Terneuzen Midden, Van der Peijlstraat/Kerkhoflaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Van der Peijlstraat te Terneuzen, achter de (woon)winkels aan de Kennedylaan, staan 40 tiny houses die bewoond worden door arbeidsmigranten (zie figuur 1). Deze tiny houses zijn als pilotproject tot stand gekomen door een samenwerking tussen Dow (waarvan een groot deel van de behoefte komt), de gemeente en de initiatiefnemer. Het project is gerealiseerd met een tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van 10 jaar. Hiermee kon snel worden ingespeeld op de behoefte aan huisvesting voor de genoemde doelgroep. Met de omgevingsvergunning, die verleend is op 25 juli 2018, is afgeweken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Kennedylaan'. Het plangebied heeft de bestemming 'Gemengd' waarbinnen het realiseren van woningen niet past. De initiatiefnemer en de gemeente zijn bij het verlenen van de tijdelijke omgevingsvergunning overeengekomen, na een startperiode van 2 jaar en indien er geen onoverkomelijke overlast voor de omgeving is gebleken, de situatie permanent te regelen. De woningen voorzien in een duidelijke structurele behoefte aan tijdelijke woonruimte voor werknemers werkzaam bij bedrijven in de regio en zijn daarnaast geschikt voor zogenaamde 'spoedzoekers': mensen die snel woonruimte nodig hebben, bijvoorbeeld vanwege een scheiding. Hoewel er sprake is van tijdelijke bewoning is de behoefte aan dergelijke voorzieningen niet tijdelijk. Sinds de realisatie van het project zijn geen klachten vanuit de omgeving geuit. Dit is mede het resultaat van een intensief voortraject waarbij bedrijven en omwonenden zijn betrokken bij en geïnformeerd over de plannen. Omdat de gronden, zodra de tijdelijke vergunning is uitgewerkt, niet gebruikt kunnen worden voor de functie wonen, moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Daarmee is er op de lange termijn zekerheid dat deze functie kan blijven bestaan op deze locatie. Het onderhavige plan voorziet hier in.

Figuur 1 | Globale ligging plangebied (bron: Geoloket Zeeland, bewerking Juust BV)

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van Terneuzen, richting het stadscentrum (zie figuur 2). Het betreft het perceel, kadastraal bekend, gemeente Terneuzen, sectie M en perceelnummer 3194. Voor de planbegrenzing is aangesloten bij de grenzen van de geldende bestemming 'Gemengd' waardoor ook een deel van het openbaar gebied (perceel sectie M, nummer 3143) binnen de plangrens ligt. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door een grasveld, aan de oostzijde door de Van der Peijlstraat en een aanliggende woning, aan de zuidzijde door de Kerkhoflaan en aan de westzijde door de bevoorradingsstraat van de woonwinkels die gelegen zijn aan de Kennedylaan.

Figuur 2 | Begrenzing plangebied (bron: www.scheldestromen.nl, bewerking Juust BV)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is de 40 tijdelijk vergunde tiny houses permanent planologisch te regelen.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit 40 kwalitatief hoogwaardige tiny houses (zie figuur 3). De woningen zijn verdeeld over 8 blokken van 5 woningen. De blokken bestaan uit 4 enkellaags woningen met plat dak en op de oostelijke hoek een woning van 1 bouwlaag met een kap. De hoogte van de woning met kap bedraagt 6,6 meter. Wat betreft isolatiewaarde wordt voldaan aan de eisen voor reguliere woningbouw. Iedere woning heeft een (gezamenlijke) achtertuin waarin ook een gezamenlijke fietsenstalling is gerealiseerd. Parkeren is binnen het plangebied opgelost door een parkeerhof met 20 parkeerplaatsen en langsparkeren aan de van der Peijlstraat. Het plan is ruimtelijk ingepast in de omgeving.

De tijdelijke tiny houses zijn gerealiseerd om te voorzien in een behoefte van (grote) bedrijven in de kanaalzone voor huisvesting van medewerkers die van elders komen. In de regio is er een tekort aan personeel, waardoor er een grote behoefte is om arbeidskrachten van elders aan te trekken.

Figuur 3 | Huidige situatie plangebied (bron: cyclomedia.nl)

2.1.2 Toekomstige situatie

Het onderhavige plan betreft het planologisch regelen van een bestaande situatie die vergund is met een tijdelijke vergunning. Met dit bestemmingsplan wijzigt de feitelijke situatie niet. Wel geeft dit bestemmingsplan de mogelijkheid om in de toekomst andere tiny houses te realiseren. Naast huisvesting voor werknemers zijn de woningen ook geschikt voor andere doelgroepen die tijdelijk onderdak nodig hebben. Voor spoedzoekers zoals personen die in een echtscheiding zitten kunnen deze woningen ook een uitkomst bieden. De woningen zijn niet bedoeld om langdurig in te wonen, maar juist bedoeld om snel en flexibel onderdak te kunnen bieden aan personen die urgent woonruimte nodig hebben. Er is daarom ook geen sprake van vaste huurcontracten met een individueel persoon of huishouden. Dit specifieke woonconcept (flexibele schil) is aanvullend op de reguliere woningbehoefte. Het kent een eigen dynamiek en behoeftebepaling. Voor flexwonen is door de grote toevloed van internationale werknemers door de vergrijzing, de veranderingen in de arbeidsmarkt, spoedzoekers, starters en statushouders de behoefte aantoonbaar zeer hoog.

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kennedylaan' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 4 juni 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Gemengd'. Deze gronden zijn bedoeld voor garageboxen, groen en groenvoorzieningen, opslag, en verkeer. Daarnaast geldt de functieaanduiding 'Groen' en de gebiedsaanduiding 'geluidzone-industrie'. Aan de zuidzijde van het plangebied hebben de gronden voor een deel de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2' De gronden gebruiken voor wonen is binnen deze bestemming niet mogelijk.

Figuur 4 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

Naast dit bestemmingsplan geldende volgende paraplubestemmingsplannen:

- Facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen, vastgesteld op 7 februari 2019. In dit bestemmingsplan zijn standaardregels opgenomen voor het waarborgen van voldoende parkeerruimte bij ontwikkelingen.

- Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen, vastgesteld op 1 juli 2021. In dit bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn een aantal begrippen die verband houden met het 'wonen' gestandaardiseerd en zijn regels opgenomen om het aanal woningen te reguleren.

2.2.2 Planuitwerking

De plangrens van het onderhavige bestemmingsplan volgt geldende bestemmingsgrens van de bestemming 'Gemengd'. Het plangebied krijgt voornamelijk de bestemming 'Wonen - Flexwonen'. In die bestemming wordt tijdelijke bewoning voor maximaal 2 jaar door een huishouden, waarbij er sprake is van een centraal beheer en exploitatie van het complex mogelijk gemaakt. Een huishouden kan één persoon zijn of meerdere personen die een onderlinge verbondenheid hebben. Dus niet 2 (of meer) afzonderlijke personen. Dit om de kwaliteit van woonverblijf te waarborgen. De regeling biedt hiermee mogelijkheden voor diverse doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten en spoedzoekers. Qua definiëring is aansluiting gezocht bij de begrippen zoals die zijn opgenomen in het 'facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen'. Op onderdelen zijn deze gelet op de specifieke woonvorm aangepast.

Indien de woningmarkt in de toekomst wijzigt en er minder behoefte is aan flexwonen dan zou deze locatie in aanmerking komen om alsnog mogelijkheden te bieden aan permanente bewoning. Daarvoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij op dat moment aangetoond moet worden dat er behoefte is aan permanente woningen.

Het bouwvlak volgt de bestaande hoofdbebouwing. De maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter. Om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken zijn geen vrijstaande bijgebouwen toegestaan tussen de achtergevels van de woningen in. Voor de fietsenbergingen aan de westzijde van het plangebied (buiten het bouwvlak) is een regeling opgenomen. Maximaal kunnen in die strook 4 bijgebouwen van 15 m² worden gerealiseerd.

Aan de zuidzijde van het plangebied krijgt de groenstrook de bestemming 'Groen'. Dit betreft het bestaande openbaar gebied. Aan de zuidwestzijde van het plangebied wordt daarnaast ook de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2' overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. In dit geval zijn vanwege de maatwerkregeling een aantal specifieke begripsbepalingen toegevoegd of aangepast. Dit betreffen de begrippen 'centrale bedrijfsmatige exploitatie', 'hoofdverblijf', 'huishouden', 'tijdelijk wonen' en 'woning'. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Groen

Binnen deze bestemming mogen groenvoorzieningen en daaraan gerelateerde voorzieningen zoals paden en water worden gerealiseerd. Gebouwen zijn niet toegestaan, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals speelvoorzieningen.

Wonen - Flexwonen

De bestemming 'Wonen- Flexwonen' is opgenomen voor het grootste deel van het plangebied. Binnen deze bestemming is het mogelijk tijdelijk te wonen in een woning. Wat tijdelijk wonen is, is opgenomen in de definities. Van belang is dat het gebruik niet perse als hoofdverblijf noodzakelijk is, werknemers kunnen ook hun hoofdverblijf elders hebben. Gezamenlijk beheer en exploitatie van het 'complex' is voorgeschreven, zodat ook gewaarborgd is dat er sprake is van tijdelijk wonen.

Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak met een maximum oppervlakte van 50 m² per woning. Binnen het bouwvlak wordt niet uitgegaan van vrijstaande bijgebouwen. Wel zijn aan- en uitbouwen mogelijk, maar die worden meegerekend in de maximum oppervlakte van 50m² en gezien als hoofdgebouw. Aan de westzijde van het plangebied is het mogelijk 4 bijgebouwen te realiseren. Ter plaatse zijn nu gezamenlijke fietsenstallingen aanwezig. De maximum oppervlakte per bijgebouw bedraagt 15 m², de bouwhoogte 3 meter.

Onder voorwaarden kan de bestemming worden gewijzigd naar 'Wonen'. Doel is, indien de woningmarkt wijzigt, dat permanente bewoning mogelijk wordt in de bestaande bouw of vervangende nieuwbouw. Bij vervangende nieuwbouw dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening rekening te worden gehouden met voldoende parkeergelegenheid. Het bouwplan moet daarnaast in dat geval passen in de stedenbouwkundige structuur ter plaatse.

Waarde-archeologie 2

Voor een beperkt deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-2' opgenomen. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodem met 500 m² wordt verstoord op een diepte die op de vrijstellingskaart (bijlage 1 bij de regels) is aangegeven.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene parkeerregels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten behoeve van het realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Deze regels zijn overgenomen uit het 'facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen'.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels is de aanduiding 'Geluidzone-industrie' opgenomen. Binnen deze geluidzone mogen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen worden gerealiseerd.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. Uit jurisprudentie blijkt dat in ieder geval het toevoegen van meer dan 11 woningen als stedelijke ontwikkeling moet worden gezien. In dit geval is sprake van het toevoegen van 40 woningen aan de woningvoorraad.

De woningmarkt maakt een verandering door. De samenstelling en behoefte van huishoudens wijzigt en er is een sterke behoefte aan huisvesting van werknemers die van elders komen, maar kortdurend of voor een langere periode in de regio werken. Daarnaast zijn er andere spoedzoekers, zoals bij echtscheidingen, andere verbroken relaties, huisuitzettingen etc. De behoefte aan flexwonen is daarom groot. Flexwonen is tijdelijk wonen: je bent blij met de huisvesting in een bepaalde omstandigheid, maar je wilt er op langere termijn niet blijven. Flexwonen kan in de vorm van tijdelijke gebouwen, tijdelijke locaties of tijdelijke bewoning. In dit plan is sprake van tijdelijke bewoning.

Uit onderzoek dat recent in opdracht van de provincie Zeeland is uitgevoerd door STEC groep blijkt dat er de komende 10 jaar behoefte is aan 400-1.000 huisvestingsplaatsen voor werknemers van elders die in Zeeuws-Vlaanderen werken. In circa 82% van de gevallen gaat het daarbij om long stay verblijf, huisvesting in woningen is daarvoor noodzakelijk. In die behoefte kan momenteel niet worden voorzien. Het voorgestelde plan waarin 40 flexwoningen zijn opgenomen draagt bij aan deze grote opgave en voorziet in een duidelijke behoefte.

De locatie is binnenstedelijk gelegen. Door het plan is - gelet op de in het onderzoek aangetoonde behoefte - geen sprake van leegstand elders. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Nationale Omgevingsvisie

Gemeenten, provincies en het Rijk worden verplicht om een omgevingsvisie op te stellen vanuit de nieuwe Omgevingswet. Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. De NOVI kent onder meer de volgende vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het beleid uit de NOVI bevat geen specifieke zaken die betrekking hebben op de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018

Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen.

In het Omgevingsplan 2018 is ook aandacht voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De economie van Zeeland heeft te maken met een dalende beroepsbevolking en daarom met meer behoefte aan arbeidskrachten van buiten af. De huisvesting van deze arbeidskrachten vergt de aandacht van werkgevers, gemeenten, woningcorporaties en arbeidsmigrantenbemiddelingsbureaus. Er is een groeiende groep arbeidskrachten die behoefte hebben aan luxere tijdelijke onderkomens en deze huisvesting dient gezocht te worden in dorpen en steden. Het voorzien van huisvesting in de vorm van een tiny house komt het provinciaal beleid daarmee tegemoet.

Dit specifieke woonconcept (flexibele schil) is daarnaast aanvullend op de reguliere woningbehoefte. Het kent een eigen dynamiek en behoeftebepaling. Voor flexwonen is door de grote toevloed van internationale werknemers door de vergrijzing, de veranderingen in de arbeidsmarkt, spoedzoekers, starters en statushouders de behoefte aantoonbaar zeer hoog. Om die reden staat het voorliggende woonconcept apart van de ladderruimtebepaling van reguliere woningen en komt het daar ook niet ten laste van.

Omgevingsverordening Zeeland 2018

De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Regionaal beleid

Woonvisie Regio Zeeuws Vlaanderen 2020

In juli 2014 is de woonvisie regio Zeeuws Vlaanderen 2020 vastgesteld. Deze woonvisie is vastgesteld om te anticiperen op de gevolgen van de bevolkingssamenstelling. De effecten hiervan zijn aanzienlijk. De gemeenten Sluis, Terneuzen en Hulst hebben daarom de krachten gebundeld door een regionale woonvisie te ontwikkelen. Deze visie heeft als uitgangspunten: kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad en concentratie van nieuwbouw binnen bestaand bebouwd gebied. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde(re) balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod waarbij betrokken gemeenten vanuit hun kernopgaven denken en handelen.

De gemeenten willen hun doelen halen met de volgende 5 kernthema`s:

• 1. herstructurering van woning en woonomgeving;
• 2. aanpak bestaande particuliere woningvoorraad;
• 3. kwaliteit staat voorop;
• 4. kansen grijpen;
• 5. naar een realistisch woningbouwproductie.

Het huisvesten van arbeidsmigranten wordt gezien als een kans om te grijpen. In de woonvisie wordt herkend dat de vraag naar vrijesectorhuur in de visietermijn toeneemt. De doelgroepen zijn:

Tot voor kort, vooral:

• alleenstaanden en stellen;
• ouderen;
• personen in een scheiding;
• niches als expats (short en long stay).

Nu ook nieuwe doelgroepen:

• gezinnen, die erg koopgericht waren;
• middeninkomens;
• tussen twee verhuizingen in;
• zzp’ers, bij geen of onvoldoende mogelijkheden voor een hypotheek.

De tiny houses bieden voor meerdere van deze doelgroepen een oplossing om een tijdelijk huisvestingprobleem op te lossen. Daarmee draagt het plan bij aan de realisatie van de woonvisie.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025

De Structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeleid anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen.

De gemeente heeft verschillende beleidskaarten opgesteld verdeeld in de categorieën ontwikkelen, herstructureren, behouden en beschermen. Het onderhavige plangebied ligt binnen de categorie 'herstructureren'. Het doel van het herstructureren is het verhogen van de kwaliteit en het verbeteren van de functionaliteit van het gebied. Het onderhavige plan maakt geen deel uit van een herstructureringsopgave maar hangt hier wel mee samen. In de visie staat beschreven dat de woningbehoefte binnen de gemeente sterk samenhangt met de demografische ontwikkelingen. In kwantitatieve zin zal de vraag naar woningen beperkt zijn omdat het aantal huishoudens in de structuurvisieperiode niet of nauwelijks meer groeit. In kwalitatieve zin is er sprake van een discrepantie tussen de bestaande voorraad (vooral grondgebonden rijwoningen) en de te verwachten vraag vanuit kleinere huishoudens als gevolg van vergrijzing en ontgroening. Dit betekent dat er een stevige herstructurering van de bestaande woningvoorraad nodig is. Nieuwe woonconcepten, zoals nul-tredewoningen en levensloopbestendige woningen verdienen steeds meer aandacht als gevolg van de toenemende vergrijzing. Ook een tiny house is een nieuw concept wat inspeelt op de marktbehoefte. Naast het gebrek aan huisvesting voor arbeidsmigranten biedt een tiny house een tijdelijke oplossing voor spoedzoekers (zoals gescheiden echtparen en starters). Dit is een categorie die het lastig heeft op de woningmarkt, ook gezien het grote particuliere woningbezit in Terneuzen waar de mogelijkheid voor sociale huur beperkt is. Dit concept draagt bij aan een tijdelijke oplossing voor spoedzoekers tijdens de herstuctureringsopgave waar de gemeente voor staat.

Toetsingskader nieuwe woningbouwinitiatieven

De gemeente Terneuzen heeft op 12 november 2013 het beleid 'toetsingskader voor nieuwe woningbouwinitiatieven, 1ste wijziging' vastgesteld. Met dit beleid wenst het college meer ruimte te bieden aan initiatieven gericht op het leefbaar houden van de kernen door de toevoeging van nieuwe woningen c.q. wooneenheden.

De gemeente Terneuzen kan medewerking verlenen aan initiatieven voor het bouwen van één of meerdere woningen. Eén van deze initiatieven kan een bijzondere woonvorm, zoals de huisvesting van arbeidsmigranten, zijn. In het beleid wordt nog vooral ingestoken op huisvesting in of bij een bestaande woning. Het beleid is op dit punt sinds de vaststelling in 2013 gedateerd, de woningmarkt vraagt inmiddels om grootschalige toevoeging van woonruimte voor de doelgroep.

Om aan een initiatief medewerking te verlenen moet in ieder geval aan de volgende algemene voorwaarden worden voldaan:

• a. omgeving niet hinderen. De ruimtelijke impact van het initiatief is niet te groot. De omgeving mag geen overlast of verstoring ondervinden van het voorgenomen project. Aspecten zijn o.a. verkeersoverlast, bezonning/beschaduwing, inkijk/privacy, welstandsexcessen;

De ruimtelijke impact is beperkt doordat het kleine en lage woningen betreft. Daarnaast kan het parkeren goed afgewikkeld worden, zie voor het aspect verkeer paragraaf 4.10

• b. op eigen erf dient in de parkeerbehoefte te worden voorzien. Parkeren van auto's en fietsen alsmede het opstellen van vuilcontainers mag de openbare ruimte niet belasten;

Het parkeren is voorzien op eigen terrein. Stalling van fietsen gebeurt op 4 centrale plekken, onder een afdak en uit het zicht vanaf de openbare ruimte. 

• c. goed aansluiten op de omgeving. Het project dient een goede landschappelijke inpassing door middel van groene terreininrichting te krijgen indien de locatie dit vereist;

De tiny houses zijn naast een woonwijk gebouwd waarbij de woonfunctie van de tiny houses goed aansluit. Aan de kopse kanten van de tiny houses zijn heesters geplant.

• d. voldaan dient te worden aan de regelgeving vanuit overige beleidsvelden (milieu, externe veiligheid, archeologie etc.).

In dit bestemmingsplan zijn alle aspecten met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving onderzocht. Deze aspecten vormen geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

Gemeentelijk beleid staat vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De Erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd. 

Relevant op het niveau van deze ontwikkeling is het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' (waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening.

Archeologie

Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid.

1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK):

Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

Figuur 5 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW):

Het plangebied ligt in een gebied met lage tot zeer lage trefkans.

Figuur 6 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

3. Toetsing aan Archis:

Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Beeldmateriaal geeft geen nadere informatie. Het plangebied maakt wel deel uit van twee grote bureauonderzoeken:

• 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen

4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD):

Er is geen aanvullende informatie bekend.

5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen:

Op de geologische kaart is het plangebied grotendeels gesitueerd in een gebied met code Do.3a. Dit betekent dat binnen het plangebied Duinkerke IIIa afzettingen voorkomen die behoren tot het Laagpakket van Walcheren. Aan de zuidwestzijde is het gebied 'Duinkerke IIIb' (Do.3b). Dat betekent kreekafzettingen van Duinkerke IIIb op oudere afzettingen van Duinkerke.

 

Figuur 7: uitsnede Van Rummelen 1977

6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

De vrijstellingsdiepte in het plangebied bedraagt voor het grootste deel meer dan 4 meter onder het maaiveld. In het zuidwesten van het plangebied bedraagt de vrijstellingsdiepte 0,5m onder het maaiveld.

Figuur 8: uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen)

Op basis van voorgaande toetsing is het noodzakelijk om voor het meest zuidwestelijk gelegen deel van het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' op te nemen. Een en ander conform het geldende bestemmingsplan. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 op een diepte van 50 cm of dieper onder maaiveld. Er is in het onderhavige plan geen sprake van grondroeringen omdat de bebouwing reeds gerealiseerd is. Een archeologisch onderzoek is niet benodigd. Voor het overige deel van het plangebied is er geen archeologische verwachting en is bescherming niet nodig. Dit gebied is vrijgesteld.

Cultuurhistorie

De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). De locatie ligt buiten het vestingwerk van Terneuzen. Het plangebied is op de kaart 'Vernieuwing mogelijk' aangeduid als 'herstructurering'. Transformatie en ontwikkeling is mogelijk. De cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland levert geen andere of nieuwe inzichten op. Er zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden in het gebied die het plan raken.

Figuur 9 | uitsneden cultuurhistorische waardenkaart met legenda (bron: gemeente Terneuzen)

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Aan de westzijde van het plangebied grenst de bestemming 'Detailhandel'. Ter plaatse is detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen en grootschalige detailhandel toegestaan. Er is onder andere een meubelwinkel, electronicazaak en bouwmarkt gevestigd. Ten opzichte van de bestemmingsgrens van een bouwmarkt geldt op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' in een rustige woonwijk een richtafstand van 30 meter tot de uiterste grens van een woning. In dit geval is er sprake van een gemengd gebied, een gebied met verschillende functies en in de directe nabijheid van hoofdinfrastructuur. In gemengde gebieden kan de richtafstand worden verkleind, in dit geval naar 10 meter. De percelen met de bestemming 'Detailhandel' en 'Wonen' grenzen direct aan elkaar. Aan de richtafstand wordt in beginsel dan ook niet voldaan.

De afstand tussen de bouwvlakken waarbinnen de bebouwing is opgericht bedraagt ca. 12 meter. In het gebied tussen de woningen en de bebouwing van de winkels is er een bevoorradingsstraat aanwezig. De winkels worden uitsluitend tussen 7.00u en 19.00u bevoorraad. Er is geen sprake van nachtbevoorrading.

Om te kunnen beoordelen of de bevoorrading van winkels leidt tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is hiernaar een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1). Daaruit blijkt dat de richtwaarde van 50dB wordt overschreden ter plaatse van de zijgevels. Dit betreffen dove gevels (gevels zonder te openen delen). Op de overige gevels wordt wel voldaan aan het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau. Op dit punt is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het maximaal geluidniveau wordt echter overschreden. Om daaraan te kunnen voldoen zal de initiatiefnemer een absorberend geluidscherm met een hoogte van 1,8 meter plaatsen zoals aangegeven in het akoestisch onderzoek. Ook daarmee kan dan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden bereikt. In het akoestisch onderzoek is daarnaast geconcludeerd dat bedrijven door de aanwezigheid van de woningen niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

4.4 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond duurzaam en zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

In geldende bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'gemengd'. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk de gronden te gebruiken voor de functie wonen. Daarom is, in het kader van de tijdelijke vergunning voor de realisatie van de tiny houses, een bodemonderzoek uitgevoerd.

Verkennend bodemonderzoek, incl. asbest

Dit onderzoek is uitgevoerd door Sagro Milieu Advies Zeeland B.V. (SMA, rapportage 27 maart 2018, projectnummer 23180052, Bijlage 2)) Uit de conclusie in dit onderzoek blijkt dat er in de bovengrond aan de noordzijde van het plangebied achtergrondwaarde-overschrijdingen van lood, molybdeen en zink zijn aangetroffen. In de bovengrond van het zuidelijke deel van het plangebied, grenzend aan de Kerkhoflaan, zijn interventiewaarde-overschrijdingen voor koper en zink aangetroffen in combinatie met (forse) achtergrondwaarde-overschrijdingen voor diverse zware metalen en PAK. De omvang van deze grondverontreiniging is niet nader vastgelegd. Op basis van dit verkennende bodemonderzoek kon geen sluitend beeld worden gegeven van de omvang van de verontreiniging met zware metalen en asbest. Daarom is door SMA een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar zware metalen en asbest.

Nader onderzoek asbest

Voor het nader asbest onderzoek (SMA, rapportage 16 mei 2018, projectnummer 23180060, bijlage 3) zijn proefsleuven gegraven. Het uitgegraven materiaal is visueel geïnspecteerd op het voorkomen van grove asbestverdachte materialen, deze zijn in 12 van de 30 proefsleuven gevonden. Na analyse in het laboratorium blijkt een deel van dit grove asbestverdachte materiaal daadwerkelijk asbesthoudend te zijn. Op basis van het nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de verdenking op de aanwezigheid van asbest terecht is. Er is echter geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest. De vastgestelde gehalten aan asbest geven geen aanleiding tot verder aanvullend of nader onderzoek naar asbest in de grond.

Nader onderzoek zware metalen

In het nader bodemonderzoek naar zware metalen (SMA, rapportage 22 mei 2018, projectummer 23180071 V1.1, bijlage 4) is ter plaatse van boring 109 een interventiewaarde-overschrijding voor lood gevonden. Binnen de huidige onderzoekslocatie zijn de grondverontreinigingen met koper, lood en zink tot boven de interventiewaarde in verticaal opzicht afgeperkt. De sterke grondverontreiniging was vanaf het maaiveld aanwezig. Om deze reden heeft - onder toezicht van het bevoegd gezag - een sanering plaatsgevonden voordat het bouwplan is gerealiseerd.

Beschikking wet bodembescherming

Door de provincie Zeeland is op 19 oktober 2018 een beschikking verleen op grond van de Wet bodembescherming en het Besluit Uniforme Saneringen (BUS). Daaruit blijkt dat er op de juiste wijze is gesaneerd en de verontreinigde grond binnen de perceelsgrenzen is verwijderd.

De bodemkwaliteit is hierdoor geschikt voor de functie 'Wonen'. 

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen in de nabijheid van risicobronnen dienen te worden getoetst aan de genoemde regelgeving.

Het kader wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet en de gemeentelijke beleidsvisie Externe Veiligheid (2005) en de provinciale beleidsvisie Externe Veiligheid, Verantwoorde risico's (2012). De ontwikkeling voorziet in de realisatie van meer woningen dan volgens het geldende bestemmingsplan is toegestaan. Er is sprake van een toevoeging van 40 woningen ten opzichte van het geldend bestemmingsplan. Dit betreffen kwetsbare objecten.

Figuur 5: uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Vanwege de locatie zijn de volgende risicobronnen beschouwd:

• Katoennatie Westerschelde;
• Bertschi BV;
• DOW;
• de Westerschelde;
• het kanaal Gent-Terneuzen;
• Oiltanking Terminal Terneuzen;
• Scheldorado.

Er zijn in de omgeving van het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig.

Katoennatie Westerschelde Containerterminal

De locatie ligt binnen het toxisch invloedsgebied van de inrichting, maar buiten de plaatsgebonden risicocontour. De afstand tot de inrichting is fors en bedraagt ca. 5.000 meter. Gelet op deze grote afstand en de beperkte toename van personen binnen het centrumgebied is deze risicobron niet belemmerend voor de realisatie van het plan. Er is al sprake van een grote personendichtheid binnen het invloedsgebied, aangezien nagenoeg de hele kern Terneuzen daarbinnen valt. Het toevoegen van 40 tiny houses zal nauwelijks effect hebben voor de hoogte van het groepsrisico. Uit de risicokaart blijkt dat het groepsrisico in de huidige situatie ruim onder de oriënterende waarde blijft.

Bertschi BV

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied (7.924 meter) van de inrichting, maar buiten de plaatsgebonden risicocontour. De afstand tot het plangebied is ongeveer 5,5 km. Gelet op deze grote afstand en de beperkte toename van personen binnen het centrumgebied is deze risicobron niet belemmerend voor de realisatie van het plan.

Dow Benelux BV

Het plangebied ligt buiten de plaatsgebonden risicocontour, maar binnen het invloedsgebied (3.800 meter) van de inrichting. Het toxisch scenario is hiervoor maatgevend. Hiervoor geldt hetzelfde als is gesteld onder Katoennatie Westerschelde Containerterminal.

Westerschelde
De planlocatie ligt binnen het invloedsgebied van de Westerschelde, maar buiten de plaatsgebonden risicocontour. Omdat de transportroute op meer dan 200 meter van het plangebied ligt is geen groepsririscoberekening nodig. (Artikel 8 Besluit externe veiligheid transportroutes). Uit een eerdere studie (zie ook Agel adviseurs d.d. 10 april 2014, Onderzoek Externe Veiligheid Plangebied Kennedylaan te Terneuzen) blijkt overigens dat ook hier sprake is van een forse onderschrijding van de oriëntatiewaarde. Gelet op de zeer beperkte toename in aantallen personen zal de toename van het groepsrisico zodanig gering zijn dat deze niet waarneembaar is binnen de fN-curve. Gelet op de goede mogelijkheid voor bestrijdbaarheid bij incidenten en de grote mate van zelfredzaamheid van de toekomstige bewoners kan de marginale toename van het groepsrisico als verantwoord en verwaarloosbaar worden beschouwd. Verwezen wordt hierbij naar hetgeen onder Katoennatie Westerschelde Containerterminal is aangegeven over zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Kanaal Gent-Terneuzen

Het Kanaal maakt deel uit van het Basisnet. Voor deze vaarweg geldt in beginsel geen beperking voor het plaatsgebonden risico of het groepsrisico. In eerdere studies (Zie ook Agel adviseurs d.d. 10 april 2014 Onderzoek Externe Veiligheid Plangebied Kennedylaan te Terneuzen) is een laag groepsrisico vastgesteld. De locatie ligt ver buiten de plaatsgebonden risicocontour maar wel in het toxisch invloedsgebied (stofcategorieën GT3 en LT2, respectievelijk toxisch tot vloeistof verdicht gas en toxische vloeistoffen). Een beperkte verantwoording van het groepsrisico is nodig. Verwezen wordt hierbij naar hetgeen onder Katoennatie Westerschelde Containerterminal is aangegeven over zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Het kanaal is geen beperking voor realisatie van het project.

Oiltanking Terminal Terneuzen

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de inrichting, maar buiten de plaatsgebonden risicocontour. Gelet op de grote afstand tot het plangebied (ruim 5km) en de beperkte toename van personen binnen het centrumgebied is deze risicobron niet belemmerend voor de realisatie van het plan.

Scheldorado

Bij Scheldorado is sprake van chlooropslag. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de inrichting, maar buiten de plaatsgebonden risicocontour. De afstand tot het plangebied is ongeveer 650m. Gelet op deze afstand en de beperkte toename van personen binnen het centrumgebied is deze risicobron niet belemmerend voor de realisatie van het plan.

Verantwoording

Op grond van het Bevi is een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig.

Zelfredzaamheid

Binnen het plangebied kunnen mogelijk verminderd zelfredzame personen verblijven. Het gaat dan om ouderen of minder validen. In het onderhavige plan worden 40 tiny houses gebouwd binnen een relatief klein plangebied. Aangenomen kan worden dat er altijd meerdere mensen binnen het plangebied aanwezig zijn die elkaar kunnen helpen. De zelfredzaamheid is in het algemeen redelijk hoog. De gebruikers zullen door middel van risicocommunicatie worden geïnstrueerd over de risico's en de maatregelen. Bewoners en gebruikers worden daarmee voorbereid of een evenutele ramp en kunnen daarnaar handelen.

Bestrijdbaarheid

Bij de vergunningverlening is rekening gehouden met voldoende bluswatervoorzieningen, een goede bereikbaarheid en een opstelplaats voor hulpdiensten in geval van calamiteiten. Er is een opstelplaats voor een brandweervoertuig ten westen van de noordelijke rij woningen gerealiseerd.

Door het nemen van deze maatregelen kan de omvang van mogelijke incidenten worden teruggebacht. Dit is wenselijk in het kader van de beheersbaarheid.

Figuur 6 | Opstelplaats hulpdienst (bron: gemeente Terneuzen)

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

De locatie ligt binnen de geluidzone van het geluidgezoneerd terrein 'Oostelijke Kanaaloever'. In verband daarmee is het noodzakelijk een Hogere grenswaarde voor industrielawaai vast te stellen. De procedure voor een hogere grenswaarde van 55dB zal gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. De geluidssituatie vanwege het laden en lossen van de naastgelegen bedrijven is beschreven in paragraaf 4.3.

Verder ligt de locatie binnen de geluidzone van de Kerkhoflaan en de Kennedylaan. Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai. (rapportage 10 november 2021, zie Bijlage 1). Daaruit blijkt dat vanwege de genoemde wegen een hogere grenswaarde van 49 c.q. 50dB moet worden vastgesteld. De procedure daarvoor loopt parallel aan de bestemmingsplanprocedure. Tevens is gekeken naar de cumulatie van geluid. Daaruit blijkt dat voor een aantal woningen het woon- en leefklimaat als 'matig' (5 woningen) of 'redelijk' (7 woningen) kan worden beoordeeld. Die woningen hebben allen ook een gevel waar de geluidbelasting als 'goed' of 'zeer goed'kan worden betiteld. Het woon- en leefklimaat is daardoor aanvaardbaar. Voor de overige woningen is het woon- en leefklmaat 'goed' of 'zeer goed' te noemen.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.

In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het onderhavige plan is sprake van 40 tiny houses. Om de verkeersgeneratie van het onderhavige plan uit te rekenen is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' (nr. 381), met de gebiedsaanduiding 'schil centrum' en stedelijkheidsgraad 'matig stedelijk' zoals opgenomen in de parkeernota 2015-2020. Een tiny house in een dergelijk gebied heeft een verkeersgeneratie van minimaal 1,5 en maximaal 1,8 voertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent de verkeersgeneratie maximaal 84 motorvoertuigbewegingen per etmaal betreft. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor de luchtkwaliteit, zoals de NIBM-tool hieronder aangeeft.

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen natuurgebieden die onderdeel zijn van het Natuur Netwerk Zeeland. Er hoeft geen nadere afweging plaats te vinden.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 over de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) en de nieuwe AERIUS Calculator (2019) is het noodzakelijk voor nieuwe ontwikkelingen een AERIUS berekening te maken waarmee de neerslag op Natura 2000 gebieden wordt berekend.

Natura 2000-gebieden

In de omgeving van het plangebied is één Natura 2000-gebieden gelegen. Dit betreft:

• Westerschelde & Saefthinge (circa 650 meter)

In het onderhavige plan is echter sprake van een bestaande situatie welke gerealiseerd is met een tijdelijke omgevingsvergunning. De bouw heeft enkele jaren geleden al plaatsgevonden en het gebruik is al inbegrepen in de achtergrondconcentratie. Er is uitsluitend sprake van een juridische wijziging, feitelijk wijzigt de bestaande situatie niet. Het uitvoeren van een stikstofberekening met AERIUS Calculator is daarom niet evident.

Soortenbescherming

Het onderhavige plan betreft het permanent bestemmen van een bestaande situatie. De 40 flexwoningen zijn reeds gebouwd. Daarom worden er in het kader van het onderhavige bestemmingsplan geen beschermde dier- en/of plantsoorten verstoord of verwijderd. Een quickscan flora en fauna is niet benodigd. Dit aspect vormt geen belemmering voor voorgenomen plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

 

Parkeren

Op 26 september 2019 heeft de gemeenteraad geactualiseerde parkeernormen vastgesteld. Toegevoegd is een norm voor de categorie 'tiny houses'. Het plangebied is aangeduid als 'schil centrum' en 'matig stedelijk'. De parkeernorm bedraagt in dat geval 0,65 per kamer. Dit betekent dat er 26 parkeerplaatsen benodigd zijn. Binnen het plangebied zijn 40 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de parkeernorm wordt ruim voldaan.

Verkeersgeneratie

Om de verkeersgeneratie van het onderhavige plan uit te rekenen is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' (nr. 381) met de gebiedsaanduiding 'centrum' en stedelijkheidsgraad 'matig stedelijk' zoals opgenomen in de parkeernota 2015-2020. Een tiny house in een dergelijk gebied heeft een verkeersgeneratie van minimaal 1,8 en maximaal 2,1 voertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent dat de verkeersgeneratie maximaal 84 voertuigen per etmaal betreft. Deze zijn inbegrepen in de huidige feitelijke situatie.

4.11 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Ten tijde van de vergunningverlening voor de tijdelijke situatie is in 2017 een watertoetsproces doorlopen. De ontwikkeling is reeds gerealiseerd. Voor de volledigheid is wel de watertoetstabel ingevuld.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Er liggen geen waterkingen in de directe omgeving van het plangebied. De veiligheid kan worden gegarandeerd.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Voor het huidige dakoppervlak is uitgegaan van de bestaande planologische mogelijkheden. Dit betreft een oppervlakte van 3670 m². Met de realisatie van de tiny houses wordt een dakoppervlak van 2525 m² gerealiseerd en een dichte bodemverharding van 650 m². In totaal wordt een totaal verhard oppervlak van 3175 m² gerealiseerd. Dit is minder dan de planologische ruimte. Compensatie is daarom niet benodigd.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Er is een gescheiden systeem aangelegd en aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. De bestaande situatie wijzigt niet.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Het wijzigen van de bestemming brengt geen extra verhard oppervlak met zich mee.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Er worden geen uitlogende materialen toegepast.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Er worden geen uitlogende materialen toegepast en het systeem is gescheiden.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Niet van toepassing
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Niet van toepassing
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Niet van toepassing
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er is geen oppervlaktewater aanwezig binnen het plangebied.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) * in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? * na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? *na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? * na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? * na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).	Niet van toepassing.

4.12 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Er is geen sprake van een bouwplan zoals hierboven bedoeld. Alle kosten en eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente heeft dit bestemmingsplan geen nadelige financiële gevolgen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb is het ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken van 4 augustus tot en met 14 september 2022 ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.