Philipsplein 3 Philippine

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op de locatie Philipsplein 2, 2a en 3 staan momenteel 2 woningen. De bedoeling is om deze woningen te slopen en een hoogwaardig Boutique Hotel met 20 kamers (waarvan drie met dubbele slaapkamer) te realiseren. Op deze manier wordt een nieuwe invulling gegeven op deze prominente locatie in het culinaire Philippine. Met het realiseren van het hotel wordt voldaan aan de toenemende marktvraag van luxueus overnachten.

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Terneuzen Philippine'. Het plangebied heeft zowel de bestemming 'Centrumdoeleinden' als de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Binnen de bestemming 'Centrumdoeleinden' is horeca in de categorie 1b toegestaan, waaronder een hotel. Verder geldt, ter plaatse van de bestemming 'Centrumdoeleinden' een maximale bouwhoogte van 6 meter en ter plaatse van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' een maximale bouwhoogte van 4 meter. Het hotel past niet binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' en overschrijdt de maximale bouwhoogte. Het hotel past daarom niet binnen het geldende bestemmingsplan.

De gemeente Terneuzen geeft aan dat deze ontwikkeling via een uitgebreide omgevingsvergunning kan worden gerealiseerd. In artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo is de mogelijkheid opgenomen tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het (buitenplans) afwijken van het bestemmingsplan. In artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a onder 3o is bepaald dat een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Een aanvraag omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken moet voorzien zijn van een ruimtelijke onderbouwing.

In deze ruimtelijke onderbouwing wordt de ruimtelijke inpassing en de kwaliteit van de leefomgeving aan de hand van verschillende omgevings- en milieuaspecten beoordeeld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Philippine en bestaat uit de volgende kadastrale percelen:

• Kad. gemeente Terneuzen, sectie U, perceelnummer 2312 (543 m²);
• Kad. gemeente Terneuzen, sectie U, perceelnummer 2624 (191 m²).

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK, bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is om de toekomstige nieuwbouw toe te staan. Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als bijlage bij de omgevingsvergunning bijgevoegd. Dit document toetst de realisatie van het Boutique Hotel aan de geldende regelgeving. Daarnaast wordt beschreven wat het effect van de voorgenomen ontwikkeling is op de kwaliteit van de leefomgeving.

1.4 Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader en in hoofdstuk vier worden de verschillende milieuaspecten beoordeeld. Tot slot wordt in hoofdstuk vijf ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit 2 verschillende, naast elkaar gelegen, panden die momenteel worden gebruikt om te wonen (zie afbeelding 2). De panden hebben gezamenlijk een oppervlakte van ongeveer 216 m². Op het achterterrein zijn bedrijfsgebouwen gelegen die in gebruik zijn als werkplaats. De bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van ongeveer 420 m² De totale sloopopgave is ongeveer 636 m² (zie afbeelding 3). Vooral het achterterrein is rommelig en ligt er slecht onderhouden bij (zie afbeelding 4) .

Afbeelding 2 | Situatie 2009 voorkant plangebied (bron: Streetsmart Cyclomedia d.d. 22-11-22)

Afbeelding 3 | Luchtfoto en BAG (bron: PDOK, bewerking Juust)

Afbeelding 4 | Huidige situatie schuurtje achterzijde Philipsplein 2 (bron: NWC)

2.1.2 Toekomstige situatie

Op de locatie Philipsplein 2, 2a en 3 is het de bedoeling om een hoogwaardig Boutique Hotel, op 4-sterren niveau, met 20 kamers (waarvan drie met dubbele slaapkamer) te realiseren. Het is de intentie om de lokale exploitatie-activiteiten, alsmede de gastronomische diensten en service, te laten plaatshebben vanuit een lokale ondernemer.

De bestaande panden en achterliggende (vervallen) bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Daarvoor in de plaats komt een luxe hotel met een oppervlakte (footprint) van ongeveer 385 m² (zie afbeelding 5). Op het achterterrein worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Afbeelding 5 | Toekomstige situatie plangebied (bron: Fraanje)

Concept

Boutique Hotel Philippine bedient, na realisatie, een breed scala aan doelgroepen die thans niet bediend worden vanuit de hotel recreatieve markt in de directe omgeving. Philippine is sinds jaar en dag bekend om haar (mossel)restaurants waardoor jaarlijks vele honderdduizenden gasten deze plaats bezoeken om culinair te genieten. Daarbij wordt er door de thans overwegend Belgische doelgroep meer dan gemiddeld gespendeerd in de restaurants en vormt een kleinschalige hotelexploitatie op niveau een goede aanvulling op de huidige horeca-voorzieningen in Philippine. In de regio van Philippine bevinden zich nog meer goede restaurants en daarmee vormt Philippine een prima uitvalsbasis voor een breder culinair toerisme dat de initiatiefnemers en hotelexploitant Kloeg Collection onderkennen.

Een laatste belangrijke doelgroep is het hogere segment van de zakelijke markt. Met bedrijven als Yara, Verbrugge en Dow (alsmede diverse toeleveranciers en gelieerde bedrijven) op steenworp afstand in de kanaalzone Gent-Terneuzen is er een belangrijke zakelijke afzetmarkt (hoger kader) die nu niet of nauwelijks bediend wordt vanuit een 'beter genre' hotellerie in die regio midden Zeeuws Vlaanderen. De ambitie is om deze zakelijke gasten – die Philippine nu al vaak gebruiken als uitvalsbasis voor lunch en / of diner – vast te houden in de directe regio met de verblijfsaccommodaties (hotelkamers) binnen Boutique Hotel Philippine. Het is niet bedoeld om langdurig mensen te huisvesten. De hotelkamers zijn uitsluitend bestemd voor de commericiële verhuur op de recreatieve markt en zakelijke hotelmarkt. Dit is geborgd in de anterieure overeenkomst. Op deze manier wordt een nieuwe invulling gegeven op deze prominente locatie in het culinaire Philippine. Met het realiseren van het hotel wordt voldaan aan de toenemende marktvraag van luxueus overnachten.

Architectuur

Het Philipsplein kenmerkt zich namelijk door kleinschalige woningen in combinatie met een aantal typerende gebouwen, zoals het naastgelegen monumentale Raadhuis. Het ontwerp is afgestemd op de woningen aan het dorpsplein.

Voor het ontwerp zijn er diverse uitgangspunten die bepalend zijn voor de opzet van het gebouw. Kijkend naar de bebouwing aan het Philipsplein dan is er veel differentiatie in architectuur stijlen met veel individualiteit zoals in meerdere Zeeuws-Vlaamse dorpskernen. De meeste gebouwen zijn voorzien van een kap. De goot varieert in hoogte, maar er is geen bebouwing in de omgeving aanwezig met meer dan 2 bouwlagen tot de gevel overgaat in de kap. De bebouwing is aaneengesloten waarbij wel elk pand zijn eigen identiteit heeft. Om in schaalgrootte aan te sluiten bij het Philipsplein, is de gevel gedifferentieerd zodat het lijkt alsof er 3 verschillende panden zijn. (zie afbeelding 6, 7 en 8). Als bouwhoogte is 10 meter aangehouden en als goothoogte 6 meter.

Afbeelding 6 | Toekomstige situatie plangebied - voorgevel (bron: Fraanje)

Afbeelding 7 | Toekomstige situatie plangebied - impressie (bron: Fraanje)

Afbeelding 8 | Toekomstige situatie plangebied - impressie (bron: Fraanje)

Achter de kleinschalig ogende gevel gaan zijn 20 ruime hotelsuites en -appartementen gelegen. Bij de indeling is rekening gehouden met specifieke plekken voor diverse typen hotelsuites en -appartementen. Zo is de wellness suite gelegen op hoogte verdieping en hotelkamers voor de zakelijke gast, vanwege meer reuring, op de begane grond. Op deze manier biedt het hotel verblijfsruimten voor een breed publiek.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Terneuzen Philippine' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 11 september 2008 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Centrumdoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden' (zie afbeelding 9). Binnen de bestemming 'Centrumdoeleinden' is het al mogelijk om horeca in de categorie 1b (o.a. een hotel) toe te staan met een oppervlakte van 250 m² aan bedrijfsoppervlak. Daarnaast is een bouwhoogte van 6 meter toegestaan. Binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' zijn lokale bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan.

Daarnaast ligt op het plangebied de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied'. Archeologisch onderzoek is in principe nodig wanneer een bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 30 cm beneden maaiveld en/of bij sloopwerken. Voor de toetsing hieraan wordt verwezen naar paragraaf 4.2 Archeologie en cultuurhistorie.

Afbeelding 9 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Verder geldt het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen' en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. Met het facetbestemmingsplan Wonen zijn onder andere de begrippen 'wonen' en 'huishouden' gestandaardiseerd.

2.2.2 Afwijken bestemmingsplan

Het hotel past niet binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' en overschrijdt de maximale bouwhoogte. Het hotel past daarom niet binnen het geldende bestemmingsplan. Vanwege de verschillende goot- en bouwhoogtes en verschijningsvormen van bebouwing aan het Philipsplein en het beëindigen van bedrijfsmatige activiteiten op het achterterrein is dit plan een kwaliteitsverbetering voor de directe omgeving waardoor er ook meer een eenheid ontstaat van bebouwing. De ontwikkeling, met minimale planologische afwijkingen, heeft een positieve impact op de omgeving. Van het bestemmingsplan kan daarom worden afgeweken voor het toestaan van het Boutique Hotel. Voor de ontwikkeling is een uitgewerkt bouwplan aanwezig, waardoor het mogelijk is om de ontwikkeling via de procedure van een uitgebreide omgevingsvergunning mogelijk te maken (artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 3 Wabo).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor deze ontwikkeling. Dit plan sluit wel aan bij de prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing aan de ladder is volgens artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht niet alleen nodig voor bestemmingsplannen maar ook voor omgevingsvergunningen die worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betreft de uitgebreide procedure omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan.

In beginsel is het realiseren van een hotel een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens moet beoordeeld worden of er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Er is geen sprake van nieuw beslag op de ruimte, omdat het plangebied op basis van het geldende bestemmingsplan volledig bebouwd mag worden. Bovendien wordt het plangebied verkleind ten opzichte van de huidige situatie. Met het realiseren van een grotere bouwhoogte kan ter plaatse van de bestemming 'Centrumdoeleinden' wel een grotere bouwvolume worden bereikt. Vervolgens moet beoordeeld worden of er sprake is van een zodanige functiewijziging dat er alsnog gesproken moet worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Binnen de bestemming 'Centrumdoeleinden' is de functie 'hotel' rechtstreeks toegestaan. Voor een deel (ongeveer 150 m²) overschrijd het de bestemmingsgrens 'Centrumdoeleinden', maar dat is gelegen op het achterterrein.

De conclusie is dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is geen nadere onderbouwing van de behoefte in het kader van Ladder aan de orde. De ontwikkeling is bovendien gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet de behoefte aan deze ontwikkeling worden aangetoond. Zie hiervoor paragraaf 3.2 Provinciaal beleid en 3.3 Gemeentelijk beleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven.

Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Zeeuwse Omgevingsverordening, welke nog vastgesteld moet worden, is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd.

In de Omgevingsvisie wordt het volgende ten aanzien van recreatie en toerisme aangegeven: Recreatie en toerisme zijn zeer belangrijk voor Zeeland, als pijlers voor de economie, werkgelegenheid en leefbaarheid. De recreatie- en toerismesector is sterk in beweging en er ligt een vraag om kwaliteitsverbetering en een gemeenschappelijke infrastructuur.

Met de gewenste ontwikkeling wordt een hoogwaardig en kleinschalig hotel gerealiseerd aan het Philipsplein. Het hotel moet een thuisbasis bieden voor overwegend recreatieve gasten die veelal komen voor de culinaire verrassingen van Philippine, maar ook voor het aantrekkelijke verblijfsklimaat van Zeeuws-Vlaanderen in het algemeen. Daarnaast zijn bedrijven zoals bijvoorbeeld Verbrugge, Yara en Dow ook verantwoordelijk voor veel overnachtingen van relaties en gasten in het 'hogere kader' die nu zelfs veelal buiten de regio overnachten. Het voornemen is om een 4-sterren-plus hotel te realiseren gericht op 'het betere segment'.

Omgevingsverordening Zeeland 2018/2021

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Van de Omgevingsverordening Zeeland 2021 heeft het ontwerp ter inzage gelegen.

In beide documenten wordt aangegeven dat bij ontwikkelingen ten aanzien van verblijfsrecreatie (o.a. hotels) voldaan moet worden aan het 'Ontwikkelkader verblijfsrecreatie in en buiten de kustzone'. In dit geval gaat het om Verblijfsrecreatie buiten de kustzone (artikel 2.11).

De verblijfsrecreatie buiten de kustzone vraagt in de toekomst om een kwaliteitsverbetering en productinnovatie en -differentiatie. Het provinciale beleid is gericht op het borgen en versterken van de kwaliteit van de verblijfsrecreatieve sector in samenhang met de omliggende natuur- en landschapswaarden. Dit streven is gebaseerd op de gedachtegang in de Zeeuwse kustvisie. Daar waar in artikel 2.10 'Verblijfsrecreatie binnen de kustzone' specifieke voorwaarden voor ontwikkelingen voor de kustzone worden benoemd, wordt in artikel 2.11 volstaan met algemene uitgangspunten. Nieuwvestiging en uitbreiding is mogelijk binnen de begrenzing bestaand stedelijk gebied.

In bijlage D onderdeel 3 zijn de specifieke voorwaarden voor verblijfsrecreatieve ontwikkelingen nader gespecificeerd. Het ontwikkelkader zet in op de samenhang tussen verblijfsrecreatieve ontwikkelingen en de omgeving. Hier wordt gedoeld op de integratie van accommodatie met het (deels te creëren) landschap, natuur en met de cultuur en economie van de omgeving.

Nieuwvestiging van een verblijfsrecreatieterrein (zoals hotels) voldoen aan de voorwaarden B t/m D van het Ontwikkelkader uitbreiding verblijfsrecreatieterrein. Hieronder zijn de voorwaarden beschreven:

• Economische haalbaarheid: ontwikkelingen zijn aantoonbaar economisch uitvoerbaar, vinden plaats op basis van een businessplan en voorzien in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.
• Markt en onderscheidend vermogen van het concept: Ontwikkelingen zetten qua verschijningsvorm en type accommodatie in op een innovatief en hoogwaardig concept. Hierdoor wordt bijgedragen aan een gedifferentieerd product in de Zeeuwse kust.
• Sociaal maatschappelijke bijdrage: Ontwikkelingen leveren een bijdrage aan de werkgelegenheid, behoud van voorzieningen en zijn een toegevoegde waarde voor de (leef)omgeving.

Hotelontwikkeling is een bijzondere vorm van verblijf voor recreatieve en zakelijke doeleinden. De provincie ziet mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5 sterren) segment. Hotels kunnen een grote ruimtelijke impact, maar ook grote economische meerwaarde hebben voor de omgeving. Concentratie in stedelijke en toeristische gebieden sluit goed aan bij de toeristische en zakelijke marktvraag en voorkomt ontwikkelingen in het landelijk gebied. De gewenste ontwikkeling vindt plaats op basis van een businessplan waarin het geheel nader is uitgewerkt en voorziet in een centrale bedrijfsmatige exploitatie.

Met de ontwikkeling wordt een nieuw kleinschalig en luxe hotel gerealiseerd. Het is gericht op het niveau van 4-sterren-plus. Het Boutique Hotel Philippine bedient straks een breed scala aan doelgroepen die thans niet bediend worden vanuit de hotelrecreatieve markt in de directe omgeving. Philippine is sinds jaar en dag bekend om haar (mossel)restaurants waardoor jaarlijks vele honderdduizenden gasten deze plaats bezoeken om culinair te genieten. Daarbij wordt er door de thans overwegend Belgische doelgroep meer dan gemiddeld gespendeerd in de restaurants en vormt een kleinschalige hotelexploitatie op niveau een goede aanvulling op de huidige horeca-voorzieningen in Philippine. In de regio van Philippine bevinden zich nog meer goede restaurants en daarmee vormt Philippine een prima uitvalsbasis voor een breder culinair toerisme.

Voorts kan er nog een grotere toeristische markt worden aangeboord van gasten die Boutique Hotel Philippine gaan gebruiken als uitvalsbasis voor bezoekjes aan leuke plaatsen en aantrekkelijke steden in de regio zoals bijvoorbeeld Antwerpen, Gent, Brugge, Knokke, Hulst, Terneuzen, Cadzand en Breskens. Philippine is centraal gelegen in Zeeuws Vlaanderen en heeft een perfecte connectie met België en de meer noordelijke eilanden in de Zeeuwse Delta

Daarnaast is het hogere segment van de zakelijke markt een belangrijke doelgroep. Met bedrijven als Yara, Verbrugge en Dow (alsmede diverse toeleveranciers en gelieerde bedrijven) op steenworp afstand in de kanaalzone Gent-Terneuzen is er een belangrijke zakelijke afzetmarkt (hoger kader) die nu niet of nauwelijks bediend wordt vanuit een 'beter genre' hotellerie in die regio midden Zeeuws Vlaanderen. De ambitie is om deze zakelijke gasten – die Philippine nu al vaak gebruiken als uitvalsbasis voor lunch en / of diner – vast te houden in de directe regio met de verblijfsaccommodaties (hotelkamers) binnen Boutique Hotel Philippine. Het is niet bedoeld om langdurig mensen te huisvesten.

Het Philipsplein heeft de potentie van een pittoresk plein waaraan de voorzijde van het hotel gelegen is. De ligging is op het zuiden. Het binnenterrein is bereikbaar via de Stadhuislaan. Rondom het Philipsplein staan enkele beeldbepalende bouwwerken als de Onze-Lieve-Vrouwe-Hemelvaartkerk en het in 1869 gebouwde voormalige stadhuis. Op deze manier wordt een nieuwe invulling gegeven op deze prominente locatie in het culinaire Philippine. Met het realiseren van het hotel wordt voldaan aan de toenemende marktvraag van luxueus overnachten.

Voor het ontwerp zijn er diverse uitgangspunten die bepalend zijn voor de opzet van het gebouw. Kijkend naar de bebouwing aan het Philipsplein dan is er veel differentiatie in architectuur stijlen met veel individualiteit zoals in meerdere Zeeuws-Vlaamse dorpskernen. De meeste gebouwen zijn voorzien van een kap. De goot varieert van hoogte, maar er is geen bebouwing in de omgeving aanwezig met meer dan 2 bouwlagen tot de gevel overgaat in de kap. De bebouwing is aaneengesloten waarbij wel elk pand zijn eigen identiteit heeft. Om in schaalgrootte aan te sluiten bij het Philipsplein, is de gevel gedifferentieerd zodat het lijkt alsof er 3 verschillende panden zijn. De panden aan het Philipsplein hebben de voorgevelrooilijn direct aan het openbaar gebied grenzend wat bepalend is voor de voorgevel, entree en entree accenten. De verschijningsvorm zorgt, naast de luxe, voor het onderscheidend vermogen.

Verder levert de ontwikkeling een bijdrage aan de werkgelegenheid. Op dit moment zijn de panden in gebruik voor wonen. Een hotelontwikkeling binnen het centrumgebied is passend binnen de toegestane functies.

Op basis van het bovenstaande past de ontwikkeling binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025
De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

Het plangebied ligt binnen de zone 'te versterken pleisterplaats' (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 10 | Uitsnede Structuurvisie Terneuzen 2025 (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

Om ontwikkelingen en initiatieven, die op Terneuzen afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Het plangebied ligt binnen het gebied aangeduid als 'versterken' (zie onderstaande afbeelding). Een aantal gebieden binnen de gemeente wordt als zodanig waardevol aangemerkt dat de gemeente actief beleid wil voeren om de waarde van deze gebieden voor de gemeente in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Voor het plangebied is de uitwerking 'centrumgebieden' en 'liniezone' van belang.

Afbeelding 11 | Uitsnede Structuurvisie Terneuzen 2025 - Versterken (bron: gemeente Terneuzen, bewerking: Juust)

De mix van functies in de centrumgebieden van Axel, Biervliet, Philippine, Sluiskil en Sas van Gent vormt een spil in het maatschappelijke en sociale netwerk van de gemeente. Deze centrumfuncties zullen daar waar mogelijk worden versterkt. De Liniezone met de restanten van de Staats-Spaanse Linies zal worden opgewaardeerd op een zodanige manier dat de verschillende forten en verdedigingswerken in het landschap beter herkenbaar worden en een waardevolle bijdrage kunnen leveren aan de toeristisch-recreatieve infrastructuur van de gemeente. Zowel ten oosten (rondom Axel) als ten westen (rondom Hoek en Philippine) zal deze verbinding een impuls krijgen. Met de gewenste ontwikkeling wordt de centrumfunctie van Philippine versterkt.

Hotelvisie Gemeente Terneuzen

Sinds 2008 hanteert de gemeente Terneuzen de 'Hotelvisie Gemeente Terneuzen'. In de hotelvisie is de toekomstige vraag naar hotelfaciliteiten in Terneuzen getoetst en is een inventarisatie gemaakt van de uitbreidingsmogelijkheden van het kamer- en hotelaanbod, gespecificeerd naar niveau (sterrensegmenten). Uit de analyse. toentertijd, bleek dat het aanbod van hotelkamers in Terneuzen voor 76% uit driesterren hotelkamers bestaat. Er is derhalve een grote concentratie van hotels in het middensegment. Het aandeel viersterrenkamers (21%) is in Terneuzen fors minder ten opzichte van omliggende gemeenten (53%) en Nederland (48%). In Terneuzen is het aanbod van kamers in het vier sterrensegment (van 70 naar 82 hotelkamers) veel minder fors gestegen dan in de omliggende gemeenten (van 145 naar 333 hotelkamers). De toekomstplannen (toentertijd) omhelzen in ieder geval een uitbreiding in hotelkamer in het algemeen.

De gewenste kleinschalige en luxe hotelontwikkeling past, hoewel de markt de afgelopen 15 is gewijzigd, nog steeds binnen de gemeentelijke hotelvisie. Door te faciliteren in een hotel wordt anno 2023 voldaan aan de toenemende marktvraag van luxueus overnachten waarin wordt voorzien in alle denkbare faciliteiten. Een aanbod dat tot nu toe ontbreekt in de regio Terneuzen. De doelgroep is hoofdzakelijk toeristisch. In het laagseizoen wordt ook ingesprongen op de high-end zakelijke markt.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Op 27 januari 2011 is door de gemeenteraad van Terneuzen het Interim-beleid archeologie vastgesteld. Als vangnet fungeert de Erfgoedverordening Terneuzen 2011. Deze verordening is op 9 oktober 2017 geactualiseerd en is in samenhang met het archeologiebeleid opnieuw vastgesteld. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen, dienen aanvragen om een omgevingsvergunning, aanlegvergunning of vergunningverlening in het kader van de Erfgoedverordening en gemeentelijk beleid te worden getoetst.

Voor het plangebied geldt de archeologische dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol gebied'. Archeologisch onderzoek is in principe nodig wanneer een bouwwerk en de fundering dieper komen te liggen dan 30 cm beneden maaiveld. Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (vastgesteld op 27 januari 2011) dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Op basis van de toets wordt bepaald of een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' moet worden opgenomen.

• 1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied ligt binnen een AMK-terrein van hoge archeologische waarde en ligt naast en op een steenworp afstand van 2 rijksmonumenten (zie cultuurhistorie). Het AMK-terrein is de oude vestingstad Philippine. Philippine werd als 'gesloten stad' in een nieuw bedijkte polder gesticht in 1505. In 1583 legde Parma er een vierkante schans (50x50 m) aan, zeker ten dele als reactie op de door Staatsen (in feite door ingehuurde Pruise soldaten) opgeworpen Moffenschans ten Zuiden van Terneuzen. In 1633 viel Philippine toch in handen van de noordelijke Nederlanden en werd het verder versterkt en uitgebreid met een kasteel, bastions, ravelijnen en een waterpoort.

Afbeelding 12 | Uitsnede AMK kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

• 2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied ligt in een gebied met een (zeer) lage trefkans.

Afbeelding 13 | Uitsnede IKAW kaart (bron: archeologieinnederland.nl, bewerking: Juust)

• 3. Toetsing aan Archis: Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied ligt binnen drie grote bureauonderzoeken die het gehele grondgebied van de Gemeente Terneuzen beslaan:
  • a. 2439204100: Leemten in Kennis
  • b. 2434360100: Archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
  • c. 4568760100: Archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

Direct ten zuiden van het plangebied werd een bureau- en booronderzoek (4805400100) uitgevoerd, gevolgd door een Archeologische Begeleiding (4929980100) van de rioleringswerkzaamheden aan het Philipsplein. Vondstlocatie 1223356 zijn enkele fragmenten aardewerk uit de Nieuwe Tijd die tijdens het booronderzoek zijn gevonden. Tijdens de begeleiding werden binnen het zuidelijke deel bewoningssporen aangetroffen uit de nieuwe tijd in de vorm van funderingsresten, een deel van een straatje en resten van vloeren. Deze komen goed overeen met de afgebeelde structuren op topografische kaarten uit de eerste helft van de 20e eeuw. Aan de noordzijde van het plangebied werd een oud gemetseld riool aangetroffen onder een ophooglaag met materiaal daterend tussen 1700 en 1850. Verder werd vondstmateriaal (metaal, aardewerk, menselijk bot, etc.) uit de Nieuwe Tijd verzameld (vondstlocatie 1273758).

Afbeelding 14 | Vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!) 

• 4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Er zijn vooralsnog geen aanvullende gegevens in het archief aanwezig. Hierover is contact geweest op 17 mei 2023.
• 5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Het plangebied heeft de aanduiding Do.3b zonder ruitjes. Dit betekent afzettingen van Duinkerke IIIb. Op gronden met afzettingen van Duinkerke III geldt geen onderzoeksplicht bij bodemverstoringen.

Afbeelding 15 | Uitsnede Van Rummelen 1977 (bron: gemeente Terneuzen)

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek is vrijgesteld tot 50 cm beneden maaiveld.

Afbeelding 16 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van voorgaande toetsing is volgens de IKAW en Archis geen directe onderzoeksplicht. Binnen het plangebied zijn, op basis van de archeologische toets, geen aanwijzingen aanwezig van eventuele archeologische resten. Wel is het plangebied op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) aangewezen als terrein met een hoge archeologische waarde. Hierdoor geldt een onderzoeksplicht ter plaatse van het plangebied. Op basis van het doorlopen van het stroomschema geldt voor het plangebied een dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1 waarbinnen een verbod geldt voor het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden die groter zijn dan 100 m² én dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld. Dit geldt ook voor de sloopwerkzaamheden. Met de werkzaamheden zullen deze grenzen worden overschreden en dient een archeologisch onderzoeksrapport te worden voorgelegd.

Een archeologisch vooronderzoek bestaat in de Provincie Zeeland standaard uit een Archeologisch Bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek door middel van boringen. Het onderzoeksrapport zal in eerste plaats aangeven of, binnen welk deel van het plangebied, en op welke diepte archeologische vindplaatsen aanwezig (kunnen) zijn. Vervolgens wordt bepaald wat het verwachte effect van de geplande ingrepen is op de mogelijke aanwezige archeologische waarden in het plangebied. De resultaten van het onderzoek worden verwerkt in een rapportage met een inhoudelijk advies aan de hand waarvan een beleidsbeslissing genomen kan worden ten aanzien van een eventuele vervolgstap in de AMZ (Archeologische Monumenten Zorg) cyclus: vrijstelling, planaanpassing, behoud in situ of eventueel nader archeologisch onderzoek.

In de omgevingsvergunning wordt een voorwaarde opgenomen dat bij het slopen en/of bouwen archeologische begeleiding moet plaatsvinden als blijkt dat het archeologisch vooronderzoek dit aantoont.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Op de kaart 'Behoud' ligt het plangebied niet binnen een bepaalde strategie (zie afbeelding 17). Als cultuurhistorische elementen gaat het voornamelijk om monumentale objecten met landschapshistorische waarde, alsmede de landschapsreservaten en delen van het landschap met zeer hoge mate van bepalendheid en gaafheid. Tegenover het naastgelegen gebouw, Philipsplein 1, is een hardstenen grenspaal gelegen. Dit is een Rijksmonument. Op de ene zijde het Oostenrijkse wapen, op de andere zijde de Staatse Leeuw. Oorspronkelijk een grenspaal van de voormalige grensaanduiding tussen de Oostenrijkse Nederlanden en de Republiek der Verenigde Nederlanden. De gewenste ontwikkeling heeft een positieve impact op belevingswaarde van deze cultuurhistorische waardevolle elementen en tast het Rijksmonument niet aan.

Afbeelding 17 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Op de kaart 'Behoud door ontwikkeling' ligt het plangebied binnen de strategie 'versterken' (zie onderstaande afbeelding). Deze strategie gaat over het tevreden zijn over de huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit en faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. Het realiseren van een luxe hotel draagt hier aan bij. Verder ligt het plangebied in de bebouwing en dorpsvorm '(smal)stad'.

Afbeelding 18 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van de kaart 'Vernieuwing mogelijk' zijn binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen gelegen en kent geen expliciete strategie (zie onderstaande afbeelding). Het plangebied ligt wel tegen de strategie 'Herstructureren' aan. Hierbij gaat het om de tevredenheid van de huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit en actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren.

Afbeelding 19 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk (bron: gemeente Terneuzen)

Het aspect 'archeologie en cultuurhistorie' vormt op basis van het bovenstaande geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Met de gewenste ontwikkeling wordt een milieubelastende activiteit gerealiseerd op een locatie waar dat al is toegestaan. Voor het bepalen van de aanvaardbare afstanden tussen functies die hinder veroorzaken en gevoelige functies wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een hotel valt in de categorie 'hotel en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' met milieucategorie 1 en een richtafstand van 10 meter. Deze richtafstanden gelden voor gevoelige functies in een rustige woonwijk. In dit geval is het plangebied gelegen in het centrum van Philippine waar sprake is van functiemenging. Er is hier sprake van een korte afstand tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. Zogezegd is er sprake van een 'gemengd gebied'. De richtafstand mag dan met één afstandsstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Dit betekent dat een afstand van 0 meter kan worden aangehouden. Daarnaast zijn er in de omgeving geen functies die invloed hebben op de hotelfunctie. Bovendien worden de bedrijfsmatige activiteiten op het achterterrein beëindigd. Dit heeft een positieve impact op het woon- en leefklimaat binnen de kern Philippine.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Het grootste gedeelte van het hotel is gelegen binnen de huidige bestemming waar dergelijke ontwikkelingen al mogen plaatsvinden. Een deel van het hotel incl. parkeerterrein wordt gerealiseerd binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Omdat er sprake is van de realisatie van een gevoelige functie, dient door middel van een verkennend bodemonderzoek te worden aangetoond, dat de bodemkwaliteit hiervoor geschikt is.

Op 2 september 2021 is door Colsen, Adviesburo voor Milieutechniek b.v. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op een gedeelte van de locatie aan het Philipsplein 3 te Philippine (kadastraal bekend: Philippine, sectie C, perceel 2312 (ged.)). Het bodemonderzoek is uitgevoerd conform de vigerende versie van de NEN 5740 (zie Bijlage 1). Hieronder zijn de resultaten weergegeven:

• De bodem bestaat tot een diepte van 2,00 m-mv hoofdzakelijk uit zandige klei en plaatselijk uit matig fijn zand met een siltige toevoeging. Vervolgens bestaat de bodem tot de maximaal geboorde diepte van 3,50 m-mv uit matig fijn zand met een siltige toevoeging. In de bodem zijn bijmengingen met baksteen aangetroffen (historische bijmengingen). Er zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan met betrekking tot de voormalige ondergrondse dieselolietank en de voormalige bovengrondse afvalolietank. De grondwaterstand is tijdens het uitvoeren van de veldwerkzaamheden bepaald op een diepte van 2,00 m-mv.
• In de resten tot zwak baksteenhoudende bovengrond (MM01) is een matig verhoogd gehalte aan lood en zijn lichte verontreinigingen met kobalt, nikkel, koper, zink, kwik en PAK aangetroffen. Op basis van dit matig verhoogde gehalte is het mengmonster uitgesplitst en zijn de deelmonsters van dit mengmonster separaat op lood onderzocht. Hieruit is gebleken dat in de separaat onderzochte deelmonsters maximaal een matige verhoogd gehalte aan lood is aangetroffen.
• De ondergrond is maximaal licht verontreinigd met lood, kwik en PAK boven de achtergrondwaarden. In de ondergrond ter hoogte van de voormalige dieselolietank is geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen.
• Onderhavige onderzoekslocatie is op basis van de huidige informatie en de tijdens de veldwerkzaamheden gedane zintuiglijke waarnemingen (historische bijmengingen met baksteen) niet verdacht op het voorkomen van asbesthoudende materialen in de bodem.
• In het grondwatermonster 01-1-1 (peilbuis (P)01; filtertraject 2,50-3,50 m-mv) zijn licht verhoogde concentraties aan molybdeen en barium aangetroffen boven de streefwaarden.

De onderzoeksresultaten voor dit deel van het plangebied geven vanuit de Wet bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, aangezien de gemeten gehalten/concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De aangetoonde verontreiniging is dermate gering dat deze geen belemmering vormt voor eventuele bebouwing en/of andere activiteiten. Er zijn met de voorgenomen activiteiten geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig.

In de omgevingsvergunning wordt een voorwaarde opgenomen om het overige, niet onderzochte, deel van het plangebied te onderzoek nadat de gebouwen zijn gesloopt. Hierdoor vormt het aspect bodem geen belemmering voor de vergunningverlening.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen en transportroutes gevaarlijke stoffen over het spoor, de weg of het water gelegen. Het plangebied bevindt zich wel binnen twee invloedsgebieden van risicovolle inrichtingen. Het gaat om Oiltanking Terneuzen B.V. en Bertschi BV. Vanwege de zeer grote afstand, beide op ongeveer 7 km afstand, van het plangebied tot de risicobronnen en de continue veranderende personendichtheid ten opzichte van de bestaande situatie zal geen sprake zijn van een toename van het groepsrisico. Een (beperkte) verantwoording van het groepsrisico is dus niet aan de orde.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Een hotel is op basis van de Wet geluidhinder géén geluidgevoelige functie. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek is voor de ontwikkeling van het hotel daarom niet benodigd. Bovendien ligt het plangebied niet binnen de geluidzones van wegen en industrieterreinen. Het aspect geluid geeft geen belemmering voor realisatie van het project. Horecabedrijven, waaronder hotels, vallen onder het Activiteitenbesluit en de Activiteitenregeling. Hierin zijn voorschriften opgenomen die gaan over onder andere geluid. In het kader van het milieu-spoor moet het hotel hieraan voldoen.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van luchtkwaliteitsonderzoek is niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.11 Verkeer en parkeren is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt. Deze bedraagt afgerond 50 motorvoertuigen per etmaal. De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Afbeelding 20 | NIBM-tool (bron: Infomil)

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebied. In de omgeving van het plangebied zijn wel diverse Natura 2000-gebieden gelegen. De dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebieden zijn:

• Polders (ca. 1,4 kilometer afstand);
• Canisvliet (ca. 6,8 kilometer afstand);
• Westerschelde & Saeftinghe (ca. 7.4 kilometer afstand).

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend. De uitkomst is dat er geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op een Natura 2000-gebied. In bijgevoegde berekeningen (zie Bijlage 2) is een en ander nader onderbouwd. Het aspect stikstof vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming
Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde gebieden en beschermde soorten (dieren en planten). In dit geval zijn sloopactiviteiten voorzien. Door Natuur-Wetenschappelijk Centrum is in mei 2023 een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 3). Hieronder zijn de resultaten samengevat:

• Er zijn geen geschikte mogelijkheden in het plangebied voor vleermuizen om te verblijven. Hierdoor zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen andere verplichtingen dan de zorgplicht voor deze soorten.
• Er zijn geen nesten van kraaiachtigen of verblijfplaatsen van vogels met een vaste verblijfplaats aangetroffen in het plangebied die mogelijk in gebruik zijn door soorten als de Buizerd of de Sperwer. Daarnaast is de huidige bebouwing ook niet geschikt voor soorten als de Huismus en de Gierzwaluw. Er zijn vanuit de Wet natuurbescherming geen andere verplichtingen dan de zorgplicht voor deze soorten.
• Algemene broedvogels zijn beschermd tijdens het broedseizoen wanneer deze een nest met eieren en/of jongen hebben. Er zijn geen nesten of individuen aangetroffen tijdens het veldbezoek, daarom zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen andere verplichtingen dan de zorgplicht.
• Het plangebied bevat geen beschermde flora. Hierdoor zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen verdere verplichtingen ten aanzien van flora.

Op basis van het bovenstaande vormt het aspect 'natuur' geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers en andere munitie in de bodem te vinden.

Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. Het terrein in Philippine valt, in relatie tot niet-gesprongen explosieven door oorlogshandelingen in de Tweede Wereldoorlog, volgens de NGE-risicokaart niet in een aanwijsbaar risicogebied. De trefkans van munitie is daardoor klein. Bij aantreffen van munitie wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Er is geen vervolgonderzoek naar conventionele explosieven vereist.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Parkeren

De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde geactualiseerde parkeernormen (september 2019), zoals opgenomen in de parkeernota 2015-2020, en de facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen'. De locatie Philipsplein valt binnen het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en de gemeente Terneuzen heeft als stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Voor het realiseren van de luxueuze hotelkamers is aansluiting gezocht bij de normen voor een 4-sterren hotel. Hiervoor geldt een parkeernorm van 7,5 parkeerplaatsen per 10 kamers. De drie dubbele kamers worden ook meegeteld in het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen. In totaal zijn er afgerond 18 (17,25) parkeerplaatsen nodig (23 x 0,75).

Op eigen terrein, aan de achterkant, worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de zijkant van het achterliggende terrein wordt een deel van het gemeentelijk eigendom heringericht voor 4 openbare parkeerplaatsen. In de huidige situatie zijn deze gronden niet in gebruik als parkeerplaats. De kosten voor het realiseren van deze parkeerplaatsen zijn voor de ontwikkelaar. De 4 parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het openbaar gebied die openbaar toegankelijk zijn. Hiervoor worden afspraken gemaakt met de gemeente.

Als gevolg van het huidig woongebruik, op basis van het geldende bestemmingsplan, kunnen daarnaast 4 parkeerplaatsen ingezet worden. Op basis van het huidige bestemmingsplan kunnen aan het adres Philipsplein 2,2a en 3 vier bestaande parkeerplaatsen worden toegekend. Het bestemmingsplan laat woonhuizen toe op betreffende adressen. Uitgaande van 2 panden en daarmee 'het woningtype 'koop, huis tussen/hoek' geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning.

Dit brengt het totaal op 18 parkeerplaatsen die beschikbaar zijn voor het hotel. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.

Verkeersgeneratie en ontsluiting

De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie is eveneens uitgegaan van het gebiedstype 'rest bebouwde kom' en stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk'. Voor een 4-sterren hotel bedraagt de gemiddelde verkeersgeneratie 21,7 motorvoertuigen per etmaal per 10 kamers. Dit komt neer op afgerond 50 motorvoertuigen per etmaal. De extra verkeersgeneratie is veel kleiner omdat de verkeersbewegingen van de centrumvoorzieningen/woningen en bedrijfsgebouwen in mindering kunnen worden gebracht.

Het minimale extra verkeer kan via de omliggende infrastructuur worden afgewikkeld. Dit kan via het Philipsplein naar de Gentsebreedstraat en de Posthoornweg. Het kan ook via het Philipsplein naar de Havenstraat en de Kasteelstraat (links of rechts). Volgens de landelijke richtlijnen van de CROW heeft een dergelijke erftoegangsweg een maximale intensiteit van 4.000 motorvoertuigen per etmaal vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid en leefbaarheid. Het extra verkeer (minder dan 50 motorvoertuigen) is een relatief kleine toename. Dit extra verkeer heeft daarom naar verwachting geen nadelige gevolgen voor de infrastructuur.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

In het plan wordt een nieuw gebouw gerealiseerd. Hieronder is de watertoets weergegeven.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plangebied is niet in of nabij een waterkering gelegen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is ongeveer in totaal 680 m² aan verhard oppervlak aanwezig. In de nieuwe situatie is dat ongeveer 565 m². Hierdoor is een afname in verhard oppervlak en daarom is geen watercompensatie benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het afvalwater wordt afgevoerd door het vuilwaterstelsel van de gemeente. Hemelwater dient via een gescheiden rioleringsstelsel (indien aanwezig) te worden afgevoerd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	In het plangebied wordt geen grondwater onttrokken.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van zowel oppervlaktewater als grondwater leiden. Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het oppervlaktewater. In de directe omgeving is geen oppervlaktewater gelegen. Van de bebouwing/verharding waarvan het hemelwater wordt afgevoerd nzal rekening worden gehouden met het materiaalgebruik.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Door het afkoppelen van hemelwater van de DWA worden vuilwateroverstorten (in de omgeving) tegengegaan.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zal het (grond)waterpeil niet worden aangepast. Eventuele bodemdaling in de omgeving zal niet door het plan worden beïnvloed.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is in de directe omgeving geen sprake van natte natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Binnen het plangebied en de directe omgeving zijn geen watergangen gelegen.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	In het plangebied zijn geen objecten aanwezig die in eigendom zijn van de waterbeheerder.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing)	Niet van toepassing

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. is de volgende activiteit opgenomen:

"De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.". Het gaat om categorie D.11.2.

Een 'formele' besluit-m.e.r.-beoordeling is vereist, indien sprake is van een van de aangewezen besluiten in kolom 4 van de bijlage bij het Besluit m.e.r en indien sprake is van een geval zoals opgenomen in kolom 2. Voor categorie D.11.2 is sprake van een dergelijk geval indien de activiteit betrekking heeft op :

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer betreft.

In onderhavig plan worden 20 hotelkamers gerealiseerd. Het plan blijft daarmee ruim onder de drempelwaarden. Het gewenste plan wordt niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject gezien de aard en omvang. De bestaande planologische situatie maakt het realiseren van een hotel al mogelijk. Bovendien worden de bedrijfsmatige activiteiten op het achterterrein beëindigd. De impact op het milieu is daarmee veel minder dan de bestaande (planologische) situatie. Het opstellen van een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is daarom niet benodigd. Bovendien blijkt uit voorgaande paragrafen dat de ontwikkeling niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

4.14 Conclusie

De milieu- en andere sectorale aspecten ten aanzien van het onderhavige plan zijn onderzocht en hierboven toegelicht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin nadere afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van het project. Daarin is onder meer ook het verhaal van planschade geregeld. Het kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informatiebijeenkomst en overleg dorpsraad

Op donderdag 26 januari 2023 vond een informatiebijeenkomst plaats voor bewoners en ondernemers uit de directe omgeving. De locatie was het restaurant ''In den Vlaemschen Pot'' in Philippine. Hiervoor is een brief uitnodiging gestuurd en een informatiebrochure. Ook de behandelende ambtenaar van de gemeente Terneuzen was hierbij aanwezig. De plannen zijn enthousiast ontvangen.

Eind januari 2023 is een overleg geweest met het bestuur van de dorpsraad. Het was een positieve afstemming en het bestuur neemt het een en ander mee in de ledenvergadering. Verder zijn tussen januari en mei diverse overleggen geweest met direct omwonenden, met name voor de afstemming sloop, bouw, schuttingen en erfafscheidingen. Alles gaat in goed overleg met de omgeving.

Interviews met ambassadeurs

Door initiatiefnemers is een document opgesteld waarin diverse interviews met ambassadeurs en autoriteiten uit de regio zijn opgenomen. Zij dragen het initiatief een warm hart toe en onderschrijven de komst van het nieuwe hotel vanuit hun vakgebied en specialismen. Waaronder de gerenommeerde hotelorganisatie Kloeg Collection en twee gerenommeerde horeca-echtparen uit Philippine.

Vooroverleg  

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg wordt het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbesluit omgevingsvergunning

Een ontwerp omgevingsvergunning wordt, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden zijn dan in de gelegenheid een zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij het college van Burgemeester en Wethouders. Het verlenen van de omgevingsvergunning door het college van Burgemeester en Wethouders, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning is in dit geval een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig.

Het ontwerpbesluit heeft vanaf 17 augustus tot en met 27 septemeber 2023 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.