Scheldekwartier, Machinefabriek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 De Machinefabriek

Aanleiding

De aanleiding voor dit bestemmingsplan is tweeledig. De gemeente Vlissingen heeft in de wijk Scheldekwartier de Machinefabriek opgekocht en besloten het casco te renoveren en een nieuwe functie te geven. Vanuit omringende bouwplannen is een deel van de parkeeropgave voorzien in de Machinefabriek. Vanuit deze bouwplannen is een bijdrage overeengekomen aan de realisering van de parkeergarage opgenomen in dit plan conform de nota parkeernormen (paragraaf 3.3.3). Het is noodzakelijk in 2025 te beschikken over deze parkeerplaatsen.

Daarnaast is een multifunctionele invulling wenselijk in het resterende deel van de Machinefabriek die in de tijd gezien gespreid zal worden gerealiseerd. Om de gewenste ontwikkelingen goed te kunnen faciliteren is bestemmingsplan nodig met voldoende bandbreedte om dit programma mogelijk te kunnen maken. Daarmee krijgen toekomstige partijen meer zekerheid over de ontwikkelingsmogelijkheden.

Doel

Voor de gronden ter plaatse van de Machinefabriek geldt het bestemmingsplan 'De Schelde' uit 1991 en de 'Parapluherziening geluidzone De Schelde/Buitenhaven' uit 2009 (zie paragraaf 1.4). De gronden hebben daarin een industriële bestemming. De beoogde transformatie naar een multifunctioneel gebouw met parkeren is op grond hiervan niet mogelijk. Het doel van dit plan is om het beoogde gemengde programma rechtstreeks planologisch te maken met voldoende rechtszekerheid naar alle belanghebbenden.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De ligging van het plangebied zijn aangegeven in figuur 1.1. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 10.000 m².

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de stad Vlissingen (Bron: Rho Basisviewer)

1.3 Opzet plantoelichting

De toelichting is als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 worden het stedenbouwkundig kader en visie voor de planontwikkeling binnen de Scheldewijk beschreven. De voorgenomen planontwikkeling van de Machinefabriek past daarbinnen. Het stedenbouwkundige ontwerp wordt vervolgens toegelicht.
• Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de relevante beleidskaders en de ontwikkelingen worden vanuit dit beleid nader onderbouwd.
• Hoofdstuk 4 bevat de toetsing aan diverse omgevingsaspecten.
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de wettelijke eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld en worden de belangrijkste onderdelen van de regels en de verbeelding toegelicht.
• De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is een wettelijke eis. In hoofdstuk 6 wordt hierop ingegaan.

1.4 Huidig planologisch regime

Voor het plangebied geldt momenteel grotendeels het bestemmingsplan 'De Schelde', dat op 28 februari 1991 is vastgesteld door de gemeenteraad en op 23 juli 1991 (gedeeltelijk) is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zeeland. In het bestemmingsplan 'De Schelde' zijn de gronden, waarop dit project is gesitueerd, bestemd voor Industriële doeleinden met een maximale bouwhoogte van 35 meter.

Figuur 1.2 Fragment uit de plankaart van bestemmingsplan De Schelde
(Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

In 2009 is voor een deel van het plangebied de 'Parapluherziening geluidzone De Schelde/Buitenhaven' vastgesteld (2009-08-18). Hiermee werd de nieuwe geluidzone van het gezoneerd industrieterrein rond het hoofdkantoor van Koninklijke Schelde Groep geformaliseerd.

Figuur 1.3 Fragment uit de plankaart van Parapluherziening geluidzone De Schelde/Buitenhaven (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Met het paraplubestemmingsplan 'parkeernormering' is de 'Beleidsnota parkeernormering Vlissingen' en diens rechtsopvolger(s) in de geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen ingepast.

Hoofdstuk 2 Toelichting op het plan

2.1 Herontwikkeling Scheldekwartier

In Vlissingen was tot de eeuwwisseling de scheepswerf van de Koninklijke Schelde Groep (verder: KSG) gevestigd. Het terrein van de scheepswerf was vergroeid met de binnenstad en een bepalende (belemmerende) factor in de ruimtelijke structuur van de stad. Na de beëindiging van de scheepswerf in 2004 is het Scheldeterrein gemeentelijk eigendom geworden en zijn in het eerste decennium de meeste gebouwen gesloopt, waaronder in 2007 de voormalige Koperslagerij (naast de Machinefabriek), de Tandwielfabriek (ten noorden van het hoofdkantoor van KSG). Enkele voor het industrieel verleden bepalende gebouwen zijn behouden gebleven, zoals de Machinefabriek, de Timmerfabriek en de zware plaatwerkerij. Een deel van deze gebouwen heeft inmiddels een nieuwe invulling gekregen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de transformatie van de Machinefabriek naar een multifunctioneel gebouw mogelijk gemaakt.

De herontwikkeling van het terrein van de voormalige scheepswerf (hierna: Scheldekwartier) maakt het mogelijk de ruimtelijke structuur van Vlissingen te verbeteren, het stadshart een nieuwe impuls te geven en de historische binnenstad weer te verbinden met het de binnenhavens. Hiervoor is in 2006 het Masterplan Dokkershaven opgesteld. Daarin is voorzien in de ontwikkeling van een aantrekkelijk stedelijk nieuw woon- en werkgebied, met behoud van industrieel erfgoed, voor zover dat stedenbouwkundig inpasbaar is en de restauratie daarvan technisch en financieel haalbaar is. Inmiddels is duidelijk dat het monumentale karakter van Machinefabriek zal worden gehandhaafd. Ook bij andere industriële gebouwen van de voormalige Scheldewerf die reeds zijn ontwikkeld, zoals de Timmerfabriek en de Zware Plaatwerkerij, is hiermee rekening gehouden. Deze gebouwen geven het gebied een bijzondere identiteit. Samen met een aantal waardevolle industriële elementen (zoals de kraanbaan, de kraan en rails) blijft het industriële karakter behouden ook bij een nieuwe invulling van het gebied.

In vervolg op het Masterplan is in 2011 de Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen opgesteld. In 2016 is de visie op onderdelen geactualiseerd. In paragraaf 2.1.2 wordt uitgebreid op de Ontwikkelingsvisie ingegaan.

 

In de ontwikkelingsvisie is het Scheldekwartier opgedeeld in drie deelgebieden: Scheldestad, Scheldewerf en Scheldewijk. Scheldewerf is het gebied tussen het Dok en de Willem Ruysstraat. De ontwikkeling in dit deelgebied richt zich op een gemengd hoog stedelijk woonmilieu met ruimte voor voorzieningen, commerciële ruimten en enkele hoogteaccenten.

De toetsing aan het algemeen geldend beleid is opgenomen in hoofdstuk 3 en aan sectorale aspecten in hoofdstuk 4.

2.1.1 Het kader voor de planontwikkeling binnen Scheldewerf

Het plangebied maakt onderdeel uit van de in ontwikkeling zijnde nieuwe wijk 'Scheldekwartier', het voormalige terrein van de Koninklijke Maatschappij De Schelde dat wordt ontwikkeld tot een levendige, duurzame en maritieme woonwijk, waar de rijke industriële geschiedenis voelbaar en beleefbaar is. Hiertoe zijn op 22 december 2016 de 'Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen' en het 'Beeldkwaliteitsplan Scheldekwartier Vlissingen' door de gemeenteraad vastgesteld.

2.1.2 Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen 2016

De ontwikkelingsvisie legt met betrekking tot de ruimtelijke aspecten de hoofdstructuren (ruimtelijk en functioneel raamwerk), de belangrijkste ruimtelijke karakteristieken en de onderscheidende woonmilieus vast. Daarnaast is in de ontwikkelingsvisie ook de programmatische invulling op hoofdlijnen vastgelegd.

De ambities voor het Scheldekwartier

De ontwikkelingsvisie heeft als ambitie om de drie pijlers van de Vlissingse identiteit te tonen: de maritieme stad, de stad van welzijn en de creatieve stad. Hierbij wordt uitgegaan van een differentiatie in woonmilieus binnen een samenhangende ruimtelijke structuur, waarbij drie deelgebieden worden onderscheiden die elk een eigen karakter hebben, gebaseerd op het aanwezige erfgoed, de ligging ten opzichte van de bestaande stad en de hoofdstructuur. Dit komt tot uitdrukking in een eigen stedenbouwkundige typologie, karakter en dichtheid.

Het gebied ten noorden van het Dok en ten zuiden van De Willem Ruysstraat, wordt aangeduid als de Scheldewerf. Naast de Scheldewerf krijgen ook het gebied aan de zuidkant van het Dok (Scheldestad) en het gebied gelegen ten noorden van De Willem Ruysstraat (Scheldewijk) een eigen ruimtelijke identiteit.

Figuur 2.1 De drie deelgebieden die in het Scheldekwartier worden onderscheiden (bron: Beeldkwaliteitsplan Scheldekwartier Vlissingen)

Stedenbouwkundige opzet Scheldekwartier

In de ontwikkelingsvisie is ingezet op het doorzetten van de structuur en de karakteristiek van de 19e en 20e -eeuwse stadsuitbreidingen, wat zowel op traditionele wijze kan of in een moderne vertaling. In ieder geval wordt de groen stedelijke kwaliteit van dit woonmilieu gekoesterd. De focus ligt op de diversiteit van de bebouwing, de profilering en sfeer van de openbare ruimte, verbindingen met het bestaande stedelijk gebied, het water en het industrieel erfgoed en de voorzieningen als onderdeel van het woonmilieu.

Figuur 2.2. Stedenbouwkundige opzet Scheldekwartier met inzet plangebied (bron: Ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen)

In de ontwikkelingsvisie Scheldekwartier Vlissingen wordt de Machinefabriek beschreven als een publiekstrekker. De voormalige fabriek wordt een trendy verzamelgebouw met stedelijke voorzieningen, gecombineerd met een grote centrale parkeervoorziening en is daarmee een belangrijke bouwsteen voor de ontwikkeling van een hoogwaardig en stedelijk woonmilieu.

Ook in het openbaar gebied is de industriële geschiedenis af te lezen. De torenkraan accentueert deze centrale plaats in het Scheldekwartier. Naast de voormalige Scheldekraan zijn ook herstelde kraanbanen en de voormalige Helling herkenbare symbolen. De gekozen materialen en de inrichting van de nieuwe openbare ruimte versterken dit industriële beeld en verwijzen naar het scheepswerfverleden.

2.1.3 Beeldkwaliteitsplan 'Scheldekwartier Vlissingen'

Het Beeldkwaliteitsplan biedt handvatten om – in het verlengde van de uitgangspunten van de ontwikkelingsvisie – te sturen op het toekomstig stadsbeeld en de ruimtelijke samenhang binnen het Scheldekwartier.

Ambities beeldkwaliteitplan

In woord en beeld legt het beeldkwaliteitsplan de ambities vast met betrekking tot de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Het beschrijft de gewenste relatie tussen gebouwen en hun omgeving, de korrelgrootte, de bouwhoogte, de architectonische uitstraling, de schaal en maat en kleur- en materiaalkeuze. Besloten is het beeldkwaliteitsplan deel uit te laten maken van de welstandsnota.

Binnen de drie deelgebieden zijn locaties benoemd waar sterker wordt gestuurd op beeldkwaliteit. Dit zijn locaties die zich aan de hoofdstructuur presenteren, zoals de omgeving van het Dok, langs De Willem Ruysstraat, rondom het industrieel erfgoed en rondom het Dokter Stumphiuspark. In het beeldkwaliteitsplan zijn de beeldkwaliteitseisen zowel in tekst als in overzichtelijke tabellen, bijvoorbeeld voor de keuze van kleuren en materialen, vormgegeven.

Scheldewerf

Het beeldkwaliteitsplan gaat voor het deelgebied Scheldewerf uit van een gemengd hoog stedelijk woonmilieu, dat wordt gekenmerkt door de schaal en maat van de voormalige scheepswerf. Het industrieel erfgoed krijgt binnen de nieuwe structuur een prominente positie, rondom deze monumentale panden ontstaan karaktervolle plekken. Het programma bestaat uit vrij invulbare werfgebouwen met (recreatie)appartementen en bijzondere grondgebonden kadewoningen, in combinatie met bijzondere programma’s (bijvoorbeeld hotel, restaurant, evenementen- of markthal, leisure, wellness etc.) in o.a. het industrieel erfgoed.

De bebouwing is gevarieerd en geïnspireerd op de ruimtelijke typologie en schaal en maat van de voormalige scheepswerf. Op de kade staan autonome volumes met een herkenbaar eigen karakter, een collectieve uitstraling en een eenduidige architectonische uitstraling op gebouwniveau. De autonome objecten zijn alzijdig georiënteerd en staan direct op maaiveld. De nieuwe bebouwing staat op geruime afstand (minimaal vijftien meter) van het industrieel erfgoed. Naast het industrieel erfgoed is de aangrenzende bebouwing lager dan het erfgoed.

2.2 Voorgenomen ontwikkeling Machinefabriek

2.2.1 Programma

De Machinefabriek heeft door het unieke karakter en de locatie in het hart van de stad de potentie om verschillende functies en voorzieningen voor de stad te huisvesten. Het casco van de Machinefabriek met de drie gecombineerde fabriekshallen biedt ruimte om bijna 40.000 m² vloeroppervlakte te creëren. Zowel de omvang van het gebouw als de locatie vragen om een combinatie van verschillende programmaonderdelen die inpasbaar zijn in de gebouwstructuur en aansluiten bij de ambities uit de Ontwikkelvisie.

In onderstaande overzicht is het programma opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van de afzonderlijke beoogde functies bedraagt meer dan 40.000 m² zodat er ruimte is voor flexibiliteit. Bij de toetsing aan de verkeersaspecten (paragraaf 4.3) en de behoefteonderbouwing (paragraaf 3.2.3) is uitgegaan van onderstaande maximale oppervlaktes.

Parkeren

De geplande ontwikkelingen in het Scheldekwartier genereren een parkeerbehoefte die, vanwege de leefbaarheid, vooral in centrale voorzieningen op een acceptabele loopafstand zou moeten worden gerealiseerd. De Machinefabriek is vanwege zijn ligging en omvang geschikt voor de realisatie van een openbare parkeervoorziening, die qua capaciteit kan voorzien in de parkeerbehoefte van in de Machinefabriek te realiseren functies, maar ook van functies in zijn directe omgeving. Het gaat dan om bewonersparkeren van de plots die grenzen aan de Machinefabriek, de parkeervraag van de functies in de Machinefabriek en parkeren van bezoekers niet alleen aan het Scheldekwartier maar aan de gehele binnenstad. Niet in de laatste plaats gaat het hier om de compensatie van parkeerplaatsen (Koudenhoek, Steenen Beer, Hellingbaan, Ketelmakerij, parkeergarage Scheldeplein) die onttrokken worden ten gunste van woningbouw in het Scheldekwartier.

Appartementen

In de Machinefabriek wordt ruimte geboden aan de realisatie van maximaal 50 appartementen.

Sportzaal

Het door de gemeenteraad vastgestelde 'Accommodatieplan op hoofdlijnen' voorziet in het afstoten en herontwikkelen van sporthal Baskensburg. Voorgesteld wordt om 2 nieuwe vervangende accommodaties te realiseren: een sporthal in Groot Lammerenburg (Weyevliet) en een sportzaal in het centrum (Scheldekwartier). Hetzelfde plan is voornemens om de gymzalen van de Frans Naereboutschool en De Branding op middellange termijn te herontwikkelen en te slopen. Het bewegingsonderwijs van De Branding, de Frans Neareboutschool en de Ichtusschool zal in de Machinefabriek kunnen plaatsvinden.

Evenementen en horeca

Het cascoherstel voorziet in het terugbrengen van de grote deuren en de vensters in alle drie de hallen aan de zijde van het Dok. Het gebouw keert zich letterlijk naar buiten zodat er een levendige interactie tussen de dokzijde van het gebouw en het kadeplein zal ontstaan. De kwaliteit van het plein en de kade en de relatie tussen de Machinefabriek en het water biedt de mogelijkheid om een evenementenhal en commerciële ruimten, zoals horeca, in te passen. In de evenementenhal kunnen grootschalige, permanente, periodieke en/of meerdaagse gebeurtenissen, gericht op een groot publiek met betrekking tot kunst/expositie, sport, muziek, maatschappij, ontspanning en/of cultuur worden georganiseerd. Het inbouwen van een geluiddichte 'doos' met de nodige faciliteiten in de casco-herstelde Machinefabriek lijkt hiervoor een reële optie.

Maximum oppervlaktes / aantallen

Functie	Oppervlakte (bvo)
Parkeren	23.000m²
Commercieel/maatschappelijke dienstverlening en kantoren	6.000 m²
Horeca (café, bar, cafetaria)	1.200 m²
Culturele voorzieningen (evenementenhal en broedplaats podium/cultuur)	4.000 m²
Sportzaal	1.500 m²
Appartementen	50
Overig (o.a. fietsenstalling, installaties)	2.000 m²

2.2.2 Ontwerp

In 2023 heeft Rothuizen architecten en adviseurs een ontwerpstudie voor de Machinefabriek opgesteld. In deze studie is onder andere gekeken hoe het beoogde programma in de huidige contouren kunnen worden ingepast en op welke wijze het gebouw aansluit bij de omgeving.

Figuur 2.3 Verbinding met de omgeving Machinefabriek (Bron: Rothuizen architecten en adviseurs, 2023)

Figuur 2.4 Ontwerptekening van de zuidgevel Machinefabriek (Bron: Rothuizen architecten en adviseurs, 2023)

Hoofdstuk 3 Toetsing project aan het beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Deze toetsing geldt als basis voor de planologische afweging of beleidsmatig sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Beleidskader

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.

In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050

Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Voor dit project relevante nationale belangen zijn:

• bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• duurzaam economisch groeipotentieel.

Toetsing en conclusie

Het project is op nationaal niveau zo kleinschalig dat het geen invloed heeft op nationale belangen. Het project is niet strijdig met de uitgangspunten van de NOVI.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Beleidskader

Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet voorziet het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in de juridische borging van de veertien belangen van het nationaal ruimtelijk beleid: de regels in het Barro moeten worden geïmplementeerd in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Toetsing en conclusie

Geen van de veertien nationale belangen waarvoor het Barro regels stelt, is voor (de ontwikkeling van) het projectgebied van belang.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening

Eisen aan de toelichting

In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor vergezeld gaan van een toelichting, waarin zijn neergelegd:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het overleg met voorgeschreven instanties;
• de uitkomsten van het verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Verder is in (artikel 3.1.6. lid 2) van het Bro vastgelegd dat voor stedelijke ontwikkelingen de zogenoemde 'ladder voor duurzame verstedelijking' moet worden gehanteerd. Dit is een instructieregel en heeft tot doel zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze regel worden getoetst.

• Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven.
• Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

De ladder heeft betrekking op alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen: woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen.

Uit jurisprudentie blijkt dat de indicatieve ondergrens voor een stedelijke ontwikkeling het toevoegen van meer dan 11 woningen of een functiewijziging of toename van 500 m2 bebouwing betreft. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Provinciale, regionale en of gemeentelijke (woon-)visies en (woningbouw-)programma's kunnen voor de onderbouwing van de behoefte aan woningen worden gebruikt.

Toetsing

Het project voorziet met maximaal 50 appartementen, en diverse overige functies in afwijking van het bestemmingsplan in een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

Daarom moet het project worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In bijlage 1 is deze ladderonderbouwing opgenomen.

 

Conclusie

Er is zowel kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de beoogde herontwikkeling van de Machinefabriek in Vlissingen. Beleidsmatig zijn ruime herinvullingsmogelijkheden gewenst rondom thema’s als cultuur, kantoren, dienstverlening, sportzaal en (ondersteunende) horeca. De ontwikkeling past in zowel lokale, regionale als provinciale beleidskaders. Een aantal functies heeft enige overmaat, ook om flexibiliteit in toekomstige invulling te kunnen bieden. Met de ontwikkeling wordt geen onaanvaardbare leegstand elders in de regio verwacht.
Geconcludeerd wordt dat er voldoende marktruimte is voor de realisatie van het beoogde programma zoals beschreven in paragraaf 2.2.1, dat er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling van de Machinefabriek in Vlissingen en met de herontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Zeeuwse Omgevingsvisie (2021)

Beleidskader

Op 11 november 2021 hebben Provinciale Staten van Zeeland de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Zeeuwse Omgevingsvisie een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en de tussendoelen voor 2030.

De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft 4 Zeeuwse Ambities voor 2050:

• 1. uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland;
• 2. balans in de grote wateren en het landelijk gebied;
• 3. een duurzame en innovatieve economie;
• 4. klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Toetsing en conclusie

In het kader van 'uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' is de bereikbaarheid en beschikbaarheid van voorzieningen belangrijk: de aanwezigheid van een bereikbaar en toegankelijk winkelbestand en (basis)voorzieningen op gebied van onderwijs, sport, kinderopvang, zorg en cultuur draagt bij aan de leefbaarheid van een gebied voor mensen die daar wonen. De beschikbaarheid van de commerciële voorzieningen wordt in de eerste plaats bepaald door marktwerking en initiatieven van ondernemers. Provincie en gemeenten stellen kaders vast om de gewenste ontwikkelingen te bevorderen, verlenen subsidies en laten onderzoek doen. Beide zijn verantwoordelijk voor de bereikbaarheid voor alle bevolkingsgroepen. De ontwikkeling van de Machinefabriek met daarin appartementen, een parkeergarage, diverse horeca-, dienstverlenende en evenementenfuncties en sportfaciliteiten draagt bij aan een groter voorzieningenaanbod (voor alle bevolkingsgroepen) en aan een aantrekkelijk verblijfsklimaat.

3.3.2 Omgevingsplan Zeeland 2018

Provinciale Staten hebben op 21 september 2018 het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld. Dit plan bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving. Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. De kern van het omgevingsplan wordt gevormd door vier integrale strategische toekomstgerichte opgaven die nationaal en provinciaal centraal staan:

• 1. Duurzame en concurrerende economie;

Deze opgave is voor de ontwikkeling van het Scheldekwartier met woningbouw niet relevant.

• 2. Klimaatbestendige en -neutrale samenleving;

Voor deze opgave zijn de thema's water en klimaatadaptatie van belang. Aan het thema water wordt in paragraaf 4.7 aandacht besteed. Binnen het thema 'Klimaatadaptatie' is het onderwerp 'Hitte' of beter het voorkomen van hittestress een aandachtspunt. Bij de inrichting van het bebouwd gebied (meer vergroening en minder verharding) maar ook bij de bouw van onder andere woningen moet hiermee rekening worden gehouden.

• 3. Waardevolle leefomgeving;

Ten aanzien van dit thema zijn de onderwerpen erfgoed en archeologie relevant. Deze onderwerpen worden in paragraaf 4.4 behandeld.

• 4. Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving.

Als het gaat om deze opgave dan zijn vooral de thema's 'Stedenbeleid' en "Wonen' van belang. Op deze thema's wordt hierna ingegaan.

Stedenbeleid

Steden met goede voorzieningen en vitale binnensteden zijn belangrijk voor een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat. Naast de concentratie van voorzieningen in het stedelijk gebied is er in de woningmarkt steeds meer vraag naar stedelijk wonen.

Het behoud en herontwikkeling van voorzieningen is essentieel, omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming, het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed.

Voor behoud van het voorzieningenniveau en het vestigingsklimaat van heel Zeeland is prioriteit voor de stedelijke gebieden nodig. Doel van het provinciaal beleid is om een samenhangende gebiedsgerichte aanpak van stedelijke gebieden mogelijk te maken. Hierbij kan de invulling van de regionale woningmarktprogrammering inspelen op het verschil in voorzieningenniveau en ontwikkelingsbehoefte van kernen. Goede voorzieningen, zoals detailhandel, horeca, onderwijs en cultuur, vragen om voldoende draagvlak in de directe omgeving. Ook is er sprake van een trek naar de steden.

Toetsing

Door de ontwikkeling van de Machinefabriek wordt gerealiseerd waar de markt om vraagt. Daarnaast is er in de directe omgeving voldoende draagvlak voor voorzieningen.

Wonen

De provincie Zeeland stelt daarbij de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren, het woonbeleid is hierop afgestemd. Gestreefd wordt naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens.

De woningvoorraad van Zeeland is vergeleken met andere provincies ouder en van mindere kwaliteit. Door de sociaal-demografische ontwikkelingen neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie.

Woningbouwprojecten, zeker de omvangrijke, hebben een gemeentegrensoverschrijdend impact. Er moet daarom op regionaal niveau gekozen worden voor de woningbouwplannen die qua omvang, locatie en type aansluiten bij de woonwensen van de Zeeuwse burger. De keuzes moeten worden gemaakt in regionale woningmarktafspraken voor Walcheren. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals verwoord in paragraaf 3.2.3. Op de regionale woningmarktafspraken wordt in paragraaf 3.3.4 ingegaan.

De voor de provincie relevante beleidskaders uit het Omgevingsplan zijn uitgewerkt in de Omgevingsverordening Zeeland 2018 (zie hierna).

3.3.3 Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018

Toetsingskader

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is gelijktijdig met het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld. Nadien zijn verschillende wijzigingen van de verordening vastgesteld. Deze hebben vooral betrekking op het kustfundament, zonneparken, grootschalige bedrijventerreinen en de begrenzing van natuurgebieden. De Omgevingsverordening richt zich – net zo breed als het Omgevingsplan – op de fysieke leefomgeving in de Provincie Zeeland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. De regels zijn vooral van belang voor het opstellen van bestemmingsplannen.

Voor zover die regels relevant zijn voor het bestemmingsplan voor de Machinefabriek zijn deze opgenomen in het hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten en is de beoogde ontwikkeling daaraan getoetst. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de regels van de verordening.

3.3.4 Walcherse woningmarktafspraken

Op 18 december 2018 is de 'Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025' vastgesteld door de afzonderlijke colleges van de gemeenten Vlissingen, Veere en Middelburg. De gemeenten worden hierbij concreet geconfronteerd met:

• Een urgente behoefte aan nieuwbouwwoningen (deels inhaalvraag, deels als gevolg van huishoudgroei);
• Gebrek aan flexibiliteit in planning en realisatie;
• Groeiend huishoudensaantal en veranderende samenstelling;
• Nieuwe flexibele/alternatieve woonvormen;
• Nieuwe doelgroepen op de markt (zoals tijdelijk en definitief hier verblijvende arbeidsmigranten);
• Specifieke woonvoorkeuren voor locatie of woonmilieu;
• Sloop en energietransitie: meer dan 90% van de toekomstige woningvoorraad staat er al, maar is die klaar voor de toekomst?

In de komende 10 jaar is de verwachting dat de woningvoorraad met circa 7% moet groeien om aan de behoefte te kunnen voldoen. Dit is meer dan waar eerder rekening mee is gehouden. De huidige plancapaciteit van de drie Walcherse gemeenten is 5%. Zo kan de woningmarktvraag worden ingevuld, maar blijft er ook ruimte voor flexibiliteit om in te spelen op veranderingen in de woningmarkt. Om invulling te geven aan de geprognotiseerde behoefte voor reguliere woningen is een onderscheid gemaakt in tussen de netto nieuwbouwbehoefte, herstructurering en deeltijdwoningen. Ten behoeve van de woningbouwopgave zijn ruim 3.500 van de te bouwen woningen opgenomen in nader gedefinieerde nieuwbouwprojecten. In deze projectenlijst wordt onderscheid gemaakte tussen plannen die planologisch geregeld zijn door middel van bijvoorbeeld een onherroepelijk bestemmingsplan (de zogenaamde 'harde plancapaciteit'), en plannen die dat niet zijn (de 'zachte plancapaciteit'). Om projecten gefaseerd op de markt te kunnen brengen, is in de woningmarktafspraken een voorlopige planning opgenomen voor het planologisch 'hard' maken van de plannen.

De woningbehoefte in Vlissingen blijkt uit de huishoudenprognose Zeeland 2022 en de Zeeuwse Woondeal. De Provincie Zeeland verwacht op basis van de actuele huishoudenprognose Zeeland 2022 dat het aantal huishoudens met circa 3.550 toeneemt in de periode 2022-2040. In de stadswijk Scheldekwartier zijn circa 1.600 woningen gepland, waarvan een deel al is gerealiseerd.

Het doel van de Woondeal (maart 2023) is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Gemeente Vlissingen zet zich in voor realisatie van 2.611 woningen in de regionale opgave. Scheldekwartier is het grootste sleutelproject in Zeeland met 1.182 woningen in de periode tot en met 2030.

De huidige ladderruimte geeft, gelet op het vorenstaande, voldoende ruimte voor de ontwikkeling van de beoogde (maximaal) 50 woningen. Daarmee past deze binnenstedelijke ontwikkeling binnen de regionale woningbouwafspraken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee, een zee aan ruimte'

Toetsingskader

De gemeenteraad van Vlissingen heeft in mei 2013 de geactualiseerde structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee, een zee aan ruimte' vastgesteld. Met de actualisatie van de structuurvisie uit 2009 is voor de inwoners en bedrijven en organisaties die (willen) opereren in de gemeente, helderheid verschaft over het ruimtelijk beleid tot 2020. Dat ruimtelijk beleid is uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma tot 2017. Als toekomstperspectief wordt ingezet op 'Anticiperen en Transformeren'.

Toetsing en conclusie

Dit perspectief vertaalt zich voor het Scheldekwartier in het toevoegen van een divers woon-, werk- en voorzieningenprogramma, waardoor het gebied weer onderdeel van de stad wordt. Voor werken en voorzieningen wordt ingezet op een verbetering van de vestigingscondities, zoals de ruimtelijke kwaliteit, routing en concentratie van detailhandel in de binnenstad, maar ook op de verbetering van de stadsentree. Voorts geeft de visie aan dat Vlissingen zich inzet voor het versterken van de diversiteit en kwaliteit van het toeristisch aanbod in combinatie met het verbeteren van de ruimtelijke beleving, ruimtelijke kwaliteit en attractiviteit van de stad. Zo voegt de transformatie van het gebied 'Stadshavens' een nieuwe dimensie toe aan het maritieme karakter van de stad en vergroot dit tegelijkertijd het toeristisch aanbod (uitbreiding jachthavenareaal, levendig waterfront, vermaak, detailhandel, cultuurhistorie, uitbreiding van toeristische routes etc.). Dit als aanvulling op de bestaande kwaliteiten, zoals de aanwezigheid van water, duinen, jachthaven, jachtenbouw en de sluizen.

3.4.2 Horecabeleid Vlissingen 2016-2020

Toetsingskader

In 2016 heeft de gemeenteraad van Vlissingen de nota 'Horecabeleid Vlissingen 2016-2020' vastgesteld. Het doel van de nota 'Horecabeleid Vlissingen 2016-2020' is om een flexibel kader te bieden aan de horeca, zodat de branche versterkend en stimulerend kan zijn voor de lokale economie. Een positieve beleving van de stad is een belangrijke voorwaarde om de economische bedrijvigheid te stimuleren en om meer bezoekers en bestedingen aan te trekken; de horeca heeft daarin een belangrijke functie.

De speerpunten van het horecabeleid zijn:

• 1. ruimte voor en vertrouwen in de horecaondernemer en
• 2. (uitgangspunten voor de) vestiging van nieuwe horeca.

Over de vestiging van nieuwe horeca geeft de nota aan dat een gevarieerd en hoogwaardig horeca-aanbod voor verschillende doelgroepen van belang is voor bewoners en ondernemers, maar ook voor het aantrekken van toeristen en potentiële nieuwe bedrijven: een gevarieerde horeca draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de gemeente. Vooral de horeca in het centrum van Vlissingen is van belang voor de attractiviteit van de stad. Stilstand betekent achteruitgang, dus het streven is om nog meer kwaliteit toe te voegen.

In Vlissingen wordt in de huidige situatie ruimtelijk een aantal gebieden onderscheiden, waar zich horeca bevindt:

• a. binnenstad / boulevards;
• b. horeca in de wijken;
• c. Scheldekwartier en Kenniswerf (inclusief Stationsgebied);
• d. woonwijken in Vlissingen en woonkernen Oost-Souburg en Ritthem
• e. overig (Nollebos/Westduin, buitengebied, bedrijventerreinen).

Gemeente Vlissingen zet wat betreft de uitbreiding van horeca in op het kernwinkelgebied en het horecagebied van de binnenstad (naast de mogelijkheden die de geldende bestemmingsplannen nu al bieden). Initiatieven voor kwalitatieve horeca-concepten blijven welkom, waarbij een zorgvuldige afweging wordt gemaakt of het initiatief passend is voor de betreffende locatie. Een initiatief voor vestiging van nieuwe horeca in de wijkcentra of dorpskernen zal anders worden beoordeeld dan vestiging van horeca in de binnenstad. Het initiatief moet een duidelijke toevoeging zijn aan de functies in de directe omgeving en moet ook passend zijn in de directe omgeving.

Toetsing en conclusie

Hoewel bij de uitbreiding van horeca de focus ligt bij het kernwinkelgebied en het horecagebied van de binnenstad, wordt de toevoeging van horeca aan de jachthaven en bij de te ontwikkelen evenementenlocatie in de Machinefabriek als passend beoordeeld. De vestiging van horeca aan de zuidzijde van de Machinefabriek is dan ook overeenstemming met het horecabeleid van de gemeente Vlissingen.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is de beoordeling opgenomen en zijn de relevante aspecten uit de verrichte milieuonderzoeken belicht. Aldus is de samenhang in de milieutechnische beoordeling geborgd. Waar nodig is aanvullend onderzoek gedaan of zijn onderzoeken geactualiseerd.

4.2 Toetsing aan Besluit milieueffectrapportage

Wettelijk kader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Rapportage

Vanwege het voornemen om het voormalige terrein van KSG te transformeren tot een volwaardig nieuw stadsdeel en de plannen om ook het naastgelegen Edisongebied e.o. te herstructureren, is in 2006 besloten om voor beide projecten tezamen één milieueffectrapport (MER) op te stellen. In beide projecten werd namelijk de drempelwaarde uit de D-lijst (lid 11.2) van het Besluit m.e.r. ten aanzien van het begrip stadsproject (aantal m2 bruto vloeroppervlak) overschreden. Dit betekent dat beide projecten m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Destijds was nog sprake van extra ligplaatsen voor de recreatievaart. De betreffende drempelwaarde uit de C-lijst (lid 10.3) werd overschreden. Gelet op de samenhang van beide plannen, zowel geografisch als in de tijd, waren de projecten om die reden project-m.e.r.-plichtig.

Aangezien de bestemmingsplannen voor beide gebieden het kader vormen voor nog op te stellen uitwerkingsplannen, was (en is) bovendien sprake van een plan-m.e.r.-plicht (milieueffectrapportage voor plannen).

Het MER diende daarom zowel als plan-MER op grond van artikel 7.2 lid 2 van het Besluit m.e.r. als project-MER op grond van artikel 7.2 lid 3. Als planhorizon voor dit MER is toen gekozen voor het jaar 2020.

In de rapportage zijn de milieueffecten onderzocht van de ontwikkeling van beide projectgebieden te weten bodem en water, natuur, verkeer en leefbaarheid. Het thema leefbaarheid is uitgesplitst in de onderwerpen geluidhinder, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook aan de thema's en aspecten grondbalans, bouwhinder, cultuurhistorie, groen, landschap en energie is nadrukkelijk aandacht besteed in de beschrijving van de voorgenomen activiteiten.

De beoordeling heeft plaatsgevonden door per thema en per criterium in eerste instantie de effecten in kwantitatieve zin te bepalen. Deze effecten zijn vergeleken met de situatie, die zou zijn ontstaan zonder realisatie van de plannen, de zogenaamde autonome ontwikkeling. De tweede stap in de beoordeling betreft de waardering: de effecten worden vertaald in plussen en minnen. De uitkomsten van dit rapport moeten worden meegenomen in de planologische besluitvorming.

Beoordeling ontwikkeling Machinefabriek

In de volgende paragrafen wordt op de voor het plangebied relevante milieuaspecten ingegaan.

Als uitgangspunt wordt de m.e.r.-rapportage genomen. Daar waar regelgeving is gewijzigd of dit plan een nadere toelichting behoeft wordt ingegaan op deze aspecten. Voor zover dat nodig is, zijn onderzoeken geactualiseerd of is aanvullend onderzoek uitgevoerd.

Voor dit project zijn de volgende aspecten van belang:

• Verkeersaspecten en parkeren;
• Cultuurhistorie en archeologie;
• Bodemkwaliteit;
• Ontplofbare oorlogsresten;
• Water(toets);
• Luchtkwaliteit;
• Geluid;
• Externe veiligheid;
• Ecologie;
• Windhinder;
• Duurzaamheid en energie.

Op deze aspecten wordt hierna ingegaan. Daaruit blijkt dat geen van deze aspecten de ontwikkeling en realisering van het plan in de weg staan.

4.3 Verkeersaspecten en parkeren

4.3.1 Toetsingskader

In het kader van het ruimtelijk plan dient te worden onderbouwd dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en dat de beoogde verkeerstoename niet tot knelpunten zal leiden op het omliggende wegennet.

De verkeersgeneratie van het plangebied wordt berekend aan de hand van kencijfers uit CROW-publicatie 381. Voor het bepalen van de mate van stedelijkheid is op basis van het CBS een stedelijkheidsgraad van 'sterk stedelijk' gehanteerd. Voor het gebiedstype is het plangebied gelegen in het 'centrum' van Vlissingen. Verder wordt per kencijfer het gemiddelde van de bandbreedte gehanteerd. Voor de beoordeling van de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid wordt getoetst aan de wegencategorisering en de daarin bepaalde grenswaarde voor de verkeersintensiteit per wegcategorie conform het ontwerpprincipe Duurzaam Veilig en expert judgement.

4.3.2 Toetsing parkeren

Voorafgaand aan het besluit de Machinefabriek te renoveren en een nieuwe functie te geven, is Spark b.v. gevraagd een financiële waardering van de parkeergarage te maken (Actualisatie financiële waardering parkeergarage Machinefabriek, 28-06-2022). Op basis van een normatieve analyse aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Paraplubestemmingsplan parkeernormering 2018 Gemeente Vlissingen' is de benodigde capaciteit van de parkeergarage en het gebruik daarvan beredeneerd.

In het onderzoek van Spark b.v. is uitgegaan van de realisatie van een integraal kindcentrum (IKC). Inmiddels is besloten dat het IKC niet in de Machinefabriek zal worden gerealiseerd. Daarom wordt in plaats van het IKC de mogelijkheid opgenomen om maximaal 50 appartementen te realiseren.

De maatgevende periode voor de beoogde ontwikkeling is de ‘werkdag avond’. Gedurende de maatgevende periode bedraagt de parkeerbehoefte 702 parkeerplaatsen.

Bij de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling is de gemeente Vlissingen voornemens deelauto’s te plaatsen. Bij de realisatie van 50 woningen in de Machinefabriek wordt uitgaan van 1 deelauto per 30 woningen. Dit komt neer op 2 deelauto’s (50/30 = 1,7 = 2  deelauto’s).

Als gevolg van de deelauto’s kan het eigen autobezit van bewoners worden gereduceerd. CROW publicatie 381 (‘Toekomstbestendig parkeren’) gaat uit van een reductie per deelauto tussen 4 en 8 normale auto’s. Voor deze locatie wordt gerekend met de formule: 1 deelauto vervangt 5 normale auto’s (voor bewoners). Het parkeerbeleid van de gemeente Vlissingen biedt de mogelijkheid om af te wijken van de standaard parkeernomen, bij het toepassen van deelauto’s. Van deze mogelijkheid wordt gebruik gemaakt in dit plan.

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling is beschreven in bijlage 2.

4.3.3 Toetsing verkeer

Door Goudappel is in november 2023 een verkeersonderzoek uitgevoerd. Met dit onderzoek worden de verkeerseffecten van de ontwikkeling in beeld gebracht (zie bijlage 3).
Uitgaande van het programma, zoals beschreven in paragraaf 2.2.1, en een parkeergarage met een capaciteit van 625 parkeerplaatsen, bedraagt de totale verkeersgeneratie voor de Machinefabriek 2.028 mvt/etm.

Met het VISSIM-simulatiemodel is de verkeersafwikkeling op nabijgelegen kruispunten in beeld gebracht. Daarbij wordt geconcludeerd dat het kruispunt Willem Ruysstraat – Prins Hendrikweg (VRI) in de ochtendspits relatief zwaar is belast en in de avondspits zwaar belast. Ondanks dat de Machinefabriek niet de veroorzaker is van het knelpunt op de VRI Willem Ruysstraat – Prins Hendrikweg, vergroot de ontwikkeling Machinefabriek het knelpunt in beperkte mate wel. Dit vindt echter plaats op een beperkt deel van de dag en uitsluitend op de oostelijke tak van het kruispunt.

4.3.4 Conclusie

Parkeren

De beoogde capaciteit van de parkeergarage binnen het plangebied bedraagt minimaal 601 parkeerplaatsen. Met gebruikmaking van deelmobiliteit is voldoende er voldoende parkeercapaciteit voor het beoogde programma.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie als gevolg van de beoogde ontwikkeling bedraagt 2.028 mvt/etm. De oostelijke tak van het kruispunt Willem Ruysstraat – Prins Hendrikweg wordt in de toekomstige situatie op een beperkt deel van de dag relatief zwaar belast. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling wordt het knelpunt weliswaar in beperkte mate vergroot maar de beoogde ontwikkeling in de Machinefabriek is niet de veroorzaker van het knelpunt.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

4.4.1 Cultuurhistorie

Wettelijk kader

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. In het gemeentelijk beleid wordt ingezet op het behouden en beschermen van bestaande kwaliteiten en waarden.

Om te kunnen beoordelen of er in het plangebied en directe omgeving daarvan cultuurhistorische waarden zijn, kan gebruik worden gemaakt van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Toetsing

Volgens de provinciale cultuurhistorische waardenkaart is de Machinefabriek niet aangewezen als gemeentelijk of rijksmonument. Rondom het plangebied staan wel monumentale gebouwen, zoals bijvoorbeeld de Timmerfabriek en het kantoor van KSG, maar deze worden niet beïnvloed door de ontwikkeling van de Machinefabriek. Hoewel formeel gezien de Machinefabriek geen monument is, wordt het belangrijk geacht dat de voorgenomen ontwikkeling zorgt dat de Machinefabriek behouden blijft als onderdeel van het industrieel erfgoed van Vlissingen.

Figuur 4.1 Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart

4.4.2 Archeologie

Wettelijk kader

Wet ruimtelijke ordening (Wro), Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Besluit omgevingsrecht

Op grond van de Wro en de Wabo zijn behoud en beheer van het bodemarchief integraal verankerd in de ruimtelijke werkprocessen van de gemeenten. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan moet met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten rekening worden gehouden. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan bij een ruimtelijk plan worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende is vastgesteld.

In het Bor is bepaald, dat voor vergunningsvrije bouwwerken tot 50 m2 geen beperkingen ten aanzien archeologie gelden.

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. De uitgangspunten uit de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met cultuurhistorie. Hierin is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten.

Beleid gemeente Vlissingen

Op 23 februari 2006 heeft de gemeenteraad de 'Nota Archeologische Monumentenzorg Walcheren 2006' vastgesteld. De Nota archeologische monumentenzorg Walcheren 2006 is in 2008 geëvalueerd. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 24 april 2008 de nieuwe 'Nota archeologische monumentenzorg Walcheren evaluatie 2008' vastgesteld. Op 28 januari 2016 heeft de gemeenteraad een actualisatie van deze nota vastgesteld in de 'Nota archeologische monumentenzorg Walcheren 2016-2022'. Onderdeel van de nota vormt een vrijstellingsregeling, waarbij is bepaald, dat in gebieden met een middelhoge en hoge verwachtingswaarde grondwerkzaamheden zonder archeologisch onderzoek mogen plaatsvinden tot een diepte van 0,40 m en een oppervlakte van 500 m2. Voor gebieden ter hoogte van (AMK)terreinen met een vastgestelde archeologische waarde en voor gebieden ter hoogte van een zogenaamde verwachtingszone op basis van historische kaarten en voor gebieden binnen een straal van 50 meter rondom een vindplaats geldt, dat uitsluitend bodemingrepen, die niet dieper gaan dan 0,40 meter onder huidig maaiveld en geen grotere oppervlakte hebben dan 30 m2, vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek.

De archeologische waarden- en verwachtingskaart Walcheren en de archeologische beleidsadvieskaart Walcheren maken onderdeel uit van dit beleid. De verwachtingskaart is een nadere detaillering van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) die tot stand is gekomen door nader bureauonderzoek. De kaart is op maat gesneden op de Walcherse schaal en geeft de verwachting weer ten aanzien van archeologische vondsten. Op de beleidsadvieskaart is de vrijstellingsregeling gekoppeld aan de archeologisch waardevolle gebieden en verwachtingszones. Dit resulteert in een overzicht van de beleidsadviezen per gebied. In figuur 4.2 zijn de gebieden weergegeven.

Onderzoek

Voor het gehele gebied van het project Scheldekwartier, dus inclusief het plangebied van de Machinefabriek, is een bureauonderzoek uitgevoerd om te beoordelen of realisatie van het plan zou kunnen leiden tot aantasting of vernietiging van mogelijk aanwezige archeologische resten. In februari 2006 is de rapportage van het archeologische vooronderzoek – een bureauonderzoek – uitgebracht.

Uit dit onderzoek kwam onder meer uit dat het gebied rond de Dokhaven een archeologisch waardevol gebied is. Als gevolg hiervan is, in het kader van de eerst geplande ontwikkelingen aldaar, een grootschalige opgraving uitgevoerd door ADC ArcheoProjecten aan de zuidzijde van de Dokhaven. Hier is in de toekomst geen verder archeologisch onderzoek noodzakelijk. Alle archeologische resten zijn hier opgegraven, gedocumenteerd en vervolgens verwijderd.

Uit hetzelfde onderzoek kwam naar voren dat het gebied van het plangebied Scheldewijk, dat ten noorden van De Willem Ruysstraat gelegen is, ter hoogte van de Franse vestingwerken uit het begin van de 19e eeuw ligt. Deze werken bestaan uit aarden wallen en uitgegraven grachten. Om deze reden is toen geadviseerd dit gebied verder niet archeologisch te onderzoeken. De Walcherse Archeologische Dienst en de gemeente Vlissingen hebben besloten dit advies te volgen.

Het is het gevolg van het gevoerde selectiebeleid ten behoeve van de ontwikkeling van het Scheldekwartier dat, in gevolg van het advies op basis van het bureauonderzoek, in het plangebied Machinefabriek voor een beperkt deel voor alle grondwerkzaamheden vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek. Voor het grootste deel van het plangebied van de Machinefabriek geldt een onderzoeksverplichting bij grondroeringen groter dan 30 m2. Omdat bij de beoogde ontwikkeling geen grondroerende werkzaamheden zijn voorzien met een oppervlak van meer dan 30 m2 is het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet nodig. Voor het geval er in de toekomst in de grond onder de Machinefabriek gegraven moet gaan worden, wordt voor het met rood aangegeven gebied (zie figuur 4.2) de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

Figuur 4.2 Het plangebied is deels vrijgesteld (groen) van verder archeologisch onderzoek

4.4.3 Conclusie

In het plangebied en directe omgeving daarvan zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig die een belemmering kunnen zijn voor de beoogde ontwikkeling. Voor het bestaande deel van de Machinefebriek geldt dat naar verwachting geen grondroerende activiteiten plaats zullen vinden. Voor dit deel zijn de eventuele archeologische waarden niet in het geding. De entree van de parkeergarage wordt aan de noordoostzijde van de Machinefabriek gerealiseerd. De oppervlakte van de beoogde entree binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is circa 230 m². Daarom zal bij aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen voor dit deel van de ontwikkeling een archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.

4.5 Bodemkwaliteit

4.5.1 Beleids-/toetsingskader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan, onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de beoogde nieuwe functie.

Op grond van het Besluit Bodemkwaliteit wordt de verplichting gesteld om een bodemfunctieklassenkaart op te stellen. Op 26 juni 2013 is de Nota bodembeheer, inclusief herziene bodemfunctieklassenkaart, voor het grondgebied van de Gemeente Vlissingen vastgesteld door de Raad. Op deze kaart heeft het gebied van dit bestemmingsplan de functie 'wonen'.

Bij het uitvoeren van een bodemsanering dient de bodemkwaliteit geschikt te zijn of geschikt te worden gemaakt voor de beoogde functie. Indien dat dat niet mogelijk is dienen maatregelen te worden genomen waarbij de functionele eigenschappen die de bodem heeft voor mens, plan en dier heeft, voorkomt. Wanneer grond toegepast wordt binnen het gebied zal deze de kwaliteit 'wonen' of schoner moeten hebben.

Als sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan is de Wet bodembescherming (Wbb) van kracht. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de (land- of water-) bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst.

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

4.5.2 Onderzoek

Het plangebied bestaat uit de Machinefabriek, een smalle strook ten westen, zuiden en oosten van het gebouw. Deze stroken zijn uitsluitend bedoeld voor het plaatsen van terrassen en de realisatie van balkons en ondergeschikte elementen zoals liftschachten, trappenhuizen. Inpandig is geen bodemonderzoek uitgevoerd. Dit is technisch gezien niet zinvol in verband met de dikte van de betonvloer. Daarbij is er inmiddels een nieuwe vloer overheen gestort waarbij enig contact met de ondergrond niet mogelijk is. Gesteld kan worden dat er maatregelen zijn (genomen) die risico's voor de geplande functie niet belemmeren. Voor de funcatie van de parkeergarage worden wellicht boorpalen gebruikt. Bij deze grondroeringen zal een grondonderzoek uitgevoerd moeten worden. Dit geldt ook voor de bouw van de entree van de parkeergarage.

Rondom het gebouw zijn bodemonderzoeken en saneringen uitgevoerd. Daaruit blijkt dat ten westen de bovengrond tot 1 m ten hoogste lichte verontreinigd is. Ten zuidoosten van het pand was een olieverontreiniging aanwezig en gesaneerd. In het overige gedeelte aan de zuidzijde zijn sterke verontreinigingen met zware metalen aangetroffen en gesaneerd voor wat betreft de rioolsleuven. De overige gedeelten zijn ontgraven tot 1 meter onder maaiveld. De bovenste meter bestaat uit zand en puin. Onder dit pakket is een scheidingsdoek aangebracht.

De sanering is technisch gezien afgerond maar nog niet administratief. In het gedeelte van de Abionkade (is gelijktijdig gesaneerd) is een partij ontgraven waarbij PFAS gehalte te hoog was voor hergebruik. Deze partij ligt opgeslagen in afwachting van afvoer.

4.5.3 Conclusie

Inpandig is geen bodemonderzoek uitgevoerd in verband met de afschermende werking en de dikte van de betonvloer die overal in het gebouw aanwezig is. Bij eventuele grondroeringen in de Machinefabriek zal er eerst een grondonderzoek uitgevoerd worden. Dit geldt ook voor de bouw van de entree van de parkeergarage.

4.6 Ontplofbare oorlogsresten

4.6.1 Beleids- en toetsingskader

Op 3 oktober 2013 heeft de gemeenteraad het beleid met betrekking tot niet gesprongen conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog (CE), inclusief beleidskaart vastgesteld. In dit beleid en op de bijbehorende kaart is vastgelegd in welke deelgebieden wel of geen nader onderzoek naar CE uitgevoerd moet worden voorafgaand aan grondroerende werkzaamheden.

Op de CE-beleidskaart wordt het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, aangeduid als verdacht gebied voor de aanwezigheid van CE. Bij alle grondroerende werkzaamheden dieper dan 0,4 m –mv, dient daarom onderzoek naar CE uitgevoerd te worden.

4.6.2 Onderzoek

In 2017 is in opdracht van de gemeente Vlissingen een risicoanalyse uitgevoerd naar CE binnen het plangebied Scheldekwartier (Expload, 17/04/2017). De burgemeester van de gemeente Vlissingen is akkoord gegaan met de conclusies uit dit rapport, dat als bijlage 4 is bijgevoegd. Uit deze risicoanalyse blijkt, dat de te ontwikkelen locatie niet meer verdacht is op de aanwezigheid van CE. Er hoeft daarom geen aanvullend detectieonderzoek uitgevoerd te worden.

4.6.3 Conclusie

De uitkomsten vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 Water(toets)

4.7.1 Beleids- en toetsingskader

Door de Commissie Waterbeheer 21e eeuw is het instrument van de watertoets geïntroduceerd. De watertoets is inmiddels verankerd op alle ruimtelijke planniveaus die Nederland kent. De watertoets is een beoordeling van de invloed die ontwikkelingen of beheer van een projectgebied hebben op het watersysteem in dat gebied. Het is noodzakelijk de gevolgen van de beoogde ontwikkelingen voor de waterhuishoudkunde en het watersysteem na te gaan. Hoe met de watertoets om te gaan is onder andere beschreven in de Zeeuwse Handreiking Watertoets.

De provincie Zeeland heeft het beleid voor de bescherming van het grond- en oppervlaktewater opgenomen in het Omgevingsplan Zeeland 2018 en zijn daarover regels opgenomen in de Provinciale Omgevingsverordening 2018. In die verordening zijn ook regels opgenomen ter bescherming van verdrogingsgevoelige natuurgebieden en over de bescherming van waterkeringen.

In het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012-2017 (GRP) heeft de gemeente Vlissingen de verbrede zorgplicht uit de Waterwet vastgelegd. Dit plan geeft aan hoe de gemeente invulling geeft aan de zorgplicht voor de door haar te behartigen aspecten: afvalwater, hemelwater en grondwater.

Vervolgens is voor het Scheldekwartier op 27 juli 2017 het 'Herziene rioleringsplan Scheldekwartier' vastgesteld. Dit plan (definitief verklaard op 2 augustus 2017) is afgestemd op het grondstromenplan, dat is ontwikkeld voor het Scheldekwartier. Het rioleringsplan geeft weer op welke wijze met de (afval)waterstromen binnen het Scheldekwartier wordt omgegaan, waarbij aandacht is besteed aan de hoogteligging, de waterscheiding en waterkering en de afwatering vuilwaterriool en regenwater. Ook is er aandacht besteed aan de afvoercapaciteit in het kader van de klimaatbestendigheid en de fasering van de aanleg van de riolering.

4.7.2 Watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen is het aanmeldformulier van het waterschap voor de watertoets ingevuld (zie bijlage 5). Dit aanmeldformulier is voorgelegd aan het waterschap.

4.7.3 Conclusie

Met voorliggend bestemmingsplan wordt een herinvulling gegeven aan een bestaand gebouw. Er is geen sprake van toename van verharding. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van water. Het aspect water staat de vaststelling van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.8 Luchtkwaliteit

4.8.1 Wettelijk kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer.

In navolging van artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer kan worden gesteld dat een ruimtelijke ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit doorgang kan vinden indien wordt voldaan aan één van de volgende punten:

a) Er is geen sprake van normoverschrijding;

b) Er is per saldo sprake van een verbetering (saldo-benadering);

c) Het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit;

d) Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (voortgezet in het CIMLK).

In het 'Onderzoek luchtkwaliteit' van Goudappel b.v. (bijlage 6) is berekend in hoeverre sprake is van overschrijdingen van de normen uit de Wet milieubeheer en zijn de planeffecten inzichtelijk gemaakt.

4.8.2 Onderzoek en conclusie

Uit het onderzoek is gebleken dat langs alle beschouwde wegvakken ruim aan de normen uit de Wet milieubeheer wordt voldaan. De plannen zorgen slechts voor beperkte concentratietoenames en dragen in geen geval ‘in betekenende mate’ bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Met deze bevindingen vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor de uitvoering van de plannen.

4.9 Bedrijven en milieuzonering

4.9.1 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

4.9.2 Toetsing

In de beoogde situatie worden diverse functies zoals commerciële ruimtes, horeca, sport en parkeerterrein gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op (potentieel) milieuhinderlijke functies en moet daarom worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de omgeving van het plangebied bevinden zich behalve woningen ook andere functies (maatschappelijke functies en bedrijven) waardoor de omgeving van het plangebied getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'.

De beoogde ontwikkeling valt maximaal in milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in een gemengd gebied. De afstand van het plangebied tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt circa 50 meter. Er wordt voldaan aan deze richtafstand.

In de Machinefabriek is ruimte voor diverse geluidgevoelige en geluidproducerende functies. De exacte locaties van de diverse functies zijn echter niet vastgelegd. Daarom is de onderlinge afstemming van de diverse functies noodzakelijk. In paragraaf 4.10 wordt ingegaan op het aspect geluid. In de conclusies worden aan de diverse functies randvoorwaarden gesteld. Deze zijn ook vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan.

4.9.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de omliggende bedrijven en bedrijfsactiviteiten ter plaatse van woningen niet zullen leiden tot milieuhinder. Omgekeerd zullen de woningen geen belemmering vormen voor de bedrijven en bedrijfsactiviteiten. Het aspect milieuhinder en omliggende functies staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.10 Geluid

4.10.1 Wettelijk kader

Op grond van de Wet geluidhinder moeten bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan, waarbinnen nieuwbouw van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen worden toegelaten, de van belang zijnde akoestische aspecten worden onderzocht. Dit betreft geluid vanwege wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai.

Conform artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) (2007) bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone waarbinnen akoestisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Alvorens geluidgevoelige objecten - zoals woningen of scholen - kunnen worden geprojecteerd, dient te worden onderzocht of aan de normen van de Wgh wordt voldaan. De zonebreedte is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de aard van de omgeving (stedelijk of buitenstedelijk gebied).

Als er nieuwe geluidgevoelige objecten binnen de onderzoekszone van een weg worden gerealiseerd, dan mag de geluidbelasting van het wegverkeer niet meer bedragen dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Wanneer de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde dient onderzoek naar de mogelijke toepassing van geluidreducerende maatregelen te worden uitgevoerd. Blijkt dat niet mogelijk of op overwegende bezwaren te stuiten dan is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde. Deze hogere waarde mag de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschrijden.

Daarnaast worden in het Bouwbesluit 2012 eisen gesteld aan de karakteristieke geluidwering. Dit betreffen eisen aan de geluidwering van de gevel zodat deze zodanig wordt geconstrueerd dat in verblijfsruimten van woningen voldaan wordt aan de maximale binnenwaarde van 33 dB.

Voor woonerven en voor wegen waarop de maximumsnelheid 30 km/h bedraagt, geldt geen onderzoekszone, waardoor ze - strikt formeel gezien - niet hoeven te worden getoetst aan de normen van de Wgh. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk dat deze wegen mee worden genomen in de afweging. De normen uit de Wet geluidhinder voor nieuwe woningen binnen de geluidzone van nieuwe wegen kunnen hierbij worden gehanteerd als richtwaarde. In dat geval geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

4.10.2 Toetsing en randvoorwaarden

Voor het bestemmingsplan wordt uitgegaan van één globale bestemming. Er wordt dus vooraf niet vastgelegd waar functies worden gerealiseerd. In november 2022 is door Kraaij Akoestisch Adviesbureau een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 7). Het akoestisch onderzoek richt zich op de volgende aspecten:

• 1. De geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai op de geluidgevoelige functies (appartementen);
• 2. Bestaande geluidzoneringen.

Geconcludeerd wordt dat voor het aspect wegverkeerslawaai voor de 50 appartementen een hogere waarde dient te worden vastgesteld van 59 dB voor de noordgevel en 53 dB voor de westgevel. Bij het vaststellen van de hogere waarde dienen de volgende randvoorwaarden te worden gesteld:

• a. Er dient een geluidluwe gevel of buitenruimte te worden gecreëerd. Onder een geluidluwe buitenruimte wordt een balkon of loggia verstaan waar een geluidbelasting van 48 dB inclusief, aftrek heerst, onder buitenluchtcondities.
• b. Er dient voldaan te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit voor wat betreft de benodigde geluidwering.

Voor de 50 appartementen dient een hogere waarde van 55 dB(A) te worden vastgesteld vanwege industrielawaai van het geluidgezoneerd industrieterrein De Schelde/Buitenhaven.

Gebleken is dat het niet mogelijk is om een akoestisch onderzoek uit te voeren voor de beoogde geluidgevoelige en -producerende functies in de Machinefabriek met de flexibiliteit die in dit bestemmingsplan geboden wordt. Daarom is ervoor gekozen om een voorwaardelijke verplichting in de regels op te nemen waarin is vastgelegd dat een omgevingsvergunning voor activiteiten (ver)bouwen slechts wordt verleend, indien bij de aanvraag is aangetoond dat wordt voldaan aan de geluidsnormen uit het activiteitenbesluit milieubeheer en de richtafstanden uit de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG.

In het akoestisch onderzoek wordt de mogelijkheid voor de realisaatie van een integraal kindcentrum min de Machinefabriek beoordeeld. Deze mogelijkheid is echter niet van toepassing en kan dus buiten beschouwing worden gelaten. De conclusies ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai en het industrielawaai blijven onveranderd. Ook is de keuze om een voorwaardelijke verplichting op te nemen gehandhaafd.

4.11 Externe veiligheid

4.11.1 Wettelijk kader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Gemeentelijk en provinciaal beleid externe veiligheid

In maart 2006 is door de gemeente de Beleidsvisie Externe Veiligheid Gemeente Vlissingen vastgesteld. Een toelichting daarop is door de Gemeente Vlissingen op 28 september 2010 vastgesteld. In de beleidsvisie is aangegeven, dat de gemeente risicosituaties beoordeelt aan de hand van de volgende veiligheidscriteria: plaatsgebonden risico, groepsrisico, zelfredzaamheid, beheersbaarheid en resteffect.

Vervolgens heeft de provincie op 10 april 2012 de Beleidsvisie Externe Veiligheid "Verantwoorde Risico's" vastgesteld.

4.11.2 Onderzoek

Figuur 4.4 Uitsnede risicokaart

Uit de informatie op de risicokaart blijkt dat het plangebied zich niet in het invloedsgebied van wegen, vaarroutes en buisleidingen bevindt, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Ook bevinden zich in de buurt van het plangebied geen risicovolle inrichtingen.

4.11.3 Conclusie

De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Windhinder

4.12.1 Wettelijk kader

In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. De beoordeling van windhinder is nodig vanuit een goede ruimtelijke ordening.

De, inmiddels algemeen en ook in de jurisprudentie, aanvaarde norm NEN 8100 geeft normen voor het beoordelen en onderzoeken van windhinder en windgevaar in de bebouwde omgeving. In deze norm is een beslismodel weergegeven, wanneer windhinderonderzoek nodig is:

• 1. beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 – 30 meter: een deskundige beoordeelt of windonderzoek nodig is;
• 2. onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 30 meter: een deskundige beoordeelt of windonderzoek nodig is.
• 3. gebouwen, hoger dan 30 meter: windonderzoek.

4.12.2 Toetsing

De Machinefabriek heeft een maximale bouwhoogte van 25 meter. Omdat het een bestaand gebouw betreft, waarin nieuwe functies mogelijk gemaakt zullen worden, wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

4.12.3 Conclusie

Het is niet de verwachting dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot ernstige vormen van windhinder of windgevaar. Daarmee vormt het aspect geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

4.13 Ecologie

4.13.1 Wettelijk kader

Wet natuurbescherming

In de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht tot één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura 2000-gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. In de provincie Zeeland heten deze gebieden dan ook NNZ (Natuurnetwerk Zeeland). Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in het beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In het Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Tenslotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zeeland

In de provincie Zeeland worden in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage IV bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

4.13.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe ligt op circa 655 meter (figuur 4.5). Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland/Natuurnetwerk Zeeland. Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN bevindt zich op een afstand van circa 40 meter (figuur 4.6).

Figuur 4.5 Ligging plangebied (zwart omcirkeld) t.o.v. Natura 2000-gebieden (bron: AERIUS Calculator)

Figuur 4.6 Plangebied (zwart omkaderd) t.o.v. Natuurnetwerk Nederland (bron: Provincie Zeeland)

Soortenbescherming

In 2018 is in het kader van de Wet natuurbescherming Zeeland door adviesbureau Wieland een quickscan uitgevoerd (bijlage 8). Uit de quickscan is gebleken dat er in de bebouwing mogelijkheden zijn voor huismus, gierzwaluw en vleermuizen. Om te bepalen of beschermde diersoorten daadwerkelijk voorkomen in de bebouwing en wat de functie is voor de aanwezige beschermde diersoorten is een nader onderzoek uitgevoerd (bijlage 9).

Er zijn geen broedlocaties van gierzwaluwen aangetroffen. Er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen. In het dak van de Machinefabriek zijn enkele broedlocaties van huismussen vastgesteld. Hier vinden geen werkzaamheden plaats. Er zijn dus geen negatieve effecten te verwachten.

In en op de machinefabriek zijn diverse andere broedvogels vastgesteld. Alle broedende vogels zijn beschermd. Geadviseerd wordt met de werkzaamheden rekening gehouden met het broedseizoen.

Door te werken buiten het broedseizoen kan voorkomen worden dat broedende vogels verstoord worden. Indien er gewerkt wordt in het broedseizoen kunnen er maatregelen getroffen worden om broedende vogels te weren. Dit dient te gebeuren voor aanvang van het broedseizoen. Maatregelen kunnen zijn het tijdelijk afdichten van holtes en gaten.

Het gebouw is gelegen aan de rand van de binnenstad van Vlissingen. In de aangrenzende woonwijken broeden gierzwaluwen en huismussen. Ook komen hier vleermuizen voor. Door sloop met vervangende nieuwbouw en het isoleren van bestaande woningen is er steeds minder ruimte voor broedplaatsen en verblijfplaatsen. Het gebouw van de Machinefabriek de Schelde biedt uitstekende kansen om te voorzien in broedplaatsen en verblijfplaatsen. Dit kan gerealiseerd worden door het plaatsen nestkasten en vleermuiskasten.

4.13.3 Stikstofdepositie

De nabijgelegen Westerschelde en de wat verder gelegen Manteling van Walcheren zijn aangewezen als Natura 2000-gebieden. In bepaalde gebieden in de Natura 2000-gebieden komen stikstofgevoelige habitats voor. Vanwege de gevoeligheid voor stikstofdepositie van bepaalde habitats binnen Natura 2000 zijn voor de aanleg- en gebruiksfase met het programma AERIUS Calculator (2023) berekeningen uitgevoerd om de stikstofdepositie in beeld te brengen en om te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekeningen zijn bijgevoegd als bijlage 10. Daaruit blijkt dat er voor de Natura 2000-gebieden geen toename van stikstofdepositie is berekend.

4.13.4 Conclusie

Het voorgenomen plan is niet in strijd met gebiedsbescherming uit de Wet natuurbescherming.

4.14 Duurzaamheid en energie

4.14.1 Beleids-/toetsingskader

In het klimaatverdrag van Parijs (2015) hebben 195 landen ervoor getekend om de mondiale temperatuurstijging tot ruim onder 2 graden Celsius te beperken, en daarbij te streven naar een verdere beperking van de opwarming tot maximaal 1,5 graad Celsius. De Europese Unie heeft namens alle lidstaten harde toezeggingen gedaan om de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met ten minste 40 procent te verminderen ten opzichte van 1990. De Nederlandse Rijksoverheid legt de lat echter hoger dan deze toezegging en acht maatregelen noodzakelijk die voorbereiden op een extra reductie van 9 procent. In het verlengde hiervan is in de Wet Voortgang Energietransitie (Wet Vet) onder andere geregeld dat nieuwbouwwoningen niet meer mogen worden aangesloten op een aardgasnetwerk.

De voorheen geldende aansluitplicht van woningen is vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.

Als gevolg daarvan worden ook de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt.

Het kabinet maakt ook afspraken met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om de gebouwde omgeving te verduurzamen.

De gemeente Vlissingen heeft uitgesproken, dat haar duurzaamheidsambities verder reiken dan waartoe de wettelijke voorschriften de gemeente verplichten. De gemeente is opdrachtgever en kan dus voorwaarden stellen met betrekking tot energiebesparende maatregelen. Vanzelfsprekend worden alle plannen bijna energieneutraal uitgevoerd en voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012, maar de ambitie is om meer te doen. De verschillende initiatiefnemers zullen moeten onderzoeken op welke wijze zij hun plannen duurzamer kunnen maken in relatie tot de bouwkosten.

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat aanvragen van de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (BENG). De BENG-norm heeft de eerder geldende normen van energetische efficiëntie van nieuwbouw (in de vorm van Energieprestatiecoëfficiënten) vervangen.

4.14.2 Toetsing

Uit het voorgaande blijkt dat voor het plan niet meer de verplichting geldt om op het gasnet te worden aangesloten. Dat wordt dan ook niet gedaan. Er wordt gasloos gebouwd. Verder zal mogelijk balansventilatie worden toegepast. Dit is een gesloten systeem van mechanische ventilatie waarbij gebruikte vochtige lucht wordt afgezogen er droge verse lucht wordt ingeblazen. De hoeveelheid aangevoerde lucht is volledig in balans met de hoeveelheid afvoerde lucht. Het is een gesloten ventilatiesysteem waarin warmteterugwinning plaatsvindt. Ten slotte wordt de mogelijkheid onderzocht of op de dakvlakken zonnepanelen kunnen worden gelegd.

Verder is op het niveau van het bestemmingsplan de duurzame combinatie tussen water en ruimtelijke ontwikkeling van belang. In het plangebied wordt echter geen open water aangelegd voor berging van schoon hemelwater.

De overige thema's spelen vooral op het niveau van bouwplannen een rol. Het gebouw zal voldoen aan alle voorwaarden met betrekking tot duurzaamheid uit het Bouwbesluit. Er zullen dus keuzes gemaakt worden gemaakt ten aanzien van duurzame materialen, dat wil zeggen hout, betongranulaat, pvc, gips en zo min mogelijk tot geen lood en geen koper. Kozijnen en goten worden uitgevoerd in kunststof. Lood door loodvervangers waar mogelijk.

4.14.3 Conclusie

Op verschillende niveaus van de planontwikkeling wordt ingezet op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling.

4.15 Kabels en leidingen (ondergrondse infrastructuur)

In en rondom het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig of in voorbereiding. Wel ligt de reguliere ondergrondse infrastructuur direct rondom het plangebied. Het kabel- en leidingenprofiel zal worden ingepast in de profielen van de openbare ruimte.

4.16 Lichthinder

In de beoogde ontwikkeling wordt het beeldbepalende pand (mogelijk) in de avonduren verlicht. Om hinder op omliggende panden te voorkomen wordt de voorwaarde gesteld dat verlichting alleen op de gevelvlakken van het gebouw gericht mag zijn en niet daarnaast of daarboven.

Hoofdstuk 5 Toelichting op het juridische plan

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de juridisch -planologische regeling in dit bestemmingsplan toegelicht. Die regeling moet voldoen aan bepaalde eisen. Zo is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde ruimtelijke ordeningsstandaarden (SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en andere bestemmingsplannen en verordeningen zijn van belang voor het opstellen van een bestemmingsplan.

De regels dienen op een dusdanige wijze te zijn opgesteld, dat deze uitvoerbaar en handhaafbaar zijn. In dit bestemmingsplan zijn geen bestemmingen of gebruiksregels opgenomen die doelbewust huidig feitelijk gebruik zouden uitsluiten.

5.2 Toelichting op de verbeelding

Algemeen

Een bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden. Verder geldt het volgende:

• De ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie.
• Op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan. De Machinefabriek krijgt de bestemming 'Gemengd'. In deze bestemming zijn de verschillende functies die mogelijk worden gemaakt benoemd. Per functie is een maximum vloeroppervlak opgenomen.
• Hoofdgebouwen mogen (uitsluitend) binnen het op de verbeelding aangeduide bouwvlak worden opgericht.
• Op de analoge (papieren) versie van het bestemmingsplan wordt de betekenis van de bestemming(en) en de aanduidingen aangegeven op het renvooi.

5.3 Toelichting op de regels

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hieronder worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

In de inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.

5.3.2 Bestemmingsregels

Gemengd

De gronden binnen het bestemmingsplan Machinefabriek krijgen de bestemming 'Gemengd'. In de regels van deze bestemming wordt het beoogde programma mogelijk gemaakt. Hierbij wordt aangemerkt dat naast parkeren, ook diverse dienstverlenende, horeca- en sportvoorzieningen en maximaal 50 appartementen mogelijk worden gemaakt.

Waarde - Archeologie

Artikel 4 geeft de bestemmingsomschrijving, bouwregels, afwijkingsmogelijkheden en specifieke gebruiksregels voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor het westelijk en zuidelijk deel van het plangebied is op grond van eerder onderzoek geconstateerd dat er archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Voor dit deel van het plangebied is dan ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.

5.3.3 Algemene bepalingen

In dit hoofdstuk zijn onderstaande regels opgenomen:

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels

In lid Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten is geregeld dat bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die afwijken van de maten die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd en die met vergunning tot stand zijn gekomen, mogen worden aangehouden. Er is dus geen sprake van een uitsterfregeling met overgangsrecht. Vanzelfsprekend geldt een dergelijke bepaling alleen voor bestaande bouwwerken.

In lid Overschrijding bouwgrenzen is geregeld dat bouwgrenzen mogen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen van gebouwen. Er mogen geen bestemmingsgrenzen worden overschreden, want dan zou sprake zijn van strijdig gebruik.

Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn 2 gebiedsaanduidingen geregeld: Geluidzone - industrie De Schelde/Buitenhaven en Milieuzone - bodembeschermingsgebied. Het waarom van deze aanduidingen is uitgelegd in de paragrafen 4.10.2 en 4.5.2.

Geringe afwijkingsregels

Op grond van deze bepaling kan met een omgevingsvergunning in geringe mate worden afgeweken van de voorgeschreven maten en bouwgrenzen in het bestemmingsplan. Om te voorkomen dat kleine meetfouten tot grote gevolgen leiden en om enigszins flexibel met maatvoeringen om te kunnen gaan, zijn enkele afwijkingsmogelijkheden opgenomen om in geringe mate te kunnen afwijken van genoemde maten, oppervlaktes enzovoorts.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Deze bepaling gaat verder dan die van lid Geringe afwijkingen maten en bouwgrenzen. Vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders.

Overige regels

Dit lid is opgenomen, omdat in een aantal gevallen in de regels van bestemmingsplannen verwezen wordt naar een (andere) wettelijke regeling (zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan) of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

In Overgangsrecht is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid Overgangsrecht bouwwerken is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen. In lid Overgangsrecht gebruik is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. De Slotregel geeft de naam van het plan aan.

Hoofdstuk 6 Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Kostenverhaal

In de Wro en het Bro zijn bepalingen opgenomen, die gaan over verplicht kostenverhaal door de gemeente. In bepaalde gevallen kan dit uitmonden in een verplicht op te stellen grondexploitatieplan. Nu dit bestemmingsplan ziet op de ontwikkeling van bouwplannen als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening is verplicht kostenverhaal in beginsel aan de orde.

Op grond van artikel 6.12, lid 2, van de Wro kan worden afgezien van de vaststelling van een exploitatieplan, indien het verhaal van de kosten anderszins is verzekerd en het niet noodzakelijk is om een tijdvak of fasering te bepalen dan wel andere eisen te stellen aan de inrichting van het gebouw. Deze bepaling brengt met zich mee, dat, indien alle gronden binnen een gebied, waarvoor een bestemmingsplan wordt vastgesteld op basis waarvan bouwplannen mogelijk zijn, in eigendom zijn van de gemeente, er geen exploitatieplan nodig is. De gemeente regelt het kostenverhaal via de uitgifte van de bouwgrond. Ook de fasering en inrichting bepaalt de gemeente zelf.

Het vaststellen van een grondexploitatieplan is daarom niet vereist.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor het plangebied van de Machinefabriek is een grondexploitatie vastgesteld. De uitvoering van dit project past daarbinnen. De financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor het voorontwerpbestemmingsplan is een inspraakronde van 6 weken gehouden. Er zijn in deze periode geen inspraakreacties ontvangen.

Burgemeester en wethouders zullen op grond van artikel 3.8 van de Wro jo. Afd. 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht het ontwerpbestemmingsplan Scheldekwartier, Machinefabriek voor een periode van 6 weken ter inzage leggen.

6.4 Overleg instanties

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg worden gepleegd met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen, die in het plan in het geding zijn. Dit zijn in ieder geval de volgende instanties.

• 1. Provincie Zeeland, Postbus 165, 4330 AD Middelburg ([e-mail]).
• 2. Waterschap Scheldestromen, Postbus 1100, 4330 ZE Middelburg ([e-mail]).
• 3. Veiligheidsregio Zeeland, Postbus 8016, 4330 EA Middelburg ([e-mail]).

Hun reacties zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Conclusie

De in deze toelichting beschreven ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende beleid van Rijk, provincie en gemeente en past binnen de relevante wettelijke kaders, zoals aangegeven in de betreffende hoofdstukken en bijbehorende onderzoeken. Het plan heeft de voorgeschreven procedure doorlopen. Het plan voorziet daarom in een goede ruimtelijke ordening dat niet in strijd is met het geldend recht.