| Plan: | Parapluherziening Wonen kernen Reimerswaal |
|---|---|
| Status: | voorontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0703.00BPParaplu3-vo01 |
De gemeente Reimerswaal wil voorwaarden voor het opsplitsen van gebouwen of bouwpercelen voor het toevoegen van meedere wooneenheden vastleggen. Dit is reeds aangekondigd met het voorbereidingsbesluit om onbedoelde woningsplitsing tegen te gaan, dat op 24 mei 2022 genomen is door de gemeenteraad. Daarnaast heeft de gemeente de wens om de voorwaarden waaronder het realiseren van een logies met ontbijt (bed and breakfast) in een woning toegestaan is te verankeren in beleid. Ten slotte wil de gemeente het realiseren van zogenaamde 'tiny houses' toestaan. Hiervoor zijn regels nodig om dit te faciliteren.
Alle drie de onderwerpen hebben (in)direct te maken met het onderwerp 'wonen'. De gemeente wenst meer grip te krijgen op deze onderwerpen binnen de kernen van de gemeente Reimerswaal. Hiervoor is voorliggende parapluherziening opgesteld. De parapluherziening is een partiële herziening van meerdere geldende bestemmingsplannen en wijzigingsplannen.
Het plangebied betreft alle kernen van de gemeente Reimerswaal. Het toepassingsbereik van deze parapluherziening betreft alle vastgestelde en geldende bestemmings- en wijzigingsplannen binnen de kernen van de gemeente Reimerswaal.
De parapluherziening kent geen bestemmingen. De in deze parapluherziening opgenomen regels gelden in aanvulling op of corrigeren de regels van alle vastgestelde en geldende bestemmings- en wijzigingsplannen binnen het plangebied van deze parapluherziening. De geldende bestemmingen blijven van kracht. In Bijlage 1 behorende bij de toelichting zijn de geldende ruimtelijke plannen opgenomen waar deze parapluherziening betrekking op heeft.
Het doel van deze parapluherziening is het stellen van voorwaarden aan het (be)bouwen en/of verbouwen van gebouwen en bouwpercelen voor de toevoeging van meerdere wooneenheden. Daarnaast wil de gemeente meer en beter sturen op initiatieven die gaan over het aanbieden van een logies met ontbijt in een woning en het realiseren van tiny houses.
Deze parapluherziening bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het beleidskader besproken. Hoofdstuk 3 gaan in op de kwaliteit van de leefomgeving en in hoofdstuk 4 wordt de juridische planbeschrijving besproken. Hoofdstuk 5 gaat over de uitvoerbaarheid van het plan.
In deze parapluherziening is nieuw beleid opgenomen. Het gaat om het (be)bouwen en/of verbouwen van gebouwen en bouwpercelen voor de realisatie van meerdere zelfstandige wooneenheden op een bouwperceel, het aanbieden van een logies met ontbijt in een woning en het realiseren van tiny houses. Deze onderwerpen worden hieronder toegelicht:
In de afgelopen periode is er een toename waarneembaar van omgevingsvergunningaanvragen om woningen toe te voegen op locaties waar dat volgens het bestemmingsplan is toegestaan, maar waar dit ruimtelijk ongewenst is. Bij veel van deze aanvragen is de kwaliteit van wonen in het gedrang doordat er bijvoorbeeld zo veel mogelijk kleine appartementen in een bestaand gebouw worden ingetekend. Ook is er vaak sprake van een lage ruimtelijke kwaliteit en kan er niet gestuurd worden op de woningtypologie. De meeste aanvragen voor het realiseren van meerdere woningen worden gedaan voor gebouwen binnen de 'centrumbestemming' in de huidige komplannen. Deze bestemming laat een ruime variatie aan gebruiksfuncties toe, waaronder 'wonen in een woning'.
Diverse bestemmingen in de huidige bestemmingsplannen maken het opsplitsen van gebouwen en bouwpercelen voor de realisatie van meerdere woningen mogelijk, zonder dat er daarbij beoordeeld hoeft te worden of het resultaat aansluit bij de actuele behoefte aan woningen en of de nieuw gevormde wooneenheden beschikken over de gewenste woonkwaliteit. Binnen de huidige regelingen zijn er geen regels opgenomen om bij de splitsing van gebouwen en bouwpercelen een minimale (woon)kwaliteit te behouden.
De gemeente wil voorwaarden voor het (be)bouwen en/of verbouwen van gebouwen en bouwpercelen voor de realisatie van meerdere zelfstandige wooneenheden op een bouwperceel vastleggen. Dit is reeds aangekondigd met het voorbereidingsbesluit om onbedoelde woningsplitsing tegen te gaan, dat op 24 mei 2022 genomen is door de gemeenteraad. Met deze parapluherziening worden regels vastgelegd waaraan initiatieven die gericht zijn op het toevoegen van wooneenheden dienen te voldoen, zie paragraaf 4.2.
Het aantal initiatieven voor het exploiteren van een logies met ontbijt aan huis neemt toe. Er zijn steeds meer inwoners die een deel van de woning of een bijgebouw als een toeristische logiesfunctie willen toekennen. De huidige bestemmingen 'Horeca' en 'Centrum' bieden over het algemeen reeds ruimte voor de realisatie van een bed and breakfast in de dorpskernen. Gronden met de deze bestemmingen zijn namelijk, onder meer, bestemd voor horecabedrijven behorende tot ten hoogste categorie 1 van de 'Staat van Horeca-activiteiten'. In deze staat is een logies met ontbijt opgenomen onder subcategorie 1b. Verder zijn op specifieke locaties op gronden met een woonbestemming en een nadere aanduiding 'specifieke vorm van horeca - logies' logies met ontbijt toegestaan. In deze parapluherziening gaat het om kleinschaligere logies met ontbijt dan opgenomen is bij deze specifieke gevallen. In het bestemmingsplan voor het buitengebied zijn al regels opgenomen voor het exploiteren van een logies met ontbijt in (burger)woningen. De praktijk geeft geen aanleiding om deze regels geldend voor het buitengebied te herzien.
In de diverse bestemmingsplannen voor de kernen is géén gebruiksregel opgenomen voor het kunnen toestaan van een logies met ontbijt in woningen. Het (niet vastgestelde) beleid van de gemeente is dat het realiseren van een logies met ontbijt in een woning in een dorpskern, als aanvaardbaar wordt gezien in maximaal 2 kamers met in totaal 4 bedden. Onder de voorwaarde dat er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig is. Een logies met ontbijt is niet toegestaan in een bijgebouw.
In het nieuwe beleid, vastgelegd in dit bestemmingsplan, is het onder voorwaarden toegestaan om in een woning een logies met ontbijt te realiseren. De woonfunctie moet behouden blijven en er is een beperking aan de vloeroppervlakte en aantal kamers. Deze parapluherziening voorziet in regels voor het realiseren van een logies met ontbijt in een woning in een dorpskern binnen de bestemmingen 'Agrarisch', 'Detailhandel', 'Kantoor' en 'Wonen'. Voor de juridische uitwerking zie paragraaf 4.2.
De regels zijn niet van toepassing op de gronden met de bestemming 'Bedrijf' met een aanduiding 'bedrijfswoning'. Binnen verschillende dorpskernen zijn locaties met een bedrijfsbestemming en bedrijfswoningen aanwezig waar een logies met ontbijt niet wenselijk is. Dit heeft te maken met de hoge milieucategorie die daar toegelaten is en vanwege de ruimtelijke uitstraling.
Het realiseren en bewonen van een 'tiny house' is relatief nieuw en voor de gemeente Reimerswaal nog onbekend. Steeds vaker komen er vragen en initiatieven betreffend dit onderwerp bij de gemeente binnen. Om een goede afweging te maken voor het al dan niet realiseren van tiny houses zijn de beleidsregels 'Tiny houses gemeente Reimerswaal 2022' opgesteld. In deze parapluherziening worden beleidsregels van toepassing verklaard door in de bestemmingsregels te verwijzen naar deze beleidsregels.
De beleidsregels dienen als toetsingskader bij initiatieven voor het realiseren van tiny houses. De afweging of een specifieke locatie geschikt is voor het realiseren van tiny houses is afhankelijk van meerdere factoren. Wonen in een tiny house is een basis voor een levensstijl met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. De eigenaar van een tiny house wil minimalistisch, bewuster en duurzamer leven. Een tiny house dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een tiny house mag niet als tweede woning, recreatiewoning of woonwagen worden gebruikt.
De realisatie van tiny houses is met inachtneming van de beleidsregels toegestaan op bouwpercelen met een bouwvlak waarbinnen ingevolge de geldende bestemming (bijvoorbeeld 'Wonen' of 'Centrum') de realisatie van één of meerdere woningen is toegestaan. Daarnaast is het realiseren van tiny houses mogelijk op bouwpercelen die de gemeente daarvoor specifiek uitgeeft. Ook kunnen woningcorporaties, onder voorwaarden, tiny houses realiseren als aanvulling op hun woningaanbod. Per initiatief zal de gemeente, aan de hand van het beleid, de afweging maken om specifiek voor die locatie af te wijken van de geldende bestemming(en) en bijbehorende bouw- en gebruiksregels.
De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevings- en milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.
Bij het vaststellen van bestemmingsplannen hoort daarom een onderbouwing op basis waarvan het vaststellen van de bestemmingen gerechtvaardigd is. In het geval van ontwikkelplannen worden alle omgevingsaspecten beoordeeld. In dit geval zijn bepaalde initiatieven onder voorwaarden mogelijk, bijvoorbeeld het aanbieden van een logies met ontbijt en het realiseren van tiny houses. Voor zover relevant worden bepaalde omgevings- en milieuaspecten beoordeeld per initiatief en getoetst aan de voorwaarden zoals opgenomen in dit bestemmingsplan. Er zijn beoordelingsregels opgenomen die de kwaliteit van de leefomgeving waarborgen.
Het onderbouwen of onderzoeken van alle omgevings- en milieuaspecten is daarom in dit geval niet noodzakelijk. Voor de waterhuishoudkundige aspecten is dezelfde redenering van toepassing als hiervoor beschreven. In het kader van de watertoets wordt het voorontwerp bestemmingsplan voor reactie toegezonden aan het waterschap Scheldestromen. In artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening is specifiek voorgeschreven dat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding nodig is. Gelet op het vorenstaande kan worden gesteld dat er geen gevolgen voor de waterhuishouding zijn anders dan reeds in de vastgestelde plannen is opgenomen.
De parapluherziening is opgesteld conform de normen die zijn opgenomen in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Daarnaast zijn de verplichte bepalingen uit het Besluit ruimtelijke ordening, te weten de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht, opgenomen. De parapluherziening kent geen bestemmingen, omdat de eerder genoemde geldende bestemmings- en wijzigingsplannen worden aangevuld en op enkele onderdelen worden herzien. De geldende bestemmingen blijven van kracht. Op de verbeelding zijn dan ook geen bestemmingen opgenomen.
De geldende bestemmings- en wijzigingsplannen blijven van kracht, met dien verstande dat aan de regels van die plannen bepaalde begrippen en regels met betrekking tot de drie eerder genoemde onderwerpen hoofdzakelijk worden toegevoegd via deze parapluherziening.
De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken:
Inleidende regels
De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en het toepassingsbereik. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. Deze parapluherziening zorgt ervoor dat aan alle geldende bestemmings- en wijzigingsplannen enkele begrippen met bijbehorende definities worden toegevoegd waaronder het begrip 'wonen'. Het toepassingbereik geeft aan dat alle regels en begrippen een aanvulling zijn op de bestaande plannen met een aantal uitzonderingen.
Bestemmingsregels
Onder de bestemmingsregels zijn 4 artikelen opgenomen die aanvullend gelden op de bestaande plannen. Artikel 3 biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden binnen de bestemmingen 'Agrarisch', 'Detailhandel', 'Kantoor' en 'Wonen' een logies met ontbijt in een woning te realiseren. Artikel 4 wijzigt de aanhef van geldende bestemmings- en wijzigingsplannen onder 'Afwijken van de bouwregels' opgenomen bepaling 'woningtype en nieuwe woningen'. Artikel 5 maakt het (be)bouwen en/of verbouwen van gebouwen en bouwpercelen voor het toevoegen van wooneenheden binnen bepaalde bestemmingen onder voorwaarden mogelijk. Artikel 6 voorziet in een algeheel verbod op de realisatie van tiny houses alsook in een bevoegdheid om van dit algehele verbod af te wijken. Er wordt verwezen naar de beleidsregels 'Tiny houses gemeente Reimerswaal 2022'.
Algemene regels
Onder de algemene regels is een artikel toegevoegd die ervoor zorgt dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen. In de begripsbepalingen is hiervoor een definitie opgenomen. Bovendien is een anti-dubbeltelregel opgenomen.
Overgangs- en slotregels
In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.
Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs.
Omdat het voorliggende plan niet voorziet in een bouwtitel en daarmee geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, Wro betreft, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De kosten die samenhangen met deze parapluherziening komen voor rekening van de gemeente Reimerswaal. Er zijn geen verdere financiële consequenties voor de gemeente.
Vooroverleg
Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Van deze overlegpartners zijn [wel/geen] inhoudelijke reacties ontvangen.
Terinzagelegging voorontwerpbestemmingsplan
Conform de Wet ruimtelijke ordening is het niet verplicht om een inspraakprocedure te volgen. De gemeente is vrij om toch inspraak te verlenen. De grondslag voor de inspraakprodedure is artikel 4, lid 2, van de inspraakverordening. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt 4 weken ter inzage gelegd. Ingevolge artikel 3 van de inspraakverordening van de gemeente Reimerswaal wordt inspraak verleend aan ingezetenen van Reimerswaal en belanghebbenden.
Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.