Beheersverordening Vlissingen-Oost

3.2 Waarom een beheersverordening voor Vlissingen - Oost?

3.2.1 Begrenzing

De grens van het gebied van de beheersverordening is aangesloten op de aangrenzende bestemmingsplannen. Daarmee ontstaat voor Vlissingen - Oost een gebiedsdekkend geheel van actuele juridisch-planologische regelingen, waartoe de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2013 verplicht.

3.2.2 Gebiedstype

Duidelijk te onderscheiden zelfstandig gebied

Vlissingen - Oost is gesitueerd aan diep vaarwater in een knik aan de Schelde. Het plangebied is duidelijk afgebakend en contrasteert daardoor sterk met de omgeving. Het gaat om een zelfstandig gebied.

• Langs de noordwest-, noord-, en noordoostzijde ligt de N254 en de N662, die samen de ontsluiting van het industrieterrein verzorgen. De infrastructuur wordt begeleid door dijken en groenvoorzieningen. Aan de zuidzijde ligt de Schelde. Langs de westzijde ligt het Rammekensschor. De oostzijde wordt bepaald door natuurontwikkeling en het groenproject 't Sloe.
• Vlissingen - Oost strekt zich uit over een deel van de gemeente Vlissingen (westelijk deel) en de gemeente Borsele (oostelijk deel).

Ruimtelijke structuren

Het Sloegebied kenmerkt zich door grootschalige en een diversiteit aan industrieën. Ruimtelijke elementen die zich duidelijk laten onderscheiden zijn:

• de insteekhavens:
• de ruime kavels, rationeel verkaveld, gebaseerd op de ontsluitingsstructuur;
• grootschalige en industriële complexen en kleinschaligere industriële en bedrijfsmatige bebouwing;
• de bovengrondse en ondergrondse infrastructurele werken (hoogspanningsverbindingen en leiding(zones)).

Vlissingen Oost kent een bij een zeehaven- en industriegebied behorende bedrijfsmatige dynamiek. Bedrijvigheid is de belangrijkste functie in het plangebied, daarnaast komen belangrijke verkeers- en groenstructuren voor, rondom havenbekkens. Voor een deel zijn binnen Vlissingen - Oost nog kavels beschikbaar voor industriële (her)ontwikkeling. Op dit moment is in het totale gebied Vlissingen - Oost (gezamenlijk met Borsele) nog circa 200 hectare bedrijfsterrein vrij uitgeefbaar Deze industriële ontwikkeling wordt gezien als bestaande ontwikkelruimte: er geldt immers nu reeds een juridisch -planologisch regime waarbinnen het oprichten van industriële bedrijvigheid op deze kavels mogelijk is.

Zoals in paragraaf 2.2.1 aangegeven zijn feitelijke nieuwe, grootschalige, ruimtelijke ontwikkelingen niet voorzien. De dynamiek die in het gebied nog is te verwachten, is gebonden aan de verdere invulling en exploitatie van de nog uitgeefbare kavels door (extensieve) industriële en bedrijfsmatige activiteiten:

• invulling van de nog beschikbare circa 200 hectare bedrijfsterrein;
• wijzigingen in gebruik van vrijgekomen bedrijfspercelen/gebouwen (voor zover passend binnen het planologisch kader);
• verandering van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld aanbouwen;
• beperkte nieuwbouw of aanpassingen van bedrijfsgebouwen;
• algehele nieuwbouw op bestaande percelen; dit past binnen het reguliere kader van een dergelijk gebied.

Binnen de groengordel en de functie verkeer langs de noordzijde van het gebied is overigens weinig dynamiek te verwachten. Om deze reden is een beheersverordening een adequaat instrument om het bestaande gebruik in ruime zin te continueren. In het verleden is niet gebleken, dat dit de ontwikkeling en bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven belemmert. Temeer, indien nodig, kan door middel van een planologische omgevingsvergunning medewerking worden verleend aan initiatieven, die onverhoopt niet binnen de beheersverordening passen, maar die in planologisch opzicht wenselijk en aanvaardbaar zijn.

Wezenlijke ruimtelijke veranderingen, bijvoorbeeld via wijzigingsprocedures of uit te werken bestemmingen, behoren niet tot de ruimtelijke mogelijkheden binnen een beheersverordening. Deze en andere vormen van ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen binnen de voorliggende beheersverordening kunnen na een afzonderlijk juridisch-planologisch spoor mogelijk worden gemaakt (zie ook paragraaf 2.3.4).