Wilnis, Amstelkade 72

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Amstelkade 72 te Wilnis is bij de vorige planherziening ten onrechte niet als woning bestemd. De huidige eigenaar wil het perceel met bebouwing, waaronder een molenstomp, verkopen. Gezien de staat van de huidige bebouwing ligt vervangende nieuwbouw van de woning gelegen op het achtererf (betreft niet de molenstomp) door de toekomstige eigenaar in de rede. Daarvoor is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk.

In het vigerende bestemmingsplan is voor het perceel geen woonbestemming opgenomen. Met het onderhavige bestemmingsplan wordt de voorgestelde omzetting naar een woonbestemming in juridisch-planologisch opzicht mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuidwesten van de kern Wilnis aan de noordzijde van de Kromme Mijdrecht. In figuur 1.1 is globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De Amstelkade 72 in Wilnis is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied De Ronde Venen” (vastgesteld 22 september 2005). Hierin is voor het perceel ten onrechte geen woonbestemming (detailbestemming 'woondoeleinden') opgenomen, waardoor ter plaatse de bestemming “Agrarisch gebied, met landschappelijke en/of natuurwaarden” geldt. Wel is de molenstomp aangeduid als gemeentelijk monument.

In het voorgaande bestemmingsplan “Landelijk gebied” (Wilnis), vastgesteld op 13 december 1988, had het perceel een woonbestemming waarbinnen één woning is toegelaten.

Voor (de herbouw van) een woning geldt aldus het vigerende bestemmingsplan binnen de woonbestemming in het landelijk gebied de standaardmaat van maximaal 600 m³ en 50 m² aan bijgebouwen. De mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen op het perceel zijn beperkt gezien de monumentale status van de molenstomp. Zo is het oprichten van bijbehorende bouwwerken niet vergunningsvrij.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de geschiedenis, bestaande situatie en het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het ruimtelijk beleid uiteengezet. Hoofdstuk 4 beschrijft de verschillende (milieu)onderzoeken die ten grondslag hebben gelegen aan het voorliggende bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 bevat de juridische plantoelichting. Hoofdstuk 6 ten slotte beschrijft de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geschiedenis en bestaande situatie

Het tegen het dijklichaam gelegen restant van de Driehuizermolen is gebouwd in 1836. Deze windmolen is gebouwd voor bemaling van de polders Wilnis en Bozenhoven. Op navolgende figuur is een foto van de molen opgenomen waarop de molen nog intact is. In de huidige situatie is slechts een molenstomp aanwezig en een woning. De woning, gelegen achter de molenstomp, verkeert in een dermate slechte staat dat sloop voor de hand ligt. Op het perceel is veel opgaande begroeiing aanwezig, waardoor de molenstomp vanaf de Amstelkade nauwelijks waarneembaar is.

Figuur 2.1 Foto oude situatie	Huidige situatie

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt de huidige situatie weer correct weergegeven in het bestemmingsplan. Aangesloten wordt bij de regels van het vigerende bestemmingsplan. Aanvullend wordt geregeld dat de molenstomp als bijgebouw van de nieuw op te richten (vervangende) woning gebruikt kan worden.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Barro

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. De doelen uit de structuurvisie en de genoemde belangen uit het Barro zijn wel van belang maar gezien de kleinschalige ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt hebben ze vrijwel geen consequenties.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Belangrijk uitgangspunt van het Bro is de toepassing van de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' (artikel 3.1.6. van het Bro). Via de duurzaamheidsladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De 3 stappen in de ladder
In het Bro staan de drie stappen van de ladder beschreven:

• De voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• Bezien moet worden in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, moet worden beschreven in hoeverre van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van de ontwikkeling aan de duurzaamheidsladder

In onderhavig bestemmingsplan is sprake van het juridisch mogelijk maken van een bestaande woning met extra mogelijkheden voor bijgebouwen. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Toetsing aan de ladder is daarom niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013)

De provincie beschrijft in zijn Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. In de PRS zijn de doelstellingen beschreven, het bijbehorende beleid en de uitvoering van het beleid. Uitvoering van het beleid wordt deels via de Provinciale Ruimtelijke Verordening geregeld.

Voor het plangebied is in de structuurvisie geen specifiek beleid opgenomen. De kleinschalige ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is niet in strijd met de doelstellingen van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (2013)

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de belangrijke beleidsuitgangspunten die zijn opgenomen in de PRS vastgelegd. In de PRV zijn regels opgenomen die direct doorwerken in de ruimtelijke plannen van gemeenten. Het gebruik van de gronden voor wonen is reeds aanwezig. De provinciale verordening stelt verder geen nadere eisen.

Eerste partiële herziening PRS en PRV

Op 10 maart 2014 hebben Provinciale Staten de Ontwerp partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRSph) en de Ontwerp partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRVph) vastgesteld. Hierin zijn een aantal wijzigingen ten aanzien van duurzaamheid, cultuurhistorie, rode contour, EHS en nog een aantal kleine reparaties doorgevoerd. Deze wijzigingen hebben geen gevolgen voor het planvoornemen.

Tweede partiële herziening PRS en PRV

Op 3 november 2014 hebben Provinciale Staten de Tweede partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Tweede partiële herziening Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 vastgesteld. Hierin is de windenergielocatie te Lage Weide (gemeente Utrecht) geschrapt als specifiek benoemd zoekgebied. In de Verordening is onder meer het artikel om meer ruimte te bieden voor de productie van duurzame energie (artikel 2.9a) aangepast. Deze wijzigingen hebben geen gevolgen voor het planvoornemen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie De Ronde Venen

Op 17 oktober 2013 heeft de gemeenteraad de definitieve versie vastgesteld. Hiermee zijn de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het gemeentelijk ruimtelijk beleid op lange termijn beschreven. De Structuurvisie heeft een looptijd tot 2030 en wordt in die periode twee maal geëvalueerd en eventueel aangepast aan de actualiteit.
De visie is het resultaat van een zorgvuldig uitgestippeld traject vanaf 2010 waaraan vele inwoners, maatschappelijke organisaties en professionals hebben bijgedragen. De inbreng van al deze partijen heeft geleid tot de visie die nu is vastgesteld.

Landschappelijke kwaliteit

Het beleid voor de landschappelijke kwaliteit is erop gericht de openheid te bewaren en het karakteristieke van dit landschap, de randen en linten, zichtbaar te houden. Ontwikkelingen in het landschap, van welke aard ook, moeten bijdragen aan de kwaliteit.

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan fysiek mogelijk maakt is het verhogen van de molenstomp. De zichtbaarheid van de molenstomp is nu zeer miniem. Door de molenstomp te verhogen wordt de zichtbaarheid vergroot, waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied.

Veenweidelandschap

De openheid van het landschap, zichtlijnen, verkavelingpatroon, andere cultuurhistorische elementen en aanwezige natuurwaarden worden beschermd. In het veenweidegebied vinden we zowel op zichzelf staande natuur- en landbouwgebieden, als combinaties van landbouw- en natuurgebied. Ontwikkelingen (waaronder natuurontwikkeling) worden toegelaten wanneer deze een bijdrage leveren aan het behouden of versterken van de landschappelijke kwaliteit van deze gebieden. Uitwerking daarvan vindt ondermeer plaats in het kader van gebiedsprocessen.

Het planvoornemen biedt de mogelijkheid om de zichtbaarheid van de monumentale molen(stomp) te vergroten. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen het veenweidelandschap.

Erfgoedverordening De Ronde Venen 2013

Hierin is de molenstomp door het college van B&W in 2002 aangewezen als gemeentelijk monument. Bij vergunningplichtige wijzigingen aan de bebouwing of bouwplannen op het terrein moet de monumentencommissie om advies worden gevraagd.

Beleid op gebied van duurzaam bouwen

De gemeente De Ronde Venen is actief op het gebied van duurzame ontwikkeling en heeft voor het onderdeel duurzaam bouwen verschillende beleidsdocumenten vastgesteld, waarin ambities zijn opgenomen. Zo wordt gestreefd, door het toepassen van energiebesparende maatregelen, het energieverbruik omlaag te brengen. Ook is het van belang duurzame energie via voorzieningen op te wekken en aandacht te besteden aan het materiaal- en watergebruik.

In het Plan van Aanpak Klimaatbeleid 2009-2012 zijn onder andere ambities opgenomen voor de nieuwbouw van woningen en bedrijven. Dit plan van aanpak sluit aan bij de in 2006 opgestelde notitie 'Duurzaamheidsambitie voor projecten'. Deze beleidsdocumenten geven tezamen de gemeentelijke ambities weer. Om ervoor te zorgen dat bij nieuwbouw daadwerkelijk energiebesparing plaatsvindt en deze op duurzame wijze wordt ingericht, wordt vooral in de notitie 'Duurzaamheidsambitie voor projecten' ingegaan op de eisen die in dit kader van belang zijn. Bij herbouw van de woning is het beleid op het gebied van duurzaam bouwen van toepassing.

3.4 Conclusie

De beoogde functieverandering op het perceel Amstelkade 72 past binnen het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt nagegaan of de verschillende omgevings- en milieuaspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan.

aspect	kader	beoordelingsaspect	toelichting noodzaak/aandachtpunten
bodemkwaliteit	Besluit bodemkwaliteit	De bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor beoogde functie.	Er is geen sprake van fysieke functiewijziging. In het bestemmingsplan "Landelijk gebied (Wilnis)' lag er reeds een woonbestemming op het perceel. Nadien hebben geen activiteiten plaatsgevonden die hebben kunnen leiden tot bodemverontreiniging. Nader onderzoek naar de bodemkwaliteit is niet noodzakelijk.
		De functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit.	Uit de bodeminformatie op het geoloket blijkt dat op de locatie geen historische bodemvervuilingen bekend zijn.
archeologie en cultuurhistorie	archeologische beleidskaart	De ontwikkeling mag niet leiden tot aantasting van archeologische waarden.	Ter plaatse van het plangebied is sprake van zone Archeologisch Waardevol Gebied 2. Binnen deze zone geldt een onderzoeksplicht voor ingrepen groter dan 50m2, evenals bij bodemverstoringen (vergravingen) dieper dan 30 cm beneden het bestaande maaiveld ter plaatse. Het plan maakt slechts beperkt extra bouwmogelijkheden mogelijk. Het aspect staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg. In de regels is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de archeologische waarden.
	Cultuurhistorische Hoofdstructuur	De ontwikkeling mag niet leiden tot aantasting van cultuurhistorische waarden.	Op het plangebied staan een molenstomp en bijbehorende bebouwing, in slechte staat. Door het opnemen van een woonbestemming kan de molenstomp en bijbehorende bebouwing weer bewoond worden. Door bewoning is ook het opknappen van de panden weer mogelijk. Het plan maakt geen mogelijkheden mogelijk die in strijd zijn met de aanwezige cultuurhistorische waarden.
water	watertoets	Heeft de ontwikkeling effect op de waterhuishouding?	Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling is sprake van slechts beperkte toename in verharding. Het betreft een planologische wijziging. Er worden beperkt extra bebouwingsmogelijkheden mogelijk gemaakt. De beschermingszone van de legger is opgenomen in een dubbelbestemming Waterstaat.
relatie met omliggende (bedrijfs)functies	bedrijfs-/milieuzonering	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk? Zijn in de nabijheid gevoelige bestemmingen gelegen?	Er is sprake van het juridisch vastleggen van de fysieke bestaande situatie. Binnen het plan worden geen nieuwe mogelijkheden geboden die omliggende bedrijven kunnen beperken. Het aspect bedrijven en milieuhinder vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
wegverkeers- lawaai	Wet geluidhinder	Is geluidsbelasting minder dan 48 dB?	In het plan worden geen nieuwe geluidsgevoelige objecten toegevoegd. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.
verkeer	CROW	De ontwikkeling mag niet leiden tot ontwrichting van het verkeerssysteem.	De feitelijke situatie wordt vastgelegd met dit plan. Er worden geen extra verkeersbewegingen mogelijk gemaakt. In de huidige situatie zijn ook geen problemen.
parkeren	CROW/ gemeentelijke normen	Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.	Op basis van het CROW moeten er 3 parkeerplaatsen aanwezig zijn ten behoeve van de woonfunctie. Binnen het perceel is voldoende ruimte aanwezig om het parkeren van één woning op te lossen op eigen terrein. Middels de regels is dit veiliggesteld (artikel 8.2).
externe veiligheid	Bevi-inrichtingen	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico en groepsrisico?	Uit de professionele risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle objecten aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor de beoogde ontwikkeling.
luchtkwaliteit	Wet lucht-kwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De ontwikkeling betreft het juridsich vastleggen van een bestaande situatie. Ten gevolge hiervan is er dus geen sprake van een toename van verkeer. De ontwikkeling draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit en nader onderzoek is niet noodzakelijk.
ecologie	Natuurbeschermingswet 1998	Is er sprake van significant negatieve effecten?	De locatie is op ruime afstand gelegen van Natura 2000-gebieden (> 1,5km) en het bouwvlak (de bouwmogelijkheden) liggen buiten de Ecologische Hoofdstructuur. De voorgenomen ontwikkeling leidt daarnaast niet tot een toename van verkeer. Negatieve effecten op beschermde natuurgebieden kunnen dan ook worden uitgesloten.
	Flora- en faunawet	Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Het plan biedt beperkte nieuwe (bouw) mogelijkheden die niet van invloed zijn op de aantasting van beschermde dier- en of plantsoorten. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
kabels en leidingen	Tele- communicatiewet	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het projectgebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

5.2 Inleidende regels

Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.

De begrippen zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan en aangepast op basis van de laatste verplichtingen (IMRO2012).

5.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving, bouwregels en specifieke gebruiksregels.

Wonen

Regeling is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Overeenkomstig met de vigerende woon bestemming is een woning toegestaan van 600 m3 met een goot van 3 meter en een dakhelling tussen de 30 en 60 graden. Bijgebouwen zijn tot 50 m2 met een goot van 3 meter toegestaan.

Aanvullend zijn er voor de molenstomp enkele aanvullende regels opgenomen. Binnen de bestaande bijgebouwenregeling is de molenstomp te groot.

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde – Archeologie beschermt de archeologische waarden binnen het plangebied. Binnen Waarde - Archeologie is de kans dat archeologische resten gevonden worden vrij groot. Binnen deze bestemming geldt dan ook een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden over een gebied groter dan 50 m2 en dieper dan 0,30 meter.

Waterstaat - Waterkering

Ter bescherming van de waterkering is een zone opgenomen, waar in principe geen bouwwerken toegestaan zijn. Bij een positief advies van het waterschap kan door middel van een afwijking wel toestemming worden gegeven voor het oprichten van bouwwerken.

5.4 Algemene regels

In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen, zoals de antidubbeltelregel, algemene bouwregels en overige regels. In de overige regels is onder andere een algemene parkeerregeling opgenomen. Bij functiewijziging of uitbreiding van een functie, dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, conform de geldende normering van het CROW. Op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan betreft dit de CROW publicatie 317, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012.

5.5 Overgangsrecht en slotregels

In artikel 3.2.1 Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak

Gezien de aard van het bestemmingsplan is inspraak bij dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Vooroverleg

Het conceptbestemmingsplan is naar de wettelijke vooroverlegpartners gezonden. Alleen van de Provincie Utrecht is een reactie ontvangen. Op basis van de reactie is alleen de toelichting aangepast. In de toelichting werd nog gesproken over het eventueel ophogen van de molenstomp. Dit is niet meer aan de orde. Met de provincie is ook contact geweest over de bescherming van het monument. Conclusie is dat deze bescherming buiten het bestemmingsplan reeds is geregeld en dat dit onderdeel niet tot een aanpassing van het plan leidt.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter inzage gelegd, waarbij een ieder in de gelegenheid wordt gesteld tot het indienen van een zienswijze. De eventueel binnengekomen zienswijzen worden samengevat en beantwoord, waarna het bestemmingsplan zal worden vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Bro dient, indien sprake is van één van de in artikel 6.2.1 van het Bro genoemde bouwactiviteiten, een exploitatieplan te worden vastgesteld. Het bestemmingsplan “Amstelkade 72” maakt op zichzelf geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maar herstelt de oorspronkelijke planologische situatie. Gelet op de aard van dit bestemmingsplan is er geen aanleiding om aanvullend op het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen of om een anterieure overeenkomst aan te gaan. Er is geen sprake van aanvullende kosten of te verwachten planschade.