Arnestein

2.3 Uitgangspunten en randvoorwaarden

Met inachtneming van het hiervoor omschreven beleidskader, heeft de gemeenteraad voor het bedrijventerrein Arnestein de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden vastgesteld (24-01-2011).2

Bedrijfswoningen

In de huidige bestemmingsregelingen is, per bedrijf, de bouw van één (en in sommige gevallen zelfs twee) dienst- of bedrijfswoning(en) mogelijk. Bedrijfswoningen zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt aan te merken als gevoelige objecten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (in het spoor van de Wro en in het belang van de bescherming van het milieu (in het spoor van de Wm), komt aan bedrijfswoningen enige mate van bescherming tegen hinderlijke gevolgen van omliggende bedrijfsactiviteiten van derden toe. Deze bescherming gaat veelal niet zo ver als voor reguliere burgerwoningen.

Desondanks kan de aanwezigheid van bedrijfswoningen voor omliggende bedrijfsactiviteiten beperkingen met zich meebrengen. Voor geluidshinder volgt dit bijvoorbeeld uit de vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 mei 1999, nr. E03.95.1996). Zo zijn in het kader van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) bedrijfswoningen van derden aangemerkt als beperkt kwetsbaar object. Dit houdt in dat risicovolle bedrijven een bepaalde risicoafstand in acht moeten nemen ten opzichte van bedrijfswoningen van derden.

In het bestemmingsplan Arnestein wordt als volgt omgegaan met de bedrijfswoningen.

• Omdat momenteel geen knelpunten aanwezig zijn ten aanzien van de bestaande bedrijfswoningen, worden de bestaande bedrijfswoningen overeenkomstig de huidige situatie en planregelingen als zodanig bestemd.

• Nieuwe bedrijfswoningen worden niet rechtstreeks toegelaten. Nieuwe bedrijfswoningen worden uitsluitend via een mogelijkheid tot planwijziging mogelijk gemaakt. Planwijziging dient daarbij te voldoen aan enkele specifieke criteria (onder andere noodzakelijkheid en het kunnen voldoen aan milieuhygiënische wettelijke eisen).

Zelfstandige en ondergeschikte kantoren

Bij bedrijven behorende en ondergeschikte kantoorfuncties zijn op dit bedrijventerrein planologisch aanvaardbaar. Nieuwe zelfstandige kantoren, of ondergeschikte bij bedrijven aanwezige kantoren met een omvang van meer dan 1.500 m² zijn op Arnestein, vanwege de aanwezigheid van risicovolle bedrijven, echter niet gewenst. Deze worden dan ook in dit bestemmingsplan uitgesloten.

Aan de Grenadierweg-Kuipersweg zijn enkele zelfstandige kantoren gevestigd. Het betreft in hoofdzaak het gedeelte van de Grenadierweg-Kuipersweg dat wordt begrensd door de Arnesteinweg in zuidoostelijke richting tot de Waldammeweg en in oostelijke richting tot aan de Herculesweg. Omdat deze kantoren geen knelpunten opleveren, worden de juridisch-planologische rechten van de bestaande kantoren bevestigd en overeenkomstig bestemd. Zodra het gebruik van deze kantoren is beëindigd, is het echter niet gewenst dat nieuwe kantoren zich ter plaatse vestigen. Daarom wordt in dit bestemmingsplan een uitsterfregeling opgenomen.

Detailhandel

ABC-Goederen

De verkoop van auto's, boten en caravans (ABC-goederen), alsmede de verkoop van motorbrandstoffen, is naar zijn aard geschikt voor vestiging op een bedrijventerrein zoals Arnestein. Vanwege de omvang en uitstraling van deze verkoopactiviteiten zijn deze juist minder passend in bijvoorbeeld het stadscentrum of in een woonwijk.

Detailhandel in (vracht)auto's en de verkoop van brandstoffen is op grond van de huidige planregelingen mogelijk. Detailhandel in boten en caravans is momenteel echter niet mogelijk. Dit bestemmingsplan zal de verkoop van deze goederen op het bedrijventerrein Arnestein ook mogelijk maken.

Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV)

Perifere detailhandel is niet gewenst op het bedrijventerrein Arnestein. In de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 is hiervoor de woonboulevard en het bedrijventerrein in de aangrenzende wijk Mortiere aangewezen. Bestaande PDV-bedrijven binnen het plangebied mogen deze activiteiten voortzetten. Nieuwe PDV-bedrijven wordt verzocht zich te vestigen in de wijk Mortiere en worden daarom uitgesloten van vestiging op Arnestein. Om ervoor te zorgen dat, zodra de bestaande PDV-bedrijven hun activiteiten hebben beëindigd, geen nieuwe PDV-bedrijven zich ter plaatse vestigen, is ook hiervoor een uitsterfregeling opgenomen.

Wellicht ten overvloede, groothandelsactiviteiten zijn op Arnestein uiteraard toegestaan.

(Dag)recreatieve voorzieningen

Het bedrijventerrein Arnestein huisvest een drietal dagrecreatieve voorzieningen. Het betreft:

• de tropische vogeltuin 'Utropia' aan de Kleverskerkseweg;
• het kanoverhuurbedrijf aan de steiger bij de Uijtterschootweg;
• de kartbaan aan de Arnesteinweg.

Het betreft in alle drie de gevallen een gegroeide situatie. Omdat de aanwezigheid van deze drie bedrijven op dit moment geen knelpunten opleveren voor de omliggende bedrijven, worden de juridisch-planologische rechten van deze bedrijven in dit bestemmingsplan bevestigd. Deze locaties worden van een toegesneden bestemmingsregeling voorzien. Nieuwvestiging van dagrecreatieve voorzieningen op het bedrijventerrein Arnestein is niet voor de hand liggend en vanwege de mogelijke conflicten die dit op kan leveren met de gevestigde (risicovolle) bedrijvigheid ook niet gewenst. Zodra het dagrecreatieve gebruik van deze locaties is beëindigd, is het daarom niet wenselijk dat nieuwe recreatieve voorzieningen zich ter plaatse gaan vestigen. Daarom wordt in dit bestemmingsplan een uitsterfregeling opgenomen.

Bouwhoogten en buitenopslag

De bestaande bebouwing in het plangebied heeft verschillende bouwhoogten. Om de aanwezige ruimte goed te benutten wordt bebouwing tot een bouwhoogte van 20 m algemeen toelaatbaar geacht. Onder bepaalde voorwaarden is zelfs bebouwing tot een hoogte van 25 m toegestaan. Het zicht op het karakteristieke bebouwingssilhouet van de Middelburgse binnenstad (tevens beschermd stadsgezicht) is hierbij als voorwaarde maatgevend.

Voor een efficiënte bedrijfsvoering van de bedrijven is de mogelijkheid voor buitenopslag gewenst. In de geldende bestemmingsplannen is dit niet toegestaan. Hieraan wil het gemeentebestuur tegemoetkomen door buitenopslag in dit bestemmingsplan toe te staan. Om te voorkomen dat de ruimtelijke uitstraling van het bedrijventerrein veranderd, moet buitenopslag in ieder geval binnen het bouwvlak van het bedrijf plaatsvinden. Ook moet de opslag zijn gesitueerd achter de voorgevelrooilijn van de bestaande bebouwing. Op deze manier wordt geen afbreuk gedaan aan de uitstraling van het bedrijf en blijft voldoende ruimte vrij voor het parkeren op het bedrijfsperceel.

Behouden en versterken van groen- en watervoorzieningen

Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden van een beschermende regeling voorzien voor zover die van belang zijn voor de ruimtelijke structuur van het plangebied. Deze bescherming wordt ook geboden aan groenelementen die als bufferelement tussen het plangebied en de omliggende gronden dienen en wanneer deze elementen van belang zijn voor de waterhuishouding. Hierbij dient te worden gedacht aan de Zaagmolendijk. Deze dijk vormt de barrière tussen het bedrijventerrein en het Nationaal Landschap Walcheren en moet om deze reden worden beschermd. Qua planregeling wordt daarbij aangesloten op de regeling zoals die is opgenomen voor een deel van deze dijk in bestemmingsplan Buitengebied.

• 2. De uitgangspunten en randvoorwaarden zijn verwoord in de Uitgangspuntennotitie Arnestein die door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 januari 2011 in raadsbesluit 10-208.