Wilnisse Zuwe 34

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Wilnisse Zuwe 34 in Wilnis bevindt zich een voormalige boerderij, bestaande uit een bedrijfswoning met aangebouwde stal. De agrarische bedrijfsvoering is beëindigd en de initiatiefnemer wenst binnen de bestaande bebouwing twee burgerwoningen te realiseren door de bestaande bedrijfswoning om te zetten in een burgerwoning en in het stalgebouw een tweede woning te realiseren.

Dit is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied-West'. Wel is het mogelijk om onder voorwaarden een wijzigingsbevoegdheid uit dit plan toe te passen. Met deze wijzigingsbevoegdheid wordt de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd in 'Wonen'. De gemeente De Ronde Venen heeft aangegeven positief te staan tegenover de gewenste wijziging. Om tot wijziging van het bestemmingsplan 'Buitengebied-West' over te kunnen gaan is het van belang een wijzigingsplan op te stellen met de onderbouwing hiervoor. In deze onderbouwing moet worden aangetoond dat de bestemmingswijziging niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Er moet worden aangetoond dat er binnen deze agrarische bestemming sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat om hier een woonbestemming mogelijk te maken. Dit wijzigingsplan voorziet daarin.

De realisatie van twee woningen (in plaats van één) kan niet mogelijk worden gemaakt middels de wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor dient later een binnenplanse afwijkingsprocedure te worden toegepast.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft het perceel aan de Wilnisse Zuwe 34 in Wilnis. Deze locatie bevindt zich in het buitengebied ten zuiden van de kern Wilnis in de gemeente De Ronde Venen. Het perceel ligt direct ten westen van de N212, de provincialeweg tussen Mijdrecht en Woerden. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied-West' dat is vastgesteld door de gemeente De Ronde Venen op 21 februari 2019. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch met waarden - natuurwaarden'. Binnen deze bestemming is één bedrijfswoning toegestaan. Voor de bebouwing is een specifieke bouwaanduiding opgenomen omdat de boerderij een gemeentelijk monument is. Verder zijn er archeologische dubbelbestemmingen van toepassing op de locatie, namelijk 'Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b' voor het oostelijke deel van de locatie en 'Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 3' voor het westelijke deel. Ook bevindt de locatie zich in een 'Milieuzone - veengebied kwetsbaar voor oxidatie'. Binnen deze zone zijn bodembewerkingen in agrarische bestemmingen die tot gevolg hebben dat veen aan de oppervlakte wordt gebracht niet toegestaan. In figuur 1.2 is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Geldend bestemmingsplan

In dit wijzigingsplan wordt de ontwikkeling getoetst aan de wijzigingsregels van het geldende bestemmingsplan. Deze toetsing kan duidelijk maken of de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening volgens het geldende beleid in het bestemmingsplan.

In het bestemmingsplan is in artikel 4.7.5 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bij de beëindiging van een agrarisch bedrijf andere vervolgfuncties toe te staan, waaronder wonen. Voor het gebruik van deze wijzigingsbevoegdheid gelden een aantal voorwaarden. Zo dient de initiatiefnemer aan te tonen dat het agrarisch gebruik is beëindigd, mag het aantal woningen niet meer bedragen dan het aantal voormalige bedrijfswoningen en mogen voormalige bijgebouwen behouden blijven of bij sloop worden ingeruild voor gedeeltelijke nieuwbouw van bijgebouwen of voor een verruiming van een voormalige bedrijfswoning. Hoewel voor deze ontwikkeling gebruik gemaakt kan worden van de wijzigingsbevoegdheid naar wonen, maakt deze bevoegdheid geen woningsplitsing naar twee woningen mogelijk.

In het bestemmingsplan is ook een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen, namelijk in artikel 25.3.5. In dit artikel staat beschreven dat een extra woning toegestaan kan worden in het geval van splitsing van voormalige boerderijen. Het gaat om voormalige agrarische bedrijfswoningen met in de hoofdbouwmassa opgenomen bedrijfsruimten, die samen een stedenbouwkundige eenheid vormen. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

• a. de te splitsen (voormalige) boerderij dient een inhoud te hebben van minimaal 900 m³;
• b. het bestaande grondoppervlak van het hoofdgebouw mag niet worden vergroot;
• c. de splitsing mag niet leiden tot twee separate - vrijstaande - woningen;
• d. de splitsing mag geen schade toebrengen aan eventuele architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand;
• e. de extra woning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• f. na splitsing mag elke woning 50 m² aan bijgebouwen hebben.

In paragraaf 3.3 wordt het plan aan de wijzigingsregel getoetst. De binnenplanse afwijkingsmogelijkheid tot woning splitsing betreft een separate procedure en wordt daarom niet binnen dit wijzigingsplan behandeld.

1.4 Leeswijzer

Dit wijzigingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2: bestaande situatie en planbeschrijving;
• hoofdstuk 3: ruimtelijk beleidskader;
• hoofdstuk 4: onderzoeken naar de omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5: maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Aan de Wilnisse Zuwe 34 bevindt zich een voormalige boerderij. Het hoofdgebouw bestaat uit twee delen: aan de voorkant een bedrijfswoning en aan de achterkant een aangebouwde stal. De boerderij is aangeduid als gemeentelijk monument en opgenomen in het erfgoedregister van de gemeente De Ronde Venen als langhuisboerderij. Het object is aangemerkt als gemeentelijk monument vanwege de architectuurhistorie. Het betreft een langhuisboerderij met voor en achtergevel onder een aparte kap. De voorgevel is zeer decoratief en voorzien van topgeveldecoratie en lisenen. De gaafheid van de hoofdvorm in combinatie met de gevelindeling en detaillering geven een bepaalde statuur, en zijn in goede samenhang met het landelijk gebied. De gaafheid van het erf met leilinden en bijgebouwen dragen hier zeker aan bij.

De monumentale boerderij, hooiberg en bijgebouwen vormen een historisch gevormd ensemble met hoge cultuurhistorische waarden. De relatie tussen het woonhuis, de stal, de hooiberg en bijgebouwen is op het perceel nog goed leesbaar. Het is vanuit cultuurhistorisch en stedenbouwkundig oogpunt van belang dat dit behouden blijft. Dit sluit aan bij de structuurvisie van gemeente De Ronde Venen waar het behoud van agrarisch erfgoed specifiek wordt benoemd. Daarnaast is het in lijn met de adviezen van de provincie Utrecht en het Rijk om bij vrijkomende agrarische bebouwing de cultuurhistorisch waardevolle gebouwenensembles te behouden. Met name het behoud van hooibergen heeft de laatste jaren aandacht omdat deze in snel tempo verdwijnen uit het Groene Hart.

Ten westen van de bebouwing bevinden zich enkele bijgebouwen, zoals schuren, een carport en een garage. De inrit naar het terrein ligt aan de Wilnisse Zuwe. Een luchtfoto van de bebouwing op het perceel is opgenomen in figuur 2.1. Figuur 2.2 betreft een aanzicht van de boerderij vanaf de Wilnisse Zuwe.

Figuur 2.1 Luchtfoto (Google Maps)

Figuur 2.2 Aanzicht vanaf de Wilnisse Zuwe (bron: Funda)

2.2 Nieuwe situatie

De beoogde ontwikkeling aan de Wilnisse Zuwe 34 omvat allereerst een wijziging van het gebruik van agrarisch naar wonen. De agrarische bedrijfsvoering is beëindigd en daarom is de wens om de bedrijfswoning in gebruik te nemen als burgerwoning. Deze wijziging naar wonen wordt in dit wijzigingsplan behandeld.

Ten tweede is een woningsplitsing beoogd. Deze splitsing maakt geen deel uit van dit wijzigingsplan, maar is volledigheidshalve meegenomen om de toekomstige ontwikkeling te illustreren. In figuur 2.3 is een schets opgenomen van de gewenste woningsplitsing en het behoud van de agrarische grond op de rest van het perceel.

Figuur 2.3 Schets van de beoogde ontwikkeling

Bebouwing

De bestaande woning bestaat in de huidige situatie uit twee gedeelten: een woongedeelte en een stal. De initiatiefnemer wenst in het stalgedeelte een tweede woning te realiseren. Dit gebeurt volledig binnen de bestaande bebouwing, waarbij het bestaande grondoppervlak van het hoofdgebouw niet wordt vergroot. Ook blijft er in de nieuwe situatie na de splitsing sprake van één stedenbouwkundige eenheid. Er wordt daarmee geen afbreuk gedaan aan het karakteristieke gevelbeeld vanaf de Wilnisse Zuwe en de architectonische en cultuurhistorische waarden van het pand blijven behouden.

Verkeer en parkeren

De inrit aan de kant van de Wilnisse Zuwe blijft behouden ten behoeve van de bestaande woning aan de voorzijde. Voor het achterhuis is een recht van overpad geregeld voor het pad langs de watergang, zodat deze woning ook een eigen inrit krijgt. Voor beide woningen worden voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein gerealiseerd.

Landschap

Met de beoogde ontwikkeling blijven de zichtlijnen op het open agrarische landschap rondom het perceel behouden. Het landschap aan de achterzijde dat gebruikt werd voor agrarische bedrijfsvoering, blijft behouden als grasland. Kenmerkend voor de polder is een verkaveld landschap met rechte wegen waarlangs boerderijen staan, haaks op de afwateringssloten. Deze lijnen blijven in de nieuwe situatie gehandhaafd.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Barro (2011)

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen - ook wel 'nationale belangen' - die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Conclusie

In het plangebied worden geen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR geraakt. Verder zijn de in het rijksbeleid gestelde doelen van een dusdanig abstractieniveau dat geen sprake is van directe invloed op deze ontwikkeling. Het nationale beleid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling die door middel van dit wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom moet bij een stedelijke ontwikkeling de ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast. Daarbij wordt het toevoegen van meer dan 11 woningen gezien als een stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Op basis van jurisprudentie wordt de wijziging van een agrarische- naar woonbestemming niet direct als nieuwe stedelijke ontwikkeling gezien, waardoor toetsing aan de ladder niet noodzakelijk is. Daarnaast geldt de ladder voor duurzame verstedelijking in hoofdzaak voor stedelijke ontwikkelingen waarbij een beslag op de ruimte wordt gelegd. Een functiewijziging waarbij geen extra bebouwing wordt toegevoegd en die een geringe invloed op de omgeving heeft, wordt in de regel niet gezien als stedelijke ontwikkeling waarvoor toetsing aan de ladder niet noodzakelijk is.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (incl. herijking in 2016 en 2e partiële herziening in 2018)

De PRS, die na de oorspronkelijke vaststelling in 2013 tweemaal partieel is herzien en werd herijkt in 2016, gaat over het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht. Met het ruimtelijk beleid zorgt de provincie ervoor dat het aantrekkelijk blijft om hier te wonen, te werken en te recreëren. De PRS is alleen bindend voor de provincie zelf. De juridische vertaling van het beleid is opgenomen in de PRV.

De met vele regiopartijen opgestelde Kadernota Ruimte en Strategie Utrecht 2040 heeft als basis gediend voor de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS). De filosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' staat in de PRS centraal. Het accent is verlegd van een toetsende rol van de provincie naar sturen op kwaliteit (ontwikkelingsplanologie).

De PRS is in essentie opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via het provinciale ruimtelijk beleid wordt bijgedragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De doelen uit de Strategie Utrecht 2040 vragen om een integrale aanpak die voor het provinciale ruimtelijk beleid resulteert in vier pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

Binnen het dynamische landelijke gebied wordt het plangebied op de kaart van de PRS gerekend tot het landelijke gebied. Binnen deze gebieden wil de provincie de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied behouden. Functies dienen daarom bij te dragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw, natuur en bos. Dit beleid wil een verdere uitbreiding van stedelijke functies naar het landelijk gebied voorkomen. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van andere functies aanvaardbaar, bijvoorbeeld in de situatie van herbestemming van bestaande bebouwde erven als een agrarisch bedrijf stopt. De provincie stimuleert saneringsregelingen voor de sloop van voormalige bedrijfsbebouwing, waarbij een kleiner oppervlak aan nieuwe bijgebouwen of extra woningen mogelijk worden gemaakt. Een belangrijk uitgangspunt is het stimuleren van meer ruimtelijke kwaliteit.

Conclusie

De functiewijziging die met dit wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt vormt voor de in de PRS gestelde doelen geen belemmering. De ontwikkeling vindt weliswaar plaats in het landelijk gebied waar een uitbreiding van stedelijke functies niet wenselijk is, maar de PRS geeft aan dat deze functiewijziging bij het stoppen van een agrarisch bedrijf aanvaardbaar is. Omdat de transformatie plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing, blijft de ruimtelijke kwaliteit behouden. Omdat rondom het perceel al meerdere woonbestemmingen aanwezig zijn, kan gesteld worden dat omliggende bedrijven milieukundig gezien niet in hun mogelijkheden beperkt worden.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht (2013)

Doel van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de verordening zijn daartoe bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen opgenomen.

Het plangebied valt in het landschappelijke deelgebied 'Groene Hart'. Voor het landschap Groene Hart bestaat de ambitie de volgende kernkwaliteiten te behouden en versterken (deze zijn verder uitgewerkt in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse landschappen):

• openheid;
• (veen)weidekarakter;
• landschappelijke diversiteit;
• rust en stilte.

Voor het landelijk gebied is in de PRV een verstedelijkingsverbod opgenomen. De functiewijziging van een bedrijfswoning nar een woonbestemming wordt gezien als vorm van verstedelijking. Er zijn echter een aantal uitzondering op het verstedelijkingsverbod. Een van deze uitzonderingen betreft het onderstaande artikel.

artikel 3.10 Functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie

• 1. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat een agrarisch bedrijfsperceel waar het agrarisch gebruik is beëindigd een woonbestemming wordt gegeven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw, of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en

> het kleinschalige karakter van het perceel en de omliggende watergangen maken dat het perceel niet geschikt is voor het gebruik voor (beroepsmatige )landbouw;

• a. de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden of versterkt, en

> in paragraaf 2.2 wordt ingegaan op het behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden;

• a. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd, en
  > in hoofdstuk 4 wordt aangetoond dat omliggende (agrarische) bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
• b. een kantoor of bedrijf aan huis is mogelijk indien de omvang van die activiteiten ondergeschikt blijft aan de woonfunctie.
  > dit is opgenomen in de regeling van dit plan.
• 2. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
  > Dit document bevat deze ruimtelijke onderbouwing.
  

Conclusie

De ontwikkeling die ter plaatse van de Wilnisse Zuwe 34 te Wilnis mogelijk wordt gemaakt, is in lijn met de beleidsmatige kaders die in de PRV zijn geformuleerd. De ontwikkeling betreft een verstedelijking, maar valt binnen de uitzonderingsregels zoals genoemd in artikel 3.10 van de PRV.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie De Ronde Venen tot 2030

De gemeenteraad van De Ronde Venen heeft deze structuurvisie op 17 oktober 2013 vastgesteld. De gemeente De Ronde Venen plaatst zichzelf als een gemeente in het Groene Hart met sterke relaties met de noordvleugel: Amsterdam en omstreken. Ook wil De Ronde Venen een gemeente zijn waar het goed recreëren is, waar gezellige kleine aantrekkelijke kernen zijn en waar het goed wonen en werken is. Een netwerk van groene en blauwe verbindingen, gezellige dorpjes met voldoende aanbod, mooie woonomgevingen en een gevarieerde werkgelegenheid zorgen daarvoor in verder een weids open landschap. De verbindingen met de stad en haar voorzieningen zijn geoptimaliseerd en verblijven of wonen in De Ronde Venen is gewild.

In de structuurvisie wordt het plangebied gerekend tot het veenweidegebied. Het volgende beleid is voor dit deelgebied geformuleerd:

• De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingspatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd.
• In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied.
• Ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Uitwerking daarvan vindt onder meer plaats in het kader van gebiedsprocessen.

Daarnaast bevindt het plangebied zich binnen het landbouwgebied. Binnen dit gebied heeft de landbouw prioriteit, waarbij dit kan worden aangevuld om ontwikkelingen op het gebied van multifunctionaliteit, recreatie, duurzaamheid en landschap vorm te geven. Daarnaast is het beleid voor agrarische bedrijfsbeëindiging van toepassing op deze locatie. Dit betreft het volgende beleid:

• Na bedrijfsbeëindiging kan de agrarische functie van de bouwkavel worden omgezet in wonen. Eén of enkele extra woningen zijn mogelijk, wanneer daar de sloop van bedrijfsbebouwing tegenover staat. Provinciaal beleid is hierbij leidend.
• Na bedrijfsbeëindiging kan de agrarische functie van de bouwkavel worden omgezet in andere functies, waaronder recreatie. Hier staat landschappelijke kwaliteitswinst tegenover, bijvoorbeeld in de vorm van sloop van bedrijfsgebouwen. Bij de afweging over functiewijziging onderzoekt de gemeente of de functie in het gebied past. Thema’s zijn:
  • 1. Verkeersaantrekkende werking, uitstraling (aard, schaal en omvang van de voorgenomen bedrijvigheid) en eventuele milieuhinder.
  • 2. Functies in het stedelijke gebied mogen geen (onevenredige) concurrentie ondervinden van activiteiten in het landelijke gebied.
  • 3. Activiteiten mogen geen belemmering zijn voor omliggende agrarische bedrijven.
• Bij een integrale kijk op functiewijziging van een bouwkavel kan de gemeente verder kijken dan de bouwkavel en zich bijvoorbeeld richten op ruimtelijke kwaliteitswinst buiten de kavel. Een gebiedsproces en de Landschapsvisie vormen mogelijke kaders hiervoor.
• De mogelijkheden van de Wet plattelandswoningen worden benut om onnodige belemmeringen voor omliggende agrarische bedrijven te voorkomen.

Conclusie

De ontwikkeling, die een functiewijziging van bedrijf naar wonen inhoudt en op perceelsniveau plaatsvindt, sluit aan bij de visie voor het veenweidegebied. Door het behoud van de bestaande boerderij blijven cultuurhistorische waarden behouden. Omdat er geen extra nieuwe woningen bij worden gebouwd maar alleen een interne transformatie plaatsvindt, worden de zichtlijnen op het open landschap behouden. Er kan worden gesteld dat er sprake is van een minimale ruimtelijke impact als gevolg van deze ontwikkeling. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op het beleid voor agrarische bedrijfsbeëindiging door de functiewijziging naar wonen.

3.3.2 Landschapsnota De Ronde Venen 2030

De Landschapsnota dient primair als uitwerking van het beleid wat is vastgesteld in de Structuurvisie. Het hoofddoel van de Landschapsnota is het creëren van een ruimtelijk toetsingskader voor een zorgvuldige afweging van ruimtelijke initiatieven met landschappelijke impact. Het streven is dat het aspect landschap dusdanig zorgvuldig wordt afgewogen bij ontwikkelingen en initiatieven dat dit tot wederzijdse versterking leidt. Bij deze toetsing dienen initiatiefnemers een stappenplan te doorlopen - de Landschapstoets - waarbij er gebruik wordt gemaakt van een Landschapsbeleidskaart, een Deelgebiedenkaart en Deelgebiedbeschrijvingen.

Figuur 3.1 Uitsnede van de landschapsbeleidskaart (plangebied blauw omcirkeld)

De landschappelijke kwaliteit van het plangebied bestaat uit openheid, een middeleeuwse verkavelingsstructuur en lijnstructuren. Openheid is het belangrijkste kenmerk van het landschap in De Ronde Venen, vooral dankzij de veeteelt. Lijnstructuren zorgen langs de randen van deze landschappen voor contrasten in de beleving, waarbij bijvoorbeeld doorzichten vanuit de lintbebouwing van groot belang zijn voor de beleving van de openheid. Tussen lijnstructuren zoals water, wegen en dijken moet de bestaande openheid bewaard blijven. Er geldt een vergunningplicht voor het creëren of uitbreiden van bouwvlakken of het oprichten van bouwwerken en het aanbrengen of rooien van houtgewas op een gebied van meer dan 100 m2 in een plangebied van meer dan 1.000 m2.

Tijdens de ontginning van het veengebied van De Ronde Venen werd een opstrekkende, of sterverkaveling, gericht op een middelpunt toegepast. Deze verkaveling is van grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde en moet zoveel mogelijk behouden worden. Het dempen, vergraven of aanleggen van watergangen over een lengte van meer dan 10 meter en het afgraven van veen zijn dan ook vergunningplichting. Het plangebied grenst aan twee belangrijke lijnstructuren, namelijk de watergang in het zuiden (de Veldwetering) en de Wilnisse Zuwe, die tot één van de oudste wegen in de gemeente behoort. De hoofdweerstandslijn van de Oude Hollandse Waterlinie liep ook langs de Wilnisse Zuwe.

Het plangebied ligt in het deelgebied 'Veen: landbouw, natuur (EHS)'. Dit deelgebied is een open veenweidegebied waar de landschappelijke kwaliteit bestaat uit openheid, Middeleeuwse verkaveling, legakkers in het Gagelgebied, de Oude Hollandse Waterlinie en lijnstructuren. Het plangebied zelf wordt gekenmerkt door openheid, een Middeleeuwse verkavelingsstructuur en lijnstructuren. Voor dit deelgebied is het convenant Groot Wilnis-Vinkeveen (2010) opgesteld. Dit is een integraal plan voor structuurversterking van de landbouw, terugdringen bodemdaling, verbeteren van de waterkwaliteit, versterken van recreatie, natuurontwikkeling (EHS) en het verbeteren van het beheer van bestaande natuur (EHS).

De Landschapsnota biedt een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij er afhankelijk van de impact van een ontwikkeling onderscheid wordt gemaakt in beperkte indieningsvereisten, uitgebreide indieningsvereisten en een handreiking m.b.t. het komen tot een landschappelijke prestatie elders. In het geval van de ontwikkeling aan de Wilnisse Zuwe 34 te Wilnis volstaan, gelet op de aard en schaal ervan, de volgende twee beperkte indieningsvereisten:

• Voor het initiatief relevante landschappelijke waarden moeten als uitgangspunten worden meegenomen in het ontwerp van het initiatief.
• Er moet worden onderbouwd dat er wordt aangesloten bij de huidige gebiedsfunctie en bij bestaande (gemeentelijke) visies.

Conclusie

Het plangebied wordt gekenmerkt door de landschappelijke kenmerken van openheid, een Middeleeuwse verkavelingsstructuur en lijnstructuren. De transformatie van de bestaande boerderij naar een woonfunctie zal weinig invloed hebben op de aanwezige landschappelijke waarden omdat het gerealiseerd wordt binnen de bestaande bebouwing. Het voormalige agrarische perceel blijft behouden als grasland, waardoor ook het open landschap en de bestaande zichtlijnen behouden blijven. In paragraaf 2.2 is nader onderbouwd hoe de ontwikkeling wordt ingepast binnen het bestaande landschap. Een onderbouwing die specifiek betrekking heeft op het tweede indieningsvereiste uit de Landschapsnota is opgenomen in paragraaf 3.3.1.

3.3.3 Geldend bestemmingsplan 'Buitengebied-West'

In het bestemmingsplan 'Buitengebied-West' uit 2019 zijn twee artikelen opgenomen die relevant zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling aan de Wilnisse Zuwe 34. Het betreft één wijzigingsbevoegdheid, die zijn opgenomen in artikel 4.7.5 en een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid in artikel 25.3.5. De wijzigingsbevoegdheid wordt in deze paragraaf besproken, waarbij wordt aangetoond dat er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. De binnenplanse afwijkingsmogelijkheid maakt geen onderdeel uit van dit wijzigingsplan en wordt daarom niet behandeld.

Functiewijziging naar wonen

Voor een wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming conform artikel 4.7.5 gelden als voorwaarden dat:

• 1. door de initiatiefnemer is aangetoond dat het agrarisch gebruik is beëindigd;
• 2. het aantal woningen bedraagt niet meer dan het aantal voormalige bedrijfswoningen;
• 3. voormalige bedrijfsgebouwen mogen als bijgebouw behouden blijven. In geval van herbouw of nieuwbouw van bijgebouwen, bedraagt de oppervlakte aan bijgebouwen ten hoogste 50 m2, vermeerderd met 50% van het meerdere van 50 m2 aan bedrijfsgebouwen dat wordt gesloopt;
• 4. de inhoud van een voormalige bedrijfswoning kan worden verruimd tot 900 m3 in geval van sloop van ten minste 500 m2 aan voormalige bedrijfsgebouwen van het bedrijf en uit een beeldkwaliteitsparagraaf en op basis van een adequate landschappelijke inpassing blijkt dat sprake is van een op de betreffende locatie passende ontwikkeling;
• 5. het toegestane aantal woningen als bedoeld bij sub 2 kan worden vermeerderd in geval van sloop van alle bedrijfsgebouwen met de volgende oppervlakte:

	aantal extra woningen
bedrijfsgebouwen, geen kassen zijnde
= of > 1.000 m2 en < 2.500 m2	1
= of > 2.500 m2 en < 4.000 m2	2
= of > 4.000 m2	3
kassen
per 5.000 m2	1

• 6. de oppervlakte van te slopen bedrijfsgebouwen die eenmaal is aangewend bij sub 3, sub 4 of sub 5 komt niet meer in aanmerking voor toepassing bij de twee andere genoemde bepalingen;
• 7. de vervolgfunctie is milieuhygiënisch inpasbaar;
• 8. in het geval van toevoeging van woningen, als bedoeld onder e, dient er te worden voorzien in een adequate landschappelijke inpassing van het bouwvlak;
• 9. de in lid 4.1 genoemde natuur- en landschapswaarden mogen niet onevenredig worden aangetast.

De agrarische bedrijfsvoering aan de Wilnisse Zuwe 34 is beëindigd. De boerderij is onder voorbehoud verkocht aan de initiatiefnemer, die de bestaande bestemming wenst te wijzigen naar 'Wonen'. Voor deze ontwikkeling zijn voorwaarde 3 t/m 6 niet van toepassing omdat geen sprake is van sloop van bijgebouwen, verruiming van de inhoud van de bedrijfswoning of nieuwbouw van extra woningen. Voorwaarde 7 is in Hoofdstuk 4 onderbouwd bij de betreffende milieuaspecten. Voorwaarde 8 en 9 zijn reeds toegelicht in paragraaf 2.2 en 3.3.1. Omdat de boerderij van monumentale waarde is en het achterste gedeelte van het gebouw een stalfunctie had, is de wens om de boerderij in zijn geheel te behouden.

Conclusie

De bestemmingswijziging past binnen de regels die in het geldende bestemmingsplan zijn gesteld voor de bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen. Er wordt daarmee voldaan aan de wijzigingsregels.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling te worden aangetoond en dient te worden onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. Gezien de aard van de ontwikkeling, die zich beperkt tot een functiewijziging die geen nieuwe bebouwing of grote fysieke ingrepen omvat, kan voor deze aspecten worden volstaan met een korte kwalitatieve onderbouwing.

Water

De ontwikkeling bestaat uit het wijzigen van de juridisch-planologische gebruiksmogelijkheden ter plaatse van de voormalige boerderij. Het betreft geen functieverandering en/of herinrichting met een grote ruimtelijke impact. Er is ook geen sprake van toename in verharding, waardoor watercompenserende maatregelen niet noodzakelijk zijn. Omdat de ontwikkeling niet in de nabije omgeving van primaire of secundaire waterkeringen ligt, heeft de ontwikkeling geen gevolgen voor de waterveiligheid in de omgeving. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

Verkeer

De functieverandering zal niet direct leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. Daarnaast is op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien. Tot slot is de ontsluiting van de locatie goed. De ontwikkeling zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren: het aspect verkeer staat de nieuwe ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Geluid

De ontwikkeling betreft het omzetten van een agrarische bestemming naar een woonbestemming. Omdat een woning op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) een geluidsgevoelige functie is, dient te worden aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Het plangebied ligt nabij twee wegen waar een geluidszone voor geldt, namelijk de Wilnisse Zuwe en de Ingenieur Enschedéweg (N212). De woningen naast en schuin tegenover het perceel zijn al voorzien van een woonbestemming, namelijk de woningen aan de Wilnisse Zuwe 32, 35 en 38. Omdat de beoogde woonbestemming ten opzichte van andere woningen verder of op gelijke afstand van aangrenzende wegen vandaan liggen, kan gesteld worden dat de beoogde woonbestemming een vergelijkbaar verantwoord akoestisch woon- en leefklimaat worden heeft.

Externe veiligheid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt ten aanzien van externe veiligheid gekeken naar bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, ligt de locatie niet binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen. Verder vindt in de directe omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het water het spoor of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Luchtkwaliteit

De bestemmingswijziging voorziet niet direct in de toevoeging van één of meerdere woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreffen de Ingenieur Enschedéweg (N212) en Bovendijk. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Milieuhinder bedrijven

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Circa 800 meter ten zuiden van het plangebied is aan de Geerkade 10 het bedrijf 'Plomp Agro' gevestigd. Dit bedrijf voert natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk uit en valt in bedrijfscategorie 2, waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter. Het plangebied ligt daar ruimschoots buiten. Verder zijn in de nabije omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Geconcludeerd wordt dat er ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Ecologie

Omdat slechts sprake is van uitsluitend een functiewijziging en geen nieuwe bebouwing wordt toegevoegd of gesaneerd, is er geen sprake van eventuele negatieve effecten op beschermde soorten. Ook worden er geen bomen gekapt. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand van 2,4 kilometer tot het dichtstbijzijnde (stikstofgevoelige) Natura-2000 gebied 'Nieuwkoopse Plassen & de Haeck' leidt de voorgenomen ontwikkeling naar verwachting niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering.

Bodem

Vanwege de wijziging van het agrarische gebruik naar wonen is een verkennend bodemonderzoek (inclusief asbest) uitgevoerd. Het volledige bodemonderzoek is bijgevoegd als Bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat op één plaats (boring 3) sterk verhoogde waarden voor lood en zink zijn gemeten. Deze metalen zijn typerend voor het toemaakdek-gebied, waarin de Wilnisse Zuwe ligt. Dit bestaat uit licht en matig verontreinigde grond, die in de 17e en 18e eeuw aangevoerd is vanuit Amsterdam. Omdat dit mogelijk gezondheidsrisico's met zich meebrengt en niet met zekerheid gesteld kan worden dat er sprake is van een uitschieter die niet representatief is voor de algemene bodemkwaliteit van het terrein, is ook een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Uit dit onderzoek blijkt dat het oppervlak van de grond met sterk verhoogde gehaltes aan lood ongeveer 12 m3 omvat. Omdat het criterium voor een ernstig geval van bodemverontreiniging een ernstig verontreinigd volume van ten minste 25 m3 betreft, is geen sprake van ernstige verontreiniging. Ook is zink in geen van de aanvullende boringen boven de tussenwaarde verhoogd. Verontreiniging met lood vormt met name een gezondheidsrisico voor kinderen. In het geval het terrein niet intensief gebruikt wordt door spelende kinderen, is geen sprake van humane risico's en is sanering niet noodzakelijk. Overigens bestaat de functiewijziging slechts uit inpandige werkzaamheden in de bestaande boerderij en is geen sprake van bodemverstorende activiteiten op het perceel.

Archeologie

Op het plangebied rust een dubbelbestemming voor een archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b en categorie 3. Omdat er in het plangebied slechts een functiewijziging wordt voorzien waarbij geen sprake is van bodemverstorende activiteiten, staat het aspect archeologie de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De uitvoering en kosten van het voornemen berusten volledig bij de initiatiefnemer. Met de gemeente De Ronde Venen wordt een anterieure overeenkomst afgesloten waarin is geregeld dat de eventuele uitgekeerde (tegemoetkomingen in) planschade door de initiatiefnemer aan de gemeente worden vergoed. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid voldoende verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg omwonenden

Over het voornemen voor de bestemmingswijziging is reeds contact geweest met een 5-tal omwonenden. Tijdens dit contact is de bestemmingswijziging toegelicht aan de hand van de plankaart. Alle gecontacteerde omwonenden waren positief over deze ontwikkelingen, en hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de wijziging.

Ontwerpwijzigingsplan

De beoogde ontwikkeling past deels niet binnen het geldende bestemmingsplan (zie Hoofdstuk 1). Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheden in artikel 4.7.5 van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied-West'. Een belangrijke voorwaarde om te mogen afwijken is dat er wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de gestelde voorwaarden en niet in strijd is met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening. Dit wijzigingsplan toont aan dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening:

• de ontwikkeling wordt op een passende wijze landschappelijk ingepast;
• de (noodzaak van de) ontwikkeling vloeit voort uit de geldende beleidskaders;
• er zijn geen milieutechnische belemmeringen.

Procedure

Zoals bepaald in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het ontwerpwijzigingsplan 6 weken ter inzage worden gelegd. Een ieder is in die tijd in de gelegenheid om zienswijzen tegen dit wijzigingsplan kenbaar te maken. Tevens wordt het plan verzonden aan de wettelijke overlegpartners conform het overleg ex artikel 3.1.1. Bro.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 10 oktober tot en met 20 november 2020 voor eenieder ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het ontwerpwijzigingsplan is tevens ex artikel 3.8 Wro voorgelegd aan de provincie Utrecht. In haar reactie geeft de provincie aan dat het plan niet geheel correct is onderbouwd aan de hand van de provinciale ruimtelijke verordening (PRV). Op grond van deze reactie is paragraaf 3.2.2 aangevuld met een toetsing aan artikel 3.10 uit de PRV.