Toelichting

HOOFDSTUK 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van de procedure

Bij besluit van 21 november 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is een zogeheten globaal uit te werken bestemmingsplan. Hiermee kan de ontwikkeling van het gebied fasegewijs en flexibel qua programma en bouwregeling worden uitgewerkt.

Het beoogde programma voor Nieuwe Vesting bestaat uit een stedelijke herstructurering met circa 600 nieuwe woningen en daarbij behorende voorzieningen, aansluitend op het historische Havenkwartier en de Binnenstad. Fase 1 van Nieuwe Vesting, globaal het gebied tussen de (doorsteek naar de) Ham en de Smitsvest, is daarvoor verder opgedeeld in diverse kleinere plandelen/woonbuurten.

Middels het onderhavig uitwerking- en wijzigingsplan wordt het juridisch planologisch kader voor Op de Weele nader uitgewerkt. Het betreft de ontwikkeling van twee gebouwen met een verdiepte parkeervoorziening. Het eerste gebouw bevat 39 middeldure huurappartementen en gebouw 2 bevat 21 woonzorgeenheden van WiboZ (Wooninitiatief Bergen op Zoom) tbv. zorg van kinderen met een verstandelijke beperking .

1.2 Begrenzing en ligging van het plangebied

Woonwijk "Op de Weele", gelegen aan de Blauwe Schuit is één van de deelgebieden van Nieuwe Vesting en ligt ten noorden van het Groot Arsenaal, tegenover de Nieuwe Kaai. Hiermee vormt het gebied een verbinding tussen het water en de stad.

Afbeelding 1: Situering projectgebied Op de Weele

HOOFDSTUK 2 Projectbeschrijving

2.1 Inleiding

Nieuwe Vesting wordt gerealiseerd op het voormalige Nedalco terrein. Het uitgangspunt van de ontwikkeling is het creëren van een aantrekkelijk woongebied rondom de historische haveningang bij de Ham. Met de nieuwe waterstructuur rond Nieuwe Vesting wordt een (sfeer)relatie gelegd tussen de Ham/Kaai en de Oude Buitenhaven. Daarnaast zal het stadsdeel Nieuwe Vesting op vanzelfsprekende wijze aansluiten op het huidige Havenkwartier en de historische binnenstad.

2.2 Huidige situatie

Bergen op Zoom ontstond in de 13e eeuw langs rivier de Weele die de stad met de Schelde verbond. Door de gunstige ligging aan het water kon de stad zich ontwikkelen tot een vestingstad. Na de slechting van de vestingwerken is er nieuwe havengerelateerde bedrijvigheid gekomen, waaronder de Nedalco. Sinds recente sloop en sanering van Nedalco-terrein ligt het gebied er nagenoeg open en braak bij, met uitzondering van de monumentale gebouwen van het Groot Arsenaal en de schoorsteen.

Het plandeel Nieuwe Kaai maakt onderdeel uit van het beschermde stadsgezicht voor de binnenstad. Deze gebiedsbescherming is met name gericht op consolidatie van de historische context. Met het verrichte archeologisch onderzoek zijn binnen het plangebied diverse historische structuren ontdekt. Waar mogelijk zijn deze in het stedenbouwkundig plan als uitgangspunt gebruikt. In het kader van het bestemmingsplan Nieuwe Vesting heeft hierover overleg plaats gevonden met Welstand en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Uit deze overleggen volgt dat bij de ontwikkeling het te hanteren Welstandbeleid en de te voeren beeldregie in twee sporen worden opgedeeld:

Behoud – conserveren

In 2013 vond een archeologische begeleiding van de sanering in het plandeel ‘Nieuwe Kaai’ plaats. De kanalen en constructies van de suikerfabriek werden bij de sanering gedocumenteerd en (gedeeltelijk) verwijderd.

Sporen die na de sanering nog resteren, zijn de aftekeningen van de grachten uit de 18de eeuw. Zij reiken echter zo diep (meer dan 3 meter onder maaiveld), dat zij bij de sanering ongemoeid zijn gelaten. Het gaat niet om stenen relicten maar om verschillen in grondopbouw.

Versterken - vernieuwen

De overige nieuwbouw zal landschappelijk stedenbouwkundig een vanzelfsprekend onderdeel moeten gaan uitmaken van de binnenstad. Daarvoor worden de herkenbare structuren opgepakt, versterkt en vernieuwd. Zo krijgt de waterloop van de Zoom, direct ten noorden van het plangebied, een open en zichtbare uitstroming in de nieuwe singelstructuur rondom Nieuwe Vesting. Met betrekking tot het plangebied wordt hieronder nader ingegaan op de beoogde bebouwing en beeldregie.

2.3 Bouwprogramma en beeldregie

Binnen het plangebied is een appartementencomplex voorzien waarin maximaal 39 appartementen worden gerealiseerd. Het gebouw bestaat uit zeven woonlagen. De maximale hoogte van het complex is 24,5 meter.

Het versterken van bovengenoemde structuren betreft veelal de openbare ruimte. De beeldregie bij de nieuwe bebouwing zal hierop aansluiten.

Qua architectuur is met schaal en stijlkenmerk aansluiting gezocht op de aangrenzende bebouwing van met name het Havenkwartier. Tegelijkertijd is bij de architectonische uitwerking van de woningen een eigentijds handschrift ontwikkeld “met een knipoog naar het verleden”. Woningen uit de 21e eeuw in een herstelde historische context.

De woningen zijn over het algemeen direct aan de stoep/straat gesitueerd. Zo ontstaat het gewenste stedelijk beeld zoals dat elders in het Havenkwartier en binnenstad aanwezig is. Er zijn dus geen voortuinen beoogd, wel is het mogelijk om bij de entrees en in de plint van gebouwen een zorgvuldige aansluiting naar het openbaar gebied te maken (Bergse stoep) en daarmee de individualiteit van woningen binnen stadsblokken te benadrukken. De mogelijkheid van geveltuintjes is hierbij meegenomen. Overige private (buiten)ruimten zijn zo veel mogelijk aan de geluidsluwe zijde van de woning gesitueerd.

Qua architectuur is binnen het plangebied met schaal en stijlkenmerk aansluiting gezocht op de aangrenzende bebouwing van met name het Havenkwartier. Tegelijkertijd is bij de architectonische uitwerking van de woningen een eigentijds handschrift ontwikkeld “met een knipoog naar het verleden”. Woningen uit de 21e eeuw in een herstelde historische context. Ten behoeve van de uitwerking en de verhuur van de woningen zijn architectuurimpressies gemaakt (afbeelding 3).

Afbeelding 3 schetsen

2.4 Ontsluiting en parkeren

Het deelplan De Weele is voor het autoverkeer bereikbaar via de Blauwe Schuit (erftoegangsweg 30 km/u) die aansluit op de Rijtuigweg. De Rijtuigweg sluit vervolgens aan op de Van Konijnenburgweg, de stedelijke randweg (gebiedsontsluitingsweg 50 km/u). De Rijtuigweg heeft een verzamelfunctie met hogere intensiteiten (+/- 6000 mvt/etm). De Van Konijnenburgweg wordt de belangrijkste aanrijroute naar deze woonbuurt binnen Nieuwe Vesting.

Afbeelding 4: inrichtingstekening

Vanaf de Blauwe Schuit (weg 1) is de Prinsenkaai (wegen 2 en 4) bereikbaar. Deze erftoegangswegen (‘woonstraten’) zijn onderling verbonden via de Prinsenkaai (weg 3), zodat de woonbuurt twee in/uitgangen krijgt en zo een goede verkeerafwikkeling voor bewoners en bezoekers kan plaatshebben. Omdat binnen de woonbuurt geen sprake is van een doorgaande route voor autoverkeer is naar verwachting nauwelijks sprake van overlast van gebiedsvreemd verkeer.

De bereikbaarheid van de woonbuurt voor het langzaam verkeer verloopt eveneens via De Blauwe Schuit (weg 1) naar de Rijtuigweg. De erftoegangswegen binnen het plangebied worden conform Duurzaam Veilig als 30 km/uur gebied ingericht.

De fietser rijdt op de erftoegangswegen op de rijbaan. Vanwege de verzamelfunctie van de Rijtuigweg met hogere intensiteiten wordt bij de inrichting aandacht hieraan besteed. Voor de voetganger is het trottoir beschikbaar.

Parkeren

Binnen de woonbuurt Nieuwe Vesting is het parkeren uitgewerkt op basis van de normen in de Nota Parkeernormering. De 39 appartementen hebben een verschillende grootte waar verschillende parkeernormen voor worden gehanteerd.

24 appartementen vallen in de categorie appartement 60-80 m2 met een norm van 1,3pp;

12 appartementen vallen in de categorie appartement 80-100 m2 met een norm van 1,6pp;

3 appartementen vallen in de categorie appartement 100-120 m2 met een norm van 1,7pp.

Voor de 21 WiBoZ kleine woon-zorgeenheden tbv jongeren wordt uitgegaan van een norm van 0,4 pp per eenheid.

Voor het plandeel Op de Weele, dat uitgaat van 39 huurappartementen en 21 kleine woon-zorgeenheden tbv jongeren met een beperking, worden totaal circa 61 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit resulteert in de volgende parkeerbalans.

Voor de reguliere huurappartementen zijn daarmee op eigen terrein circa 1,2 parkeerplaats per appartement beschikbaar. Bekeken wordt of bij de huurders interesse bestaat voor car-sharing. Voor de kleine woonzorgeenheden voor jongeren zal het eigen autogebruik verwaarloosbaar zijn. Bezoekers kunnen gebruik maken van de aanwezige en extra openbare plaatsen langs de Blauwe Schuit. Het openbaar parkeren is gereguleerd. Dit betekent dat hier een parkeerregime geldt van gecombineerd vergunninghouders- en betaald parkeren.

Daarnaast zijn in beide gebouwen fietsparkeervoorzieningen opgenomen.

2.5 Ladder duurzame verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Met behulp van de handreiking is de ladder voor duurzame verstedelijking toegepast:

Trede 1 Bepalen regionale vraag naar ruimte

Bij iedere stedelijke ontwikkeling dient te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Op regionaal niveau hebben de gemeenten in de regio West-Brabant (Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht + Tholen) in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant de Regionale Agenda Wonen op gesteld. Deze jaarlijks geactualiseerde woonagenda formuleert vanuit de actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt de gezamenlijke regionale opgaven die de regio met de provincie jaarlijks wil oppakken. De actuele thema's betreffen regionale woningbouwafspraken voor een periode van ca 10 jaar, waarin gemeenten toewerken naar een programma conform de prognose. Het betreft vooral procesafspraken. Tweejaarlijks informeren gemeenten elkaar over de ontwikkeling van de harde plancapaciteit, vooral in relatie tot de afspraken over harde plancapaciteit. Aan het eind van ieder jaar wordt afspraken geactualiseerd.

Als resultaat van de regionale woningbouwafspraken zijn de woningen in Nieuwe Vesting opgenomen in de harde plancapaciteit en opgenomen in het Beleidsplan Wonen. Gemeenten nemen een regierol op en brengen marktpartijen bij elkaar om (individueel of samen) om vraag en aanbod beter af te stemmen. Met het Beleidsplan Wonen geeft Bergen op Zoom invulling aan die afspraak.

De in dit uitwerkingsplan beoogde stedelijke voorzieningen is een uitwerking van het moederplan "Nieuwe Vestiging" waarin de ontwikkelingsmogelijkheid reeds, zij het indirect mogelijk is. Met de ontwikkeling van Nieuwe Vestiging wordt voorzien in een regionale behoefte aan woonruimte. Waarbij de flexibiliteit bestaat om qua woningtype aan te sluiten bij de actuele vraag uit de regio.

Voor de 19 gemeenten in de regio West-Brabant is een bevolkings- en woningbehoefteprognose uitgevoerd. Uit de update (9 oktober 2014) blijkt dat tussen 2014 en 2019 een groei van de woningvoorraad van 17.600 woningen is voorzien. Tussen 2020 en 2029 is een groei voorzien van 18.200 woningen. Er ligt voor de regio nog een behoorlijke bouwopgave. Ook in het kader van het Beleidsplan Wonen is de jaarlijkse effectieve vraag tot 2020 in beeld gebracht. Deze is tot 2020 gemiddeld 200 woningen per jaar.

In de bevolkings- en woningbehoefteprognose is een capaciteitsindicatie opgenomen gebaseerd op de opgave vanuit de bevolkingsgroei afgezet tegen de totale plancapaciteit in de regio en de harde plancapaciteit in de regio. Het plan voor de Nieuwe Vesting is onderdeel van de harde plancapaciteit nu het bestemmingsplan voor dit gebied is vastgesteld. Harde plannen blijven op de rol staan voor ontwikkeling in de komende jaren. Zachte plannen lenen zich beter voor herprogrammering of herfasering. Voor de middellange termijn ziet de capaciteit er als volgt uit:

In de regio West-Brabant is de harde capaciteit voor de periode 2011-2020 in totaal 22.070 woningen en de benodigde capaciteit 29.690 woningen. Dit betekent dat er voldoende ruimte is om regionaal de harde capaciteit, waaronder het plan Nieuwe Vesting, te realiseren binnen de regionale woningbehoefte.

Trede 2 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied

Bij trede 2 moet de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio inclusief zicht op de haalbaarheid van de intensivering worden vastgesteld. Het betreft een bestaande ontwikkelingsmogelijkheid die voortvloeit uit de geldende planologische kaders. Het voorziet in het realiseren van deelgebieden van Schelde Veste die reeds lange tijd is voorzien. Het plangebied is een transformatiegebied van industrie-/ bedrijventerrein naar een woongebied en past binnen de visie van een duurzame stedelijke ontwikkeling. De gronden zijn, mede gelet op de bodemsanering, waar mogelijk al vooruitlopend op de realisatie van het plan bouwrijp gemaakt. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dit ook is vastgelegd in de Verordening Ruimte.

Trede 3 Bouwen buiten stedelijk gebied

De regionale behoefte is op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Trede drie is niet aan de orde.

HOOFDSTUK 3 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk zijn de voor het uitwerkingsplan relevante milieuaspecten in beeld gebracht. Alle benodigde onderzoeken zijn in het kader van het moederplan verricht. Voor deze aspecten wordt verwezen naar het moederplan "Nieuwe Vesting" inclusief de bijbehorende bijlagen. In het bestemmingsplan "Nieuwe Vesting" (vastgesteld op 21 november 2013) is aangetoond dat de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk is.

3.1 Water

Voor het moederplan "Nieuw Vesting" is een uitgebreide waterparagraaf opgesteld en opgenomen. Voor de betreffende wateraspecten van dit plan is overleg gevoerd met het waterschap Brabantse Delta. Het plan is zodanig opgesteld dat er in ruime mate is voorzien in de noodzakelijke retentievoorziening van water voor dit gebied. De plannen die nader in detail worden uitgewerkt, gebeuren in samenspraak met het waterschap omwille van de benodigde afstemming van de noodzakelijke vergunningen / ontheffingen vanuit de keur. Bovendien worden bij de nadere detaillering van het waterhuishoudkundige deel van de deelplannen de noodzakelijke voorzieningen voor het in voldoende mate garanderen van de waterkwaliteit in samenspraak met elkaar tot afstemming gebracht. Gezien deze nadere afstemming met het waterschap, kan kortheidshalve worden volstaan met een verwijzing naar de waterparagraaf uit het moederplan.

3.2 Geluid

Ten behoeve van het plan Nieuwe Vesting te Bergen op Zoom is op 21 november 2013 door de raad van de gemeente Bergen op Zoom een bestemmingsplan vastgesteld. Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van wegverkeerswegen en een industrieterrein, die krachtens de Wet geluidhinder gezoneerd zijn. Ten behoeve van het plan heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom op 21 november 2013 zodoende een hogere waarde krachtens de Wet geluidhinder vastgesteld. Het college heeft het hogere waarde besluit gebaseerd op de rapportage ‘Akoestisch onderzoek industrie- en wegverkeerslawaai plan Nieuwe Vesting te Bergen op Zoom’, opgesteld door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant d.d. 15 maart 2013 met projectnummer 13020528. De uitwerking zoals vastgelegd in dit uitwerkingsplan is in lijn met voornoemd onderzoek en voldoet daarmee aan de vastgestelde hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder.

3.3 Energie en duurzaamheid

Op de regelgeving rondom energie en duurzaamheid is het bouwbesluit van toepassing. De ambitie van de gemeente is om met dit project een EPL 7,0 (Energieprestatie op Locatie) te halen. Hiervoor kan onder andere gekeken worden naar alternatieve vormen van het opwekken van energie, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen of warmtekrachtkoppeling.

3.4 Archeologie

De ondergrond van het plangebied Op de Weele heeft een dynamische ontwikkeling doorgemaakt. In de middeleeuwen vormde het deel van een ambachtswijk ten noorden van de haven en buiten de stadsmuren. Deze heette ‘de Weele’ of (later) ‘Helstede’. Op het einde van de 16de eeuw werd de wijk verlaten vanwege oorlogsdreiging. Ter plaatse werden verdedigingswerken aangelegd in de vorm van ravelijnen en grachten.

Later (rond 1740) schoof de verdedigingslinie iets op naar het westen, bij de aanleg van de zogenaamde tenaille Van Dun en het bastion Gadelliere. De huidige tuinmuur rond de parkeerplaats van het Groot Arsenaal is een direct relict van deze tenaille. Op het terrein zelf lag toen een waterkerende muur, die in het midden een hoek van 90 graden maakte. Deze lag in het verlengde van de nog bestaande Smitsvest-muur (bastion Gadelliere).

Na de afbraak in 1868 werd op het terrein een suikerfabriek gebouwd. Die werd kort na 1900 omgebouwd tot een reusachtige potas-raffinaderij. Die ging pas in 1976 tegen de vlakte.

Het terrein is in 2012 archeologisch onderzocht door middel van proefsleuven. Daarbij is vastgesteld dat het middeleeuwse niveau van het terrein volledig verdwenen is door de bouw en de sloop van achtereenvolgens de vestingwerken en de fabrieken. Ook tijdens de sanering in 2015 (afgraving tot 2 meter +NAP) is geconstateerd dat er geen archeologische lagen of structuren meer aanwezig waren.

Het is echter mogelijk dat er toch nog muurwerk van de tenaille in de ondergrond zit. Het gaat om het verlengde van de muur aan de Smitsvest. Deze muur is tot een diepte van 0,73 cm +NAP gefundeerd, boven op een houten raamwerk op ingeheide houten palen. De onderkant van de dragende planken ligt op 0,40 m +NAP. Hoewel niet gezien in 2015, is het goed mogelijk dat er dieper (tussen 2.00 en 0.40 m +NAP) nog resten van deze vestingmuur aanwezig zijn. Zij kunnen een obstakel vormen bij het boren van palen.

De veronderstelde onderkanten van deze fundering uit 1740 zijn de enige archeologische waarden op het terrein. De bewaringstoestand is onbekend en de diepte is zodanig dat er alleen bij paalfunderingen schade kan ontstaan (eerder aan de schroefpalen dan aan de muren).

HOOFDSTUK 4 Juridische aspecten

Bij de uitwerking van de plannen is gebleken dat het noordelijke appartementencomplex niet geheel binnen de uit te werken bestemming valt. Om medewerking te kunnen verlenen, hetgeen gewenst is, wordt eerst op basis van artikel 18, eerste lid onder b van de regels van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Vesting’ gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Dit is een algemene wijzigingsbepaling die een enigszins andere situering en/of begrenzing van bestemmingsgrenzen, bestemmingsvlakken, bouwpercelen, dan wel bebouwingsvlakken mogelijk maakt indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bebouwvlak niet meer dan 10% zal worden gewijzigd.

Uitgangspunt bij een wijzigingsplan is dat dit juridisch bezien deel gaat uitmaken van het 'moederplan', in dit geval het bestemmingsplan Nieuwe Vesting. In principe zijn de regels van het bestemmingsplan Nieuwe Vesting, direct van toepassing op dit wijzigingsplan. Met name Hoofdstuk 3 Algemene bepalingen en de overgangsbepalingen in Hoofdstuk 4 van de regels van dat 'moederplan' gelden direct voor dit uitwerking- en wijzigingsplan. In dit plan zijn alleen die regels opgenomen, die nodig of nuttig zijn voor de toepassing van de in dit plan opgenomen bestemmingen. De regels van het onderhavige uitwerking- en wijzigingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de eisen van het SVBP2012 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012).

HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid is een exploitatieopzet opgesteld door de gemeente Bergen op Zoom. Hierin zijn de baten en de lasten van het gehele plangebied uitgewerkt. Uit de exploitatieopzet blijkt dat de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling 'Uitbreidingsplan Op de Weele' is gewaarborgd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Bro is het ontwerp uitwerkingsplan naar de wettelijk verplichte en andere door de gemeente erkende overlegpartners verzonden. De overlegpartners hebben in een eerder stadium bij de procedure van het bestemmingsplan 'Nieuwe Vesting' geadviseerd over de ontwikkeling van het gehele gebied waar voorliggend uitwerkingsplan onderdeel van uitmaakt.

Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan ligt zes weken ter inzage. Gedurende deze periode heeft een ieder de gelegenheid om een zienswijze omtrent het plan naar voren te brengen.