Bovenkerkseweg 66A-68 Giessenburg

4.12 Economische uitvoerbaarheid

4.12.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het plan. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van plankosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van afdeling '6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• 2. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Alle kosten voor de uitvoering van het bestemmingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de bestemmingsplanprocedure worden op grond van de gemeentelijke legesverordening in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan brengt geen kosten mee voor de gemeente. De kosten voor planschade worden op grond van een overeenkomst ten laste gelegd aan de initiatiefnemer. Om inzicht te krijgen op de risico's is in opdracht van de initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Het opstellen van een exploitatieplan wordt niet nodig geacht. In een anterieure overeenkomst wordt, voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, het kostenverhaal afgedekt en een termijn vastgeleged waarbinnen het project uitgevoerd moet zijn.

4.12.2 Verkoop en markt

Sinds het ontstaan van de financiële crisis eind 2008 is het geen geheim dat de woningmarkt aanzienlijk is verslechterd. Het aantal woningverkopen is drastisch gedaald en de tijd dat een woning te koop staat is aanzienlijk langer geworden. Met name het duurdere segment is door de crisis getroffen. Deels wordt dit veroorzaakt door het feit dat kopers in het duurdere segment vaak een woning hebben te verkopen. Omdat deze kopers hun bestaande woning moeilijk verkocht krijgen stagneert de gehele cyclus van verkoop. Daarnaast is de financiering van woningen lastiger geworden. Door de crisis en nieuwe regels vanuit de overheid stellen banken en de overheid strengere eisen bij het verlenen van hypotheken.

De onderhavige ontwikkeling bestaat uit de realisatie van drie dure bouwkavels voor vrijstaande woningen in het topsegment. Omdat met name dit segment zwaar getroffen is door de financiële crisis is de doelgroep (het aantal mensen die willen en kunnen kopen) aanzienlijk gekrompen. De doelgroep die over is gebleven is mede daardoor juist kritischer geworden. De bouwkavels die in dit plan zijn opgenomen zijn uniek gelegen op een gewilde locatie aan het riviertje de Giessen. De kavals hebben vrij uitzicht over de Giessen en aan de achterzijde vrij uitzicht over de weilanden. Hiermee onderscheid de situering van de kavels zich van veel kavels die in grotere uitleggebieden of binnenstedelijk zijn gelegen.

Wil het onderhavige plan een succesvolle verkoop krijgen dan blijft het echter ook uiterst belangrijk aan de wensen van de doelgroep, ten aanzien van de vormgeving van de woning en de inrichting van de kavel, te kunnen voldoen. De belangrijkste wens is daarbij de flexibiliteit binnen het plan. Men wil kopen alleen als het eindresultaat voor 100% naar de wens van de klant kan worden gerealiseerd. Vertaald naar het bestemmingsplan betekend dit grote bouwkavels met voldoende grote bouwvlakken, zodat de woning en bijgebouwen naar wens op de kavel kunnen worden gepositioneerd. Daarnaast moet het bestemmingsplan (en beeldkwaliteitplan) voldoende ruimte laten een woning te ontwerpen naar wens van de koper. Uiteraard is het belangrijk hierbij de cultuurhistorische aard van het gebied in ogenschouw te nemen, maar binnen deze kaders moet het mogelijk zijn vrijheid te hebben binnen de positionering, nokrichting, kapvorm, bouw en goothoogte etc.

Het onderhavige bestemmingsplan rekening houdt met deze flexibiliteit, door de ruime bouwvlakken en de binnenplanse ontheffing om de goothoogte te verhogen naar 6 meter. Met deze flexibiliteit kan worden gesteld dat het project alle ingrediënten (een exclusieve kavel qua afmeting en mogelijkheden waardoor de beperkt beschikbare markt een uniek product wordt geboden) bezit om succesvol verkocht te worden.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Giessenlanden is voor het projecten een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee het kostenverhaal is afgedekt en de financiële haalbaarheid is verzekerd.