Axel

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Luchtfoto

Bijlage 2 Toelichting op de regeling Axel

De volgende tekstpassages zijn ontleend aan de toelichting van het bestemmingsplan Axel.

Algemene uitgangspunten regeling

De analyse en beleidsbeschrijving die zijn gesteld voor het bestemmingsplan vormen het kader voor de op de plankaart geprojecteerde bestemmingen en begrenzingen, alsmede voor de voorschriften. Met betrekking tot de plankaart geprojecteerde bestemmingen kan in het algemeen het volgende worden opgemerkt.

• Uit oogpunt van uniformiteit en praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) is gekozen voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling (samenspel van plankaart en voorschriften).
• De aanwezige situatie wordt geconsolideerd / bevestigd waarbij, voorzover planologisch aanvaardbaar en ruimtelijk mogelijk, veranderings- en / of ontwikkelingsmogelijkheden voor aanwezige gebruiksvormen in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. De uitbreidingsmogelijkheden worden echter beperkt door mogelijke conflicten met ruimtelijke kwaliteit of beperkt door potentiële conflicten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.
• Bij het leggen van bestemmingen en het bepalen van bouwgrenzen heeft steeds een zorgvuldige afweging plaatsgevonden van de aanwezige belangen.
• De bestemmingsregeling is afgestemd op de wens om het proces van functiespreiding en ontwikkeling te sturen en daar waar noodzakelijk, vast te leggen.

Daar waar nadrukkelijk wordt afgeweken van deze uitgangspunten, is dit in dit hoofdstuk specifiek gemotiveerd.

Leeswijzer bestemmingsregeling

De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• de plankaart;
• het renvooi;
• de voorschriften (vier hoofdstukken).

Leeswijzer plankaart en renvooi

Op de plankaart is de bestaande situatie, wat betreft bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen, in de ondergrond weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van een aanduiding is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. Deze bestemmingen zijn per perceel of voor enkele percelen gezamenlijk, met een letter aangeduid of met een combinatie van letters. Voorts geven de aangebrachte cijfers de toelaatbare hoogtemaat aan. Tenzij op de kaart anders is bepaald, is in de voorschriften geregeld dat de maximumbouwhoogte hiervan ten hoogste 4 meter mag afwijken.

De betekenis van de aanduidingen (cijfers en letters) wordt verklaard in het renvooi (legenda plankaart). Dit overzicht is opgesplitst in bestemmingen, zoals "Woondoeleinden", in subbestemmingen (bijvoorbeeld "transportbedrijf" bij een Bedrijvenbestemming) en "nadere aanwijzingen", zoals (v) voor vrijstaande woningen.

De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk II (Bestemmingen en gebruik) van de voorschriften. Enkele van de genoemde "overige aanduidingen" zijn eveneens in de voorschriften verwerkt, enkele aanduidingen zijn alleen in het renvooi aangegeven (bijvoorbeeld de plangrens).

Voor een beoordeling van alle gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de plankaart aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de voorschriften, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige wijze om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik en bebouwing van een perceel.

In het navolgende wordt nader ingegaan op de opzet en indeling van de voorschriften.

Op de kaarten zijn de wijzigingsplannen Stationsstraat 19, Nassaustraat 11, Koestraat 9-11 en Emmastraat 18-20 verwerkt.

Leeswijzer regels

De volgorde in de voorschriften komt overeen met de publicatie "Op dezelfde leest" van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (NIROV). Deze volgorde wordt ook voor nationale wetgeving gehanteerd. De voorschriften zijn als volgt opgezet.

• Hoofdstuk I van de voorschriften bevat inleidende voorschriften als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze voorschriften zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsvoorschriften. Bij het bepalen van hoogtematen van gebouwen en andere bouwwerken is van belang dat gemeten moeten worden vanaf de hoogte van de weg of de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
• In hoofdstuk II zijn de afzonderlijke bestemmingen opgenomen die voor het plangebied van toepassing zijn. In het algemeen geldt dat de bestemmingen die op de plankaart het meest in het oog springen als eerste worden genoemd. In deze voorschriften is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (doeleindenomschrijving) en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Bedacht moet worden dat deze bouwvoorschriften niet van toepassing zijn op de categorie zogeheten "vergunningvrije bouwwerken". Van een aantal bouwvoorschriften kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbevoegdheden zijn eveneens opgenomen in de bestemmingsartikelen opgenomen. Er is voor gekozen bij de bestemmingen die samenvallen met een medebestemming niet te verwijzen naar die medebestemming. Uit de kaart vloeit namelijk voort dat de bestemmingen met elkaar samenvallen. Daarnaast maakt het voortdurend verwijzen de zaak gecompliceerd en wordt daarmee de kans op fouten vergroot.
• In hoofdstuk III omvat algemene bepalingen die voor het gehele plangebied van toepassing zijn:
  • 1. (bebouwings)percentages;
  • 2. dubbeltelbepalingen;
  • 3. hoogteaanduidingen;
  • 4. overschrijding bouwgrenzen.

Deze algemene bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bestemmingsbepalingen. Omdat het bestemmingsplan onder andere betrekking heeft op een bestaand verstedelijkt gebied en dus verschillen kunnen voorkomen tussen regeling en feitelijke situatie, is een artikel "Bestaande afstanden en andere maten" opgenomen. Een nadere toelichting op deze algemene bepalingen, die zoveel mogelijk zijn afgestemd op vigerende regelingen en hedendaagse jurisprudentie, is niet nodig. Daarnaast is in dit hoofdstuk een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen die ruimte biedt om van de bepalingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn opgenomen, af te wijken.

Toelichting op de bestemmingsregeling

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan (gebruik en bouwen).

Woondoeleinden (W) (artikel 2)

Toelaatbaar gebruik van de gronden

De gronden met de bestemming "Woondoeleinden" zijn bestemd voor het wonen en alles wat daarbij hoort (bebouwing, erven, voortuinen, toegangs- en achterpaden, parkeervoorzieningen op eigen terrein, etc.). Ingevolge jurisprudentie zijn zogenaamde aan-huis-gebonden beroepen binnen de woonbestemming toegestaan. In het verleden werden dit de "vrije beroepen" genoemd.

Er zijn vormen van bedrijvigheid denkbaar waarbij bewoners verzoeken bedrijvigheid in woningen toe te staan, terwijl deze formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huis-gebonden-beroepen vallen. Daarbij kan worden gedacht aan kap- en schoonheidssalons en pedicures, maar ook aan activiteiten met een meer bedrijfsmatig karakter, zoals de reparatie van radio's en tv's. Indien wordt gekeken naar de ruimtelijke uitstraling van deze bedrijvigheid op de omgeving, passen deze activiteiten echter vaak prima in een woonomgeving. Voor deze activiteiten is derhalve een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Voor de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient het gebruik ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Voor een volledige onttrekking is immers bestemmingswijzing noodzakelijk.

Voor begeleid wonen in een nieuw appartementencomplex aan Bijlokestraat 63-81 wordt een bouwvlak met de daarbij behorende subbestemming Wm opgenomen. Deze subbestemming betekent een maatschappelijke woonvoorziening in de vorm van een bijzondere woonvoorziening voor (een) bepaalde groep(en) die een zorgafhankelijkheid hebben van een zorginstelling.

Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen

Binnen de woonbestemming is door middel van de nadere aanwijzing voortuin (vt), het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door middel van de nadere aanwijzing "erven" (e) de indeling van het woonperceel op de kaart tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bebouwingsvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten

De gronden met de nadere aanwijzing "voortuin" (vt) betreffen de gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). Op deze gronden zijn geen gebouwen en geen overkappingen toegestaan. In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) is aan twee zijden de nadere aanwijzing voortuin gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn - zoals erkers - zijn wel mogelijk (overschrijden bouwgrenzen). In de voortuin mogen erfafscheidingen worden gerealiseerd tot een hoogte van 1.00 m, elders op het woonperceel tot een hoogte van 2.00 meter.

De maximumdiepte van de bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan is zoveel mogelijk vastgelegd op 10 meter. In theorie is het mogelijk dat een bestaand hoofdgebouw, dat een geringere diepte heeft dan 10 meter over de volle breedte in twee bouwlagen naar achteren wordt gebouwd. In de praktijk zal dit niet of nauwelijks voorkomen. In de meeste gevallen zal de uitbreiding beperkt blijven tot één bouwlaag.

Oppervlakte bebouwing

De bebouwingsvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwvoorschriften opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel in acht te worden genomen. De afstanden worden gemeten tot hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bebouwingsvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.

De tot erf (e) bestemde gronden mogen voor ten hoogste 50% en 60 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Op percelen groter dan 500 m2 is 90 m2 erfbebouwing toepasbaar tot 50% van het erf. Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebouwingsmogelijkheden meegerekend. Er dient een ruimte van 15 m2 te worden vrijgehouden van bebouwing.

Bouwwijze van woningen

Gelet op het uitgangspunt van consoliderend bestemmen, is de bestaande bouwwijze van woningen in planmatig opgezette woongebieden met behulp van nadere aanwijzingen (letters tussen haakjes) zoveel mogelijk vastgelegd.

Specifieke bouwvoorschriften

In Axel komen ruimere woonpercelen met bungalow- of villabebouwing voor. Het onderscheid tussen hoofdgebouwen enerzijds en aan- uitbouwen en bijgebouwen anderzijds is daarvoor niet nodig. Vandaar dat voor deze percelen geen erf-aanduiding is opgenomen. De maximale omvang van gebouwen en overkappingen mag 40% van het perceel tot een maximum van 400 m2 bedragen.

Voor de woonpercelen met landhuizen aan de oostzijde van de kern, is een ruime bestemming opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van gebouwen en overkappingen is begrensd tot 20% van het perceel met een maximum van 750 m2. Voorwaarde is dat het perceel een oppervlakte heeft van ten minste 10.000 m2.

Het aantal woonwagens is op de plankaart en in de bouwvoorschriften vastgelegd. Per woonwagen is een bijgebouw toegestaan waarvan de oppervlakte ten hoogste 25 m2 mag bedragen.

Detailhandels- en Woondoeleinden (artikel 3)

Voor de winkelconcentratie aan de Beethovenstraat is de bestemming Detailhandels- en Woondoeleinden opgenomen. Hiermee wordt de bestaande situatie geregeld. Bepaald is dat de detailhandelsfunctie alleen op de begane grond is toegestaan. Bij Pot is ook sprake van detailhndel op de verdieping.

Centrumdoeleinden (artikel 4)

Binnen het concentratiegebied voor centrumvoorzieningen zijn alle woningen, winkels, horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen bestemd tot Centrumdoeleinden. Binnen deze globale bestemming zijn tevens additionele voorzieningen van ondergeschikte aard verstaan, zoals een opslagruimte, een koelruimte of een kleine werkplaats. De begrenzing is afgestemd op het bestaande centrumgebied.

Wat betreft de horecafunctie is een terughoudend beleid aan de orde. Dit laat onverlet dat horecavoorzieningen die de centrumfunctie ondersteunen, zoals horeca die aan de detailhandel is verwant of overige lichte horecabedrijven (bistro, hotel, restaurant) wel toelaatbaar zijn en juist ook gewenst voor de levendigheid en mede ter voorkoming van leegstaande panden. Ter voorkoming van overlast zijn de zwaardere bestaande horecavoorzieningen als zodanig bestemd. Dit heeft ook te maken met het relatief grote aantal van dit soort horecabedrijven in het centrum van Axel. De toelaatbaarheid van horecabedrijven is dan ook afgestemd op de aard van het individuele horecabedrijf. Hiervoor is de Staat van Horeca-activiteiten in de voorschriften opgenomen. Voor een nadere toelichting op de Staat van Horecabedrijven wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting. De staat zelf maakt onderdeel uit van de voorschriften.

Detailhandelsdoeleinden en Kantoordoeleinden (artikel 5 en 6)

Voor de meubelzaak Pot en enkele buiten het centrumgebied gevestigde winkels is de bestemming Detailhandelsdoeleinden opgenomen. De bestemming Kantoordoeleinden is toegekend aan de bestaande kantoren buiten het centrumgebied. In beginsel mogen de gronden tot 60% worden bebouwd, mede omdat deze vestigingen niet in het centrumgebied zijn gelegen. De toelaatbaarheid van de detailhandels- en kantoorfunctie is overigens beperkt tot de begane grond.

Horecadoeleinden (H) (artikel 7)

Alle bestaande horecabedrijven zijn als zodanig bestemd. Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de voorschriften gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. Voor een nadere toelichting op de Staat van Horecabedrijven wordt verwezen naar bijlage 4 van de toelichting. De staat zelf maakt onderdeel uit van de voorschriften. In beginsel mogen de gronden tot 60% worden bebouwd, mede omdat deze vestigingen niet in het centrumgebied zijn gelegen.

Maatschappelijke doeleinden (M) (artikel 8)

De percelen met de bestemming Maatschappelijke doeleinden mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals een scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Ook de voorzieningen van overheidswege vallen onder de bestemming Maatschappelijke doeleinden. Gelet op het specifieke gebruik is aan de solitair gelegen begraafplaatsen een subbestemming toegekend. Ditzelfde geldt voor nutsvoorzieningen. Voor een werkplaats behorend tot een sociale werkplaats aan de Stationsstraat, is ter bevestiging een afzonderlijke subbestemming opgenomen. In beginsel mogen de gronden tot 60% worden bebouwd, mede omdat deze vestigingen niet in het centrumgebied zijn gelegen.

Bedrijfsdoeleinden (B) (artikel 9)

Alle aanwezige niet-agrarische bedrijven in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd. Binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn geen detailhandelsbedrijven toegestaan die thuishoren in centrumgebieden van woonkernen. Evenmin kunnen geluidshinderlijke of risicovolle bedrijven (hiervan is in artikel 1 een begripsbepaling opgenomen) worden toegelaten.

In de kern, waar de woonfunctie overheerst, zijn in principe bedrijven toelaatbaar die voorkomen in categorie 1 en 2 van de bij de voorschriften behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Bestaande bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan toelaatbaar, zijn voorzien van een specifieke subbestemming. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Met betrekking tot de Staat van Bedrijfsactiviteiten is nog een aantal specifieke afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Naast het regelen van het toegestane gebruik, zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen voor het bouwen. Het betreft onder andere regels met betrekking tot de volgende aspecten.

• Bouwgrenzen: op kaart en in de voorschriften is aangegeven tot op welke afstand van de perceelsgrenzen (en in voorkomende gevallen ook tot gebouwen) bedrijfsbebouwing kan worden gerealiseerd.
• Een maximaal toelaatbare oppervlakte van bebouwing per perceel: tenzij op de kaart anders is bepaald, geldt een algemeen bebouwingspercentage van 60% voor de bedrijfspercelen in de kern temidden van het centrumgebied of de woongebieden. Het percentage waarborgt onder meer de gewenste open stedenbouwkundige structuur binnen de kern alsmede het vrijhouden van bebouwing op een deel van het bedrijfsperceel voor parkeer- en manoeuvreerruimte voor voertuigen. Voor de bedrijfspercelen ter plaatse van het bedrijventerrein Noordpolder kunnen ruimere bouwmogelijkheden worden geboden gelet op de gewenste mogelijkheden voor intensivering van dit bedrijventerrein, met name ten aanzien van gebouwen. In verband hiermee is een bebouwingspercentage van ten hoogste 75% toelaatbaar gesteld.
• De opslag van goederen: uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zijn in de voorschriften enkele regels hierover opgenomen.

Recreatieve doeleinden (artikel 10)

De volkstuinen zijn voorzien van de bestemming Recreatieve doeleinden. Afhankelijk van de bestaande situatie en de ligging nabij natuurgebieden, zijn er per volkstuin al dan niet bebouwingsmogelijkheden toegekend.

Agrarische doeleinden (A) (artikel 11)

De agrarische gronden in het noordwesten van het plangebied zijn als zodanig bestemd. Er zijn alleen kleine ondersteunende gebouwen toegestaan. Het bestaande agrarische bedrijf aan de Hulsterweg is bestemd waarbij de reguliere bouwmogelijkheden voor agrarische bedrijven zijn opgenomen.

Molen (MO) (artikel 12)

Voor de molen is de gelijknamige bestemming opgenomen.

Bosgebied (BOS) (artikel 13)

Het bosgebied aan de oostzijde van de kern is als bosgebied bestemd. Door middel van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden is behoud van het bosgebied gewaarborgd.

Garages en bergplaatsen (G) (artikel 14)

De garageboxen zijn bestemd tot Garages en bergplaatsen. Deze zijn bestemd voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen.

Groenvoorzieningen (GR) (artikel 15), Verkeersdoeleinden (V) (artikel 16) en Water (WA) (artikel 17)

Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groenvoorzieningen. Binnen de groenbestemming zijn geluidswerende voorzieningen (waaronder een geluidswal) rechtstreeks toegestaan, evenals speelterreinen, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergrondse bergbezinkbassins.

Alle openbare wegen, voet en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeersdoeleinden. Ook binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergrondse bergbezinkbassins en afvalophaalvoorzieningen mogelijk.

De relevante waterpartijen en watergangen zijn bestemd voor waterberging en wateraan- en afvoer.

Leidingen (artikel 18)

Voor de aanwezige, planologisch relevante leidingen is een afzonderlijke bestemming opgenomen. De bouwmogelijkheden voor andere samenvallende bestemmingen zijn in beginsel niet toegestaan, maar kunnen via afwijking na advies van een leidingbeheerder, alsnog toelaatbaar worden gesteld.

Archeologisch waardevol gebied (artikel 19)

Het centrumgebied van de kern is een AMK-gebied zoals aangeduid op de provinciale kaarten. Dit gebied is op een afzonderlijke voorschriftenkaart begrensd. In een bijbehorend voorschrift is een bouwverbod en een regeling inzake werken en werkzaamheden van toepassing verklaard. Na onderzoek kan afwijking voor bebouwing of een vergunning voor uitvoering van werken en werkzaamheden worden verleend.

Molenbeschermingszone (artikel 20)

Voor de stadsmolen is een molenbeschermingszone opgenomen ten behoeve van het waarborgen van de windvang. Hierin is een regeling inzake bouwen en aanleg van hoogopgaande beplanting opgenomen (omgevingsvergunningplicht).

Hoogtebepalingen

De toelaatbaar gestelde goot-, boeibord- en bouwhoogte zijn zodanig dat er geen belangen geschaad kunnen worden ten aanzien van de molen, straalpaden en aanvliegroutes. In verband hiermee hebben eventuele specifieke bepalingen hieromtrent geen toegevoegde waarde en zijn dan ook achterwege gebleven.

Bijlage 3 Toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten

Bijlage 4 Toelichting Staat van Horeca-activiteiten