpassen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprocessen is een goede inventarisatie noodzakelijk.

Archeologie

Om de archeologische waarden in het gebied te beschermen conform het vastgestelde gemeentelijk beleid, de Monumentenwet 1988, waarin besloten ligt de Wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007, is een Programma van Eisen voor een proefsleuvenonderzoek opgesteld. Het plangebied ligt in een zone van hoge en lage archeologische verwachting op de Archeologische Beleidskaart Breda (figuur 2.3). Door de nieuwbouw wordt de ondergrond geroerd. Het is dan ook van belang de archeologische verwachting nader te toetsen en eventueel aan te treffen archeologische sporen en vondsten in kaart te brengen. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plangebied dient het proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het archeologisch onderzoek worden door het bevoegd gezag, in deze de gemeente Breda, middels een selectiebesluit vastgesteld.

Omdat het proefsleuvenonderzoek nog niet is uitgevoerd, is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Indien het archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan en het plangebied door het bevoegd gezag wordt vrijgegeven, wordt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' verwijderd van de verbeelding van het bestemmingsplan.

[image]

Figuur 2.3: uitsnede archeologische verwachtingskaart met ligging plangebied

De resultaten van het opgestelde Programma van Eisen zijn beschreven in paragraaf 5.2.

2.1.3 Groen

In het plangebied en de directe omgeving is beperkt groen aanwezig. Het structuurbepalende groen wordt gevormd door de bomenstructuur langs de Kapittelweg. Binnen het plangebied is beperkt groen aanwezig in de vorm van een smalle groenstrook tussen het perceel en het achtergelegen bedrijventerrein en rondom de bestaande kantoorvilla. Het groen tussen het perceel en de achterliggende bedrijven zal in het kader van de plannen worden verwijderd.

In het profiel van de Teteringsedijk bevindt zich geen opgaande beplanting, waardoor de straten een stenige uitstraling hebben. De groen ingerichte voortuinen die op een enkele plaats langs deze straten voorkomen, zijn de enige groene elementen langs deze weg.

2.1.4 Verkeer

Het plangebied wordt in de huidige situatie vanaf de zuidzijde ontsloten via de Teteringsedijk en vanaf de noordoostzijde via de Goeseelsstraat. De Goeseelsstraat sluit aan op de Kapittelweg. De Teteringsedijk wordt ontsloten door de Doornboslaan in het westen en de Kapittelweg in het oosten. Beide wegen sluiten direct aan op de Nieuwe Kadijk (noordelijke rondweg). Dit is één van de belangrijkste stroomwegen in Breda en de verbinding naar de A27.

2.2 Functionele structuur

Het terrein is in gebruik geweest als kantoorcomplex van een farmaceutische firma. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door een grote functionele variatie. Naast woningen komen - met name langs de Teteringsedijk - diverse niet-woonfuncties voor waaronder detailhandel, horeca, kantoren en verschillende kleine bedrijfjes. Verder ligt ten noorden van het plangebied het kleinschalige bedrijventerrein Goeseelsspark en ook de gronden aan de overzijde van het spoor zijn in gebruik voor bedrijvigheid. Ook de zeer directe omgeving van het plangebied is gevuld met (kleinschalige) bedrijvigheid (zie ook paragraaf 5.4).

HOOFDSTUK 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt de Nota Ruimte (2006). In de Structuurvisie staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening.

Het kabinet richt zich bij de verbetering van het vestigingsklimaat vooral op de regio's die zorgen voor de meeste economische groei. Dat zijn de haven van Rotterdam en de luchthaven Schiphol (mainports), de top technologieregio zuidoost Nederland (brainport) en de greenports (tuinbouwclusters) Westland/Oostland, Venlo, Aalsmeer, Duin- en Bollenstreek en Boskoop.

Het Rijk zet met de ontwerp structuurvisie het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig bestemmingsplan, heeft dit bestemmingsplan nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. Gelet op het bovenstaande kan, gelet op het karakter van dit bestemmingsplan, worden geconcludeerd dat het onderhavige plan in overeenstemming is met de Structuurvisie.

Artikel 3.1.6, tweede lid Bro 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking'

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

Voor de verankering van de ladder in het Bro zijn de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 gewijzigd. Artikel 1.1.1 definieert de relevante begrippen. In artikel 3.1.6 lid 2 is de werking van de ladder uitgelegd. De tekst van dit artikel luidt:

lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1);
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins (trede 2), en
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (trede 3).

Omdat het plangebied zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied hoeft geen nadere invulling te worden gegeven aan treden 2 en 3 van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is uitsluitend lid 2 onder a, de zogenaamde eerste trede van de ladder, van toepassing. In dat kader dient de regionale behoefte voor de studentenwoningen te worden aangetoond.

In de Woonagenda 2011-2014 en de Aanpak Kamerverhuur 2014 zijn ambities voor studentenhuisvesting opgenomen. Om de (inter)nationale onderwijsambities waar te maken, is afgesproken om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren en deze woonunits zoveel mogelijk te clusteren. Door de clustering wordt de overlast voor de woonomgeving beperkt. De locatie Teteringsedijk 97 is aangewezen als één van de locaties waar een clustering van studentenwoningen kan worden gerealiseerd. Daarmee draagt de locatie bij aan de kwalitatieve en kwantitatieve ambities voor studentenhuisvesting binnen Breda. In de programmering voor studentenwoningen, is de locatie Teteringsedijk 97 meegenomen.

De behoefte is hiermee aangetoond, waarmee wordt voldaan aan de voorwaarden van de Lader voor Duurzame Verstedelijking.

Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is een wijziging van het Barro in werking getreden. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Op de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan wordt voorzien, zijn geen nationale belangen gemoeid en is het Barro niet van invloed.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. De SVRO schetst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen. In de SVRO staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een beperkt aantal gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening'.

[image]

Figuur 3.1: uitsnede Structuurvisie ruimtelijke ordening, Noord-Brabant

In de SVRO is het plangebied aangeduid als 'Stedelijk concentratiegebied'. Het stedelijk concentratiegebied heeft een bovenlokale opvangtaak voor verstedelijking. De gemeenten maken in regionaal verband en met de provincie afspraken over de verdeling van het verstedelijkingsprogramma in de regionale ruimtelijke overleggen (RRO's). Zorgvuldig ruimtegebruik en toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) zijn voorwaarden bij het maken van regionale afspraken.

Met de realisatie van de studentenwoningen wordt ingespeeld op de vraag naar dit woningtype. De ontwikkeling past daarmee binnen de in de SVRO uiteengezette beleidsuitgangspunten.

Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De Verordening is daarbij een uitvoeringsinstrument om die provinciale belangen veilig te stellen. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergaderingen van 7 februari 2014 en 14 maart 2014 de Verordening ruimte 2014 vastgesteld. Daarnaast hebben Gedeputeerde Staten in hun vergadering van 18 maart 2014 besloten de Verordening ruimte 2014 op onderdelen te wijzigen.

[image]

Figuur 3.2: uitsnede Verordening ruimte, Noord-Brabant

Het plangebied is op grond van provinciale kaartbeelden gelegen in het 'bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied'. Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. Het stedelijk concentratiegebied is in de Verordening ruimte aangeduid als gebieden waar de bundeling van verstedelijking plaatsvindt.

De ontwikkeling van de studentenwoningen vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en past daarmee binnen de voorwaarden zoals gesteld in de Verordening ruimte.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020

In de Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020 is een integraal plan van aanpak opgenomen ten behoeve van een optimale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen in Breda. Vanwege de forse hoeveelheid verouderd terrein, de krappe vraag/aanbodsituatie én de maatschappelijke wens om zuinig om te gaan met het landelijke, open, gebied dat Breda nog heeft, wil de gemeente Breda vol inzetten op de revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen.

In de zogenaamde transformatiegebied vindt omvorming plaats door middel van functieverandering. Andere/nieuwe kwaliteiten worden geïntroduceerd. Er vindt verandering van ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit plaats. Met de verandering van de ruimte verandert ook de beleving van de ruimte door de gebruikers ervan. Een deel van het bedrijventerrein rondom de Goeseelsstraat is in de Structuurvisie opgenomen om omgevormd te worden naar andere functies.

Structuurvisie Breda 2030

De gemeenteraad heeft in september 2013 de ‘Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld’ vastgesteld. De structuurvisie Bedrijventerrein Breda 2020 blijft van kracht, tenzij er strijdigheid is met de Structuurvisie Breda 2030. Dan geldt de Structuurvisie Breda 2030.

De opdracht luidde om de Structuurvisie uit 2007 te herijken als gevolg van gewijzigde inzichten en omstandigheden. Iedere gemeente is wettelijk verplicht (ingevolge de Wet ruimtelijke ordening) om voor haar gehele grondgebied een actuele Structuurvisie te hebben die als integrale basis dient voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn.

Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk van het initiatief staat centraal. Burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers.

In het woonbeleid van de structuurvisie zijn verschillende kernthema's benoemd ten aanzien van het woningaanbod. Relevante thema's in het kader van dit bestemmingsplan zijn:

Realistisch programmeren;
Bijstellen, doseren en faseren van lopende plannen;
Ondersteunen van initiatieven (zelfbouw);
Aandacht voor de vitaliteit van de dorpen en wijken;
Huisvesten van jonge huishoudens.

In de woningbouwprogrammeringsopgave liggen de kansen voor de stad. Ingrijpen in het kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma is nodig om te voorkomen dat de woningbouwproductie verder afneemt, plannen vertraging oplopen en de woningmarkt verder verstoord raakt.

In de Structuurvisie is het plangebied aangewezen als een 'te transformeren bedrijventerrein', met uitsluiting van de functies detailhandel en wonen. In beginsel heeft het niet de voorkeur hier woonfuncties te realiseren. Echter, aangezien binnen Brabantpark sprake is van een ongewenste concentratie van kamerverhuur in woonhuizen, wordt binnen de wijk gestreefd naar het bieden van goede alternatieven voor studentenhuisvesting. Het plangebied - aan de rand van een bedrijventerrein - vormt hiervoor een geschikte locatie.

De realisatie van maximaal 130 studentenwoningen in een stedelijke omgeving voor studenten draagt bij aan enerzijds het behalen van de woonambities zoals genoemd in de Structuurvisie en anderzijds het bieden van goede alternatieven voor de kamerbewoning in woonhuizen in Brabantpark.

Woonagenda 2011-2014

De Woonagenda 2011-2014 is op 20 september 2011 door het college vastgesteld. De kern van de Woonagenda 2011-2014 is het beter matchen van vraag en aanbod op de woningmarkt. De noodzaak hiertoe bleek uit het Woononderzoek 2010. Eerder dit jaar zijn acht woondoelen vastgesteld op het gebied van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, Wonen boven winkels, Wonen en zorg, ´Scheefwonen´, Wonen in kantoren, Energiebesparing, Studentenhuisvesting en Sloop. De woonagenda is nu aangevuld met twee extra doelen:

Regionaal overleg: afstemming zoeken op het gebied van woningbouwprogrammering;
Aandacht voor arbeidsmigranten: het aanbod van en informatie over huisvesting voor deze doelgroep vergroten.

De Woonagenda 2011-2014 zet vooral in op acties in de bestaande voorraad, omdat deze de grootste dynamiek kent. Hiermee levert zij een bijdrage aan de planologische opgave die volgt uit de nota Koers Gezet. De woonagenda is onder ander opgesteld op basis van het Woononderzoek 2010.

Om de (inter)nationale onderwijsambities waar te maken, is afgesproken om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren. De opgave ligt op 1.000 wooneenheden in de periode 2010 - 2014, waarvan de corporaties er 800 realiseren. Om tot 1.000 wooneenheden te komen is in de Woonagenda een aantal agendapunten opgenomen:

nieuwbouw van studentenwoningen;
tijdelijk verhuur;
extra toewijzingen via corporatiewoningen;
huisvesting in leegstaande kantoren.

In de Woonagenda is tevens aangegeven dat leegstaande kantoren een woonfunctie kunnen krijgen om zo meer ruimte te bieden aan starters op de woningmarkt.

Onderhavig plan sluit aan op de Woonagenda door studentenhuisvesting mogelijk te maken.

StudentHousing@Breda / Actieplan Studentenhuisvesting 2013/2014

Gezien de groei van het aantal uitwonende studenten in Breda is door de hogescholen, de woningcorporaties en de gemeente een visie ontwikkeld, waarin o.a. is aangegeven dat in 2014 nog 1.000 studentenwoningen aan het bestand toegevoegd moeten worden, als ook om bestaande kantoorpanden te transformeren naar studentenkamers.

De ontwikkelingen zijn zodanig dat er nog een grote opgave ligt voor het realiseren van voldoende studentenhuisvesting en de voorgenomen ontwikkeling aan de Teteringsedijk 97 past geheel binnen het genoemde actieplan.

Onderhavig plan sluit aan op bovenstaand beleid door studentenhuisvesting mogelijk te maken.

Actieplan Studentenhuisvesting en Aanpak Kamerverhuur 2014

Breda zet in op de ontwikkeling van Breda als onderscheidende kennisstad. Goed leren, werken en wonen hangen met elkaar samen. Een goed imago onder studenten begint met goed onderwijs. Studeren is echter meer dan alleen leren. Essentieel is het binden van studenten aan Breda. De Bredase hogescholen, de corporaties en de gemeente hebben in 2011 een gezamenlijke visie over studentenhuisvesting ontwikkeld, studenthousing@Breda. Dit heeft zich vertaald in de ambitie in de Woonagenda, definitief vastgesteld door het college in september 2011. Hierin is de opgave om 1.000 studenteneenheden toe te voegen vastgelegd. In 2013 is dit bijgesteld in het Actieplan Studentenhuisvesting. De kamermarkt vraagt om meer regie op de leefbaarheid in wijken en de beschikbaarheid en betaalbaarheid van studentenhuisvesting. Beoogd effect van het besluit is om meer studentenhuisvesting in Breda te realiseren van een betere prijskwaliteit, vooral nabij de binnenstad en/of de Bredase onderwijsinstellingen. Dit om studenten aan te trekken en te binden aan Breda. De allocatie vindt plaats met een beoogd positief effect op de leefbaarheid in de Bredase wijken en de stedelijke en regionale economie. Het transformeren van bestaand leegstaand vastgoed en ombuigen van bestaande appartementenprojecten hebben prioriteit boven nieuwbouwprojecten.

Het Actieplan bevat twee sporen van verruiming met betaalbare kwaliteit en regulering van de kamermarkt:

Verruiming en betaalbare kwaliteit

Er wordt in 2013 en 2014 600 wooneenheden voor studenten toegevoegd; waarvan 320 eenheden door de Bredase corporaties;
Voor de periode 2015-2020 wordt de opgave nader onderzocht, vooralsnog is de inschatting dat er circa 125 eenheden per jaar voor studenten moeten worden toegevoegd;
Het beoogd effect zal zijn dat de Bredase student ervaart dat de beschikbaarheid van woonruimte in de stad is verbeterd ten opzichte van 2012 (landelijke studentenenquête);
Het beoogd effect zal zijn dat de studenten ervaren dat de betaalbaarheid is verbeterd ten opzichte van 2012 (landelijke studentenenquête).

Regulering kamermarkt

Er wordt door de hogescholen, corporaties en de gemeente ingezet op een imagoverbetering van studentenhuisvesting in de Bredase wijken.

Op 30 januari 2014 is de Aanpak Kamerverhuur 2014 vastgesteld. Dit vormt een van de uitwerkingsopgaven uit het Actieplan. Voor een aantal wijken, waaronder Brabantpark, is een 0-meting uitgevoerd. Hierbij is o.a. vastgelegd welke panden in de wijk gebruikt worden voor kamerverhuur. Ook is gekeken naar mogelijke oplossingen en verplaatsingen om zo de verhuurde eengezinswoningen weer als eengezinswoning te kunnen gebruiken en de huurders elders onder te brengen. Er is een aantal mogelijke locaties in de wijk aangewezen, waar clustering van woonunits mogelijk is zonder dat dit overlast voor de woonomgeving betekent. Een van deze locaties is de Teteringsedijk 97.

De te realiseren wooneenheden zijn gereserveerd voor uitsluitend studenten. De ontwikkeling sluit daarmee aan bij het Actieplan Studentenhuisvesting en speelt in op de grote vraag naar permanente studentenhuisvesting in Brabantpark.

3.4 Conclusie

De studentenwoningen worden ontwikkeld op een voormalige kantoorlocatie in het bestaand stedelijk gebied. Hiermee past het initiatief in het nationaal en provinciaal ruimtelijk beleid, waarin herstructurering en intensivering de voorkeur krijgen boven uitbreiding, om op die manier extra ruimtebeslag in het buitengebied te beperken.

Het initiatief past ook in het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in de Structuurvisie Breda 2030 de Woonagenda, het Actieplan Studentenhuisvesting en de Aanpak Kamerverhuur 2014. Het plangebied ligt in de uitlopers van de Spoorzone van Breda. De Spoorzone is één van de belangrijkste ontwikkelingen voor Breda in de komende periode. Door het initiatief wordt een in onbruik geraakte kantoorlocatie getransformeerd tot een wooncomplex voor studenten.

HOOFDSTUK 4 Toekomstige inrichting

Bouwplan

Het plangebied heeft een omvang van circa 5.765 m² en is momenteel deels niet meer in gebruik. In het kader van de leegstand is gekeken naar de mogelijkheden voor een woonvorm voor studenten op deze locatie. Het voorgenomen bouwplan voorziet in de sloop van de twee gebouwen op het achterterrein en de nieuwbouw van een pand van drie lagen met daarin 130 studentenwoningen. Het gebouw wordt maximaal 10 meter hoog. De nieuwbouw heeft een Z-vorm en vult daarmee het plangebied op een efficiënte wijze. Op maaiveldniveau heeft het gebouw een onderdoorgang voor langzaam verkeer.

De kantoorvilla aan de Teteringsedijk behoudt zijn functie en kan in de toekomst iets uitgebreid worden. De villa maakt onderdeel uit van het plangebied en heeft een passende kantoorbestemming gekregen.

[image]

Figuur 4.1: nieuwbouwplan studentenhuisvesting Teteringsedijk 97

Parkeren

De parkeernorm voor studentenhuisvesting bedraagt 0,2 parkeerplaats per studentenwoning. Voor de 130 studentenwoningen, worden 26 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle parkeerplaatsen worden op het achterterrein aan de noordzijde gerealiseerd. Er is ruim voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein voor de nieuwbouw. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via deinrit naar het plangebied aan de oostzijde. Tenbehoeve van de studentenwoningen dienen 130 fietsparkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Deze worden aan de westzijde van het nieuwe pand geprojecteerd. Indien de kantoorvilla aan de Teteringsedijk in de toekomst uit gaat breiden, zullen er extra parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd moeten worden.

HOOFDSTUK 5 Realiserings- en uitvoeringsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op de voorgenomen realisatie van de plannen voor het plangebied aan de Teteringsedijk in relatie tot de verschillende realiserings- en uitvoeringsaspecten. Daarbij wordt ingegaan op de diverse milieuaspecten om de haalbaarheid van de plannen te toetsen.

5.1 Akoestiek

Algemeen

Bij de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen dient inzichtelijk te worden gemaakt of de geluidsinvloed van omliggende wegen en spoorlijnen voldoet aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wet geluidhinder hanteert de volgende hoofdindeling van geluidgevoelige gebouwen:

woningen;
andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

In het kader van de plannen voor de locatie Teteringsedijk 97 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de invloed van de omliggende wegen en de spoorlijn te bepalen. Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting ten gevolge van weg- en railverkeerslawaai op de nieuw te realiseren studentenappartementen. Op basis van de berekenende geluidbelasting kan worden beoordeeld of er hinder ontstaat ten gevolge van wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai en wat de wettelijke gevolgen daarvan zijn.

Onderzoek

Er is onderzoek (Bijlage 1) uitgevoerd naar de invloed van de omliggende wegen en de spoorlijn.

Wegverkeerslawaai

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Kapittelweg de geluidbelasting ten hoogste 53 inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden. Vanwege de overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde is onderzoek verricht naar mogelijke maatregelen om de geluidbelasting bij de geluidgevoelige bestemmingen te beperken.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Teteringsedijk de geluidbelasting ten hoogste 46 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. Onderzoek naar maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen terug te brengen of het verlenen van hogere waarden is voor deze weg niet nodig, omdat daar voldaan wordt aan de grenswaarden.

Mogelijke maatregelen

Maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van het plangebied terug te brengen tot de (voorkeurs)grenswaarde zijn niet mogelijk of niet doeltreffend toe te passen:

door het toepassen van een geluidarm wegdek op de Kapittelweg (dunne deklagen B) kan de geluidbelasting met circa 3 tot 4 dB worden gereduceerd. De nieuwe appartementen gelegen aan de oostelijke gevel van het nieuwe complex hebben nog steeds een overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde van 48 dB. Een hogere waarde voor deze appartemententen blijft noodzakelijk;
het toepassen van overdrachtsmaatregelen is met betrekking tot wegverkeer niet mogelijk, aangezien het een stedelijke situatie betreft. De planlocatie is direct langs de wegen gelegen. Langs de Kapittelweg hebben bedrijven een zichtlocatie. Schermen zijn daarom uit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk.

Railverkeerslawaai

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat op de nieuw te realiseren studentenappartementen de geluidbelasting ten hoogste 60 dB bedraagt als gevolg van railverkeer (de noordgevel wordt als dichte gevel uitgevoerd en hoeft derhalve niet aan de Wgh te worden getoetst). De (voorkeurs)grenswaarde van 55 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 68 dB wordt echter niet overschreden. Gelet op de overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde dient te worden onderzocht of er maatregelen ter beperking van het geluid mogelijk zijn.

Mogelijke maatregelen

Het toepassen van een bronmaatregel aan het spoor is mogelijk door het toepassen van raildempers. Deze maatregel kan alleen genomen worden in overleg met Prorail. Ook met het toepassen van raildempers wordt de overschrijding van de (voorkeurs)grenswaarde niet ongedaan gemaakt.

Langs het spoor kan het toepassen van een geluidscherm wel toepasbaar zijn. Afhankelijk van de hoogte en lengte van een geluidscherm kan hiermee kan op de bouwlagen een reductie tot 10 dB worden bereikt. De kosten voor het treffen van de overdrachtsmaatregel is in verhouding tot de omvang van de planontwikkeling dermate hoog, dat deze financieel als niet doelmatig mag worden gezien.

Cumulatie

Indien een geluidgevoelige bestemming waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in de zone van meerdere geluidbronnen ligt, dient inzichtelijk gemaakt te worden hoe hoog de gecumuleerde geluidbelasting is. Het bevoegd gezag moet dan een oordeel vellen over de hoogte van deze geluidbelasting. Een wettelijke toets aan een grenswaarde is niet aan de orde. Op de plangrens is sprake van cumulatie van weg- en railverkeerslawaai. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 65 dB.

Hogere grenswaarden

Gezien voorgaande kan worden geconcludeerd dat maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van plangebied terug te brengen, niet mogelijk of doelmatig zijn. Het college stelt daarom de volgende hogere waarden vast:

[image]

Ontheffingenbeleid

In het kader van de hogere waarde procedure geldt het gemeentelijke ontheffingenbeleid waarin eisen zijn vastgelegd. Het college stelt als voorwaarde bij ontheffingverlening dat in de volgende gevallen er bij het geluidgevoelige object minimaal één geluidluwe gevel aanwezig moet zijn (uitvoeringseis):

wanneer de voorkeursgrenswaarde met meer dan 5 dB wordt overschreden;
er als maatregel een dove gevel wordt gecreëerd;
een combinatie van beide.

Nergens binnen het bouwplan is de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde meer dan 5 dB of meer. Er hoeft daarmee nergens een geluidluwe gevel te worden gerealiseerd.

Conclusie

De berekende geluidbelasting als gevolg van wegverkeers- en spoorweglawaai overstijgt de voorkeursgrenswaarden met maximaal 5 dB. Omdat maatregelen om het geluidniveau tot de voorkeursgrenswaarde terug te brengen niet doelmatig of (stedenbouwkundig) ongewenst zijn, stelt het college hogere waarden vast zoals opgenomen in tabellen 5.1 en 5.2. Daarmee wordt voldaan aan de Wet geluidhinder en het ontheffingenbeleid van de gemeente Breda. Het bestemmingsplan is vanuit het aspect akoestiek uitvoerbaar.

5.2 Archeologie

Algemeen

Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het verdrag van Malta (of Valetta) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De Wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aangenomen en in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische materiaal in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor goede conservering. Het is verplicht om bij ruimtelijke ontwikkelingen en bij specifieke bodemverstorende activiteiten rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Onderzoek

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een Programma van Eisen (Bijlage 2) opgesteld voor een archeologisch proefsleuvenonderzoek. Dit Programma van Eisen heeft betrekking op een inventariserend en waardestellend proefsleuvenonderzoek van het plangebied. In het kader van de voorgenomen herinrichting van het plangebied, waarbij bodemverstorende werkzaamheden zullen plaatsvinden, dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Conclusie

Op basis van het goedgekeurde Programma van Eisen zal een proefsleuvenonderzoek worden uitgevoerd ter plaatse van het plangebied (ter plaatse van de gronden waar bodemverstoring plaatsvindt). Indien het archeologisch proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd voorafgaand aan de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, en hierbij geen behoudenswaardige archeologische vindplaats wordt aangetroffen, kan de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' vervallen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

5.3 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Bij de realisatie van (beperkt) kwetsbare objecten, dient de invloed van deze aspecten in beeld te worden gebracht. Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen, zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden Risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10^-6/jaar contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen bestemmingen voor kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10^-6/jaar contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken.

Groepsrisico (GR) en invloedsgebied

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Onderzoek

In verband met de aanwezigheid van enkele risicobronnen op het gebied van externe veiligheid is een onderzoek (Bijlage 3) uitgevoerd. In en rond het plangebied zijn twee risicobronnen te onderscheiden:

Spoorlijn Breda - Tilburg;
Hogedruk aardgastransportleiding Z520-01.

Spoorlijn Breda - Tilburg:

De spoorlijn Breda West - Tilburg Oost loopt circa 120 meter ten noorden van het plangebied. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor wordt in het kader van het Basisnet een risicoplafond vastgesteld. Vooruitlopend op dit Basisnet zijn deze risicoplafonds vastgelegd in een wijziging van de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. De vervoersaantallen waarop risicoplafonds van deze spoorlijn gebaseerd zijn, zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 5.3: risicoplafonds spoorlijn Breda - Tilburg (aantal wagons)

[image]

Plaatsgebonden risico

Vanuit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen worden veiligheidszones voor het spoor aangegeven. Voor dit deel van de spoorlijn bedraagt deze 1 tot 8 meter gemeten vanuit het midden van het spoor. Deze gegevens zijn afkomstig uit de Basisnettabellen Spoor (2012). De werkelijke plaatsgebonden risico-10-6-contour moet ten allen tijde binnen de veiligheidszone blijven. Dit betekent dat het plangebied niet onder een 10-6-contour kan komen te liggen. Deze veiligheidszone levert geen belemmering op voor het plangebied.

Groepsrisico

Het groepsrisico van de spoorlijn Breda - Tilburg ligt ter hoogte van het plangebied boven de oriëntatiewaarde, volgens de berekeningen die zijn gemaakt in het kader van het Basisnet. De hoogte van het groepsrisico van de spoorlijn ter hoogte van het plangebied zal door de ontwikkeling van onderhavig bestemmingsplan licht toenemen. De personendichtheid in het plangebied wordt namelijk door de aanpassing van de bestemming 'Bedrijf' naar de bestemming 'Wonen' groter. De afstand van het plangebied tot de spoorlijn ligt tussen de 120 en de 270 meter, het plangebied ligt daarmee ten dele binnen de PR 10^-8-contour van 211 meter (berekeningen Basisnet). Gezien de ruime afstand van het plangebied tot aan het spoor zal de bijdrage van dit bestemmingsplan aan de hoogte van het groepsrisico echter nihil zijn.

In verband met de beperkte bijdrage aan de hoogte van het groepsrisico ziet de gemeente geen meerwaarde in een berekening. Om deze reden is in het kader van de ontwikkeling van het plangebied geen kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd. Conform de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen dient wel aandacht besteed te worden aan de verantwoording van het groepsrisico, omdat het plan een lichte toename van het groepsrisico teweeg brengt en het groepsrisico in de huidige situatie reeds boven de oriëntatiewaarde ligt.

Hogedruk aardgastransportleiding:

Ten noorden van het plangebied ligt (aan de noordkant van de spoorlijn Breda - Tilburg) de hogedruk aardgastransportleiding Z-520-1 van de Gasunie. Het invloedsgebied van deze leiding bedraagt 120 meter. De afstand tussen het plangebied en de leiding bedraagt 235 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de leiding, en is daarmee niet relevant voor de ontwikkeling van het plangebied.

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging van het groepsrisico boven de oriëntatiewaarde in de huidige situatie en de lichte toename van het groepsrisico door de planontwikkeling, zijn elementen aangedragen welke de gemeenteraad kan gebruiken bij de oordeelsvorming inzake de verantwoording van het groepsrisico.

Van de genoemde maatregelen in de onderzoeksrapportage zijn twee maatregelen reëel te treffen:

Ingeval van een BLEVE (boiling liquid expanding vapour explosion (kokende vloeistof-gasexpansie-explosie)) is een veiligheidsverhogende maatregel het beperken van glasoppervlakken aan de risicozijde (spoorzijde) van de bebouwing;
In geval van een calamiteit met gevaarlijke stoffen is het van belang dat objecten binnen het plangebied bescherming bieden. Ramen en deuren moeten gesloten worden en mechanische ventilatie moet uitgeschakeld kunnen worden. Wanneer de wooneenheden binnen het plangebied voorzien worden van mechanische ventilatie kunnen de (technische en organisatorische) mogelijkheden besproken en afgewogen worden om deze centraal afsluitbaar te maken. Deze maatregel is kostentechnisch interessant en bij een calamiteit met giftige stoffen zeer effectief.

Voor een uitgebreide beschrijving van de verantwoordingsplicht wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage (Bijlage 3).

Conclusie

Aan de veiligheidsregio is een advies gevraagd ten aanzien van externe veiligheid. Op 20 juni 2013 heeft de brandweer advies uitgebracht. Hierin wordt een aantal bouwkundige en organisatorische maatregelen voorgesteld (zie Bijlage 4 bij deze toelichting). Betreffende maatregelen worden bij de uitvoering van de plannen in acht genomen door de initiatiefnemer. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan wordt meegenomen dat deze veiligheidsverhogende maatregelen genomen moeten worden en dat het restrisico geaccepteerd wordt.

5.4 Milieuhinder

Algemeen

Vanuit milieu-oogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een 'gevoelig' object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies. Het gaat daarbij zowel om de invloed van omliggende milieubelastende activiteiten op nieuwbouwplannen, als om invloed van eventuele nieuwe milieubelastende activiteiten op milieugevoelige bestemmingen in de omgeving.

Onderzoek

Invloed omgeving op nieuwbouwplan

1. Huidige situatie

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bedrijven, waarvan de milieuzonering van invloed kan zijn op de plannen voor het plangebied. Bij de bepaling of betreffende bedrijven van invloed zijn, is ervan uitgegaan dat de omgeving van het plangebied te typeren is als gemengd gebied. Hiervoor gelden op basis van de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' de volgende afstanden tot gevoelige objecten:

Milieucategorie 1: 0 meter
Milieucategorie 2: 10 meter
Milieucategorie 3.1: 30 meter
Milieucategorie 3.2: 50 meter
Milieucategorie 4.1: 100 meter
Milieucategorie 4.2: 200 meter
Milieucategorie 5.1: 300 meter

In de omgeving van het plangebied bevinden zich de volgende bedrijven, waarvan de richtafstanden vanuit de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van invloed zijn op het plangebied:

1. Electro Calorique Systems (Goeseelsstraat 1): categorie 2 (10 meter)

2. Kwik-Fit Nederland (Goeseelsstraat 3): categorie 2 (10 meter)

3. BioscienZ (Goeseelsstraat 10): categorie 2 (10 meter)

4. Van de Laan Audiovisuele producties (Goeseelsstraat 14): categorie 2 (10 meter)

5. Van Haagen Beveiligingssystemen (Goeseelsstraat 21): categorie 2 (10 meter)

6. Evangelische Gemeente De Deur (Teteringsedijk 89K): categorie 2 (10 meter)

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het in de huidige situatie uitsluitend om lichte bedrijvigheid gaat rondom het plangebied. Uitsluitend ter plaatse van het bedrijf Kwik-Fit is mogelijk sprake van geluidproducerende activiteiten (parkeren en onderhoudswerkzaamheden aan auto's). De geluidproducerende activiteiten van dit bedrijf zijn niet direct geprojecteerd tegen het plangebied; het parkeren is gesitueerd aan de zijde van de Kapittelweg. De werkzaamheden aan auto's vinden uitsluitend inpandig plaats.

2. Toekomstige situatie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij een nieuwbouwplan enerzijds aangetoond te worden dat bestaande bedrijven in de directe omgeving door het nieuwbouwplan niet onevenredig in hun bestaande én toekomstige bedrijfsvoering worden belemmerd en anderzijds dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu voor huidige en toekomstige bewoners. In bijlage 7 is het onderzoeksrapport inzake 'onderzoek bedrijven & milieuzonering toegevoegd.

Allereerst is bepaald wat op basis van het bestemmingsplan de toegelaten milieucategorieën van bedrijven zijn. Aan de westzijde van het plangebied is een verzamelgebouw met ateliers en een galerij gevestigd uit maximaal milieucategorie 2. Aan de noord- en oostzijde zijn bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 mogelijk. Aangezien het een ‘gemengd gebied’ betreft, worden de richtafstanden gehanteerd die voor een milieucategorie lager van toepassing zijn.

Er is een representatieve situatie bepaald. Zo bestaat er de (theoretische) mogelijkheid dat de huidige bebouwing verdwijnt en geheel nieuwe bedrijven en bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd. Hier wordt niet vanuit gegaan, er een een reeele inschatting gemaakt van ontwikkelingen op het bedrijventerrein.

De bedrijven aan de Goeseelsstraat zijn bedrijfsverzamelgebouwen met per gebouw acht units van

120 m2. De gebouwen hebben een hoogte van 8 meter. Iedere unit heeft standaard op de begane grond een overheaddeur met daarachter een bedrijfsruimte. Op de verdieping is kantoorruimte. De gebouwen zijn goed thermisch geïsoleerd. Er vinden geen werkzaamheden plaats op het buitenterrein. Het bedrijfsverzamelgebouw aan de Teteringsedijk 89 B t/m K bestaat uit kleine bedrijfsruimtes. Aan de kant van de toekomstige studentenwoningen is er sprake van een gesloten gevel met standaard ramen.

Maatregelen

Geluid is de meest maatgevende mogelijke overlast vanuit de bedrijven. Berekening laat zien dat het maximaal geluidniveau overschreden wordt aan de oostkant en de noordkant van de nieuwbouw milieuzonering'. Ten aanzien van het maximale geluidniveau in de maximaal planologische situatie is de geplande nieuwbouw zonder maatregelen niet inpasbaar.

De mogelijke maatregelen kunnen in twee categorieën worden ingedeeld:

1. Afschermende voorzieningen; dit zijn voorzieningen op de erfgrens (afschermende muur/constructie)

2. Bouwkundige voorzieningen; maatregelen aan het gebouw zelf. De voorzieningen kunnen variëren van het verlengen van de dove noordgevel tot het plaatsen van voorzetgevels/vliesgevels voor (een deel van) het gebouw.

Aan de oostzijde (tegenover Kwitfit) zal een scherm van 2 meter hoog geplaatst worden. Tegen de oostgevel komt een voorzet-/vliesgevel.

Aan de noordzijde (direct ten zuiden van de bedrijfsverzamelgebouwen) komt een scherm van 2 of 3 meter hoog. De dove noordgevel van de nieuwbouw wordt een stukje aan beide zijden verlengd en voor een deel van de studentkamers worden voorzien van een voorzet- of vliesgevel.

Conclusie

De omliggende bedrijven vallen in de huidige situatie op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' in lage milieucategorieën (milieucategorie 2). In een toekomstige situatie, indien de bedrijven de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan maximaal gaan benutten, kan er wel hinder ontstaan. Door het nemen van afschermende en bouwkundige voorzieningen op voorhand kan hier aan tegemoet gekomen worden. Op deze manier zijn er geen belemmeringen voor de herontwikkelingsplannen.

5.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komenschadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in hoofdstuk vijf (luchtkwaliteitseisen) van de Wet milieubeheer (Wm). Het doel is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De implementatie van de kaderrichtlijn en dochterrichtlijnen is primair gericht op het voorkomen van effecten op de gezondheid van mensen. De grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (PM10), lood, koolmonoxide en benzeen geven het kwaliteitsniveau van de buitenlucht aan, dat op een gegeven tijdstip moet zijn bereikt.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)).

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
gevoelige bestemmingen (waaronder woningen, scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).
het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet wordt overschreden, te weten:
Woningbouw: 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling;
Kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen moet middels een berekening worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden. Tevens is in het Besluit NIBM een anticumulatie bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het projectgebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Onderzoek

De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de realisatie van 130 studenteneenheden. De ontwikkeling valt daarmee onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen'. Nader onderzoek naar de invloed op de luchtkwaliteit is daarmee niet nodig.

Ter onderbouwing is de NIBM-tool van het ministerie van Infrastructuur en Milieu ingevuld. Deze tool kan worden gebruikt voor kleinere plannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit. Met de tool kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Voor onderhavig plan is de NIBM-berekening uitgevoerd, waarbij de studentenwoningen als reguliere woningen zijn aangemerkt met een verkeersaantrekking van 6 motorvoertuigbewegingen per dag en een percentage vrachtverkeer van 5%. Opgemerkt wordt dat dit een ruime overschatting is van de werkelijke situatie. De studentenwoningen zullen namelijk veel minder verkeer genereren en het percentage vrachtverkeer zal ook veel lager liggen. Zelfs met deze overschatte situatie voldoet het plan nog aan de grenswaarden voor NIBM. De berekende concentraties voor NO2 en PM10 bedragen namelijk respectievelijk 1,18 en 0,22 microgram per m³. Dit is minder dan de grens voor 'Niet in betekenende mate' van 1,2 microgram per m³.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen beperkingen voor de bestemmingswijziging.

5.6 Natuur

Algemeen

Bij ruimtelijke planvorming moet aandacht worden besteed aan de natuurwetgeving. De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling is een gemeente verplicht om te onderzoeken of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast. Het plangebied aan de Teteringsedijk bevindt zich niet in de directe nabijheid van een dergelijk gebied. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied en tevens Natura 2000-gebied is het Ulvenhoutse Bos op zo'n vier kilometer afstand van het plangebied. Het Ulvenhoutse bos behoort tot het Natura 2000-landschap 'beekdalen'. Het Natura 2000-gebied is aangewezen voor drie habitattypen uit de Habitatrichtlijn.

Door Bureau Waardenburg is een Voortoets uitgevoerd (rapportnr.12-159, 18 januari 2013) in het kader van de woningbouwontwikkeling 'Hertespoor' op korte afstand van het Ulvenhoutse Bos. Hieruit blijkt dat effecten op instandhoudingsdoelen van het Ulvenhoutse Bos zijn uit te sluiten. De toekomstige woningbouw in Hertespoor heeft namelijk een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake stikstof.

Aan de hand van de ontwikkeling aan de Teteringsedijk is de verkeerstoename ingeschat op circa 200 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Deze verkeersbewegingen worden verspreid over het omliggende wegennet. De verkeersgeneratie heeft daarmee een verwaarloosbare bijdrage op de achtergronddepositie inzake stikstof op het Natura-2000 gebied Ulvenhoutse Bos. Als gevolg van de ontwikkeling aan de Teteringsedijk zijn - gezien voorgaande en de grote afstand tot het Natura-2000 gebied - geen effecten op de instandhoudingsdoelen van het Ulvenhoutse Bos te verwachten.

Soortbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet (1998) is het in stand houden van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Beschermde soorten zijn onder andere bijna alle zoogdieren, vogels, amfibieën en reptielen die van nature in het wild in Nederland voorkomen. De bescherming wordt geregeld op drie manieren. Ten eerste het verbieden van handelingen die de instandhouding van soorten direct in gevaar kunnen brengen. Ten tweede kunnen kleine objecten (bijv. grot, fort) of terreinen worden aangewezen als beschermd gebied als het gebied van groot belang is voor het voortbestaan van een soort. Voor ingrepen waarbij soorten of objecten die vallen onder de Flora- en faunawet zijn betrokken, moet een ontheffing worden aangevraagd bij LASER. Bevoegd gezag is het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

De werkingssfeer van de Flora- en faunawet is niet beperkt tot of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming.

Onderzoek

Er is onderzoek (Bijlage 5) uitgevoerd om te toetsen of de plannen passen binnen de kaders van de geldende natuurwetgeving (Flora- en Faunawet). Op basis van de uitgevoerde natuurtoets kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

De voorgenomen planontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op strikt beschermde soorten. Strikt beschermde, maar algemeen voorkomende, vleermuizen maken hooguit marginaal gebruik van het plangebied, zodat herinrichting van het plangebied niet leidt tot wezenlijk negatieve effecten op het leefgebied van deze soorten.
De planontwikkeling leidt tot het verdwijnen van leefgebied van beschermde, doch algemeen voorkomende, soorten. Voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling zodat het verdwijnen van het leefgebied geen belemmering vormt voor de planontwikkeling.
Voor alle beschermde soorten geldt de zorgplicht. Deze houdt in dat bij de uitvoering van werkzaamheden rekening moet worden gehouden met de kwetsbare perioden van de aanwezige soorten. De belangrijkste consequentie voor het project Teteringsedijk 97 is dat de werkzaamheden aan het westelijke gebouw en het bouwrijp maken van het overige terrein, voor het vogelbroedseizoen dienen aan te vangen. Door het plangebied tijdig ongeschikt maken voor nestlocaties, kan er eventueel ook gewerkt worden tijdens het broedseizoen.

Conclusie

Vanuit het aspect flora en fauna (gebieds- en soortbescherming) zijn er - met inachtneming van bovenstaande - geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

5.7 Water

Algemeen

De watertoets, die wettelijk is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, vormt het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Door de Europese Kaderrichtlijn Water heeft Nederland een resultaatverplichting voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. De maatregelen om de doelen te bereiken worden uitgewerkt in de stroomgebiedprocessen. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe. Waterbeheerders mogen hiervoor zelf aanvullende doelen opstellen.

Onderzoek

Onderstaand zijn de diverse onderdelen vanuit het aspect water op basis van de opgestelde waterparagraaf beschreven voor het project Teteringsedijk 97.

Waterkwaliteit

Het hemelwater dat terechtkomt op de bebouwing en de openbare verharding wordt beschouwd als schoon wanneer geen uitlogende bouwmaterialen (zoals lood, koper, zink en zacht PVC) gebruikt worden. Dit schone hemelwater dient gescheiden van het vuilwater afgevoerd en verwerkt te worden.

Vuilwaterafvoer

Het vuilwater afkomstig van de ontwikkeling wordt aangesloten op het bestaande gemengd rioolstelsel in de omgeving van het plangebied.

Hemelwaterafvoer

Bij deze ontwikkeling is sprake van toename van het verhard oppervlak. De gemeente Breda vraagt dat bij toename van verhard oppervlak 78 mm hemelwater (over het oppervlak extra verharding) wordt verwerkt op eigen terrein. In het totaal is er een toename van 877 m² dit betekent een benodigde berging van 68 m³. Bij nieuwbouw of vervangende nieuwbouw vraagt de gemeente dat hemelwater dat van verharding afstroomt deels op eigen terrein wordt verwerkt. De gemeente Breda vraagt bij de herontwikkeling (960 m²) 7 mm van het verharde oppervlak wordt geborgen, hergebruikt of geïnfiltreerd op eigen terrein, dit betekent een benodigde berging van 7 m³. Het overige hemelwater dat afstroomt naar openbaar gebied wordt daar met hemelwater afkomstig van openbare verhardingen (zoals wegen, parkeerplaatsen, pleinen, etc.) verwerkt door de gemeente. In het totaal dient dus 75 m³ ruimte voor waterberging aanwezig te zijn in het plangebied.

Hergebruik van hemelwater

Hemelwater (afkomstig van het dakoppervlak) wordt bij de nieuwbouw in het plangebied opgevangen en geborgen in een regenwaterbassin onder het gebouw. Dit hemelwater wordt vervolgens hergebruikt als spoelwater voor toiletten (grijswatersysteem) en om de tuinen te besproeien.

Bergen in vegetatiedak

Een mogelijke optie voor het bergen en vertraagd afvoeren van hemelwater in het plangebied is het toepassen van een vegetatiedak bij de nieuwe bebouwing. Bij nieuwbouw dient bij de constructie rekeningen te worden gehouden met het toepassen van een vegetatiedak.

Per m² vegetatiedak kan circa 35 mm water (0,035 m³ per m²) vast gehouden worden (de berging op vegetatiedaken is variabel en afhankelijk van de constructie en helling van het dak).

Overige mogelijkheden voor verwerking van hemelwater

Indien beide bovenstaande opties niet mogelijk zijn in het plangebied kunnen nog alternatieve opties voor de benodigde berging toegepast worden. Gedacht kan worden aan:

Bergen en infiltreren via IT-riolering of ondergrondse voorziening (infiltratiekelder, kratjes)

Er kan gedacht worden aan het toepassen van een infiltratieleiding of ondergrondse voorziening waarop de hemelwaterafvoer kan worden aangesloten. Via de infiltratieleiding of ondergrondse voorziening kan het hemelwater vervolgens infiltreren in de bodem. Aandachtspunt hierbij is dat de infiltratievoorziening (IT-leiding of ondergrondse voorziening) boven de GHG moet liggen en de bodem voldoende doorlatend moet zijn om infiltratie mogelijk te maken;

Waterpasserende verharding

Een mogelijkheid voor het gedeeltelijk bergen en vertraagd afvoeren/infiltreren van hemelwater in het plangebied is het toepassen van een waterpasserende verharding met een waterbergende fundering. Dit systeem kan worden toegepast onder parkeerplaatsen en onder de (terrein)verharding;

Bergen en infiltreren in groenvoorziening

In de groenvoorzieningen in het plangebied is het mogelijk om het hemelwater dat afstroomt van de verharding te bergen en te infiltreren (bijvoorbeeld via een wadi).

Om de doorlatendheid van de bodem in het plangebied te bepalen met het oog op het infiltreren van hemelwater kan een infiltratieonderzoek worden uitgevoerd.

Ontwateringsdiepte

De ontwateringsrichtlijn van de gemeente Breda voor nieuw stedelijk gebied is 0,7 m. De maaiveldhoogte in het plangebied is circa NAP +2,0 m tot +2,5 m. Op basis van de beschikbare gegevens is de globale ontwateringdiepte te bepalen. Op basis van de voorkomende grondwatertrappen wordt verwacht de hoogste grondwaterstand in de omgeving van het plangebied op circa 0,4 tot 0,8 m -mv. ligt. Op basis van de beschikbare gegevens is niet met zekerheid te zeggen of de ontwateringsdiepte in het plangebied voldoende is. Om de exacte ontwateringsdiepte te bepalen (onder andere om na te gaan of ondergrondse berings- en infiltratievoorzieningen tot de mogelijkheden behoren) wordt geadviseerd een peilbuis in het plangebied te plaatsen en monitoren.

Conclusie

De waterparagraaf wordt ter goedkeuring aangeboden aan het Waterschap Brabantse Delta. Na een positief wateradvies van het Waterschap bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging vanuit het aspect water.

5.8 Bodem

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet - als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening - worden onderzocht of de voorgenomen bestemming niet wordt belemmerd door bodemverontreiniging. In het belang van de bescherming van het milieu zijn, om de bodem te beschermen, regels gesteld in de Wet bodembescherming. Deze wet is van toepassing op bestemmingsplannen die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken. De bodem dient geschikt dient te zijn voor de beoogde functie.

Onderzoek

Er is een onderzoek (Bijlage 6) uitgevoerd (NEN 5740) om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (= grond en grondwater) te bepalen.

Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem

Op de onderzoekslocatie zijn in de bovengrond plaatselijk sporen baksteen aangetroffen. Analytisch gezien, zijn in de bovengrond overschrijdingen van de Achtergrondwaarde geconstateerd van de parameters kwik, lood en PAK. In de ondergrond is ter plaatse van een mengmonster een overschrijding van de Achtergrondwaarde geconstateerd voor de parameters kwik en lood. Het gehalte aan PAK overschrijdt de Interventiewaarde. Naar aanleiding hiervan zijn de individuele deelmonsters van het mengmonster geanalyseerd op PAK. Hieruit blijkt dat in de ondergrond (0,50 tot 1,00 m –mv) ter plaatse van boring 6 verontreiniging aanwezig is met PAK. Het gehalte overschrijdt de Interventiewaarde. Boring 6 ligt circa 15 meter ten noorden van de boring waar in 2006 PAK boven Interventiewaarde in de bovengrond werd aangetroffen. In 2006 is echter in omliggende boringen geen sterke verontreiniging met PAK aangetroffen.

Op het maaiveld in de bodem is geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond.

Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese 'onverdachte' locatie formeel gezien niet juist is. De hypothese dient formeel te worden verworpen op basis van overschrijding van de toetsingswaarde voor kwik, lood en PAK in de bovengrond en in de ondergrond.

De aangetroffen verhoogde gehalten aan kwik, lood en PAK in de boven- en ondergrond zijn niet te relateren aan recente bedrijfsactiviteiten, maar mogelijk aan activiteiten in het verleden.

Het resultaat van het uitgevoerde onderzoek past bij de resultaten van bodemonderzoeken uit 2001 en 2006 waar ook kwik, lood en PAK in verhoogde concentraties zijn aangetoond. De milieuhygiënische bodemkwaliteit op de onderzoekslocatie vormt geen belemmering voor het huidige gebruik van de locatie.

Naar verwachting is de aangetroffen verontreiniging met PAK en zware metalen geen homogene verontreiniging, maar betreft het enkele 'spots'. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk. Bij grondverzet dient wel goed naar de afvoermogelijkheden worden gekeken. Verder dient de bodemafdichting in tact te worden gelaten, zodat er gene contactmogelijkheden met de grond zijn.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen noodzaak is tot vervolgonderzoek. Omdat er geen sprake is van homogene verontreiniging bestaat er geen belemmering voor de voorgenomen functieverandering naar wonen. Er zijn geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

5.9 Duurzaamheid en energie

Naast de ontwikkeling van het nieuwe pand wordt bijgedragen aan een verduurzaming van het plangebied. Het streven is om op de nieuwbouw zonnecollectoren te plaatsen. Er wordt tevens bekeken of het nieuwe pand kan worden voorzien van een groen vegetatiedak en er vindt nog nadere studie plaats naar diverse ontwikkelingen voor het verduurzamen van het gehele complex. In het verdere ontwerproces zullen deze maatregelen verder worden uitgewerkt.

5.10 M.e.r.-beoordeling

Algemeen

Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te bepalen of er bij een voorgenomen activiteit, die genoemd staat in onderdeel D van het Besluit m.e.r., mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Alleen voor besluiten geldt een m.e.r.-beoordeling. Als een activiteit genoemd staat in onderdeel D en deze worden vastgelegd in een kaderstellend plan geldt een m.e.r.-plicht.

Onderzoek

De activiteit die met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is de realisatie van circa 130 studentenwoningen. Deze activiteit behoort niet tot de C-lijst, dus er is geen directe m.e.r.-plicht. De activiteit valt eveneens buiten de D-lijst (D11.2 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen ). Deze activiteit is m.e.r.-beoordelingsplichtig indien deze betrekking heeft op een oppervlakte van 100 of meer of een aangesloten gebied van 2.000 of meer woningen omvat. Gezien de aard van de ontwikkeling, is een m.e.r.-beoordelingsplicht niet aan de orde.

Op basis van de voor dit bestemmingsplan onderzochte milieuaspecten (zie de voorafgaande paragrafen) en het verschil tussen de daadwerkelijke activiteit in relatie tot de drempelwaarden waaruit een m.e.r.-beoordelingsplicht voortvloeit, wordt geconcludeerd dat bij de vaststelling van dit bestemmingsplan geen onevenredige nadelige milieueffecten voortkomen die het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling dan wel het doorlopen van de m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Conclusie

Vanuit de m.e.r.-wetgeving zijn er geen belemmeringen voor de bestemmingsplanherziening die met dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

De regelgeving, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, biedt de gemeente de mogelijkheid tot het opstellen van bestemmingsplannen met een grote mate van flexibiliteit en globaliteit. Planvormen kunnen zodanig worden gekozen dat ingespeeld kan worden op zich wijzigende omstandigheden en op nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen, zodat in veel gevallen het bestemmingsplan minder vaak behoefd te worden aangepast.

Bij de opzet van dit bestemmingsplan is gekozen voor het gebruik van een eindbestemming. Op basis van de bepalingen van een eindbestemming kunnen direct omgevingsvergunningen worden afgegeven, indien deze passen binnen de bestemmingsomschrijving en de bebouwingsbepalingen. In deze gevallen is sprake van een 'directe bouwtitel'. Volledigheidshalve wordt hierbij opgemerkt dat ook bij een eindbestemming niet te allen tijde sprake moet zijn van een zeer gedetailleerde bestemming. Afhankelijk van de situatie kan een eindbestemming een globaal karakter hebben en meerdere functies bevatten (bestemmingen).

In dit bestemmingsplan zijn de bestaande en te handhaven functies voorzien van een gedetailleerde eindbestemming. Het opgenomen bouwvlak voor de nieuwbouw aan de noordzijde van het plangebied is wel zodanig vormgegeven dat enige mate van flexibiliteit bestaat bij het ontwerpen van het gebouw.

6.1 Bestemmingsregeling

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een verbeelding. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.

6.2 Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding van het analoge bestemmingsplan zijn met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).

6.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2012 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2012.

6.3.1 Indeling hoofdstukken

De regels zijn als volgt ingedeeld:

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen en het tweede artikel bevat de wijze van meten.

Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

Bestemmingsomschrijving;
Bouwregels;
Eventuele afwijkingen van de bouwregels;

In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen en waarden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen;
Algemene bouwregels: deze regeling regelt dat indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in de regels is bepaald, deze afwijkende maatvoering mag worden gehandhaafd;
Algemene gebruiksregels: deze bepaling regelt het algemene gebruik van gebouwen en gronden;
Algemene afwijkingsregels: het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en percentages met betrekking tot het bouwen, het oprichten van gebouwen van openbaar nut en het in beperkte mate verschuiven van bestemmingsgrenzen;
Algemene wijzigingsregels: in deze regeling zijn algemene wijzigingsmogelijkheden opgenomen;
Overige regels: deze regels gaan in op parkeren en nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen:

Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven;
Slotregel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen.

6.3.2 Beschrijving van de bestemmingen

Bestemmingen

Artikel 3: Kantoor

De bestemming 'Kantoor' is opgenomen voor de bestaande kantoorvilla aan de Teteringsedijk. Er is een bouwvlak opgenomen, dat een uitbreiding in westelijke richting mogelijk maakt. Voor de maximale goot- en bouwhoogte is uitgegaan van de werkelijke hoogten van het pand.

Artikel 4: Wonen

De doeleindenomschrijving van deze bestemming geeft aan dat deze gronden mogen worden gebruikt voor het wonen voor studenten in de vorm van zelfstandige appartementen. Om te borgen dat er studentenwoningen worden gerealiseerd (en geen andere vormen van kamerverhuur) is de aanduiding 'studentenhuisvesting' op de verbeelding opgenomen.

Voor het nieuwbouwpand is een bouwvlak opgenomen. Tevens is de maximale bouwhoogte van 10 meter opgenomen.

De bouwregels ten aanzien van hoofd- en bijgebouwen zijn in de regels gedefinieerd. Deze zijn uitsluitend binnen de opgenomen bouwvlakken toegestaan.

De te nemen afschermende en bouwkundige voorzieningen tegen geluid vanuit het omliggend bedrijventerrein zijn als maatwerkvoorschriften opgenomen.

Artikel 5: Waarde-Archeologie (dubbelbestemming)

Ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden is een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen met bijbehorend vergunningstelsel.

HOOFDSTUK 7 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden binnen het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. Het is bijvoorbeeld niet toegestaan om gronden te bestemmen voor 'Wonen' als vanwege kosten woningbouw op die locatie onmogelijk is. Op het moment dat de gronden dan bestemd worden voor 'wonen', is er sprake van een oneigenlijke bestemming. De gronden kunnen namelijk onmogelijk worden gebruikt voor hetgeen ze bestemd zijn. Dit is wettelijk niet toegestaan. Vandaar de noodzaak tot onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid.

Inmiddels is ook een ministeriële regeling vastgesteld waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van ontwikkelingen als hiervoor bedoeld, maar slechts sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan, deze dan niet vallen onder de exploitatiewetgeving.

Onderhavig plan betreft de herontwikkeling van een kantoorlocatie tot woonlocatie. Gelet hierop dient de economische uitvoerbaarheid inzichtelijk gemaakt te worden.

In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:

de bouw van één of meer woningen;
de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak (bvo) of met een of meer woningen;
de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;
de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 bvo m².

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Indien de kosten minder dan €10.000,- bedragen, kan ervoor gekozen worden deze middels andere wijze dan een exploitatieplan te verhalen.

De gemeente Breda en de ontwikkelaar sluiten voor dit plan een anterieure overeenkomst met betrekking tot de financiële afhandeling van het plan. In de overeenkomst worden afspraken gemaakt aangaande de ontwikkeling van het nieuw complex, voorwaarden met betrekking tot de aard van de woningen (studentenhuisvesting op basis van campuscontracten) en de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet meer nodig.

HOOFDSTUK 8 Communicatie

Vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met:

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
Waterschap Brabantse Delta
Brandweer Midden- en West Brabant
Wijkraad Brabantpark

De reacties van deze instanties worden in deze paragraaf samengevat en beantwoord. De uitkomsten van het overleg worden vewerkt in het bestemmingsplan. Er is geen reactie binnengekomen van de Wijkraad Brabantpark.

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant heeft getoetst hoe de provinciale belangen zich verhouden tot het plan. De provincie ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Beantwoording

De reactie van de provincie geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Waterschap Brabantse Delta

Bij deze ontwikkeling is sprake van toename van verhard oppervlak met 877 m². Vanuit de Keur en beleidsregels van het waterschap is geen retentie geeist, maar vanuit het hemelwaterbeleid van de gemeente Breda dient wel 68 m³ waterberging gerealiseerd te worden in het plangebied. Het waterschap heeft als beleid dat nieuwe ontwikkelingen waterneutraal moeten worden uitgevoerd. In het bestemmingsplan zijn hier voldoende mogelijkheden voor opgenomen.

Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het bestemmingsplan, geven zij een positief wateradvies.

Beantwoording

De reactie van het waterschap geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Brandweer Midden- en West Brabant

Het plangebied ligt op 120 meter van de spoorlijn Breda/Tilburg, in het invloedsgebied. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De zelfredzaamheid van de nieuwe bewoners kan als redelijk worden beoordeeld. De zelfredzaamheid kan nog verbeterd worden door:

Bouwkundig:

het gebruik van afsluitbare mechanische ventilatie, indien mechanische ventilatie gebruikt wordt.
extra aandacht te besteden aan de detaillering van gevels, ramen en kozijnen zodat deze luchtdicht zijn uitgevoerd, zodat natuurlijke ventilatie als gevolg van tocht niet kan plaatsvinden.
het gebouw zodanig te ontwerpen dat alle gebruikers binnen 15 minuten buiten het gebouw kunnen zijn en voldoende snel op veilige afstand van het spoor kunnen komen.

Organisatorisch

actief met bewoners te communiceren over de risico's en te nemen maatregelen.
ontruimingsplan, nooduitgangen en vluchtplan.

Beantwoording

De reactie van de brandweer geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Wel vormen de voorgestelde maatregelen het uitgangspunt bij de verdere planuitwerking.

Zienswijzen

Met de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) start de formele vaststellingsprocedure. Gedurende de periode van de tervisielegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen op het plan of onderdelen daarvan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien.

Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Gelet op dit voorstel stelt de raad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

Beroep

Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.