Mortiere fase 5A

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Mortiere is een wijk in Middelburg die in ontwikkeling is. Er zijn voor dit gebied meerdere uitwerkingsplannen gemaakt om de verschillende woningbouwfases mogelijk te maken.

Alle uitwerkingsplannen zijn in 2014 vertaald naar het bestemmingsplan 'Mortiere' welke is vastgesteld op 7 juli 2014 door de gemeenteraad van de gemeente Middelburg.

De nieuwbouw van woningen in fase 5A wordt mogelijk gemaakt in het vigerende bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan en het toenmalige uitwerkingsplan is een verspringende voorgevelrooilijn opgenomen. Dit zorgt ervoor dat tot de voortuinen van sommige woningen een diepte van 8 meter tot 11 meter hebben. Deze diepe voortuinen worden niet als wenselijk ervaren door potentiële kopers.

Het doel van het voorliggende wijzigingsplan is het mogelijk maken van de wijziging van de voorgevelrooilijn van 3 kavels. Door deze wijziging verschuift ook het bouwvlak.

Voor het verleggen van de voorgevelrooilijn moet een gedeelte van de huidige bestemming Tuin en de huidige bestemming Wonen worden gewijzigd.

Afbeelding Ligging plangebied, GlobeSpotter 2016

1.2 Leeswijzer

Allereerst wordt in hoofdstuk 2 in gegaan op de planologische afweging. Vervolgens wordt de procedure toegelicht in hoofdstuk 3. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingsregeling van het onderhavige wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologische afweging

2.1 Inleiding

In het plangebied van fase 5A zijn op sommige kavels al woningen gebouwd. Bij kavels waar de voorgevelrooilijn op 10 meter à 11 meter ligt, blijkt bij de verkoop van de kavels, dat dit voor kopers niet wenselijk is.

In overleg met gemeente en supervisor is er gekeken bij welke kavels de rooilijn naar voren geschoven kan worden tot minimaal 8 meter. Hierbij is rekening gehouden met de gewenste variatie en ligging van de kavels ten opzichte van reeds gerealiseerde kavels. Het zicht vanuit en op de woningen mag niet verslechteren door de verschuiving van de rooilijn. Waar al gerealiseerde woningen naar achter staan, kan de rooilijn niet naar voren worden geschoven.

Voor het wijzigen van de rooilijn wordt er gebruik gemaakt van artikel 29 Algemene Wijzigingsregels. Dit artikel wordt nader toegelicht in paragraaf 2.2.

2.2 Wijzigen van de rooilijn

In artikel 29.1 is de Overschrijding bestemmingsgrenzen opgenomen:

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen bedragen echter niet meer dan 3 meter en het bestemmingsvlak wordt met niet meer dan 10% vergroot.

2.3 Planbeschrijving

2.3.1 Inleiding

Huidige situatie

Het plangebied ligt in de wijk Mortiere. In de huidige situatie zijn in het plangebied al enkele woningen gerealiseerd en andere kavels moeten nog worden verkocht.

In het vigerende bestemmingsplan 'Mortiere' zijn de voortuinen van de kavels bestemd met Tuin en de woningen bestemd met Wonen.

Afbeelding Bestemmingen vigerende bestemmingsplan

Planbeschrijving

Het wijzigingsplan betreft het wijzigen van de voorgevelrooilijn van onverkochte kavels. Na overleg tussen gemeente en supervisor zijn 3 kavels aangewezen waar de voorgevelrooilijn gewijzigd mag worden; kavels met nummers 20, 38, 47 aan de Duke Ellingtonstraat. De verschuiving is maximaal 3 meter.

Het bouwvlak wordt ter plaatse van die 3 kavels vergroot en daarmee wordt ook het bestemmingsvlak Wonen vergroot van 11.174 naar 11.286 m2. Dit is een vergroting van dit bestemmingsvlak van 1%.

Afbeelding Ligging kavels Duke Ellingtonstraat 20, 38,47, GlobeSpotter 2016

Door het wijzigen van de voorgevelrooilijn wordt de diepte van de voortuinen verkleind en verschuift het huidige bouwvlak mee met de nieuwe rooilijn.

Voor het verleggen van de rooilijn moet de bestemming worden gewijzigd om de woning te kunnen realiseren in het nieuwe bouwvlak. Een gedeelte van de bestemming Tuin komt door de wijziging te vervallen en wordt herbestemd met de bestemming Wonen.

Afbeelding Verschuiving rooilijn op 3 plekken (in blauw), Wissing 2016

Onderbouwing conform artikel 29.1

Vraag vanuit de markt

Bij de projectontwikkelaar hebben potentiële kopers aangegeven sommige kavels niet te willen kopen omdat de voortuinen te diep zijn. De kopers zijn geïnteresseerd in de kavels mits de verhouding tussen voor- en achtertuin wordt verbeterd. In de huidige markt zijn woningen gewenst met een diepere achtertuin dan de voortuin.

Omliggende woningen

De gemeente en supervisor hebben na overleg 3 kavels aangewezen voor het wijzigen van de rooilijn. Bij het vaststellen van deze kavels is rekening gehouden met de omliggende woningen. Het zicht op en vanuit de bestaande woningen wordt door de wijziging niet verslechterd.

Behoud variatie

Doordat de rooilijn van maar 3 woningen wordt gewijzigd blijft de gewenste variatie binnen het stedenbouwkundig plan gehandhaafd.

2.4 Conclusie

Voor het voorliggende wijzigingsplan is onderbouwd van welke kavels de voorgevelrooilijn kan worden gewijzigd en waarom deze wijziging nodig is.

Na overleg is besloten om de rooilijn, ligging van het bouwvlak en de bestemming van 3 kavels te wijzigen. De verschuiving is maximaal 3 meter en de vergroting van dit bestemmingsvlak Wonen is 1%. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden in artikel 29.1.

De regels van het vigerende bestemmingsplan 'Mortiere' blijven na de wijziging van toepassing op de kavels. Aangezien alleen de plankaart wordt gewijzigd en er niets veranderd in de bijbehorende regels.

Door het wijzigen van de voorgevelrooilijn zijn de kavels interessanter voor potentiële kopers omdat de achtertuinen dieper worden. De wijziging zorgt voor een betere situering van de woningen op de kavel en er is geen sprake van negatieve effecten op de naastgelegen bestaande woningen. De wijziging betreft maar 3 kavels waardoor de gewenste variatie in de voorgevelrooilijn behouden blijft.

Hoofdstuk 3 Procedure

3.1 Planproces

Bij het opstellen van dit plan wordt de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen. Er heeft overleg plaatsgevonden met de provincie en het waterschap. Hierin is afgesproken dat het wettelijk vooroverleg overgeslagen kan worden en het ontwerpwijzigingsplan in procedure kan worden gebracht.

Ingevolge de Wet uniforme openbare voorbereidingsprocedure dienen alle ruimtelijke plannen te worden voorbereid met toepassing van het in afdeling 3.4 Awb geregelde voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat het wijzigingsplan door het college ter inzage wordt gelegd. Het wijzigingsplan heeft hiertoe ter visie gelegen vanaf 13 oktober 2016 tot en met 23 november 2016. In deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijzen naar voren kunnen brengen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Hierna hebben burgemeester en wethouders een besluit genomen en het plan op 6 december 2016 ongewijzigd vastgesteld. Na deze fase is het vaststellingsbesluit samen met het wijzigingsplan ter inzage gelegd.

Belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij niet tijdig zienswijzen hebben ingediend kunnen beroep aantekenen.

Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Er is sprake van een wijziging van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Mortiere'. Voor wat betreft de planregels zijn/blijven de overeenkomstige regels van het geldende bestemmingsplan 'Mortiere', zijnde het “moederplan” voor dit plan van toepassing.