| Plan: | Laurens Stommespad 8 Middelburg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0687.BPWBGMLAU-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Voor het perceel Laurens Stommespad 8 te Middelburg is een vooroverlegplan ingediend voor de verbouw van een landbouwschuur tot woning. Aangezien het initiatief niet past binnen het geldende bestemmingsplan is om de realisering ervan mogelijk te maken dit wijzigingsplan opgesteld.
1.1 Aanleiding
Voor het perceel Laurens Stommespad 8 te Middelburg is een vooroverlegplan ingediend voor de verbouw van een landbouwschuur tot woning. Aangezien het initiatief niet past binnen het geldende bestemmingsplan is om de realisering ervan mogelijk te maken dit wijzigingsplan opgesteld.
1.2 Omschrijving plan
Het bouwplan betreft de realisering van één woning in een karakteristieke landbouwschuur. De landbouwschuur heeft een oppervlakte van 340 m² die grotendeels wordt gebruikt voor het realiseren van een woning. De woning zal bestaan uit twee verdiepingen. Op de begane grond wordt de entree, een woonkamer (loft) een woonkeuken. Op de verdieping boven beide garages worden slaap- en badkamer gecreëerd.
1.3 Inpassingsplan
Door initiatiefnemer is een inpassingplan ingediend om zorg te kunnen dragen voor het realiseren van de in het vigerende bestemmingsplan voorgeschreven ruimtelijke kwaliteitswinst en is mede gericht op het behoud van het cultureel erfgoed. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan de hierna (onder d en e) geformuleerde randvoorwaarden.
1.4 Vigerend beleid
Het plan valt in het bestemmingsplan “Middelburg Buitengebied” en heeft daarin de bestemming “Agrarisch met Landschapswaarden”. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor grondgebonden agrarische bedrijven. Dit betekent dat op het betreffende bouwvlak ten hoogste één bedrijfswoning is toegestaan en dat het gewenste gebruik van de schuur derhalve niet binnen de huidige bestemming past.
Het bestemmingsplan geeft echter in regel 5.7.4 aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om na bedrijfsbeëindiging de bestemming “Agrarisch met Landschapswaarden” ter plaatse van de aanduiding bouwvlak te wijzigen in de bestemming “Wonen” met de aanduiding “specifieke vorm van wonen – 2”: een vrijkomend agrarisch bedrijf (sw-2).
Met gebruikmaking van de afwijkingsbevoegdheid, die is neergelegd in regel 25.6.3 van het bestemmingsplan, is het vervolgens mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor de realisering van een woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw (zie bijlage 4 van het bestemmingsplan).
Het bestemmingsplan verbindt een aantal randvoorwaarden aan de toepassing van deze bevoegdheden:
- a. Het agrarisch bedrijf moet zijn beëindigd;
- b. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
- c. Er is sprake van een cultuurhistorisch waardevol gebouw;
- d. Bouw van de woning is noodzakelijk voor het behoud van het gebouw;
- e. Zorg moet worden gedragen voor ruimtelijke kwaliteitswinst;
- f. Een privaatrechtelijke overeenkomst over aanleg, beheer en onderhoud van voormelde ruimtelijke kwaliteitswinst moet zijn gesloten.
Hoofdstuk 2 Belemmeringen voor realisatie
2.1 Natuur
Op de betreffende locatie is een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd (Adviesbureau Wieland d.d. 13 oktober 2014). In het kader van dit onderzoek is gekeken naar soortbescherming en naar gebiedsbescherming.
Voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met beschermde natuurwaarden in het kader van de Flora- en Faunawet. Van belang in dit verband zijn broedvogels, zoogdieren (vleermuizen) en beschermde gebieden.
Broedvogels: werkzaamheden worden bij voorkeur uitgevoerd buiten de broedperiode, of er dient voorkomen te worden dat er vogels in de schuur gaan broeden tijdens de werkzaamheden.
Zoogdieren: Bij de werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van dagverblijven voor vleermuizen. De gepotdekselde planken aan de buitenzijde fungeren als dagverblijf voor solitaire of kleine groepjes vleermuizen (gewone dwergvleermuis). Bij werkzaamheden (aan de gepotdekselde planken) dient hiermee rekening gehouden te worden. Indien deze planken zullen verdwijnen dienen hiervoor alternatieve dagverblijven aangebrachte te worden (bv door vleermuiskasten in te metselen).
Nabij het plangebied liggen geen gebieden die aangewezen zijn in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur, Natura 2000 en beschermd Natuurmonument. De geplande werkzaamheden hebben geen nadelig effect op de specifieke waarden waarvoor deze gebieden aangewezen zijn. Natuurwaarden worden door de voorgenomen activiteit niet onevenredig aangetast dan wel de mogelijkheden voor herstel van de natuurwaarden blijven na het uitvoeren van de voorgenomen activiteit aanwezig
2.2 Archeologie
Onderhavige locatie ligt in een gebied dat op de archeologische beleidsadvieskaart Walcheren is aangeduid met een hoge of middelhoge archeologische verwachting en heeft daarom in het bestemmingsplan Buitengebied een Waarde - Archeologie gekregen. Voor deze Waarde - Archeologie geldt dat bodemingrepen met een oppervlak kleiner dan 500 m² vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek. Het plan van de bouw van een woning in de schuur beslaat een oppervlak kleiner dan 500 m². Dit betekent dat er in deze situatie geen archeologisch onderzoek nodig is.
2.3 Cultuurhistorie
Het bouwplan draagt bij aan de instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Bovendien zal door de investering in de landschappelijke kwaliteit een verbetering worden bereikt in de uitstraling en beleving van dit waardevolle pand.
2.4 Bodem
Ter plaatse van het onderhavige perceel is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Mitec Advies B.V., kenmerk 14MDL217.10 d.d. 15 oktober 2014). Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn op de locatie. Dit betekent dat er geen belemmeringen bestaan voor de verlening van een omgevingsvergunning en de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging voor de bouw van een woning.
2.5 Geluid (verkeerslawaai)
Het gebouw is gelegen aan het Laurens Stommespad. Het pad heeft geen zone in de zin van de Wet geluidhinder, omdat op het pad een maximum snelheid van 30 km per uur geldt. De tot woonruimte bestemde schuur ligt op ongeveer 25 m uit het hart van de weg. Het pad wordt alleen gebruikt voor bestemmingsverkeer en heeft een zeer lage verkeersintensiteit van slechts enkele 10 tallen voertuigen per dag. Het op de gevel veroorzaakte geluidsniveau als gevolg van de weg voldoet dan ook ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde. Een rustig woon en leefklimaat is hierdoor gegarandeerd.
2.6 Luchtkwaliteit
Het aantal verkeersbewegingen zal ten gevolge van het bouwplan niet veranderen ten opzichte van de huidige situatie. Deze ontwikkeling valt onder het begrip “Niet in betekenende mate”. Dit betekent dat de luchtkwaliteit niet zal worden beïnvloed door onderhavige ontwikkeling. In de onmiddellijke omgeving van het plan zijn geen andere bronnen die significante invloed hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse van het plan. Op basis van de Grootschalige concentratiekaarten blijkt dat in de omgeving van het plan ruimschoots aan de normen voor luchtkwaliteit wordt voldaan waardoor er voor dit aspect een goed woon- en leefklimaat heerst. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.
2.7 Bedrijven
In de directe omgeving van dit pand zijn geen bedrijven aanwezig, die in hun bedrijfsvoering belemmerd worden door deze wijziging of die een zodanig milieubelasting ter plaatste van het plan veroorzaken waardoor een goed woon- en leefklimaat niet kan worden gegarandeerd.
2.8 Watertoets
Doordat het oppervlak aan verharding gelijk blijft en aansluiting op een bestaande riolering zal worden gerealiseerd, is het uitvoeren van een watertoets niet noodzakelijk.
2.9 Externe veiligheid
De wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming is vanuit het oogpunt van de externe veiligheid uitvoerbaar. In het plangebied en de directe omgeving is geen sprake van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen, zoals het LPG tankstation aan de Laan der Verenigde Naties, die invloed hebben op het plangebied. Ook is het Laurens Stommespad en nabij gelegen Laan der Verenigde Naties en de Walcherseweg geen route voor gevaarlijke stoffen.
Hoofdstuk 3 Juridische regeling
3.1 Motivatie voor afwijking
Vanuit ruimtelijk oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen deze bestemmingswijziging. Het bouwplan voldoet aan de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn gesteld voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. De met dit wijzigingsplan voorgestane bestemming “Wonen” met aanduiding vrijkomend agrarisch bedrijf (sw-2) geeft de mogelijkheid om in de bestaande karakteristieke landbouwschuur een woning te realiseren.
Verder wordt op basis van het door initiatiefnemer overlegde en geaccordeerde vereveningsplan zorg gedragen voor een adequate landschappelijke inpassing van de onderhavige locatie.
De toepassing van de afwijkingbevoegdheid leidt tenslotte niet tot aantasting van de gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.
3.2 Juridische vormgeving van het wijzigingsplan
De verbeelding en de regels zijn gebaseerd op de bepalingen van het bestemmingsplan “Middelburg Buitengebied” (het zogenaamde moederplan).
Vanuit wettelijk oogpunt moeten de regels en de verbeelding gebaseerd worden op het moederplan. De bepalingen van het wijzigingsplan moeten blijven binnen de grenzen die door het moederplan worden aangegeven. Op grond hiervan is de doeleindenomschrijving tot stand gekomen. Met het oog op uniformiteit en rechtsgelijkheid zijn de regels van het moederplan onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan.