| Plan: | Oesterbaai |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0678.Oesterbaai-VAST |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan
Recreatiepark de Oesterbaai maakt deel uit van het bestemmingsplan Stormezandepolder uit 1988. Het is noodzakelijk dit verouderde bestemmingsplan te actualiseren.
- Op grond van de Wet ruimtelijke ordening heeft de gemeente een verplichting om elk bestemmingsplan minimaal één maal per 10 jaar te actualiseren.
- Bestemmingsplannen dienen te worden afgestemd op de in de Wro opgenomen verplichting van opstellen van digitale, vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (toepassen SVBP en IMRO-codering).
- Met het actualiseren van het bestemmingsplan kan worden aangesloten bij de actuele beleidsinzichten en wetgeving.
De Oesterbaai is een recreatiegebied aan de noordzijde van de kern Wemeldinge. Het betreft een recreatiewoningencomplex met hierop 143 recreatiewoningen. In de afgelopen jaren is een aantal woningen in gebruik genomen voor permanente bewoning of logies door arbeidsmigranten. Dit gebruik was op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan.
De gemeenteraad heeft op 15 mei 2012 de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld. Op 18 december 2012 is de bespreeknotitie voorontwerp bestemmingsplan Oesterbaai behandeld. Daarbij heeft de raad in een motie aan het college de opdracht gegeven, de mogelijkheid te onderzoeken een percentage van de woningen te bestemmen voor permanente bewoning. Het college heeft de mogelijkheden hiertoe onderzocht. Het resultaat hiervan is verwoord in de 'notitie invulling motie oesterbaai'. Deze notitie is door de gemeenteraad besproken in de voorbereidende raadsvergadering van 5 november 2013. In de besluitvormende raadsvergadering van 26 november 2013 heeft de raad in meerderheid besloten tot scenario A van deze notitie. Dit houd in dat niet wordt overgegaan tot het deels omzetten van de recreatieve bestemming naar een permanente woonbestemming. Permanente bewoning blijft daarmee beperkt tot degenen die een gedoogbeschikking hiervoor hebben.
Doel van het voorliggende bestemmingsplan is dan ook het actualiseren van het geldende bestemmingplan. De planologisch toegestane situatie zal worden bestemd.
1.2 Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Stormezandepolder dat is vastgesteld op 29 maart 1988. Voor het recreatiewoningencomplex zijn de bestemmingen Verblijfsrecreatie en de bestemming Groenvoorzieningen opgenomen.
Voor het gebied gelden de volgende bouwregels:
- het grondoppervlak van recreatiewoningen bedraagt ten hoogste 75 m2 inclusief een bergplaats, de goothoogte bedraagt maximaal 5 meter, de bouwhoogte voor hellende dakvlakken ligt 4 meter hoger;
- elke recreatiewoning mag een vrijstaande danwel aangebouwde garage realiseren met een grondoppervlak van 20 m² en een hoogte van maximaal 3 meter;
- de bouwdiepte van een recreatiewoning is ten hoogste 15 m.
1.3 Huidige situatie en uitgangspunten bestemmingsplan
Ligging en begrenzing
Het plangebied wordt begrensd door:
- de zeedijk aan de noordzijde;
- aan de oostzijde de Weumelinge (appartementengebouwen);
- aan de zuidzijde de binnendijk en de kern Wemeldinge;
- de camping Klein Stelle aan de westzijde.
Het plangebied ligt op een lager maaiveldniveau tussen dijken. De oorspronkelijk opgenomen driehoekige locatie aan de oostzijde ('de Bult') is in een eerder stadium al toegevoegd aan het bestemmingsplan Wemeldinge.
Figuur 2.1. Globale ligging plangebied
Huidige situatie
Het plangebied wordt in de huidige situatie op verschillende manieren gebruikt. Het uitgangspunt is recreatief gebruik en een deel van de recreatiewoningen voldoet hieraan. Het recreatieve gebruik bestaat uit gebruik als tweede woning en recreatief verhuur. Voor een ander deel van de recreatiewoningen is sprake van permanente bewoning (al dan niet met een gedoogbeschikking). Bewoning door arbeidsmigranten is beëindigd na handhavend optredend hiertegen door de gemeente.
Permanente bewoning
Op 4 mei 2004 is het (gedoog)beleid vastgesteld voor het permanent bewonen van recreatiewoningen op De Oesterbaai. Personen die op 1 mei 2004 permanent op het park woonden en waren ingeschreven in de gemeente basisadministratie konden een gedoogbeschikking voor onbepaalde tijd aanvragen. Daarnaast bestond, tot april 2012, de mogelijkheid om voor maximaal 9 maanden een gedoogbeschikking voor bepaalde tijd aan te vragen.
Huisvesting van arbeidsmigranten
Het niet-recreatief gebruik van de woningen door arbeidsmigranten is niet gewenst. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten op het park wordt overlast ervaren. De manier van wonen van arbeidsmigranten wijkt veelal af van die van recreanten. Daarom is in de regionale handreiking voor de huisvesting van arbeidsmigranten opgenomen dat huisvesting alleen kan op een fysiek afgescheiden gedeelte van een recreatiepark. Nu de Handreiking en de door de raad vastgestelde notitie Huisvestingsvormen voor arbeidsmigranten voorzien in voldoende voorzieningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten elders, wordt deze huisvestingsvorm niet toegestaan op het recreatiepark.
Uitgangspunten voor het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan Oesterbaai is consoliderend van aard. Dat wil zeggen dat het bestemmingsplan in beginsel is gericht op het regelen van de bestaande functies in het plangebied.
- Het verblijfsrecreatieve karakter van het gebied blijft behouden. Hiervoor wordt aan deze gronden de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie toegekend.
- In aansluiting op het geldende bestemmingsplan wordt langs de randen de bestemming Groen gecontinueerd. Door de verlaagde ligging van het plangebied hoeft dit niet overal met hoog opgaande beplanting. Het zicht op de woningen heeft ook een kwaliteit.
De gemeenteraad heeft de volgende specifieke overwegingen ten grondslag gelegd aan het beleid gericht op de verblijfsrecreatieve functie.
- Het uitgangspunt voor een nieuw bestemmingsplan voor de Oesterbaai is het behouden van de functie van recreatie op dit park.
- Het is gewenst duidelijkheid te creëren rondom de discussie over de toekomst van de Oesterbaai door een recreatieve bestemming terug te brengen.
- Middels het besluit dat in de besluitvormende raadsvergadering van 26 november 2013 is genomen zal er geen permanente bewoning in het bestemmingsplan worden geregeld.
- Het aantal huidige woningen voor permanente bewoning (15), waarvoor een op naam gestelde gedoogbeschikking is afgegeven, wordt gehandhaafd en niet uitgebreid. De gedoogbeschikking komt te vervallen bij verkoop van het pand, verhuizing of bij overlijden.
- De openbare ruimte en algemene voorzieningen blijven in eigendom van de coöperatie dan wel de eigenaren. Dit wordt niet overgedragen aan de gemeente Kapelle. Het doen van investeringen is daarom geen taak van de gemeente Kapelle.
1.4 Ontwikkeling
In het plangebied worden geen specifieke ontwikkelingen voorzien.
Hoofdstuk 2 Toelichting op de bestemmingsregeling
2.1 Inleiding
Algemeen
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.
Digitaal
Op de gemeentelijke website of www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen de digitale bestemmingsplannen worden bekeken. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan wordt de gebruiker bij het aanklikken van de percelen op een beeldscherm vanzelf naar de relevante delen van het bestemmingsplan "doorverwezen".
Analoog
Ondergrond
Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een zo actueel mogelijk digitaal bestand.
Bestemmingen
Op de ondergrond zijn vlakken getekend waarin door middel van hoofdletters (bijvoorbeeld R-VR voor Recreatie - Verblijfsrecreatie) is aangegeven welke bestemming ter plaatse zal gaan gelden. De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in (Bestemmingsregels). In het renvooi is daarbij dezelfde volgorde aangehouden als in het betreffende hoofdstuk.
Aanduidingen en renvooi (analoog plan)
De betekenis van alle aanduidingen wordt verklaard in het renvooi, een overzicht met verklaring van de aanduidingen op de verbeelding. Dit renvooi is voor zover nodig en wat betreft de aanduidingen opgesplitst in gebiedsaanduidingen en bouwvlakken.
Leeswijzer
Voor een beoordeling van alle bouw- en gebruiksmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve de op de verbeelding aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik van en bebouwing op een perceel.
2.2 Gehanteerde bestemmingen
De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels.
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.
- Hoofdstuk 3 Algemene regels.
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
2.2.1 Inleidende regels
In de inleidende regels zijn in Artikel 1 Begrippen, de begrippen en in Artikel 2 Wijze van meten, is de wijze van meten opgenomen.
2.2.2 Bestemmingsregels
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn regels opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2012.
In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:
- Artikel 3 Groen;
- Artikel 4 Recreatie - Verblijfsrecreatie;
- Artikel 5 Verkeer;
- Artikel 6 Waarde - Archeologie 4.
De bestemming Groen is opgenomen voor de groene randen van het recreatiecomplex. De bestemming is met name bedoeld voor het behoud van de landschappelijke inpassing en tegengaan van verdere aantasting. Ook de volgende functies zijn toegestaan:
- groenvoorzieningen;
- extensief recreatief medegebruik
- nutsvoorzieningen;
- speelvoorzieningen
- wandel- en fietspaden;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
De volgende bouwwerken zijn toegestaan:
- nutsgebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
In de bouwregels is bepaald welke maatvoeringen voor deze bouwwerken van toepassing zijn.
Artikel 4 Recreatie - Verblijfsrecreatie
De bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie is opgenomen voor het gehele recreatieterrein. In deze bestemming is een recreatiecomplex toegestaan met recreatiewoningen.
De recreatiewoningen zijn alleen bedoeld om in te recreëren. Een deel van de woningen op het recreatiepark is in gebruik als zogenaamde 'tweede woning'. Dat betekent dat de eigenaren van deze woningen hier (een deel van) hun vrije tijd doorbrengen en elders hun hoofdverblijf (dienen te) hebben. Het hoofdverblijf is de plek waar feitelijk wordt gewoond en wat fungeert als centrum van sociale en/of maatschappelijke activiteiten.
Het permanent bewonen van een recreatiewoning is niet toegestaan. Als iemand naast zijn hoofdverblijf een 'tweede woning' op het recreatiepark heeft aangekocht, betekent dit dat deze ook alleen mag worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf en niet om permanent te wonen. Er mag niet door een persoon of één (gezamenlijk) huishouden onafgebroken permanent gerecreëerd worden op het recreatiepark. Dan is er geen sprake meer van recreatie maar van permanente bewoning.
Het permanent bewonen van een recreatiewoning betekent dat een persoon of één (gezamenlijk) huishouden – al dan niet tijdelijk – het hoofdverblijf heeft in de recreatiewoning. Op basis van de Wet basisregistratie personen dient een persoon zich in te schrijven op een adres wanneer deze persoon gedurende een periode van zes maanden tenminste vier maanden daadwerkelijk op dit adres verblijft.
Bouwregels
Het karakter van het gebied is gediend met behoud van het geldende bouwregime, waarin het hoofdgebouw centraal op de kavel staat met eventuele erfbebouwing achterop het perceel. Hiervoor zijn oppervlakte- en afstandsmaten voor gebouwen opgenomen. Voor het receptiegebouw is een aanduiding opgenomen. Dit receptiegebouw is middels een artikel 19.1 WRO procedure vergund.
Op basis van het geldende bestemmingsplan mogen 145 recreatiewoningen worden gebouwd. In de huidige situatie zijn er 143 recreatiewoningen gebouwd.
Specifieke gebruiksregels
In de bestemmingsomschrijving en specifieke gebruiksregels is bepaald dat alle woningen recreatief worden bewoond.
Het artikel 5 Verkeer is overeenkomstig het bestemmingsplan Wemeldinge opgenomen. De bestemming is opgenomen voor de wegen, parkeervoorzieningen, langzaamverkeersroutes, bermen en groenvoorzieningen.
Artikel 6 Waarde - Archeologie 4
Ter bescherming van de archeologische waarden is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 opgenomen. Deze zone wordt opgenomen voor gebieden met een lage verwachtingswaarde op archeologische vondsten.
2.2.3 Algemene regels
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaar wisselen.
Met de regel over de overschrijding van de bouwgrenzen (lid 8.2 Overschrijding bouwgrenzen is een kleine overschrijding van de bouwgrenzen toegestaan. Hiermee biedt het bestemmingsplan beperkte flexibiliteit.
Met de regels over bestaande maten (lid 8.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten) wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge Hoofdstuk 2 - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht vallen.
Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Het is ook onjuist ervan uit te gaan, dat hiervoor separate bouwvoorschriften nodig zijn. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage.
Artikel 9 Algemene aanduidingsregels
In de algemene aanduidingsregels worden de regels opgenomen die betrekking hebben op eventuele gebiedsaanduidingen. In dit plan is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk' opgenomen. Voor de bescherming van de dijk zijn regels opgenomen naast de regels uit de bestemmingslegging of andere gebiedsaanduidingen.
Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Voor een aantal, ondergeschikte, afwijkingen van bouwen en / of gebruik ten opzichte van de planregels kan het bevoegd gezag met dit artikel afwijken van de bouwregels.
Artikel 11 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn algemene flexibiliteitsregels opgenomen om onder voorwaarden af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Deze wijzigingsregel geldt voor alle bestemmingen.
2.2.4 Overgangs- en slotregels
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen en gebruik in strijd met het plan geregeld.
Dit bestemmingsplan (Oesterbaai) wordt als genoemd in dit artikel aangehaald.
Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid
3.1 Financiële uitvoerbaarheid
In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Bij een consoliderend bestemmingsplan, zoals dit bestemmingsplan Oesterbaai, waar in beginsel geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, is ervoor gekozen geen exploitatieplan vast te stellen. In deze gevallen is namelijk geen sprake van te verhalen (plan)kosten, dan wel is de potentiële opbrengst van de bouwmogelijkheden zo gering dat de kosten voor het opstellen van een exploitatieplan niet opwegen tegen de eventuele opbrengsten ervan.
Gelet op de beperkte omvang van de resterende bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan, in relatie tot de voor de gemeente Kapelle te maken, plankosten, is het niet waarschijnlijk dat de opbrengsten dit bedrag te boven zullen gaan. Daarom wordt afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan bij dit bestemmingsplan.
3.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro
Ter voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan heeft vooroverleg plaats gevonden met de provincie Zeeland.
Gezien de beperkte omvang en het consoliderende karakter van het plan zal het plan direct als ontwerp ter inzage worden gelegd. Hiermee heeft een ieder de gelegenheid tot inspraak.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 12 december 2013 gedurende zes weken terinzage heeft gelegen. Hierop zijn twee zienswijzen ontvangen die zijn beantwoord in de nota zienswijzen. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van het plan.