Veegplan Kommen II

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Met dit tweede veegplan worden de geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen van de kommen Boekel en Venhorst gedeeltelijk herzien. Het veegplan is noodzakelijk om de ontwikkelingen die na het vaststellen van de geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen concreet en inzichtelijk zijn geworden, planologisch/juridisch vast te leggen.

1.2 Leeswijzer

De toelichting op de herziening van de beheersverordeningen is als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 2 wordt een nadere toelichting gegeven op de wijze waarop het veegplan juridisch is vorm gegeven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verschillende ontwikkelingen en andere aanleidingen om het bestemmingsplan te herzien. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Juridische planbeschrijving

2.1 Standaarden

Voor het opstellen van veegplannen of herzieningen zijn geen standaarden of modelafspraken voorhanden. Met de gekozen opzet van de herziening wordt getracht belanghebbenden een duidelijk inzicht te geven van de veranderingen ten opzichte van de volgende geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen, gesorteerd van oud naar meest recent:

• Beheersverordening 'Kom Boekel', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 14 december 2017. Deze beheersverordening verklaart het Bestemmingsplan 'Kom Boekel 2007, herziening Neerbroek 8-10', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 8 juni 2009 (Neerbroek 8-10) van toepassing;
• Beheersverordening 'Kom Venhorst', vastgesteld door de raad van de gemeente Boekel op 16 februari 2016.

Deze beheersverordeningen en bestemmingsplannen worden hierna gezamenlijk aangemerkt als 'Moederplan'.

Verder wordt in dit hoofdstuk duidelijk wat het totale juridisch planologische regime zal zijn na inwerkingtreding van dit veegplan.

2.2 Onderdelen herziening

De herziening bevat de volgende onderdelen:

In hoofdstuk 3 van de toelichting wordt inhoudelijk beschreven en gemotiveerd wat de reparatie van de beheersverordeningen inhoudt. Ook wordt beschreven op welke onderdelen (verbeelding en/of regels) het plan wordt herzien.

De verbeelding bestaat uit de plangrens met daarbinnen uitsluitend de gronden waarvoor opnieuw bestemmingen en aanduidingen worden vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Initiatieven

Dit bestemmingsplan voorziet in het gezamenlijk in procedure brengen van 4 ontwikkelingen binnen de kommen van Boekel en Venhorst. Meer specifiek 3 ontwikkelingen binnen de kom van Boekel en 1 binnen de kom Venhorst. Het gaat om de volgende adressen waarvan de ontwikkeling in de volgende paragrafen nader worden toegelicht:

• 1. Sint Petrus kapel, Burgtstraat 18 te Boekel;
• 2. Neerbroek 4 te Boekel;
• 3. Neerbroek 4a te Boekel;
• 4. Zanddelweg ongenummerd, Venhorst.

Voor al deze ontwikkelingen is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. In die ruimtelijke onderbouwingen wordt uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke, beleidsmatige, sectorale en juridische aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van het betreffende plan. In deze toelichting is dan ook geen nadere toetsing opgenomen. Wel zijn de ruimtelijke onderbouwingen als bijlage 1 t/m 4 bij deze toelichting opgenomen.

3.1 Burgtstraat 18

Aan de Burgtstraat 18, nabij het centrum van Boekel, bevindt zich de Sint Petrus kapel. Dit is een gemeentelijk monument maar wordt niet meer gebruikt voor religieuze diensten. In de beoogde situatie worden inpandige verbouwingen uitgevoerd ten behoeve van het gebruik van de kapel als één woning. In de beoogde situatie zal de Kapel aan de buitenzijde intact en ongewijzigd blijven met uitzondering van een aantal dakramen in het dak om voldoende licht in de woning te krijgen. De muren en de glas in lood ramen blijven intact en ongewijzigd. Ook aan de binnenzijde zijn de ingrepen zodanig dat de bijzondere karakteristieken intact blijven. Dit gebeurt door een zwevende doos in de kapelruimte te plaatsen met daarin alle noodzakelijke ondersteunende woonfuncties.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.1.1: Geldend bestemmingsplan Burgtstraat 18

Afbeelding 3.1.2: Toekomstige indeling Kapel

3.2 Neerbroek 4

Op de locatie Neerbroek 4 te Boekel is een woning met een aantal bijgebouwen aanwezig met de functie 'Wonen' op een perceel met een totale oppervlakte van circa 4.870 m².

Initiatiefnemer is voornemens het bestemmingsvlak 'Wonen' te splitsen. Het meest noordelijk gelegen bestemmingsvlak heeft reeds een bouwvlak met woning en bijbehorende bouwwerken. Op het meest zuidelijk gelegen bestemmingsvlak wordt een bouwvlak toegevoegd ten behoeve van de bouw van een woning en bijbehorend bouwwerk.

Het totale bestemmingsvlak wordt opgesplitst in twee percelen, respectievelijk 2.263 m² en 2.604 m². Het meest noordelijk gelegen bestemmingsvlak blijft verder gelijk aan de huidige situatie. Op het meest zuidelijk gelegen bestemmingsvlak wordt een bouwvlak toegevoegd. Hierop wordt een vrijstaande woning gerealiseerd en een bijbehorend bouwwerk van 90 m².

Het perceel wordt vervolgens landschappelijk ingepast, waarbij wordt aangesloten bij de reeds aanwezige elementen binnen het plangebied en de aanwezige structuren in de directe omgeving. Met een voorwaardelijke verplichting wordt de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan én de waterberging vastgelegd.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.2.1: Geldend bestemmingsplan Kom Boekel 2007 (rood omcirkeld)

Afbeelding 3.2.2: Beoogde situatie met landschappelijke inpassing

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 1';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

3.3 Neerbroek 4a

Op de locatie Neerbroek 4a is een woning met een aantal bijgebouwen aanwezig met de bestemming 'Wonen'. Het perceel heeft een totale oppervlakte van ongeveer 2.470 m². Het noordelijk gedeelte van dit perceel behoort tot de tuin van de woning en is voorzien van opgaande beplanting (bomen en struikvormers). Ook is hier een bijbehorend bouwwerk aanwezig.

Initiatiefnemer is voornemens het bestemmingsvlak 'Wonen' op te splitsen en een bouwvlak toe te voegen ten behoeve van de bouw van één vrijstaande woning met bijbehorende bouwwerken. Het totale bestemmingsvlak wordt opgesplitst in twee percelen, respectievelijk 1.325 m² (zuidelijk gedeelte met woning Neerbroek 4a) en 1.146 m² (noordelijk gedeelte). Op het noordelijke gedeelte (het plangebied) wordt een bouwvlak (oppervlakte: 225 m²) gesitueerd waarbinnen een vrijstaande woning kan worden opgericht. De voorgevel van de woning wordt in het verlengde van de voorgevel van Neerbroek 4a opgericht. Daarnaast wordt binnen de woonbestemming een bijbehorend bouwwerk van 90 m² gerealiseerd. Hiertoe dient een deel van de bestaande beplanting te worden verwijderd.

Het perceel wordt vervolgens landschappelijk ingepast, waarbij wordt aangesloten bij de reeds aanwezige elementen binnen het plangebied en de aanwezige structuren in de directe omgeving. Met een voorwaardelijke verplichting wordt de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan én de waterberging vastgelegd.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.3.1: Uitsnede bestemmingsplan Kom Boekel 2007 (rood omcirkeld).

Afbeelding 3.3.2: Beoogde situatie met landschappelijke inpassing

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 2';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

3.4 Zanddelweg ongenummerd

In de bestaande situatie is het plangebied in gebruik als weiland/grasland. Binnen het plangebied is geen bebouwing aanwezig. De oppervlakte van het perceel bedraagt circa 6.130 m². Initiatiefnemers zijn voornemens hier een tweetal Ruimte-voor-ruimtekavels te ontwikkelen. Hiertoe zijn twee Ruimte-voor-ruimtetitels aangekocht en verkregen bij de provincie Noord-Brabant.

 

De beoogde woonkavels hebben een oppervlakte van respectievelijk ca. 2.500 m² en 3.500 m², zodat er voldoende ruimte is voor twee vrijstaande woningen met bijbehorend bijgebouw(en). Ten behoeve van de noordelijke woning wordt een functievlak van 1.060 m² opgenomen met een woning van 900 m³ en een bijbehorend bouwwerk van 125 m². De zuidelijke woning krijgt een inhoud van 600 m³, een bijbehorend bouwwerk van 100 m² en een functievlak van 1.000 m².

Het perceel wordt vervolgens landschappelijk ingepast. Met een voorwaardelijke verplichting wordt de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan én de waterberging vastgelegd.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld waarmee de ontwikkeling wordt verantwoord. De ruimtelijke onderbouwing, inclusief daarbij behorende bijlagen, is opgenomen als Bijlage 4 bij deze toelichting.

Afbeelding 3.4.1: Uitsnede Beheersverordening Venhorst (rood omlijnd).

Afbeelding 3.4.2: beoogde situatie met landschappelijke inpassing

Deze ontwikkeling kan uitsluitend mogelijk gemaakt worden onder enkele voorwaarden die in de regels van dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. Het gaat om de volgende voorwaardelijke verplichtingen:

• a. de uitvoering en instandhouding van het landschappelijk inpassingsplan door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing - 3';
• b. het hydrologisch neutraal uitvoeren van gebouwen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Beleid en sectorale onderzoeken

Voorliggend bestemmingsplan betreft een herziening van het 'moederplan' zoals in paragraaf 2.1 gedefinieerd. Voor de 4 verschillende ruimtelijke initiatieven zijn afzonderlijke ruimtelijke onderbouwingen opgesteld. Deze zijn opgenomen in bijlagen 1 tot en met 4 van deze toelichting. In de ruimtelijke onderbouwingen is op basis van het vigerende beleid en de verschillende sectorale aspecten beoordeeld of de betreffende ontwikkeling uitvoerbaar is.

In het kader van dit bestemmingsplan is dan ook geen (extra) toetsing aan het vigerende beleid en de sectorale aspecten opgenomen.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst.

De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Met de verschillende initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee zijn de plankosten zeker gesteld. Ook is eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemers. Daarmee zijn er aan dit bestemmingsplan geen kosten verbonden voor de gemeente Boekel.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.3.1 Omgevingsdialoog

Voor iedere locatie die meeloopt in dit veegplan kommen II is een omgevingsdialoog uitgevoerd conform de gemeentelijke spelregels. Verwezen wordt naar de ruimtelijke onderbouwingen voor de specifieke locaties waarin nader ingegaan wordt op de omgevingsdialoog.

4.3.2 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan de provincie Noord-Brabant en waterschap Aa en Maas. De reacties van de vooroverlegpartners zijn verwerkt in de ruimtelijke onderbouwingen.

4.3.3 Ontwerpbestemmingsplan

Gelet op artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan als ontwerp gedurende 6 weken ter inzage gelegd in de periode van 9 februari 2023 tot en met 23 maart. Gedurende deze inzagetermijn zijn geen zienswijzen ingediend.