Buitengebied - Wijzigingsplan Sluisweg 1 Poortvliet

Toelichting

Hoofdstuk 1 Planbeschrijving

1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan en huidige situatie

Aan de Sluisweg 1 te Poortvliet wordt een agrarisch bedrijf beëindigd. De initiatiefnemer wenst de bestaande agrarische bebouwing te saneren en een nieuwe woning en bijgebouw te realiseren. Volgens het huidige bestemmingplan 'Buitengebied Tholen' geldt de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming is wonen alleen toegestaan met agrarische bedrijfsvoering. In het bestemmingsplan zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarmee het college een agrarisch bouwvlak kan omzetten in 'Wonen' en in 'Agrarisch' zonder bouwvlak. De gemeente is bereid planologische medewerking te verlenen aan het verzoek en hiervoor de wijzigingsbevoegdheid toe te passen.

De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Ligging en situatie plangebied (luchtfoto: Google Earth 2018).

Het plangebied omvat het gebied dat in het bestemmingsplan is aangewezen als agrarisch bouwvlak en is rond het erf van het voormalig agrarisch bedrijf gesitueerd. Het plangebied ligt ten noorden van Poortvliet en ten zuidoosten van Sint-Annaland. Op het erf staat naast de woning ook een aantal schuren. De gronden rondom het erf zijn ingericht als grasland.

1.2 Beoogde ontwikkeling

In de beoogde ontwikkeling zal er niet langer sprake zijn van agrarisch gebruik, zal de bestaande bebouwing worden gesloopt en zal een nieuwe woning met bijgebouw worden gerealiseerd. De agrarische gronden ten (noord)westen van de woningen zijn verkocht aan een andere agrariër en zullen als agrarische gronden worden gebruikt. In figuur 1.2 en 1.3 is de beoogde ontwikkeling weergegeven. Hierbij is te zien dat de toekomstige woning meer midden op het perceel wordt geplaatst, verder van de Sluisweg af. Daarnaast zal er een groene rand rondom het perceel worden aangelegd om de optredende drift van toxische stoffen op het woonperceel tijdens bespuitingen van aangrenzende agrarische gewaspercelen te voorkomen.

Figuur 1.2 Bovenaanzicht nieuwe inrichting (Walpot Bouwconsult, januari 2018)

Figuur 1.2 Geveldoorsnedes nieuwe woning en schuur (Walpot Bouwconsult, januari 2018)

1.3 Afweging en conclusie

1.3.1 Toetsing aan wijzigingsregels

De planontwikkeling is in hoofdstuk 2 getoetst aan het geldende bestemmingsplan en de daarin opgenomen wijzigingsvoorwaarden. Geconcludeerd is dat aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan.

1.3.2 Toetsing aan planologische en overige aspecten

Voorliggende ontwikkeling is ook (in hoofdstuk 3) beoordeeld aan het beleid en sectorale aspecten, waaronder bedrijven en milieuhinder. Er gelden geen beleidsmatige, milieuhygiënische en andere belemmeringen voor de locatie.

1.3.3 Conclusie

De uitgevoerde toetsen (zie hoofdstukken 2 en 3) tonen aan dat er geen planologische belemmeringen zijn voor het voorgenomen project. Geconcludeerd wordt dat de wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsplan en wijzigingsvoorwaarden

2.1 Geldende regeling

In figuur 2.1 is een uitsnede van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' weergegeven. Het plangebied heeft de bestemming Agrarisch. In lid 3.1 van het betreffende bestemmingsartikel is het gebruik vastgelegd: volwaardige en reële grondgebonden agrarische bedrijven.

Daarnaast is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 van toepassing en is op het plangebied een bouwvlak aanwezig.

In lid 3.6.7 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de wijziging van de bestemming Agrarisch en de aanduiding 'bouwvlak' in de bestemming Wonen en/of de bestemming Agrarisch zonder de aanduiding bouwvlak bij bedrijfsbeëindiging. Om de bevoegdheid voor bestemmingswijziging te kunnen toepassen, zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan (zie paragraaf 2.2). Daarnaast kunnen ook andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. Dit zal per geval moeten worden beoordeeld. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

 

Figuur 2.1 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Tholen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

De wijzigingsvoorwaarden zijn vastgelegd in artikel 3 lid 3.6.7 van de regels. Daarin is bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn, na bedrijfsbeëindiging, de bestemming van gronden met de bestemming Agrarisch en de aanduiding 'bouwvlak' te wijzigen in de bestemming Wonen en/of de bestemming Agrarisch zonder de aanduiding 'bouwvlak'. Voor de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid gelden voorwaarden. In tabel 2.1 zijn deze voorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

Tabel 2.1 Toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

Wijzigingsvoorwaarde		toetsing
a.	het ter plaatse gevestigde (agrarische) bedrijf dient beëindigd te zijn;	Het agrarische bedrijf is beëindigd en de omliggende gronden zijn verkocht.
b.	aangetoond dient te zijn dat gedurende een periode van ten minste één jaar is gebleken dat de vestiging van een ander agrarisch bedrijf ter plaatse niet mogelijk is, dan wel wordt anderszins aannemelijk gemaakt dat de vestiging van een ander agrarisch bedrijf niet te verwachten is;	Of de opstallen al langer dan een jaar te koop staan is niet bekend. Vanwege het ontbreken van eigen grond is het echter niet aannemelijk dat de opstallen nog zullen worden gebruikt door een ander agrarisch bedrijf.
c.	het aantal woningen binnen het bestemmingsvlak mag niet worden verhoogd;	Het aantal woningen op het perceel blijft 1. Het aantal wordt niet verhoogd.
d.	de ontwikkeling dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;	De ontwikkeling is milieuhygiënisch inpasbaar. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 3.2
e.	indien de inhoud van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) en de oppervlakte van de overige bebouwing, met uitzondering van kassen, meer bedraagt dan bij de bestemming Wonen is toegestaan, dan mogen deze maten als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd; in geval van herbouw is het hiervoor bepaalde slechts van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt hetgeen in het wijzigingsplan wordt vastgelegd;	De maximaal toegestane inhoud van de woning bij de bestemming Wonen is 750 m³ en het maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen is 100 m². Herbouw zal plaatsvinden op dezelfde locatie en de gestelde maten zullen niet worden overschreden.
f.	wijziging voor gronden met de aanduiding 'glastuinbouw' wordt uitsluitend toegepast indien de kassen worden gesloopt;	Op het plangebied geldt deze aanduiding niet, dit is niet van toepassing.
g.	bestaande NED's als vervolgactiviteit zijn toegestaan;	Er is geen NED aanwezig.
h.	een bestaande minicamping als vervolgactiviteit is toegestaan;	Er is geen minicamping aanwezig.
i.	de maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte van de gebouwen blijft gelijk;	Voor de woning zal de maximale goothoogte van 6 m en maximale bouwhoogte van 10 m worden opgenomen. Voor bijgebouwen zal een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 6 meter worden opgenomen. Dit in overeenstemming met de maximale goot- en bouwhoogte van de huidige bestemming.
j.	wijziging niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;	De wijziging leidt niet tot een onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 3.2.6
k.	niet langer van toepassing zijnde aanduidingen zoals genoemd in lid 3.1 worden verwijderd.	Niet van toepassing.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan planologische en overige aspecten

3.1 Toetsing aan beleid

Na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' is geen beleid of hogere wetgeving vastgesteld die een belemmering vormt voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Voor zover sectorale wetgeving relevant is voor het nemen van het ruimtelijk besluit (de wijzigingsbevoegdheid), is hieraan getoetst in paragraaf 3.2. Het betreft vooral toetsing aan milieuwetgeving.

3.2 Toetsing aan sectorale aspecten

3.2.1 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Toetsing en conclusie

Voor het wijzigingsplan is op 16 augustus 2018 een historisch bodemonderzoek (NEN 5725) met een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) in combinatie met een asbest onderzoek (NEN 5707) uitgevoerd. Dit onderzoek is te vinden in Bijlage 1. Hiermee is gekeken naar de bodemkwaliteit ter plaatse. De conclusie van het bodemonderzoek is:

Op de locatie is in de bovengrond ter plaatse van boring 5 (ter plaatse van de voormalige afgewerkte olie opslag) een beperkte sterke grondverontreiniging met PAK aangetroffen (circa 6 m³). Gezien de toekomstige ontwikkeling van het perceel wordt geadviseerd om de verontreinigingsspot te saneren (middels ontgraving). Voorafgaand aan een eventuele sanering dient een ‘plan van aanpak’ ingediend te worden bij het bevoegd gezag. De resultaten van het verrichte onderzoek dienen geen belemmering te vormen voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie.

3.2.2 Watertoets

Toetsingskader

Om te voorkomen dat een ontwikkeling in strijd zijn met duurzaam waterbeheer is overleg gevoerd met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. De waterbeheerder is het Waterschap Scheldestromen. Het waterschap hanteert voor de beoordeling van ruimtelijke plannen een watertoetstabel.

Toetsing en conclusie

De watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling. Deze watertoets is opgenomen in Bijlage 2. Het Waterschap Scheldestromen heeft op 31 oktober per brief laten weten dat het plan geen aanleiding geeft opmerkingen te maken. De ontwikkeling heeft geen effect op de waterhuishouding in het plangebied, er zijn dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

3.2.3 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk is opgenomen dat gemeenten bij het nemen van ruimtelijke besluiten rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing en conclusie

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland beschikbaar. Hieruit blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving daarvan geen cultuurhistorische waarden van betekenis aanwezig zijn waarmee rekening moet worden gehouden.

3.2.4 Archeologie

Toetsingskader

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' zijn dubbelbestemmingen opgenomen om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen. Deze dubbelbestemmingen zijn aan de gebieden toegekend in overeenstemming met de Nota Archeologiebeleid (2012) van de gemeente Tholen.

Toetsing en conclusie

In het plangebied geldt de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2. Aan deze dubbelbestemming zijn regels verbonden die de archeologische waarden in het plangebied beschermen. Zo is een omgevingsvergunning vereist voor werkzaamheden van meer dan 250 m² of dieper dan 40 cm. Uit de aangeleverde gegevens blijkt dat het oppervlak van 250 m² niet wordt overschreden, de oppervlakte van de woning (inclusief aan- en bijgebouwen) bedraagt circa 180 m². Er hoeft dus geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Ondanks dat tijdens de werkzaamheden geen aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is, bestaat de mogelijkheid dat tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen. Hiervoor bestaat op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet een meldingsplicht. Deze melding dient voor Zeeland te gebeuren bij het speciaal daarvoor ingerichte meldpunt van de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland, via telefoonnummer 0118-670870.

3.2.5 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt.

Toetsing en conclusie

Met dit plan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt. Echter wordt er met het planvoornemen wel voorzien in de sloop van de huidige bebouwing. Daarom is op 2 mei 2018 een ecologische quickscan uitgevoerd om vast te stellen of en welke eventuele ecologische waarden in het gebied aanwezig zijn. Dit onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 3. De conclusies uit de quickscan zijn als volgt:

• 1. De planlocatie is niet gelegen in en/of nabij Natura2000 gebied danwel NNN. Kwaliteitsverlies danwel versnippering van deze natuurgebieden als gevolg van de nieuwbouwplannen is niet aan de orde.
• 2. Op basis van de resultaten van de quickscan is niet op voorhand uit te sluiten dat de te slopen gebouwen niet gebruikt worden door vleermuizen Hiervoor is nader onderzoek (conform vleermuisprotocol 2017) noodzakelijk. Afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek zijn mitigerende/compenserende maatregelen en/of een ontheffingsaanvraag noodzakelijk.
• 3. Tijdens het bezoek van de quickscan is huismus waargenomen (territoriaal en in- en uitvliegend vanuit het dak van de woning). Nader onderzoek (volgens kennisdocument Huismus) is noodzakelijk om de populatie in kaart te brengen. Voor sloop en nieuwbouw is hierdoor in ieder geval een ontheffingsaanvraag soortbescherming Huismus (en evt. andere nog in kaart te brengen urbane soorten) nodig. Voor de ontheffingsaanvraag is het realiseren van alternatieve verblijf/ nestplaatsen voor in ieder geval huismus noodzakelijk om de sloop/nieuwbouw te kunnen realiseren.
• 4. Op locatie zijn geen bomen (en/of ander grootschalig groen) meer aanwezig.
• 5. Op de planlocatie (tuindeel) zelf zijn enkel algemeen voorkomende soorten te verwachten. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt voor deze soorten een provinciale vrijstelling.
• 6. Door werkzaamheden na nader onderzoek (sloop) buiten het broed-/voortplantingsseizoen uit te voeren wordt invulling gegeven aan zorgvuldig handelen. Hiermee wordt voorkomen dat nesten van overige vogels worden verstoord.

Uit de conclusies blijkt dat een vervolg onderzoek noodzakelijk is om te kunnen vaststellen of de gebouwen niet gebruikt worden door vleermuizen. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd in het voor- en najaar.

3.2.6 Milieuhinder - relatie met omliggende (bedrijfs)functies

Toetsingskader

Voor de toetsing aan het aspect milieuhinder dient rekening te worden gehouden met de bepalingen uit de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25). Daarnaast geldt op basis van jurisprudentie dat te allen tijde sprake moet zijn van een "goede ruimtelijke ordening". Voldaan moet worden aan wettelijke milieueisen indien sprake is van een milieuhinderlijk en/of milieugevoelige functie. Daarbij moet ter plaatse van de woning een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd en rekening gehouden worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de omliggende bedrijven.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied liggen verschillende agrarische bedrijven. Intensieve veehouderij is in de directe omgeving niet toegestaan. Ten aanzien van een woning geldt op basis van de brochure Bedrijven en milieuzonering van de VNG een richtafstand van 100 m voor akker- en/of tuinbouw in combinatie met het fokken en houden van dieren (niet intensief)voor bedrijfsgebouwen van akkerbouwbedrijven in rustig buitengebied. Met het intrekken van het resterende deel van het bouwvlak op het aangrenzende perceel liggen de bedrijven in de omgeving van het plangebied op ten minste 200 meter afstand van het plangebied. Er wordt daarmee ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

De omliggende gronden worden gebruikt voor agrarische doeleinden. Om een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied te kunnen borgen moet rekening gehouden worden met de driftblootstelling als gevolg van bespuiting van de gewassen op deze gronden. De Wageningen Universiteit heeft het 'Onderzoek naar driftblootstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Tholen' opgesteld, hierin is onderzoek gedaan naar de veiligheidszones en verantwoorde afstanden rondom percelen als gevolg van bespuitingen met toxische stoffen en de blootstelling hiervan op (nieuwe) woningen. Teneinde het woon- en leefklimaat te waarborgen zal rondom een beplantingsstrook worden opgenomen middels de aanduiding 'specifieke vorm van groen - beplantingsstrook'.

Conclusie

Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.2.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Toetsing

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N257 weg bij Sint Philipsland. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

De beoogde ontwikkeling houdt het omzetten van de bestemming Agrarisch naar de bestemming Wonen in. Het project is wat aard en omvang en ruimtelijke effecten betreft, vergelijkbaar met een project dat "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties binnen de gemeente Tholen voldoet de luchtkwaliteit ook na realisatie van het planvoornemen aan de normen van de Wlk.

Conclusie

De Wlk staat de realisering van het project niet in de weg.

3.2.8 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Wonen is een geluidgevoelige functie. Ten aanzien van wegverkeerslawaai dient te worden getoetst aan de Wet milieubeheer, maar daarnaast ook aan de Wet geluidhinder en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.25). Op basis van jurisprudentie dient daarnaast ook aangetoond te worden dat sprake is van goede ruimtelijke ordening. Indien er sprake is van nieuwe geluidproducerende of geluidgevoelige functies moet aangetoond worden dat voldaan wordt aan wettelijke geluidseisen.

Toetsing en conclusie

Het perceel ligt langs de Sluisweg. De Sluisweg is in eigendom en beheer bij het waterschap en de maximale rijsnelheid bedraagt 60 km/uur.

Of de nieuw te bouwen woning (geluidgevoelige functie) binnen de geluidszone van de Sluisweg komt te liggen is afhankelijk van de afstand tussen het toekomstige bouwvlak voor de woning en de as van de Sluisweg. Omdat er nu reeds een (bedrijfs)woning aanwezig is, de nieuwe woning verder van de weg komt te liggen en het aantal verkeersbewegingen op de Sluisweg waarschijnlijk niet meer bedraagt dan 10 mvt/etmaal, kan een akoestisch onderzoek achterwege blijven.

3.2.9 Externe veiligheid

Normstelling

Voor risicovolle functies en/of activiteiten gelden veiligheidsnormen. Indien in de nabijheid van het plangebied sprake is van het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen moet beoordeeld worden of dit van invloed is op het planvoornemen. Ook bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid (waaronder Bevi-inrichtingen) kunnen van invloed zijn op het planvoornemen.

De veiligheid van nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten dient altijd gewaarborgd te worden. Daarbij moet voldaan worden aan de veiligheidsnormen indien sprake is van risicovolle functies/activiteiten.

Toetsing en conclusie

De omschakeling van bedrijfs- naar burgerwoning leidt niet tot toename van personen, de externe veiligheidssituatie blijft hierdoor ongewijzigd. Het aspect externe veiligheid staat de ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Toelichting op het juridische plan

Wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan is een wijziging van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Tholen' (hierna: basisplan) zoals dat op 19 december 2013 door de gemeenteraad van Tholen is vastgesteld. De wijziging vindt plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 3, lid 3.6.7 van dat basisplan. Op basis van die bepaling is de bestemming Agrarisch en de aanduiding 'bouwvlak' gewijzigd in de bestemming Wonen en Agrarisch zonder de aanduiding 'bouwvlak'.

Reservering bouwvlak

Het agrarisch bouwvlak van het perceel aan de Sluisweg 1 zal worden gereserveerd ten behoeve van het realiseren van een nieuw agrarisch bouwvlak in Poortvliet, en specifiek voor de locatie tussen de Geerweg en Zanddreef.

Regels

Omdat er sprake is van een wijzigingsbevoegdheid is het opstellen van een complete set regels niet noodzakelijk en volstaat een verwijzing naar de regels van het basisplan. De regels van de bestemmingen 'Agrarisch', 'Groen', 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie - 2' uit het basisplan zijn daarmee van toepassing. Daarnaast staan de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - beplantingsstrook' en 'specifieke bouwaanduiding - voorwaarde voor bouwen' op de verbeelding. De eerste aanduiding is opgenomen om de schadelijke gevolgen van drift van bestrijdingsmiddelen afkomstig van aangrenzende agrarische percelen te reduceren. De bouwaanduiding bevat een voorwaardelijke verplichting. Ter plaatse van deze bouwaanduiding mag alleen gebouwd of gewoond worden als de dubbele rij windhagen gerealiseerd is.

In voorliggend wijzigingsplan blijven de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte gelijk, dit is één van de wijzigingsvoorwaarden. Dat wil zeggen dat de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de bestemming Agrarisch (respectievelijk 6 en 10 meter) van toepassing zijn op de nieuwe woonbestemming. In artikel 22.2 onder g. van het bestemmingsplan Buitengebied Tholen is geregeld dat de goot- en bouwhoogte maximaal 4 respectievelijk 8 meter bedragen, tenzij anders aangegeven. Daarom is op de verbeelding een maatvoeringsaanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte' opgenomen met de waarden 6 en 10 meter.

Anti-dubbeltelregeling en overgangsrecht

Volgens paragraaf 3.2. van het Besluit ruimtelijke ordening dienen standaardregels in bestemmingsplannen te worden opgenomen. In artikel 1.1.1 sub 3 van dat besluit is bepaald dat onder een bestemmingsplan ook een wijzigings- of uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6. eerste lid onder a of b van de Wet ruimtelijke ordening wordt verstaan. Om deze reden zijn ook een Anti - dubbeltelregel en Overgangsrecht opgenomen.