Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook/zeker voor de binnenstad van Terneuzen, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds o.a. op de Kennedylaan grootschalige detailhandelsontwikkeling heeft plaatsgevonden. In de binnenstad van Terneuzen heeft dit geleid tot omvangrijke leegstand en tot het besef dat een structuuraanpassing gewenst/noodzakelijk is: ”De jas voor centrumfuncties is te groot en heeft een verkeerde pasvorm gekregen en moet daarom vermaakt worden”.

Om dit te bereiken heeft de gemeente Terneuzen in samenspraak met alle stakeholders een proces in gang gezet dat heeft geleid tot het beleidsdocument “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“. Dit ruimtelijk en functioneel kader voor de verdere ontwikkeling van de binnenstad van Terneuzen is op 20 april 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. In dit beleidsdocument wordt richting gegeven aan de gewenste transformatie en kwaliteitssprong van een groot deel van de binnenstad.

De gewenste kwaliteitsverbetering en structuurverandering past bij de veranderde functie van het centrumgebied van Terneuzen en bij de daarbij passende kleinere omvang van het aanbod aan commerciële, culturele en andere centrumfuncties. Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen. Een eerste stap hierin is het aanpassen van de omvang van het gebied waarbinnen detailhandel en horeca zich (zonder beperkingen) kunnen blijven ontwikkelen en zich kunnen blijven vestigen. Dit is uitgewerkt in de op 14 december 2023 door de gemeenteraad vastgestelde notitie Uitwerking visie Binnenstad in beleidsregels.

In deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt de nieuwe centrumstructuur planologisch geborgd.

1.2 Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

Het plangebied van deze herziening betreft het centrum van Terneuzen en volgt de plangrens van het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Met deze herziening wordt het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' (vastgesteld op 25 juni 2013) ter plaatse herzien. Het bestemmingsplan blijft van kracht, met dien verstande dat aan de regels van dat bestemmingsplan regels met betrekking tot detailhandel en horeca worden toegevoegd via voorliggend plan.

1.3 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan kent een andere opzet dan gebruikelijk. Aspecten zoals de beleidskaders en de uitvoerbaarheid met betrekking tot milieu-aspecten zijn niet van toepassing op dit plan en komen dan ook niet ter sprake. In de toelichting wordt wel ingegaan op de beleidsmatige onderbouwing en de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 2) en de uitvoerbaarheid (hoofdstuk 3).

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beleidsmatige onderbouwing

De nieuwe centrumstructuur van (de binnenstad van) Terneuzen is ontwikkeld en onderbouwd in het “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 april 2023, en in de Uitwerking visie Binnenstad Terneuzen in beleidsregels (vastgesteld op 14 december 2023).

2.1.1 Ontwikkeling in de afgelopen periode

Zoals veel middelgrote centrumsteden met een regio-functie had Terneuzen een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. Door de introductie van online-shoppen rond 2010 en het daarmee gepaard gaande veranderende koopgedrag heeft er een schaalvergroting plaatsgevonden, waardoor enerzijds grotere winkels waaronder supermarkten zijn verplaatst naar grootschalige locaties aan de rand van de binnenstad en anderzijds veel met name ketens zijn verdwenen uit Terneuzen. Uit een analyse is gebleken dat van de winkelketens die in 2010 in de binnenstad van Terneuzen waren gevestigd, in 2023 ongeveer 70% was verdwenen, terwijl het totaal aantal ketens met 50% is afgenomen. Deze ontwikkeling illustreert de veranderde functie van de binnenstad en de ontwikkeling in de detailhandel.

Per saldo is de omvang van het winkelaanbod in het centrum van Terneuzen tussen 2010 en 2023 met 34% afgenomen, waarbij de voor het centrumgebied/winkelen belangrijkste branchegroep (Mode & luxe artikelen) zelfs met 48% is afgenomen. Deze afname is groter dan in vergelijkbare binnensteden.

2.1.2 Hoofdrichting ontwikkeling centrum

Met het vaststellen van het beleidsdocument “Totaalplan Binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“ wordt een nieuwe functionele en ruimtelijke zonering voorgesteld, waarmee een nieuw hoofdstuk in de geschiedenis van de binnenstad van Terneuzen wordt ingezet.

Figuur 2.1: Functionele en ruimtelijke zonering binnenstad Terneuzen, (uit Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte, Kuiper Compagnons/Twijnstra en& Gudde 2023)

2.2 Zonering centrumgebied

In het beleidsdocument is een visie op de toekomst voor de binnenstad/het centrumgebied van Terneuzen uitgewerkt in de profilering van de deelgebieden of zones van de binnenstad, met elk een eigen 'kleur' en een duidelijk programmatisch profiel.

Figuur 2.2: zonering binnenstad Terneuzen, (uit Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte, Kuiper Compagnons/Twijnstra en& Gudde 2023)

Het betreft:

• a. De zone winkels: Het beoogde kernwinkelgebied omvat de Noordstraat (tot aan de Walstraat) en de Havenstraat (”de winkelhaak”) en loopt van de Schuttershof naar het stadhuis. In dit gebied is een mix van (vooral kleinschalige) winkels (inclusief kleinschalige passanten of thema supermarkten tot 600 m² bvo), horeca en andere (kleinschalige) stedelijke functies gewenst. Waar het kan wordt wonen op de verdieping gestimuleerd om de levendigheid en sociale controle te versterken. Wonen op de begane grond is echter niet toegestaan.
• b. De zone horecahart: De Markt vormt de huiskamer van Terneuzen en is sinds de herinrichting een aantrekkelijk horecaplein, waar de evenementen en activiteiten samenkomen en van elkaar profiteren. De weekmarkt op de Markt is een extra trekker voor de binnenstad, waarbij er sprake is van synergie tussen de weekmarkt en centrumvoorzieningen. Oud-Terneuzen vult dit mooi aan met zijn charmante wereld van steegjes met kleinschalige horeca en wonen. De focus van dit gebied is gericht op een concentratie van horeca met terrassen, en ondersteunend daaraan ook ruimte voor winkels en ateliers of werkruimtes. Het plein heeft naast de terrasfunctie ook een belangrijke ontmoetings- en verblijfsfunctie en biedt ruimte aan kleinschalige stedelijke evenementen en de weekmarkt. Op de verdieping stimuleren we wonen om de levendigheid en veiligheid te vergroten. Wonen op de begane grond is niet toegestaan.
• c. De zone dagelijkse voorzieningen: Aan de zuidzijde van de binnenstad bij de Axelse Dam vormt het gebied Schuttershof het boodschappengebied van de binnenstad. Dit gebied/winkelcentrum onderscheid zich door de grootschaligheid van de binnenstad. Schuttershof is een ontvangstdomein van de binnenstad en goed bereikbaar. Hier worden de auto's en fietsen opgevangen. In dit gebied zijn detailhandel, inclusief (grootschalige) supermarkten (groter dan 600 m² bvo), horeca en andere centrumfuncties op de begane grond gewenst. Wonen op de begane grond is niet toegestaan.
• d. De zone cultuur: Het gebied Nieuwstraat – Schelde Theater vormt de beoogde cultuurzone. Het Arsenaalgebouw dat in dit gebied ligt, is één van de blikvangers van de binnenstad en vertelt een uniek verhaal over de historie van de binnenstad van Terneuzen. Het omvormen naar een culturele trekker vormt een grote impuls voor het ontwikkelen van het Cultuurkwartier en de binnenstad als bestemming voor bewoners en toeristen. In dit gebied zijn van oudsher al diverse culturele voorzieningen geconcentreerd, zoals het Scheldetheater, de bioscoop en het schoolmuseum 'Schooltijd', maar ook horeca. Het Cultuurkwartier/de zone cultuur betreft functioneel een combinatie van culturele voorzieningen, horeca die daarbij hoort, andere functies die het gebiedsprofiel ondersteunen en wonen. Op de begane grond kunnen diverse functies komen, zoals ateliers, broedplaatsen, een museum, oefenruimtes voor muziek, kleinschalige podia, ondersteunende horeca, boetiekhotel, kleinschalige leisure, cultuurgerelateerde winkels, etc. Dit houdt qua winkels in dat in dit gebied uitsluitend winkelbranches zijn toegestaan die ondersteunend zijn aan het cultuurprofiel van dit gebied en die daardoor niet concurrerend zijn met de zone winkels. Zelfstandige woningen zijn op de begane grond niet toegestaan, maar wordt gestimuleerd op verdieping.
• e. De zone binnenstedelijk wonen: In dit gebied (het huidige ABS complex/deel van de Noordstraat en het historische noordzijde van de oostelijke kanaalarm) is stedelijk wonen voorzien. Het betreft voor het voormalige ABC complex/deel Noordstraat een transformatie van winkels naar stedelijk wonen (en evt. kleinschalig werken). Voor het gebied ten noorden van de Oostelijke kanaalarm wordt het huidige profiel bestendigd en versterkt.
• f. De zone “groen wonen en maatschappelijke voorzieningen”: Aan de stoere zuidzijde aan het water in de groene ruimte ontstaat een aantrekkelijke plek om te verdichten met stedelijk wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening. Om de binnenstad te introduceren is ondergeschikt daaraan binnen de stapstenen ook ruimte voor kleinschalige stedelijke voorzieningen, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje of flexkantoor. Bij de Poorten in deze zone zijn mogelijkheden voor stedelijke trekkers die relatief veel mobiliteit en ruimte vragen, zoals het gemeentehuis, winkelcentrum Schuttershof (dagelijkse boodschappen), of een museum(depot), etc. Op de verdieping is met name ruimte voor stedelijk wonen.
• g. De overige binnenstad: Door alle stedelijke functies te concentreren ontstaat een levendigheid en een compact en herkenbaar centrumgebied. In de rest van de binnenstad zetten we in op hoogwaardig stedelijk wonen.

Beleidsregels leiden niet tot het 'wegbestemmen' van winkels of andere functies. Dit gebeurt door middel van voorliggend bestemmingsplan. In de beleidsregels zijn wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven.

In het huidige kernwinkelgebied is conform het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' op de begane grond vrijwel overal zowel detailhandel (m.u.v. supermarkten) als horeca (cat. 1 en deels cat. 2) mogelijk. Het betreft in totaal ruim 45.000 m² bvo. De verwachting is dat de behoefte aan deze functies op termijn tussen de 28.000 en 30.000 m² bvo zal zijn, waarbij er in het centrumgebied ook ruimte moet zijn voor culturele functies en ambachten/ diensten. Per saldo kan, worden uitgegaan van centrumfuncties met op de begane grond een omvang van circa 35.000 m² bvo.

Het is daarom gewenst om, ter ondersteuning van de gewenste centrumstructuur, een levendig centrumgebied en het terugdringen van de leegstand, de plancapaciteit voor detailhandel en horeca te saneren in een aantal gebieden, waar een transformatie naar wonen of andere functies gewenst is.

2.2.1 Concentratie detailhandel en horeca in concentrateigebied en horeca gebied

Omdat de plancapaciteit voor detailhandel en horeca groter is dan de behoefte en vanuit het functioneren van het centrumgebied concentratie belangrijk is, is het gewenst te komen tot het (op termijn) saneren van niet gebruikte plancapaciteit voor detailhandel en horeca buiten de voor deze functie aangewezen zones, zoals weergegeven in figuur 2.1.

2.3 Juridische planbeschrijving herziening

In paragraaf 1.1 is vermeld dat het onderhavige bestemmingsplan een partiële herziening is van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. De partiële herziening bestaat uit een verbeelding met toevoegingen op de verbeelding van het basisplan en een beperkt aantal regels.

2.3.1 Toelichting op de verbeelding

De plangrens van de verbeelding volgt de contour van het bestemmingsplan 'Centrum Terneuzen'. Op de verbeelding zijn de volgende gebiedsaanduidingen toegevoegd:

• 1. overige zone - binnenstedelijk wonen
• 2. overige zone - cultuur
• 3. overige zone - overige binnenstad

2.3.2 Toelichting op regels

De regels hebben betrekking op het planologisch ondersteunen van de in het voorgaande beschreven profilering van de verschillende zones uit het Totaalplan, gericht op de volgende aspecten:

• Is wonen op de begane grond (aan de straatzijde) mogelijk?
• Zijn alle vormen van detailhandel mogelijk (m.u.v. grootschalige supermarkten supermarkt: groter dan 600 m² bvo)?
• Zijn grootschalige supermarkten supermarkt mogelijk: groter dan 600 m² bvo)
• Is horeca mogelijk ((cat. 1 en cat. 2)?
• Zijn overige stedelijke/centrum functies mogelijk zoals bedrijven voor zover die voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten?
• Is transformatie naar andere functies dan detailhandel en horeca gewenst, waarbij geen nieuwvestiging van detailhandel of horeca meer mogelijk gemaakt in panden die (gedurende 2 jaar) niet meer als zodanig in gebruik zijn door het saneren van de detailhandels/horeca bestemmingen?

In figuur 2.3 is een overzicht gegeven van de invulling van deze aspecten voor de beschreven zones.

Figuur 2.3: Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur/zonering binnenstad Terneuzen

De overige regels in deze partiële herziening vloeien rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. Voor de overige regels wordt teruggevallen op de regels van het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. Daarom zijn er geen 'eigen' bestemmingsartikelen opgenomen. De koppeling met de regels uit het geldende bestemmingsplan is gelegd met een Artikel 2 Toepassingsbereik.

2.4 Opbouw van de regels

De regels van voorliggend bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs-, en slotregels

De inhoud van deze hoofdstukken is beknopt, maar voldoende: er wordt verwezen naar het onder de partiële herziening liggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economische uitvoerbaarheid

3.1.1 Grondexploitaie

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12.1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

3.1.2 Economische uitvoerbaarheid

Behoudens plankosten, zijn er aan deze herziening geen kosten verbonden. De kosten die samenhangen met deze herziening komen voor rekening van de gemeente Terneuzen.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.2.1 Vooroverleg en inspraak

De aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende beleidsnotities “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte “, 20 april 2023 en Uitwerking visie Binnenstad in beleidsregels, 14 december 2023 zijn opgesteld na een uitgebreid participatietraject. Op basis van deze participatie zijn aanpassingen doorgevoerd in de definitieve visie.

Uit het vooroverleg zijn geen reacties binnengekomen die hebben geleid tot aanpassingen van het plan.

3.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen' is conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan.

3.3 Vaststelling

3.3.1 Ambtshalve wijzigingen

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is er ambtshalve voor gekozen om de regeling voor het toevoegen van woningen door middel van splitsing van een bestaand gebouw uit van het ontwerp bestemmingsplan te verwijderen. Dit heeft geleid tot de onderstaande ambtshalve wijzigingen.

Toelichting

• Paragraaf 1.1 Laatst zin over de mogelijkheid voor het toevoegen van woningen is verwijderd.
• Paragraaf 1.2 De verwijzingen naar het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' zijn verwijderd.
• Paragraaf 2.2.2 De gehele paragraaf is verwijderd.
• Paragraaf 2.3 Onderdeel van de eerste zin over het toevoegen van woningen en de relatie met het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' en de overige verwijzingen naar dit bestemmingsplan zijn verwijderd.

Regels

• Artikel 2 onder b is verwijderd.
• Artikel 5 Aanvulling bestaande regels 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' is verwijderd.