Wijzigingsplan Elstarstraat

2.2 Toekomstige situatie

Toekomstige ontwikkelingen lange termijn

Door de ligging dicht bij het centrum vormt de Goessestraatweg een aantrekkelijke (woon)locatie waar een logische afronding van Eliwerve mogelijk wordt geacht. In het recent vastgestelde bestemmingsplan Kapelle Biezelinge (2010) is deze reservering voor bebouwing in dit gebied gecontinueerd, maar niet juridisch-planologisch geregeld in verband met prioritering aan overige locaties (De Zuidhoek en woongebied De Bieselinghe). Wel zijn vooruitlopend op mogelijke planontwikkeling de volgende globale stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen:

• behoud van het groene karakter van de Goessestraatweg door incidentele bebouwing op ruime kavels;
• een meer gangbare verkavelingsvorm kan worden gerealiseerd in relatie tot het aangrenzende woongebied Eliwerve;
• nabij de Elstarstraat moet, langs de Goessestraatweg, gezien de aanwezige bebouwing, een ruime kavelopzet worden gehanteerd met vrijstaande woningen.

Indien op termijn alsnog, daadwerkelijk woningbouw wordt geprojecteerd, wordt hiervoor een eigen juridisch-planologische procedure gevoerd.

Toekomstige ontwikkeling korte termijn: functionele randvoorwaarden

Het bestemmingsplan Kapelle-Biezelinge voorziet in het herstructureren en ontwikkelen van een aantal gebieden. Naast woningbouwontwikkelingen zijn ook voorzieningen beoogd. De ruimtelijke en functionele kwaliteit van de kern wordt met het uitvoeren van de wijzigingsbevoegdheden gestimuleerd en gewaarborgd. Ook de projectlocatie aan de Elstarstraat - die deel uitmaakt van het gebied waar op termijn afronding van Eliwerve is voorzien - is opgenomen als wijzigingsgebied voor een medisch-maatschappelijke voorziening, zoals de beoogde praktijkruimten.

Stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden

Algemeen

Voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is aangesloten bij de vorengenoemde ruimtelijke randvoorwaarden van de Goessestraatweg met de volgende aanvulling:

• er is ten hoogste één bouwlaag toegestaan, waarvan de bouwhoogte aan de achterzijde niet meer bedraagt dan 4 meter. Met een adequate motivering in het wijzigingsplan mag de bouwhoogte aan de zijde van de Elstarstraat om architectonische redenen worden overschreden.

De maximale bouwhoogte bedraagt 4 meter. Van de mogelijkheid voor een grotere bouwhoogte aan de voorzijde is in de uitwerking van het bouwplan zeer beperkt gebruik gemaakt. De hoogte van de voorgevel zal ten hoogste 5 meter bedragen.

Aanvullende randvoorwaarden welstandsnota

Ten behoeve van het wijzigingsplan zijn als aanvulling op de welstandsnota randvoorwaarden opgesteld met betrekking tot:

• de situering;
• massa en vorm;
• kleur, materiaal en detaillering.

Met deze criteria wordt een goede beeldkwaliteit van het gebied nagestreefd. In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op de eerste twee criteria, omdat deze toetsingsgrond zijn voor de stedenbouwkundige inpassing. Hierna wordt kort ingegaan op de architectonische randvoorwaarden die toetsingscriteria zijn bij de bouwvergunning (welstand).

Kleur, materiaal en detaillering

Met betrekking tot kleur, materialisering en detaillering zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen:

• om de locatie en de bijzondere functie te bekrachtigen is een hoogwaardige architectuur vereist;
• kleur- en materiaalgebruik moeten zijn afgestemd op de omgeving. Het groene kader is meer bepalend dan de bestaande omgeving. Een te groot contrast (witte of schreeuwende kleuren, reflecterende materialen) moet worden vermeden;
• om een hoogwaardige architectuur te waarborgen is een zorgvuldige detaillering van met name van de voorgevel (gevelindeling, ingang en daklijst) vereist.

Stedenbouwkundige en architectonische opzet

Het wijzigingsgebied biedt ruimte voor twee percelen. De tandartsenpraktijk wordt aan de noordzijde van de projectlocatie en centraal op het perceel gesitueerd. De praktijkruimte op het zuidelijk gelegen perceel krijgt een vergelijkbare omvang. Een concrete invulling is nog niet bekend. Tussen de projectlocatie en de bestaande woningen aan de Sterappelstraat is een afschermende groenzone beoogd.

Parkeren vindt op eigen terrein plaats. Aan de achterzijde van de tandartsenpraktijk zijn 8 parkeerplaatsen voor personeelsleden gesitueerd. Aan de voorzijde bevinden zich 5 parkeerplaatsen voor bezoekers. Het zuidelijk perceel biedt de mogelijkheid voor het aanleggen van circa 12 parkeerplaatsen, wat gezien de omvang van de geplande praktijkruimte voldoende is.

Beide gebouwen bestaan uit een rechthoekig bouwvolume met een bouwhoogte van circa 4 meter. De indeling van de tandartsenpraktijk is reeds bekend. Er zijn 5 behandelkamers voorzien. Tevens is er een wachtruimte en zijn er dienstruimten.

Figuur 2.2. Vogelvluchtimpressie voorgevels (Roos en Ros architecten)

Figuur 2.3. Vogelvluchtimpressie achterzijde (Roos en Ros architecten)