Hoofdweg Noord 38, Zuiddorpe

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op het perceel Hoofdweg Noord 38 in Zuiddorpe is het bedrijf Sanrobi gevestigd. Het bedrijf heeft behoefte aan opslagruimte voor apparatuur die voor evenementen en feesten geleverd worden. De eigenaar heeft in het verleden daarom verschillende bouwwerken achter op het perceel geplaatst. Deze bouwwerken zijn zonder vergunning geplaatst. Ze zijn voor het grootste deel ook niet aan te merken als vergunningvrije bouwwerken. Volgens het geldende bestemmingsplan zijn bouwwerken niet toegestaan. De gemeente Terneuzen is voornemens medewerking te verlenen aan de legalisering van de bouwwerken door het huidige gebruik positief te bestemmen. De gemeente Terneuzen acht dit mogelijk omdat de bebouwing zodanig op het perceel is gesitueerd, dat geen aantasting van het bebouwingslint en het open karakter van het agrarisch gebied plaatsvindt. In voorliggend bestemmingsplan is dit juridisch-planologisch geregeld.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt in de kern Zuiddorpe en maakt deel uit van de lintbebouwing aan de Hoofdweg Noord. Het plangebied wordt aan weerszijden begrensd door de naastgelegen percelen Hoofdweg Noord nummers 34, 34a, 36 en 40. Aan de achterzijde grenst het plangebied aan een agrarisch perceel.

Figuur 1.1. Ligging plangebied

1.3 Planopzet

Deze toelichting heeft de volgende opzet. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en inmiddels gerealiseerde ontwikkeling beschreven. Direct daaropvolgend is aangegeven op welke wijze de nieuwe situatie juridisch-planologisch is geregeld in voorliggend bestemmingsplan. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt de gerealiseerde ontwikkeling getoetst aan het geldende beleidskader van verschillende overheden en aan ruimtelijke en planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Beschrijving huidige situatie

Het plangebied bestaat uit drie kadastrale percelen, te weten: sectie M: 1142, 1143 en 1145 (gedeeltelijk), zie ook figuur 2.1. Het terrein is in gebruik bij een bedrijf in geluid- en lichttechniek. Aan de straatzijde bevindt zich een bedrijfswoning. Ten behoeve van de opslag van goederen voor het bedrijf zijn enkele bouwwerken gerealiseerd. Ook is recentelijk een bouwwerk geplaatst voor het droog kunnen stallen van een door het bedrijf te gebruiken vrachtwagen. De bouwwerken zijn zonder vergunning geplaatst. Voor 14 m2 hiervan is overigens geen vergunning nodig omdat deze bouwwerken volgens de wet vergunningvrij mogen worden gerealiseerd. Het betreft de volgende bouwwerken.

nr	bebouwing	oppervlakte	hoogte
1	bouwwerken geen gebouw zijnde
	overkapping voor caravan (inmiddels gesloopt)	27 m²	2,5 meter
	gebouwen
2	gebouw voor aanhangers, e.d.	50 m²	3,5 meter
3	container	14 m²	2,5 meter
4	container	17 m²	2,5 meter
5	recent gerealiseerd gebouw	66 m²	5 meter
		147 m²

Figuur 2.1. Huidige situatie (Bouwwerk met nummer 1 is inmiddels gesloopt).

2.2 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Koewacht Overslag Zuiddorpe'. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Bedrijf'. Voor het voorterrein ( M:1142 en M:1143) is een bouwvlak opgenomen met een bebouwingspercentage van 50% en een maximum goothoogte van 4 meter. De maximum bouwhoogte is 4 meter hoger dan de goothoogte.

Op het achterterrein (M:1145 (gedeeltelijk)) is een aanduiding opgenomen waarmee bijgebouwen zijn uitgesloten. Deze aanduiding geldt ook ter plaatse van een strook van 4 meter tussen de Hoofdweg en de bouwstrook, zie ook figuur 2.2.

Figuur 2.2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Koewacht Overslag Zuiddorpe

De zonder vergunning geplaatste bouwwerken passen niet binnen het geldende bestemmingsplan, omdat hier (bij)gebouwen en overkappingen zijn uitgesloten.

2.3 Beschrijving ontwikkeling en juridische regeling

2.3.1 Algemeen

Uitgangspunten

Het bestemmingsplan omvat het legaliseren van alle zonder vergunning gebouwde bouwwerken op het (achter)terrein van Hoofdweg Noord 38 te Zuiddorpe. De volgende uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd.

• De bouwmogelijkheden uit het bestaand bouwblok worden overgebracht naar het deel van het perceel, waarop nu geen bebouwing is toegestaan (kadastraal perceel sectie M nummer 1145 (gedeeltelijk)).
• Het bouwwerk ten behoeve van de vrachtwagen wordt 1 meter naar binnen geplaatst en wordt langs de dreef voorzien van een groene afscherming. De overkapping van de caravan wordt geamoveerd (is inmiddels uitgevoerd).
• Verdere uitbreiding van bebouwing en bouwwerken geen gebouwen zijnde acht het gemeentebestuur niet aanvaardbaar. Verdere intensivering door een bedrijfsfunctie wordt niet passend beschouwd binnen het bebouwingslint, waarin vooral wordt gewoond.
• In de uitgangspunten is al rekening gehouden met 10% afwijking van de maatvoering. Om deze reden zal niet nogmaals een afwijkingsbevoegdheid ten aanzien van de maatvoering worden toegepast.
• De voorgenomen juridische regeling voorziet in het 'eng' vastleggen van de ontstane situatie met bouwvlakken, toegesneden aanduidingen, bouwhoogte, goothoogte en bebouwingspercentage. Daarbij is de inmiddels geamoveerde overkapping (aangeduid met '1' op figuur 2.1) uiteraard niet voorzien van een bouwvlak. Het bouwwerk aangeduid met '5' op figuur 2.1 wordt 1 meter naar binnen geplaatst en langs de dreef voorzien van een groene afscherming.
• De 'nieuwe' bouwvlakken zijn zodanig geprojecteerd, dat sprake is van een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inbedding.
• Het gemeentebestuur wenst gezien de huidige economische situatie bedrijvigheid binnen haar grondgebied waar mogelijk te behouden. Gezien de historisch gegroeide bedrijvigheid binnen dit gemêleerde bebouwingslint is bedrijfsverplaatsing niet noodzakelijk, zolang de bedrijvigheid kleinschalig blijft. Indien bedrijvigheid te groot wordt (bebouwingsoppervlak en/of activiteit) is en blijft verplaatsing naar een bedrijventerrein noodzakelijk.

Onder andere omwille van deze redenen acht het gemeentebestuur de voorgenomen ontwikkeling planologisch aanvaardbaar. Voor de ontwikkeling bestaan geen ruimtelijke- en milieu belemmeringen. In de hoofdstukken 3 en 4 wordt op die aspecten nader ingegaan.

De verbeelding

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruik gemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn vlakken getekend waarin is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. Het perceel is overeenkomstig bestaand gebruik voorzien van een bestemming Bedrijf. Situering van bebouwing is met bouwvlakken en aanduidingen nader aangegeven.

De regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel.

2.3.2 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Artikel 1 Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

2.3.3 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

De bestaande bedrijfsfunctie is met dit artikel opnieuw bevestigd. Middels aanduidingen en bouwvlakken is de bebouwing (zie paragraaf 2.1 van de toelichting) 'eng' vastgelegd.

Overeenkomstig het geldende plan is voorzien in een wijzigingsbevoegdheid naar 'Dienstverlening' en 'Kantoor'. Deze bestemmingen zijn dan ook nog niet op de verbeelding opgenomen. Aangezien het een algemene wijzigingsbevoegdheid is binnen de systematiek van het hiervoor geldende bestemmingsplan, is ook geen wetgevingszone wijzigingsgebied opgenomen.

Artikel 4 Dienstverlening en Artikel 5 Kantoor

Deze artikelen zijn opgenomen in verband met de opgenomen wijzigingsbevoegdheid in Bedrijf. Totdat planwijziging plaatsvindt, hebben deze artikelen geen betekenis.

Artikel 6 Waarde - Archeologie - 1

Met dit artikel zijn de mogelijke archeologische waarden vastgelegd. Middels een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden wordt beoogd de archeologische waarden te beschermen.

2.3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn.

• Artikel 7 Antidubbeltelregel. Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.
• Artikel 8 Algemene bouwregels. Bestaande maten (uitgezonderd van de overgangsregels), overschrijding van bouwgrenzen, percentages. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen.

2.3.5 Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotbepalingen

Artikel 9 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

De overgangsregels zijn voorgeschreven in het Bro. Daarin (lid 9.1) is ook een afwijkingsbevoegdheid voorgeschreven om eenmalig een omgevingsvergunning te kunnen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%. Bestuurlijk is echter besloten deze bevoegdheid niet nogmaals toe te passen (gehele perceel).

Artikel 10 Slotregel

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleid en visies

3.1 Rijksbeleid

De ontwikkeling is van dien aard en schaal dat géén sprake is van belemmeringen vanuit het rijksbeleid zoals de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012 - 2018

Analyse

Voor een krachtig Zeeland zijn economische groei, ontwikkeling en innovatie nodig. De Provincie Zeeland draagt daar als regionaal bestuur met eigen taken en verantwoordelijkheden actief aan bij. De provincie zet in op een sterke economie, een goed woon- en werkklimaat en kwaliteit van water en landelijk gebied. In het Omgevingsplan 2012-2018 beschrijft de provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland op deze punten vooruit te helpen.

De provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De provincie onderscheidt drie deelgebieden:

• Produceren op Land aan Zee;
• Beleven van Land en Zee;
• Bloeien op Land en in Zee.

Terneuzen maakt deel uit van het deelgebied 'Produceren op Land aan Zee'.

Eén van de doelstellingen uit het omgevingsplan is concentratie en bundeling van bedrijven. Het is zowel ruimtelijk als economisch van belang dat bedrijvigheid geconcentreerd en gebundeld wordt ontwikkeld. Bedrijvigheid wordt daarom zoveel mogelijk geclusterd op bedrijventerreinen, met de nadruk op ontwikkeling van de grootschalige terreinen.

Toetsing en conclusie

In onderhavige situatie is sprake van een bestaand bedrijfsperceel, buiten een bedrijventerrein of grootschalig bedrijventerrein. Op basis van het provinciaal beleid wordt bestaand als volgt uitgelegd: gebruik dat en bebouwing die op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening krachtens een bestemmingsplan zijn toegelaten.

Nu het perceel al een bestemming 'Bedrijf' heeft, is het beleidskader voor nieuwe bedrijventerreinen niet relevant. De juridisch-planologische bouwmogelijkheden op het perceel zijn toereikend, maar voor een goede bedrijfsvoering niet goed gealloceerd. Het plan voorziet in een nieuwe verdeling van de bestaande bouwmogelijkheden over de drie percelen met de bestemming 'Bedrijf'. De bebouwing is zodanig op het perceel gesitueerd, dat geen aantasting van het bebouwingslint of het open karakter van het agrarisch gebied plaats vindt. Voorts geldt dat het Omgevingsplan 2012-2018 uit gaat van de provinciale kerntaken. Het beleid is beperkt tot hoofdlijnen en biedt daarbinnen meer ruimte voor lokale afweging. Dit biedt ruimte om maatwerk te realiseren bij concrete initiatieven, zoals in voorliggende situatie. Geconcludeerd wordt dat het geldend provinciaal beleid geen belemmeringen vormt voor de beoogde juridisch-planologische regeling.

Verordening Ruimte Provincie Zeeland

Analyse

Slechts een select aantal onderdelen uit het Omgevingsplan is geregeld in de verordening. Van gemeenten wordt een loyale bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen van het plan, ook ten aanzien van die onderdelen van het plan die niet in de verordening zijn opgenomen. Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen naar de inhoud van het Omgevingsplan.

Toetsing en conclusie

Van belang is dat geen nieuwe functies worden gerealiseerd. Uitgangspunt van de Ruimtelijke Verordening Zeeland is dat bestaande juridisch-planologische rechten worden gerespecteerd. Met het voorliggende bestemmingsplan is daaraan invulling gegeven. Van belang zijn de volgende artikelen.

• 2.1 Algemene regels voor duurzame verstedelijking. Hieraan wordt voldaan; er worden géén nieuwe functies mogelijk gemaakt. Het perceel wordt niet intensiever bebouwd. Het in het geldende bestemmingsplan opgenomen bebouwingspercentage (inclusief 10% afwijking) wordt anders over de drie percelen verdeeld. Uitleg van nieuw bedrijventerrein wordt voorkomen, hetgeen past binnen de SER ladder voor duurzame verstedelijking en in de Verordening Ruimte Provincie Zeeland opgenomen uitgangspunten.
• 2.2 Bedrijven en detailshandelsvoorzieningen. Het gebruik van het bestaande bedrijf is als zodanig bevestigd. Er is geen detailhandelsfunctie aanwezig, noch voorzien in dit bestemmingsplan. Nieuwe bedrijfsfuncties en detailhandelsvoorzieningen worden niet mogelijk gemaakt. Voldaan wordt aan de Verordening Ruimte.
• 2.3 Wonen. Er worden geen nieuwe woningen toegestaan in het bestemmingsplan. Wel is één bedrijfswoning aanwezig: Hoofdweg Noord 38.

Aan de overige artikelen is wel getoetst, maar gebleken is dat deze niet relevant zijn.

3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid en visie

Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025 (vastgesteld 16 december 2010)

Analyse

De structuurvisie is een visiedocument voor de ontwikkeling van de gemeente Terneuzen voor de lange termijn. De structuurvisie fungeert voor het gemeentebestuur als (ruimtelijk) afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. De structuurvisie vormt daarmee een belangrijk kader voor bestemmingsplannen.

Toetsing en conclusie

De Structuurvisie schetst een te verwachten toekomstbeeld anno 2025, rekening houdende met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit (wonen, maatschappelijke voorzieningen, recreatie, natuur en water).

Naast de bedrijventerreinen komt in de kernen kleinschalige bedrijvigheid voor. Zo komt van oudsher langs de oude bebouwingslinten bedrijvigheid voor. Kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening in de kernen worden vanuit het oogpunt van levendigheid wenselijk geacht, mits zij zich qua maat, schaal, uitstraling, verkeersaantrekkende werking en milieubelasting voegen naar de woonfunctie. Een actieve houding om, binnen de marges van de milieuwetgeving en de sociale dynamiek, kleinschalige bedrijfsactiviteiten (publieksgericht, dienstverlenend of ambachtelijk) toe te laten in de centrumgebieden van de kernen of aan de oude linten, wordt voorgestaan.

De gemeente Terneuzen is van mening dat aan de hiervoor vermelde voorwaarden wordt voldaan. De bebouwing voegt zich in het ruimtelijk-stedenbouwkundig karakter van het bebouwingslint en er vindt geen aantasting van het open karakter van het agrarisch gebied plaats.

De aard en omvang van de activiteiten zorgen niet voor een grote verkeersaantrekkende werking. Het legaliseren van de bebouwing heeft geen toename van het aantal transportbewegingen tot gevolg. Daarmee vormt de structuurvisie geen belemmering voor de ontwikkeling.

3.4 Conclusie

Het legaliseren van de zonder omgevingsvergunning gerealiseerde bouwwerken is niet in strijd met het beleid van het rijk en provincie en gemeente. De strijdigheid met het bestemmingsplan wordt opgeheven door middel van het voorliggende bestemmingsplan. Hiertegen bestaan geen ruimtelijke en beleidsmatige bezwaren.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan overige aspecten

4.1 Bodem

Regelgeving

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij wijziging van gebruik dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor het beoogde gebruik.

Beoordeling

De voorgenomen legalisering heeft geen betrekking op het wijzigen van het gebruik van de grond, maar op het juridisch-planologisch regelen van de aanwezige bebouwing. Er is geen reden om te veronderstellen dat het bedrijfsmatige gebruik van de gronden om bodemhygiënische redenen niet langer toelaatbaar zou zijn. Binnen het huidige bestemmingsplan geldt eveneens de bestemming 'Bedrijf'. Deze bestemming wordt dan ook gecontinueerd. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient de aanvrager mogelijk een actueel bodemonderzoek te overhandigen.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt juridisch-planologisch geen belemmering voor het continueren van de bestemming 'Bedrijf'.

4.2 Water

Regelgeving

Voor ruimtelijke plannen is op grond van het Bro de watertoets verplicht. De initiatiefnemer dient in dat kader overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Beoordeling

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze waterparagraaf wordt in het kader van de formele watertoets voorgelegd aan de waterbeheerder.

Het huidige watersysteem

In de huidige situatie is op het perceel al bebouwing en verharding aanwezig. Er zijn geen problemen met het grondwater. In de (directe) omgeving van het plangebied is geen bijzondere natuur aanwezig, op grond waarvan sprake zou kunnen zijn van een bufferzone.

Toekomstig watersysteem

Nagegaan is aan de hand van de watertoetstabel van het Waterschap Scheldestromen (en de daarin opgenomen watertoetscriteria) of de beoogde juridisch-planologische situatie strijdig is met waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen.

thema en water(beheer)doelstelling	uitwerking
Waterveiligheid Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	Het plan is niet gelegen in de buurt van een waterkering.
Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater)  Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende hoog bouwpeil om inundatie vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	De gezamenlijke oppervlakte aan zonder vergunning gebouwde bouwwerken (exclusief de gesloopte overkapping voor de caravan) is 147 m². Er is geen toename aan verharding. Voor het plaatsen van de bouwwerken was het terrein al verhard zoals is toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan. Het regenwater van het achterterrein infiltreert in de omliggende grond.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Tegengaan / verhelpen van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en benutten van infiltratiemogelijkheden.	Er wordt geen grondwater onttrokken.
Hemel- en afvalwater (inclusief water op straat / overlast) Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemelwater van de geprojecteerde nieuwe bouwvlakken wordt niet afgevoerd op de riolering, maar op het eigen perceel geborgen (infiltratie).
Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Het bestemmingsplan heeft geen negatieve invloed op de volksgezondheid, er is geen open water aanwezig of voorzien.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling is niet van toepassing
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.	De ontwikkeling heeft geen invloed op de oppervlaktewaterkwaliteit.
Grondwaterkwaliteit Behoud / realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Het plangebied is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. De bebouwing heeft geen negatieve gevolgen op de grondwaterkwaliteit.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen beschermde aquatische natuur aanwezig binnen of in de omgeving van het plangebied.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	Er zijn geen oppervlaktewateren aanwezig binnen het plangebied.
Andere belangen waterbeheerder(s)
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Er zijn geen waterbeheerdersobjecten in de directe omgeving aanwezig.
Scheepvaart en/of wegbeheer Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap.	Dergelijke (vaar)wegen zijn niet aanwezig binnen het plangebied.

Conclusie

Er is geen sprake van toename aan verhard oppervlak. Het aspect water vormt geen probleem.

4.3 Ecologie

Regelgeving

Kader

In deze ecologieparagraaf is de bestaande situatie vanuit ecologisch oogpunt beschreven en is aangegeven waaraan wat ecologie betreft moet worden getoetst.

Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de bescherming van ecologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen zijn de (in 2005 gewijzigde) Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet) en de provinciale ecologische hoofdstructuur (EHS) van belang. Eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen deze gebieden niet aantasten.

Soortbescherming

De Flora- en faunawet (FF-wet) bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor de omgevingsvergunning van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg staat.

Beoordeling

Het plangebied bevindt zich niet binnen of in de nabijheid van een beschermd gebied. De ontwikkeling betreft het legaliseren van al bestaande bebouwing. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het voornemen.

4.4 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid

Procedure

Procedures bij de advisering in het kader van ruimtelijke plannen en de toetsing van volgens de gemeentelijke Erfgoedverordening vergunningsplichtige gevallen, zullen gebaseerd zijn op een door de gemeente uit te voeren toets. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan bestemmingsplannen, vergunningen, bodemsanering en civiele werken. De verantwoording voor het aanvragen van (archeologie)vergunningen en het naleven daarvan ligt bij de initiatiefnemer, dat kan ook de gemeente zijn. Daarnaast heeft de gemeente een toetsende en handhavende rol.

Lagenbenadering

De lagenbenadering gaat voor archeologie letterlijk op. De bodemopbouw van de gemeente kenmerkt zich door een opbouw van verschillende geologische lagen. De oudste geologische laag, die relevant is voor een archeologische verwachtingswaarde, is het pleistocene zand. Deze laag kenmerkt zich door een hoge ligging in het zuidoosten van het Terneuzense grondgebied, waar deze laag aan het oppervlak ligt, en een diepere ligging naar het noordwesten. Daar kan het pleistocene zand afgedekt zijn door één of meer jongere bodemlagen.

Op het pleistocene zand is, waar deze laag dieper ligt, Hollandveen afgezet. Op het Hollandveen kunnen lagen afgezet zijn van de Formatie van Naaldwijk, lagenpakket van Walcheren. Naargelang de historie van het gebied kunnen bodemlagen verstoord zijn door menselijk handelen zoals moernering, zandwinning en inundaties. Ook natuurlijke processen zoals overstromingen, erosie en dergelijke zijn van invloed geweest op de bodemopbouw.

De bodemopbouw is weergegeven in geologische kaarten, waarvan die van Van Rummelen (1977) het beste inzicht geeft in de aanwezige bodemlagen en de daaraan gekoppelde archeologische verwachtingswaarden vanwege het daar gemaakte onderscheid in Duinkerke II en III. Dit onderscheid is wat het ontstaan betreft gedateerd maar voor de archeologische verwachting goed bruikbaar.

Helaas kon bij het opstellen van de kaart niet overal het onderscheid worden gemaakt tussen Duinkerke II en III. Daarnaast kan sprake zijn van al dan niet verstoorde Duinkerke II-afzettingen met eventueel daarop een jongere afzetting. Deze bodemlagen worden bij Van Rummelen aangeduid als 'oudere afzettingen van Duinkerke'. Deze lagen hebben in principe een verwachtingswaarde voor de middeleeuwen. Middels het beoordelen van luchtfoto's en de in het gebied aangetroffen vondsten kan deze verwachting door de beleidsmedewerker archeologie of door de SCEZ worden bevestigd of ontkracht.

De archeologische toets

Om inzicht te krijgen in de archeologische verwachtingswaarde van een gebied of locatie dient aan vijf criteria te worden getoetst.

• De Archeologische Monumentenkaart (AMK). Deze kaart geeft de wettelijk beschermde archeologische monumenten weer, waarvoor het Rijk bevoegd gezag is. In onze gemeente zijn dat restanten van kastelen in Axel en Zaamslag (Torenberg). Daarnaast bevat de kaart de door de RCE gewaardeerde gebieden met een zeer hoge archeologische verwachtingswaarde.
• De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Deze kaart geeft de verwachtingswaarde weer voor de bovenste 1,2 m van de bodem. Deze kaart is gebaseerd op de geomorfologische en geologische kaart van Nederland. Bij een hoge trefkans wordt aangesloten bij de wettelijke vrijstelling van honderd vierkante meter. Voor een middelhoge trefkans kan een ruimere norm gelden. Deze wordt arbitrair vastgelegd op vijfhonderd vierkante meter.
• Archis (Archeologische Informatie Systeem). Dit is de landelijke database waarin alle recent uitgevoerde archeologische onderzoeken en vondsten worden opgeslagen. Deze database geeft een indicatie van de vondsten die gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde.
• Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA). In dit archief rusten de verslagen van alle in het verleden in Zeeland uitgevoerde archeologische onderzoeken, gegevens over losse vondsten en dergelijke. Dit archief geeft een indicatie van de vondsten die in het verleden gedaan zijn. Veel of belangrijke vondsten geven een hogere archeologische verwachtingswaarde. In de praktijk wordt de toets op Archis en ZAA gecombineerd, of in het kader van het bureauonderzoek uitgevoerd.
• De bodemopbouw. Aan de hand van de geologische kaart kan nagegaan worden welke geologische, voor de archeologie relevante, bodemlagen aanwezig zijn:
  • 1. Pleistoceen: vanaf de steentijd
  • 2. Hollandveen: vanaf de ijzertijd en Romeinse tijd
  • 3. Duinkerke II, inclusief „oudere afzettingen van Duinkerke.: vanaf de middeleeuwen
  • 4. Duinkerke III: vanaf de nieuwe tijd

Beoordeling

Voor het plangebied geldt volgens de IKAW een hoge archeologische verwachtingswaarde. Volgens Van Rummelen is 'dagzomend pleistoceen dekzand' aanwezig. Dit kan inhouden dat archeologische resten direct onder de bouwvoor te verwachten zijn, maar dat deze ook al deels geroerd kunnen zijn en door het ploegen van akkers aan het oppervlak liggen.

Op basis van de beoordeling is voor het plangebied een dubbelbestemming Waarde Archeologie - 1 opgenomen. Hierbinnen geldt een onderzoeksplicht bij een te verstoren oppervlak dat groter is dan honderd vierkante meter, mits de bodemingrepen dieper reiken dan een halve meter onder het maaiveld.

Conclusie

De mogelijk nog aanwezige archeologische resten zijn beschermd met een vergunningstelsel binnen de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1. Het aspect archeologie is voldoende geborgd.

4.5 Afstemming omliggende functies

Regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Beoordeling

De in dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling betreft het legaliseren van zonder vergunning gebouwde bebouwing op het achterterrein van Hoofdweg Noord 38.

Binnen het plangebied zijn bedrijven toegestaan van categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit wordt niet gewijzigd ten opzichte van het geldende plan. De huidige functie met de daarbij behorende bedrijfsactiviteiten, zoals opslag en transportbewegingen, is al toegestaan. De bedrijvigheid en de bedrijfsvoering wordt met voorliggend plan niet gewijzigd.

Het realiseren van bebouwing, waarbinnen die activiteiten plaatsvinden, vormt geen reden om aan te nemen dat eventuele milieuhinder zal worden vergroot, immers de bedrijfsactiviteiten mogen niet zwaarder zijn dan maximaal milieucategorie 1 en 2. De gerealiseerde bebouwing dient louter als opslag en stallingsruimte. Dit betreft activiteiten die in deze vorm ook onder huidige gebruik als passend werden beschouwd binnen de opgenomen milieuzonering. Daarom vormt het aspect milieuhinder voor het legaliseren van de zonder vergunning tot stand gekomen bebouwing ook nu geen belemmering.

Conclusie

Het aspect omliggende functies vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Externe veiligheid

Regelgeving

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Beoordeling

Er worden geen kwetsbare objecten toegevoegd. In de directe nabijheid van het plangebied zijn ook geen risicobronnen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen voor het legaliseren van de gerealiseerde bebouwing. Omgekeerd vinden op het perceel geen risicovolle activiteiten plaats. Gebruik en bebouwing vormen dan ook geen belemmering voor de omgeving.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor voorliggend plan.

4.7 Planologisch relevante leidingen

In de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen en leidingstroken die mogelijk beperkingen zouden kunnen opleveren voor het plan.

4.8 Geluid

Regelgeving

Er moet worden voldaan aan wettelijke geluidseisen (akoestisch onderzoek en geluidwerende maatregelen) indien er sprake is van een geluidproducerende en/of geluidgevoelige functie.

Beoordeling

Binnen het plangebied zijn geen nieuwe geluidgevoelige objecten voorzien. Ook is niet voorzien in de aanleg of wijziging van gezoneerde wegen, spoorwegen of industrieterreinen waarvan de zone binnen het plangebied ligt.

Er is geen sprake van een geluidproducerende inrichting. De bedrijvigheid op het perceel is op basis van de huidige juridische- regeling al toegestaan. Het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering anders verdelen van al aanwezige bebouwingsmogelijkheden maakt de bedrijvigheid niet belastender voor de omgeving; de bedrijfsvoering blijft immers gelijk en verandert niet.

Daarom is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Ten aanzien van de bedrijfsfunctie in relatie tot de aangrenzende woningen geldt dat wordt voldaan aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (zie ook paragraaf 4.5).

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

Regelgeving

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet luchtkwaliteit (hierna: Wlk). In het Besluit en de Regeling "niet in betekenende mate" is exact bepaald in welke gevallen een project niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit oogpunt van bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft het legaliseren van illegale bouwwerken. Het project is wat aard en omvang en ruimtelijke effecten betreft, vergelijkbaar met een project dat "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties binnen de gemeente Terneuzen, wordt geconcludeerd dat de luchtkwaliteit voldoet aan de normen van de Wlk.

Conclusie

De Wlk staat de realisering van het project niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Regelgeving

Belangrijk onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de Grondexploitatiewet, waarbij een exploitatieplan verplicht wordt gesteld indien nieuwe bouwplannen rechtstreeks mogelijk worden gemaakt door middel van een bestemmingsplan en er voor de gemeente sprake is van verhaalbare kosten (kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening). Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgelegd:

• bouw een of meer andere hoofdgebouwen;
• uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• verbouwing van een of meer gebouwen voor andere doeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt.

In onderhavige situatie is geen sprake van een bouwplan.

Toetsing

Voor de beoogde ontwikkeling is tussen initiatiefnemer en de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst.

Conclusie

Voor de gemeente Terneuzen zijn er ten aanzien van het plan geen financieel-economische risico's verbonden. De risico's daaromtrent liggen bij de initiatiefnemer.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Regelgeving

In artikel 3.1.6. van het Bro is tevens bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop maatschappelijke organisaties en burgers bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. De verplichting om tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn is vastgelegd in artikel 3.1.1 van het Bro.

Het concept van het ontwerpbestemmingsplan is toegezonden naar de Veiligheidsregio Zeeland, het waterschap Scheldestromen en de provincie. Geen van deze instanties hebben inhoudelijke opmerkingen op het plan gemaakt.

Het ontwerpbestemmingsplan Hoofdweg Noord 38, Zuiddorpe (gedateerd 15 juli 2013) heeft van 25 juli 2013 tot en met 4 september 2013 ter inzage gelegen voor de vaststellingsprocedure. In de periode van terinzagelegging zijn twee zienswijzen door burgers kenbaar gemaakt. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de consequenties daarvan voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Bij de vaststelling aangebrachte wijzigingen

Het bestemmingsplan is op 30 januari 2014 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de ingediende zienswijzen, de consequenties daarvan voor het bestemmingsplan en de ambtshalve wijzigingen wordt verwezen naar de 'Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen' die als bijlage bij deze plantoelichting is toegevoegd.

Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is op de verbeelding ( de plankaart) de hoogteaanduiding van 4,5 meter voor het recent gerealiseerde gebouw (zie figuur 2.1 met het getal 5 genummerd), overeenkomstig de werkelijke bouwhoogte gewijzigd van 4,5 in 5 meter.

Om ambtshalve overwegingen zijn de volgende aanpassingen in de regels doorgevoerd:

• In artikel 1 is een begripsbepaling opgenomen voor de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
• De notatie van de meters is geüniformeerd. dat betekent bijvoorbeeld de notatie nu 6 m in plaats van 6,00 meter.

Ook de toelichting is op onderdelen aangepast. De belangrijkste daarvan hebben betrekking op paragraaf:

• 2.1: de duiding van de verschillende bouwwerken en de daarbij behorende oppervlakten;
• 2.3.1 en 2.3.5: de spelregels over het toepassen van het overgangsrecht (niet toepassen bevoegdheid 10% afwijking);
• 3.3: een correctie van de tekst over de structuurvisie Terneuzen inzake kleinschalige bedrijvigheid.

Omdat de toelichting geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan, hebben de aanpassingen geen juridische betekenis.