Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt zeker voor de kern Sas van Gent, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds de twee grotere supermarkten Lidl en Albert Heijn zijn uitgebreid en verplaatst naar Sasse Poort om beter te kunnen inspelen op de wensen van de consumenten.

Het centrum van Sas van Gent (3.921 inwoners op 1 januari 2023) heeft een transformatie doorgemaakt van een breed kooptoeristisch centrum voor met name de Belgische bezoeker naar een vooral boodschappengebied voor de eigen inwoners, omliggende kernen en voor Belgische kooptoeristen. Dit heeft geleid tot een sterke terugloop van het aantal winkels en horeca vestigingen en veel leegstand. Recent zijn bovendien de twee grotere supermarkten, die de basis voor het boodschappengebied vormen, verhuisd naar Sasse Poort. De Albert Heijn en Lidl lagen verspreid in de oude kern, waren niet optimaal bereikbaar en hadden gebrekkige parkeergelegenheid. In Sasse Poort liggen beide (uitgebreide) supermarkten naast elkaar, zijn ze goed bereikbaar en met ruim parkeren. Door deze verplaatsing dient zich de volgende transformatie aan voor het centrumgebied van Sas van Gent, waardoor een nieuwe, adequate centrumstructuur gewenst is. Een toekomstgerichte centrumstructuur die past bij de nieuwe functie van het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële centrumfuncties (o.a. winkels en horeca) en die duidelijkheid biedt waar detailhandel en horeca zich kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen en waar niet.

In deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt deze nieuwe centrumstructuur planologisch geborgd.

1.2 Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

Het plangebied van deze herziening betreft de kern van Sas van Gent en volgt de plangrens van het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.1.

Met deze herziening wordt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' (vastgesteld op 24 mei 2012) herzien. Het bestemmingsplan blijft van kracht, met dien verstande dat aan de regels van dat bestemmingsplan regels met betrekking tot detailhandel en horeca worden toegevoegd via voorliggend plan.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan kent een andere opzet dan gebruikelijk. Aspecten zoals de beleidskaders en de uitvoerbaarheid met betrekking tot milieu-aspecten zijn niet van toepassing op dit plan en komen dan ook niet ter sprake. In de toelichting wordt wel ingegaan op de beleidsmatige onderbouwing en de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 2) en de uitvoerbaarheid (hoofdstuk 3).

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beleidsmatige onderbouwing

De nieuwe centrumstructuur van Sas van Gent is ontwikkeld en onderbouwd in de op 14 december 2023 door de gemeenteraad vastgestelde Visie commerciële functies – centrumgebied Sas van Gent.

2.1.1 Ontwikkeling in de afgelopen periode

Sas van Gent kende een relatief groot en compleet winkelaanbod, ook in de sector niet-dagelijkse goederen, maar dat is de afgelopen jaren sterk veranderd. In de periode 2010 – 2023 is het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen, met name in de groepen mode en luxe, vrije tijd en in en om het huis, met meer dan 50% afgenomen. Sas van Gent is van een kooptoeristisch centrum steeds meer een “gewone” kern van circa 3.900 - 4.000 inwoners geworden, met een relatief groot boodschappen aanbod en veel horeca. Anno 2023 doet men in Sas van Gent vooral boodschappen en men bezoekt eventueel ook en aantal andere – losse – winkels of horeca. Dit profiel is versterkt door de verplaatsing van de beide (voorheen te kleine en verspreid gelegen) supermarkten naar Sasse Poort.

Sas van Gent is zeker ook door de ontwikkeling Sasse Poort te karakteriseren als:

• Een boodschappengebied Sasse Poort met moderne supermarkten (enkele aanvullende winkels), gericht op efficiënt boodschappen doen;
• Het oude centrumgebied/de oude binnenstad met een bijzondere plek – de Markt (Markt 4) en verspreide winkels en horeca.

2.1.2 Omvang van de behoefte aan centrumfuncties

De verwachting is dat het inwonertal van Sas van Gent min of meer stabiliseert. Er vindt derhalve geen grote verandering plaats in het draagvlak voor de winkels en horeca in Sas van Gent. Op basis van de uitgevoerde analyses hiervan is de volgende prognose van de ontwikkeling van het winkel en horeca/ambacht/diensten aanbod geschetst.

Dagelijkse goederen: hier is een stabilisatie van het aanbod te verwachten:

• Een winkelaanbod aan dagelijkse goederen van circa 1.200 – 1.400 m² wvo (= 1.500 – 1.900 m² bvo) in het centrumgebied/de binnenstad (waarbij Markt 4 een belangrijke rol speelt) .
• 3.000 – 3.500 m² wvo in Sasse Poort (= 4.200 – 5.000 m² bvo).
• Het zou kunnen dat een deel van het aanbod persoonlijke verzorging (drogisterij verhuisd naar Sasse Poort, wanneer hier een (kleiner) derde blok zou worden gerealiseerd. In dat geval moet worden uitgegaan van een aanbod van ca 1.000 m² wvo = 1.300 m² bvo in het centrumgebied.

Niet-dagelijkse goederen:

• Uitgegaan kan worden van een min of meer stabilisatie van het winkelaanbod in deze sector (circa 1.600 – 2.000 m² wvo (= 2.000 – 2.500 m² bvo).
• Wanneer er een derde blok zou worden gerealiseerd op Sasse Poort zou hier een uitbreiding van het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen kunnen plaatsvinden in niet in het centrumgebied passende grootschalige (>500 m² bvo) functies, zoals bijvoorbeeld een sportschool) mogelijk. Wonen en horeca zijn hier uitgesloten.

Horeca: We zien vrijwel overal een groei van de horeca, in aantal vestigingen en omvang. Echter omdat Sas van Gent al een relatief groot horeca aanbod heeft, zal de groei hier minder zijn. Uitgegaan kan worden van een stabilisatie op ca. 1.500 - 2.000 m² wvo = circa 2.000 – 2.500 m² bvo in het centrumgebied. De trend is echter dat horeca zich steeds meer concentreert in centra en verdwijnt uit buurten.

Diensten/ambacht: Dit is in het centrumgebied relatief slecht vertegenwoordigd. De verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen, waarbij vooralsnog kan worden uitgegaan van maximaal 1.000 – 1.500 m² bvo.

Wanneer we er van uitgaan dat er in de binnenstad een concentratiegebied wordt aangewezen, waarbinnen de ontwikkeling wordt gestimuleerd en waarbinnen circa 75% van het aanbod is geconcentreerd, dan kunnen we uitgaan van een concentratiegebied waar centrumfuncties met een totale omvang van tussen de 5.500 en 7.500 m² bvo moeten kunnen worden ondergebracht.

In Sas van Gent zijn detailhandel en horeca (categorie 1a en b van de staat van horeca activiteiten) mogelijk in vrijwel de hele oude kern (binnenstad). In totaal bedraagt de plancapaciteit in dit gebied ruim 55.000 m² bvo voor detailhandel en circa 51.000 m² bvo voor horeca (categorie 1a en b van de staat van horeca activiteiten). Het is gewenst om de omvang van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca (met name in de bestemming centrum) meer in overeenstemming te brengen met de toekomstige behoefte van tussen de 5.500 en 7.500 m² bvo.

2.1.3 Concentratie detailhandel en horeca in concentratiegebied en horeca gebied

Omdat de plancapaciteit voor detailhandel en horeca veel groter is dan de behoefte en vanuit het functioneren van het centrumgebied concentratie belangrijk is, is het gewenst te komen tot:

• Een concentratiegebied voor centrumfuncties (met name detailhandel) en, in aanvulling daarop een horecagebied aan de Westkade, waarbinnen op termijn ten minste 75% van de detailhandel en horeca is geconcentreerd.
• Het (op termijn) saneren van niet gebruikte plancapaciteit voor detailhandel en horeca buiten deze aangewezen gebieden.

2.1.4 Ruimte voor starters/broedplaats

Zoals eerder aangegeven is de verwachting dat in plaatsen als Sas van Gent het aantal winkels gerund door lokale ondernemers zal toenemen. Dit zou gestimuleerd moeten worden. Het is hiervoor belangrijk dat er ruimte is en blijft voor startende ondernemers, ook buiten het aangewezen concentratiegebied die, bijvoorbeeld aan huis een winkel of horecabedrijf willen starten. Te denken valt aan kleinschalige bedrijven met een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo, wat overeenkomt met ruim 30 m² wvo. Binnen het gebied waar nu detailhandel en horeca mogelijk is binnen de bestemming 'Centrum', zou het ook nadat de algemene detailhandel en horeca bestemming is gesaneerd, mogelijk moeten zijn om via een verkorte procedure dit gebruik van panden mogelijk te maken en zo het lokale ondernemerschap te blijven stimuleren. Wanneer een bedrijf dan verder doorgroeit, is het gewenst dat het verplaatst wordt naar het concentratiegebied.

2.2 Juridische planbeschrijving herziening

In paragraaf 1.1 is vermeld dat het onderhavige bestemmingsplan een partiële herziening is van het bestemmingsplan 'Sas van Gent'. De partiële herziening bestaat uit een verbeelding met toevoegingen op de verbeelding van het basisplan en een beperkt aantal regels.

2.2.1 Toelichting op de verbeelding

De plangrens van de verbeelding volgt de contour van het bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Op de verbeelding zijn de volgende twee gebiedsaanduidingen toegevoegd:

1. overige zone - concentratiegebied

2. overige zone - horecagebied

2.2.2 Toelichting op regels

De regels in deze partiële herziening zien op de volgende vier onderwerpen:

• 1. het concentreren van detailhandel in het concentratiegebied;
• 2. het concentreren van horeca in het horecagebied;
• 3. het mogelijk maken van kleinschalige detailhandel aan huis.

De overige regels in deze partiële herziening vloeien rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. Voor de overige regels wordt teruggevallen op de regels van het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Daarom zijn er geen 'eigen' bestemmingsartikelen opgenomen. De koppeling met de regels uit het geldende bestemmingsplan is gelegd met een Artikel 2 Toepassingsbereik.

2.3 Opbouw van de regels

De regels van voorliggend bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs-, en slotregels

De inhoud van deze hoofdstukken is beknopt, maar voldoende: er wordt verwezen naar het onder de partiële herziening liggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economische uitvoerbaarheid

3.1.1 Grondexploitaie

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12.1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

3.1.2 Economische uitvoerbaarheid

Behoudens plankosten, zijn er aan deze herziening geen kosten verbonden. De kosten die samenhangen met deze herziening komen voor rekening van de gemeente Terneuzen.

3.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.2.1 Vooroverleg en inspraak

De aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende beleidsnotitie “Visie commerciële functies – centrumgebied Sas van Gent", 13 januari 2023) is opgesteld na participatie van betrokkenen in de vorm van een participatiebijeenkomst op 19 juni 2023 en een online enquête over de voorgestelde beleidsuitgangspunten. Op basis van deze participatie zijn aanpassingen doorgevoerd in de definitieve visie.

Uit het vooroverleg zijn geen reacties binnengekomen die hebben geleid tot aanpassingen van het plan.

3.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan 'Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen' is conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

3.3 Vaststelling

3.3.1 Ambtshalve wijzigingen

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is er ambtshalve voor gekozen om de regeling voor het toevoegen van woningen door middel van splitsing van een bestaand gebouw uit van het ontwerp bestemmingsplan te verwijderen. Dit heeft geleid tot de onderstaande ambtshalve wijzigingen.

Toelichting

• Paragraaf 1.1 Laatst zin over de mogelijkheid voor het toevoegen van woningen is verwijderd.
• Paragraaf 1.2 De verwijzingen naar het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' zijn verwijderd.
• Paragraaf 2.1.5 De gehele paragraaf is verwijderd.
• Paragraaf 2.2 Onderdeel van de eerste zin over het toevoegen van woningen en de relatie met het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen'.
• Paragraaf 2.2.2 Het toevoegen van woningen en de verwijzing naar het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' zijn verwijderd.

Regels

• Artikel 2 onder b is verwijderd.
• Artikel 5 Aanvulling bestaande regels 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' is verwijderd.