Bijlage 1: Toelichting op het bestemmingsplan Hoek
De volgende tekstpassages zijn ontleend aan de toelichting van het "bestemmingsplan Kom Hoek".
Algemene uitgangspunten regeling
De analyse en beleidsbeschrijving die zijn gesteld voor het bestemmingsplan vormen het kader voor de op de plankaart geprojecteerde bestemmingen en begrenzingen, alsmede voor de voorschriften. Met betrekking tot de plankaart geprojecteerde bestemmingen kan in het algemeen het volgende worden opgemerkt.
- Uit oogpunt van uniformiteit en praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) is gekozen voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling (samenspel van plankaart en voorschriften).
- De aanwezige situatie wordt geconsolideerd / bevestigd waarbij, voorzover planologisch aanvaardbaar en ruimtelijk mogelijk, veranderings- en / of ontwikkelingsmogelijkheden voor aanwezige gebruiksvormen in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. De uitbreidingsmogelijkheden worden echter beperkt door mogelijke conflicten met ruimtelijke kwaliteit of beperkt door potentiële conflicten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.
- Bij het leggen van bestemmingen en het bepalen van bouwgrenzen heeft steeds een zorgvuldige afweging plaatsgevonden van de aanwezige belangen.
- De bestemmingsregeling is afgestemd op de wens om het proces van functiespreiding en ontwikkeling te sturen en daar waar noodzakelijk, vast te leggen.
Daar waar nadrukkelijk wordt afgeweken van deze uitgangspunten, is dit in dit hoofdstuk specifiek gemotiveerd.
Leeswijzer bestemmingsregeling
De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen:
- de plankaart;
- het renvooi;
- de voorschriften (vier hoofdstukken).
Leeswijzer plankaart en renvooi
Op de plankaart is de bestaande situatie, wat betreft bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen, in de ondergrond weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van een aanduiding is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. Deze bestemmingen zijn per perceel of voor enkele percelen gezamenlijk, met een letter aangeduid of met een combinatie van letters. Voorts geven de aangebrachte cijfers de toelaatbare hoogtemaat aan.
De betekenis van de aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi (legenda plankaart). Dit overzicht is opgesplitst in bestemmingen, zoals "Woondoeleinden" en in "nadere aanwijzingen", zoals (v) voor vrijstaande woningen.
De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk II (Bestemmingen en gebruik) van de voorschriften. Enkele van de genoemde "overige aanduidingen" zijn eveneens in de voorschriften verwerkt, enkele aanduidingen zijn alleen in het renvooi aangegeven (bijvoorbeeld de plangrens).
Voor een beoordeling van alle gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de plankaart aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de voorschriften, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige wijze om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik en bebouwing van een perceel.
In het navolgende wordt nader ingegaan op de opzet en indeling van de voorschriften.
Leeswijzer regels
De volgorde in de voorschriften komt overeen met de publicatie "Op dezelfde leest" van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (NIROV). Deze volgorde wordt ook voor nationale wetgeving gehanteerd. De voorschriften zijn als volgt opgezet.
Deze algemene bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bestemmingsbepalingen. Omdat het bestemmingsplan onder andere betrekking heeft op een bestaand verstedelijkt gebied en dus verschillen kunnen voorkomen tussen regeling en feitelijke situatie, is een artikel "Bestaande maten" opgenomen. Een nadere toelichting op deze algemene bepalingen, die zoveel mogelijk zijn afgestemd op vigerende regelingen en hedendaagse jurisprudentie, is niet nodig. Daarnaast is in dit hoofdstuk een algemene vrijstellingsbevoegdheid opgenomen die ruimte biedt om vrijstelling te verkrijgen van de bepalingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn opgenomen.
Toelichting op de bestemmingsregeling
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan (gebruik en bouwen).
Woondoeleinden (W) (artikel 3)
Toelaatbaar gebruik van de gronden
De gronden met de bestemming "Woondoeleinden" zijn bestemd voor het wonen en alles wat daarbij hoort (bebouwing, erven, voortuinen, toegangs- en achterpaden, parkeervoorzieningen op eigen terrein, etc.). Aan de hand van een nadere aanwijzing kan tevens het gebruik voor atelier of kantoor worden toegestaan.
Er zijn vormen van bedrijvigheid denkbaar waarbij bewoners verzoeken bedrijvigheid in woningen toe te staan, terwijl deze formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huis-gebonden-beroepen vallen. Indien wordt gekeken naar de ruimtelijke uitstraling van deze bedrijvigheid op de omgeving, kunnen deze activiteiten vaak prima passen in een woonomgeving. Voor deze activiteiten is derhalve een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Voor de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient het gebruik ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Voor een volledige onttrekking is immers bestemmingswijziging noodzakelijk.
Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen
Door middel van diverse aanwijzingen wordt verder invulling gegeven aan de bestemming van een perceel. Het hoofdgebouw dient altijd binnen een bouwvlak, niet zijnde een erf, te worden gebouwd. Hierbij dient de bouwhoogte niet meer dan 4 meter hoger dan de toegestane goothoogte te zijn, tenzij anders op de plankaart is aangegeven. Voor percelen groter dan 500 m2 mag de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meer dan 30% van de oppervlakte van het perceel bedragen.
Aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen alleen binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken en op de gronden met de nadere aanwijzing (e) worden gebouwd. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd. De goothoogte mag ook niet meer dan de op de plankaart aangegeven maat bedragen.
Oppervlakte bebouwing
De tot erf (e) bestemde gronden mogen voor ten hoogste 50% en 60 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Op percelen groter dan 500 m2 is 90 m2 erfbebouwing toepasbaar tot 50% van het erf. Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebouwingsmogelijkheden meegerekend. Er dient een ruimte van 15 m2 te worden vrijgehouden van bebouwing.
Bouwwijze van woningen
Gelet op het uitgangspunt van consoliderend bestemmen, is de bestaande bouwwijze van woningen in planmatig opgezette woongebieden met behulp van nadere aanwijzingen (letters tussen haakjes) zoveel mogelijk vastgelegd.
Specifieke bouwvoorschriften
Wanneer over een lengte van meer dan 2.50 meter in de zijerfafscheiding wordt gebouwd, zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen omtrent de situering en de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Hierbij dient de op te richten bebouwing geen onnodig nadelige veranderingen teweeg te brengen in de bezonningssituatie op de aangrenzende erven of tuinen en in de lichttoetreding van het naastgelegen hoofdgebouw.
Centrumdoeleinden (C) (artikel 4)
Binnen het concentratiegebied voor centrumvoorzieningen zijn alle woningen, winkels, horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen bestemd tot "Centrumdoeleinden". De begrenzing is afgestemd op het bestaande centrumgebied.
Wat betreft de horecafunctie is een terughoudend beleid aan de orde. Dit laat onverlet dat horecavoorzieningen die de centrumfunctie ondersteunen, zoals horeca die aan de detailhandel is verwant of overige lichte horecabedrijven wel toelaatbaar zijn en juist ook gewenst voor de levendigheid en mede ter voorkoming van leegstaande panden. Ter voorkoming van overlast zijn de zwaardere bestaande horecavoorzieningen als zodanig bestemd. De toelaatbaarheid van horecabedrijven is dan ook afgestemd op de aard van het individuele horecabedrijf. Hiervoor is de Staat van Horeca-activiteiten in de voorschriften opgenomen. Voor een nadere toelichting op de Staat van Horecabedrijven wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting. De staat zelf maakt onderdeel uit van de voorschriften.
Detailhandel (DH) (Artikel 5)
De bestemming "Detailhandel" is voor enkele panden in Hoek van toepassing. In beginsel mogen de gronden tot 60% worden bebouwd, tevens is de toelaatbaarheid van detailhandel alleen mogelijk op de begane grond.
Kantoordoeleinden (K) (Artikel 6)
De bestemming "Kantoordoeleinden" zijn bestemd voor kantoren met een oppervlakte van ten hoogste 200 m2 op de begane grond en het wonen op de verdieping en in ondergeschikte mate op de begane grond.
Horecadoeleinden (H) (artikel 7)
Alle bestaande horecabedrijven zijn als zodanig bestemd. Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de voorschriften gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. Voor een nadere toelichting op de Staat van Horecabedrijven wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting. De staat zelf maakt onderdeel uit van de voorschriften.
Maatschappelijke doeleinden (M) (artikel 8)
De percelen met de bestemming "Maatschappelijke doeleinden" mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals een scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Ook de voorzieningen van overheidswege vallen onder de bestemming "Maatschappelijke doeleinden". Gelet op het specifieke gebruik is aan de solitair gelegen begraafplaatsen een subbestemming toegekend. Ditzelfde geldt voor nutsvoorzieningen. In beginsel mogen de gronden tot 60% worden bebouwd.
Recreatieve doeleinden (R) (artikel 9)
Sportpark Denoek valt onder de bestemming "Recreative doeleinden". Tevens is er nog een locatie nabij het centrum toegewezen met de bestemming "Recreatieve doeleinden".
Bedrijfsdoeleinden (B) (artikel 10)
Alle aanwezige niet-agrarische bedrijven in het plangebied zijn bestemd tot "Bedrijfsdoeleinden". Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd. Binnen de bestemming "Bedrijfsdoeleinden" zijn geen detailhandelsbedrijven toegestaan die thuishoren in centrumgebieden van woonkernen. Evenmin kunnen geluidshinderlijke of risicovolle bedrijven (hiervan is in artikel 1 een begripsbepaling opgenomen) worden toegelaten.
Bestaande bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan toelaatbaar, zijn voorzien van een specifieke subbestemming. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Met betrekking tot de Staat van Bedrijfsactiviteiten is nog een aantal specifieke afwijkingsbevoegdheden opgenomen.
Naast het regelen van het toegestane gebruik, zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen voor het bouwen. Het betreft onder andere regels met betrekking tot de volgende aspecten.
- Bouwgrenzen: op kaart en in de voorschriften is aangegeven tot op welke afstand van de perceelsgrenzen (en in voorkomende gevallen ook tot gebouwen) bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd.
- Een maximaal toelaatbare oppervlakte van bebouwing per perceel: tenzij op de kaart anders is bepaald, geldt een algemeen bebouwingspercentage van 60% voor de bedrijfspercelen. Het percentage waarborgt onder meer de gewenste open stedenbouwkundige structuur alsmede het vrijhouden van bebouwing op een deel van het bedrijfsperceel voor parkeer- en manoeuvreerruimte voor voertuigen.
- De opslag van goederen: uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zijn in de voorschriften enkele regels hierover opgenomen.
Molen (MO) (artikel 11)
Voor de molen in Hoek is de gelijknamige bestemming opgenomen.
Garages en bergplaatsen (Gbx) (artikel 12)
De bestemming "Garages en bergplaatsen" is bestemd voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen.
Verkeersdoeleinden (V) (artikel 13)
Alle openbare wegen, voet en fietspaden in het plangebied hebben de bestemming "Verkeersdoeleinden". Ook binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen mogelijk.
Groenvoorzieningen (G) (artikel 14)
Al het bestaande structurele groen heeft de bestemming "Groenvoorzieningen". Binnen de groenbestemming zijn geluidswerende voorzieningen (waaronder een geluidswal) rechtstreeks toegestaan, evenals speelterreinen, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergrondse bergbezinkbassins.
Molenbeschermingszone (artikel 15)
Dit artikel bevat een richtlijn ter behoud van de windvang van de molen. Behoud van de windvang bevordert het behoud van de molen. Met dit artikel worden hoge obstakels nabij de molen voorkomen. De beschermingszone omvat een segment omdat een gehele cirkel, gelet op de historisch gegroeide situatie en de relatief hoge ligging
van bebouwing ten opzichte van de molen, zou leiden tot een te grote beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een groot aantal percelen. De zone bedraagt 200 meter. Door een koppeling vanuit de andere bestemmingen met dit voorschrift, geldt voor alle betreffende bestemmingen een extra hoogtebepaling. Maatgevende hoogte is 8.30 meter +NAP. Deze maat is expliciet opgenomen omdat het peil binnen de zone varieert. Gelet op de fysieke situatie en toegelaten bouwmogelijkheden hoeft de molenbeschermingszone alleen tot uiting te worden gebracht in een aanlegvergunningstelsel voor beplanting.
Hoogtebepalingen
De toelaatbaar gestelde goot-, boeibord- en bouwhoogte zijn zodanig dat er geen belangen geschaad kunnen worden ten aanzien van de molen, straalpaden en aanvliegroutes. In verband hiermee hebben eventuele specifieke bepalingen hieromtrent geen toegevoegde waarde en zijn dan ook achterwege gebleven.