| Plan: | Beheersverordening Oostelijke Kanaaloever - 1e wijziging |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0715.BVOKO02-VG99 |
Door de gemeenteraad Terneuzen is op 26 juni 2013 de beheersverordening 'Oostelijke Kanaaloever' vastgesteld. Bij het gebruik van de beheersverordening in de praktijk is gebleken dat deze op een aantal punten aanpassing behoeft.
Daarnaast wordt in deze 1e wijziging het gebied verkleind waarvoor een regeling geldt ter bescherming van archeologische waarden in de bodem en wordt de regeling zelf ook op een onderdeel aangepast.
Tot slot wordt in deze wijzing een omissie in een bouwregel gecorrigeerd.
In deze eerste wijziging van de Beheersverordening 'Oostelijke Kanaaloever' is de kaart bij de verordening integraal vervangen. Hiermee is voor de gebruiker direct duidelijk wat ter plaatse is geregeld.
Bedrijfsmogelijkheden Informaticastraat/Guido Gezellestraat
In 2003 is een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO gevoerd ten behoeve van Handelspoort Zuid. De vrijstelling had betrekking op het gebied dat ligt parallel aan de N61 en een strook grond parallel aan de Informaticastraat/Guido Gezellestraat. Op beide stroken zouden bedrijven mogelijk moeten zijn van categorie 1 tot en met 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zich mogen vestigen. Voor de strook grond parallel aan de Informaticastraat/Guido Gezellestraat heeft tot op heden alleen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hiervan gebruik gemaakt. Hierdoor resteert hier een uit te geven gebied voor bedrijven van ongeveer 7.000 m2.
De strook parallel aan de Informaticastraat/Guido Gezellestraat heeft in de vastgestelde beheersverordening Oostelijke Kanaaloever echter per abuis het Besluitvlak 'Groen' gekregen. Dit is in onderhavige 1e wijziging van de beheersverordening hersteld. Het gebied is nu voorzien van het Besluitvlak Bedrijventerrein - A (BT-A) en het besluitsubvlak 'Bedrijventerrein - A van categorie 1 - 3.1': (bt-A=1-3.1). Door het op deze locatie medewerking verlenen aan een bedrijventerreintje kan, afhankelijk van de uitstraling, een mooi overloopgebiedje ontstaan richting de woonwijk St. Annapolder.
Vastleggen rooilijn
Uit ruimtelijk-stedenbouwkundig oogpunt is het niet gewenst om op de percelen die liggen op het bedrijventerrein Handelspoort Zuid en langs de N61 vóór de bestaande gebouwen te bouwen. Dit is in deze 1e wijziging van de beheersverordening geregeld in de bouwregels van het besluitvlak 'Bedrijventerrein - B'.
In het gebied Handelspoort, dat in de geldende beheersverordening is voorzien van het Besluitvlak Bedrijventerrein - A, zijn in de huidige situatie verschillende autobedrijven gevestigd. Omdat het gaat om bestaande bedrijven is deze vorm van volumineuze detailhandel volgens de beheersverordening zonder meer toegestaan. Het bedrijventerrein Handelspoort is echter een bedrijventerrein waar ook andere nieuwe zogenoemde ABC-bedrijven (auto's, boten, caravans) zich zouden moeten kunnen vestigen. Er is ook een initiatief hiervoor. Om de vestiging weer mogelijk te maken, is in deze 1e wijziging van de beheersverordening voor nagenoeg het gehele bedrijventerrein (namelijk vrijwel het gehele gebied dat is voorzien van het Besluitvlak Bedrijventerrein - A) het besluitsubvlak 'detailhandel volumineus' opgenomen en is in artikel 4, lid 4.2. van de regels een sublid 4.2.2. opgenomen.
In het plangebied kan alleen volumineuze detailhandel worden toegestaan en geen andere vormen van detailhandel. Om deze reden is de begripsbepaling detailhandel in volumineuze goederen aangepast en is in artikel 5 Bedrijventerrein - B de vestiging beperkt tot alleen detailhandel in volumineuze goederen.
In artikel 5 Bedrijventerrein - B, lid 5.3.1. van de verordening is bepaald dat de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan (..) 4 m meer dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte. Bedoeld werd echter '4 m meer dan de maximaal toelaatbare goothoogte'. In deze 1e wijziging is dit aangepast.
Daarnaast zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in artikel 16 Verkeer, lid 16.3, sublid 16.3.1.
In de verordening is het aantal ligplaatsen voor de pleziervaart in zijkanaal A vastgelegd op ten hoogste 18. Deze bepaling is bij nader inzien niet nodig en niet meer gewenst. Bovendien stemt de regeling niet overeen met de werkelijkheid. In deze 1e wijziging van de verordening is daarom de betreffende bepaling (in artikel 19.2.2 onder a) geschrapt.
In de geldende beheersverordening is een omvangrijke archeologische aanduiding opgenomen in de vorm van een besluitvlak 'Waarde - Archeologie'. Uit het archeologisch onderzoek dat nadien (in 2014) voor de gehele gemeente is uitgevoerd (bekend onder ' Verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen') is gebleken dat voor een groot deel van het gebied geen bodemlagen aanwezig zijn waarin archeologische waarden worden verwacht.
Het gemeentebestuur acht het gewenst dat de regeling in de ruimtelijke plannen, waaronder voorliggende beheersverordening, wordt afgestemd op de werkelijke archeologische verwachtingswaarden. Hiermee wordt zo veel mogelijk voorkomen dat de archeologische regeling een belemmering vormt bij vestiging van nieuwe bedrijven of uitbreiding van bestaande bedrijven. In bijlage 1 van deze toelichting is een uitgebreide archeologieparagraaf opgenomen. Hieruit blijkt onder andere dat voor het kanaal van Gent naar Terneuzen en de haveninsteken geen archeologische bescherming meer nodig is. Voor een heel klein deel langs de Hoofdweg/Communicatielaan kan worden uitgegaan van een lagere verwachtingswaarde. Nabij de kruising van de Rooseveltlaan en de Mr. F.J. Haarmanweg, waar het verdronken dorp Hugersluis was gelegen, is sprake van een relatief hogere verwachtingswaarde.
In deze 1e wijziging van de beheersverordening zijn het Besluitvlak Waarde - Archeologie en de daarbij behorende regels gesplitst in 3 besluitvlakken (Waarde - Archeologie -1, Waarde - Archeologie -2 en Waarde - Archeologie -3). Het onderscheid is de oppervlakte waaronder in geval van (bouw)werkzaamheden geen of wel archeologisch onderzoek nodig is: 100 m2, 500 m2 of 1.000 m2. In de aangepaste regeling is een koppeling gelegd met de Vrijstellingenkaart Terneuzen (behorende bij het nieuwe beleid 'Verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen'). Het oppervlaktecriterium wordt dus geregeld met de verschillende besluitvlakken en het dieptecriterium dus met de vrijstellingenkaart, waarvan een fragment is opgenomen in de bijlage bij de regels van onderhavige 1e wijziging.