Prins Bernhardlaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aan de Prins Bernhardlaan 13 - 21 te Mijdrecht heeft woningcorporatie GroenWest percelen in bezit met daarop een tweetal twee-onder-één-kap woningen en een vrijstaande woning. Deze woningen zijn in 1957 gebouwd en bevinden zich in een slechte bouwkundige staat. GroenWest heeft het initiatief genomen tot nieuwbouw van 21 (sociale huur-)appartementen, ter vervanging van de genoemde woningen. Deze ontwikkeling betekent niet alleen een kwaliteitsimpuls voor de woningvoorraad van Mijdrecht, maar biedt ook kansen om de ruimtelijke beeldkwaliteit ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving te versterken.

Op grond van het geldende planologisch-juridische kader (zie paragraaf 1.3) is de realisatie van de beoogde appartementen niet mogelijk. Uit een ruimtelijke verkenning (2016) is gebleken dat het plan in beginsel haalbaar is. Aan de initiatiefnemer is gevraagd de adviezen verder uit te werken tot (onder meer) een concept-bestemmingsplan. De gemeente De Ronde Venen heeft dit bestemmingsplan, dat nu voor u ligt, na zorgvuldige beoordeling in procedure genomen.

1.2 Vigerende plannen

Ter plaatse van het plangebied geldt de beheersverordening 'Mijdrecht Woongebied Zuid', vastgesteld op 5 februari 2015. Een beheersverordening is qua detaillering en flexibiliteit vergelijkbaar met een conserverend bestemmingsplan en laat geen belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen toe. Hoewel in het voornemen van GroenWest de woonfunctie gehandhaafd blijft, veranderen de vorm en volumes van de bebouwing aanzienlijk. Om die reden moet voor de voorgenomen ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

Afbeelding 1.1 Luchtfoto met globale ligging van het plangebied (rode lijn)

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding beheersverordening Mijdrecht Woongebied Zuid

1.3 Leeswijzer

In deze toelichting worden de achtergronden van het plan beschreven en wordt het initiatief gemotiveerd ten aanzien van ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid. Deze toelichting kent de volgende indeling: na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige ruimtelijke situatie in het plangebied beschreven. Deze situatie vormt het vertrekpunt voor de nieuwe ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de relevante ruimtelijke beleidsuitgangspunten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 beschrijft en toont de nieuwe ruimtelijke plansituatie. Deze nieuwe situatie wordt in hoofdstuk 5 nader gemotiveerd aan de hand van de omgevingsaspecten die bij deze ontwikkeling aan de orde zijn. In hoofdstuk 6 wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan toegelicht. Ten slotte gaat hoofdstuk 7 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Plangebied en omgeving

Algemeen

Het plangebied ligt in de wijk Proostdijland Noord. Deze wijk is ontwikkeld in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw. De bestaande woningen in het plangebied dateren van 1957. Het stratenpatroon in de wijk is recht en op enkele plaatsen komen hofjes en doodlopende straten voor. In Proostdijland staan veel eengezinswoningen in rijen, zowel huur als koop. Er staan ook enkele flats.

Het gebied ligt in een droogmakerij uit 1864. Het plangebied maakt deel uit van een dijklichaam dat nog steeds een waterkerende functie heeft.

Plangebied

De Prins Bernhardlaan markeert de overgang van verschillende verkavelingsrichtingen en bebouwingsvormen. Hier komen de richtingen samen van het oude bovenland en de latere droogmakerij. Door deze verdraaiing van 30 graden lopen de Stadhouderlaan en de Prins Bernhardlaan niet parallel. Waar de bebouwingen bij elkaar komen is een tamelijk verrommeld bebouwingsbeeld ontstaan.

De huidige bebouwing in het plangebied bestaat uit een tweetal twee-onder-één-kap-woningen en een vrijstaande woning. Aan de oostzijde wordt plangebied begrensd door de Prins Bernhardlaan met daarachter een watergang.

Verkeer, groen en omgeving

Het plangebied grenst aan (en wordt momenteel ontsloten via) de Prins Bernhardlaan. Deze laan is een 30 km/h-woonstraat en heeft tevens de functie van een doorgaande fietsroute voor scholieren. Het plangebied is verder bereikbaar via enkele langzaam verkeerroutes, onder andere via de Stadhouderlaan naar het winkelcentrum Adelhof.

Het plangebied zelf heeft een groen karakter. De tuinen bij de huizen zijn begroeid met bomen, struiken en lagere begroeiing. Langs de Prins Bernhardstraat staat een rij waardevolle bomen. Het groene dijktalud draagt eveneens bij aan het groene karakter, evenals de geitenweide die nabij het plangebied is gelegen.

In de omgeving van het plangebied staan voornamelijk woningen. De buurt is te typeren als een rustige woonwijk. Aan de overzijde van de Prins Bernhardlaan zijn recentelijk ruim twintig nieuwe appartementen gerealiseerd.

Hierna zijn enkele foto's van het plangebied en directe omgeving opgenomen.

Afbeelding 2.1 Beeld vanaf de Prins Bernhardlaan, bezien vanaf het noorden, met een gedeelte van de huidige bebouwing van het plangebied.

 

Afbeelding 2.2 Beeld vanaf de geitenweide aan de noordzijde van het plangebied, met links op de foto de Prins Bernhardlaan.

Afbeelding 2.3 Zicht op het Prinsenhuis, gelegen aan de overzijde van de Prins Bernhardlaan, gezien vanaf het plangebied. Op de voorgrond de langzaamverkeersverbinding naar het centrum van Mijdrecht.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het - voor dit plan relevante - beleidskader beschreven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het beleid van de Rijksoverheid, van de provincie Utrecht en van de gemeente De Ronde Venen. Iedere paragraaf wordt afgesloten met een conclusie over de verhouding van het plan tot het betreffende beleidsonderdeel.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee

wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast worden (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk de 'ladder' voor duurzame verstedelijking opgenomen, gebaseerd op de 'SER-ladder'.

Conclusie

Het Rijk kiest in de SVIR voor inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Dit bestemmingsplan heeft raakvlakken met het zorgvuldig ruimtegebruik (Ladder duurzame verstedelijking). Dit aspect wordt nader toegelicht onder het kopje Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Voor de overige belangen heeft het voornemen geen raakvlakken met de verschillende nationale belangen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden was het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. Dit is gebeurd via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt over ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau: in bestemmingsplannen, te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro hebben betrekking op onder meer het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee, defensie, erfgoederen en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR).

Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. In deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in o.a. de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de agenda's van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT). Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen.

Conclusie

In het Barro staan geen regels en onderwerpen die van toepassing zijn of betrekking hebben op het voornemen van dit plan. Het plan is dus niet in strijd met het Barro.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking 

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, door een zorgvuldige afweging van de behoefte en locatiekeuze van nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen en overaanbod van plancapaciteit van nieuwe stedelijke ontwikkelingen voorkomen.

Op 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder vormt daarmee een bindend toetsingskader voor alle gemeentelijke bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen en provinciale ruimtelijke verordeningen. In 2017 is een wetswijziging van kracht geworden, waarbij onder meer het vereiste van een actuele regionale behoefte is losgelaten.

Opbouw ladder

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro bestaat uit twee treden die achter elkaar dienen te worden doorlopen. Eerst dient in trede 1 te worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Zo ja, dan is trede 2 pas aan de orde. Vervolgens dient in trede 2 te worden beoordeeld of de voorgenomen ontwikkeling opgevangen kan worden binnen bestaand gebied. Voor gevallen waarin de ruimtevraag niet (of niet geheel) binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen geldt een uitgebreide motiveringsplicht.

 

Trede 1: behoefte

Onderhavig plan bestaat uit het realiseren van 21 huurappartementen. Hiervoor worden binnen het plangebied twee blokken met twee-onder-een-kap woningen en een vrijstaande woning gesloopt, dus in totaal vijf woningen. Per saldo worden 16 woningen aan de voorraad toegevoegd. De keuze voor sloop en nieuwbouw op deze locatie is logisch en haalbaar. Onder andere bezien vanuit woningbehoefte (de markt), het gemeentelijke beleid en gemaakte prestatieafspraken (tussen GroenWest en de gemeente De Ronde Venen) is de herontwikkeling bovendien aanvaardbaar, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Deze conclusie wordt hierna verder toegelicht.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit woningbehoefte

Met de realisatie van nieuwbouwappartementen wordt tegemoetgekomen aan de woningbehoefte in De Ronde Venen. Er is een (frictie-)tekort aan appartementen in de sociale huursector, mede gelet op de sterke vergrijzing in de gemeente. In de sociale huursector zijn er relatief weinig appartementen met een lift in Mijdrecht en al helemaal niet in en rond het centrum. De ligging nabij het centrum maakt deze locatie aantrekkelijk voor vele doelgroepen, met name ouderen. De verwachte verhuurbaarheid is dan ook uitstekend op zowel korte als lange termijn.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit gemeentelijk beleid

Met de nieuwbouw wordt ook een bijdrage geleverd aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisie. De gemeente is positief over de nieuwbouwplannen. Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de doorstroming, een ambitie van zowel de gemeente als GroenWest. Doorstroming betekent: verhuizen naar een beter passende woning bijvoorbeeld vanwege inkomen of leeftijd. Dit draagt bij aan een gezonde woningmarkt en optimale benutting van de woningvoorraad.

Op basis van de vastgestelde structuurvisie De Ronde Venen kan ook worden geconcludeerd dat er sprake is van een bestaande behoefte. Door de ontwikkeling van 21 appartementen (per saldo een toevoeging van 16 woningen) kan gedeeltelijk aan de behoefte tegemoet worden gekomen door middel van binnenstedelijke ontwikkeling. Dit betekent een kwantitatieve toevoeging van 16 woningen en bovendien een kwalitatieve toevoeging van moderne, levensloopbestendige woningen. Zie ook paragraaf 3.3 van de Structuurvisie De Ronde Venen 2030.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit prestatieafspraken met de gemeente

Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de omvang van de kernvoorraad huurwoningen. Er staat een behoorlijk aantal huurwoningen op de verkooplijst in De Ronde Venen. Echter om de kernvoorraad in stand te houden en te voldoen aan de prestatieafspraken met de gemeente is nieuwbouw (het toevoegen van huurwoningen aan de voorraad) hard nodig. Dit komt enerzijds door de aantrekkende vraag en anderzijds de vertraagde nieuwbouwproductie. Op dit moment is de verkoop van huurwoningen in De Ronde Venen opgeschort, zodat aan de kernvoorraadafspraak blijft worden voldaan.

Duurzaamheid is een ander belangrijk onderwerp voor de gemeente en is daarom ook opgenomen in de samenwerkingsafspraken. Via nieuwbouw kan ook worden voldaan aan de duurzaamheidsambities om de woningvoorraad toekomstbestendiger en energiezuiniger te maken.

• Meerwaarde sloop-nieuwbouw vanuit portefeuillestrategie

Met de realisatie van de nieuwe appartementen wordt uitvoering gegeven aan portefeuillestrategie van GroenWest. Door haar bezit te vernieuwen voorkomt GroenWest risico's en problemen ten gevolge van veroudering van haar portefeuille, toenemende onderhoudslasten en verhuurproblemen.

Trede 2: bouwen binnen bestaand stedelijk gebied

De nieuwe ontwikkeling ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom wordt voldaan aan de tweede trede van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Conclusie

Voor dit bestemmingsplan zijn de twee treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking met positief resultaat doorlopen. Het plan is uit het oogpunt van de doelstellingen van de 'ladder' aanvaardbaar.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (Herijking 2016)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS, Herijking 2016) beschrijft de provincie Utrecht het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. In de PRS geeft de provincie aan welke doelstellingen van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zij van provinciaal belang achten, welk beleid daarbij hoort en hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid.

De provincie Utrecht moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken recreëren. Het ruimtelijk beleid resulteert in drie pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Pijler duurzame leefomgeving

Met de ontwikkeling van een duurzame leefomgeving wordt voorgesorteerd op de klimaatverandering. De ambitie is om in 2040 als provincie klimaatneutraal en klimaatbestendig te zijn. Voor klimaatbestendigheid is het belangrijk te beschikken over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem en waterveiligheid. In de steden moet een aantrekkelijk, gezond en veilig woon- en werkklimaat behouden blijven. Bij de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties kan rekening worden gehouden met de gevolgen van bodemdaling en waterrisico's.

Pijler vitale steden en dorpen

• 1. Bevorderen van binnenstedelijke ontwikkeling. Binnenstedelijke ontwikkeling, inclusief transformatie en herstructurering en de aanpak van leegstand, heeft bovengemeentelijke aspecten, omdat er sprake is van regionale markten voor wat betreft woon- en werklocaties. Het gaat daarbij om regionale afstemming en het creëren van een gelijk speelveld in alle gemeenten.
• 2. Voldoende ruimte bieden voor het realiseren van een op de behoefte aansluitend aanbod van woningen en woonvoorzieningen. Het gaat om een aanbod dat op regionaal niveau in kwantitatieve zin aansluit bij de behoefte. waarbij tegemoet kan worden gekomen aan de vraag van alle woningzoekenden, inclusief vluchtelingen en andere categorieën vreemdelingen

Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden. Ten minste twee derde deel van de opgave dient binnenstedelijk (zowel steden als dorpen) gerealiseerd te worden. Deze ontwikkeling is alleen mogelijk als er tegelijk voldoende aandacht blijft voor de leefbaarheid en (ruimtelijke) kwaliteit van de stedelijke gebieden en voor een recreatief aantrekkelijke en bereikbare kernrandzone

Plansituatie

Met dit bestemmingsplan wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan de locatie aan de Prins Bernhardlaan. Met de sloop van de bestaande woningen, die van slechte bouwtechnische kwaliteit zijn en die niet meer aansluiten op de behoefte uit de markt, komt ruimte vrij voor het maken van meer woningen die wel voldoen aan de vraag vanuit de markt. Door deze herontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit van de locatie verbeterd en ontstaat er een toegankelijk gebied voor wonen en verkeer.

Conclusie

Het voornemen draagt bij aan de pijler vitale steden en dorpen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het beleid van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

In de verordening wordt het stedelijk gebied aangegeven middels de zogenaamde rode contour. De woonkern van Mijdrecht, en zo ook het plangebied, valt geheel binnen de rode contour. Het realiseren van woningen past binnen de kaders van de verordening.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de Provinciale Ruimtelijke Verordening (Herijking 2016).

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Ronde Venen 2030

De structuurvisie gaat er vanuit dat in het jaar 2030 gemeente De Ronde Venen een herkenbare uitstraling heeft met een eigen karakter. Inwoners en bezoekers weten wat de gemeente te bieden heeft met haar landschap, dorpen, recreatiegebieden en natuurschoon. Initiatieven worden ondersteund.

• Leefbaarheid – een prettige woon- en werkomgeving voor de inwoners van De Ronde Venen staat aan de basis van ons ruimtelijk beleid. Dit omvat voldoende woningen met een kwaliteit die aansluit bij de behoefte, de openbare ruimte, voorzieningen en alle andere aspecten die de waardering van de woon- en werkomgeving bepalen.
• Landschap – het open en groene karakter van het landelijk gebied is het 'kapitaal' van De Ronde Venen. Het bepaalt een groot deel van de identiteit van de gemeente en biedt plaats aan agrarische, niet-agrarische en recreatieve ondernemers. Balans tussen bescherming en gezonde dynamiek is noodzakelijk.
• Lokale economie – Een gezonde lokale economie begint met ideeën, inzet en investeringen van lokale ondernemers. De gemeente creëert uitnodigende randvoorwaarden voor ondernemers. Vernieuwing en innovatie zijn belangrijk voor groei. De gemeente wil (binnen haar mogelijkheden) helpen om obstakels die vernieuwing en innovatie in de weg staan, uit de weg te ruimen.
• Duurzaamheid – Duurzaamheid als lokaal belang houdt in: duurzaamheid dicht bij de mensen. Geen grootschalige gemeentelijke projecten, maar ondersteuning van kleinschalige initiatieven van inwoners en lokale ondernemers.

Wonen

Het beleid ten aanzien van wonen is gericht op een toekomstbestendige woningvoorraad, gelet op woonwensen, duurzaamheid en woningmarkt. Het beleid heeft oog voor de woningen en wijken die er al zijn, oog voor initiatieven naast de gemeentelijke projecten en oog voor de positie van de gemeente op de regionale woningmarkt. Woningen en woonomgeving sluiten aan op de woonwensen en woningbehoefte van inwoners. Hierbij worden verschillen tussen de kernen erkend. Doorstroming is essentieel om de aansluiting tussen woonwensen en woningbehoefte en het woningaanbod te bereiken. Dit wordt bereikt door:

• focus op kwaliteit bij nieuwbouw;
• bestaande voorraad beter benutten;
• instroom van nieuwe inwoners door onderscheidende kwaliteit van de gemeente.

Bouwen binnen de rode contour, ofwel de grenzen van de kernen, is het uitgangspunt in De Ronde Venen, waarbij gericht wordt op:

• verdichten op inbreidingslocaties, ofwel bebouwen van onbebouwde ruimte binnen de rode contour, en meervoudig ruimtegebruik, ofwel het combineren van functies op één locatie;
• transformeren en herstructureren van wijken en gebieden die niet meer goed aan de woonwensen voldoen (herontwikkeling van bestaande bebouwde ruimte).

Uit woningbehoefteonderzoek (2017) blijkt dat tussen 2016 en 2025 ca. 1.200 woningen nodig zijn in gemeente De Ronde Venen. Deze behoefte kan ruimschoots binnen de huidige rode contouren worden opgevangen door het invullen van inbreidingslocaties en herstructurering. De overige woningcapaciteit binnen de rode contour blijft gereserveerd met het oog op toekomstige behoefte. Waar mogelijk wordt een verbinding met het landschap gelegd. Zichtbaar, beleefbaar en het liefst toegankelijk. Kleinschalige structuren in bebouwing, verbindingen en openbare ruimte, vormen het uitgangspunt. Een monotoon beeld wordt zoveel mogelijk voorkomen.

Woonwijken Mijdrecht

Vanaf midden jaren 50 van de vorige eeuw is ten westen van de oorspronkelijke lintbebouwing een groot aantal wijken gebouwd. De woningaantallen van deze wijken zijn dusdanig beperkt, dat Mijdrecht een relatief grote mate van afwisseling kent. De woonwijken in Mijdrecht zijn in relatief kleine aantallen gebouwd en verschillen in stedenbouwkundige verschijningsvorm. Nagenoeg alle stijlen van de jaren '50 tot begin '90 zijn terug te vinden. Opvallend is echter wel dat er een beperkte variatie in woontypen is. Het type eengezins-rijwoning is oververtegenwoordigd. De mogelijkheden voor een wooncarrière zijn daardoor beperkt. Dit is een aandachtspunt bij nieuwe ontwikkelingen. De wijken voldoen op dit moment over het algemeen goed. De vraag is echter of de wijken ook in de toekomst kunnen voldoen aan veranderende behoeften van inwoners. Door monitoring van wijken zal hier sturing aan worden geven.

Conclusie

Door sloop en nieuwbouw ontstaat de mogelijkheid om op deze locatie woningen te bouwen waarmee beter op de woningvraag kan worden ingespeeld, die een verbetering van de (steden-)bouwkundige en woonkwaliteit betekenen alsmede de gewenste doorstroming in de woningmarkt bevorderen. Het plan is daarom in overeenstemming met de structuurvisie.

Ruimtelijke agenda

Het doel van de ruimtelijke agenda is om gezamenlijke ruimtelijke belangen en ambities van gemeente en provincie te realiseren. Dit doen we door vroegtijdig integraal samen te werken, focus aan te brengen in de ruimtelijke ontwikkelopgaven en de belangrijkste strategische opgaven efficiënt uit te voeren.

Gemeente De Ronde Venen heeft in haar structuurvisie DRV 2030 aangegeven in te zetten op een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit wil zij bereiken door woningen aan te laten sluiten op woonwensen, woningen die energiezuinig en toegankelijk zijn en woningen die aansluiten op de woningmarkt. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met de bestaande woningvoorraad, andere nieuwbouwinitiatieven en met de regionale positie op de woningmarkt. De gemeentelijke Woonvisie is richtinggevend bij de verdere uitwerking van beleid over wonen.

Conclusie

Het plan draagt bij aan uitvoering van het beleid van de Ruimtelijke agenda, waar het gaat om de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

Woonvisie De Ronde Venen 2025

Om de vitaliteit van de gemeente te behouden is een gevarieerde leeftijdsopbouw nodig van onze bevolking. Het behoud van jongeren en jonge gezinnen en het aantrekken van deze doelgroepen vanuit de regio, zorgt ervoor dat De Ronde Venen een economisch sterke gemeente blijft. Dit is van belang voor onze bestaande bewoners en voor toekomstige bewoners.

De woningvoorraad in De Ronde Venen moet betaalbaar, duurzaam, voldoende divers zijn en goed inzetbaar zijn voor de diverse leeftijds- en doelgroepen. Deze diversiteit reikt verder dan alleen de nieuwbouw, en beslaat juist ook de bestaande voorraad. Het reikt ook verder dan het fysiek (ver)bouwen, en gaat ook over beleidskeuzes. Bij te maken keuzes moet de focus liggen op jongeren en jonge gezinnen zonder de overige leeftijds- en doelgroepen uit het oog te verliezen. Het gaat dus ook om het inspelen op de ontwikkelingen in de zorg.

In de grafiek hieronder wordt inzicht gegeven in de verhouding tussen de (potentiële) vraag en aanbod in de verschillende woonsegmenten. De gekleurde vlakken geven de vraag aan, de zwarte kaders het bestaande aanbod. Uit de laatste kolom (huur meergezinswoningen) blijkt dat de vraag veel groter is dan het aanbod.

De jongere leeftijdsgroepen, zoals alleenstaanden, stellen of een jong gezin, zoeken een betaalbare woning. Om deze groep jong werkenden te behouden en aan te trekken vanuit de regio moeten wonen beschikbaar zijn en passen bij de woonwensen. Onze ouderen willen en moeten langer thuis wonen dus voorzieningen in huis maar ook nabij huis zijn onontbeerlijk. En De Ronde Venen wil voor haar inwoners een duurzame gemeente zijn, ook op het gebied van wonen.

Om deze visie te bereiken is een aantal speerpunten gekozen:

- betaalbaar wonen;

- beschikbaarheid en diversiteit;

- duurzaam wonen;

- wonen en zorg.

Huurmarkt

Om tegemoet te komen aan de vraag naar huurappartementen, zetten we bij nieuwbouw in op dit woningtype. De vraag ligt vooral bij de groeiende groep ouderen, die graag gelijkvloers wonen. Vooral bij inbreidingslocaties is dit wenselijk omdat de geïnteresseerden in deze woningen graag nabij voorzieningen wonen in plaats van aan de rand van het dorp.

Extramuralisatie

De extramuralisatie van de zorg speelt in op de wens van veel ouderen om steeds langer thuis te blijven wonen. Daar staat tegenover dat de (hogere) leeftijd gepaard gaat met grotere zorgbehoefte. We willen ervoor zorgen dat deze bewoners prettig en veilig thuis kunnen blijven wonen.

Conclusie

Dit bestemmingsplan sluit goed aan op het hiervoor geschetste beleid van de Woonvisie 2025, met name op het voornemen om een woonmilieu te creëren voor diverse leeftijdsgroepen. Met de verhuizing van oudere bewoners naar deze centraal gelegen levensloopbestendige appartementen komen in de gehele gemeente aantrekkelijke en betaalbare woningen vrij die zeer geschikt zijn voor een jongere doelgroep. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de doorstroming op de lokale woningmarkt.

Coalitieakkoord 2018 - 2022: verbindend, innovatief en ondernemend

In het actuele coalitieakkoord staat onder andere vermeld dat de gemeente wil kunnen voorzien in een passend woningaanbod voor alle groepen. Senioren en jongeren hebben daarbij onze specifieke aandacht. Woningen zijn zo veel mogelijk levensloopbestendig en duurzaam. Er wordt gestreefd naar een goed evenwicht tussen koop- en huurwoningen. Bij grote nieuwbouwprojecten is het doel om 30 procent sociale huur- of sociale koopwoningen te realiseren.

Conclusie
De toevoeging van woningen die in dit plan zijn voorzien draagt bij aan het gewenste woningaanbod in de gemeente De Ronde Venen en daarmee aan de verwezenlijking van het coalitieakkoord.

Beleidsplan Verkeer 2017-2021

Het beleidsplan Verkeer is een afwegingskader om sneller en beter in te spelen op initiatieven van bewoners, ondernemers en andere overheden en ook op de uitvoering van het onderhoud van de gemeentelijke wegen. Voor dit plan is vooral het parkeerbeleid relevant. Het beleidsplan vermeldt daarover onder meer het volgende.

Normering

Er worden de komende jaren verschillende (woning)bouwprojecten gerealiseerd in de gemeente. Ook worden er binnen bestaande woon- en werkgebieden woningen en voorzieningen gebouwd. Voor nieuwe ontwikkelingen is het belangrijk om parkeernormen vast te stellen, die aansluiten bij het verwachte autogebruik en -bezit. Parkeernormen hebben een doel: met het stellen van normen en het realiseren van parkeerplaatsen wordt geprobeerd om parkeerproblemen nu en in de toekomst te voorkomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in een bestaande situatie moet de vereiste toename van het aantal parkeerplaatsen, als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen, op eigen terrein worden gerealiseerd. Zie voor nader informatie over de normering paragraaf 5.2.

Conclusie

Vooruitlopend op de toelichting in paragraaf 5.2 wordt hier reeds vastgesteld dat de volledige extra parkeerbehoefte als gevolg van dit plan op eigen terrein worden aangelegd, hetgeen betekent dat het plan voldoet aan het beleid van de beleidsplan Verkeer.

Spoorboekje De Ronde Venen Klimaatneutraal

In het Spoorboekje De Ronde Venen Klimaatneutraal zijn geen concrete doelstellingen vastgelegd voor nieuwbouw. De benodigde inspanningen zijn vooral gericht op de bestaande voorraad en worden via de Prestatie-afspraken met corporaties geconcretiseerd.

In de huidig geldende prestatie-afspraken zijn er voor nieuwbouw geen doelstellingen of maatregelen vastgesteld. Dat betekent dat van project tot project wordt afgewogen of er kan worden gekozen voor energie-neutrale of nul-op-de-meter opties. De gemeente weegt per project af of hieraan een bijdrage wordt gegeven.

Voor het onderhavige plan betekent dit dat er in algemene zin wordt bijgedragen aan een klimaatneutraal 2040, te weten door:

• het vervangen van verouderde woningen door nieuwbouw die aan de huidige hoge energie-prestaties moet voldoen (met ook opwekking door zonnepanelen);
• geen gasaansluiting in de nieuwbouw (als gevolg van de wijziging Gaswet van 1 juli 2018);
• vermindering van lokaal autoverkeer door verdichting op locaties op loopafstand van het centrum en voorzieningen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de kenmerken van het plangebied én van de directe omgeving. Vanuit die kenmerken wordt een nieuwe invulling van het plangebied voorgesteld. Daarbij wordt gemotiveerd op welke manier deze nieuwe invulling in de bestaande omgeving kan worden ingepast. Daarbij wordt ingegaan op de consequenties van het plan voor de omwonenden en op het realiseren van de beoogde beeldkwaliteit.

4.1 Stedenbouwkundige analyse

Mijdrecht is op te delen in het hoger gelegen lint waarop de oudste bebouwing en het centrum is gebouwd en de lager gelegen polder met de naoorlogse woonwijken en bedrijfsterreinen en de overgangszone tussen deze twee gebieden. De overgangszone, het dijktalud van de dijk rond het hogere gelegen lint, is een niet eenduidig ingericht gebied. Dat wil zeggen dat verschillende soorten vormen van wonen voorkomen (met tuin of appartementen), nutsvoorzieningen (gemaal) en bijvoorbeeld diverse groenvoorzieningen. Voor- en achterkanten wisselen zich af; ook is er sprake van delen die geheel openbaar zijn en delen die minder toegankelijk zijn of dat lijken te zijn. Enkele delen van deze zone zijn niet toegankelijk (want: particulier terrein) of zijn overwoekerd.

De belangrijkste kenmerken van de overgangszone

• In de overgangszone zijn doorsnijdingen aanwezig die de verbindingen vormen tussen de lager gelegen polder en het hoger gelegen lint. De hoogteverschillen worden op verschillende manieren in de vorm van trappetjes of wegen overbrugd.
• Over bijna de gehele lengte van de overgangszone ligt een verbinding in de vorm van een route langs de bovenzijde van de dijk (de Prins Bernhardlaan en het Proostdijlaantje).
• Op enkele plekken in de overgangszone zijn groene plekken ontstaan, zoals een geitenweide, enkele parkjes en enkele grotere kavels met vrijstaande woningen. Deze zogenaamde 'parels in de overgangszone' onderscheiden deze zone van zowel het lint als de polder.
• Zichtlijnen spelen in deze zone een belangrijke rol: het kunnen kijken van hoog naar laag of andersom versterkt het beeld van de polder en het lint.

Belangrijk uitgangspunt bij bouwen in de overgangszone

Het dijklichaam heeft een waterkerende functie, Op de begane grond kan maar in een beperkte diepte gebouwd worden door de eis van het waterschap dat het dijkprofiel met een 1:6 lijn niet doorsneden mag worden. Dit maakt woningbouw in het dijktalud zelf niet mogelijk, zoals dat in het verleden - ook in het plangebied - wel het geval was. Het uitgangspunt leidt er eveneens toe dat er geen woningbouw mogelijk is die qua ruimtelijk beeld c.q. ervaring onderdeel uitmaakt van het dijktalud.

Kansen bij de herontwikkeling in de overgangszone

• De kans om het onderscheidende karakter van deze zone te benadrukken.
• De kans om de overgangszone meer onderdeel te laten zijn van de woonomgeving.
• De kans om de overgangszone beter zichtbaar en beleefbaar te maken.
• De kans om de omgeving van de overgangszone een ruimtelijke kwaliteitsimpuls te geven.

Belangrijke variabelen bij het versterken van de beleving en het gebruik van de overgangszone

• De bouwhoogte: hoe verhoudt de hoogte zich tot de omgeving enerzijds en hoe de verhouding van onbebouwd zich tot bebouwd (inclusief parkeren) anderzijds?
• De situering in van de overgangszone: hoe pas het complex in de overgangszone zonder dat het onderscheidende karakter van deze zone (ten opzichte van de hoger gelegen dijk, als ook de voet van de dijk in de polder) wordt aangetast?
• De zichtlijnen over de overgangszone: hoe open en transparant wordt deze zone? Kan de overgangszone worden daadwerkelijk worden herkend als overgang tussen hoog en laag?
• De hoogteverschillen: hoe worden de hoogteverschillen overbrugd? Hoe worden deze benut in de
• herontwikkeling als kenmerk van de locatie?

Een nadere stedenbouwkundige analyse en visievorming is opgenomen in de notitie "Beeldkwaliteitsplan Prins Bernhardlaan" (Royal HaskoningDHV, 1 mei 2019). Deze notitie is opgenomen in Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan van de toelichting.

4.2 Functionele analyse

Woningvoorraad

De bestaande woningen verkeren in een slechte bouwtechnische en woontechnische staat. Ze zijn

niet geschikt voor een brede doelgroep en zeker niet voor ouderen, in verband met de beperkte afmetingen van een aantal ruimten zoals de slaapkamer, het toilet en de badkamer. Daarnaast is de beperkte toegankelijkheid van de woningen vanaf de openbare weg, vanwege de hoogteverschillen, tegenwoordig niet meer acceptabel.

Door de woningen te vervangen door nieuwe gelijkvloerse woningen met lift wordt aangesloten bij de huidige vraag. Eveneens wordt hierdoor de gewenste doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Nieuwe woningen kunnen optimaal worden ontworpen voor de beoogde doelgroep. Daarnaast kunnen de nieuwe woningen duurzaam worden ontworpen en gebouwd, waarbij de levensduur en het gebruik maar ook de uitstraling van het gebouw centraal staan.

Bereikbaarheid en toegankelijkheid

Het plangebied is per fiets, auto, openbaar vervoer en te voet goed bereikbaar via de Prins Bernhardlaan en Zuster den Hertoglaan. De toegang voor voertuigen komt aan de zuidzijde van het plangebied aan de Prins Bernhardlaan, dalend vanaf het dijktalud naar een nieuwe woonstraat op eigen terrein aan de westzijde van het gebouw.

Voor voetgangers en fietsers wordt vanaf deze woonstraat aan de noordzijde een gelijkvloerse doorgang gemaakt naar de voetgangersverbinding en fietstrap tussen Prins Bernhardlaan en Stadhouderlaan. Aan de oostzijde wordt een verbinding gemaakt tussen de entree van het gebouw naar de Prins Bernhardlaan. Er ontstaat dan een gelijkvloerse looproute naar het (winkel)centrum van Mijdrecht, wat het gebouw extra geschikt maakt voor de doelgroep van ouderen. Binnen het plangebied worden voldoende parkeervoorzieningen gecreëerd, die veilig op eigen terrein gelegen zijn en rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit het gebouw.

Groene omgeving

Het groene beeld aan de zijde van de Prins Bernhardlaan (dijkje) is karakteristiek en moet zoveel mogelijk behouden blijven. Datzelfde geldt voor het groene beeld aan de noordzijde van het plangebied.

4.3 Planopzet

Hoofdopzet

Langs de Prins Bernhardlaan wordt aan de voet van het talud een appartementencomplex met 21 appartementen gesitueerd. Deze locatie ligt tegen het centrum van Mijdrecht aan en is daardoor zeer geschikt voor huisvesting van de beoogde doelgroep (met name senioren). Tevens leent het gebied zich voor herontwikkeling en inbreiding, waardoor verdere aantasting van groene gebieden buiten de kern van Mijdrecht wordt voorkomen. Natuurlijk moet bij inbreiding extra zorgvuldig naar de inpassing in de omgeving worden gekeken, zowel naar de ruimtelijke effecten als op de gevolgen voor omwonenden.

Het complex wordt als één blok uitgevoerd zodat de resterende groenzones tussen de erfgrenzen van de kavel zoveel mogelijk open en groen blijven. Het complex wordt gebouwd in vier bouwlagen met op de begane grond parkeren (zowel naast als onder het gebouw) en bergingen, en - vanaf het niveau van de dijk - drie woonlagen. Deze bouwmassa wordt stedenbouwkundig gezien aanvaardbaar ingepast in de omgeving.

Afbeelding 4.1 Stedenbouwkundig plan

De Prins Bernhardlaan heeft ruimtelijke kwaliteiten: een bomenlaantje en uitzicht op een groen talud in de nieuwe situatie. Tevens draagt de nieuwe ontwikkeling in het beeld bij aan de straatbeleving van de Prins Bernhardlaan. Daarom wordt de Prins Bernhardlaan de adreszijde. De auto-ontsluiting vanaf de Prins Bernhardlaan leidt naar een woonstraat op eigen terrein aan de andere zijde van het gebouw. Dit is de achterzijde van het gebied, mede door de achterkanten van de bestaande woningen aan de Stadhouderlaan. Het is nu een wat ongeordende zone in het plangebied met afschermend groen rond de sloot. De aanpassing aan de achterzijde zal er overigens wel voor zorgen dat ook deze zijde van het plangebied flink opknapt.

Situering bouwblok

De minimale afstand tot de naburige percelen is 10 meter. Op deze wijze wordt het mogelijk beneden en boven visueel te verbinden en ook als open ruimte te ervaren. Het bouwblok is zo geplaatst ten opzichte van de taludlijn van de dijk dat de basis met entree, lift en bergingen onder aan de dijk gefundeerd wordt, waardoor het appartementencomplex als het ware zweeft boven het talud van de dijk. Wel is het mogelijk dat een draagconstructie met pilaren in het dijklichaam (bij voorkeur zonder bestaande funderingen te verwijderen) voor noodzakelijke ondersteuning moet zorgen. Een gelijkvloerse verbinding van de eerste verdieping van het complex richting de dijk benadrukt deze prominente zijde van het complex.

Ontsluiting en parkeren

Voor het autoverkeer is de locatie goed bereikbaar vanaf de Prins Bernhardlaan. Personenauto's kunnen via een inrit vanaf de dijk op de woonstraat met parkeergelegenheid achter het gebouw komen. Voor vrachtverkeer ligt dit anders: de helling van 14% vanaf het dijktalud naar het parkeerniveau, de doodlopende woonstraat en de beperkte keermogelijkheid maken deze toegang ongeschikt voor vrachtwagens, zoals bijvoorbeeld verhuiswagens, bezorgdiensten en afvalinzameling. Ook de hulp- en nooddiensten dienen het complex te benaderen via de Prins Bernhardlaan, bij de formele entree. Op de Prins Bernhardlaan moet tegenover de entree ook een opstelplaats voor de brandweer gemarkeerd worden.

 

Het parkeren vindt deels onder het complex plaats en deels als langsparkeren tussen de nieuwe weg en de bestaande sloot. Zie voor een nadere onderbouwing van de ontsluiting en het parkeren paragraaf 5.2.

De bergingen voor het complex zijn ook op het maaiveld gerealiseerd. In principe wordt de gehele begane grond in de vorm van een (semi-)open bouwlaag uitgevoerd. De bestaande 'trap-verbinding' tussen de Prins Bernhardlaan en Stadhouderlaan langs het gemaal ten noord van het plangebied blijft gehandhaafd.

Openbare ruimte

De bestaande bomen aan de bovenzijde worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Het talud wordt met gras bedekt. Indien mogelijk kan een solitaire boom (aan de voet van de dijk) het groene beeld versterken en het complex nadrukkelijker ruimtelijk verankeren met de omgeving. De parkeerplaatsen aan de voet van de dijk en langs de sloot worden, zover niet onder het gebouw gesitueerd, door een haagje aan het zicht onttrokken. Het waterschap stelt hierbij overigens de voorwaarde dat het onderhoud van de sloot hierdoor niet mag worden belemmerd.

4.4 Inpassing in de omgeving

Bezonning en privacy

Bij het bepalen van de bouwhoogte is aandacht besteed aan de positionering van het gebouw ten opzichte van omliggende woningen (denk aan privacy en schaduwwerking). Hiertoe is een bezonningsstudie uitgevoerd (zie bijlage 3 van deze toelichting). Uit de studie blijkt dat de inpassing van een complex van vier lagen op deze locatie aanvaardbaar is uit oogpunt van schaduwwerking op de omgeving.

Uit oogpunt van privacy voor de achterliggende percelen aan de Stadhouderlaan zou zou het wenselijk zijn het bouwvlak van het nieuwe gebouw nog wat verder op te schuiven in zuidoostelijke richting. Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan is het bouwvlak ook enigszins ingekrompen in die richting. Verder naar het oosten is echter niet mogelijk vanwege de eisen van het waterschap inzake het bouwen in het dijklichaam. Met de keuze voor de ontsluiting aan de zuidoostzijde is een verdere verschuiving naar het zuiden ook niet mogelijk.

Ter plaatse van de noordwestgevel van het gebouw zou inkijk mogelijk kunnen zijn op het achtererf van het ten noorden daarvan gelegen perceel. Bij de uitwerking van het bouwplan wordt hiermee rekening gehouden ten aanzien van de situering van het trappenhuis en de buitenruimten van de noordelijke beuk van het gebouw.

Parkeren

De benodigde 26 parkeerplaatsen worden alle op eigen terrein gerealiseerd, deels onder het gebouw en deels langs de woonstraat onderlangs het gebouw. Dit aantal is gebaseerd op de normen die volgen uit het Beleidsplan Verkeer 2017-2021 van de gemeente De Ronde Venen. Dat beleid gaat namelijk uit van 1,2 parkeerplek per appartement. Voor 21 appartementen levert dit een aantal van 26 parkeerplaatsen op.

Ontsluiting vanaf de zuidzijde Prins Bernhardlaan

Op basis van verkeersonderzoek en een (op dinsdag 22 mei 2018 gehouden) informatieavond is een voorkeur ontstaan voor een verkeerskundige ontsluiting via de Prins Bernhardlaan. Naar aanleiding van de reacties van omwonenden op deze informatieavond is het ontwerp uitgewerkt met een ontsluiting aan de zuidzijde van het gebouw (zie afbeelding 4.2).

Afbeelding 4.2: uitwerking voorkeursvariant verkeerskundig ontwerp

Aan de keuze van deze variant liggen enkele belangrijke overwegingen ten grondslag. De parkeerstraat wordt ontsloten langs de zuidgevel van het nieuwe gebouw. Dit geeft minder hinder voor de bewoners van de Stadhouderlaan. Bovendien hoeft het verkeer bij deze ontsluiting een minder grote afstand over de Prins Bernhardlaan te rijden.

4.5 Beeldkwaliteitsplan

De hiervoor beschreven stedenbouwkundige opzet is nader uitgewerkt c.q. doorvertaald naar een beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan, als Bijlage 1 opgenomen in deze toelichting, schetst de kaders waaraan het uit te werken plan voor deze opgave moet voldoen. Deze kaders vormen enerzijds het beeldkwaliteitsbeleid waarbinnen GroenWest het plan dient uit te werken. Anderzijds vormen deze kaders mede de toetsingscriteria voor de welstandscommissie.

Het beeldkwaliteitsplan omvat twee beeldkwaliteitskaders: het gebouw en de openbare ruimte. Het kader 'gebouw' gaat onder meer in op de relatie van het complex en de omgeving, de oriëntatie, de entree alsmede de opbouw en materialisering van de gevel. Het kader 'openbare ruimte' gaat specifiek in op de gewenste inrichting van de bijbehorende openbare ruimte. Belangrijke aspecten daarbij zijn het parkeren en de inrichting van het dijktalud. Het binnenterrein wordt semi-openbaar, dit blijft eigendom van GroenWest.

Het beeldkwaliteitsplan is in belangrijke mate gebaseerd op de stedenbouwkundige verkenning en planopzet zoals beschreven in de voorgaande paragrafen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de omgevingsaspecten van het plangebied. Het gaat zowel om milieutechnische aspecten als luchtkwaliteit en geluidhinder als om bijvoorbeeld archeologie en ecologie. Een bestemmingsplan vraagt vanuit de invalshoek van deze onderwerpen om een nadere toelichting, in het bijzonder voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan bedrijven en milieuzonering, mobiliteit, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid, bodemkwaliteit, water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie.

5.1 Bedrijven en milieuzonering

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan hinder door bedrijven in algemene zin.

Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder veroorzaken door onaangename geuren, lawaai, stof, trillingen of drukke verkeersbewegingen. Het is daarom wenselijk als bedrijfsactiviteiten op een zekere afstand van woningen en andere hindergevoelige functies zijn gesitueerd. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

Kader 

In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. Niet ieder bedrijf heeft evenveel invloed op de omgeving. In de handreiking worden bedrijfsactiviteiten daarom ingedeeld in zes categorieën. Per milieucategorie zijn richtafstanden opgenomen die aangehouden kunnen worden om hinder te voorkomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in afstanden tot een 'rustige woonwijk' en tot een gebied met een menging van functies; 'gemengd gebied'.

In tabel 5.1 zijn de richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De bedrijvigheid kan volgens de handreiking van de VNG ingedeeld worden in categorieën die lopen van 1 tot en met 6. Hierbij lopen de richtafstanden uiteen van 0 meter tot 1500 meter.

Plansituatie

De bebouwing rondom het plangebied valt aan te merken als 'rustige woonwijk'. Rondom het plangebied zijn enkel woningen aanwezig. Er liggen geen bedrijven die milieubelastende activiteiten uitvoeren rondom het plangebied. Er is dus geen sprake van een belemmering voor het voorliggende plan of anderzijds bedrijven die beperkt worden door de komst van de nieuwe woningen.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van milieuzonering kan gesteld worden dat met de voortzetting van de woonfunctie door het realiseren van nieuwe woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat.

5.2 Mobiliteit

Inleiding

Voor een goede ruimtelijke ordening is een goede verkeersafwikkeling en een veilige verkeersontsluiting van alle modaliteiten van belang. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen.

In dit plan is sprake van een nieuw aan te leggen perceelsontsluiting. Er is onderzoek uitgevoerd naar de meest geschikte ontsluiting. Aanvankelijk werd de ontsluiting (voor autoverkeer) gedacht aan de westzijde, via de Stadhouderlaan. Na de zienswijzenprocedure is aanvullend onderzoek verricht, op grond waarvan nu is gekozen voor een ontsluiting aan de zuidoostzijde, via de Prins Bernhardlaan. De resultaten van dat laatste onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 2 Onderzoek ontsluiting (na zienswijzen) van deze toelichting. Hierna is een beknopte samenvatting van dat onderzoek opgenomen.

Ontsluiting

Het woongebouw wordt ontsloten via de Prins Bernhardlaan. Aan de noordzijde van het gebouw is voor langzaam verkeer een toegang via het pad langs het gemaaltje dat de Stadhouderlaan met de Prins Bernhardlaan verbindt. De dichtstbijzijnde bushaltes zijn op ongeveer 300 tot 400 meter van het plangebied gelegen. Het plangebied is per auto, openbaar vervoer, fiets en voet goed bereikbaar. In paragraaf 4.3 is reeds uitvoeriger op de ontsluiting ingegaan.

Verkeersaantrekkende werking

Voor nieuwbouwwijken wordt per etmaal uitgegaan van 5 à 6 ritten per woning voor een gemiddelde werkdag (etmaal). Dit blijkt uit diverse verkeerstellingen bij nieuwbouwwijken en wordt ook in verkeersprognosemodellen in formules voor ritproductie en -attractie van nieuwe woningen gehanteerd.

Voor de nieuwe woningen in Mijdrecht wordt (voorzichtigheidshalve) uitgegaan van het maximum van zes ritten per woning per etmaal. Hoewel de ritproductie voor bestaande woningen over het algemeen iets lager ligt (als gevolg van een meer gevarieerde leeftijdsopbouw van bewoners), wordt ook voor de bestaande woningen uitgegaan van dit aantal van zes ritten per woning (worstcase).

Het aantal van zes ritten per woning wordt overigens niet alleen door de bewoners zelf gemaakt. In een woonwijk is ook altijd verkeer van bezoekers, postbezorging, dienstverlening, afvalinzameling enzovoorts. Dit is in de totale verkeersproductie en -attractie per woning verdisconteerd.

Op basis van de genoemde zes ritten zal de ontwikkeling van 21 appartementen circa 130 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) aan verkeersbewegingen genereren: 65 ingaande en 65 uitgaande ritten per dag. Ter referentie: binnen het beleidsconcept van Duurzaam Veilig zijn binnen de bebouwde op 30 km/h-wegen (erftoegangswegen) intensiteiten van 5.000 à 6.000 mvt/etm acceptabel. In straten met een duidelijk woon- en verblijfskarakter is de maximaal wensbare intensiteit 2.500 mvt/etm. Hogere intensiteiten gaan ten koste van de verblijfskwaliteit.

De Prins Bernhardlaan is een doodlopende weg voor autoverkeer en ontsluit naast de huidige dijkvilla’s, alleen nog woningen aan de Prinses Wilhelminalaan, Koningin Julianalaan en Kerkvaart. Bij een ontsluiting via de Prins Bernhardlaan neemt de verkeersintensiteit op deze straat toe met circa 130 mvt/etm. De inschatting is gemaakt dat de nieuwe verkeersintensiteiten (ver) beneden het niveau van een woonstraat (max. 2.500 mvt/etm) blijven. De verkeersgroei als gevolg van de 21 nieuwe woningen zal bij, door spreiding in het verdere verkeersnetwerk van Mijdrecht naar verschillende richtingen, niet of nauwelijks merkbaar zijn.

Verkeersveiligheid

De ontsluiting van het woongebouw op de Prins Bernhardlaan via een inrit afdalend vanaf de dijk is aanvaardbaar. Wel is het van belang in de winter deze inrit sneeuw- en ijsvrij te houden door deze te verwarmen vanwege de helling. Ook is het nodig dat er aan het einde van de aansluiting vanuit het plangebied op de Prins Bernhardlaan, een horizontale opstelplek wordt gecreëerd. Want dan heeft een automobilist die de Prins Bernhardlaan wil oprijden een goed overzicht en kan deze veilig de weg op rijden. Langs de Prins Bernhardlaan wordt niet wordt geparkeerd. De breedte van de weg geeft voldoende ruimte voor twee auto's om elkaar te passeren.

Fietsers

De Prins Bernhardlaan is een drukke (school)route voor fietsers en een belangrijke schakel in het fietsnetwerk van Mijdrecht. De ontsluiting van het complex via de Prins Bernhardlaan betekent meer autoverkeer op (een beperkt deel van) deze schoolroute en in potentie dus meer kans op conflictsituaties tussen auto’s en (snor- en brom-)fietsers. De verkeerstoename is klein in aantal en er zal er geen wezenlijk ander verkeersbeeld ontstaan op de Prins Bernhardlaan dan in de huidige situatie. Immers de huidige dijkvilla’s genereren ook verkeersbewegingen op de Prins Bernhardlaan. Bovendien moeten automobilisten van en naar het woongebouw voorrang en doorgang verlenen aan fietsers. De hinder voor fietsers blijft daarom beperkt. Te meer omdat het aantal uitritten naar de Prins Bernhardlaan zal afnemen, omdat de drie bestaande uitritten van de huidige bebouwing zullen verdwijnen en hier één gezamenlijke uitrit voor terugkomt.

Parkeren

Op grond van het verkeersbeleid van de gemeente De Ronde Venen geldt een parkeernorm voor sociale huurwoningen van 1,2 parkeerplaatsen per woning. Dit betekent dat bij de realisatie van 21 appartementen minimaal 26 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het planvoornemen voorziet daarin door alle parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, zoals is aangegeven op afbeelding 4.2.

Conclusie

Uit oogpunt van mobiliteit (verkeer en parkeren) is het plan aanvaardbaar.

5.3 Luchtkwaliteit

Kader

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet betreft een wijziging van de Wet milieubeheer en vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkelingen, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

 

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL;
• een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan de luchtverontreiniging als de 1% grens niet wordt overschreden. De 1% grens is gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 0,4 microgram/m3, voor zowel PM10 als NO2. Projecten die “niet in betekenende mate” bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn onder andere:

• woningbouwlocaties met niet meer dan 500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg en 1000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 33.333 m² bij één ontsluitingsweg en 66.667 m² bij twee ontsluitingswegen;
• bepaalde landbouwinrichtingen.

Plansituatie

In dit bestemmingsplan worden 21 woningen toegestaan, waarvan 5 ter vervanging van bestaande woningen. Het aantal woningen blijft ruim beneden de 500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg. Daarom kan geconcludeerd worden dat de grenswaarde van 1% niet wordt overschreden en dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Conclusie

De ontwikkeling van woningen die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt zorgt niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Het project blijft ruim onder de hiervoor genoemde NIBM-grenswaarden waardoor het uitvoeren van een nader onderzoek niet noodzakelijk is. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen knelpunt voor het bestemmingsplan.

5.4 Geluidhinder

Wettelijk kader

Bij het aspect geluid zijn verschillende bronnen van belang, waaronder in ieder geval verkeerslawaai. De regelgeving ten aanzien van geluidhinder is vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Sinds 2007 is deze wet aangepast aan de Europese richtlijnen voor geluidhinder. De Wgh biedt een toetsingskader voor het geluidsniveau op de gevel van woningen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. De voorkeurswaarde is de geluidbelasting die voor de verschillende geluidgevoelige bestemmingen op basis van de Wgh in ieder geval toelaatbaar wordt geacht en waarvoor het dan ook niet nodig is geluidreducerende voorzieningen te treffen. Indien de geluidbelasting hoger is dan de zogenoemde maximale ontheffingswaarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Onderzoek

In het kader van de bouw van de nieuwe woningen is door Royal HaskoningDHV een akoestisch onderzoek uitgevoerd (april 2015, actualisatie 2016). Volgens de Wet geluidhinder dient te worden getoetst aan de regelgeving en de grenswaarden van deze wet. Het bouwplan ligt binnen de wettelijke geluidzone van de Ambachtsherensingel. De omliggende wegen Prins Bernhardlaan, Stadhouderlaan en de Zuster Den Hertoglaan hebben in de plansituatie (2025) een 30 km/uur regime en hebben daardoor geen wettelijke geluidzone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn deze wegen wel meegenomen in deze beschouwing. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage Bijlage 4 Akoestisch onderzoek.

Resultaten

Uit de resultaten van de Ambachtsherensingel blijkt dat er bij de nieuwbouwwoningen geen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB ten gevolge van de weg.

De geluidsbelasting ten gevolge van de Prins Bernhardlaan, Stadhouderlaan en de Zuster Den Hertoglaan is maximaal 50 dB. De milieusituatie wordt als "stedelijk toelaatbaar" beoordeeld.

Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de (na het ontwerpbestemmingsplan) gewijzigde keuze voor de verkeerskundige ontsluiting geen gevolgen heeft voor de conclusies van het onderzoek.

Conclusie

De volgende conclusies kunnen getrokken worden wat betreft het wegverkeerslawaai:

• Ten gevolge van wegverkeer (Ambachtsherensingel) wordt voldaan aan de voorkeurswaarde. Een onderzoek naar maatregelen is voor de nieuwbouw ten gevolge van het wegverkeer niet van toepassing. Het is niet nodig hogere waarden vast te stellen en ingevolge art. 110f Wgh behoeft geen aandacht te worden geschonken aan cumulatie van geluid.
• De milieusituatie ten gevolge van de 30 km/uur wegen (Prins Bernhardlaan, Stadhouderlaan, Zuster den Hertoglaan) op de nieuwbouwlocatie kan worden beoordeeld als "stedelijk toelaatbaar".

De laatstgenoemde constatering betekent ook dat vanwege de nieuwbouw binnen dit bestemmingsplan de geluidbelasting op bestaande woningen in de omgeving eveneens als aanvaardbaar mag worden beschouwd. Weliswaar neemt de geluidbelasting vanwege de nieuwbouw licht toe, maar niet meer dan 1,5 dB, zodat aanvullend onderzoek naar geluidbelasting op gevels in de omgeving niet aan de orde is.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag, gebruik, productie en transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's dienen aanvaardbaar te blijven. In deze paragraaf wordt, voor zover van toepassing op het plangebied, ingegaan op het beleid en regelgeving rond externe veiligheid. Daarnaast wordt aangegeven op welke manier hier in het bestemmingsplan rekening mee wordt gehouden.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

- Plaatsgebonden risico (PR):

Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

- Groepsrisico (GR):

Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Risicokaart

Op grond van de Wet rampen en zware ongevallen (Wrzo) van het ministerie van BZK zijn gemeenten verplicht risico's te inventariseren. Het resultaat van deze inventarisatie en de gegevens uit het risicoregister worden getoond op de provinciale risicokaart. De risicokaart biedt een overzicht van de veiligheidsrisico's en is openbaar via internet toegankelijk (www.risicokaart.nl). De risicokaart is daarmee een belangrijke informatiebron voor burgers die via de risicokaart kunnen zien welke risicovolle bedrijven (LPG-stations, chemische bedrijven of bijvoorbeeld vuurwerkopslag), transportroutes of buisleidingen in hun directe omgeving liggen. Deze risicokaart is ook gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

Plansituatie

Op basis van de gegevens van de risicokaart van de provincie Utrecht, kan geconcludeerd worden dat het projectgebied niet is gelegen binnen een risicocontour van een in de nabijheid gelegen inrichting en/of transportroute. Het voorgenomen initiatief zelf betreft ook geen risicovolle activiteit.

Afbeelding 5.1 uitsnede risicokaart provincie Utrecht

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan

5.6 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is de vraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Het vaststellen van de bodemkwaliteit wordt bij het opstellen/wijzigen van een bestemmingsplan alleen van belang geacht voor de locaties waar ontwikkelingen gepland zijn (zoals functiewijzigingen die een gevoeliger bodemgebruik tot gevolge hebben, bouwen, graven/ophogen). Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of de bodemkwaliteit een belemmering op kan leveren voor de realisatie hiervan. Bijna altijd is het mogelijk om bodem geschikt te maken voor het gewenste gebruik. Het is echter mogelijk dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld om dat de kosten van de sanering te hoog zijn.

Om dit in beeld te krijgen zal de kwaliteit van de bodem op de ontwikkelingslocaties vastgesteld moeten worden en zal, ingeval de bodemkwaliteit niet aansluit bij de functie, een inschatting van kosten moeten worden gemaakt om de bodemkwaliteit in overeenstemming te brengen met de beoogde functie. Daarnaast geldt dat de ontwikkelingen een eventueel benodigde aanpak van ernstige gevallen van bodemverontreiniging niet mag frustreren.

Plansituatie

Een indicatie van de bodemsituatie is te geven aan de hand van een bodemonderzoek dat in het verleden op een kavel in het gebied is uitgevoerd. Het betreft een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van het perceel Prins Bernhardlaan 21 (Grondslag, 8 februari 2005, nr. 9656). Uit dit onderzoek, dat is opgenomen in Bijlage 5 Bodemonderzoek, is het volgende gebleken:

• Analytisch is de grond licht verontreinigd met minerale olie. In het grondwater zijn geen verhogingen aangetoond. De grond waarmee het tankgat van een voormalige ondergrondse huisbrandolietank na de tanksanering vermoedelijk is aangevuld, bevat geen verhogingen boven de streefwaarden. De onderzoeksresultaten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.
• Er zijn lichte verhogingen aan metalen en PAK's in de bovengrond aangetoond. De verhogingen betreffen met name koper, kwik en lood. Tevens is een lichte verhoging minerale olie aangetoond die veroorzaakt wordt door van nature aanwezige humuszuren. De verhogingen aan metalen en PAK's kunnen worden toegeschreven aan de aanwezigheid van toemaakdek en vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.
• Ter plaatse van één boring is geconstateerd dat een ophooglaag aanwezig is. In een deel van deze laag zijn lichte verhogingen aan metalen en PAK's aangetroffen. Het grondwater ter plaatse bevat een lichte verhoging aan chroom. De aangetoonde lichte verhogingen vormen geen aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek.

Conclusie

Het hiervoor beschreven onderzoek vormt een indicatie voor de bodemsituatie ter plaatse van het plangebied. Hierbij wordt overwogen dat het onderzoek circa 1/3 van het plangebied betreft, de andere kavels vergelijkbaar zijn met de onderzochte kavel en dat sinds de uitvoering van het bodemonderzoek de bestemming alsmede het feitelijke gebruik (wonen) niet zijn gewijzigd. Er zijn geen aanwijzingen voor activiteiten of andere omstandigheden die een substantiële wijziging in de bodem- en grondwatersituatie - ten opzichte van het uitgevoerde onderzoek - met zich mee zouden kunnen brengen. De conclusie is gerechtvaardigd dat voor dit bestemmingsplan voldoende inzicht bestaat in de ter plaatse aanwezige bodemsituatie. Die bodemsituatie is zodanig dat de bodem in beginsel geschikt is (dan wel relatief eenvoudig geschikt kan worden gemaakt) voor (voortzetting van) de functie wonen. Het is voorts niet waarschijnlijk dat het geschikt maken van de bodem leidt tot buitensporige kosten die in het kader van de (financiële) uitvoerbaarheid van dit plan nadere overweging zouden vragen.

5.7 Water

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan in een zo vroeg mogelijk stadium in gesprek komt met in dit geval de gemeente en de waterbeheerder (Waternet).

Onderlinge goede afspraken moeten ervoor zorgen dat het waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed wordt toegepast en uitgevoerd. Het watertoetsproces sluit aan bij bestaande procedures en beleid. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen, en een positief wateradvies vanuit het waterschap. De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in deze waterparagraaf. De gehele waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 6.

Beleid en wetgeving

Kaderrichtlijn Water

In de Europese Kaderrichtlijn Water is per land een resultaatverplichting vastgelegd voor het bereiken van de gewenste waterkwaliteit en ecologie van grond- en oppervlaktewatersystemen. Voor grote wateren of watersystemen, de zogenaamde waterlichamen, zijn hiertoe bindende doelen opgesteld. Voor de overige wateren geldt het stand-still principe.

Bestuursakkoord Water

In het Bestuursakkoord water (2011) zijn afspraken gemaakt over een doelmatige aanpak van de wateropgaven die er zijn. Uitgangspunten van het Bestuursakkoord Water zijn het beschermen van Nederland tegen overstromingen, een goede waterkwaliteit en de beschikbaarheid van voldoende zoet water. Dit moet onder andere leiden tot minder kosten en bestuurlijke druk.

Waterschapsbeleid
Voor dit plan zijn de volgende beleidsdocumenten van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) van belang:

• Waterbeheerplan AGV (2016-2021)
• Keur AGV en bijbehorende documenten
• Legger tussenboezemkeringen binnen en buiten Amsterdam

In het waterbeheerplan zijn de hoofddoelen van het waterschap uiteengezet (zorg voor veiligheid voldoende schoon water en de omgang met afvalwater). In de Keur is onder andere aangegeven hoe in ruimtelijke plannen met water moet worden omgegaan. Voor een aantal thema's zijn de regels voor activiteiten met een vergunningplicht verder uitgewerkt in de Beleidsregels Keurvergunningen. De Legger is een concrete uitwerking van de onderhoudsverplichtingen uit de Keur voor wateren en waterkeringen.

Huidige situatie

Peilbeheer

Het plangebied ligt in polder de Derde Bedijking, peilgebied 48-7. Polder de Derde Bedijking voert overtollig water af via een gemaal naar de Kromme Mijdrecht (Amstellandboezem). Aan de westzijde van het plangebied loopt de Stadhouderwetering, dit is een primaire watergang met een peil NAP -5,63 m. Deze watergang is eigendom van de gemeente, maar in beheer en onderhoud bij het waterschap. Het onderhoud vindt over de volle breedte plaats met de maaikorf vanaf één zijde. Van hieruit stroomt het water via een stuw naar het bemalen peilgebied en vervolgens naar het gemaal. In droge perioden kan water vanuit de boezem worden ingelaten naar de polder. Tussen het te realiseren appartementencomplex en de bestaande bebouwing ten zuiden van het plangebied ligt een (inlaat)duiker, welke de Prinsbernhardwetering en de Stadhouderwetering met elkaar verbindt. Direct ten oosten van de Stadhouderwetering ligt een onderheid betonnen transportriool van de gemeente.

Waterkeringen

De locatie ligt volledig binnen de contouren van de binnenbeschermingszone van een secundaire waterkering (kering tussen Groot Wilnis Vinkeveen en polder de Derde Bedijking) en grotendeels in de kernzone van de kering. Het plangebied ligt aan de lage zijde van de kering. Langs de hoge zijde van de kering loopt een primaire watergang (Prinsbernhardwetering). Het waterpeil aan de hoge zijde is NAP -2,15 m en in het peilgebied waar de locatie in ligt (lage zijde), is het peil NAP -5,63 m. De ligging van de kering inclusief beschermingszone is opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Grondwater

Door de diepe ligging van de polder is er op regionaal niveau in het gebied sprake van (brakke) kwel. Dit geldt ook voor polder de Derde Bedijking. Het grondwaterniveau is ongeveer gelijk aan het oppervlaktewaterpeil en doordat de stijghoogte in het eerste watervoerende pakket hoger is ontstaat kwel. In de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie zijn geen klachten bekend ten aanzien van grondwateroverlast.

Nieuwe situatie

Peilbeheer

De ontwikkelingen in het plangebied hebben geen consequenties voor het peilbeheer onder normale omstandigheden en in droge perioden.

Toename verharding

In tabel 5.1 zijn zowel voor de huidige als voor de toekomstige situatie de verdeling van verschillende typen oppervlak gegeven uitgaande van het stedenbouwkundig plan (zie ook afbeelding 4.1). Uitgaande van een verhardingspercentage van het semi-openbaar groen van 10% neemt het verhard oppervlak maximaal toe met 899 m². Dit betekent dat geen compensatie (in de vorm van oppervlaktewater) is vereist (dit is pas vereist vanaf 1.000 m² toename verhard oppervlak). Er wordt voorts geen open water gedempt. Een deel van de verharding wordt door middel van half open (waterdoorlatende) verharding uitgevoerd, bijvoorbeeld grasbetontegels. Dit betreft een parkeerstrook langs de westzijde van het plangebied, parallel aan de primaire watergang.

Tabel 5.1 Verdeling verschillende typen oppervlak binnen het plangebied (in m², worstcase scenario)

	Huidig	Toekomstig	Verschil
Onverhard (semi-openbaar groen)	2.360	1.261
Verhard (wegen en overig verhard)	260	672	+412
Parkeren, half open verharding*		200
Bebouwing	385	872	+487
Open water	90	90
Totaal	3.095	3.095	+899

* Doorlatendheid minimaal 90 l/s/ha.

NB: opgemerkt wordt dat het waterschap voornemens is de Keur te wijzigen, waardoor in de nabije toekomst compensatie is vereist bij een toename verhard oppervlak van 250 m². Het plangebied biedt echter voldoende mogelijkheden om ook te kunnen voldoen aan deze nieuwe norm.

Kunstwerken

De aanwezige (inlaat)duiker tussen de Prinsbernhardwetering en de Stadhouderwetering blijft in stand. Deze duikerverbinding ligt tussen het te realiseren appartementencomplex en de bestaande bebouwing ten zuiden van het plangebied.

Inrichting en onderhoud primaire watergang

Het huidige profiel van de Stadhouderwetering blijft bij de geplande ontwikkeling minimaal behouden. Mogelijk wordt het profiel enigszins verbreed in verband met toekomstige waterbergingsnormen van het waterschap. Daarvoor biedt het terrein voldoende ruimte. Het beheer en onderhoud van de watergang berusten bij het waterschap, zoals in de huidige situatie. GroenWest en het waterschap maken afspraken over de inrichting van en toegang tot het terrein, zodat de huidige wijze van onderhoud op zijn minst op gelijkwaardige wijze kan worden voortgezet en indien mogelijk verbeterd.

In de toekomstige situatie is de onderhoudsvriendelijkheid van de Stadhouderwetering verbeterd. Bij de inrichting van de buitenruimte wordt rekening gehouden met de vrije toegang die Waternet nodig heeft om het onderhoud te kunnen uitvoeren. Aan de oostzijde van de primaire watergang wordt een langsparkeerstrook ingericht, met tussen de watergang en deze parkeerstrook een haag. Het waterschap kan, door gebruik van deze parkeerstrook, onderhoud plegen aan de watergang. Vanaf het waterpeil van de watergang wordt een talud gerealiseerd tot het niveau van de parkeerstrook

Waterkeringen

Gezien het feit dat de locatie nabij een regionale kering ligt, is in een vroeg stadium van het project contact gezocht met Waternet (uitvoerende organisatie van het waterschap AGV). Aangegeven werd dat het dijkprofiel met een talud van 1:6 niet doorsneden mag worden door de nieuwbouw. De nieuwbouw wordt zodanig ontworpen dat de bebouwing in hoofdzaak buiten de kernzone van de kering blijft, althans dat er niet in (maar boven) de dijk wordt gebouwd. Daarbij is het naar verwachting wel noodzakelijk om kolommen (waarop de hoofdmassa rust) in de dijk te realiseren.

Voor een ander, nabijgelegen project aan dezelfde kering is uit onderzoek gebleken dat kolommen in het dijklichaam gerealiseerd kunnen worden zonder de kering te belasten. Verwacht mag worden dat dit voor het onderhavige project eveneens mogelijk zal zijn. Omdat in de bestemmingsplanfase nog niet vast staat hoe er precies zal worden gebouwd, wordt geen nader technisch onderzoek uitgevoerd. Dit wordt in de fase van de omgevingsvergunning uitgevoerd, wanneer het ontwerp nader bekend is en voor zover op dat moment de behoefte en/of noodzaak bestaat aan het uitvoeren van nader onderzoek.

Afvalwater en hemelwater

De gemeente is verantwoordelijk voor de inzameling en het transport van stedelijk afvalwater en voor de inzameling en verwerking van afvloeiend hemelwater (Wet milieubeheer en Waterwet). In de Waterwet is ook vastgelegd dat de gemeente de zorg heeft voor het treffen van maatregelen in openbaar gebied om nadelige gevolgen van de grondwaterstand (in samenhang met de bestemming) te voorkomen of te beperken. In het rioleringsplan van de gemeente De Ronde Venen (vastgesteld op 30 november 2017) is vastgelegd hoe de gemeente deze zorgplichten invult. Hierin is ook opgenomen dat er bij de bouw geen uitlogende materialen (koper, lood en zink) en geen verduurzaamd hout mogen worden toegepast.

De bestaande bebouwing is aangesloten op het aanwezige riool aan de kant van de Stadhouderlaan (aan de achterzijde van de bebouwing). De gemeente geeft aan dat bij de herontwikkeling van deze locatie hemelwater moet worden afgevoerd naar de Stadhouderwetering. Vuilwater zal worden afgevoerd naar het bestaande riool.

Grondwater 

De bouwplannen mogen geen negatieve effecten hebben op het grondwater. Er is gekeken naar de volgende aspecten:

• Ontwateringsdiepte: De vloer van de onderste bouwlaag zal maximaal op NAP -4,75 m komen te liggen. Hierdoor bedraagt de drooglegging ca. 1 meter. De onderste bouwlaag zal worden gebruikt voor parkeren en bergingen. Er valt daarom geen risico op grondwateroverlast te verwachten. Aangezien er geen gegevens beschikbaar zijn van de lokale freatische grondwaterstand is de ontwateringsdiepte ter plaatse van het plangebied niet bekend. In de omgeving van het plangebied zijn echter geen meldingen van grondwateroverlast.
• Risico op toename van kwel: Tot op circa NAP -9 m bevindt zich de deklaag met een niet goed doorlatende opbouw. Aangezien het toekomstige wegcunet niet door deze deklaag heen snijdt, is er geen risico op een lokale toename van kwel.
• Afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater: Omdat het gebouw niet volledig in het dijktalud wordt gefundeerd en de onderste woonverdieping erboven hangt, belemmert de toekomstige bebouwing de afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater niet.

Advies waterschap

De watertoets is een iteratief proces dat de waterhuishoudkundige effecten als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied in beeld brengt en aangeeft hoe omgegaan wordt met eventuele negatieve effecten. In de bijlagen 1 en 2 van de waterparagraaf zijn een verslag van het watertoetsoverleg en een schriftelijke reactie van het waterschap opgenomen. Alle opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Conclusie

Het plan is uit oogpunt van een goede waterhuishouding aanvaardbaar en uitvoerbaar.

5.8 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. Beide zijn, sinds 1 januari 2017, in Nederland geregeld in de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

Het doel van de natuurwetgeving is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De wetgeving kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene ontheffing voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is ontheffing mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel afgeweken worden na een uitgebreide toetsing.

Gebiedsbescherming

Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van Natuurnetwerk Nederland (NNN) - voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) - alsmede van beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Onderzoek quickscan

De mogelijke effecten van de maatregelen op de aanwezige flora en fauna moeten in beeld gebracht worden. Hiervoor is een quickscan ecologie uitgevoerd. In de quickscan is gekeken of in het plangebied planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die een beschermde status hebben en of negatieve effecten te verwachten zijn op deze beschermde soorten. Daarnaast wordt gekeken of het plan (mogelijk) negatieve invloed heeft op beschermde natuurgebieden of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De quickscan is opgenomen in Bijlage 7 Quickscan en vervolgonderzoek ecologie van deze toelichting.

Soortenbescherming

Effecten op broedvogels (met name vogels waarvan het nest jaarrond is beschermd) en vleermuizen kunnen niet worden uitgesloten op grond van deze quickscan. Om te bepalen of deze soorten daadwerkelijk voorkomen en wat de functie van het plangebied is voor deze soorten is aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze soorten verricht (zie hierna). Het gaat om vleermuizen en broedvogels waarvan het nest jaarrond is beschermd (huismus, gierzwaluw en sperwer). Aanvullend onderzoek naar algemene broedvogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd is niet nodig. Er wordt geen ontheffing verleend en mitigerende maatregelen om effecten te voorkomen zijn goed te realiseren.

Los van eventuele aanwezige verblijfplaatsen van vleermuizen is het groen in het plangebied mogelijk

onderdeel van vast jachtgebied en/of een doorgaande vliegroute door de bebouwde kom van Mijdrecht. Het groen rond het plangebied en deels ook in het plangebied blijft behouden. Wanneer werkzaamheden overdag worden uitgevoerd en geen nachtelijke verlichting wordt toegepast blijft de vliegroute behouden en treden geen effecten op.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten de begrenzing en op grote afstand van het NNN. Negatieve effecten ten aanzien van het NNN zijn niet aan de orde.

Het plangebied ligt op een afstand van minimaal 4,5 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen en de Haeck en op ruimere afstand van Botshol (5,5 km) en de Oostelijke Vechtplassen (> 10 km). Dat betekent dat alleen sprake kan zijn van externe effecten ten aanzien van de instandhoudingsdoelen van dit gebied. Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Mijdrecht en ligt op relatief grote afstand (>4,5 km richting het zuiden en > 5,5 richting het noordoosten) van de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden. Tussen het plangebied en de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden ligt de bebouwde kom van Mijdrecht en intensief agrarisch gebied. De belangrijkste ontsluitingswegen van Mijdrecht liggen niet in of in de directe nabijheid van de genoemde Natura 2000-gebieden. Een toename van het aantal verkeersbewegingen leidt daarom niet tot een toename van de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden Nieuwkoopse Plassen en de Haeck, Botshol en de Oostelijke Vechtplassen. Negatieve effecten ten aanzien van Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie zijn daarmee niet aan de orde. Externe effecten op de meervleermuis voor de Nieuwkoopse Plassen en de Haeck en Botshol zijn niet op voorhand uit te sluiten. Hiervoor moet ook aanvullend onderzoek worden gedaan (zie hierna).

Aanvullend onderzoek

Het aanvullend onderzoek betreft een vervolgonderzoek naar enkele soortgroepen die beschermd zijn door middel van de Wet natuurbescherming. Het gaat om de soort(groep)en huismus, gierzwaluw, sperwer en beschermde vleermuizen.

Op grond van de aanwezigheid en verspreiding van beschermde soorten in het plangebied en de functie van het plangebied voor deze soorten kan exact worden bepaald of, en zo ja welke, negatieve effecten te verwachten zijn. Op basis hiervan kunnen maatregelen getroffen worden waardoor negatieve effecten kunnen worden gemitigeerd en/of gecompenseerd. Wanneer schadelijke effecten niet volledig zijn te mitigeren is tevens een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Resultaten

Uit het onderzoek is gebleken dat voor de ontwikkeling van het plangebied mitigerende maatregelen nodig zijn om effecten op de gewone dwergvleermuis te minimaliseren. Hoewel effecten ten aanzien van foerageergebied en vliegroutes volledig zijn te voorkomen en effecten ten aanzien van paarverblijfplaatsen geminimaliseerd kunnen worden, is verstoring van deze verblijfplaatsen niet volledig te voorkomen (zie verder hierna onder het kopje Overweging).

In het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten aanwezig en het plangebied heeft geen functie voor broedvogels waarvan het nest jaarrond is beschermd. Er is aangetoond dat de huismus, gierzwaluw en sperwer geen of weinig binding hebben met het plangebied. In het plangebied broeden wel vogels waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Dit gaat om algemene soorten van tuin en park, zoals winterkoning, merel, koolmees, turkse tortel, heggenmus, zwartkop, roodborst et cetera.

Overweging
Het bevoegd gezag beschouwt het verlies van verblijfplaatsen, waarbij van tevoren voldoende vervangende verblijfruimte wordt geboden zodat er in de tijd sprake is van behoud van functionaliteit, als een verstoring (en niet als beschadiging, wegname of vernieling). Er is dus een ontheffing nodig als bedoeld in artikel 3.8 Wnb voor de gewone dwergvleermuis. Ervan uitgaande dat afdoende maatregelen worden genomen, blijft de functionaliteit van de paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis gegarandeerd en is de gunstige staat van instandhouding op lokaal niveau niet in het geding. Dat betekent dat er zicht is op het verlenen van een ontheffing voor het verstoren van paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis.

Conclusie

Het plan heeft nauwelijks negatieve effecten op beschermde flora- en fauna. Alleen verstoring van verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis kan niet worden voorkomen. Hiervoor moet ontheffing worden aangevraagd. Via de ontheffing dan wel via de algemene zorgplicht wordt het nakomen van (mitigerende) maatregelen geborgd.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet voorts nog worden onderzocht (en zo nodig geregeld):

• mitigerende maatregelen om de effecten op vleermuizen te minimaliseren;
• aanvragen ontheffing voor verstoren verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis;
• actualisering van de quickscan naar het voorkomen van soort(groep)en.

Voor vaststelling van dit bestemmingsplan is voldoende informatie beschikbaar waaruit blijkt dat het plan uit oogpunt van instandhouding van ecologische waarden aanvaardbaar is.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader

Erfgoedwet

De nieuwe Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de huidige wetten en regelingen gelden tenminste worden gehandhaafd.

Op grond van deze wet moeten gemeenten in het kader van ruimtelijke ordening ook rekening houden met het archeologisch erfgoed. In dat kader dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan inventariserend archeologisch onderzoek te worden gedaan, zodat in het plan - indien nodig - een passende regeling kan worden getroffen om aanwezige archeologische waarden te beschermen. In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat in een bestemmingsplan niet alleen een beschrijving moet staan op welke wijze rekening gehouden wordt met aanwezige of te verwachten monumenten in de grond (archeologie), maar ook met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek, verkennend booronderzoek

De gemeente De Ronde Venen heeft een specifiek archeologisch beleid vastgesteld en beschikt over een Archeologische Verwachtings- of Beleidsadvieskaart. Volgens het vigerende beleid dient voor het plangebied in eerste instantie een bureauonderzoek opgesteld te worden in de vroegste fase van de planvorming. Het doel van het bureau onderzoek is het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting aan de hand van bestaande bronnen over bekende of verwachte landschappelijke, historische en archeologische waarden.

Het bureauonderzoek voor dit plan is uitgevoerd door Synthegra. Op basis van dit onderzoek zijn vervolgens een inventariserend veldonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken zijn integraal beschreven in de rapportage 'Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek' (Synthegra, 15 november 2015, nr. S150035), opgenomen in bijlage Bijlage 8 Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek, verkennend booronderzoek van de plantoelichting. Hierna worden de belangrijkste conclusies uit de onderzoeken beschreven.

Resultaten bureauonderzoek

Uit het bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een lage verwachting geldt voor vuursteenvindplaatsen uit het laat-paleolithicum en mesolithicum voor nederzettingsresten uit het neolithicum geldt een hoge archeologische verwachting en voor de periode late middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd geldt een middelhoge archeologische verwachting.

Resultaten inventariserend veldonderzoek / verkennend booronderzoek

Op grond van de resultaten van het bureauonderzoek werd voor het plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd. Op basis van het verwachtingsmodel uit het bureauonderzoek is aan de hand van de Leidraad Inventariserend Veldonderzoek een karterend booronderzoek aanbevolen. Het doel van het inventariserend veldonderzoek / verkennend booronderzoek is het toetsen van deze verwachting. Het onderzoek heeft de volgende uitkomsten opgeleverd:

Opbouw van de ondergrond en intactheid bodemprofiel

Aan de basis van alle boringen is een klastisch pakket aangetroffen. In vijf van de 6 boringen bestaat dit pakket geheel uit siltige klei, waarin rietresten zijn aangetroffen. In boring 4 is tussen 72 en 200 cm beneden maaiveld een pakket overwegend zandige klei aangetroffen. De zandige klei betreft mogelijk een oeverafzetting van een getijdenkreek. Deze afzettingen worden gerekend tot het Laagpakket van Wormer, dat onderdeel uitmaakt van de Formatie van Naaldwijk. Op deze afzettingen ligt een pakket veen (Hollandveen Laagpakket, Formatie van Nieuwkoop). Ter plaatse van boring 1, die van de boringen het hoogst op het dijklichaam is geplaatst, is de dikte van het intacte veen het grootst, namelijk 2,5 m. In deze boring is de bovenste 35 cm van het veen wel geoxideerd, maar niet vergraven, wat betekent dat dit de oorspronkelijke top van het veenpakket van voor de ontginning zou kunnen vertegenwoordigen. In de overige boringen ontbreekt dit niveau. In de boringen 4 en 5 ontbreekt het intacte veenpakket in zijn geheel. In de boringen 2, 3 en 6 bedraagt de dikte van het intacte veen 10 à 40 cm.

Op het veen (of waar dit afwezig is: op het Laagpakket van Wormer) ligt een pakket geroerde grond dat grotendeels uit zandig veen bestaat. De dikte van dit pakket varieert van 72 tot 270 cm.

Kans op aantasting aanwezige archeologische resten

De verwachting is dat binnen het plangebied behalve het dijklichaam geen archeologische resten in situ aanwezig zijn, waardoor deze ook niet worden bedreigd door de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. Daarnaast zijn de bodemingrepen zeer beperkt. Dit is om de stabiliteit van het dijklichaam zo veel mogelijk te behouden. De bestaande funderingen zullen op hun plek blijven.

Conclusie

Op grond van de hiervoor samengevatte resultaten van het onderzoek en gezien de geringe bodemingrepen, die de nieuwe inrichting met zich meebrengen, wordt geconcludeerd dat het project uit oogpunt van bescherming van archeologische waarden aanvaardbaar is.

Gelet op het uitgevoerde archeologisch onderzoek behoudt de waterkerende dijk, met uitzondering van het bouwvlak, niettemin een archeologische verwachtingswaarde. Het is nodig hier een beschermende (dubbel-)bestemming Waarde - Archeologie op te nemen.

Op basis van de Archeologische beleidskaart De Ronde Venen geldt voor het dijklichaam 'Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied categorie 2b' met een vrijstellingsgrens voor onderzoek voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden over een oppervlakte van minder dan 100 m² en een diepte van minder dan 0,30 m.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden binnen het plangebied. In dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het bestemmingsplan gegeven.

6.1 Standaard en plansystematiek

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden.

Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang:

• een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart);
• de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels);
• een bijbehorende toelichting (plantoelichting).

Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de kaart. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels. In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de handhaving van het bestemmingsplan.

6.2 Toelichting op de regels

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Hierin zijn regels opgenomen over onder andere de indeling van de planregels en de naamgeving van bestemmingen. De planregels kennen standaard vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Bij de begrippen is zoveel mogelijk aangesloten bij de omschrijvingen die in de gemeente gebruikelijk zijn. Voor wat betreft het begrip 'peil' is zeer specifiek geregeld wat de NAP-peilhoogte is, omdat de bouwhoogte aan het begrip peil wordt gerelateerd. In dit geval is het (gemiddelde) peil gehanteerd van de sloot naast het plangebied.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Woongebied

De bestemming 'Woongebied' is behalve voor het wonen (inclusief de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis) mede bestemd voor diverse andere functies, waaronder groen- en speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden en verblijfsgebieden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede voor (kleinschalige) nutsvoorzieningen.

De bouwregels zijn onderverdeeld in regels die algemeen gelden (bouwen in het dijktalud), regels voor het appartementengebouw en regels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De regels voor het appartementengebouw zijn het meest specifiek vanwege de vertaling van de stedenbouwkundige uitgangspunten in een juridische regeling. Er zijn regels gesteld omtrent situering, bouwhoogte, aantal bouwlagen en aantal wooneenheden, alsmede enkele bijzondere bouwregels. Dit is nodig vanwege de bijzondere ligging van het plangebied, de korte afstand tot de achtertuinen van woningen aan de Stadhouderlaan en de aanwezigheid van het dijktalud. Voorts kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken alsmede aan parkeervoorzieningen.

Daarnaast bevat de bestemming enkele specifieke gebruikregels. Er is een verplichting opgenomen tot het realiseren van een haag tussen de parkeerplaatsen langs de woonstraat en de daarlangs lopende watergang. Op die manier wordt voorkomen dat koplampen van parkerende auto's direct op de achtererven aan de Stadhouderlaan schijnen. Een andere gebruiksregel betreft het beoordelingskader om te komen tot voldoende parkeergelegenheid. Dit kader sluit aan op de standaardregeling die in de hele gemeente geldt. Tot slot zijn voorwaarden opgenomen voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde – Archeologie beschermt de (potentieel aanwezige) archeologische waarden binnen het plangebied door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden over een oppervlakte van een gebied groter dan 100 m² en dieper dan 0,30 m (categorie 2b). Daarnaast is een specifieke gebruiksregel opgenomen. Hierin is aangegeven dat als er reeds een omgevingsvergunning voor bouwen is verleend op basis van de bouwregels van deze dubbelbestemming er binnen 24 maanden niet nogmaals een vergunning verleend kan worden. Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat er (relatief) grote bouwwerkzaamheden uitgevoerd worden zonder dat hiervoor onderzocht is of er archeologische waarden geschaad worden.

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming geldt voor het hele plangebied, aangezien dit gebied is gelegen binnen de vrijwaringszone van een waterkering. Ter planologische bescherming van de waterkering is de uitvoering van bouwwerken en andere werken binnen het gebied verbonden aan een omgevingsvergunningplicht. Een uitzondering is gemaakt voor bouwwerken (zoals het appartementengebouw, de bijbehorende parkeerplaatsen, wegen en paden) in het kader van de eerste realisatie van de bestemmingsplan. Die (primaire) ontwikkeling is immers reeds recentelijk beoordeeld in het kader van de watertoets.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In dit artikel staan algemene bouwregels, die in het gehele plangebied van toepassing zijn. De betreffende regel bepaalt dat ondergeschikte bouwdelen buiten toepassing worden gelaten, mits bouw- en bestemmingsgrenzen met niet meer dan twee meter worden overschreden

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

In deze regels zijn vormen van verboden gebruik opgenomen die algemeen gelden voor alle bestemmingen, voor zover er geen voor de bestemming geldende specifieke gebruiksregels van toepassing zijn.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven.

Artikel 11 Slotregel

Deze regel bevat de aanhalingstitel van de regels van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden met het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden.

De initiatiefnemer woningcorporatie GroenWest draagt zorg voor de ontwikkelingskosten van het plangebied. Tevens is de initiatiefnemer de risicodragende partij. Deze kosten komen derhalve niet ten laste van de gemeente De Ronde Venen. De gemeente faciliteert het initiatief in procedurele zin.

Exploitatieplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is onderzocht of voor het bestemmingsplan op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro de verplichting bestaat om een of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Artikel 6.12 lid 1 van de Wro geeft aan dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bedoelde bouwplannen worden beschreven in artikel 6.2.1 Bro. In afwijking van het eerste lid van artikel 6.12 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

In voorliggend plan zijn de kosten anderszins verzekerd door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg met omgeving

Op 8 oktober 2015 organiseerde GroenWest in Party- en Congrescentrum De Meijert een informatieavond over de herontwikkeling van de Prins Bernardlaan 13 - 21 in Mijdrecht. Met hulp van panelen en mondelinge toelichtingen werden geïnteresseerde omwonenden hierover geïnformeerd en hebben we vragen kunnen stellen aan deze omwonenden. Op de avond waren er bewoners van de Prins Bernardlaan, Kerkvaart, Prinses Wilhelminalaan, het Prinsenhuis, Raadhuislaan, Stadhouderlaan en de Zuster den Hertoglaan aanwezig. Een verslag van deze avond is opgenomen in bijlage 9 van de toelichting.

Een volgende informatiebijeenkomst van GroenWest over het plan heeft plaatsgevonden op 6 juni 2017, kort voor de ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan. Een verslag van deze avond is opgenomen in bijlage 10 van de toelichting.

Op 24 oktober 2017 heeft op initiatief van de gemeente een buurtschouw plaatsgevonden, waarbij naast veel omwonenden ook vertegenwoordigers van zowel GroenWest als de gemeente aanwezig waren. De bewoners zijn in de gelegenheid geweest om aan de hand van de situatie ter plaatse een toelichting te geven op hun wensen en belangen. Met name zijn veel vragen gesteld en opmerkingen gemaakt over de omvang en situering van het bouwvlak en de geplande ontsluiting (voor auto's) van het perceel via de Stadhouderlaan. Na de buurtschouw is er op dezelfde avond nog gelegenheid geweest om op het gemeentehuis overleg te plegen met vertegenwoordigers van GroenWest en gemeente.

De wensen en belangen van omwonenden en de buurtschouw hebben op enkele punten (zoals positie en omvang van het bouwvlak) geleid tot aanpassing van het plan. De zienswijzen en buurtschouw hebben er voorts toe geleid, dat aan Ingenieursbureau Sweco opdracht is verleend om nader verkeerskundig onderzoek in te stellen naar de ontsluiting van het plangebied.

Nader verkeerskundig onderzoek

Naar aanleiding van de zienswijzen heeft de gemeente aan Ingenieursbureau Sweco gevraagd een nader onderzoek in te stellen naar de verschillende mogelijkheden van ontsluiting en de bijbehorende verkeerskundige aspecten. Op 22 mei 2018 zijn de voorlopige resultaten van het Sweco-onderzoek naar de ontsluiting van het perceel tijdens een inloopavond getoond en toegelicht aan omwonenden en andere geïnteresseerden. Er is gelegenheid geboden om te reageren. De reacties zijn verwerkt in het definitieve rapport van Sweco. De belangrijkste aanpassing is de keuze voor een ontsluiting vanaf de dijk (de Prins Bernhardlaan) aan de zuidzijde van het te realiseren appartementencomplex, in plaats van via de Stadhouderlaan. Het definitieve rapport van Sweco is opgenomen in Bijlage 2 Onderbouwing verkeerssituatie (na zienswijzen). Op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan is deze nieuwe ontsluiting ingepast en zijn de contouren van het appartementengebouw middels het bouwvlak exact vastgelegd, wat voor omwonenden de gewenste zekerheid biedt.

Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het plan is voor overleg en commentaar naar de provincie en waterschap gestuurd. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in de waterparagraaf.

Waterschap Amstel, Gooi en Vecht

Het waterschap is in een vroeg stadium reeds betrokken bij de planvorming van het project en de voorbereiding van het bestemmingsplan. In de planvorming is nadrukkelijk rekening gehouden met de belangen van het waterschap. De waterparagraaf is meerdere malen met het waterschap besproken. In het vooroverleg heeft het waterschap gereageerd op het bestemmingsplan. In deze reactie zijn onderwerpen als compensatie van toename van verharding, onderhoud van de primaire watergang en met name het bouwen nabij de kernzone van de nabijgelegen kering zijn aan de orde gesteld. Dit heeft geleid tot een aantal aanpassingen in het bestemmingsplan. Op het aangepaste bestemmingsplan heeft het waterschap nog eenmaal gereageerd en aangegeven dat zij graag op één plek in de toelichting in paragraaf 5.7 én in de waterparagraaf in bijlage 6 een tekstwijziging ten aanzien van het toekomstige onderhoud van de watergang binnen het plangebied doorgevoerd ziet worden. Namelijk, dat tussen GroenWest en het waterschap afspraken worden gemaakt over de inrichting van en toegang tot het terrein zodat de huidige wijze van onderhoud op zijn minst op gelijkwaardige wijze kan worden voortgezet, en indien mogelijk verbeterd. Deze wijziging is doorgevoerd.

Provincie Utrecht

De Provincie Utrecht heeft gereageerd op het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat het geen aanleiding heeft gezien om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is, na publicatie van de tervisielegging, gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze indienen: hetzij schriftelijk, gericht aan het college van burgemeester en wethouders, hetzij (op verzoek) mondeling.

Er zijn diverse zienswijzen kenbaar gemaakt door omwonenden. De zienswijzen gaan met name in op de systematiek van het ontwerp-bestemmingsplan (waarin een ruim bouwvlak is opgenomen voor het geplande appartementengebouw, zonder dat is vastgelegd dat niet het gehele bouwvlak bebouwd mag worden), het grotere volume van de terugkerende nieuwbouw en de in het bestemmingsplan beschreven ontsluiting via de Stadhouderlaan en verkeerssituatie die daaruit ontstaat. De zienswijzen en het overleg met omwonenden hebben geleid tot bijstelling van het plan op enkele punten, zoals de positie en omvang van het bouwvlak.

De zienswijzen en de gemeentelijke reactie daarop zijn opgenomen in de nota van zienswijzen, opgenomen in Bijlage 11 Nota zienswijzen.

Bijlagen

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2 Onderzoek ontsluiting (na zienswijzen)

Bijlage 3 Bezonningsdiagrammen

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek

Bijlage 5 Bodemonderzoek

Bijlage 6 Waterparagraaf

Bijlage 7 Quickscan en vervolgonderzoek ecologie

Bijlage 8 Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek, verkennend booronderzoek

Bijlage 9 Verslag informatieavond 8-10-2015

Bijlage 10 Verslag informatieavond 6-6-2017

Bijlage 11 Nota van zienswijzen