Herontwikkeling Westkapelseweg

5.3 Bestemmingen

Detailhandel (artikel 3)

De gronden met de bestemming Detailhandel mogen worden gebruikt voor detailhandel.

Horeca (tot met categorie 1d van de Staat van Horeca-activiteiten, met uitzondering van categorie 1c), dienstverlening en kantoor zijn toegestaan ter plaatse van de specifieke functieaanduidingen horeca, dienstverlening en kantoor.

Binnen de bestemming Detailhandel is het rondom het hele bestemmingsvlak een bouwvlak geprojecteerd waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan. De bouwhoogte is vastgelegd op 4 meter. Alleen ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - 2' mag een dakopbouw gebouwd worden van 8 meter hoog met een oppervlakte van ten hoogste 150 m2. De locatie van een eventueel te realiseren terras op het dak mag alleen binnen de aanduiding 'terras'.

Groen (artikel 4)

Structurele groenvoorzieningen zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Op de gronden me deze bestemming mogen niet voor bewoning bestemde gebouwen worden opgericht. De afmetingen van een gebouw moeten beperkt blijven (maximaal 15 m² en ten hoogste 3,5 meter hoog).

Maatschappelijk (artikel 5)

Deze bestemming is opgenomen voor verschillende maatschappelijke functies. De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en gemeenschapshuizen. Daarnaast zijn rechtstreeks met de maatschappelijke voorzieningen samenhangende ondergeschikte detailhandels- en /of horeca-activiteiten toegestaan.

Gebouwen moeten worden opgericht binnen het aangeduide bouwvlak. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding-1 is een over vrije zone van 10 meter breed gewaarborgd ten behoeve van een langzaamverkeersverbinding tussen het parkeerterrein en de sportvelden.

Natuur (artikel 6)

Het noordoostelijk deel van het plangebied is bestemd als Natuur en dient als compensatie voor een herbegrenzing van het natuurgebied. Omdat er bos in ontwikkeling is op de locatie is de functieaanduiding 'bos' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn onder andere ook wandelpaden toegestaan. Voor de bescherming van de natuurwaarden is een aanlegverbod opgenomen.

Sport (artikel 7)

De voetbalvelden en het tenniscomplex zijn bestemd voor Sport. Op het complex zijn een verenigingsgebouw, kleedruimten, kantines en een tribune aanwezig. De maximum oppervlakte aan gebouwen en overkappingen is weergegeven met een maximum bebouwingspercentages waarbij voor de voetbalvereniging, tennisvereniging en een deel van de overige gronden aparte percentagevlakken zijn opgenomen.

Verkeer (artikel 8)

De bestemming Verkeer heeft betrekking op wegen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, sloten en watergangen, maar maakt ook pleinen, terrassen, jongerenontmoetingsplekken en afvalverzamelvoorzieningen mogelijk. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Op gronden met de bestemming Verkeer zijn naast niet voor bewoning bestemde gebouwen tevens terrasoverkappingen toegestaan.

Water (artikel 9)

De (bestaande) waterpartijen en (primaire) waterlopen zoals sloten, watergangen en singels, wateraanvoer en –afvoer, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn bestemd tot Water.

Wonen (artikel 10)

De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk, evenals het gebruik van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor recreatief nachtverblijf. Voor mantelzorg is een bevoegdheid tot afwijken opgenomen. De woonfunctie van de woning en het woongebied mag evenwel niet worden aangetast en als maximale oppervlaktemaat voor deze activiteiten wordt 40 m² aangehouden.

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de bestemming Wonen is de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de aanduiding 'erf'. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook binnen het vlak met de bestemming erf mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.

De gronden zonder aanduiding, betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat hoofdzakelijk om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.

Oppervlakte bebouwing

De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen.

De gronden met de aanduiding 'erf' mogen voor ten hoogste 50% en 60 m2 worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Indien de toelaatbare te bebouwen oppervlakte minder bedraagt dan 30 m2 is een bebouwingspercentage van 75% toegestaan tot een maximum van 30 m2.

Waarde Archeologie 3 (artikel 11)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met arceringen op de kaart weergegeven. De bestemmingen vallen samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

5.3.1 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 12)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4. Bro vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (artikel 13)

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 13.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten (artikel 13.2)

Dit artikel bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, onder het overgangsrecht komen te vallen.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 14)

Dit is artikel is opgenomen omdat bij de inwerkingtreding van de Wro, de Invoeringswet Wro en het Bro op 1 juli 2008 de intrekking van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeernormen en de regeling voor het parkeerfonds) in de bouwverordening niet in werking is getreden. De stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening blijven dus vooralsnog bestaan.

Algemene aanduidingsregels (artikel 15)

Molenbiotoop (artikel 15.1)

In dit artikel is één gebiedsaanduiding opgenomen voor de molenbiotoop. Voor het molenbiotoop is voor hoogopgaande beplanting een aanlegverbod zonder omgevingsvergunning opgenomen. Aangezien een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden alleen kan worden geëist als er te beschermen waarden of kwaliteiten zijn die in het bestemmingsplan zijn beschreven, is in de van toepassing zijnde bestemmingsomschrijvingen van de bestemmingsartikelen opgenomen dat de gronden tevens zijn bestemd voor de belangen van de Zoutelandse molen als werktuig en als beeldbepalend cultuurhistorische waardevol element.

Algemene afwijkingsregels (artikel 16)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 17)

Dit bestemmingsplan bevat slechts een algemene wijzigingsregel. Het betreft een wijzigingsbevoegdheid waarmee kleine overschrijdingen van bestemmingsgrenzen mogelijk zijn.

Overige regels (artikel 18)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling (artikel 15.1)" In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard 1 . Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de voorschriften een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de voorschriften wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.