Bovenkerkseweg 66A-68 Giessenburg

2.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Giessenlanden Buitengewoon (2008)

De structuurvisie bevat de uitgangspunten en potenties voor de toekomstige ontwikkelingen in Giessenlanden, waarbij de nadruk ligt op de ruimtelijke component. De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, komt in de structuurvisie specifiek aanbod in het hoofdstuk over ruimtelijke kwaliteit.

Bij ruimtelijke kwaliteit spelen onder andere beeldkwaliteit en cultuurhistorie een belangrijke rol. In Giessenlanden worden deze met name bepaald door het landelijk gebied, de Giessen en de historische bebouwing in zowel de dorpskernen als de linten. In de toekomst dient dit zoveel mogelijk te worden behouden en versterkt. Voor de linten houdt dit in dat een netto toename van bebouwing niet wenselijk is. De transparantie van het lint door de doorzichten naar het open landschap dient zoveel mogelijk te worden behouden.

De Ruimte voor Ruimteregeling voorziet in de toevoeging van burgerwoningen ter plaatse van voormalige agrarische bedrijven. De lege stallen mogen in zo’n geval worden gesloopt en op beperkte schaal vervangen worden door woonbebouwing. Aanvullend op de provinciale regeling wordt nog een aantal doelstellingen verwoord om de ruimtelijke doelstelling van de Ruimte voor Ruimteregeling te kunnen bereiken. De stallen die gesloopt worden dienen zich zoveel mogelijk op één perceel te bevinden. Het is niet toegestaan verspreid liggende stallen ‘te sprokkelen’ om aan de gestelde oppervlakte te voldoen om de Ruimte voor Ruimteregeling te kunnen toepassen. Alleen voor aaneengesloten te slopen schuren mag op dezelfde locatie worden gecompenseerd. Karakteristieke agrarische (hoofd)bebouwing kan als burgerwoning worden gebruikt, maar in deze bestaande gebouwen zijn tevens andere functies denkbaar. Bij het toepassen van de Ruimte voor Ruimteregeling dient de nieuw te bouwen woning(en) zo goed mogelijk te worden ingepast. De plaats, massa en uitstraling van de nieuwe bebouwing zijn hierbij cruciaal. Tenslotte kan compensatie ook elders en anders dan ter plekke ( nl. nabij het dorp) plaatsvinden Om deze reden zal een gemeentelijke Ruimte voor Ruimteregeling worden opgesteld. Bij de bouw van nieuwe woningen in het bebouwingslint dient de bebouwing zo goed mogelijk te worden ingepast in de huidige karakteristiek van het bebouwingslint.

Oorspronkelijk domineerden de agrarische bedrijven de bebouwingslinten. Gaandeweg verdwenen steeds meer bedrijven en werden vervangen door burgerwoningen en/of werden er veel burgerwoningen tussen geplaatst, waardoor de doorzichten behoorlijk beperkt zijn. Het risico bij het onzorgvuldig toepassen van de Ruimte voor Ruimteregeling is dat de compensatiewoningen ook allemaal in het lint aan de weg worden gesitueerd waardoor het zicht op het weiland nog verder wordt beperkt. Daarom zou moeten worden geëist dat de tweede en/of derde woning achter de eerste wordt gesitueerd en dat bovendien meer erfbeplanting wordt toegepast. Belangrijke elementen daarbij zijn gebruik maken van de bestaande beplanting, een goede (groene) parkeeroplossing, water in het perceel brengen, en kleinschalige bebouwing. Indien de ontwikkeling ingekaderd wordt in een bestaand groen casco is een vrijere oplossing mogelijk (bijvoorbeeld met meerdere oriëntaties). Een zorgvuldige inpassing draagt bij aan een kwaliteitsimpuls.

Beleidsdocument bestemmingsplan Buitengebied

Ter voorbereiding op de integrale herziening van het bestemminsplan Buitengebied is een beleidsdocument opgesteld. Dit beleidsdocument bestaat uit een gebiedsvisie en een nadere uitwerking, waarin een eerste opzet naar regelgeving wordt gegeven. De nadere uitwerking is de basis voor de regels die in een later stadium worden vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied. Onderdeel van de uitwerking betreft een gemeentelijke regeling voor ‘Ruimte-voor-Ruimte’.

In het kader van 'Ruimte-voor-Ruimte' mogen ter compensatie van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen of niet-agrarische bedrijfsgebouwen, onder voorwaarden één of meer burgerwoningen worden gebouwd. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:

• bij nieuwbouw is het vooraf vaststellen van een beeldkwaliteitsplan uitgangspunt;
• er mag geen aantasting plaatsvinden van bestaande of te ontwikkelen bijzondere waarden (landschappelijke, natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden) op het perceel of in de directe omgeving daarvan; beeldkwaliteit is een belangrijk aandachtspunt;
• voor de sloop van iedere 1.000 m² bedrijfsbebouwing kan een woning worden teruggebouwd, met een maximum van drie;
• de bestaande bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning;
• de maximale inhoudsmaat van de compensatiewoning bedraagt 650 m³ (all in);
• indien 2 woningen in één groot boerderijvolume worden gebouwd, is vergroting van de maximale inhoudsmaat naar 850 m³ (all in) mogelijk;
• bij sloop van meer dan 1.000 m² is de staffelmethode voor een grotere woning dan 650 m³ inclusief erfbebouwing; bij circa 300-400 m² extra sloop: 750 m³ (inclusief erfbebouwing); bij nogmaals 300-400 m² extra sloop: 850 m³ (inclusief erfbebouwing);
• karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt;
• de regeling is van toepassing op gebouwen die zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003;
• de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving mogen niet worden belemmerd;
• planologisch-juridische medewerking aan de bouw van een compensatiewoning wordt alleen verleend, indien de sloop van de bedrijfsbebouwing voldoende is gewaarborgd;
• de regeling is niet van toepassing in de zones Agrarisch Gebied en Bufferzone;
• het is niet toegestaan om verspreid liggende stallen 'te sprokkelen';
• de bouw van de compensatiewoning vindt op het bouwvlak plaats;
• bij sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dient te worden aangetoond dat de agrarische functie niet meer kan worden vervuld.

Als voorwaarde voor toepassing van de wijzingbevoegdheid wordt een inrichtingsplan geëist waarin wordt aangegeven op welke wijze de nieuwe woning in het landschap wordt ingepast. De compensatiewoning dient achter de bestaande woningen te worden geplaatst en ingekaderd te worden in een groen casco.

Nota volkshuisvesting (2007)

Het belangrijkste uitgangspunt van de gemeente is dat alle inwoners en sociaal- en economische gebondenen, voor zover zij dat willen, in de gemeente Giessenlanden een passende huisvesting kunnen krijgen. Dat geldt voor alle doelgroepen in de gemeente. De gemeente wil daartoe als krachtig regisseur optreden door voldoende ruimtelijke capaciteiten te creëren, door het ondersteunen van de herstructurering van het bestaande dorpsgebied en door sturing te geven aan de invulling daarvan.

Op basis van een analyse van de woningbehoefte is ter concretisering van de ambities van de gemeente een programma opgesteld dat bestaat uit:

• een nieuwbouwprogramma, dat belangrijke accenten legt op huurwoningen, woningen voor starters, levensloopbestendige woningen, wonen en zorg en doorstroming. Vooralsnog gaat het nieuwbouwprogramma op basis van migratiesaldo-nul uit van de bouw van 500 woningen tot 2020 conform de provinciale uitgangspunten. Omdat onduidelijk is of dit voldoende is voor de eigen woningbehoefte, zal de ontwikkeling daarvan nauwkeurig in de gaten worden gehouden en worden zo nodig extra bouwgronden ontwikkeld;
• het voornemen om het gemeentelijke programma op basis van de aangegeven behoefte per kern te vertalen naar locaties; een en ander in relatie tot de Structuurvisie Giessenlanden Buitengewoon;
• een programma ten aanzien van de bestaande woningvoorraad, dat gericht is op:
  • 1. het meer levensloopbestendig maken van de sociale huurvoorraad;
  • 2. het minimaal handhaven van de omvang van de kernvoorraad;
  • 3. het waar mogelijk verkopen van geselecteerde sociale huurwoningen, met name aan starters, onder de strikte voorwaarde dat de opbrengst weer in de sociale woningbouw in Giessenlanden wordt ingezet;
  • 4. het creëren van woon-zorgzones.
• het stimuleren van het levensloopbestendig maken door eigenaar-bewoners van hun eigen woning;
• de ontwikkeling van een beleid ten aanzien van startersregelingen;
• het monitoren van de uitvoering en de effecten van het beleid.

Archeologiebeleid

De gemeente Giessenlanden heeft in 2009 een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. In de nota zijn de pinricpes van het Verdarag van Malta onderschreven. Behoud van het cultureel erfgoed in situ (op locatie en veiligesteld in de bodem) en het beginsel 'de verstoorder betaalt' zijn de belangrijkste uitganspunten van het regionaal en gemeentelijk archeologiebeleid. Dit beleid krijgt vooral gestalte door de bescherming van archeoloigsche waarden en verwachtingen via de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan vormt hierin het centrale instrument.

Als het voornemen bestaat om een bodemverstorende activiteit uit te voeren op een plaats waar archeologische waarden aanwezig zijn of verwacht worden, zal door de gemeente worden getoets of aan die activieit specifieke voorwaarden verbonden moeten worden. Dit geschiedt aan de hand van een onderzoekscyclus die er op is gericht om kennis te verzamelen om vervolgens een afgewogen besluit te kunnen nemen over het dan niet of onder voorwaarden toestaan van die bodemverstorende activiteit. In paragraaf 4.11 wordt nader ingegaan op het archeologisch onderzoek dat in het kader van dit plan is uitgevoerd.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert bestemmingsplan Landelijk Gebied. Dit bestemmingsplan is op 28 mei 1998 vastgesteld door de gemeenteraad en op 5 januari 1999 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Agrarische doeleinden. De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven en voor kleinschalige natuur- en landschapsontwikkeling. Binnen deze bestemming is de transformatie naar een woonerf met twee bestaande en drie nieuwe woningen niet mogelijk. Onderstaand een afbeelding van de plankaart.

Fragment vigerend bestemmingsplan