Uitwerkingsplan Ensemble

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Om de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk in Middelburg mogelijk te maken, heeft de gemeente Middelburg op 7 juli 2014 het bestemmingsplan Mortiere vastgesteld.

Langs de N57 ligt een gebied dat bestemd is als Gemengd - Uit te werken bestemming. Binnen deze bestemming zijn bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan met daarnaast dienstverlenende bedrijven, groen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, water en vrijetijdscentra en leisure-functies. Deze bestemming grenst aan de directe bestemming Gemengd, waarbinnen de ontwikkeling van het bedrijventerrein Ensemble mogelijk is gemaakt. De rondom het bedrijventerrein gelegen bestemming 'Gemengd uit te werken' is destijds opgenomen in het bestemmingsplan Mortiere omdat het stedenbouwkundig plan van het bedrijventerrein Ensemble nog niet bekend was en flexibiliteit daarom gewenst was.

Inmiddels is het stedenbouwkundig plan voor het bedrijventerrein Ensemble bekend en kan de Gemengd - Uit te werken bestemming worden verwerkt in een uitwerkingsplan met een directe bouwtitel.

Het voorliggende uitwerkingsplan betreft de uitwerking van de bestemming 'Gemengd - uit te werken bestemming'. Middels dit plan wordt voldaan aan de plicht om het gebied nader uit te werken, conform het bepaalde in het bestemmingsplan 'Mortiere' (d.d. 25 juni 2013).

1.2 Ligging uitwerkingsgebied

Het plangebied is gelegen in de noordoostelijke hoek van de wijk Mortiere. Ten zuidoosten van het plangebied is de golfbaan de Zeeuwsche gelegen. Ten noordoosten van het plangebied loopt de N57. Ten zuidwesten ligt de woonwijk Mortiere (fase 9A) en ten noordwesten ligt de Penitentiaire Inrichting Middelburg.

In de huidige situatie wordt het uitvaartcentrum op het bedrijventerrein ontsloten via de Bachweg, maar deze ontsluiting komt in het toekomstige plan te vervallen.

Afbeelding; ligging plangebied (bron: Globespotter 2016)

1.3 Vigerende regelingen

Het vigerende bestemmingsplan is getiteld 'Mortiere', en is vastgesteld op 7 juli 2014. Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de 'Gemengd - Uit te werken bestemming'. Een toetsing aan de uitwerkingsregels vindt plaats in het voorliggende uitwerkingsplan.

1.4 Leeswijzer

Het uitwerkingsplan is opgesteld binnen de beleidskaders van het bestemmingsplan 'Mortiere'. Daarnaast is er voorzien in een korte beleidsverantwoording in Hoofdstuk 2 Beleidskader. Hoofdstuk 4 Projectbeschrijving geeft een analyse van de huidige situatie. In Hoofdstuk 4 wordt een beschrijving gegeven van het stedenbouwkundig ontwerp. Hoofdstuk 6 Juridische planopzet geeft een beschrijving van de juridische regeling zoals deze is opgenomen in de regels van dit uitwerkingsplan. Tenslotte wordt in 6.1.3 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. Op 30 december 2011 (wijziging 1 oktober 2012) is het Barro in werking getreden. In de Structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 

Structuurvisies hebben op zichzelf geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In het Barro zijn verschillende bepalingen opgenomen, o.a. ten aanzien van Rijksvaarwegen, hoofdwegen en - spoorwegen. Er zijn geen bepalingen die direct betrekking hebben op het plangebied.

Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is met ingang van 1 oktober 2012 opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

De ontwikkeling van het bedrijventerrein is geborgd in het vigerende bestemmingsplan Mortiere. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet alleen in de invulling van het plangebied met specifieke bestemmingen die aansluiten bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein met de bestemming 'Gemengd'. Omdat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking niet nader te worden onderbouwd.

2.1.1 Conclusie

Het plangebied heeft geen directe relatie met één van de thema's of bepalingen uit het SVIR, Barro en/of Bro. Voor het plan zijn er ten aanzien van het Rijksbeleid geen knelpunten.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Op 28 september 2012 is het Omgevingsplan Zeeland voor de periode 2012-2018 vastgesteld. Op 11 maart 2016 is de herziening van dit Omgevingsplan vastgesteld. Het plangebied maakt geen deel uit van deze herziening maar wel van het Omgevingsplan d.d. 28 september 2012.

De provincie wil de kernkwaliteiten van Zeeland verder benutten, (h)erkennen en versterken. Het karakter van verschillende delen van Zeeland, met sterke, beeldbepalende economische sectoren en eigenheid van de omgeving, is daarvoor de basis. De provincie onderscheid drie deelgebieden:

• Produceren op Land aan Zee;
• Beleven van Land en Zee;
• Bloeien op Land en in Zee.

Daarnaast vormt het Omgevingsplan op het gebied van de fysieke leefomgeving het provinciale beoordelingskader voor mede overheden, organisaties en burgers binnen de kaders en spelregels die wettelijk zijn vastgesteld.

In het Omgevingsplan is een ruimtelijke functiekaart opgenomen waarin de grenzen zijn bepaald voor onder andere 'Bestaand bebouwd gebied'. Voor begrenzing van het bestaand bebouwd gebied zijn de grenzen uit 2005 geactualiseerd, waarbij alle onherroepelijke bestemmingsplannen zijn meegenomen. De locatie Mortiere, en daarmee ook grotendeels het plangebied van het voorliggende plan, liggen binnen 'Bestaand bebouwd gebied' op de ruimtelijke functiekaart.

Het bedrijventerrein Ensemble, is in het Omgevingsplan aangewezen als kleinschalig bedrijventerrein, de noordwestelijke deel van het plangebied valt hierbinnen.

Afbeelding; uitsnede Omgevingsplan Zeeland

2.2.2 Verordening ruimte provincie Zeeland

In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik wordt in de Verordening ruimte gesteld dat in de toelichting bij een bestemmingsplan voor nieuwe woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen alsmede de uitbreiding daarvan, aannemelijk wordt gemaakt dat het plan voorziet in een aantoonbare regionale behoefte waarbij in die behoefte primair wordt voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien in die behoefte aantoonbaar niet kan worden voorzien binnen een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, wordt een locatie benut die passend, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

Dit sluit aan bij de ladder voor duurzame verstedelijking die in paragraaf 2.1 is toegelicht.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Herijking van de Kwaliteitsatlas

De kwaliteitsatlas is een belangrijk integraal beleidsdocument van de gemeente Middelburg. In deze kwaliteitsatlas wordt een richting uitgestippeld voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

In de visie is opgenomen dat het van belang is dat bedrijventerreinen goed bereikbaar zijn. De aanleg van de Mozartweg zorgt zowel voor het woongebied als het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Ensemble voor een goede ontsluiting. De huidige ontsluiting van het bedrijf Uitvaartverzorging H. Jobse, de Bachweg, komt te vervallen. De nieuwe aansluiting op de Mozartweg zorgt voor een directe ontsluiting naar de N57.

De Mozartweg en de aansluiting van het bedrijventerrein Ensemble hierop worden bestemd als Verkeer.

2.3.2 Groenbeleidsplan 2006-2016

Het doel van het groenbeleidsplan is om een duurzame groenstructuur te behouden en te ontwikkelen en een kader te bieden voor de gewenste onderhoudskwaliteit van het openbaar groen. De uitgangspunten zijn vastgelegd in beleidsuitspraken over ruimtelijke opbouw, ecologie, spelen en veiligheid in het groen en beheer.

Voor belangrijke vraagstukken voor het groen geeft het groenbeleid richtlijnen. De gemeentelijke hoofdgroenstructuur en de ecologische structuur vormen het robuuste raamwerk voor het groen en dienen beschermd te worden. De waardevolle bomen verdienen bescherming.

Het groenbeleidsplan geeft richtlijnen voor de inrichting van nieuwe gebieden, zoals Mortiere, voor goed opgebouwde en duurzame groenvoorzieningen die efficiënt te beheren zijn.

Afbeelding; groenstructuur (bron; groenbeleidsplan)

In het groenstructuurplan (zie afbeelding) wordt ingegaan op de groenstructuur Dauwendaele (inclusief Mortiere). Belangrijk onderdeel van de groenstructuur is het Ella Fitzgeraldpark centraal in de wijk Mortiere en de groene rand rondom Mortiere aan de zuid, oost en noordzijde. In het plangebied is langs de Schietbaan een deel van deze groene rand gelegen. Dit groen staat aangeduid als 'Hoofdgroenstructuur in beheer van derden'. Deze groene hoofdstructuur wordt in het uitwerkingsplan als Groen bestemd.

2.3.3 Mobiliteitsplan: Fietsvriendelijke gemeente

Gemeente Middelburg streeft ernaar een fietsvriendelijke stad te worden. Zo is in het Mobiliteitsplan opgenomen dat de fietser moet kunnen concurreren met de automobilist. Ook in de Kwaliteitsatlas krijgt de fietser voorrang. Dit kan o.a. door in nieuwe wijken 30km/u in te voeren, korte snelle verbindingen voor de fiets na te streven, extra doorsteekjes/ fietsverbindingen te maken en te zorgen voor voldoende fietsparkeermogelijkheden bij maatschappelijke voorzieningen.

De Mozartweg die door het plangebied loopt heeft geen fietspad en is enkel een autoverbinding naar de N57. Het bedrijventerrein zelf wordt wel ontsloten voor fietsers.

2.3.4 Conclusie

Het gemeentelijk beleid levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen. De hoofdgroenstructuur wordt in het uitwerkingsplan verwerkt.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke analyse plangebied

3.1 Historische beschrijving

De wijk Mortiere is gelegen in het gebied Walcheren. De opbouw van het gebied Walcheren is vooral bepaald door het van oudsher stijgen en dalen van de zeespiegel en de daarmee samenhangende overstromingen. In relatie daarmee heeft afwisselend veenvorming en zeeklei-afzetting plaatsgevonden. In de veen- en kleipakketten is door herhaaldelijke overstromingen een kreken- en geulenstelsel ontstaan. In de kreken is, als gevolg van de getijdenbeweging, zand afgezet. Door inklinking van het veen zijn de verzande kreken uiteindelijk hoger in het landschap komen te liggen (kreekruggen). Vanaf de 11e eeuw tot in de 19e eeuw heeft indijking van slikken en schorren plaatsgevonden.

De gemiddelde hoogteligging binnen de wijk Mortiere was voor de realisatie 0,5 m onder N.A.P. Het bodempatroon van Mortiere is cultuurhistorisch en landschappelijk te plaatsen onder de Oudlandgebieden. Het oude zeekleilandschap van het Oudland Mortiere vertaalt zich in een poelgebied omgeven door kreekruggen. Ter plaatse van de gedempte loop van de Oude Haven is het vlakke plaatgebied het kenmerkende bodempatroon. Deze is evenwijdig aan de N57 gelegen. Karakteristiek voor de zuidoostrand van Mortiere, ter plaatse van de trekdijk, is de omslag van landschap en bodempatroon. Deze vormt de scheidslijn tussen de Oudlandse en Nieuwlandse gronden.

Voordat Mortiere werd gerealiseerd, werden de kreekruggen en kleiplaatgronden gekenmerkt door akkerbouw. In de laaggelegen gebieden waren de gronden veelal in gebruik bij rundveehouderijbedrijven.

3.2 Ruimtelijke structuur en opbouw

Het plangebied is gelegen aan de rand van Mortiere, in de zone langs de N57 met bijzondere functies. Het grootste gedeelte van deze zone wordt gevuld door de golfbaan. Ten noordoosten daarvan ligt het bedrijventerrein Ensemble en in de noordwesthoek de Penitentiaire inrichting. Tussen de golfbaan en het bedrijventerrein ligt de ontsluiting van de woonwijk Mortiere vanaf de N57.

De zone vormt zich rondom het woongebied. De verschillende functies liggen op zichzelf en hebben geen relatie met elkaar of met het woongebied. De bedrijven liggen bijvoorbeeld met de achterkant naar de achterkant van de woningen, met een watergang ertussen. De ontsluiting Mozartweg is hierop de uitzondering, want deze ontsluit zowel het woongebied, als het bedrijventerrein.

Het groene karakter van de golfbaan wordt wel doorgezet rondom het bedrijventerrein en rondom de penitentiaire inrichting, dit zorgt voor een doorgaande groenstructuur zoals opgenomen in het groenbeleidsplan.

3.3 Ruimtelijke kenmerken plangebied

Het plangebied is geen eenduidig plangebied maar is de zone tussen golfbaan en bedrijventerrein, waarin naast de ontsluiting ook nog een deel van het bedrijventerrein Ensemble wordt ontwikkeld, waarmee voornamelijk het groene karakter wordt gewaarborgd. Dit is verbeeld in onderstaande afbeelding 'stedenbouwkundige verkavelingsschets' en wordt in het volgende hoofdstuk verder beschreven.

Afbeelding: Stedenbouwkundig plan (planlocatie omkaderd) en	stedenbouwkundige verkavelingsschets

Hoofdstuk 4 Projectbeschrijving

De wijk Mortiere is functioneel behoorlijk homogeen. De meest voorkomende functie is wonen, maar er zijn ook enkele bedrijventerreinen. Het bedrijventerrein Ensemble is een kleinschalig bedrijventerrein aan de rand van Mortiere. Op het bedrijventerrein 'Ensemble' is begonnen met de uitgifte van de kavels. Een deel van deze kavels is gelegen binnen de bestemming 'Gemengd - uit te werken bestemming' en heeft dus nog geen directe bouwtitel. Voor de afronding van de ontwikkeling en de ontsluiting van het bedrijventerrein moeten de gronden specifiek bestemd worden.

4.1 Functies en Structuur

Bedrijventerrein

Twee delen van het plangebied, grenzend aan de bestemming Gemengd in het vigerende plan, krijgen de bestemming Gemengd. Dit zijn de randen van het bedrijventerrein Ensemble. De structuur van het bedrijventerrein Ensemble is vastgelegd in het stedenbouwkundig plan (zie afbeelding bij 3.3). Het merendeel van het bedrijventerrein is reeds in het vigerende bestemmingsplan vastgelegd.

Ontsluiting Mozartweg

Tussen de rotonde op de N57 en de Poproute ligt de ontsluiting van Mortiere, de Mozartweg. Dit is een zo goed als rechte lijn tussen de golfbaan en het bedrijventerrein door. Het scheidt beide functies en heeft vooral een functioneel karakter. Door een brede groenstrook tussen de weg en bedrijventerrein en het bestaande groene karakter van de golfbaan krijgt de weg een groene begeleiding en past het binnen de groene zone rondom de woonwijk.

Het bedrijventerrein Ensemble wordt vanaf de Mozartweg ontsloten.

Water

In de zuidwest hoek is er nog een klein stukje van de Mannezeesche watergang in het plangebied gelegen en deze is bestemd als Water. De bestemming van deze gronden sluit aan op de aangrenzende stukken gronden die ook bestemd zijn met Water.

Groen

Het grootste gedeelte van de gronden wordt bestemd als Groen. Hiermee wordt aangesloten bij de bestemming Groen in het vigerende bestemmingsplan. Ook sluit het aan op het groene karakter van de golfbaan aan de zuidoostzijde.

Door het bestemmen van de gronden, gelegen tussen het bedrijventerrein en de Schietbaan/N57, als Groen wordt aangesloten op het groenbeleidsplan van de gemeente Middelburg. Binnen de bestemming Groen is een uitbreiding van het bedrijventerrein en/of de realisatie van gebouwen niet mogelijk. Dit komt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' en de groene uitstraling ten goede.

Afbeelding; plankaart

Het voorliggende uitwerkingsplan maakt geen andere ontwikkelingen mogelijk dan die geborgd waren in het vigerende plan. Middels het uitwerkingsplan is vastgelegd waar de ontsluitingsweg van de wijk Mortiere is gelegen en welke gronden bestemd zijn voor Groen. Ook is met dit plan de grens van het bedrijventerrein Ensemble bepaald.

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten

Voor het voorliggende plan worden geen onderzoeken naar omgevingsaspecten uitgevoerd. Het plan maakt geen andere ontwikkelingen mogelijk dan die al geborgd waren in het vigerende bestemmingsplan Mortiere en er is geen sprake van nieuwe gevoelige functies.

5.1 Archeologie

Ter plaatse van het plangebied geldt in het bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming Waarde-Archeologie - 3. Voor het voorliggende plan wordt daarom wel het aspect archeologie nader toegelicht.

Ter hoogte van de locatie van het bedrijventerrein Ensemble in de Mortiere zijn in het vigerende bestemmingsplan Mortiere twee vindplaatsen aangeduid. De vindplaatsaanduidingen zijn gebaseerd op zogenaamde 'waarnemingen', zoals deze zijn gemeld in de landelijke database Archis 3. Het terrein heeft in 2002 al deel uitgemaakt van het onderzoeksgebied van een verkennend archeologisch onderzoek. Hierbij zijn op de locatie van de gemelde waarnemingen vondsten in boringen gedaan, zoals deze zijn gedaan bij een verkennend archeologisch onderzoek in 2002. Tussen 2002 en 2005 zijn deze vondstlocaties nader onderzocht en is gebleken dat het niet om behoudenswaardige vindplaatsen gaat. Er is op het terrein dus geen verder archeologisch onderzoek noodzakelijk en daarmee levert dit aspect ook geen belemmeringen op voor het voorliggende plan.

De dubbelbestemming Waarde-Archeologie - 3 is daarom van de plankaart verwijderd.

5.2 Industrielawaai

Het plangebied is gelegen binnen een geluidzone - industrie. Derhalve wordt het aspect industrielawaai kort toegelicht.

Algemeen

Ten noorden van het plangebied ligt het industrieterrein Arnestein. Op dit terrein zijn inrichtingen toegestaan die "in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.

Volgens artikel 53 van deze Wet dienen dergelijke terreinen te worden gezoneerd. Buiten de zone mag de geluidbelasting vanwege de terreinen niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Binnen de geluidzone geldt voor nieuw te bouwen woningen een voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) en voor bestaande woningen 55 dB(A).

Geluidzone

Rond het industrieterrein Arnestein is een geluidzone vastgesteld. Het plangebied is gelegen binnen deze geluidzone.

Binnen de geluidzone van het industrieterrein worden geen geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. Het voorliggende plan maakt deze functies niet mogelijk. De geluidzone is in de regels en op de verbeelding opgenomen.

Conclusie

De geluidzone ligt over het plangebied heen. Omdat er geen geluidgevoelige functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, vormt het aspect industrielawaai geen belemmering voor het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het Uitwerkingsplan Ensemble maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van bestemmingsplan 'Mortiere'. De regels van het bestemmingsplan 'Mortiere' zijn dan ook van toepassing op dit uitwerkingsplan, naast de regels die zijn opgenomen in het voorliggend uitwerkingsplan.

6.1.1 Uitgangspunten

De beleidsuitgangspunten uit de voorafgaande hoofdstukken vormen de onderlegger voor bestemmingen en begrenzingen op de verbeelding en voor de planregels. Deze uitgangspunten voor de bestemmingsregeling (verbeelding en regels) kunnen als volgt worden samengevat.

• a. Het uitgangspunt is op de eerste plaats het stedenbouwkundig plan voor Mortiere, met daarin de Mozartweg en het Ensemble. Hiervoor zijn de kaders in dit uitwerkingsplan opgenomen.
• b. In het uitwerkingsplan is gestreefd naar het toepassen van soepele / ruime bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de grenzen van de uit te werken bestemming uit het bestemmingsplan 'Mortiere';
• c. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied noodzaakt een zorgvuldige afstemming van bouwmogelijkheden. Bij het leggen van bestemmingen, het bepalen van bouwgrenzen en opstellen van flexibiliteitbepalingen heeft steeds een zorgvuldige afweging plaatsgevonden van de aanwezige belangen en is rekening gehouden met hedendaagse eisen en gebruikerswensen. Binnen de marges van het beleid is gezocht naar versoepeling in de bestemmingsregeling als bedoeld onder a en b;
• d. De bestemmingsregeling dient in ieder geval de ontwikkelingen van de nu aanwezige stedenbouwkundige verkaveling mogelijk te maken;
• e. De regeling is zo uniform mogelijk ten einde een zo groot mogelijke rechtsgelijkheid te kunnen bieden. Dit neemt niet weg dat, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van het plangebied en hedendaagse eisen, specifieke (beperkende) bepalingen gewenst zullen zijn.
• f. Zoals vermeld onder a en d is voor de bestemmingsregeling in beginsel uitgegaan van de feitelijk geplande situatie. Als randvoorwaarde voor de nieuwe bestemmingsregeling is ook gehanteerd dat er flexibiliteit binnen het plan dient te zijn.
• g. Er is voor alle bestemmingen aangesloten op de regels van het vigerend bestemmingsplan.

De bestemmingsregeling (verbeelding en regels) voor het voorliggende bestemmingsplan Uitwerkingsplan Ensemble kunnen als volgt worden samengevat.

• a. het gedeelte van het plangebied dat grenst aan de golfbaan wordt bestemd met Groen, Water en Verkeer.
  • 1. de ontsluitingsroute wordt bestemd met Verkeer
  • 2. een gedeelte van de watergang aan de achterzijde van de nog te realiseren woningen aan Poproute ligt binnen het plangebied. Deze wordt bestemd met Water.
• b. een gedeelte van het bedrijventerrein is gelegen binnen het plangebied. Het betreft hier een deel van enkele kavels gesitueerd aan de noordoostzijde en zuidoostzijde van het terrein. Deze gronden worden overeenkomstig met de rest van de kavels bestemd met Gemengd.
• c. het grootste gedeelte van gronden krijgt de bestemming Groen. Het betreft hier een groenstrook aan de noordoostzijde van het plangebied en het groen wat is gelegen tussen het bedrijventerrein en de ontsluitingsweg aan de zuidoostzijde.

6.1.2 Planvorm

Het bestemmingsplan 'Mortiere' bestaat uit deels een gedetailleerd bestemmingsplan en deels een globaal uitwerkingsplan met een uitwerkingsplicht. Het Uitwerkingsplan Ensemble betreft de uitwerking van de bestemming 'Gemengd - uit te werken bestemming'.

De planvorm van Uitwerkingsplan Ensemble is een globaal uitwerkingsplan met specifieke bestemmingen gebaseerd op het stedenbouwkundig plan voor de gronden tussen de golfbaan en het reeds bestemde deel van het bedrijventerrein Ensemble.

6.1.3 Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP)

Het voorliggende uitwerkingsplan is, overeenkomstig het bestemmingsplan 'Mortiere' opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2012.

6.1.4 Opzet bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling (verbeelding en planregels) in dit bestemmingsplan is het volgende van belang.

6.1.4.1 Opzet verbeelding

Bestemmingen

Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Binnen dit uitwerkingsplan komen 4 bestemmingen voor.

Daarnaast is er een dubbelbestemming opgenomen voor Waterstaat - Waterkering en een gebiedsaanduiding voor geluidzone - industrie.

6.1.4.2 Opzet planregels

Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde.

• In Hoofdstuk 1 Inleidende regels (inleidende regels) worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd, en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels) worden (indien nodig) alfabetisch de regels gegeven waarmee de bestemmingen die op de plankaart voorkomen nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels) bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelregel, een procedureregel, dan wel regels die voor de nodige flexibiliteit kunnen zorgen, zoals algemene ontheffings- of wijzigingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels) ten slotte gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en benoemt de titel van het plan.

6.2 Gehanteerde bestemmingen

Gemengd

De gronden behorende bij het bedrijventerrein Ensemble worden bestemd met Gemengd. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor onder meer bedrijven uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bedrijventerrein), dienstverlenende bedrijven, kantoren en maatschappelijke voorzieningen;

Groen

Het structurele groen heeft de bestemming Groen gekregen. Door deze bestemming wordt onder meer een groene zone tussen de Schietbaan en het bedrijventerrein gewaarborgd.

Verkeer

De ontsluitingsweg Mozartweg en de aansluiting op het bedrijventerrein hebben de bestemming Verkeer. Binnen deze bestemming zijn ook enkele kleinere groenstroken opgenomen.

Water

In de zuidwestelijke punt van het plangebied is een klein stukje van de Mannezeesche watergang bestemd als Water.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan is geregeld in de vorm van de grondexploitatieregeling zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro): zie onder 7.1.1.

7.1.1 Exploitatieplanplicht en verplichting tot kostenverhaal

In deze wet is verplicht kostenverhaal door de gemeente geregeld. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag: via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer / ontwikkelaar, zoals bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van de gronden, dan is het (separaat) verhalen van kosten op anderen niet nodig. De kosten worden dan gedekt door de verkoop van bouwrijpe grond. De in dat kader gesloten overeenkomsten gelden ook als anterieure overeenkomsten over grondexploitatie.

Nieuwe ontwikkelingen

De gemeente heeft samen met het consortium volledig grondeigendom in het plangebied. Met het consortium is een anterieure overeenkomst gesloten over het kostenverhaal voor de gemeente. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is dan ook gewaarborgd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van dit plan is de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen.

Het ontwerp uitwerkingsplan is in het kader van vooroverleg besproken met het Waterschap Scheldestromen en de Provincie Zeeland. Beide partijen hebben aangegeven in te stemmen met het uitwerkingsplan.

Op 9 januari 2018 is het ''Uitwerkingsplan Ensemble'' vastgesteld.