| Plan: | Uitbreiding bedrijventerrein Melkweg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0693.BPMELKWEGFASE1-OH01 |
Algemeen
De ruimtelijke structuur van Bleskensgraaf wordt mede bepaald door de relatief brede achterwetering aan de zuidzijde van het dorpslint en het daarbij aansluitende patroon van poldersloten. Het behoud van de herkenbaarheid van de wetering, het slotenpatroon en het doorzicht naar het polderlandschap is van belang voor de aankleding van het bedrijventerrein.
Het nieuwe bedrijventerrein is vooral bedoeld voor bedrijven die vanwege het milieu of beperkte uitbreidingsmogelijkheden niet langer inpasbaar zijn binnen de dorpskernen.
De bestaande omgeving van het plangebied biedt duidelijke aanknopingspunten voor de toekomstige ruimtelijke hoofdstructuur. Hierbij zijn met name van belang:
Op basis van de Bedrijvenstrategie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (2007) zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd bij de uitbreiding van het bedrijventerrein Melkweg:
Een deel van het bedrijventerrein wordt benut voor de tijdelijke huisvesting van de intergemeentelijke dienst 'De Waard'. Te zijner tijd zal dit deel een reguliere bedrijfsbestemming kunnen krijgen nadat elders buiten het bedrijventerrein de definitieve huisvesting van 'De Waard' is gerealiseerd.
In verband met de tijdelijke huisvesting van 'De Waard' is het resterende deel van de naastgelegen kavel ten zuiden van het huidige parkeerterrein bij 'De Spil' ingericht als tijdelijk parkeerterrein. Na verhuizing van 'De Waard' wordt dit tijdelijk parkeerterrein ingericht als evenemententerrein.
Verkavelingspatroon
De verkaveling van het bedrijventerrein hangt samen met het oude landschappelijke verkavelingpatroon van de Polder Bleskensgraaf. De huidige achterwetering blijft gehandhaafd. Meerdere bestaande poldersloten worden opgenomen binnen de verkaveling van het bedrijventerrein waardoor het aantal te dempen watergangen kan worden beperkt. Plaatselijk worden enkele poldersloten verbreed. Verbreding is noodzakelijk, omdat de afname van het wateroppervlak van de binnen het bedrijventerrein te dempen poldersloten gecompenseerd moet worden. Gelet op de omvang van het bedrijventerrein, is ook buiten het plangebied watercompensatie nodig in verband met de toename van het verharde en bebouwde oppervlak.
De binnen het bedrijventerrein opgenomen poldersloten en aanliggende groenstroken dragen bij aan de interne geleding van het bedrijventerrein. Door water te integreren in de stedenbouwkundige opzet van het bedrijventerrein ontstaan er binnen het plangebied drie eilanden. Hiervan is het grootste eiland (het westelijk gelegen eiland) inmiddels grotendeels bebouwd. Doordat dit eiland een centrale ontsluiting heeft vanaf de Melkweg zijn de oostelijk en westelijk van deze ontsluiting gelegen delen qua omvang vergelijkbaar met de twee andere eilanden (het oostelijk en het middeneiland).
Het oostelijk eiland is geheel onbebouwd. Wel is hier al een ontsluitingsweg aangelegd. Het middelste eiland is in gebruik als parkeergebied. Hiervan heeft het noordelijk deel met circa 80 parkeerplaatsen een permanente status; het zuidelijk deel heeft een tijdelijk karakter in verband met de aanwezigheid van de tijdelijke huisvesting van 'de Waard'. Na de verhuizing zal het tijdelijke parkeerterrein in gebruik worden genomen als evenemententerrein.
De bebouwing is als het ware geclusterd op eilanden en gericht op de wegen. De vormgeving van de gebouwen en de inrichting van de bijbehorende erven leveren een bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte.
Aan de zijde van de Melkweg moet de bebouwing een representatieve rand vormen. Deze bedrijfsgebouwen bepalen voor een belangrijk deel het gezicht van het dorp. Er is gekozen voor een korte afstand tussen de bedrijven en de Melkweg. De bedrijfspercelen lopen hier door tot aan de noordelijke bermsloot van de Melkweg. Eventuele beplanting mag de gebouwen niet aan het zicht ontnemen. Uitgangspunt is een naar buiten toe representatief bedrijventerrein met een binnengebied dat eveneens gezien mag worden. Aan de Melkweg is ten oosten van het toekomstige evenemententerrein een bijzondere kwaliteit gewenst (kantoorachtig bebouwingsaccent).
Binnen het bedrijventerrein is sprake van een scheiding tussen bebouwing die ligt aan de zijde van de Melkweg en bebouwing die uitsluitend ligt aan de zijde van de binnen het bedrijventerrein gelegen ontsluitingswegen. Voor de scheiding van deze bebouwingsmassa's wordt uitgegaan van een hoogte-scheidingslijn gelegen op 60 m uit de as van de Melkweg.
Voor de bedrijfsbebouwing aan de zijde van de Melkweg wordt uitgegaan van bebouwing met een maximale goothoogte van 10 m. Voor het meest zuidelijke deel van deze bedrijven is echter een 8 m brede zone van toepassing waarbinnen de goothoogte beperkt is tot 8 m (voorgevels van twee bouwlagen). Bij het oostelijk eiland wordt aan de zijde van de Melkweg, ter hoogte van het toekomstige evenemententerrein, een stedenbouwkundig accent voorgesteld in een extra bouwlaag. Voor dit accent geldt een maximale goothoogte van 14 m en een maximaal bebouwingsoppervlak van circa 400 m2.
Voor de niet aan de zijde van de Melkweg gelegen bedrijfsbebouwing wordt uitgegaan van bebouwing in maximaal twee bouwlagen met een maximale goothoogte van 11 m. Voor het aan de zijde van de openbare weg gelegen deel van deze bedrijven is echter een 5 m brede zone van toepassing waarbinnen de goothoogte beperkt is tot 8 m.
De ontsluitingswegen binnen het bedrijventerrein hebben een breed en asymmetrisch profiel, waarin plaats kan zijn voor een enkele rij bomen aan de ene zijde en haaksparkeren aan de andere zijde. De noord–zuidgerichte wegen krijgen een groene inrichting waarmee zij in sfeer aansluiten op het verkavelingspatroon van de polder.
Ontsluiting en parkeren
De verkeersstructuur is gericht op het verkeersluw maken van de Dorpsstraat/Hofwegen door de verkeersstromen van deze wegen te verplaatsen naar de Melkweg. De Melkweg sluit in het oosten aan op de Wervenkampweg die op zijn beurt in het zuiden aansluit op twee provinciale wegen, namelijk op de N214 en de N482. De Melkweg vormt de directe ontsluitingsweg van het bedrijventerrein en leidt meer westwaarts met een boog naar de Dorpsstraat.
De in de 1e fase gelegen bedrijven worden ontsloten door middel van twee doodlopende insteekwegen vanaf de Melkweg (waarvan één via de oostelijk van de 1e fase gelegen gronden). Deze insteekwegen worden aan ten minste één zijde voorzien van een aanliggend voetpad of trottoir en aan de andere zijde van een smalle bermstrook.
Het uit twee delen bestaande parkeerterrein ten zuiden van 'De Spil' heeft een eigen aansluiting op de Melkweg en is met een voetbrug over de voorwetering via de Spil verbonden met de Hofwegen. Het noordelijk gelegen permanente deel biedt ruimte aan circa 80 personenauto's. Het zuidelijk gelegen tijdelijke parkeerterrein biedt ruimte aan circa 40 personenauto's.
Landschappelijke inpassing
In het ontwerp voor het bedrijventerrein Melkweg is gestreefd naar een extrovert terrein. Het terrein wordt zodanig in het landschap ingepast dat het achterliggende landschap zichtbaar is. Rekening is gehouden met het bestaande landschappelijke verkavelingpatroon en het behoud van de achterwetering en meerdere poldersloten. Het terrein heeft een ruimtelijke opzet die duidelijk wordt mede bepaald door het patroon van poldersloten met de aanliggende groenstroken. De beplanting bestaat uit een afwisseling van bermstroken, heestergroepen, hakhout, knotwilgen en bomen.
De noord- en zuidrand van het bedrijventerrein worden eveneens gekenmerkt door de aanwezigheid van water en groen. Aan de noordzijde is ruimte voor een gemiddeld meer dan 20 m brede overgangszone. Deze bestaat uit de voorwetering en een groene oeverzone aan de zuidzijde van de wetering met eventueel een daarin opgenomen doorgaand pad naar het parkeerterrein bij 'De Spil'.
De overgangszone wordt ingericht met inheemse bomen en struikenbeplanting. Aan de zijde langs het water kunnen ook rietkragen worden gerealiseerd. De beplanting vormt een fysieke scheiding tussen het bedrijventerrein en het bebouwingslint van Hofwegen. Alleen ter plaatse van de poldersloten bevinden zich grotere openingen in de noordelijke randzone.
De zuidelijke overgangszone van het plangebied wordt bepaald door de brede bermsloten en de groene taluds en bermen langs de Melkweg. Aan de noordzijde van de Melkweg krijgt de berm voornamelijk een open inrichting. Plaatselijk kunnen bomen worden gesitueerd, mits het benodigde tracé voor de kabels en leidingen daar ruimte voor toelaat en mits de meer representatieve delen van de aan de zijde van de Melkweg geprojecteerde bedrijven zichtbaar blijven. Aan de zuidzijde van de weg worden de bermen voorzien van een (inheemse) heesterbeplanting (hakhout) en een bomenrij (zwarte els). Deze inrichting is vergelijkbaar met de inrichting van de polderwegen en de provinciale weg N214 waarbij ook sprake is van een enkelzijdige wegbeplanting.