Mijdrecht Woongebied Zuid

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doel beheersverordening

Deze beheersverordening vormt het planologische regime voor Mijdrecht woongebied zuid. De gemeente is wettelijk verplicht om het planologische regime elke 10 jaar te actualiseren. Om het planologische regime vast te leggen zijn er twee instrumenten beschikbaar: een bestemmingsplan of beheersverordening.

Middels deze beheersverordening wordt de bestaande planologische situatie voortgezet op basis van het vigerende bestemmingsplan Mijdrecht Woongebied Zuid. Er worden ten opzichte van het geldende planologische regime dan ook geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan worden in deze verordening meegenomen.

1.2 Raadplegen verordening

Deze beheersverordening staat de gebruiksvormen en bouwmogelijkheden toe zoals deze voortvloeien uit de geldende bestemmingsplannen. De gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn als volgt in de verordening te raadplegen.

Gebruik

Op het moment dat een functie is toegestaan (bijvoorbeeld de functie wonen), bevat de kaart van de verordening geen informatie. Het toegestane gebruik (ook wel bestaand gebruik genoemd) kunt u raadplegen aan de hand van de functiekaart die in de bijlage van de regels is opgenomen (Bijlage 1). Op het moment dat meer dan een functie is toegestaan (bijvoorbeeld wonen, kantoor en bedrijf) is dit op de verordeningskaart weergegeven. In deze gevallen bevat de kaart een vlak voor het betreffende perceel waarmee duidelijk wordt dat beide functies zijn toegestaan.

Bouwen

Voor het bouwen geldt een vergelijkbare werkwijze als bij het gebruik. Daar waar uitsluitend de feitelijke aanwezige hoofdgebouwen zijn toegestaan, bevat de verordeningskaart geen informatie. Dit kan geraadpleegd worden aan de hand van de functiekaart in Bijlage 1 van de regels. Voor zaken zoals bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, kent deze verordening specifieke regels.

1.3 Ligging verordening

Op de onderstaande afbeelding is globaal het verordeningsgebied weergegeven. Het verordeningsgebied heeft aan drie zijden het buitengebied als plangrens. Te weten aan de Molenland, Oosterlandweg en globaal het Wickelhofpark. Aan de noord-oostzijde wordt het gebied begrensd door het Proostdijlaantje.

Afbeelding 1.1: Globale ligging verordeningsgebied

1.4 Geldende bestemmingsplannen

Voor het verordeningsgebied is het bestemmingsplan Mijdrecht Woongebied Zuid 2003 (vastgesteld 1 juli 2004 en onherroepelijk per 3 februari 2005) van kracht. Zodra deze beheersverordening in werking treedt, vervalt dit bestemmingsplan.

1.5 Waarom een beheersverordening

Zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven zijn er twee instrumenten beschikbaar om het planologische regime vast te leggen. De wetgever heeft aangegeven dat voor gebieden waar geen ontwikkelingen worden verwacht ook volstaan kan worden met een beheersverordening. Hiermee wordt het geldende planologische kader voortgezet. Een beheersverordening is een algemeen verbindend voorschrift en kent geen procedure zoals een bestemmingsplan. Daarnaast stelt de wetgever geen eisen aan "vorm" van een beheersverordening. Het SVBP is dan ook niet van toepassing.

In deze beheersverordening worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze toelichting dient als uitleg bij de beheersverordening en is opgesteld om aan te tonen dat deze verordening geen ontwikkelingen mogelijk maakt.

1.6 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van de bestaande situatie gegeven. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de uitgangspunten en een toelichting op de regels. In hoofdstuk 4 wordt het vigerende beleid van rijk, provincie en gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 5 bevat de omgevingsaspecten.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Inventarisatie

Een goede (feitelijke) kennis van het verordeningsgebied is een belangrijke basis voor het opstellen van de beheersverordening. Het uitvoeren van een inventarisatie zorgt voor een duidelijk beeld van de huidige omvang, het gebruik (gronden en bebouwing) en de relatie met het vigerende bestemmingsplan. De inventarisatie heeft bestaan uit een bureauinventarisatie. In deze bureauinventarisatie is op basis van de BAG-gegevens gekeken of de functie uit de BAG overeen komt met de functie die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Daarnaast is gekeken of er in de afgelopen jaren vergunningen zijn verleend waardoor een ander gebruik (of andere bouwregels) toegestaan is dan het bestemmingsplan in eerste instantie weergeeft.

2.2 Ruimtelijke opbouw

Historische ontwikkeling

Het verordeningsgebied ligt in een droogmakerij uit 1864. Het bestaat uit de wijken Proostdijland, Twistvlied, Molenland en Wickelhof. Sportparken zijn gelegen aan de noordoostzijde tegen de Kerkvaart en zuidoostzijde tegen de Oosterlandweg. Aan de westzijde ligt het Wickelhofpark (2008), tevens functionerend als waterbergingsgebied voor Wickelhof II. De bouw in Mijdrecht Zuid is begonnen met Proostdijland (1960-1970), vervolgens Twistvlied (1980-1990), Molenland (1980-1995) en Wickelhof (2003-2008). De wijken Twistvlied en Molenland worden getypeerd door woonerven, zichtbaar aan straten met verspringende rooilijnen en geclusterde bebouwing. In Proostdijland en Wickelhof is sprake van een recht stratenpatroon met woningen in rijen of blokken.

Landschap

De droogmakerij Derde Bedijking heeft een rationele verkaveling, te zien aan het rechte verkavelingspatroon en de veelal smalle sloten. De bredere watergangen heten 'tocht' zoals hier de Machinetocht en Zuidertocht. Binnen het woongebied is van de oorspronkelijke verkaveling niet veel meer terug te vinden. De Zuidertocht loopt voor een deel de woonwijk in. Vanuit woongebied Mijdrecht Zuid noord- of oostwaarts rijdend of lopend wordt aan de Ringdijk ervaren dat het om droogmakerij gaat. Aan de zuidkant geeft de Oosterlandweg een goed beeld van de verkavelingsstructuur. Het Wickelhofpark heeft haar vormgeving ontleend aan de rationele verkavelingsstructuur.

Water

In het verordeningsgebied komen op enkele plaatsen sloten en kleine waterpartijen voor. Vooral rond de sportvelden tussen de wijken Twistvlied en Molenland ligt veel water.

Deelgebieden

Molenland

De wijk Molenland is gebouwd tussen 1980 en 1990. Eerst is het noordelijke deel gebouwd, daarna het zuidelijke. De sportvelden lagen er al rond 1970. Er zijn veel verschillende woningtypes gebouwd, maar wel vooral laagbouw. Op enkele plaatsen zijn carports, aanbouwen en dakkapellen gerealiseerd. Door de wijk heen liggen waterpartijen met grote groene bermen, waar vaak voet- en/of fietspaden doorheen lopen. Min of meer centraal in de wijk liggen twee basisscholen.

Twistvlied

In de zeventiger jaren is de wijk Twistvlied gebouwd. Het stratenpatroon is ook typisch voor de zeventiger jaren. Veel kronkelende en doodlopende straten. Qua bebouwing is er van alles wat, maar toch vooral laagbouw: eengezinswoningen in rijen. Bij veel woningen is te zien dat er behoefte is aan uitbreiding (aanbouwen, serres, dakkapellen, etc.).

Net als in Molenland lopen hier ook waterpartijen met groen en paden door de wijk heen. Centraal in de wijk ligt een basisschool. Tegen Proostdijland aan ligt nog een basisschool en een Partycentrum met een grote parkeerplaats.

Afbeelding 2.1: Deelgebieden

Proosdijland

Proostdijland Noord en Zuid zijn de oudste wijken binnen het verordeningsgebied. Ze zijn gebouwd in de jaren ’60. Het stratenpatroon is recht en op enkele plaatsen komen hofjes en doodlopende straten voor. In Proostdijland liggen veel eengezinswoningen in rijen, zowel huur als koop. Er zijn ook enkele flats. In de wijk liggen geen grote groengebieden, maar er zijn wel groene bermen met bomen en er staan bomen in de straten. Voor Proostdijland-Noord is een wijkplan opgesteld.

Wickelhof

Het concept voor Wickelhof is rechtstreeks afgeleid van de kavelrichting van het landschap: een lineaire opbouw volgens bijna evenwijdige lijnen. Doordat de Dokter J. van der Haarlaan in dezelfde richting loopt wordt deze opzet nergens onderbroken. Als gevolg hiervan is een rechthoekige locatie ontstaan, die door de centraal gelegen watergang in twee stroken wordt verdeeld. De hoofdrichting van deze stroken is zuidwest-noordoost zodat de bezonning langs alle zijden relatief goed is. Kenmerkend in de stedenbouwkundige visie zijn de vier kwadranten, gescheiden door twee loodrecht op elkaar staande assen. De evenwijdig aan de Dokter J. van der Haarlaan lopende as betreft de brede watergang die reeds als afscheiding tussen het voormalige zwembadcomplex en het agrarische gebied aanwezig was. Deze as vormt ook de scheiding tussen de gerealiseerde eerste fase (gebouwd in de negentiger jaren) en de tweede fase. De haaks op de Dokter J. van der Haarlaan geprojecteerde as heeft overwegend een groenfunctie.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten en uitleg regeling

3.1 Uitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de regeling bij de verordening dient te worden geïnterpreteerd aan de hand van de uitgangspunten van de verordening. De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• het beheer van de bestaande legale situatie (gebruik en bouwen); én
• het behoud van de planologische ruimte zoals deze in de geldende plannen is opgenomen.

3.2 Beheer bestaande situatie

De verordening staat ten eerste toe dat de bestaande legale situatie wordt voortgezet. Met de bestaande situatie wordt zowel het bestaande (feitelijke) gebruik als de aanwezige bebouwing bedoeld, mits legaal. Illegaal gebruik of illegale bouwwerken worden met deze verordening niet positief bestemd.

• Bestaand gebruik: het gebruik van gebouwen en gronden zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld. Voor zover dit gebruik strijdig is met het voorheen geldende bestemmingsplan of in strijd met een toegestaan gebruik in afwijking van het bestemmingsplan, valt dit gebruik buiten het begrip bestaand gebruik.
• Bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning). Bouwwerken die bestaan maar zonder vergunning en in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan zijn gebouwd vallen hier niet onder.

De bestaande legale situatie is door middel van de volgende stukken raadpleegbaar:

• functiekaart inclusief BAG-gegevens en luchtfoto (zie Bijlage 1);
• de bouwhoogtes uit het vigerende bestemmingsplan (zie Bijlage 2);
• archief omgevings- en bouwvergunningen en andere ruimtelijke besluiten (zoals voormalige vrijstellingen en ontheffingen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk (zie Bijlage 1). Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water), maar ook voor erven en agrarische gronden.

Functiekaart

In Bijlage 1 zijn de figuren opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres wordt uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc.). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), waarbij aanpassing plaatsvindt voor zover deze gegevens niet overeenkomen met de huidige situatie. De BAG geeft het vergunde gebruik aan.

Inventarisatie bouwhoogte

Aan de hand van het vigerende bestemmingsplan is de bouwhoogte bepaald. In Bijlage 2 zijn de bestemmingsplankaarten opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing

De BAG bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen, verblijfsobjecten en gebouwen. Onderstaande figuur laat zien dat onder meer de locatie van de gebouwen op deze wijze inzichtelijk is. Daarnaast benoemt de BAG ook het gebruiksoppervlak van het betreffende object en de gebruiksdoelen. De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder ontsluitbaar gemaakt. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie' zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Afbeelding 3.1: Uitsnede bagviewer (bron: www.bagviewer.geodan.nl)

Archief vergunningen

In de loop der jaren is verschillende malen - met vrijstellings- en ontheffingsprocedures van het bestemmingsplan afgeweken. De bestemmingsplannen vormen samen met deze vergunde afwijkingen het vigerende planologisch regime dat de grondslag vormt voor deze beheersverordening.

3.3 Planologische ruimte

In deze beheersverordening is het bestaande planologische regime voortgezet. De regels die van toepassing waren in het vigerende bestemmingsplan zijn ook in deze beheersverordening overgenomen. In de volgende paragrafen worden de regels nader toegelicht.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden een aantal begrippen die in de verordening voorkomen nader verklaard. Mocht er onduidelijkheid ontstaan over een begrip, dan is in dit artikel de betekenis opgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is aangegeven op welke wijze de in de verordening bepaalde maten gemeten dienen te worden.

Artikel 3 Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken

In dit artikel is aangegeven dat het bestaande gebruik en de bestaande bouwwerken toegestaan zijn. Hierbij is ook bepaald dat bestaande bouwwerken vervangen mogen worden, mits ze op dezelfde locatie en met dezelfde afmetingen worden teruggebouwd.

Artikel 4 Gebruik en bouwen

4.1 Aanvullende bouwregels

Gebouwen (4.1.1)

Ten aanzien van gebouwen geldt in principe artikel 3, maar in het vigerende bestemmingsplan is een uitbreidingsregeling opgenomen. Deze uitbreidingsregeling bepaalt dat de totale oppervlakte van gebouwen vergroot mag worden tot maximaal 60 % van het vlak dat is weergegeven op de verordeningskaart. Om bestaande rechten niet in te perken is deze regeling hier ook opgenomen.

Bouwhoogte (4.1.2)

Ten aanzien van de bouwhoogtes gelden de bouwhoogtes uit het vigerende bestemmingsplan. De kaarten van het vigerende bestemmingsplan zijn dan ook als bijlage 2 bij de regels opgenomen.

Bijbehorende bouwwerken (4.1.3)

De bijgebouwenregeling uit het vigerende bestemmingsplan is overgenomen in de verordening. Er is getracht een zo uniform mogelijke regeling op te nemen, waar op enkele plaatsen uitzonderingen op worden gemaakt.

Overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde (4.1.4)

Ten aanzien van overige bouwwerken zijn de regels van het vigerende plan gevolgd. Hierbij is wel de aanvulling gegeven dat niet bij iedere functie dezelfde regels horen. Bij de sportfunctie is bijvoorbeeld aangegeven dat lichtmasten toegestaan zijn tot een maximum hoogte van 10 meter.

4.2 Aanvullende gebruiksregels

Vlakken op de kaart (4.2.1)

Ter plaatse van een aantal vlakken zijn meerdere functies toegestaan. Om hier geen afbreuk aan te doen is per vlak aangegeven welke functies hier toegestaan zijn.

Aan-huis-gebonden bedrijfsactiviteiten (4.2.2)

Voor de percelen die op functiekaart aangeduid zijn als wonen, zijn ook aan-huis-gebonden bedrijfsactiviteiten toegestaan. De woonfunctie moet wel de hoofdfunctie blijven. Daarom mag het vloeroppervlak voor aan-huis-gebonden bedrijfsactiviteiten niet meer bedragen dan 50 m2.

Aantal woningen (4.2.3)

Om te voorkomen dat er meer woningen gebouwd gaan worden (en er dus ontwikkelingen gaan plaatsvinden) is in de regels bepaald dat het aantal woningen niet mag vermeerderen.

Openbare ruimte (4.2.4)

In aanvulling op het bestaand gebruik is het toegestaan om de openbare ruimte te gebruiken voor onder andere speelvoorzieningen, waterberging, fietsenstallingen, wandel- en fietspaden en dergelijke. De openbare ruimte mag echter niet dusdanig worden gewijzigd dat er sprake is van reconstructie van wegen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Ook is het niet toegestaan om ter plaatse van groenvoorzieningen parkeervoorzieningen te realiseren.

Algemene gebruiksregel (4.2.5)

In deze regel is aangegeven welk gebruik sowieso als strijdig gebruik wordt gezien.

Artikel 5 Afwijkingsregels

In het vigerende bestemmingsplan is een aantal afwijkingsregels opgenomen. Deze worden in de beheersverordening ook van toepassing verklaard. Het gaat om de volgende regelingen.

Uitbouwen aan de voorgevel (erkers) (5.1), uitbouwen aan de zijgevel (5.2) en hoeksituaties (5.3).

Deze regels zijn enkel van toepassing op woningen. Van de afwijkingsbevoegdheid kan enkel gebruik gemaakt worden als aangetoond is dat aan een aantal voorwaarden voldaan kan worden.

Afwijkende gebruiksregels (5.4)

In deze regeling is opgenomen dat een bijgebouw gebruikt mag worden voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, mits dit geen onevenredige milieuhinder veroorzaakt en geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de wijk.

Verschuiven van een woning bij vervangende nieuwbouw (5.5)

In aanvulling van het bepaalde in artikel 3 is in dit artikel een afwijking opgenomen voor het verplaatsen van een vrijstaande woning in het geval van vervangende nieuwbouw.

Dakopbouw (5.6)

Om enige flexibiliteit te behouden bij woningen is het toegestaan om middels een afwijking een dakopbouw te realiseren. Dit mag alleen als de dakhelling niet meer dan 40 graden bedraagt.

Aanvullend gebruik gemengde doeleinden (5.7)

In deze regel is bepaald dat een niet-woonfunctie onder voorwaarden ook op de verdiepingen is toegestaan. Dit in afwijking van het bepaalde in lid 4.2

Bruggen (5.8)

Bruggen mogen in afwijking van het bepaalde in artikel 3 gebouwd worden mits de vrije doorvaart niet wordt belemmerd en mits de waterbeheerder een positief advies heeft gegeven.

Artikel 6 Archeologie

Ter bescherming van de in het verordeningsgebied aanwezige archeologische waarden dan wel te verwachten archeologische waarden is het artikel archeologie opgenomen. Er zijn verschillende beschermingsregimes van toepassing op basis van de archeologische beleidskaart. Afhankelijk van het beschermingsregime is het noodzakelijk archeologisch onderzoek uit te voeren voorafgaand aan bodemwerkzaamheden.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijke beleid van rijk, provincie en gemeente. Dit beleid is opgenomen als controle om te bekijken of vanuit het beleid ontwikkelingen in het verordeningsgebied te verwachten zijn.

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie infrastructuur en ruimte

Het beleid van het Rijk inzake de ruimtelijke inrichting en het mobiliteitsbeleid is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Op 13 maart 2012 is deze vastgesteld. Hierin presenteert het kabinet zijn visie op de ruimtelijke inrichting en mobiliteit van Nederland tot 2040. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Mobiliteitsaanpak vervangen.

De regering maakt ruimte voor groei en beweging en kiest ervoor de invulling van het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel over te laten aan provincies en gemeenten. Daardoor kan het Rijk zich richten op het behartigen van belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. De minister vermindert stevig het aantal procedures en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. De ruimtelijke ordening wordt zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat gebracht (burgers en bedrijven) en er wordt meer overgelaten aan gemeenten en provincies. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. Daarbij verwacht het Rijk dat medeoverheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. De gemeente is de overheid die het dichtst bij de burger staat en zorg draagt voor een veilige en leefbare woon- en werkomgeving. In het ruimtelijk domein gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer belangen ten aanzien van mobiliteit, milieu, natuur, water, economie en wonen worden afgewogen. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028) en verbindt hier 13 nationale belangen aan.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden was het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. Dit kan via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt over ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau: in bestemmingsplannen, te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro hebben betrekking op onder meer het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee, defensie, erfgoederen en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR).

Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. In deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de MIRT-agenda's. Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen.

Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg en artikel 3.1.6 Bro

Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de afweging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, is per 1 januari 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen in de toelichting moeten aangeven op welke wijze rekening is gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Alle cultuurhistorie binnen een plangebied zal daardoor geanalyseerd moeten worden. Deze regeling komt voort uit de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg uit 2009.

Monumentenwet 1988

In de Monumentenwet 1988 is de bescherming van rijksmonumenten en door het rijk aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten geregeld. Ook is in 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg onderdeel geworden van de Monumentenwet. De wet verplicht gemeenten rekening te houden met aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten in de bodem bij vaststelling van ruimtelijke plannen.

Er wordt gestreefd om archeologisch erfgoed in de bodem zelf (in situ) te behouden, omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Vooronderzoek maakt duidelijk welke archeologische waarden verstoord dreigen te worden. Met de nieuwe wet is het onder meer verplicht geworden om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Tijdens de voorbereiding van plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk. Hiermee kan duidelijk gemaakt worden of en welke archeologische waarden verstoord dreigen te worden. In het geval archeologische waarden aanwezig zijn, zal hier op een gepaste wijze mee om dienen worden te gaan (bv. middels een archeologievriendelijke aanpak en/of - in het uiterste geval - een archeologische opgraving).

4.2 Provinciaal beleid

Provinciaal ruimtelijke structuurvisie 2013-2028

Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. inde PRS legt de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode van 2013 tot 2028 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen de gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.

Afbeelding 4.1 Uitsnede structuurvisie

Voor het verordeningsgebied (zie afbeelding 4.1) geldt dat dit een gebied is dat is aangewezen als woon-werkgebied en er is een woningbouwopgave die binnenstedelijk opgelost dient te worden.

In deze beheersverordening wordt enkel de bestaande situatie vastgelegd en worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De beheersverordening is niet in strijd met de provinciale structuurvisie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten. In de PRV zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die van provinciaal belang zijn. In deze beheersverordening wordt de bestaande situatie voortgezet waardoor er geen strijd is met de regels uit de verordening.

In de PRV is het verordeningsgebied op het gebied van cultuurhistorie en landschap als volgt aangeduid:

• op de kaart landschap is het verordeningsgebied aangeduid als landschap Groene Hart;

In de PRV is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan bevat. De uitgangspunten hierbij zijn om de bestaande waarden te behouden en versterken. In paragraaf 5.3 van deze toelichting wordt uitgebreid ingegaan op het aspect cultuurhistorie.

4.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Ronde Venen 2030

De structuurvisie is vastgesteld op 17 oktober 2013.

Het jaar 2030. De Ronde Venen heeft een herkenbare uitstraling met een eigen karakter. Inwoners en bezoekers weten wat de gemeente te bieden heeft met haar landschap, dorpen, recreatiegebieden en natuurschoon. Initiatieven worden ondersteund.

Positie

De Ronde Venen heeft een unieke plek in het Groene Hart en in de Noordvleugel van de Randstad. Het beste uit deze twee werelden wordt ingezet in het belang van de inwoners. De Ronde Venen is een groene en duurzame gemeente; onderdeel van het bestuurlijke en fysieke netwerk van de Amsterdamse Metropool. Dit maakt De Ronde Venen tot geliefde woon-, werk- en recreatiegemeente.

Binnen het Groene Hart en de Metropool zijn diverse (overheids)partijen actief. De Ronde Venen is een interessante partner omdat gewerkt wordt vanuit gedeelde belangen. Door samenwerking kan optimaal worden voorzien in de behoeften van onze inwoners en de regio.

Groene Hart

De bron van het succes van de gemeente is het gevarieerde en levendige landschap waarin wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Het beschermen en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied nemen een centrale plaats in het ruimtelijk beleid.

Het karakter van dit stukje Groene Hart wordt bepaald door uitzichten (1 ), extensief gebruik en kleinschaligheid (2), panorama en decor (3), dorpslinten en dorpsgezichten (4) en de nabijheid van de stad (5). In 2030 is het karakter van het landschap overeind gebleven, ondanks dat diverse veranderingen hebben plaatsgevonden.

Randstad

De Ronde Venen is onderdeel van de Noordvleugel van de Randstad (Amsterdam- Utrecht) en voelt zich betrokken bij de opgaven waar de Noordvleugel mee wordt geconfronteerd. De partners erkennen de rol die de gemeente speelt en respecteren de grenzen die vanuit de landschappelijke kwaliteit worden gesteld. Gezocht wordt naar win-win oplossingen voor vraagstukken rond wonen, werken, duurzame ontwikkelingen, recreatie en mobiliteit. De Ronde Venen werkt intensief samen met buurgemeenten in de Noordvleugel.

Levendigheid en bedrijvigheid zijn essentieel voor de kwaliteit van de dorpen en het landelijk gebied. Duurzame ontwikkeling en innovatie bieden de kans om deze kwaliteit te behouden en te versterken. De gemeente voert stevig regie op ruimtelijke ontwikkeling door het geven van richting, stimuleert initiatieven en loopt daarbij ondernemers niet voor de voeten met onnodige regelgeving.

De bescherming en versterking van het karakter van het landschap wordt door zowel ondernemers, gebruikers en de gemeente als gezamenlijke opgave gezien. De gemeente investeert in de communicatie en het leggen van verbindingen, zodat de verschillende partijen elkaar goed kunnen vinden.

Erfgoedverordening 2013

In de Erfgoedverordening De Ronde Venen 2013 is de aanwijzing en bescherming van gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden geregeld. Daarnaast is in de Erfgoedverordening regelgeving opgenomen ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden. Om een zo goed mogelijk beeld van alle (verwachte) archeologische waarden binnen De Ronde Venen te krijgen is een archeologische beleidskaart opgesteld. In de Erfgoedverordening 2013 is archeologisch beleid opgenomen die de kaart geldend maakt voor alle ruimtelijke plannen die vóór 2012 zijn vastgesteld. Hiermee is het archeologische beleid voor het gehele grondgebied van De Ronde Venen actueel. De Archeologische Beleidskaart dient als basis voor de in ruimtelijke plannen te verwerken cultuurhistorische waarden.

Landschapsbeleidskaart

Om bij planontwikkeling rekening te kunnen houden met aanwezige (cultuur)landschappelijke waarden, is een Landschapsnota met Landschapsbeleidskaart in ontwikkeling. Op de Landschapsbeleidskaart zijn waarden als verkavelingspatronen, dijken, linten en het landschap van de Stelling van Amsterdam opgenomen. De Landschapsbeleidskaart dient als basis voor de in ruimtelijke plannen te verwerken cultuurhistorische waarden.

Conclusie

De beheersverordening is niet in strijd met het geldende beleid. Op basis van bovenstaand beleid zijn er voor het verordeningsgebied geen ontwikkelingen voorzien.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Scan omgevingsaspecten

Omdat deze beheersverordening enkel de bestaande planologische situatie voortzet is de onderzoeksopgave van beperkte omvang, er worden immers geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er is een scan uitgevoerd van relevante omgevingsaspecten (zie hieronder). Gezien de aard en begrenzing van het verordeningsgebied in combinatie met het feit dat geen ruimtelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt ten opzichte van het geldende planologische regime, behoeven voor de volgende aspecten geen nadere onderzoeken uitgevoerd te worden:

• luchtkwaliteit;
• waterkwaliteit- en waterkwantiteit;
• bodemkwaliteit;
• wegverkeerslawaai- en spoorweglawaai;
• industrielawaai en bedrijvigheid;
• straalpaden;
• verkeersituatie;
• ecologie.

De aspecten archeologie, cultuurhistorie en externe veiligheid worden in de volgende paragrafen beschreven.

5.2 Ontstaansgeschiedenis De Ronde Venen

De oudste bewoning in De Ronde Venen dateert uit het Neolithicum (rond 4000 voor Christus). Het Neolithicum staat voor de periode in onze geschiedenis waarin de mens overgaat van het jagen en verzamelen van voedsel naar het verbouwen van voedsel en het houden van vee. Door oprukkend veen trokken de bewoners al gauw naar hogere en drogere gronden. Tot de ontginning van het ontstane veen in de 11e eeuw vond geen of nauwelijks bewoning plaats in het gebied. Vanaf veenriviertjes als de Kromme Mijdrecht, Drecht, Waver en Winkel, de ontginningsbases, werd radiaal (naar een centraal punt toe) ontgonnen naar het hoger en centraal gelegen veenkussen. De radiale vorm is onder meer nog goed herkenbaar in het verkavelingspatroon rond Vinkeveen. Rondom de ontginningen en langs de zuwes, hoger gelegen wegen die als afscheiding tussen het ontgonnen land naar het midden van het veenkussen lagen, werden kades aangelegd. Ongeveer halverwege de ontginning werden rond het middelpunt ringvormige ontginningskaden opgeworpen, waar de lintnederzettingen Demmerik, Vinkeveen, Waverveen, Mijdrecht en Wilnis ontstonden.

Het ontginnen en ontwateren van het veengebied zorgde voor een sterke maaivelddaling. Het land werd hierdoor op veel plaatsen te nat voor akkerbouw en men stapte over op veeteelt. De maaivelddaling ging door met als gevolg dat het veen op den duur zelfs lager kwam te liggen dan de veenrivieren. Rond 1600 was het maaiveld al zo'n vijf meter gedaald. Windmolens werden ingezet om het land droog te malen.

In de 16e eeuw werd echter door de groei van de steden in West-Nederland de vraag naar brandstof steeds groter. Door het ontbreken van hout was men aangewezen op turf en al snel werden grote veengebieden afgegraven voor de turfwinning. De gaten en lage delen die hierdoor ontstonden werden vaak weer opgevuld met het afval, het zogenaamde toemaakdek, dat met de turfschuiten uit de stad (meestal Amsterdam) mee werd teruggenomen. Aanvankelijk vond turfwinning plaats boven water, de zogenaamde droge vervening, maar na verloop van tijd werd met behulp van een baggerbeugel ook onder water veen gewonnen; de natte vervening. Het gevolg van de turfwinning was dat lokaal open waterplassen ontstonden. Door golfslag breidden deze wateren zich vaak uit tot grote binnenmeren. De binnenmeren konden bij storm een bedreiging vormen voor de dorpen en steden er omheen. Met het oog hierop, en om weer voldoende landbouwgrond te verkrijgen, werd in de loop van de 19e eeuw een groot aantal meren drooggelegd.

De plannen voor het droogmaken van een aantal meren in de gemeente De Ronde Venen werden in 1798 door de Staten van Utrecht goedgekeurd. Het betrof een gefaseerde drooglegging: de Eerste, Tweede en Derde Bedijking. De droogmakerij Groot Mijdrecht viel in 1879 als een van de laatste polders droog. Vele duizenden hectares woest water waren nu veranderd in keurig opgedeelde percelen landbouwgrond. Mede door het inklinken van de grond, de zilte kwel en de landbouwcrisis van 1880 bleken de gronden in de droogmakerijen echter niet zo gunstig als gehoopt.

Door het grondige vervenen en het droogleggen van de voormalige meren is in een groot deel van De Ronde Venen het landschap zoals dat 4500 jaar voor Chr. bestond, in feite weer aan het maaiveld aanwezig. De ligging van de voormalige kreken en geulen zijn soms nog duidelijk als verhogingen zichtbaar aan het maaiveld. Het is eigenlijk heel bijzonder en uniek om na ruim 6000 jaar weer op dezelfde bodem te lopen als de eerste bewoners van het gebied. Het feit dat de archeologische sporen zo dicht aan het maaiveld liggen maakt ze echter ook zeer kwetsbaar voor bodemingrepen of zelfs voor regulier grondgebruik. De gebieden die gespaard bleven bij de grootschalige vervening tonen het middeleeuwse ontginningslandschap met langgerekte percelen, sloten en kades. Dit worden de 'Bovenlanden' genoemd. De hogere ligging in het landschap ten opzichte van de droogmakerijen is in Mijdrecht goed te zien op de ringdijk, die de grens vormt tussen het middeleeuwse landschap en de droogmakerij Groot Mijdrecht.

De droogmakerijen bleken met de lage ligging van het maaiveld uitstekend geschikt om in tijden van oorlog onder water te zetten. Ze maakten dan ook, samen met een aantal forten, onderdeel uit van de waterlinie Stelling van Amsterdam die tussen 1883 en 1914 werd aangelegd.

De ontsluiting van De Ronde Venen begon in 1915 met de aanleg van de spoorlijn tussen Nieuwersluis en Uithoorn met stations in Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen en een spoorlijn richting Nieuwer Ter Aa met een station in De Hoef. Sinds 1986 zijn de spoorlijnen niet meer in gebruik en ontmanteld. Diverse stationsgebouwen, spoorhuizen en het spoortracé resteren nog in het landschap.

5.3 Cultuurhistorische aspecten

Archeologie

Op de Archeologische Monumentenkaart van de provincie Utrecht zijn geen specifieke archeologische waarden voor het verordeningsgebied aangemerkt. Toch gelden voor bepaalde delen van het gebied wel degelijk archeologische verwachtingswaarden. Dit zijn de gebieden waar de bodem weinig tot niet verstoord is en een verwachting bestaat op vindplaatsen uit de ijzertijd. Deze archeologische resten kunnen zich bevinden op de kreekruggen die in alle droogmakerijen liggen. Door het verveningsproces is een bodemlaag verdwenen, waardoor potentiële vindplaatsen direct onder het oppervlakte aanwezig kunnen zijn. Daarom hebben de aanwezige kreekruggen in het gebied een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Afbeelding 5.1: Uitsnede archeologische beleidskaart

De archeologische verwachtingswaarden uit de Archeologische Beleidskaart De Ronde Venen 2011 zijn opgenomen in de verordeningskaart. Voor de deelgebieden Twistvlied, Proostdijland en Molenland geldt geen archeologische verwachtingswaarde, op een kleine uitzondering na. Bij woningen die vóór 1960 gebouwd zijn werd een minder bodemverstorende techniek gebruikt, waardoor de ondergrond intact genoeg is gebleven voor het behouden van mogelijke archeologische waarden. In het plangebied is te zien dat dit om een zeer klein gebied gaat. In de overige delen van de drie deelgebieden zal bij graafwerkzaamheden geen archeologisch onderzoek geëist worden omdat de bodem te ver verstoord is door de bouwactiviteiten.

Voor de deelgebieden Wickelhof en Sportvelden gelden wel archeologische verwachtingswaarden. Dat komt door de plaatselijk aanwezige kreekruggen. Sinds de totstandkoming van de Archeologische Beleidskaart zijn geen onderzoeken gedaan in het plangebied.

Bouwhistorie: monumenten

In De Ronde Venen is een groot aantal cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken aanwezig. Een deel daarvan is als gemeentelijk of rijksmonument beschermd. Een ander deel is als beeldbepalend panden in ruimtelijke plannen beschermd. Binnen de grenzen van deze verordening ligt één gemeentelijk monument, waarvan de bescherming betrekking heeft op zestien woningen. De arbeiderswoningen aan de Hoofdweg 8-38 zijn gebouwd in 1920 en staan verdeeld over drie bouwblokken, op één rij. De woningen zijn gebouwd in opdracht van de protestantse woningbouwvereniging `Patrimonium'. Architect was de heer E.G. Wentink uit Utrecht. Dit complex wordt van belang geacht vanwege het bouwtype woningbouwcomplex, het ontwerp van E.G. Wentink, de gaafheid van de hoofdvorm en vanwege de unieke plaats die dit complex inneemt in de geschiedenis en bebouwing van Mijdrecht. Het gemeentelijke monument is op de plankaart aangeduid.

Cultuurlandschap

In de Landschapsnota zijn de volgende cultuurlandschappelijke waarden opgenomen voor het verordeningengebied, met als doel deze zoveel mogelijk te behouden en versterken:

• kreekruggen ter hoogte van het sportveld en tussen Wickelhof en de Kerkvaart;
• lijnstructuren:
  • 1. Kerkvaart, Zuidertocht;
  • 2. Ringdijken;
  • 3. Hoofdweg, Oosterlandweg.

In het noordwesten van het verordeningsgebied zijn de oorspronkelijke verkaveling van de Polder Derde Bedijking en een kreekrug aanwezig en herkenbaar. De rest van het gebied is bebouwd, waardoor de rationele verkavelingsstructuur vrijwel onherkenbaar geworden is. Het gebied grenst aan de noordzijde aan de ringdijk van de Polder Derde Bedijking. Aan de volledige oostzijde van het verordeningsgebied, van de Prins Bernhardlaan tot aan Molenland, ligt de ringdijk in het verordeningsgebied. De dijk is niet overal als dijk zichtbaar, doordat deze aan de noordzijde vrijwel geheel is bebouwd. Het hoogteverschil tussen de historische kern van Mijdrecht (de lijn Dorpsstraat - Bozenhoven) en de lager gelegen droogmakerij is wel beleefbaar. Het wandelpad op de dijk markeert de historische grens tussen het bovenland en de droogmakerij.

De wegen Hoofdweg, Oosterlandweg en Zuidertocht zijn aangelegd als onderdeel van de rationele opzet van de droogmakerij. Tussen deze wegen liggen uitbreidingswijken van Mijdrecht.

5.4 Externe veiligheid

Op 5 december 2013 is de risicokaart geraadpleegd om te inventariseren of er externe veiligheidsrisico's binnen het verordeningsgebied optreden. Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart opgenomen.

Afbeelding 5.2: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Op de uitsnede is te zien dat er binnen de grenzen van de beheersverordening geen risicobronnen aanwezig zijn. Nabij het verordeningsgebied is op het moment van het opstellen van deze beheersverordening een tankstation met LPG gelegen met een risicocontour van 150 m. Er is inmiddels een nieuw bestemmingsplan vastgesteld op basis waarvan de verkoop van LPG niet meer wordt toegestaan. Ook de milieuvergunning is per 1 juli 2014 aangepast, waardoor de LPG verkoop niet is toegestaan. Er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met de risicocontour van het nu nog bestaande LPG tankstation.