Buitengebied, Graafjansdijk B 99 en Middenweg (Westdorpe)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

In de kern van Westdorpe zijn meerdere agrarische bouwvlakken aanwezig. Het bouwvlak aan de Graafjansdijk A84 wordt primair gebruikt door agrarisch bedrijf De Baeckermat CV en het bouwvlak aan de Graafjansdijk B99 wordt gebruikt door Cradle Crops B.V. Cradle Crops B.V. is actief in de teelt, opslag en verwerking van miscanthus. Beide bedrijven zijn eigendom van dezelfde ondernemer, hierna initiatiefnemer te noemen. Verder wordt de schuur aan de Vissersverkorting 1a gebruikt voor het stallen van landbouwmachines. Beide locaties, gelegen in de kern van Westdorpe, bieden onvoldoende ruimte om te kunnen groeien. De noodzakelijke schaalvergroting kan daardoor niet plaatsvinden. Daarom is gezocht naar een geschikte locatie voor verplaatsing van beide bedrijven. Omdat er in de omgeving geen geschikte bestaande bouwvlakken aanwezig zijn is gezocht naar een nieuwe locatie welke goed ontsloten is.

Op 7 november 2023 heeft het college besloten onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan het verzoek tot verplaatsing van het agrarische bouwvlak.

Om te kunnen voorzien in voldoende opslag en tevens ruimte te bieden voor beoogde toekomstige groei is een bouwvlak van 2 hectare benodigd. Dit bouwvlak is inclusief de benodigde landschappelijke inpassing welke minimaal bestaat uit een een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van tenminste 5 meter breed. Het effectieve bouwvlak is dus kleiner (ca. 1,5-1,7ha). De Agrarische Adviescommissie Zeeland (AAZ) heeft een positief advies uitgebracht voor de verplaatsing van de agrarische activiteiten naar de beoogde locatie aan de Middenweg. De AAZ merkt daarbij op dat in de huidige situatie een bouwvlak van 1,5 hectare voldoende ruimte biedt, de AAZ kan de verdere toekomstpotentie van miscanthus niet inschatten. In het geval de grootschalige verwerking van miscanthus in samenhang met de forse uitbreiding van de teelt van de grond komt, ontstaat een marktstructuur waarbij er ruimte is voor het verhandelen en de tussenopslag van grote volumes aan miscanthus. Vanuit ruimtelijk perspectief moet rekening worden gehouden met de ontwikkeling van een grootschalige logistieke locatie voor de opslag van miscanthus.

De locatie aan de Graafjansdijk grenst aan het horecabedrijf De Baeckermat. Het vrijkomen van de agrarische functie op deze locatie biedt kansen om het concept van de Baeckermat te versterken. De plannen hiervoor zijn nog niet voldoende concreet, waardoor op dit moment een herbestemming van het agrarisch bouwvlak nog niet mogelijk is. Omdat de kans op herinvulling met agrarische activiteiten nihil is (het bouwvlak heeft onvoldoende potentie voor de hervestiging van een agrarisch bedrijf) wordt deze locatie op dit moment niet meegenomen in de bestemmingswijziging. Het agrarisch bouwvlak op deze locatie wordt op een later moment wegbestemd. Het herbestemmen van het agrarisch bouwvlak van 1 ha aan de Graafjansdijk B99 maakt wel deel uit van deze bestemmingswijziging.

Aan de Graafjansdijk B 99 zal de bedrijfswoning en het bij behorende erf worden gebruikt als burgerwoning. Hierdoor moet de bestemming 'Agrarisch' gewijzigd worden naar 'Wonen'. Het agrarisch bouwvlak wordt verplaatst naar de locatie aan de Middenweg. Het realiseren van agrarische bebouwing is niet toegestaan zonder bouwvlak. Er is een nieuwe planologische regeling voor beide locaties nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Graafjansdijk B 99

Het plangebied is gelegen aan de Graafjansdijk B in Westdorpe. Het bestaat uit de kadastrale percelen SAS00, sectie M, perceelnummers 1778 (7.360 m²), 911 (1.570 m²), 1769 gedeeltelijk (ongeveer 2.000 m²) en 1158 gedeeltelijk (800 m2). Een totaal van 11.730 m² (zie afbeelding 1).

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust)

Middenweg ongenummerd

Het plangebied is gelegen aan de Middenweg in Westdorpe. Het bestaat uit de kadastrale percelen SAS00, sectie K, perceelnummers 406 gedeeltelijk(14.000 m²) en 407 gedeeltelijk (6.000 m²). Een totaal van 20.000m² (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Juust)

1.3 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het verplaatsen van het agrarisch bouwvlak van de Graafjansdijk B 99 naar locatie aan de Middenweg. De bestemming aan de Graafjansdijk B 99 wordt gewijzigd van 'Agrarisch' naar 'Wonen'.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Beschrijving project

2.1.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit twee locaties gesitueerd in het buitengebied van Westdorpe. Ten noordoosten van Westdorpe is een agrarisch bouwvlak gesitueerd aan de Graafjansdijk B 99. De locatie voor het beoogde bouwvlak is gesitueerd ten oosten van de N62, op de hoek van de Middenweg en de Eversdam (zie afbeelding 3).

Afbeelding 3 | Ligging plangebieden (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

Graafjansdijk B 99

In de huidige situatie is sprake van een agrarisch bedrijf met dienstwoning. De agrarische bebouwing heeft een oppervlak van 660 m2. Achter de bebouwing is er ruimte voor opslag van materialen. De noordzijde van het plangebied bestaat uit circa 2000 m2 akkerbouwgronden. Rondom de loodsen is het erf verhard met betonplaten. Aan de voorzijde van het perceel staan een aantal bomen. Het perceel beschikt over een ontsluitingsroute richting de achtergelegen agrarische gronden. In de huidige situatie situatie vinden er veel verkeersbewegingen van landbouwvoertuigen plaats over de Graafjansdijk B. De Graafjansdijk betreft een bebouwingslint waaraan voornamelijk gewoond wordt. Onstluiting van landbouwvoertuigen via deze dijk is daardoor niet optimaal.

Afbeelding 4 | Huidige situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

Middenweg ongenummerd

In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een akkerbouwperceel. Er is geen bebouwing aanwezig. Ontsluiting voor landbouwvoertuigen vindt plaats via een duiker aan de Middenweg. Aan de zuidzijde en oostzijde wordt het plangebied omsloten door sloten.

Afbeelding 5 | Huidige situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust)

2.1.2 Toekomstige situatie

Miscanthus

In de afgelopen jaren is het telen van miscanthus door de initiatiefnemer succesvol gebleken. Miscanthus is een meerjarig gewas met een levensduur van ruim 20 jaar. Door deze teelt is sprake van een verbetering van de bodem- en waterkwaliteit. Het bevordert de algehele gezondheid en vruchtbaarheid van de bodem en verbetert op natuurlijke wijze het ondergrondse leven. Er worden bij deze teelt geen bestrijdingsmiddelen gebruikt. Daarnaast is de kans op misoogsten klein, waardoor er minder opbrengstverlies is dan bij de traditionele teelten. De afzetmogelijkheden voor het product zijn ook steeds groter. Miscanthus wordt gebruikt voor substraat, stalstrooisel, duurzame vezelplaten, papier, bodembedekking etc. De behoefte naar lokaal geteelde grondstoffen neemt in de regio ook toe. Cradle Crops heeft een langdurig contract met een producent van duurzaam hygiënepapier gesloten, waardoor de afzet voor langere termijn verzekerd is.

Volhoudbare landbouw

Met het telen van miscanthus wordt ingezet op een volhoudbaar landbouwsysteem dat functioneert in evenwicht met de omgeving, waarbij kringlopen op een zo laag mogelijk niveau gesloten zijn en er sprake is van een adequaat verdienmodel. De teelt levert dan ook een grote meerwaarde voor de regio. Er is sprake van een samenhangende integrale benadering (bodem, waterbeheer, biodiversiteit, natuur) in combinatie met efficiëncy voor telers in de regio. Het telen van miscanthus is vernieuwend en brengt flinke voordelen mee op het gebied van klimaat en bodem. De teelt neemt echter wel een groot opslagvolume in.

Leefbaarheid Westdorpe

In de nieuwe situatie vervalt het agrarisch gebruik op de locaties Graafjansdijk B99, Graafjansdijk A84 en Vissersverkorting 1a. Dit biedt de mogelijkheid om de locatie Graafjansdijk A84 verder te ontwikkelen, passend bij het concept van De Baeckermat. Niet alleen vervallen de agrarische activiteiten op de genoemde locaties waardoor hinder voor de omliggende woonbebouwing wordt vermindert, maar ook geeft het dus kansen om een impuls te geven aan de leefbaarheid, door nieuwe activiteiten bij De Baeckermat te realiseren, die geen hinder voor de omgeving opleveren.

Concentratie van bedrijfsactiviteiten

Tevens is het niet meer noodzakelijk om bedrijfsbebouwing elders te huren voor de opslag van miscanthus. Op dit moment worden nog loodsen gehuurd aan de Capellestraat in Axel, de Spanjaardsweg in Philippine en de Kleine Stelledijk in Philippine. Alle bedrijfsactiviteiten van Cradle Crops BV en de Baeckermat CV zullen zich concentreren aan de Middenweg.

Graafjansdijk B 99

De bebouwing aan de Graafjansdijk B 99 blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie. Er zijn geen plannen voor sloop en/of nieuwbouw. De woning en schuur blijven behouden. Het gebruik wordt gewijzigd naar wonen. Agrarische bedrijfsactiviteiten zijn niet meer toegestaan op het perceel.

Middenweg ongenummerd

Er is een bouwvlak met een omvang van 2ha voorzien. Daarbij is uitgegaan van een landschappelijke inpassing van gemiddeld 5 meter binnen het bouwvlak, waardoor effectief een bouwvlak van ca. 1,5-1,7 ha over blijft. Voor de nieuwbouwlocatie wordt uitgegaan van het bouwen van twee loodsen. Een loods van 60 x 80 meter (twee kappen van 30 x 80 meter) is bedoeld voor de opslag van miscanthus. Een loods van indicatief 2000/2500 m2 meter voor de algemene bedrijfsvoering zal, mede in verband met het brandrisico van miscanthus, vrijstaand hiervan en evenwijdig hieraan worden gebouwd. Aan de voorzijde van deze tweede loods wordt gedacht aan voorzieningen zoals een kantoor, kantine en andere ondersteunende functies, en aan de realisatie van een bedrijfswoning. Deze kan in de toekomst ook vrijstaand worden gerealiseerd. Deze loods is daarnaast met name bedoeld voor het stallen van de mechanisatie van de Baeckermat CV en Cradle Crops BV en de opslag van agrarische producten (o.a. aardappelen en uien) welke worden geteeld op de gronden van initiatiefnemer. De Baeckermat CV heeft op dit moment een bedrijfsareaal van 32ha eigendom, 40ha reguliere pacht en 25ha kortlopende geliberaliseerde pacht en huurgrond. Met deze omvang is er sprake van een agrarisch bedrijf met een omvang groter dan het gemiddelde akkerbouwbedrijf (ongeveerd 60ha) volgens Wageningen University & Research. Voor een regulier agrarisch bedrijf wordt een bouwvlak met een omvang van 1ha conform gemeentelijk en provinciaal beleid passend geacht.

Het bedrijf beschikt ook in dit geval, zo blijkt uit het advies van de Agrarische Adviescommissie Zeeland, over een regulier machinepark. Benoemd worden drie tractoren, grondbewerkingstuigen, twee courante kiepers, getrokken gewasbeschermingsmiddelenspuit, een uienrooier annex rooier voor de wortelstokken van de miscanthus, zaaimachine, kunstmeststrooier e.d. Specifiek voor de miscanthus beschikt de initiatiefnemer aanvullend over twee plantmachines en een wastrommel voor de reiniging van de wortelstokken.

De opslag van miscanthus van elders kan gezien worden als 'agrarisch hulp- en nevenbedrijf'. De bedrijfsvoering van beide bedrijven is ruimtelijk niet eenvoudig te scheiden, omdat bedrijfsactiviteiten in elkaar overlopen. Het machinepark wordt voor beide bedrijven gebruikt en de opslag van miscanthus van de eigen grond vindt in dezelfde loods plaats als de opslag van miscanthus van agrarische gronden van externen. Gesteld kan wel worden dat de opslag van miscanthus van elders maximaal 1 ha bouwvlak in beslag zal nemen.

Afbeelding 6 | Impressie toekomstige inrichting nieuw bouwvlak Middenweg

2.2 Juridische regeling

2.2.1 Geldend bestemmingsplan

Graafjansdijk B 99

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Terneuzen'. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch - Coulisselandschap en Microrelief' met een bouwvlak van 1 hectare (zie afbeelding 7). De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en behoud, versterking en ontwikkeling van aanwezige natuur, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Er is één bedrijfswoning toegestaan.

Afbeelding 7 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Middenweg ongenummerd

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Terneuzen'. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch' zonder bouwvlak (zie afbeelding 8). De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en niet - grondgebonden agrarische activiteiten en aquacultuur als neventak. Aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen zijn daarnaast ook toegestaan. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van agrarische bedrijfsloodsen, aangezien er geen bouwvlak aanwezig is in de huidige situatie is dit bestemmingsplanmatig niet toegestaan.

Afbeelding 8 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking: Juust)

Daarnaast geldt voor beide locaties de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Bij een bodemverstoring van meer dan 1.000 m2 en op een diepte van meer dan 50 centimeter is archeologisch onderzoek nodig. In paragraaf 4.2 wordt verder op het onderwerp archeologie ingegaan. Verder geldt voor beide locaties het facetbestemmingsplan 'Wonen Terneuzen (vastgesteld 1 juli 2021) en het facetbestemmingsplan 'Parkeren Terneuzen (vastgesteld 7 februari 2019). Met de bovengenoemde facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen 'Wonen' en 'Huishouden' gestandaardiseerd en een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. De regels uit deze facetbestemmingsplannen zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

2.2.2 Planuitwerking

Graafjansdijk B 99

De regels uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied', ter plaatse van het plangebied, worden overgenomen. Ter plaatse van de Graafjansdijk B 99 wordt de bestemming gewijzigd van 'Agrarisch - Coulisselandschap en Microrelief' naar 'Wonen', de nieuwe woonbestemming omvat de kadastrale percelen SAS00, sectie M, nummer 911 en SAS00, sectie M, nummer 1768. Het bouwvlak op het kadastrale perceel SAS00, sectie M, nummer 1769 komt te vervallen, de enkelbestemming 'Agrarisch - Coulisselandschap en Microrelief' wordt behouden. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' wordt gehandhaafd.

Middenweg ongenummerd

De regels uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied', ter plaatse van het plangebied, worden overgenomen. Ter plaatse van de kadastrale percelen SAS00, sectie K, nummer 406 en 407 wordt een bouwvlak met een oppervlak van 2 hectare gerealiseerd. Langs de gehele omtrek van het bouwvlak wordt aan de binnenzijde een strook van 5 meter de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - landschappelijke inpassing' toegevoegd. Binnen deze strook dient minimaal een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten en met een minimale breedte van 5 meter te worden gerealiseerd. Daarnaast wordt aan het bouwvlak de functie-aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - agrarisch hulp- en nevenbedrijf' toegevoegd. In de planregels wordt geregeld dat maximaal 1ha in gebruik mag zijn voor het hulp- en nevenbedrijf. De enkelbestemming 'Agrarisch' en dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' worden behouden.

2.2.3 Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet.

Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting.

Verbeelding

De verbeelding geeft de bestemmingen weer. Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status.

Regels

Algemeen

De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:

- Hoofdstuk 1 Inleidende regels

- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

- Hoofdstuk 3 Algemene regels

- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Inleidende regels

Begripsbepalingen en Wijze van meten

De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten.

Bestemmingsregels

Enkelbestemming Agrarisch

De bestemmings 'Agrarisch' is de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en tevens voor niet - grondgebonden agrarische activiteiten en aquacultuur als neventak. Het agrarisch hulp- en nevenbedrijf wordt geregeld via een specifieke aanduiding met een maximum begrenzing in de planregels van 1ha. De bestemming maakt aan de bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen mogelijk. Daarnaast is de bestemming bedoeld voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Enkelbestemming Agrarisch - Coulisselandschap en Microrelief

De bestemming 'Agrarisch - Coulisselandschap en Microrelief is bedoeld voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en behoud, versterking en ontwikkeling van aanwezige natuur, landschaps- en cultuurhistorische waarden. Evenals bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenelementen, (natuurvriendelijke) oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen.

Enkelbestemming Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld om te wonen en voor aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast is de bestemming bedoeld voor bij deze bestemming horende voorzieningen zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3

In deze dubbelbestemming is opgenomen dat archeologisch onderzoek nodig is als er een bodemverstoring plaatsvindt van 1.000 m² op een diepte zoals aangegeven op de vrijstellingskaart die is opgenomen in bijlage 3 van de regels.

Algemene regels

Algemene parkeerregels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van het parkeren bij bouwwerkzaamheden en/of gebruikswijzigingen.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen.

Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers.

Algemene gebruiksregels 
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken.

Algemene afwijkingsregels
In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Daarnaast zijn er in dit artikel wijzigingregels opgenomen voor het verwijderen of aanpassen van de archeologische dubbelbestemming,

Overgangs- en slotregels

In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor dit bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit wel aan bij de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Bij alle ruimtelijke plannen streeft het Rijk naar zorgvuldige afwegingen en heldere besluitvorming. Dit doet het Rijk via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6). De Ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De Ladder luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

In dit geval gaat het om het verplaatsen van een agarisch bouwtitel aan de Graafjansdijk B 99 in Westdorpe naar de Middenweg in Westdorpe. De bedrijfswoning aan de Graafjansdijk B 99 wordt omgezet naar een reguliere woning. De Laddertoets is niet van toepassing, omdat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het realiseren van een agrarisch bouwvlak betreft een specifiek aan het buitengebied gerelateerde functie. Verder zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland en Omgevingsverordening Zeeland 2018

In de Omgevingswet worden alle bestaande wetten die te maken hebben op de fysieke leefomgeving samengevoegd. De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan al het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland.
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied.
• 3. Een duurzame en innovatieve economie.
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn:

• 1. Doe meer met minder grond.
• 2. Werk samen en deel kosten en baten.
• 3. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten.
• 4. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld.

De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030). In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet.

Als doelstelling binnen het thema landbouw wordt ingezet op een volhoudbaar landbouwsysteem dat functioneert in evenwicht met de omgeving, waarbij kringlopen op een zo laag mogelijk niveau gesloten zijn en er sprake is van een adequaat verdienmodel. Subdoelen die hierbij onder andere zijn geformuleerd:

• Ondernemers worden ondersteund en beloond in een transitie naar volhoudbare landbouw;
• De bodem is gezond en wordt duurzaam beheerd.

Het plan van deze ondernemer draagt bij en geeft concreet invulling aan deze doelen uit het provinciaal beleid en levert veel meerwaarde voor de regio:

• Door een samenhangende integrale benadering (bodem, waterbeheer, biodiversiteit, natuur) in combinatie met efficiënter boeren.
• Door verbetering van de bedrijfsstructuur en het stimuleren van kringlopen en innovatie.

De bedrijfsvoering van Cradle Crops BV is hoofdzakelijk gericht op de dienstverlening aan andere agrariërs ten behoeve van de teelt en is gericht op de opslag en vermarkting van door aandere agrariërs geteelde miscanthus. Dit betreft de bedrijfsvoering van een agrarisch hulp- en nevenbedrijf.

Op grond van artikel 2.3, tweede lid onder g van de Omgevingsverordening Zeeland 2018 (zoals geldende ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan) in combinatie met bijlage A behorende bij de genoemde verordening is een maximale maat van 1ha bouwvlak toegestaan in het geval van nieuwvestiging van een nieuwe economische drager. Het agrarisch hulp- en nevenbedrijf wordt gezien als nieuwe economische drager. Deze wordt in de planregels gemaximeerd op maximaal 1ha.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg en draagt bij aan de doelstellingen gericht op een duurzame landbouw.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025

Op 16 december 2010 heeft de gemeenteraad van Terneuzen de 'Structuurvisie 2025' vastgesteld. De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economische en in de leefomgevingskwaliteit.

Bij het zorg dragen van het landschap hoort ook slopen van gebouwen die niet meer in bedrijf zijn. Op deze manier verpauperen gebouwen niet, wat ten goede komt aan het landschap. Bij dit plan is er geen sprake van sloop van gebouwen die niet meer in bedrijf zijn, maar er is sprake van hergebruik. Doordat de bestemming 'Agrarisch' wordt omgezet naar 'Wonen' wordt ervoor gezorgd dat de boerderijwoning door niet-agrariërs kan worden bewoond en dus niet leeg staat. Met deze bestemmingswijziging wordt verpaupering voorkomen.

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving

4.1 Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. In juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt diverse wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed in Nederland. In de Erfgoedwet staat wat cultureel erfgoed is, hoe Nederland omgaat met roerend cultureel erfgoed, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Nederland daar toezicht op houdt.

Graafjansdijk B 99

Over het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Hiervoor geldt dat er archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodem verstoord wordt op een diepte van 50cm onder het maaiveld met een oppervlakte van meer dan 1.000m². Er vinden geen bodemingrepen plaats. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is op dit vlak geen onderzoek nodig. Omdat er geen sprake is van bodemingrepen en de bestemmingsregels voor archeologie ongewijzigd blijven is een volledige toetsing aan het interimbeleid van de gemeente Terneuzen voor deze locatie niet aan de orde. De archeologische dubbelbestemming staat het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Wonen' niet in de weg.

Middenweg ongenummerd

Over het plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 3’. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte (50 cm) beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 1.000 m.

Het bouwplan voorziet in het bouwen van een nieuwe opslagloods van 4.800 m2 en de realisatie van een dienstwoning. De werkzaamheden zullen waarschijnlijk de vrijstellingsdiepte overschrijden. Het totaal komt daarmee ruim boven de 1.000 m2. Archeologisch onderzoek is daarom benodigd.

Conform het beleid van de gemeente Terneuzen is er getoetst aan het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!',(waarvan de vrijstellingenkaart ook deel uitmaakt) plaatsvindt. Naast het interimbeleid archeologie wordt ook getoetst aan de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Deze hangen samen met de door de raad vastgestelde Erfgoedverordening Archeologie .Op basis van het gemeentelijk archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschemagevolgd zoals vastgelegd in het beleid.

• 1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied is niet binnen of grenzend aan een AMK terrein gelegen.

Afbeelding 9| Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: www.archeologieinnederland.nl)

• 2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied is gesitueerd in een gebied met een lage trefkans.

Afbeelding 10 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron:www.archeologieinnederland.nl)

• 3. Toetsing aan Archis: Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt deel uit van enkele grotere onderzoeken die het volledige grondgebied van de Gemeente Terneuzen beslaan:

• 2384416100: archeologisch bureauonderzoek in het kader van de milieueffectrapportage (MER) Multi Utility Providing (MUP)
• 2439204100: Leemten in Kennis
• 2434360100: Archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen
• 4568760100: Archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen
• 2150796100: Archeologisch bureauonderzoek in het kader van de aanleg van een nieuw aardgastransportleiding.
• 2205519100: Archeologisch booronderzoek in het kader van de verbreding van de Tractaatweg N62. Geen boringen ter plaatse van het projectgebied gezet.

Afbeelding 11 | Vondstmeldingen Archis (bron: Artefact!) 

• 4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Op 21 november 2023 is contact gezocht met het ZAD. Het ZAD heeft aangegeven dat er geen aanvullende informatie bekend is.
• 5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Op de geologische kaart is het plangebied gesitueerd in een gebied met code Fo.3b. Dit zijn afzettingen van Duinkerke IIIb op oudere Afzettingen van Duinkerke (DIIIb op DIIIa).

Afbeelding 12 | Uitsnede Van Rummelen 1977

• 6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte):

Op de vrijstellingenkaart uit 2017 is het plangebied gesitueerd in een gebied waarbij onderzoek is vrijgesteld tot 50 cm beneden maaiveld.

Afbeelding 13 | Uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 Terneuzen (bron: Gemeente Terneuzen)

Door Artefact! is archeologisch bureau- en inventariserende veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd (rapportage d.d. 4 april 2024, Bijlage 1). Op basis van het onderzoek geldt binnen het plangebied een hoge verwachting voor resten uit de late middeleeuwen vanaf een diepte van minimaal 0,3m-mv. Verder geldt ook een middelhoge verwachting voor resten uit het meso- en neolithicum vanaf een diepte van minimaal 0,6m-mv. Eventuele resten uit het paleolithicum kunnen aangetroffen worden vanaf een diepte van 1,3m-mv. Gelet op de archeologische verwachting en verwachte diepteligging van mogelijke vindplaatsen dient de geldende dubbelbestemming met een dieptevrijstellingsgrens van 0,5m-mv te worden aangehouden in dit bestemmingsplan. Op basis van de uitkomst van de rapportage dient vervolgonderzoek plaats te vinden door karterend en/of waarderend inventariserend veldonderzoek. Het uitvoeren van dit onderzoek door middel van proefsleuven is de meest geschikte onderzoeksmethode. Aan de hand van een concreet bouwplan kan gericht onderzoek plaatsvinden. In de fase van vergunningverlening kan dit worden uitgevoerd.

Cultuurhistorie
Met de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed in Nederland. De Erfgoedwet heeft zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed vervangen waaronder de Monumentenwet 1988. Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wettelijk verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop met in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden of monumenten rekening is gehouden.

Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen beschikbaar. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren).

Afbeelding 13 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud (bron: gemeente Terneuzen)

Op de kaart 'Behoud door ontwikkeling' is het plangebied aan de Graafjansdijk B 99 gelegen binnen de bebouwing en dorpsvorm 'dijk- en wegdorp' en cultuurhistorische elementen 'Graaf Jansdijk' (zie afbeelding 13). Met het wijzigen van de agrarische bestemming naar wonen wordt de bestaande landschapsstructuur niet aangetast. De verandering past in de structuur van het gebied vanwege de lintbebouwing met voornamelijk (burger)woningen.

Het nieuw op te richten bouwvlak is gesitueerd langs de Eversdam. De Eversdam is aangewezen als 'Liniedijk'. De dijk wordt niet aangetast door het realiseren van het bouwvlak. Door te voorzien in voldoende landschappelijke inpassing blijven de huidige landschappelijke waarden beschermd.

Afbeelding 14 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling

Op de uitsnede van de cultuurhistorische waardenkaart - behoud door ontwikkeling is aangeduid dat er in de omgeving van de Graafjansdijk B 99 historische bomen aanwezig zijn. De historische bomen zijn gesitueerd op omliggende percelen, maar niet binnen het plangebied. De wijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen'.

Afbeelding 15 | Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart - vernieuwing mogelijk

Afbeelding 16 | Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zeeland (bron: Provincie Zeeland)

Beide plangebieden liggen niet binnen de strategie 'vernieuwing mogelijk'. Uit de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) blijkt dat er in of in de directe omgeving van het plangebied verder geen cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden (afbeelding 16).

Gelet op bovenstaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving.

Graafjansdijk B 99

In de directe omgeving van Graafjansdijk B 99 zijn geen bedrijven gelegen die een belemmering vormen voor de ontwikkeling. Door de bestemmingswijziging verbetert het woon- en leefklimaat in de omgeving. In de huidige situatie kan er verkeershinder en overlast ontstaan door de verkeersaantrekkende werking voor landbouwvoertuigen van het agrarisch bedrijf. Door het wegvallen van de agrarische bestemming zal een afname van verkeersbewegingen van zware landbouwvoertuigen zijn. Hierdoor verbeterd het akoestisch klimaat evenals de verkeersituatie.

Middenweg ongenummerd

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die een belemmering vormen voor de ontwikkeling. In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen woningen van derden of andere gevoelige functies aanwezig. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie.

Graafjansdijk B 99

Door SMA Zeeland is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd op deze locatie (rapportages, kenmerk 23190016, d.d. 24-04-2019 en 23200152, d.d. 13-11-2020). Daaruit is gebleken dat er enkele verontreinigingen zijn met asbest en een verhoogd gehalte PAK. Voor de verontreinigingen is een saneringsplan opgesteld. De sanering heeft plaatsgevonden in het najaar van 2023. Daarmee is de grond geschikt voor de woonfunctie. De onderzoeken en evaluatieverslagen van de sanering zijn opgenomen in Bijlage 2.

Middenweg ongenummerd

Door ABO Milieuconsult is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportage 8 december 2023, Bijlage 3). Daaruit blijkt dat op deze locatie geen bodemvreemde materialen zijn aangetroffen. De grond voldoet aan de achtergrondwaarde. Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen. Dit is echter zodanig gering dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van nader bodemonderzoek. De bodemkwaliteit is geen belemmering om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te verlenen. Geadviseerd is om de vrijkomende grond zoveel mogelijk op locatie te verwerken. Als dat niet mogelijk is, dan dient in ieder geval gehandeld te worden conform (de zorgplicht uit) het Besluit activiteiten leefomgeving.

4.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving.

Graafjansdijk B 99

In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast zijn er in de omgeving geen transportroutes gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor) aanwezig (zie afbeelding 12). Op ruim 550 meter is N62/Tractaatweg (Basisnet weg) gelegen waar vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Deze afstand is voldoende groot. De locatie ligt ruim buiten de contour van het plaatsgebonden risico. Er is geen sprake van een toename van het aantal personen binnen het plangebied. Een nadere verantwoording is niet nodig.

Middenweg ongenummerd

Ten westen van het beoogde bouwvlak is een buisleidingenstraat gelegen met daarin leidingen voor waterstof, stikstof, zuurstof en aardgas. Zie onderstaande tabel voor de PR=10-6 per type buisleiding.

product	gegevens	beheerder	10^-6	belemmeringenstrook
Waterstof	4 inch 100 bar	Air Liquide	22 meter aan weerszijden van de leiding	5 meter
Stikstof	300 mm 30 bar	Air Products	15 meter aan weerszijden van de leiding	5 meter
Zuurstof	250 mm 30 bar	Air Products	15 meter aan weerszijden van de leiding	5 meter
Aardgas	30 inch 80 bar	Gasunie	aanwezig *	5 meter
Aardgas	48 inch 80 bar	Gasunie	niet aanwezig	5 meter

Afbeelding 17 | Uitsnede Risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl, bewerking: Juust)

Gezien het feit het beoogde bouwvlak op een afstand van minimaal 65 meter van de dichtsbijzijnde leiding komt te liggen, valt de nieuwe bedrijfswoning buiten de contour voor het plaatsgevonden risico. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Graafjansdijk B 99

De woning wordt vanwege geluid niet anders beoordeeld dan de (voormalige) bedrijfswoning, nadere toetsing is niet nodig.

Middenweg ongenummerd

De locatie voor de nieuwe bedrijfswoning ligt aan de Middenweg ten oosten van Westdorpe. Hier geldt een snelheidsregime van 60 km/u. De Middenweg ligt tussen de Eversdam en de Molenstraat. Het betreft geen doorgaande route. Het verkeer aan de Molenweg en Eversdam betreft vooral bestemmingsverkeer. Hierdoor ligt de verkeersintensiteit relatief laag. Door de afstand van de woning tot de Middenweg (minimaal 24 meter) en de lage verkeersintensiteit is het niet aannemelijk dat de voorkeursgrenswaarde van 48dB wordt overschreden. Een goed woon-en leefklimaat op basis van geluid is aannemelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen woningen van derden aanwezig. Het te realiseren bouwvlak veroorzaakt geen geluidshinder voor woningen van derden. Daarnaast zijn er geen bedrijven of inrichtingen aanwezig in de nabijheid van de bedrijfswoning. Het aspect industrielawaai vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Graafjansdijk B 99

In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

Middenweg

Op een afstand van circa 65 meter ligt een buisleidingenstraat. In paragraaf 4.5 is hier nader op ingegaan. De beoogde ontwikkeling is op voldoende afstand van de buisleidingenstraat gesitueerd. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht.

Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. In de regeling NIBM is aangegeven, dat een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen en één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de toename aan NO2 en PM10 inzichtelijk gemaakt aan de hand van de NIBM tool. In paragraaf 4.11 is de verkeersgeneratie van het project inzichtelijk gemaakt. Deze wordt afgerond op gemiddeld motorvoertuigen per etmaal. De NIBM tool laat zien dat deze verkeerstoename niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet nodig.

Afbeelding 18 | NiBM-tool (bron: Infomil)

4.9 Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven.

Graafjansdijk B 99

Er wordt geen bebouwing gerealiseerd of gesloopt, daarnaast is er ook geen sprake van kap van bomen of beplanting. De huidige situatie blijft gehandhaafd. De gebruiksmogelijkheden worden beperkt ten opzichte van de huidige situatie. De afstand tot nabijgelegen natuurgebieden is minimaal 1.000 meter. De mogelijke invloed van het agrarisch bedrijf op de nabijgelegen natuurgebieden komt te vervallen. De aspecten gebiedsbescherming en soortenbescherming vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Middenweg

Gebiedsbescherming

Het plangebied is gelegen op circa 4,2 kilometer van het Natura 2000-gebied 'Canisvliet', op een afstand van circa 10,2 kilometer tot het Natura 2000-gebied 'Westerschelde en Saeftinghe' en op een afstand van circa 13,6 kilometer van het Natura 2000-gebied 'Vogelkreek'. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht.

Voor dit plan is de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 4). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig, er geldt ook geen 'aanhaakplicht' in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Soortenbescherming

Het plangebied bestaat uit agrarische gronden die intenstief worden bewerkt. Er worden geen bomen gekapt of overige beplanting verwijderd. Een quickscan Wet natuurbescherming is niet benodigd voor de voorgenomen ontwikkeling. Het aspect soortenbescherming staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.10 Niet gesprongen explosieven

In de Tweede Wereldoorlog is in Zeeland veel gevochten. Doordat tijdens de gevechten niet alle munitie is ontploft zijn er tot op de dag van vandaag blindgangers in de bodem te vinden. De Provincie Zeeland heeft een kaart ontwikkeld waar op te zien is waar gevochten is en waar een grote kans is om blindgangers in de bodem aan te treffen. 

Beide locaties liggen niet in een aandachtsgebied voor niet gesprongen explosieven. Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd.

Graafjansdijk B 99

Met het beëindigen van het agrarisch bedrijf zal de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte voor de locatie aan de Graafjansdijk B 99 afnemen ten opzichte van de huidige situatie. Het perceel beschikt over voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. In de huidige situatie wordt er verkeershinder ervaren door de verkeersstromen van zware landbouwvoertuigen die over Graafjansdijk rijden. Met het verdwijnen van de agrarische bestemming zal het landbouwverkeer ter plaatse van de Graafjansdijk afnemen, hierdoor is er sprake van een verbetering van de verkeerssituatie ter plaatse van de Graafjansdijk. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Middenweg

Parkeren

In het parkeerbeleid van de gemeente Terneuzen zijn geen parkeernormen opgenomen voor een agrarisch (hulp- en neven)bedrijf in het buitengebied. Ook zijn er geen parkeernormen opgenomen waarbij redelijkerwijs aangesloten kan worden. Gezien het feit dat de functie hoofdzakelijk opslag van Miscanthus betreft is er sprake van een beperkte verkeersaantrekkende werking. Het feit dat de ontwikkeling voorziet in een op te richten bouwvlak van 2 hectare kan er op eigen terrein voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid.

Verkeer

De verkeersontsluiting vindt plaats via de Middenweg. De bestaande duiker wordt verbreed. De route wordt vervolgens vervolgd via de Eversdam naar de Tractaatweg. Voor de te realiseren bedrijfswoning is uitgegaan van een vrijstaande koopwoning in het gebiedstype 'buitengebied' met stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk'. Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 8,2 voertuigbewegingen per weekdagetmaal.

Er zijn geen CROW-normen bekend voor agrarische (hulp- en neven)bedrijven. Op basis van de beoogde toekomstige ontwikkeling het bedrijf is een inschatting gemaakt voor het aantal voertuigbewegingen per weekdagetmaal. Naar verwachting zullen er 20 voertuigbewegingen zijn van licht verkeer, 12 voertuigbewegingen van middelzwaar vrachtverkeer en 10 voertuigbewegingen van zwaar vrachtverkeer. De wegbreedte van zowel de Middenweg als Eversdam volstaan voor het afwikkelen van landbouwvoertuigen. Daarnaast is de bestaande intensiteit, op basis van het beperkt aantal bestemmingen aan de Middenweg en Eversdam, naar verwachting zeer laag. De toename van het verwacht aantal verkeersbewegingen heeft daarom geen significant negatieve effecten op de verkeersveiligheid of doorstroming op beide wegen.

4.12 Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen.

Gelet op het feit dat er bij de locatie Graafjansdijk B 99 enkel sprake is van een wijziging van het gebruik van agrarisch naar wonen is hiervoor geen watertoets uitgevoerd. Onderstaande watertoets betreft enkel de ontwikkeling aan de Middenweg.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De locatie ligt niet in of in de nabijheid van waterkeringen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	In de huidige situatie is het plangebied geheel onbebouwd en onverhard. Uitgaande van de planologisch maximale mogelijkheden is het in de toekomstige situatie mogelijk om 15.000 m2 aan dakoppervlak toe te voegen. Het overige deel van het bouwvlak mag verhard worden. Dit betekent dat er sprake is van een feitelijke toename van 20.000m2 aan verharding. Voor deze toename zal watercompensatie benodigd zijn. Er zal 20.000 x 0,075 = 1500 m3 aan watercompensatie gerealiseerd moeten worden. Ten zuiden en oosten van het perceel zullen de sloten verbreed worden. Daarnaast is er ten zuidwesten van het bouwvlak ruimte gereserveerd voor het realiseren van de benodigde waterberging. Voor de planologische borging van de waterberging is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Het hemelwater wordt gebufferd in een ondergrondse opslag van 80 tot 100m3 voor gebruik op het bedrijf. Daarnaast kan hemelwater middels samengestelde drainage op het naastgelegen perceel infiltreren. Het overtollige hemelwater wordt afgevoerd naar de waterberging ten zuidoosten van het plangebied. Het afvalwater wordt middels een septictank gezuiverd.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Er treden geen veranderingen op in de grondwaterkwantiteit.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	Zowel tijdens de bouwfase als tijdens de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn daardoor geen nadelige gevolgen voor de grondwaterkwaliteit te verwachten.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	Zowel tijdens de bouwfase als tijdens de gebruiksfase worden geen uitlogende materialen gebruikt. Er zijn daardoor geen nadelige gevolgen voor de grondwaterkwaliteit te verwachten.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	De volksgezondheid is niet in het geding.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Er is geen sprake van bodemdaling.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Er is geen sprake van natte natuur in of in de nabijheid van het plangebied.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	De beoogde ontwikkeling is niet gesitueerd in of in de nabijheid van een onderhoudsstrook ten behoeve van het onderhouden van oppervlaktewater.
Anderer belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Niet van toepassing.
Wegen in beheer bij het waterschap	De Middenweg en Eversdam zijn in beheer bij het Waterschap. Ten behoeve van de realisatie van het agrarisch bouwvlak zullen de verkeersstromen van met name landbouwvoertuigen toenemen op de Middenweg en Eversdam. Gelet op de breedte van de Middenweg en Eversdam vormt dit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.13 Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.  Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

In onderdeel D is per activiteit de drempelwaarde benoemd. Als een activiteit voorkomt in onderdeel D en boven de drempelwaarde komt, geldt voor het te nemen besluit een m.e.r.-beoordelingsplicht. Indien er activiteiten plaatsvinden die in onderdeel D zijn opgenomen, maar onder de drempelwaarde blijven, dient er nagegaan te worden of het project grote milieugevolgen heeft. Deze toets dient plaats te vinden aan de hand van de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn m.e.r..

De hoofdcriteria waaraan getoetst moet worden zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect. Het bevoegd gezag dient vervolgens voor de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan een besluit te nemen of er een MER moet worden opgesteld. De grondslag hiervoor is een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Een beoordeling of besluit is dan ook niet benodigd.

4.14 Conclusie

Omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Omdat het voorliggende plan niet voorziet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn gemaakt voor het verhalen van eventuele planschade en overige kosten op de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan, tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap.

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid geweest zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Er zijn zienswijzen ingediend. Deze zijn betrokken bij de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Archeologisch onderzoek

Bijlage 2 Bodemonderzoeken Graafjansdijk B99

Bijlage 3 Bodemonderzoek Middenweg

Bijlage 4 Stikstofberekening