Beheersverordening Dow, Mosselbanken en Logistiek Park

3.2 Waarom een beheersverordening?

Gebiedstype

Het verordeningsgebied Beheersverordening Dow, Mosselbanken en Logistiek Park is een in hoofdzaak haven- en industriegebied. Er is sprake van grootschalige bedrijfspercelen met grootschalige (petrochemische) industrie en logistieke bedrijvigheid.

Naast het industriële karakter bevinden zich aan de zuidzijde van het deelgebied Dow ook reguliere bedrijven die wel een onderhoudsrelatie hebben met het petrochemische complex van Dow.

Het verordeningsgebied wordt ontsloten door diverse wegen en goederenspoorlijnen. Rondom ligt een brede groengordel.

Met name binnen de deelgebieden Mosselbanken en Logistiek Park zijn voor een deel nog kavels beschikbaar voor industriële ontwikkeling. Deze industriële ontwikkeling wordt gezien als bestaande ontwikkelruimte: er geldt immers nu reeds een juridisch -planologisch regime waarbinnen het oprichten van industriële bedrijvigheid op deze kavels mogelijk is (zie ook de uitleg van het begrip 'bestaand' in enge en in ruime zin in paragraaf 2.2 ).

Figuur 3.1. Luchtfoto met globale begrenzing.

Inzet beheersverordening

De geldende bestemmingsplannen voor Dow, Mosselbanken en Logistiek Park zijn toe aan actualisatie. Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar).

Het gebied Beheersverordening Dow, Mosselbanken en Logistiek Park betreft dan ook een gebied waar zich - naast de verdere uitbouw en realisering van de industriële functie op de nog braakliggende maar daartoe al bestemde percelen- weinig tot geen functionele veranderingen zijn te verwachten.

• Binnen de havenfunctie van het gebied is een functionele dynamiek te verwachten.
  • 1. De Braakmanhaven met laad- en los faciliteiten is reeds gerealiseerd of juridisch - planologisch mogelijk gemaakt. De komende planperiode zijn buiten deze bestaande havenfaciliteiten geen nieuwe havens voorzien. Wel wordt de haven- en industriefunctie verder ingevuld, met mogelijk de (verdere) invulling van braakliggende percelen en kavels met daarbij behorende bedrijfsgebouwen en installaties.
  • 2. De gronden zijn alle ontsloten en bouwrijp gemaakt en in geval van Dow nagenoeg geheel en in geval van Mosselbanken en Logistiek Park reeds gedeeltelijk ontwikkeld en uitgegeven. Eventueel beschikbare kavels in het gebied hebben alle reeds een juridisch-planologische bedrijfsmatige of industriële functie, waarop conform de geldende juridisch-planologische regimes bouwmogelijkheden rusten voor industriële en bedrijfsmatige activiteiten. De dynamiek die in het gebied nog is te verwachten, is gebonden aan de verdere invulling en exploitatie van de kavels door (extensieve) industriële en bedrijfsmatige activiteiten, conform deze bouw- en gebruiksmogelijkheden (zie ook hierna).

• Op kavelniveau is sprake van mogelijke ontwikkelingen, zoals:
  • 1. veranderingen in gebruik van vrijgekomen bedrijfspercelen/gebouwen (voor zover passend binnen het planologisch kader);
  • 2. verandering van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld aanbouwen;
  • 3. beperkte nieuwbouw of aanpassingen van accommodaties;
  • 4. algehele nieuwbouw op bestaande en/of nog uit te geven percelen; dit past binnen het reguliere kader van een dergelijk gebied.
• Binnen de groengordel en de functie verkeer is overigens weinig dynamiek te verwachten.
  • 1. Het betreffen groen- en infrastructuren op hoofdlijnen, bedoeld voor de landschappelijke inpassing en afscherming en de (interne) ontsluiting van de industriegebieden en bedrijfsterreinen.
  • 2. Nieuwe aanleg van wegen en/of groenvoorzieningen is niet te verwachten. Voor zover noodzakelijk maakt de geldende regeling in de plannen in hoofdzaken en bestemmingsplannen eventuele groenvoorzieningen en wegen mogelijk.

Voorliggende beheersverordening richt zich op het beheren en continueren van de bestaande (juridisch-planologische) situatie.

Flexibiliteit is binnen een beheersverordening beperkt aanwezig of mogelijk in de vorm van afwijkingsbevoegdheden of verandering van functie, voorzover passend binnen de gebiedsregels. Wezenlijke ruimtelijke veranderingen, bijvoorbeeld via wijzigingsprocedures of uit te werken bestemmingen, zoals die binnen een bestemmingsplan wel mogelijk zijn, behoren niet tot de ruimtelijke mogelijkheden binnen een beheersverordening.

De gemeente wenst - ook binnen de Beheersverordening Dow, Mosselbanken en Logistiek Park - een duurzaam en flexibel vestigingsklimaat aan te kunnen bieden voor (toekomstige) bedrijvigheid. Vormen van ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen binnen de voorliggende beheersverordening kunnen na een afzonderlijk juridisch-planologisch spoor mogelijk worden gemaakt (zie ook paragraaf 2.3).