TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o Beneden-Leeuwen, Van Heemstraweg 35

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel aan de Van Heemstraweg 35 in Beneden-Leeuwen staat een kleine voormalige zuivelfabriek, die al jaren niet meer in gebruik is. De eigenaren hebben de gemeente verzocht om het bestaande karakteristieke gebouw te mogen transformeren naar een appartementengebouw met 11 goedkope huurwoningen (onder de huurtoeslaggrens). Daarnaast worden er bergingen gerealiseerd achter het appartementengebouw en komen er op de zuidelijke perceelsgrens prefab-garageboxen (al dan niet) deels ten behoeve van de toekomstige bewoners. De gemeente heeft onder voorwaarden met deze transformatie ingestemd, mede omdat daarmee dit karakteristieke pand voor Beneden-Leeuwen behouden kan blijven.

Omdat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling niet past binnen de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan omdat op basis van dat plan ter plaatse de bestemming 'Bedrijventerrein' geen woningen zijn toegestaan, wordt ervoor gekozen om dit met een TAM-omgevingsplan te realiseren.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de Van Heemstraweg in Beneden-Leeuwen, ter plaatse van nr. 35. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Wamel, sectie H, nr. 1.532, heeft een oppervlakte van circa 2.444 m² en wordt globaal gezien begrensd door:

• Noordzijde: de Van Heemstraweg;
• Oostzijde: de zijdelingse perceelsgrens van de horecavestiging aan de Van Heemstraweg 31-31A en de achterste perceelsgrens van het bedrijf aan de Veesteeg 4 en 6A;

• Zuidzijde: een waterberging en de achterste perceelsgrens van het bedrijf aan de Veesteeg 4 en 6A;

• Westzijde: het perceel van het brandstofverkooppunt aan de Van Heemstraweg 37.

Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied (rode druppel, bron: maps.google.nl)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

1.3 Huidige juridisch-planologische situatie

Voor de gronden in het plangebied geldt het tijdelijk omgevingsplan gemeente West Maas en Waal, in werking getreden op 1 januari 2024. Dit tijdelijke omgevingsplan omvat het voormalige bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 29 januari 2015.

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein' met de nadere functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - 1'. Deze aanduiding betekent dat het ter plaatse is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen die staan vermeld in milieucategorie 1 en 2 van de 'Lijst van bedrijven' (zoals opgenomen als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan), met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen.

Binnen het ter plaatse aanwezige bouwvlak geldt een maximum bebouwingspercentage van 70 % en een maximum goot- en bouwhoogte van 10 m respectievelijk 10 m.

De zuidwestelijke hoek van het plangebied, op 10 m of meer van het te transformeren pand van de voormalige zuivelfabriek, valt tevens binnen de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - lpg'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn geen nieuwe kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten toegestaan.

Tevens omvat het tijdelijke omgevingsplan het bestemmingsplan 'archeologie West Maas en Waal' en is het hele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In aanvulling hierop is de westzijde van het plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1', de oostzijde van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 5' en de uiterste noordoostzijde van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 4'.

Uitsnede tijdelijk omgevingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

Omdat de beoogde ontwikkeling van 11 appartementen in de kleine voormalige zuivelfabriek met bijbehorende bouwwerken niet past binnen de geldende bestemming, zal van het tijdelijke omgevingsplan moeten worden afgeweken om de woningbouw mogelijk te maken.

Vandaar dat in de onderhavige ruimtelijke motivering wordt onderbouwd dat, ondanks dat het woningbouwplan niet passend is binnen de regeling van het tijdelijke omgevingsplan, sprake is van een ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbare situatie waarbij er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

1.4 Leeswijzer

De voorliggende motivering bij het wijzigingsbesluit is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied, waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen.

Het derde hoofdstuk gaat in op de relevante geldende beleidskaders die van invloed zijn op de ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 geeft inzicht in hoeverre de ontwikkeling gevolgen heeft op de fysieke leefomgeving.

In hoofdstuk 5 wordt een juridische toelichting op het wijzigingsbesluit gegeven en hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Tot slot bevat het laatste hoofdstuk een conclusie hoe de ontwikkeling aansluit op het principe van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de uiterste noordelijke rand van bedrijventerrein Veesteeg-west. In het plangebied bevindt een kleine voormalige zuivelfabriek, die al jaren niet meer in gebruik is. Het gebouw bestaat overwegend uit maximaal 2 bouwlagen en de 1e verdieping heeft voor een klein deel een verhoging in de verdiepingshoogte (een soort van tussenverdieping).

Impressie bestaande bebouwing plangebied gezien vanaf de Van Heemstraweg

Om de lekkages aan het dak te stoppen, zijn er vooruitlopend op onderhavige vergunningaanvraag onderhoudswerkzaamheden aan het dak verricht. Dit om verdere achteruitgang van het gebouw te voorkomen:

Schematische impressie bestaande gevels bebouwing plangebied (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 5 september 2024)

Het gebouw heeft een voetprint van circa 13,5 m diep en circa 21,6 m breed, en is voorzien van een plat dak.

De westzijde van het plangebied is compleet verhard als onderdeel van de terreinverharding bij het naastgelegen brandstofverkooppunt. De achterzijde (=zuidzijde) van het plangebied, achter het gebouw, ligt braak.

In de directe omgeving van het plangebied komen naast woningen (ten noorden van de Van Heemstraweg), vooral ook niet-woonfuncties voor in de vorm van het eerder genoemde brandstofverkooppunt, verschillende bedrijfspercelen op de omliggende bedrijventerreinen en een horecavestiging.

2.2 Toekomstige situatie

De kleine voormalige zuivelfabriek wordt getransformeerd naar een appartementengebouw met 11 goedkope huurwoningen (onder de huurtoeslaggrens).

Daarnaast worden er 12 bergingen gerealiseerd in het plangebied, waarvan 1 voor algemeen gebruik, en komen er op de zuidelijke perceelsgrens 16 prefab-garageboxen (al dan niet) deels ten behoeve van de toekomstige bewoners:

Situatietekening (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 24 november 2025)

Om de parkeerplaatsen en de garageboxen van het woongebouw af te scheiden is er voor gekozen om de bergingen te positioneren direct ten noorden van de parkeerplaatsen. Op deze wijze staat een afgescheiden gemeenschappelijke tuin direct aansluitend aan het woongebouw voorzien van bomen en aan de westzijde afgescheiden van de zuidelijke parkeerplaatsen via een haag. Ook zijn de bergingen op deze wijze eenvoudig bereikbaar voor de toekomstige gebruikers.

Gevelbeelden toekomstige situatie (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 13 november 2025)

De 11 appartementen, waarvan 7 op de begane grond, hebben een grootte van circa 43 m² tot maximaal circa 75 m². Hiervan hebben 6 appartementen een oppervlakte van 50 m² of kleiner. Op navolgende plattegronden een impressie van de beoogde indeling op hoofdlijnen:

Impressie toekomstige situatie begane grond met aantallen en oppervlaktes appartementen (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 13 november 2025, LET OP: links is het oosten en rechts is het westen!)

Impressie toekomstige situatie verdieping met aantallen en oppervlaktes appartementen (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 13 november 2025, LET OP: links is het oosten en rechts is het westen!)

Impressie toekomstige situatie bovenverdieping (Bron: Bouwkundig tekenbureau Gubbels, Van Ede Architecten, d.d. 13 november 2025, LET OP: links is het oosten en rechts is het westen!)

De 16 garageboxen aan de zuidzijde van het plangebied zijn prefab-garageboxen (1 bouwlaag, circa 3,0 x 6,0 m) die, net als de parkeerplaatsen bij de woningen, rechtstreeks te bereiken zijn via de lange oprit aan de westzijde van het plangebied.

De 12 bergingen bij de appartementen (1 bouwlaag, circa 3,0 x 2,0 m) worden geconcentreerd en uit het zicht geplaatst, in de zuidoostelijke hoek van het plangebied, direct ten noorden van de parkeerplaatsen.

Voor de parkeerbalans wordt verwezen naar subparagraaf 4.14.2.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Wettelijk stelsel

Het stelsel omgevingsrecht bestaat uit de Omgevingswet, 4 algemene maatregelen van bestuur (AMvB's) en een Omgevingsregeling. De Omgevingsregeling is de ministeriële regeling bij de Omgevingswet. Het gaat vooral om technische en administratieve regels. In de vier AMvB's staan de regels voor het praktisch uitvoeren van de wet:

• 1. Het Omgevingsbesluit (Ob) regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage.
• 2. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen.
• 3. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit, voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Het bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen.
• 4. Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Instructieregels
Voor een aantal onderwerpen gelden instructieregels vanuit het Rijk of de provincie. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe het een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Er zijn drie varianten van een instructieregel: 'in acht nemen', 'rekening houden met' en 'betrekken bij'.

• 'In acht nemen' betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aan die instructieregel móet voldoen.
• 'Rekening houden met' betekent in het kader van de instructieregel dat er sprake is van een zwaarwegende positie van een belang bij de belangenafweging, zonder dwingend te sturen op de uitkomst daarvan. Afwijken is alleen toegestaan als het bestuursorgaan daar goede redenen voor heeft. Het afwijken moet wel goed worden gemotiveerd.
• 'Betrekken bij' betekent in het kader van de instructieregel dat een overheid aandacht schenkt aan feiten of verwachtingen van feiten. De bestuurlijke afwegingsruimte is groot.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. De kern van deze nieuwe aanpak is het integraal werken aan verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken.

Het streven naar integraliteit, dat onderdeel is van de NOVI, valt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzen. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De NOVI werkt door in het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Planspecifiek
De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. De NOVI vormt geen belemmering voor dit ruimtelijke plan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

In de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland staat daarbij centraal. Met behulp van 7 ambities – op het terrein van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, economisch vestigingsklimaat en op het woon- en leefklimaat – geeft de Omgevingsvisie hier richting aan.

In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied is het volgende beleid uit deze Omgevingsvisie relevant:

"Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Wij geven de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Wij gaan voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen."

Planspecifiek
De gewenste ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit de transformatie van een kleine voormalige zuivelfabriek naar een appartementengebouw met 11 woningen. Daarnaast worden er 12 bergingen gerealiseerd achter het appartementengebouw en komen er op de zuidelijke perceelsgrens 16 prefab-garageboxen. Door deze transformatie blijft dit karakteristieke pand voor Beneden-Leeuwen behouden.

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het vertrekpunt dat zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied gebouwd wordt. De voormalige zuivelfabriek wordt getransformeerd naar een duurzaam- en bijna energieneutraal (BENG) gebouw. De daken van alle gebouwen in het plangebied worden afgekoppeld en al het hemelwater kan op eigen terrein infiltreren.

Uiteraard worden de woningen gasloos uitgevoerd en zal er daarnaast sprake zijn van goede isolatie, lage temperatuur verwarming, een warmtepomp en worden zonnepanelen op het dak geplaatst om de nodige energie op te wekken.

De Omgevingsvisie doet verder geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor de voorliggende ontwikkeling. De Omgevingsvisie vormt geen belemmering voor de transformatie van de kleine voormalige zuivelfabriek naar een appartementengebouw met bijbehorende bergingen en garages.

3.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is één van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen.

Planspecifiek
In paragraaf 5.7.1, artikel 5.64 staat dat een omgevingsplan (of BOPA) nieuwe woningen alleen toe mag laten als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Omdat de beoogde ontwikkeling bestaat uit de transformatie van een bestaand gebouw naar 11 goedkope huurappartementen (onder de huurtoeslaggrens), waarvan 7 levensloopgeschikt (= appartementen op de begane grond), en er een groot tekort is aan kleinere goedkope huurwoningen (6 woningen zijn kleiner dan 50 m²), is deze ontwikkeling passend binnen de regionale woonagenda.

Voor het overige zijn er geen specifieke artikelen die relevant zijn voor het plangebied. De Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de transformatie van de kleine voormalige zuivelfabriek naar een appartementengebouw met bijbehorende bergingen en garages.

3.4 Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen

Op 1 januari 2021 is de Groene Metropoolregio opgericht. Dit is de opvolger van het regionaal orgaan Arnhem Nijmegen. In de Groene Metropoolregio werken 18 gemeenten uit de regio Arnhem Nijmegen samen aan de realisatie van vijf grote regionale opgaven: Circulaire regio, Productieve regio, Ontspannen regio, Groene groeiregio en Verbonden regio. Met een regionale agenda wordt hier vorm en inhoud aan gegeven. De regionale agenda werkt door in het gemeentelijk beleid.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie West Maas en Waal

Op 30 mei 2024 heeft de gemeenteraad de 'Omgevingsvisie West Maas en Waal vastgesteld. In de Omgevingsvisie wordt op hoofdlijnen al het ruimtelijke beleid gebundeld in één overkoepelende visie.

Hiervoor kijkt de gemeente ver vooruit in de toekomst en schetst een beeld van de uitdagingen waar de gemeente de komende jaren voor staat. Op basis hiervan is een integraal toekomstbeeld geschetst waar de gemeente naartoe wil. De visie is tot stand gekomen samen met onze inwoners, die wij in de ontwikkeling van de Omgevingsvisie drie maal op verschillende wijzen geraadpleegd hebben. Door een gezamenlijke ‘stip op de horizon’ te zetten kan richting worden gegeven aan alle keuzes op het gebied van ruimtegebruik en de inrichting van de (openbare) ruimte. Op die manier vormt de Omgevingsvisie de basis voor sectoraal beleid, programma’s en regels die gericht zijn op uitvoering. De Omgevingsvisie, als overkoepelend toekomstbeeld, functioneert dan als een afwegingskader. Het wordt bijvoorbeeld gebruikt om te bepalen of een (ruimtelijk) initiatief, of het nu van een particulier of de gemeente zelf is, passend is.

Omdat de oude structuurvisies niet zijn ingetrokken heeft de gemeente in de Omgevingsvisie uitdrukkelijk bepaald dat deze omgevingsvisie voorrang heeft ten opzichte van bestaande structuurvisies en andere beleidsdocumenten in geval van tegenstrijdige bepalingen.

Planspecifiek
In de Omgevingsvisie is het plangebied niet specifiek aangeduid. De dorpen van West Maas en Waal hebben ieder een onderscheidende identiteit en ontwikkelingsgeschiedenis. De sporen van deze historie zijn terug te vinden in de historische structuren en bebouwing. Alle dorpen krijgen daarbij de vrijheid om zich te ontwikkelen en te groeien op hun eigen manier, passend bij hun eigen karakter en identiteit. Erfgoed wordt behouden voor de toekomstige generaties door herontwikkelingen toe te staan die aansluiten bij de huidige behoeften van de inwoners. De gemeente kiest voor het toestaan van herontwikkeling van historische bebouwing wat betreft gebruik.

Door de transformatie van het karakteristieke gebouw van de voormalige zuivelfabriek in het plangebied naar een woongebouw wordt historische bebouwing behouden voor Beneden-Leeuwen. Dit zorgt voor een verhoogde kwaliteit van de leefomgeving. De beoogde ontwikkeling is vooral bedoeld voor de doelgroepen ouderen en starters. In deze groep is grote vraag naar goedkope huurwoningen onder de huurtoeslaggrens.

3.5.2 Structuurvisie dorpen 2025

Op 30 april 2015 heeft de gemeenteraad de 'Structuurvisie Dorpen 2025' vastgesteld. Hierin wordt voor de komende jaren uiteengezet waarin moet worden geïnvesteerd. Per kern is aangegeven welke waarden belangrijk zijn en waar ruimtelijke opgaven liggen voor de toekomst. De 15 speerpunten uit de Visie Leefbaarheid Kernen 2030 vormden daarvoor het uitgangspunt. In de visie worden afwegingen en keuzes gemaakt met betrekking tot concrete ruimtelijke initiatieven.

De structuurvisie is er op gericht de ruimtelijke leefbaarheid in de dorpen te behouden en te verbeteren. Uitgangspunt is dat ontwikkelingen in en om de kernen worden geconcentreerd. Waarbij inbreiding de voorkeur heeft boven uitbreiding van de dorpen, op voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Ook vind de gemeente het belangrijk dat er de komende jaren in iedere kern gebouwd wordt, passend bij de ontwikkeling van de kern. Het algemene uitgangspunt is dat er, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht, wordt gebouwd naar behoefte.

Planspecifiek
In de Structuurvisie Dorpen 2025 is het plangebied niet specifiek aangeduid. Wel is aangegeven dat bij inbreidingslocaties het karakter van de landelijke kernen niet verloren mag gaan. Er moet bij ontwikkelingen zorgvuldig worden omgegaan met cultuurhistorische elementen zoals lintbebouwing, dijkbebouwing en andere bijzondere karakteristieke of monumentale bebouwing en ruimtes. Identiteit bepalende ruimtes, bebouwing en bebouwingsstructuur zorgen voor een verhoogde kwaliteit van de leefomgeving en de openbare ruimte.

Door de transformatie van het karakteristieke gebouw van de voormalige zuivelfabriek in het plangebied naar een woongebouw wordt historische bebouwing behouden voor Beneden-Leeuwen. Dit zorgt voor een verhoogde kwaliteit van de leefomgeving. De beoogde ontwikkeling is vooral bedoeld voor de doelgroepen ouderen en starters. In deze groep is grote vraag naar goedkope huurwoningen onder de huurtoeslaggrens.

Zodoende is de realisatie van de beoogde woningen passend binnen de gemeentelijke structuurvisie.

3.5.3 Dorpskwaliteitsplan & dorpspaspoort

De gemeente West Maas en Waal heeft acht dorpskernen met ieder een eigen identiteit. In het dorpskwaliteitsplan geeft de gemeente aan wat die identiteit bepaalt en nog belangrijker: hoe die unieke kenmerken kunnen worden behouden en versterkt. De gemeente nodigt uit tot initiatieven die daaraan bijdragen. Zo werkt iedereen samen aan de ruimtelijke kwaliteit van de dorpen. De gemeenteraad heeft het dorpskwaliteitsplan en de bijbehorende dorpspaspoorten op 24 januari 2019 vastgesteld.

Planspecifiek
In het dorpspaspoort Beneden-Leeuwen wordt het plangebied niet specifiek genoemd. Wel is in het dorpspaspoort aangegeven dat de Van Heemstraweg nu een ontsluitingsweg is, terwijl het beeld van de weg nog een regionale verbindingsweg laat zien.

De van Heemstraweg kan in Beneden-Leeuwen de uitstraling krijgen van een groene laan met bomen. De groene laan zorgt voor samenhang, zodat de bebouwing een gevarieerd karakter kan behouden.

"Dorps profiel
...De bebouwing langs de Van Heemstraweg heeft een gevarieerd karakter; verschillende buurten en wijken representeren zich op hun eigen manier langs de weg. Dit is prima, want het mooie doorlopende groene profiel zal een sterk bindend element zijn en zorgen voor samenhang. De Van Heemstraweg rijgt als het ware de verschillende kralen aan een tot een kralensnoer.

Dit betekent ook dat er langs de Van Heemstraweg heel veel mogelijk is. Aan de noordzijde kunnen bestaande buurtjes zich nadrukkelijk aan de Van Heemstraweg presenteren in het geval van herontwikkeling. Aan de zuidzijde is een verdichting mogelijk, zoals de onlangs gerealiseerde woonbuurten laten zijn. Maar het is wel belangrijk om hier op sommige plekken doorzichten naar het landschap, de weilanden in het komgebied, open te houden en niet volledig dicht te bouwen."

De relevante bouwstenen voor het plangebied zijn:

• Bebouwing langs de Van Heemstraweg is divers en representeert de achterliggende buurt of wijk;
• Grotere percelen/ erven met forse bebouwing en oriëntatie op de Van Heemstraweg zijn mogelijk.

De Van Heemstraweg zelf valt buiten het plangebied, maar door de transformatie van het gebouw van de voormalige zuivelfabriek (= groter perceel met forse bebouwing) in het plangebied naar een woongebouw, blijft karakteristieke historische bebouwing behouden voor Beneden-Leeuwen.

3.5.4 Woonvisie 2022 - 2026

De Woonvisie 2022 - 2026 beschrijft de visie van het wonen in de kernen. Op basis van dit toekomstbeeld stelt de gemeente vier thema’s centraal:

• Aandacht voor kwaliteit;
• Onbezorgd wonen;
• Goed wonen voor alle doelgroepen;
• Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad.

Het is belangrijk de juiste woningen op de juiste plekken worden gebouwd. In West Maas en Waal zijn hiervoor de omgevingsvisies en de uitgangspunten van de woonvisie leidend. Met de uitgangspunten wil de gemeente vooral uitdagen tot het maken van kwalitatief goede plannen. De uitgangspunten zijn:

• Een ‘Build to order’-principe, waarbij de gemeente in alle kernen ruimte blijft bieden voor (kleinschalige) ontwikkelingen en lokale initiatieven, mits er een concrete vraag/behoefte uit het betreffende dorp kan worden aangetoond;
• Een constante bouwstroom om in de huidige en toekomstige behoefte van mensen in de kernen te kunnen voorzien en een optimaal draagvlak voor maatschappelijke voorzieningen te hebben;
• Voldoende differentiatie, zowel qua woningtype (huur/koop, woningtypologieën en prijssegmenten) als qua doelgroep (kleinere woningen voor starters en senioren);
• Tenminste 20% van de nieuwe woningen zijn levensloopgeschikt;
• Tenminste 30% van de nieuwe woningen zijn sociale huurwoningen;
• 20 - 25% van de nieuwe woningen zijn goedkope koopwoningen;
• 10 - 15% van de nieuwe woningen zijn middeldure huur of –koop tot de NHG-grens;
• Mogelijkheden voor vernieuwende woonvormen (bijvoorbeeld erfpacht-constructies, tinyhouses, COP) of combinaties van wonen en zorg/begeleiding (zoals mantelzorgwoningen of meergeneratiewoning).

Planspecifiek
De woningbehoefte voor de hele gemeente is per kern afzonderlijk bepaald in het woningbehoefteonderzoek van Companen (december 2021). Dit onderzoek is voldoende actueel en concreet om als basis te dienen voor het bepalen van de woningbehoefte. Het woningbehoefteonderzoek ligt bovendien ook ten grondslag aan de gemeentelijke woonvisie uit 2022.

Kwantitatieve behoefte
In de woonvisie is de gemeentelijke woningbehoefte substantieel naar boven bijgesteld tot 870 woningen en wordt voor Beneden-Leeuwen uitgegaan van een benodigde plancapaciteit van 205 woningen in de periode 2021 - 2030. Omdat niet alle plannen gerealiseerd worden (gemiddeld is er sprake van 30 % planuitval), is het gebruikelijk om 30 % extra woningen te programmeren en daarom kunnen er plannen ontwikkelt worden voor 266 woningen in de kern Beneden-Leeuwen (zie tabel blz 12 woonvisie).

Voor de toekomst zijn er al diverse afspraken over de bouw van nieuwe woningen gemaakt. Zo zal de komende jaren onder andere het plan Leeuwse Veld in Beneden-Leeuwen worden voltooid.

De gemeente streeft in alle kernen naar een goed woonklimaat. Wel legt de gemeente een sterker accent op de Waalkant, en dan met name Beneden-Leeuwen, dat als grootste kern aantrekkelijke voorzieningen biedt. Daar kan de gemeente wat meer massa maken en daardoor een goede differentiatie naar typen en prijsklassen realiseren.

Kwalitatieve behoefte
De nieuwe woningen worden gasloos en conform de meest recente BENG-standaarden gerealiseerd en leveren een bijdrage aan de gewenste groei van de woningvoorraad in Beneden-Leeuwen (zie verder subparagraaf 3.3.1) geschikt voor doelgroepen als starters en senioren.

Alle woningen vallen in de categorie sociale huur (onder de huurtoeslaggrens van < €879,66, prijspeil 2024). Op blz. 21 (tabel 5.4) van het woningbehoefteonderzoek van Companen uit december 2021, dat ten grondslag ligt aan de gemeentelijke woonvisie uit januari 2022, is opgenomen dat de behoefte aan sociale huurwoningen in de kern Beneden-Leeuwen 65 à 80 woningen bedraagt in de periode 2021 - 2030. Door het aanvullend toevoegen van 11 sociale huurwoningen in het plangebied wordt in circa 10 % van de behoefte van 65 à 80 sociale huurwoningen voorzien, zoals uit het onderzoek van Companen naar voren is gekomen.

De gemeente bouwt natuurlijk voor haar eigen inwoners, maar voorziet ook in de behoefte van mensen van buitenaf. Nieuwe inwoners geven Beneden-Leeuwen een kwaliteitsimpuls en zorgen voor extra draagvlak voor voorzieningen en verenigingen. Dit is belangrijk voor de leefbaarheid in het dorp.

3.5.5 Beeldkwaliteitplan Klimaatadaptatie

Het ''Beeldkwaliteitplan Klimaatadaptatie' bevat voorbeelden en inspireert tot het toepassen van klimaatmaatregelen. Zodat klimaatadaptatie primair onderdeel wordt van de ruimtelijke inpassingsprocedures.

Klimaatadaptatie is een verzameling van ingrepen met als doel de leefomgeving klimaatbestendig te maken, waarbij de negatieve gevolgen door hevige neerslag, droogte en hitte minimaal niet verder mogen verslechteren. Dat betekent voor West Maas en Waal dat (ruimtelijke) ontwikkelingen zo worden uitgevoerd dat deze het veranderende klimaat het hoofd kunnen bieden én een energieopwekking realiseren waarbij uitstoot tot een minimum wordt teruggebracht. Het gaat om het vergroten van het aanpassingsvermogen (adaptatiecapaciteit) van de ruimtelijke omgeving bij een veranderend klimaat.

Planspecifiek
De in het 'Beeldkwaliteitplan Klimaatadaptatie' opgenomen klimaatadaptieve maatregelen die binnen het onderhavige plan worden toegepast zijn de volgende:

• Afkoppelen: het hemelwater van de daken van de bebouwing wordt niet gekoppeld aan het rioolsysteem;
• Groene erfafscheidingen en vegetatie: de (tuin)inrichting van het plan voorziet onder andere in het aanplanten van groen tegen het westelijke geluidscherm, het toevoegen van hagen rondom de privé-buitenruimtes en het toevoegen van enkele bomen in de gemeenschappelijke achtertuin;
• Halfverharding: de erfverharding wordt uitgevoerd in halfverharding ter plaatse van de parkeervakken.

3.5.6 Conclusie

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding.

3.6 Conclusie

De beoogde ontwikkeling is passend binnen het beleid van de verschillende overheden.

Hoofdstuk 4 Gevolgen fysieke leefomgeving

4.1 Milieueffectrapportage

4.1.1 Algemeen

De wetgeving over de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarin is bepaald dat het bevoegd gezag bij de voorbereiding van een plan of programma een milieueffectrapport opstelt, als dat plan of programma het kader vormt voor te nemen besluiten voor projecten die zijn aangewezen in artikel 16.43 van de Omgevingswet. Onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling), wordt in ieder geval verstaan een omgevingsvisie, programma, omgevingsplan en voorkeursbeslissing. Voor de plannen en programma's waarvoor een plan-milieueffectrapport moet worden opgesteld is in de Omgevingswet een generieke aanwijzing opgenomen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de SMB-richtlijn. In bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan de aangewezen categorieën van projecten waarvoor een m.e.r.-procedure verplicht is.

Voor plannen en programma's die betrekking hebben op kleine gebieden op lokaal niveau en/of kleine wijzigingen heeft de Omgevingswet de plan-m.e.r.-beoordeling geïntroduceerd. Voor deze ontwikkelingen is een plan-m.e.r. alleen verplicht als voor de activiteit aanzienlijke milieugevolgen worden verwacht. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Omgevingsbesluit zijn genoemd.

De plan-m.e.r.-beoordeling is een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Deze toets vindt plaats aan de hand van de criteria van bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van het project, plaats van het project en kenmerken van het potentiële effect.

4.1.2 Toetsing

Onderhavige motivering voor een TAM-omgevingsplan is kaderstellend voor een project uit bijlage V Omgevingsbesluit, te weten J11: een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen. Dit betreft ook de ontwikkeling van woningen. In de derde kolom staat dat voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een dergelijk stedelijk ontwikkelingsproject een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt op basis van artikel 16.43, lid 1, aanhef en onder b van de Ow. Het onderhavige plan betreft een kleine wijziging van het omgevingsplan gemeente West Maas en Waal en gaat over een klein gebied op gemeentelijk niveau. De gemeenteraad is voor onderhavig TAM-omgevingsplan het bevoegd gezag.

Op grond van het gestelde in 1.3 van deze motivering kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling, gelet op de aard, omvang en ligging, geen aanzienlijke milieueffecten kent. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De uitgevoerde onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit initiatief te kunnen nemen.

4.1.3 Conclusie

Gelet op de kenmerken van de ontwikkeling en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn er geen belangrijke negatieve milieugevolgen te verwachten. Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig.

Het aspect 'milieueffectrapportage' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.2 Bodem

4.2.1 Regelgeving

Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat bodem onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van de bodem (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow). Daarnaast gelden er instructieregels vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) die gemeenten in het omgevingsplan moeten verwerken. Het Bkl bepaalt voor bodem dat in het omgevingsplan:

• regels en waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem worden opgenomen voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie (artikel 5.89i t/m 5.89m Bkl);
• moet worden gewaarborgd dat sanerende en beschermende maatregelen in stand worden gehouden, worden onderhouden of worden vervangen (artikel 5.89n Bkl);
• bodembeheergebieden kunnen worden aangewezen voor het met een maatwerkregel of maatwerkvoorschrift afwijken van kwaliteitseisen (artikel 5.89o Bkl); en
• de landbodem van het gemeentelijk grondgebied wordt ingedeeld in bodemfunctieklassen (landbouw en natuur/wonen/industrie) (artikel 5.89p Bkl).

Bodemgevoelige gebouwen
Een bodemgevoelig gebouw wordt in het Bkl omschreven als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan 2 uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn. Onder een gebouw wordt verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Onder een bodemgevoelig gebouw vallen ook een woonschip of een woonwagen. Een uitbreiding of wijziging van een bestaand gebouw of een bijbehorend bouwwerk tot 50 m2 valt niet onder het begrip bodemgevoelig gebouw.

Bodemgevoelige locaties
Een bodemgevoelige locatie is op basis van het Bkl in ieder geval een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Tot een bodemgevoelige locatie hoort ook een aaneengesloten terrein direct grenzend aan een bodemgevoelig gebouw.

Omgevingsplan
Een omgevingsplan bevat dus waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, die per gebied of per gebruiksfunctie kunnen verschillen. Het uitgangspunt voor deze waardes zijn de interventiewaardes bodemkwaliteit, uit bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Deze waardes zijn wetenschappelijk onderbouwd en behoeven geen verdere motivering. Het omgevingsplan kan ook een hogere waarde bevatten dan de interventiewaardes, mits gemotiveerd en de waarden niet hoger zijn dan het humane Maximaal Toelaatbare Risiconiveau (MTR humaan, bijlage Vb Bkl). Ook mag niet leiden tot overschrijding van de toelaatbare concentraties in lucht (TCL) en geurdrempels (bijlage XIIIb Bkl).

Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Om te kunnen beoordelen of de toelaatbare kwaliteit van de bodem uit het omgevingsplan is overschreden, is voorafgaand onderzoek naar de gesteldheid van de bodem nodig. Ingeval van een overschrijding van de waarden, is in het omgevingsplan opgenomen welke sanerende of beschermende maatregelen nodig zijn.

4.2.2 Doorvertaling planvoornemen

Voorliggend plan maakt de realisatie van 11 appartementen in een kleine bestaande voormalige zuivelfabriek mogelijk, met bijbehorende vrijstaande bergingen en 16 garageboxen. Dit betekent dat in dit geval bodemgevoelige bebouwing op een bodemgevoelige locatie mogelijk wordt gemaakt. In het kader van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen en om te kunnen onderbouwen dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied.

Achter de voormalige zuivelfabriek is van 6 april 2021 tot en met 12 juli 2021 een bodemsanering uitgevoerd vanwege een omvangrijke verontreiniging met minerale olie. Na ontgraving is aangevuld met schone grond. Voor het ontgraven en aangevulde deel van de onderzoekslocatie is een actualiserend vooronderzoek c.q. een omschrijving van de uitgevoerde sanering en de bodemkwaliteit na sanering uitgevoerd. Voor het niet ontgraven deel, het pand en strookjes noordelijk en oostelijk daarvan, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd waarbij ook inpandig enkele boringen zijn uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 1 bij de motivering gevoegd.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:

• In de zandlaag onder de betonvloer inpandig zijn kobalt, nikkel, zink en PAK aangetoond boven de kwaliteitseis landbouw/natuur Deze grond is geclassificeerd als 'industrie'.
• In de puin- en kolengruishoudende zandige bovengrond van de grondstrook noordelijk van de bebouwing is PAK ruim boven de interventiewaarde aangetoond. Verder blijken gehalten boven de kwaliteitseis landbouw/natuur voor diverse zware metalen, minerale olie en PCB. Deze grond is geclassificeerd als 'sterk verontreinigd'.
• In de puinhoudende zandige bovengrond van de grondstrook oostelijk van de bebouwing is PAK boven de triggerwaarde (voormalige tussenwaarde) aangetoond. Verder blijken gehalten boven de kwaliteitseis landbouw/natuur voor lood en zink. Deze grond is geclassificeerd als 'industrie'.
• In de puinhoudende kleiige ondergrond noordelijk en oostelijk van de bebouwing is PAK boven de triggerwaarde aangetoond. Verder blijken gehalten boven de kwaliteitseis landbouw/natuur voor lood, nikkel en zink. Deze grond is geclassificeerd als 'industrie'.
• In de zandlaag op het grondwaterniveau t.h.v. het gesaneerde gebied blijkt PAK boven de kwaliteitseis landbouw/natuur aanwezig te zijn. Deze grond is geclassificeerd als 'landbouw/natuur.
• In de diepere (ongeroerde) kleiige ondergrond zijn geen verontreinigende stoffen aangetoond boven de kwaliteitseis landbouw/natuur. Deze grond is geclassificeerd als 'landbouw/natuur.
• In het mengmonster van de bovengrond waarin puin- en koolresten aanwezig zijn is een totaal gewogen asbestconcentratie van 9,63 mg/kg d.s. aangetoond.
• In het grondwater zijn geen stoffen aangetoond boven de signaleringsparameter beoordeling grondwatersanering.

In de bovengrond van de grondstrook noordelijk van de bebouwing is een sterke verontreiniging met PAK aangetoond (gehalte > interventiewaarde). In de (ondiepe) ondergrond (bodemlaag van circa 0,5 – 1,0 m -mv) blijkt nog een matig verhoogd gehalte voor PAK (> triggerwaarde). In de bovengrond van de grondstrook oostelijk van de bebouwing is eveneens een matig verhoogd gehalte voor PAK aangetoond.

De uitvoering van een nader bodemonderzoek wordt noodzakelijk geacht om de verontreiniging nader af te bakenen. De bovengrond van de grondstrook noordelijk van de bebouwing wordt beschouwd als sterk verontreinigd met PAK.

Verder zijn geen verontreinigingen aangetoond die aanleiding geven tot nader bodemonderzoek.

Het aspect 'bodem' vormt, na het uitvoeren van een nader bodemonderzoek (in verband met de benodigde afbakening) en daaropvolgende sanering van de grondstrook noordelijk van de bebouwing, geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.3 Geluid

4.3.1 Regelgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels in afdeling 3.5 (o.a. normen) voor:

• het geluid van geluidveroorzakende activiteiten op geluidgevoelige gebouwen en
• het toelaten van geluidgevoelige gebouwen in het geluidaandachtsgebied (van wegen, spoorwegen en industrieterreinen, artikel 3.18 lid 1 Bkl).

Geluidgevoelige gebouwen
Het Bkl bevat in artikel 3.21 een definitie van geluidgevoelige gebouwen. Hier vallen gebouwen onder met een woonfunctie, een onderwijsfunctie, een gezondheidszorgfunctie (met bedgebied) en kinderopvang (met bedgebied). Het Bkl bevat niet de mogelijkheid voor een gemeente om de definitie van geluidgevoelige gebouwen uit te breiden. Bij nieuwe ontwikkelingen moeten gemeenten in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wel rekening houden met geluid op niet door het Bkl aangewezen gebouwen en locaties.

Geluidaandachtsgebieden
In het Bkl is bepaald dat het omgevingsplan waarborgt dat het geluid veroorzaakt door een (spoor)weg of industrieterrein op een voor geluidgevoelig gebouw in een geluidaandachtsgebied aanvaardbaar is. Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op de gevel van een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid door alle geluidbronnen binnen een geluidbronsoort. De waarden die bij toelaten van een geluidgevoelig gebouw voor de geluidbronsoorten met een geluidproductieplafond (gpp) als omgevingswaarde gelden, staan in navolgende tabel:

Geluidbronsoort		Standaardwaarde (dB) (tabel 3.34 Bkl)	Grenswaarde (dB) (tabel 3.35 Bkl)
Provinciale wegen Rijkswegen		50 Lden	65 Lden
Gemeentewegen Waterschapswegen	53 Lden	70 Lden
Hoofdspoorwegen		55 Lden	70 Lden
Industrieterreinen		50 Lden	60 Lden
		40 Lnight	50 Lnight

De geluidaandachtgebieden zijn - indien gepubliceerd - opgenomen op de kaart van de Centrale Voorziening Geluidgegevens (CVGG). Dit geluidsregister is op dit moment nog vrijwel leeg. Voldoen aan de standaardwaarde is de hoofdregel (artikel 3.34 Bkl). Als het geluid op de gevel van een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein. Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Het besluit moet dan voldoen aan de eisen uit de instructieregels (artikelen 3.35 tot en met 3.40 Bkl). In het omgevingsplan kunnen dan flexibiliteitsbepalingen worden opgenomen om voor het toelaten van een geluidgevoelig gebouw af te wijken van de standaardwaarden (vergelijkbaar met het hogere grenswaardenbesluit zoals we dat voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet kenden). Bij geluid tussen de standaardwaarde en de grenswaarde vindt een bestuurlijke afweging plaats en gelden een aantal eisen. Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als voldaan wordt aan een van de voorwaarden onder artikel 5.78z lid 1 onder a of b, 5.78z lid 2, 5.78ab lid 2, 5.78ac en 5.78ad Bkl.

Op grond van artikel 5.78i Omgevingswet hebben alle verharde wegen met een jaargemiddelde verkeersintensiteit van 1.000 motorvoertuigen of meer - los van de snelheid - ook een geluidaandachtsgebied, met uitzondering van woonerven.

Zolang er geen basisgeluidsemissies met bijbehorende aandachtsgebieden vast zijn gelegd geldt op grond van artikel 17.5 van de Omgevingsregeling een geluidaandachtgebied waarbij bij een gemeentelijke weg of waterschapsweg de breedte van het geluidaandachtsgebied wordt bepaald door vaste afstanden tot een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip:

Aantal rijstroken	Maximum snelheid weg (km/u)	Breedte zone (m)
1 of 2	30 of minder	100
1 of 2	meer dan 30	200
3 of meer		350

Geluid door activiteiten
Onder 'geluid door activiteiten' vallen nagenoeg alle activiteiten (zoals activiteiten van bedrijven). Het Bkl wijst in artikel 5.55 de activiteiten aan die er niet onder vallen. Zo bepaalt het Bkl dat de activiteit wonen geen geluidveroorzakende activiteit is. Het Bkl bevat zelf geen definitie van het begrip wonen, maar de toelichting bij het Bkl geeft aan dat een beroep of bedrijf aan huis en een 'uit de hand gelopen hobby' geen verband houden met de activiteit wonen. Dit is vergelijkbaar met de wetgeving voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet waar de milieuregels ook van toepassing zijn op activiteiten die worden verricht in een omvang alsof zij bedrijfsmatig zijn.

Het Bkl bepaalt in artikel 5.59 dat het omgevingsplan waarborgt dat het geluid veroorzaakt door een geluidveroorzakende activiteit (zoals activiteiten bij bedrijven) op een geluidgevoelig gebouw aanvaardbaar is. Er wordt voldaan aan dit aanvaardbaarheidsvereiste als het omgevingsplan de standaardwaarden van het Bkl overneemt.

Het Bkl bevat standaardwaarden voor toelaatbaar geluid  op de gevel  van een geluidgevoelig gebouw. Deze standaardwaarden zijn overgenomen in navolgende tabel:

Standaardwaarde toelaatbaar geluid op een geluidgevoelig gebouw			07.00 - 19.00 uur	19.00 - 23.00 uur	23.00 - 7.00 uur
Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT als gevolg van activiteiten			50 dB(A)	45 dB(A)	40 dB(A)
Maximaal geluidniveau LAmax veroorzaakt door aandrijfgeluid van transportmiddelen			-	70 dB(A)	70 dB(A)
Maximaal geluidniveau LAmax veroorzaakt door andere piekgeluiden			-	65 dB(A)	65 dB(A)

Voldoen aan de standaardwaarde is de hoofdregel (artikel 5.64 Bkl). Als het geluid op de gevel van een geluidgevoelig gebouw voldoet aan de standaardwaarde, is het geluid in ieder geval aanvaardbaar en de kans op gezondheidsschade klein.

Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Het besluit moet dan voldoen aan de eisen uit de instructieregels (artikelen 5.65 en 5.66 Bkl). Indien de gemeente een soepelere norm wil opnemen in het omgevingsplan, moet door middel van onderzoek vaststaan dat de binnenwaarde (het geluid binnen de geluidgevoelige gebouwen) niet hoger is dan de normen die het Bkl daarvoor stelt. Indien de gemeente een strengere norm wil opnemen, moet aangetoond worden dat de bestaande geluidveroorzakende activiteiten niet worden beperkt ten opzichte van het huidige recht. In het omgevingsplan kunnen dan flexibiliteitsbepalingen worden opgenomen om voor één of meerdere geluidgevoelige ruimte(n) binnen in- en aanpandige geluidgevoelige gebouwen af te wijken van de standaardwaarden. Deze mogen de grenswaarden niet overschrijden. De grenswaarden worden niet bepaald op de gevel, maar in geluidgevoelige ruimten binnen in- en aanpandige geluidgevoelige gebouwen. De grenswaarden zijn overgenomen in navolgende tabel:

Grenswaarde toelaatbaar geluid in geluidgevoelige ruimten binnen in- en aanpandige geluidgevoelige gebouwen			07.00 - 19.00 uur	19.00 - 23.00 uur	23.00 - 7.00 uur
Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr,LT als gevolg van activiteiten			35 dB(A)	30 dB(A)	25 dB(A)
Maximaal geluidniveau LAmax veroorzaakt door aandrijfgeluid van transportmiddelen			-	55 dB(A)	55 dB(A)
Maximaal geluidniveau LAmax veroorzaakt door andere piekgeluiden			-	45 dB(A)	45 dB(A)

4.3.2 Doorvertaling planvoornemen

Wegverkeerslawaai
Het plangebied is gelegen binnen de onderzoekszone van een relevante weg met een snelheidsregime van 50 km/u of hoger. Daarom is er een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is als bijlage 2 bij de motivering gevoegd.

Toetsing standaardwaarden en grenswaarden
Het berekende geluid afkomstig van gemeentelijke wegen bedraagt maximaal 65 dB. De standaardwaarde van 53 dB wordt ter plaatse van in totaal 10 appartementen overschreden. Ter plaatse van alle appartementen wordt wel aan de grenswaarde van 70 dB voldaan.

Maatregelen aan de bron- en in de overdracht worden niet voldoende doelmatig geacht, zie paragraaf 3.3 van het onderzoek.

Gevelwering en woon- en leefklimaat

Benodigde gevelwering
Het gezamenlijke geluid (wegverkeer) bedraagt ten hoogste 65 dB ter plaatse van de beoogde appartementen. De vereiste karakteristieke geluidwering Ga;k bedraagt dan maximaal 65 – 33 = 32 dB. Het bevoegd gezag zal bepalen of er nader onderzoek gedaan moet worden naar de geluidwering van de gevels.

Woon- en leefklimaat
De milieukwaliteit wordt daarom over het algemeen gekwalificeerd als ‘Goed’ tot ‘Slecht’. Het woon- en verblijfsklimaat ter plaatse van de appartementen kan evengoed wel als aanvaardbaar worden aangemerkt. Daarbij is het op zijn minst nodig om een aanvaardbaar binnenniveau te waarborgen.

Railverkeerslawaai
De nieuwe woningen in het plangebied zijn niet gelegen nabij een spoorlijn. Akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai is derhalve niet benodigd.

Industrielawaai (geluid door activiteiten)
De nieuwe woningen in het plangebied zijn niet gelegen binnen de zone van een geluidgezoneerd industrieterrein. Wel grenst het plangebied aan een bedrijventerrein. Daarom is er akoestisch onderzoek naar industrielawaai uitgevoerd naar de omliggende bedrijfsactiviteiten (zie paragraaf 4.6).

Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Regelgeving

Uit artikel 1.2 lid 2 Ow volgt expliciet dat lucht onderdeel uitmaakt van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van lucht (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow).

De rijksoverheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in de zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt hier een rijksomgevingswaarde overschreden of de achtergrondconcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden.

In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied.

Er wordt getoetst aan de omgevingswaarden, tenzij de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de stikstofdioxide- (NO2) of fijnstof- (PM10) concentraties.

De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 Bkl. Deze gaan over:

• beoordeling luchtkwaliteit en toetsing aan de rijksomgevingswaarden;
• ammoniakemissies van veehouderijen;
• geologische opslag van CO2.

4.4.2 Doorvertaling planvoornemen

Het plangebied is niet gelegen in of nabij één van de aandachtsgebieden uit artikel 5.51, lid 2 Bkl. Bovendien geldt dat de ontwikkeling van een woningbouwlocatie met maximaal 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg is aan te merken als een ontwikkeling die niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voorliggend initiatief maakt de bouw van 11 appartementen mogelijk (woningcategorie 'huur, appartement, sociale huur, < 75 m² bvo') in de bestaande voormalige kleine zuivelfabriek in het plangebied.

Worst-case zijn de voertuigbewegingen vanuit de voormalige kleine zuivelfabriek niet meegerekend. In subparagraaf 4.14.1 is de toename van het aantal voertuigbewegingen bepaald. Uit de NIBM-tool (versie 14 april 2025) blijkt dat inderdaad sprake is van een NIBM-bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit:

Bestaande luchtkwaliteit
Op basis van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK), zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het monitoringsjaar 2023 (monitoringsronde 2024) bepaald. Hieruit blijkt dat de jaargemiddelde grenswaarden (40 µg/m3 voor NO2 en PM10 en 25 µg/m3 voor PM2,5) ter plaatse van het dichtstbijzijnde toetspunt 51468751_15555690 op de meest nabij gelegen gemonitorde weg, de Maas en Waalweg, niet worden overschreden.

De waardes bedragen 19,2 µg/m3 voor NO2, 16,1 µg/m3 voor PM10 en 8,9 µg/m3 voor PM2,5. Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten.

De daggemiddelde grenswaarde voor PM10 van 50 µg/m³ mag maximaal 35 keer per jaar overschreden worden. Uit het CIMLK blijkt dat in 2023 het totaal aantal overschrijdingsdagen 6 bedraagt, waarmee ruimschoots aan de daggemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.5 Geur

4.5.1 Regelgeving

Het Bkl bevat een instructieregel dat zorg gedragen moet worden dat geur veroorzaakt door een activiteit op geurgevoelige gebouwen aanvaardbaar is.

Geurgevoelige gebouwen
De volgende gebouwen worden als 'geurgevoelige gebouwen' aangemerkt:

• gebouwen met een woonfunctie;
• gebouwen met een onderwijsfunctie;
• gebouwen met een gezondheidszorgfunctie (met bedgebied);
• gebouwen met een bijeenkomstfunctie voor kinderopvang (met bedgebied).

Geurveroorzakende activiteiten
Voor 'geurveroorzakende activiteiten' wordt onderscheid gemaakt in:

• het houden van landbouwhuisdieren;
• andere agrarische activiteiten;
• zuiveringstechnische werken;
• overige bronnen van geurhinder (vaak betiteld als industriële geurhinder).

4.5.2 Doorvertaling planvoornemen

Er is geen sprake van agrarische bedrijven in de directe omgeving van het plangebied, met een geurcontour die (deels) over het plangebied ligt. Bovendien zijn tussen de omliggende agrarische bedrijven en het plangebied andere gevoelige (woon)bestemmingen gelegen, die maatgevend zijn voor de bedrijfsvoering van de betreffende agrarische bedrijven.

Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.6 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1 Regelgeving

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Bij milieuzonering gaat het specifiek om de milieuthema's die afstandsgerelateerd zijn. Afstandsgerelateerd wil zeggen dat de milieubelasting afneemt bij grotere afstand, zoals bij geluid en geur.

Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen in de directe omgeving van bedrijfsmatige activiteiten worden gerealiseerd, moet worden gemotiveerd in hoeverre er sprake is van mogelijke beperkingen ten gevolge van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Maar ook andersom moet aandacht worden besteed aan de rechten van de aanwezige bedrijfsmatige activiteiten. Het is immers niet de bedoeling dat nieuwe ontwikkelingen de huidige bedrijfsvoering beperken. Datzelfde geldt uiteraard ook voor de situatie dat bedrijfsmatige activiteiten zich vestigen/wijzigen in de nabijheid van bestaande gevoelige functies.

4.6.2 Doorvertaling planvoornemen

Totdat de nieuwe VNG-handreiking 'Activiteiten en milieuzonering' is verschenen, wordt nog uitgegaan van de richtafstanden uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. Voor het vaststellen van de minimum richtafstanden tussen bedrijven en milieugevoelige functies worden de lijsten zoals deze zijn opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gebruikt. Bedrijven zijn in de VNG-handreiking ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste richtafstanden tot milieugevoelige functies. De categorieën geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. De richtafstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap worden verlaagd als sprake is van omgevingstype gemengd gebied.

Richtafstanden VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Voorgaande tabel geeft een overzicht van de richtafstanden voor verschillende bedrijfscategorieën ten opzichte van een woonwijk en gemengd gebied. Als de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing voor het aspect in beginsel achterwege blijven: inpassing is dan mogelijk. Wanneer niet aan de richtafstanden wordt voldaan, is een nadere beschouwing danwel onderzoek nodig.

Planspecifiek
Zoals in paragraaf 2.1 al aangegeven ligt het plangebied aan de uiterste noordelijke rand van bedrijventerrein Veesteeg-west. Mede vanwege de ligging op het bedrijventerrein en de ligging aan de doorgaande Van Heemstraweg kan het plangebied worden aangemerkt als een gemengd gebied. Dit betekent dat de relevante richtafstanden met één afstandsstap kunnen worden teruggebracht.

De volgende niet-woonfuncties zijn relevant voor de beoogde woningbouwontwikkeling in het plangebied (zie ook de beschouwing over milieuzonering in het akoestisch onderzoek industrielawaai in bijlage 3):

• Bedrijventerrein Beneden-Leeuwen ten noorden van het plangebied: Op dit bedrijventerrein zijn op basis van het geldende ruimtelijke plan bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 in het plangebied toegestaan met een richtafstand van 50 m in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Bovendien zijn voor dit bedrijventerrein de bestaande woningen aan de Van Heemstraweg 32 en de Brouwersstraat 38 maatgevend;
• Bedrijventerrein Veesteeg-West ten oosten en ten zuiden van het plangebied: Op dit bedrijventerrein zijn op basis van het geldende ruimtelijke plan bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.1 (ten oosten plangebied) en 3.2 (ten zuiden plangebied) toegestaan met een richtafstand van 30 m respectievelijk 50 m in gemengd gebied. Aan de richtafstand tot het ten zuiden van het plangebied gelegen deel van het bedrijventerrein wordt voldaan. Aan de richtafstand tot het ten oosten van het plangebied gelegen deel van het bedrijventerrein wordt niet voldaan. Daarom is voor dit laatste oostelijke deel van het bedrijventerrein een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd (zie hierna);
• Horeca van Heemstraweg 31 - 31A ten oosten van het plangebied: ter plaatse is op basis van het geldende ruimtelijke plan horeca van maximaal 'horeca, categorie 2' toegestaan. Dit zijn 'inrichtingen die geheel of in overwegende mate gericht is op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse genuttigd plegen te worden. Daaronder worden begrepen: cafetaria/snackbar, fastfood en broodjeszakenlunchroom, konditorei, ijssalon/ijswinkel koffie en/of theeschenkerij, afhaalcentrum, eetwinkels, restaurant.' Dergelijke horeca-activiteiten vallen in milieucategorie 1 met een richtafstand van 0 m in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan;
• Brandstofverkooppunt Van Heemstraweg 35 ten westen van het plangebied: Ter plaatse zijn op basis van het geldende ruimtelijke plan bedrijven tot maximaal milieucategorie 2 toegestaan alsmede (uitsluitend ter plaatse van de gelijknamige aanduiding in het ruimtelijke plan) een verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg (milieucategorie 3.1). Aan de richtafstanden van 10 m (reguliere bedrijven) respectievelijk 30 m (lpg) in gemengd gebied wordt voldaan. Voor het aspect 'gevaar' blijft de richtafstand in gemengd gebied echter gelijk, dus 50 m. De Omgevingsdienst heeft aangegeven dat de verkoop van lpg inmiddels is gestaakt, maar dat de vergunning nog wel aanwezig is. Omdat de vergunning voor de verkoop van lpg nog aanwezig is, is er daarom worst-case een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd op basis van de maximale vergunde doorzet < 1.000 m³ per jaar. Zie verder paragraaf 4.8 Omgevingsveiligheid.

Zoals hiervoor al aangegeven is er akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd. De rapportage van dat onderzoek is als bijlage 3 bij de motivering gevoegd.

Belemmering van bedrijven in de omgeving
Uit de rekenresultaten blijkt dat ten aanzien van de locatie Van Heemstraweg 37 in Beneden-Leeuwen ten westen van het plangebied niet overal kan worden voldaan aan de geluidwaarden uit het Omgevingsplan van de gemeente West Maas en Waal. Dit geldt zowel voor de feitelijke situatie (tankstation) en de planologisch maximale situatie (BT-1).

Daarmee vormen de beoogde appartementen mogelijk een belemmering voor de bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de locatie Van Heemstraweg 37 in Beneden-Leeuwen.

Om overal te kunnen voldoen aan de geluidwaarden uit het Omgevingsplan van de gemeente West Maas en Waal zullen maatregelen nodig zijn (aan de bron, in de overdracht en/of bij de ontvanger), dit is uitgebreid toegelicht in subparagraaf 4.2.4 van het onderzoek.

Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om, gemotiveerd, hogere waarden toe te staan. In subparagraaf 4.2.4 van het onderzoek is toegelicht dat, rekening houdend met de maatregelen in de overdracht ‘variant 2’, voldaan zal worden aan de grenswaarden (binnenwaarden) uit het Bkl wanneer een gevelwering van ten minste 20 dB wordt gewaarborgd. Het bevoegd gezag zal moeten besluiten of het toestaan van deze afwijkende waarden mogelijk is en onder welke voorwaarden.

Mochten afwijkende waarden niet mogelijk zijn, dan zal het bevoegd gezag in overleg met de initiatiefnemer en eventuele andere betrokken partijen bepalen of aanvullende maatregelen in de overdracht en/of bij de ontvanger noodzakelijk zijn en onder welke voorwaarden.

Woon- en leefklimaat (inclusief cumulatie van geluid)
Uit de rekenresultaten blijkt dat de beoogde appartementen zijn gelegen in een geluidbelaste omgeving met wegverkeerslawaai en geluid vanwege industrielawaai. De akoestische beoordeling van de omgeving kan worden geclassificeerd als ‘Redelijk’ tot ‘Tamelijk slecht’. Het bevoegd gezag zal bepalen of in deze specifieke situatie sprake is van een aanvaardbare milieukwaliteit ter plaatse van de beoogde appartementen.

Daarbij is het vanzelfsprekend dat aan het gebouw gevelmaatregelen zullen worden getroffen om een aanvaardbaar binnenniveau te kunnen waarborgen. Uit de berekening volgt dat de gevelwering ter plaatse van de beoogde appartementen tussen de 18 en 32 dB moet bedragen om overal een aanvaardbaar binnenniveau te kunnen waarborgen.

Er wordt een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk geacht. Om dit onderzoek te verzekeren is een voorwaardelijke verplichting in sublid 4.3.3 van de regels opgenomen.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.7 Kabels en leidingen

4.7.1 Regelgeving

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen moeten worden gewaarborgd. Tevens moet rond dergelijke leidingen rekening worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgastransportleiding met een diameter groter of gelijk aan 18”;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18”.

4.7.2 Doorvertaling planvoornemen

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen hoofdtransportleidingen of persleidingen van water, olie, aardgas, brandstof en/of hoogspanningsverbindingen gelegen, waarmee bij de beoogde ontwikkeling rekening gehouden moet worden.

Het aspect 'kabels en leidingen' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.8 Omgevingsveiligheid

4.8.1 Regelgeving

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gevoelige objecten zijn opgesplitst in:

• zeer kwetsbare gebouwen
• kwetsbare gebouwen en locaties
• beperkt kwetsbare gebouwen en locaties.

De categorieën kwetsbare gebouwen en locaties zijn aangewezen in bijlage VI Bkl.

Plaatsgebonden risico
Bij het toelaten van milieubelastende activiteiten en bij het toedelen van locaties moet voor zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare gebouwen en locaties het plaatsgebonden risico (PR-10-6-contour) in acht worden genomen. Bij beperkt kwetsbare gebouwen en locaties moet er rekening worden gehouden met het plaatsgebonden risico. Dit betekent dat binnen een plaatsgebonden risicocontour van een risicobron geen zeer kwetsbare gebouwen of kwetsbare gebouwen en locaties mogen worden toegestaan en dat beperkt kwetsbare gebouwen of locaties pas na een beoordeling (dus vergunning) mogen worden toegestaan. Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico: aandachtsgebieden
Het Bkl introduceert zogenaamde 'aandachtsgebieden' rond risicobronnen. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (artikel 5.12 Bkl). Deze aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk en zijn zichtbaar in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Uitgangspunt is dat personen in gebouwen buiten een aandachtsgebied (brand, explosie of gifwolk) voldoende zijn beschermd. Binnen de aandachtsgebieden, of voor personen die verblijven op een locatie in de buitenlucht, zal bij nieuwe initiatieven moeten worden gekeken of en welke aanvullende beschermende maatregelen nodig en te treffen zijn. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor aandachtsgebieden in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl).

Een (deel van een) aandachtsgebied kan in het omgevingsplan worden aangewezen als voorschriftengebied. Binnen een dergelijk gebied gelden op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) aanvullende bouwvoorschriften (artikel 4.90 tot en met 4.96 Bbl voor het verbeteren van de veiligheid) voor de nieuwbouw of vervangende nieuwbouw (en dus niet voor bestaande bouw) van zeer kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare gebouwen. Er geldt een plicht (artikel 5.14 Bkl) tot het aanwijzen van een voorschriftengebied als in een aandachtsgebied een zeer kwetsbaar gebouw wordt toegelaten.

4.8.2 Doorvertaling planvoornemen

Op navolgende afbeelding is een uitsnede weergegeven van de risicokaart. Hierop zijn de PR-contouren en de aandachtsgebieden weergegeven ten aanzien van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, transportroutes over weg, water en spoor en buisleidingen.

Uitsnede risicokaart met globale aanduiding plangebied (donkerblauwe omkadering)

Onderzoek
Het plangebied is gelegen binnen een plaatsgebonden risicocontour van een risicobron, het brandstofverkooppunt van de Van Heemstraweg 35 met een vergunning voor de verkoop van lpg (< 1.000 m³). Om die reden is er een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd naar deze risicobron. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de motivering gevoegd.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Aandachtsgebieden

• Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het brandaandachtsgebied (BAG) rond het LPG-reservoir;
• Het plangebied ligt volledig binnen het explosieaandachtsgebied (EAG) rond het LPG-vulpunt;
• Het aantal personen binnen de aandachtsgebieden neemt toe;
• Het appartementengebouw wordt aangemerkt als ‘kwetsbaar’;
• De toekomstige bewoners worden zelfredzaam geacht;
• De initiatiefnemer is van plan aanvullende bouwkundige maatregelen uit te voeren die aan de geldige Nen-normen zullen voldoen.

Verantwoording groepsrisico
Onderstaand is een aanzet gegeven voor de invulling van artikel 5.15 van het Bkl: mogelijke maatregelen die genomen kunnen worden ter bescherming van de aanwezige personen in het plangebied. Het bevoegd gezag bepaalt op basis van haar beoordelingskader of de aanwezige personen voldoende beschermd zijn.

Afstand houden tot de risicobron binnen het aandachtsgebied
Door afstand te creëren tussen de risicobron en de aanwezigen kunnen aanwezigen beter beschermd worden. Het plan betreft echter een wijziging van een bestaand pand, waardoor het vergroten van de afstand tot de risicobron niet mogelijk is.

Als gekeken wordt naar het BAG van het ondergrondse reservoir dan is deze gericht op de effecten van een fakkelbrand die ontstaat door een lekkage van de bovengrondse installatiedelen. Bij een fakkelbrand kunnen door aanstraling omliggende panden in brand raken, waardoor de aanwezigen in het gebouw na verloop van tijd niet meer voldoende beschermd zijn. Hoelang de fakkelbrand duurt, is afhankelijk van de hoeveelheid LPG in het reservoir. Bij een volledig gevuld reservoir (maximaal 90% gevuld) zal de fakkel het grootst zijn. Naarmate de brand langer duurt zal de fakkel in lengte afnemen en niet meer zo ver reiken als in het begin. Deze fakkelbrand duurt tot dat de LPG is opgebrand. Een berekening leert dat de warmtestraling van 10 kW/m2 bij dit fakkelbrand scenario reikt tot circa 35 - 40 m vanaf de tank en dat hierdoor het gebouw op de planlocatie met een warmtestraling < 10 kW/m2 wordt aangestraald. Dit geeft de aanwezigen tijd om in geval van brand van de bron af te vluchten. De vluchtwegen in en rondom het gebouw zijn zodanig ingericht dat dit ook mogelijk is (zie ook hierna onder de kop 'vlucht- en schuilmogelijkheden').

Als gekeken wordt naar het EAG dan is deze gericht op een BLEVE van de LPG-tankauto tijdens het vullen bij het vulpunt. In de vergunning van het LPG-tankstation zijn de venstertijden voor het lossen van LPG vastgesteld van 18.00 uur t/m 21.00 uur door-de-week en van 07.00 en 21.00 uur in het weekend. Het is voor initiatiefnemer niet mogelijk dit aan te passen en de bronmaatregelen te wijzigen. Hij is niet de vergunninghouder van het LPG-tankstation.

Navolgende afbeelding laat zien dat het LPG-vulpunt in het zuidelijke gedeelte van het LPG-tankstation is gelegen. Het betreft een zogenoemde geïsoleerde opstelplaats waarbij de LPG-tankauto tijdens bevoorrading niet direct naast de openbare weg staat. De bevoorradingslocatie op het terrein is zodanig dat automobilisten die komen tanken het vulpunt en de tankwagen niet zullen passeren. Ook niet wanneer een automobilist gebruik wil maken van de carwash. De automobilisten zullen, zoals te doen gebruikelijk op een tankstation, zich met lage snelheid op het terrein verplaatsen. Door een combinatie van de lage snelheid en de locatie van het LPG-vulpunt ten opzichte van de carwash en het vulpunt, is een aanrijding van een personenauto met een LPG-tankwagen tijdens het verladen niet aannemelijk. Ook is hierbij de snelheid dusdanig laag dat de impact voor de LPG-tankauto minimaal is. Dit betekent dat de kans op dit scenario overeenkomt met de laagst mogelijke faalfrequentie zoals die die voor risicoberekeningen wordt gebruikt.

Bovenaanzicht LPG-tankstation

Aanvullende risicocommunicatie
Informatiebrochures omtrent handelingsperspectief en vluchtwegen in geval van een calamiteit bij het LPG-tankstation kunnen aan de bewoners van het gebouw worden verstrekt. Deze maatregel is geen nieuwe maatregel die enkel voor het appartementengebouw geldt, maar betreft risicocommunicatie die ook al voor de bestaande bebouwing binnen het EAG geldt.

Beperken van personendichtheden in de omgeving van de risicobron
In vergelijking met de huidige situatie zal het aantal aanwezige personen na realisatie van de appartementen toenemen. Deze toename van personen is een logisch gevolg van de ontwikkeling.

Vlucht- en schuilmogelijkheden
Het uitgangspunt is dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie zelfstandig in veiligheid kunnen brengen. De appartementen zijn niet bedoeld voor minder zelfredzame personen zodat ervan uitgegaan wordt dat de bewoners zelfredzaam zijn. In het geval van een fakkelbrand of dreigende explosie kunnen zij het gebouw verlaten en het gebied ontvluchten. Hiervoor kan de vluchtroute richting het oosten worden gebruikt, om vervolgens in tegengestelde richting van de risicobron verder te vluchten in noordelijke richting.

Vluchtroute van de bron af

Omgevingsmaatregelen
Gerichte crisiscommunicatie in geval van een calamiteit (bijvoorbeeld via NL-Alert) kan ertoe bijdragen dat alarmering van het gebied sneller verloopt. Hierbij dient aan te worden gegeven wat het gewenste handelingsperspectief is (schuilen of vluchten).

Aanvullende bouwmaatregelen
Voor zover bekend heeft de gemeente binnen het BAG of EAG geen voorschriftengebied aangewezen. De initiatiefnemer is van plan aanvullende bouwkundige maatregelen uit te voeren. Deze maatregelen zullen aan de geldige NEN-normen voldoen. De aangeraden brandmaatregelen zijn opgenomen in bijlage 1 van het onderzoek.

Artikel 5.2 schrijft voor dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met het belang van:

1°. het voorkomen, beperken en bestrijden van branden, rampen en crises;

2°. de mogelijkheden voor personen om zich daarbij in veiligheid te brengen; en

3°. de geneeskundige hulpverlening aan personen.

Het bestuur van de veiligheidsregio kan hierover advies geven (artikel 10 Wet veiligheidsregio’s). Uiteindelijk moet de gemeente besluiten of en welke aanvullende maatregelen nodig zijn om mensen binnen het aandachtsgebied te beschermen tegen een ongewoon voorval.

Er is naar aanleiding van het externe veiligheidsonderzoek begin december 2025 een informeel advies van de veiligheidsregio en de omgevingsdienst ontvangen waarin wordt geadviseerd om in de regels en op de verbeelding een brandvoorschriftengebied en een explosievoorschriftengebied op te nemen. Dit advies heeft de gemeente overgenomen. Zie verder hiervoor verder artikel 10 van de regels.

Het aspect 'omgevingsveiligheid' vormt, na toepassing van de bouwkundige maatregelen uit bijlage 1 van het onderzoek, geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.9 Gezondheid

4.9.1 Regelgeving

Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. In artikel 2.1 lid 4 van de Omgevingswet staat dat het bevoegd gezag bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (in het omgevingsplan) in ieder geval rekening houdt met het belang van het beschermen van de gezondheid. Gelet op de centrale rol van het gezondheidsaspect binnen de Omgevingswet moet dit aspect breed worden gemotiveerd.

Bij deze motivering moeten de maatschappelijke doelen uit artikel 1.3 Omgevingswet (zoals duurzame ontwikkeling, bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu) breed worden gemotiveerd en toegelicht en aangegeven hoe de voor de beoogde ontwikkeling relevante aspecten zich verhouden tot de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij moet worden beargumenteerd dat de kwaliteit van de leefomgeving door de activiteit verbetert dan wel niet (onevenredig) verslechtert.

Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem en zijn in de voorgaande paragrafen gemotiveerd.

In het Bbl zijn enkele regels opgenomen die betrekking hebben op de rookgassen van verbrandingstoestellen (zie art. 4.138 Bbl). Het toepassingsbereik hiervan is beperkt tot de aanleg van verbrandingstoestellen en ook de oogmerken zijn beperkt. Over de aanleg van kachels en open haarden kan de gemeente in een omgevingsplan regels stellen over het gebruik van kachels en open haarden. Het oogmerk is dan het beschermen van de gezondheid van omwonenden (en van het milieu).

Een gezonde leefomgeving kan in een aanzienlijke mate bijdragen aan een goede volksgezondheid. De Omgevingswet vergroot de mogelijkheden om een gezonde leefomgeving integraal door te vertalen naar de gemeentelijke uitvoeringspraktijk. Beschikbaarheid en inrichting van aantrekkelijk ingerichte plekken dragen bij aan het verminderen van de kans op eenzaamheid en stressgerelateerde klachten en dragen bij aan de fysieke fitheid (stimuleren van voldoende beweging, minder ziekteverzuim), sociale cohesie (ontmoeting) en kwaliteit van leven (bereikbaarheid, leefbaarheid, zelfredzaamheid).

Gemeenten hebben veel invloed op de fysieke leefomgeving op het gebied van water, groen, maar ook de situering van voorzieningen voor sport- en speelbeleid. Zo kunnen gemeenten groen bevorderen en ruimte bieden voor voorzieningen in het groen gericht op sport en bewegen. Denk aan goede wandel-, hardloop-, fiets-, OV-, en skeelerroutes, maar ook het stimuleren van traplopen, buitenspelen, en een goede inrichting van voetpaden (met vlakke ondergrond) groener inrichten van (stenige) schoolpleinen, gezonde voeding, het zorgen voor schaduw en verkoeling door groenaanleg, en de aanleg van geveltuinen, postzegelparken, of moestuinen. Het bevorderen van recreatie in de openbare ruimte is hierin een belangrijk speerpunt.

Belangrijk is daarbij het verkeer 'gezond' te maken door gemotoriseerd vervoer te beperken of af te schermen, bijvoorbeeld met langzaam-verkeersroutes. Gezonde mobiliteit zorgt voor een betere milieukwaliteit, zoals een lagere geluidsbelasting, minder luchtverontreiniging (CO2-uitstoot) en hinder (lawaai, geur) en een betere verkeersveiligheid. Bedrijven die overlast geven, of veiligheids- en gezondheidsrisico's met zich meebrengen moeten juist beperkt of geconcentreerd worden. Ook een prettig en gezond binnenklimaat in gebouwen en woningen is voor iedereen belangrijk.

In een buurt waar wonen, werken en een gevarieerd aanbod van voorzieningen (op het gebied van zorg, winkelen, ontspanning, ontwikkeling) goed gemengd zijn, wordt meer bewogen omdat het aantrekkelijker is om lopend of met de fiets een locatie te bereiken. Goede functiemenging draagt bovendien bij aan levendigheid en het ontmoeten van buurtgenoten en versterkt daarmee de saamhorigheid en sociale cohesie in een wijk. Ook dienstverlenende en detailhandelsbedrijven kunnen de werkgelegenheid en levendigheid van een buurt vergroten.

Tenslotte sluiten levensloopbestendige woningen aan op belangrijke maatschappelijke en demografische ontwikkelingen. Zo kan het met aangepaste regelgeving bijvoorbeeld gemakkelijker worden gemaakt om woningen aan te passen of een mantelzorgwoning toe te staan. Via regels voor de omgeving kunnen zaken als toegankelijkheid en voorzieningen worden geregeld.

4.9.2 Doorvertaling planvoornemen

Het voorliggende initiatief betreft een woningbouwplan met (deels) levensloopbestendige woningen (=benedenwoningen), dat zelf geen schade veroorzaakt op het gebied van gezondheid. Daarnaast ligt het plangebied ook op meer dan 2,0 km van de dichtstbijzijnde geitenhouderij aan de Dalenstraat 6 in Wamel.

Het aspect 'gezondheid' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

 

4.10 Water

4.10.1 Regelgeving

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rivierenland. Voor het plangebied is het volgende waterhuishoudkundige beleid van toepassing:

• Rijksbeleid: Waterwet, Nationaal Waterplan 2022 - 2027, Waterbeleid in de 21e eeuw en Nationaal Bestuursakkoord Water;
• Provinciaal beleid: Omgevingsvisie Gelderland;
• Waterschapsbeleid: Watervisie 2050, Waterbeheerprogramma 2022 - 2027, Nota riolering 'Samen door één buis' (2019) en de Waterschapsverordening.

Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, hanteert de overheid het volgende criterium met betrekking tot het duurzaam omgaan met water: Doordat een toename van het verhard oppervlak ertoe leidt dat het afvoerverloop niet meer natuurlijk is, is het beleid erop gericht het regenwater zoveel mogelijk te infiltreren naar het freatisch grondwater, waardoor een meer natuurlijk afvoerverloop ontstaat. Dit vertaalt zich in de volgende richtlijnen:

• 1. Nieuwe plannen moeten voldoen aan het principe van het 'hydrologisch neutraal' bouwen. Hierbij moet de hydrologische situatie, voor wat betreft de afvoer van hemelwater, minimaal gelijk blijven aan de oorspronkelijke situatie. De oorspronkelijke landelijke afvoer (naar het oppervlaktewater) mag niet overschreden worden.
• 2. In aansluiting op het landelijk beleid hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht moet worden hoe met het schone hemelwater omgegaan kan worden.
• 3. Bij alle nieuwbouwplannen moet (vuil) afvalwater en (schoon) hemelwater gescheiden worden behandeld. Het schone en vuile water worden daarbij apart aangeleverd aan de riolering of, indien mogelijk, wordt het schone water aan de natuur teruggegeven. Dit is ook het geval als in openbaar gebied nog steeds een gemengd rioolstelsel aanwezig is.

Bij de inrichting, het bouwen en het beheer moeten zo min mogelijk vervuilende stoffen aan het bodem- en oppervlaktewatersysteem worden toegevoegd. Hierbij verdient het materiaalgebruik speciale aandacht: uitloogbare of uitspoelbare bouwmaterialen moeten worden vermeden om watervervuiling te voorkomen.

Uitgangspunten Waterschap Rivierenland
De uitgangspunten die door het waterschap worden gehanteerd in het kader van de watertoets kunnen worden verwoord als:

• a. Waterneutraal inrichten. Om te voorkomen dat door de aanleg van nieuw verhard oppervlak wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang om het verlies aan waterberging in de bodem te compenseren.
• b. Schoon inrichten. Om te voorkomen dat de waterkwaliteit van het oppervlaktewater negatief wordt beïnvloed. Binnen het stedelijk gebied zal daarom schoon hemelwater van nieuwbouwprojecten gescheiden van het vuilwater moeten worden afgevoerd: afkoppelen. Het waterschap streeft naar 100 % afkoppeling van schoon hemelwater van verharde oppervlakken (gebouwen, wegen en ander terreinverharding).
• c. Veilig inrichten. Door nieuwbouwplannen mag de veiligheid van een (primaire) waterkering, het waterkerend vermogen, niet worden aangetast. Dit geldt niet alleen voor de dijk zelf, maar tevens voor de beschermingszones ter weerszijden van de dijk.

Voor het lozen van overtollig hemelwater op het oppervlaktewater, hetzij rechtstreeks, hetzij via een bestaande of een nieuwe inrichting (zoals een regenwaterriool), is een watervergunning noodzakelijk. Daarnaast moeten in die gebieden die onderhevig zijn aan rivierkwel de effecten van de voorgenomen plannen op de kwel in beeld worden gebracht. Indien compensatie vereist is hanteert Waterschap Rivierenland de volgende twee ontwerpbuien ten aanzien van de benodigde bergingscapaciteit:

• De T=10+10% neerslag. Hierbij mag het peil (van het oppervlaktewater) niet meer dan 0,2 of 0,3 m stijgen, afhankelijk van het deelgebied waarin de ontwikkeling plaats vindt. Vuistregel hierbij is 436 m3 berging per ha verhard oppervlak, overeenkomend met een neerslag van 43,6 mm.
• De T=100+10%-neerslag. Hierbij is een peilstijging toegestaan tot laagste putdekselhoogte op wijkniveau. Vuistregel hierbij is 664 m3 berging per ha verhard oppervlak, overeenkomend met een neerslag van 66,4 mm. Deze vuistregel geldt vooral voor droogvallende voorzieningen.

Indien de waterberging wordt gerealiseerd in de vorm van droogvallende retentie, wordt onderscheid gemaakt tussen systemen waarbij infiltratie naar de ondergrond wel en niet mogelijk is. In dat laatste geval moet de bodem van de voorziening zich gelijk of hoger dan de GHG bevinden en mag bij een ontwerpbui T=100+10% het systeem tot aan maaiveld gevuld zijn. De ledigingstijd van het systeem moet 48 tot 96 uur bedragen.

Volgens artikel 3.22 van de Waterschapsverordening geldt voor extra verhard oppervlak in de toekomstige situatie een vrijstelling van de compensatieplicht voor toename tot 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m2 voor het buitengebied. Als peildatum voor het eenmalig gebruik is 1 januari 2010 aangehouden. Dit betekent dat alleen aanspraak gemaakt kan worden op de vrijstelling als hier in het verleden (na 1 januari 2010) nog geen gebruik van is gemaakt.

Uitgangspunten gemeente
In het Beleidsplan Water en Riolering 2023 - 2027 is het beleid voor de zorgplicht voor het afvalwater, het afvloeiend hemelwater en het grondwater vastgelegd. Gemeenten moeten verankerd hebben hoe ze omgaan met waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hittestress. Rioolsystemen (ondergronds) hebben bij hevige buien niet altijd voldoende capaciteit voor de afvoer en berging van het hemelwater. Voor het borgen van een adequate afvoer en berging van het hemelwater moet ook gebruik worden gemaakt van de inrichting van de openbare ruimte (bovengronds). Daarmee wordt de gemeentelijke zorgplicht meer bovengronds zichtbaar in wegen en groen en is de relatie met ruimtelijke ordening, openbare ruimte en vergunningverlening cruciaal.

Het klimaatbestendig maken van stedelijk gebied vergt bewuste keuzes bij stedelijke inrichting en stedelijke activiteiten. Bij nieuwe ruimtelijke plannen is een klimaatbestendige en water robuuste inrichting van groot belang. Ruimtelijke functies moeten onderling op elkaar afgestemd zijn en de ruimtelijke effecten op waterhuishouding (en vice versa) moeten vastgelegd worden in een ruimtelijk plan.

Het uitgangspunt is dat de perceeleigenaar zelf het regenwater moet verwerken. Hierdoor komt er minder regenwater in het riool terecht, wat ten goede komt aan de werking van de zuiveringsinstallatie. Als verwerking op eigen terrein in redelijkheid niet mogelijk is, dan kan het overtollige regenwater afgevoerd worden naar het openbare terrein, al waar het afvoeren de verantwoordelijkheid van de gemeente is.

4.10.2 Doorvertaling planvoornemen

Er is een digitale watertoets uitgevoerd via www.hetwateradvies.nl (zie bijlage 5). Uit de ingevoerde gegevens volgt dat er sprake is van een ruimtelijk plan dat een geringe invloed heeft op de taken en belangen van het waterschap. In deze fase van de planvorming kan volgens het waterschap worden volstaan met dit automatisch gegeneerd wateradvies (= korte procedure).

Bodemopbouw
Uit het verkennend bodemonderzoek (zie bijlage 1), blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn, zwak siltig zand onder het bestaande gebouw. Vanaf 1,6 m - mv bestaat de grond uit sterk siltige klei.

In de smalle zones rondom het gebouw bestaat de bodem tot 0,4 m - mv uit matig fijn, kleiig, zwak humeus, plaatselijk matig grindig zand. Daaronder (tot 0,9 à 1,3 m - mv) bestaat de bodem uit zwak tot sterk zandige, plaatselijk zwak humeus en zwak grindige klei. Daar weer onder bestaat de bodem uit sterk siltige klei.

Oppervlaktewater
Er is geen oppervlaktewater aanwezig in het plangebied.

Grondwater
Uit het verkennend bodemonderzoek (zie bijlage 1) volgt dat de grondwaterstand zich op circa 1,05 m -mv bevindt.

Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied of waterwingebied.

Hemelwater
Voor het bepalen van de benodigde berging is een analyse van het verhard oppervlak in de toekomstige situatie uitgevoerd. De eventueel extra benodigde waterberging op basis van de Waterschapsverordening is bepaald aan de hand van het verhard oppervlak in de toekomstige situatie:

De gemeente West Maas en Waal stelt als eis dat de initiatiefnemer een inspanningsverplichting heeft om hemelwater (first flush) van verhard oppervlak zo veel als mogelijk op eigen terrein vast te houden en te bergen. Pas daarna dient het overschot aan water afgevoerd te worden naar het gemeentelijke stelsel. De totale bergingsopgave volgens Waterschap Rivierenland en gemeente West Maas en Waal betreft een maatgevende bui van T=100+10%, overeenkomend met 66,4 mm per vierkante meter verhard oppervlak.

Gezien de bodemopbouw van klei is ondergrondse infiltratie en/of waterberging geen optie. Binnen het plangebied is maximale ruimte gereserveerd voor bovengrondse hemelwaterberging in groenvakken. Het hemelwater word zo veel mogelijk integraal binnen het plangebied vast gehouden. Daarna word water afgevoerd naar de retentie van de gemeente West Maas en Waal. Deze retentie grenst aan de zuidzijde van het plangebied.

Het totaal verhard oppervlak binnen het plangebied conform het nieuwe inrichtingsplan betreft 1.670 m². Dit betekent een totale bergingsopgave van 1.670 m² x 0,0664 m = 110,9 m³ volgens de eisen van Waterschap Rivierenland. Hiervan kan een hoeveelheid van 1.670 m2 x 36 mm = 60,1 m³ bij een maatgevende bui van T=10 op eigen terrein geborgen worden in bovengrondse wadi's binnen het inrichtingsplan. De overige hoeveelheid 110,9 – 60,1 = 50,8 m³ word afgevoerd naar het hemelwaterstelsel van de gemeente West Maas en Waal grenzend aan de zuidzijde van het plangebied. Deze maatregelen zijn afgestemd met de beleidsadviseur Water en Klimaatadaptatie van de gemeente West Maas en Waal. De lozing vind plaats binnen het gemeentelijke watersysteem en maakt geen deel uit van het watersysteem en de 'legger wateren' van Waterschap Rivierenland.

De retenties in de groenstroken binnen het plangebied hebben een waterdiepte van 30 cm en een talud van 1:3. Dit resulteert in de inpassing van een waterberging met een bodemoppervlak van minimaal 200 m². Op 30 cm vanaf de bodem word een slokop gerealiseerd die hemelwater met een afvoerleiding. Op voorgaande afbeelding is het principe van dit aan te leggen watersysteem geschetst, dat past binnen het beleid en de duurzaamheidsambities van de gemeente West Maas en Waal. De initiatiefnemer heeft een maximale inspanning gepleegd om hemelwater in te passen binnen de ontwikkeling.

Afvalwater
Vuilwater afkomstig van de nieuwe appartementen wordt verwerkt via het gemengde rioolstelsel van de gemeente in de Van Heemstraweg. Vanwege de relatief beperkte woningaantallen en het feit dat het een bestaand fabrieksgebouw betreft dat al aangesloten is op de gemeentelijke riolering, is dit qua capaciteit geen probleem.

Conclusie
Het beleid en de regelgeving van het waterschap zijn gericht op hydrologisch neutraal bouwen. Er is voorzien in voldoende waterberging uitgaande van het verhard oppervlak in de toekomstige situatie.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

4.11.1 Regelgeving

Duurzaamheid bevat drie pijlers waaronder regels kunnen vallen: energie, circulariteit en klimaatadaptatie. Voor duurzaamheid moet worden gedacht aan natuurinclusief bouwen, het aardgasvrij maken, warmtenetten, energietransitie, het voorkomen van hittestress, regels voor energieprestaties van nieuwe gebouwen en materiaalgebruik.

Energie
In het kader van duurzaamheid zijn er twee wettelijke verplichtingen tot het nemen van energiebesparende maatregelen. In het Bal zijn in hoofdstuk 3 de milieubelastende activiteiten aangewezen. Voor een aantal van deze activiteiten is in artikel 5.15 van het Bal bepaald dat alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van ten hoogste vijf jaar moeten worden getroffen. Daarnaast is in het Bbl in artikel 3.84 een soortgelijke bepaling opgenomen, waardoor deze regeling niet alleen voor activiteiten geldt, maar ook voor gebouwen. Het energiegebruik voor woningen valt hier niet onder, aangezien dit niet als milieubelastende activiteit is aangemerkt (artikel 3.3a, tweede lid, Bal).

De verplichting ten behoeve van milieubelastende activiteiten is ook in de bruidsschat opgenomen (artikel 22.52a) waaruit volgt dat er ook een duidelijke rol voor gemeenten is weggelegd in de energietransitie. Onder energiebesparende maatregelen vallen ook maatregelen voor het produceren van hernieuwbare energie, of maatregelen die leiden tot een lagere emissie van kooldioxide (een lijst met erkende maatregelen is opgenomen in artikel 4.14 en artikel 5.32a van de Omgevingsregeling).

Circulariteit
Circulariteit gaat over het hergebruiken en slimmer omgaan met grondstoffen en materialen om de restafvalstroom te beperken. De ambitie vanuit de rijksoverheid is dat Nederland circulair is in 2050. Het kan gebruikt worden als katalysator voor het naar beneden brengen van de CO2 uitstoot, maar benodigd ook investeringen en innovaties. Circulair en industrieel bouwen worden vooral gestimuleerd via het Programma Woningbouw van het Rijk. Circulair bouwen wordt gestimuleerd door het stellen van prestatie-eisen voor onder andere materiaalgebruik, energie-efficiëntie en emissies gedurende de levenscyclus van een gebouw.

De omgevingswet bevat geen specifieke artikelen over circulair bouwen, maar biedt voor AMvBs en het omgevingsplan wel ruimte voor gemeenten om regels op te nemen. Artikel 4.1 en 4.2 Omgevingswet bieden de ruimte om regels te stellen over ruimtelijke kwaliteit, maar ook duurzaamheid en circulariteit. Daarbij kunnen demontabel bouwen en het maken van herbruikbare ontwerpen het circulair bouwen bevorderen.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert; de neerslaghoeveelheid (en intensiteit) neemt toe, waardoor er meer kans is op wateroverlast en overstromingen. Daarnaast stijgt de gemiddelde temperatuur en neemt de kans op droogte en hittegolven toe, wat in de zomer kan leiden tot hittestress. In Nederland zijn de gevolgen van klimaatverandering waarschijnlijk te beheersen. Hoe groot de problemen straks worden, hangt af van de maatregelen die we nemen. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen zodat de opwarming beperkt blijft (deze aanpak wordt ‘mitigatie’ genoemd). Aan de andere kant is het verstandig dat we ons aanpassen aan een ander klimaat (dit type maatregelen wordt ‘adaptatie’ genoemd). Beide type maatregelen zijn nodig.

Het is belangrijk dat de ruimtelijke inrichting klimaatbestendig en waterrobuust is om met toekomstige weersextremen te kunnen omgaan. Om ervoor te zorgen dat bij nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen hiervoor aandacht is, moet in de toelichting van een omgevingsplan dat een nieuwe, ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden beschreven hoe daarbij rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering. De omgevingswet biedt mogelijk om een integrale afweging te maken en bodem en ondergrond (watersysteem) daarin op te nemen. Het omgevingsplan maakt het mogelijk om maatregelen en regels te stellen voor duurzame maatregelen. Met name de "onverzadigde zone" van de bodem (tussen het maaiveld en de grondwaterspiegel) moet hierin meegenomen worden. Belangrijk daarbij is dat de grondsoort wordt betrokken, en de ambitie om de stad als "spons" te gebruiken ook in de praktijk toe te passen, hiervoor zijn tal van adaptieve maatregelen passend:

Bodemsysteem:

• toename van verharding beperken
• tegengaan van erosie
• versterken van biodiversiteit

• voorkomen van bouwen op het diepste punt
• groeiplaatsomstandigheden voor bomen en beplanting

Watersysteem:

• vasthouden van regenwater op eigen terrein
• drainage aanbrengen om grond bewerkbaar te maken
• verbeteren van infiltratie
• realiseren van waterberging
• grondwaterkwaliteit verbeteren

4.11.2 Doorvertaling planvoornemen

Door in het ontwerp van de buitenruimte rekening te houden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering wordt de leefbaarheid in het plangebied in de toekomst gegarandeerd. Deze verwachte gevolgen zullen het meest merkbaar zijn in een toenemende regenintensiteit enerzijds en een toenemende droogte en hitte anderzijds.

De gewenste ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit de transformatie van een bestaand karakteristiek gebouw naar een appartementengebouw met 11 woningen. Daarnaast worden er 12 bergingen gerealiseerd achter het appartementengebouw en komen er op de zuidelijke perceelsgrens 16 prefab-garageboxen. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het vertrekpunt dat zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied gebouwd wordt. Het woongebouw wordt duurzaam- en bijna energieneutraal (BENG) gebouwd, waarbij er aandacht is voor onder andere klimaatadaptief bouwen. Het dak van het woongebouw wordt afgekoppeld en al het hemelwater kan op eigen terrein infiltreren.

Uiteraard wordt het woongebouw woningen gasloos uitgevoerd en zal er daarnaast sprake zijn van goede isolatie, lage temperatuur verwarming, een warmtepomp en worden zonnepanelen op het dak geplaatst om de nodige energie op te wekken.

In het kader van de biodiversiteit komen enkele nestkasten te hangen aan het woongebouw.

Conclusie
De aspecten 'duurzaamheid' en 'klimaatadaptatie' vormen geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.12 Natuur

4.12.1 Regelgeving

Onder de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende activiteiten die de natuur betreffen. Daarbij kan bij de meest voorkomende activiteiten een tweedeling worden gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De Omgevingswet introduceert daarbij nieuwe terminologie: zo wordt een activiteit die significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied voortaan aangeduid als een 'Natura 2000-activiteit', en een activiteit met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten als een 'flora- en fauna-activiteit'. Een verdere vernieuwing onder de Omgevingswet is de vormgeving van de zorgplicht voor natuur. De provincie blijft in beginsel het bevoegd gezag voor taken op het gebied van de natuur (artikel 2.18, lid 1, onder g Ow).

Zorgplicht
De zorgplicht is in de omgevingswet opgedeeld in de algemene zorgplicht (afdeling 1.3 Ow) en de specifieke zorgplicht, waarbij de specifieke zorgplicht kan worden opgedeeld in de Specifieke zorgplicht natura2000 (art.11.6 Bal), Specifieke zorgplicht soorten (artikel 11.27 Bal) en de Specifieke zorgplicht houtopstanden (artikel 11.116 Bal). Uit de toelichting bij het Bal volgt dat deze specifieke zorgplichten voortborduren op de algemene zorgplicht in de Omgevingswet, maar concreter zijn. Omdat zij concreter zijn, kunnen zij volgens de toelichting niet uitsluitend bestuursrechtelijk, maar ook strafrechtelijk worden gehandhaafd. De zorgplicht geldt daarbij ook voor vergunningsplichtige activiteiten.

Soortenbescherming
Op grond van artikel 5.1 lid 2 Ow is het verboden een flora-en-fauna-activiteit te verrichten, voor zover het gaat om een geval dat is aangewezen in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Uit bijlage 1 Omgevingswet volgt dat een flora-en-fauna-activiteit een activiteit is met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten. De soortenbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten (artikel 11.37 Bal), Habitatrichtlijnsoorten (artikel 11.46 Bal) en Andere soorten (artikel 11.54 Bal). Hierin worden rust- en voortplantingsverblijfplaatsen en het functioneel leefgebied beschermd.

De regels over wanneer het bevoegd gezag een omgevingsvergunning of een vrijstelling mag verlenen voor flora- en fauna-activiteiten, staan in afdeling 8.6.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Gebiedsbescherming
Artikel 11.6, lid 1 van het Bal bepaalt dat degene die een activiteit verricht die verslechterende of significant verstorende gevolgen voor een Natura 2000-gebied of een bijzonder nationaal natuurgebied kan hebben, en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor het belang van de natuurbescherming, verplicht is om:

• alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;
• voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en
• als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd.

Stikstofdepositie
Artikel 2.15a Ow geven de (resultaatsverplichtende) omgevingswaarden voor stikstofdepositie gehandhaafd. Een activiteit die voor stikstofdepositie zorgt, wordt aangemerkt als een vergunningsplichtige Natura 2000-activiteit als significante effecten op een Natura 2000-gebied niet kunnen worden uitgesloten. De beoordelingsregels kunnen er in dat geval toe strekken dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend als geregistreerde stikstofdepositieruimte aan de Natura 2000-activiteit wordt toegedeeld (artikel 5.29, lid 3 Ow).

4.12.2 Doorvertaling planvoornemen

Soortenbescherming
Om de lekkages aan het dak te stoppen, zijn er vooruitlopend op onderhavige vergunningaanvraag onderhoudswerkzaamheden aan het dak verricht. Dit om verdere achteruitgang van het gebouw te voorkomen. Daarmee zijn er bij het dak ook geen gaten en kieren in het gebouw aanwezig, waar vleermuizen en vogels zich kunnen nestelen. De nieuwe dakrand is strak op de gevel geplaatst waardoor er geen kieren meer zijn tussen het dak (inclusief overstek) en de gevel:

Verder geldt voor dit grotendeels braakliggende bedrijfsperceel zonder opgaande begroeiing, dat:

• De buitenruimte voorheen vrijwel compleet verhard was. Na de bodemsanering in 2021 is, in afwachting van herontwikkeling, het achterterrein niet voorzien van nieuwe verharding. Er is geen sprake van groenvoorzieningen in het plangebied. Na herinrichting van het plangebied wordt het groenoppervlak ten opzichte van de huidige situatie vergroot door de aanleg van een gemeenschappelijke achtertuin, en krijgt daarmee ook meer ecologische waarde.
• Het plangebied geen essentiële functie vervult als foerageergebied voor vogels of vleermuizen, vanwege het ontbreken van openingen in het gebouw en mede omdat er in de directe omgeving voldoende alternatief foerageergebied aanwezig is. Onder andere in de vorm van de tuinen en het overige groen in de omgeving van het plangebied. Binnen of op de grenzen van het plangebied zijn geen essentiële vliegroutes aanwezig. Dit omdat binnen of op de grenzen van het plangebied geen aaneengesloten, langere, lijnvormige elementen, zoals bomenrijen aanwezig zijn.
• Het plangebied niet geschikt is als leefgebied voor de Rugstreeppad. Dit omdat er geen goed vergraafbare bodem aanwezig is waarin deze soort zich kan ingraven om te verblijven en te overwinteren. Daarnaast is er geen geschikt voortplantingswater aanwezig binnen en in de omgeving van het plangebied. Om deze redenen kan de aanwezigheid van de Rugstreeppad binnen het plangebied worden uitgesloten.

In die zin wordt het niet zinvol geacht om een quickscan natuur uit te voeren in het plangebied. Er zijn in de huidige situatie geen potentiële natuurwaarden aanwezig.

Gebiedsbescherming
De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent houtopstanden omdat deze in het plangebied niet voorkomen. Ook ligt het plangebied op een bestaand bedrijventerrein en niet in een Natura 2000-gebied, of ander beschermd natuurgebied. Om negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming uit te sluiten, moet vooraf een stikstofonderzoek door middel van de AERIUS Calculator uitgevoerd worden.

Er is daarom een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij de motivering gevoegd.

In dit stikstofdepositieonderzoek is voor de aanlegfase en gebruiksfase van de ontwikkeling in het plangebied de te verwachten stikstofdepositie ter plaatse van de omliggende stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden berekend.

Uit de berekeningen blijkt dat in zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de stikstofdepositie op de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Ten aanzien van stikstofdepositie ondervinden stikstofgevoelige habitats binnen Natura 2000-gebieden dus geen negatieve effecten als gevolg van de ontwikkeling. Het project is daarmee in het kader van stikstofdepositie niet aan te merken als een Natura 2000-activiteit.

Conclusie
Het aspect 'natuur' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.13 Cultureel erfgoed

4.13.1 Regelgeving

Uit artikel 1.2 lid 2 van de Ow volgt dat cultureel erfgoed en werelderfgoed onderdeel uitmaken van de fysieke leefomgeving. Dit houdt in dat een omgevingsplan regels kan bevatten die gericht zijn op het beschermen van erfgoederen (zoals aangegeven in artikel 4.1 Ow).

De essentie van het beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische en cultuurhistorische waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. Het doel van deze wetgeving is om archeologische resten in de bodem zoveel mogelijk te behouden en cultureel erfgoed en landschap zoveel mogelijk te beschermen.

Daarnaast zijn er ten aanzien van de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (artikel 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd: archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

4.13.2 Doorvertaling planvoornemen

Archeologie
Het tijdelijke omgevingsplan omvat het bestemmingsplan 'archeologie West Maas en Waal' en daarin is het hele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In aanvulling hierop is de westzijde van het plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1', de oostzijde van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 5' en de uiterste noordoostzijde van de gebiedsaanduiding 'overige zone - waarde archeologie 4'.

Het is toegestaan om een bodemingreep uit te (laten) voeren. Hierbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding:

• 'overige zone - waarde archeologie 1': bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 40 cm of/dan wel ophogen groter dan 100 m² en hoger dan 70 cm nader onderzoek noodzakelijk is;
• 'overige zone - waarde archeologie 4': bij bodemingrepen groter dan 1.000 m² en dieper dan 150 cm of/dan wel ophogen groter dan 1.000 m² en hoger dan 70 cm nader onderzoek noodzakelijk is;
• 'overige zone - waarde archeologie 5': bij bodemingrepen groter dan 5.000 m² en dieper dan 40 cm of/dan wel ophogen groter dan 5.000 m² en hoger dan 70 cm nader onder noodzakelijk is;

Omdat de 11 beoogde woningen worden gerealiseerd binnen een al bestaand gebouw, is er wat de woningen betreft geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Daarnaast is er bekeken welk deel van de garageboxen en de bergingen binnen de maatgevende aanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1' valt. Dit is op navolgende afbeelding grafisch weergegeven:

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat er 53,0 m² bodem geroerd wordt, die valt binnen de aanduiding 'overige zone - waarde archeologie 1' en wordt de maximaal toegestane oppervlakte van 100 m² aan bodemingrepen niet overschreden.

Wat betreft het overige deel van het plangebied binnen de aanduidingen 'overige zone - waarde archeologie 4 en 5' betreft, wordt ruimschoots onder de maximaal toegestane oppervlaktes aan bodemingrepen gebleven.

Cultuurhistorie
Door de transformatie van het karakteristieke gebouw van de voormalige zuivelfabriek in het plangebied naar een woongebouw wordt historische bebouwing behouden voor Beneden-Leeuwen. Dit zorgt voor een verhoogde kwaliteit van de leefomgeving.

Er zijn geen andere cultuurhistorische waardevolle objecten of structuren in het plangebied aanwezig.

Conclusie
De aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.14 Verkeer en parkeren

4.14.1 Verkeer

Het plangebied wordt voor motorvoertuigen ontsloten via de Van Heemstraweg, de hoofdontsluitingsweg van Beneden-Leeuwen, en verder via de Veesteeg richting de Maas en Waalweg. Om de voertuiggeneratie van de beoogde woningen te bepalen is gekeken naar de ligging van het plangebied. De gemeente West Maas en Waal is qua stedelijkheidsgraad aan te merken als een 'niet stedelijk' gebied en het plangebied maakt onderdeel uit van de 'rest bebouwde kom', waardoor de voertuiggeneratie volgens publicatie 744 'Parkeerkencijfers 2024' van het CROW (uitgaande van het gemiddelde van de aangegeven bandbreedte) uitkomt op:

• 3,3 voertuigbewegingen (huur, appartement, sociale huur, < 75 m² bvo).

Uitgaande van de beoogde 11 appartementen betekent dit dat er 11 x 3,3 = 36,3 voertuigbewegingen per etmaal plaatsvinden. Omdat de kleine voormalige zuivelfabriek al jaren niet meer in gebruik is, worden de voertuigbewegingen als gevolg van deze voormalige fabriek buiten beschouwing gelaten.

Daarnaast gaan we er worst-case vanuit dat elke garagebox 1 x per dag wordt bezocht door een externe eigenaar: 16 x 2,0 = 32,0 voertuigbewegingen.

In totaal is er daarmee worst-case sprake van: 36,3 + 32,0 = 68,3 voertuigbewegingen.

De bestaande wegen (Van Heemstraweg en Veesteeg) rondom het plangebied kunnen de extra 68,3 voertuigbewegingen per etmaal probleemloos afwikkelen. Uit het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (zie bijlage 2) blijkt dat er ter hoogte van het plangebied per etmaal sprake is van circa 13.295 motorvoertuigen per etmaal op de Van Heemstraweg, terwijl de maximale capaciteit van deze gebiedsontsluitingsweg circa 15.000 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Daar komen er als gevolg van de beoogde ontwikkeling nog ruim 65 per etmaal bij. Dit is een beperkt aantal. Het is wel behoorlijk druk op Van Heemstraweg, maar de extra voertuigbewegingen zijn qua aantal inpasbaar. Hierbij moet bovendien bedacht worden dat de voertuigbewegingen van de voormalige zuivelfabriek buiten beschouwing zijn gelaten en er in de praktijk in het plangebied zonder vergunning gestart kan worden met bedrijfsactiviteiten (inclusief de bijbehorende voertuigbewegingen).

Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.14.2 Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de gemeentelijke normen zoals opgenomen in de 'Nota Parkeren 2019', die gebaseerd zijn op de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. De gemeente West Maas en Waal is qua stedelijkheidsgraad aan te merken als een 'niet stedelijk' gebied en het plangebied maakt onderdeel uit van de 'rest bebouwde kom'. De parkeerkencijfers uit de publicaties van CROW worden weergegeven in de vorm van een bandbreedte. De gemeente West Maas en Waal gaat bij het bepalen van de parkeerbehoefte uit van de waarde tussen de gemiddelde en maximale bandbreedte voor woonfuncties en het gemiddelde van deze bandbreedte voor overige functies. Dit komt uit op:

• sociale huurwoning (< liberalisatiegrens): 1,8 parkeerplaatsen per woning, waarvan 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers;

In het plangebied worden 11 sociale huurappartementen gerealiseerd. De 7 woningen op de begane grond zouden gecategoriseerd kunnen worden als seniorenwoning, maar hier wordt worst-case niet vanuit gegaan:

In totaal worden er 17 parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd. Daarnaast zijn er nog 16 garageboxen, die per stuk voor 0,5 parkeerplaats tellen, in totaal dus 16 x 0,5 = 8,0 parkeerplaatsen. In de praktijk zijn er daarmee 17 + 8 = 25,0 parkeerplaatsen beschikbaar.

Daarmee wordt aan de parkeerbehoefte van 19,8 afgerond 20 parkeerplaatsen voldaan. Uitgaande van dubbelgebruik van bewoners en bezoekers bedraagt de parkeerbehoefte overigens slechts 17,5, afgerond 18 parkeerplaatsen.

Het aspect 'parkeren' vormt geen belemmering voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.15 Ladder voor duurzame verstedelijking

4.15.1 Regelgeving

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van leegstand. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (artikel 5.129g Bkl) bepaalt dat voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist.

Het doel van deze regel is het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en de totstandkoming van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering van stedelijke ontwikkelingen en het voorkomen van overprogrammering hiervan. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling 'buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied' mogelijk wordt gemaakt, moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als 'de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandel-voorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.' Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van 12 woningen of meer binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 bruto vloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

4.15.2 Doorvertaling planvoornemen

Omdat er per saldo maar 11 woningen worden toegevoegd, hoeft er niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Bovendien is het plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

Het TAM-omgevingsplan reguleert het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het plan biedt het gemeentebestuur een basis voor handhaving, indien op een bepaalde locatie activiteiten plaatsvinden die strijdig zijn met het omgevingsplan en zodoende uit ruimtelijk oogpunt onwenselijk worden geacht.

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal. Woningbouw op deze locatie past niet in het van het tijdelijk omgevingsplan onderdeel uitmakende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden.

Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal wordt het als hoofdstuk 22o toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan moet dus ook als onderdeel van het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal gelezen worden.

In dit hoofdstuk volgt een toelichting op de juridische regeling. Het juridisch bindende gedeelte van dit omgevingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De verbeelding en de regels moeten in samenhang met elkaar worden begrepen.

5.2 Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk zijn vormgegeven. De regels zijn onderverdeeld in 5 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen
Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling in het plangebied. Daarom worden in de regels alleen maar bepalingen opgenomen welke specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling in het plangebied.

Hoofdstuk 2: Specifieke regels over functies
Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Voor onderhavig TAM-omgevingsplan voor het plangebied is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het bestemmingsplan 'Dorpen, actualisatie 2021' (Wonen - 2). Dit plan is wel dusdanig omgevormd dat deze voldoet aan de regels van de Omgevingswet.

Hoofdstuk 3: Algemene regels over functies
Voor dit hoofdstuk zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie.

Hoofdstuk 4: Regels ter bescherming van waarden en objecten
In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van waarden en objecten. In dit geval liggen ter plaatse 3 archeologische waarden ('Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 4 en 'Waarde - Archeologie 5').

Hoofdstuk 5: Overgangsregels
In dit hoofdstuk is onder meer aangegeven dat de bestaande bouwwerken dan wel vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze af van het onderhavige TAM-omgevingsplan. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel te vernieuwen. Evenmin is het toegestaan om het bouwwerk geleidelijk aan helemaal te vernieuwen. In geval het bouwwerk door een calamiteit verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. Het bevoegd gezag kan middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels en bepalen dat bestaande afwijkingen mogen worden vergroot voor een uitbreiding van de bebouwing met maximaal 10%. Illegale bouwwerken zijn expliciet uitgesloten van het overgangsrecht.

Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het gebruik dat strijdig is met het onderhavige plan, mag worden gecontinueerd. Verandering van het gebruik is niet toegestaan, tenzij de afwijking naar haar aard en omvang wordt verkleind. Indien gebruik voor een periode van langer dan 1 jaar wordt onderbroken, mag dit gebruik niet meer worden hervat. Een uitzondering wordt gemaakt voor het gebruik dat reeds strijdig was met het voor het onderhavige omgevingsplan ter plekke van kracht zijnde plan. Het overgangsrecht is op deze situaties niet van toepassing.

Verbeelding
De verbeelding die is opgesteld voor het voorbeeld TAM-omgevingsplan moet worden opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dat betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt. Voor meer info, zie: https://docs.geostandaarden.nl/ro/HRTAMomplan/.

5.3 Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan

Dit TAM-omgevingsplan (hierna: plan) wijzigt het omgevingsplan in die zin dat na hoofdstuk 22 van het omgevingsplan een hoofdstuk 22o wordt ingevoegd, bestaande uit de regels van dit plan. De hoofdstukken in de regels moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22o van het Omgevingsplan gemeente West Maas en Waal.

Dit plan komt in het tijdelijke deel van het omgevingsplan. In de regels staat de verhouding tot de rest van het tijdelijke omgevingsplan (zie artikel 1.2 en 1.3).

5.4 Functies

Op de verbeelding is de grens van het plangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende functies met verschillende kleuren weergegeven. Voorts zijn diverse aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.

Artikel 4 Wonen - 2
De gronden met dit gebruiksdoel zijn primair bedoeld voor het wonen in gestapelde woningen. In woningen zijn naast het wonen ook beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning.

Op de overige gronden zijn bijgebouwen alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - garageboxen' uitsluitend garageboxen toegestaan. In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor onder meer bedrijven aan huis, mantelzorg en meergeneratiewoningen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Alle kosten die gemaakt moeten worden met het opstellen van een ruimtelijk plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is een overeenkomst afgesloten, waarin ook de afwikkeling van eventuele verzoeken tot tegemoetkoming in planschade c.q. nadeelcompensatie is geregeld. Hiermee is de financiële haalbaarheid voor de gemeente afdoende geregeld.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Met participatie wordt in de Omgevingswet bedoeld 'het in vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden) bij het proces van besluitvorming of een project of activiteit om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen'. Het gaat nadrukkelijk om het betrekken van partijen bij het besluitvormingsproces voordat formele besluitvorming van start gaat. Vroegtijdige participatie moet mensen in staat stellen mee te denken aan een nog te maken keuze voor de toekomst van een gebied of locatie. Participatie hoeft niet te leiden tot overeenstemming. Participatie is maatwerk en de vorm is afhankelijk van het initiatief.

Er is op 10 april 2025 een brief gestuurd naar alle direct omliggende woningen en bedrijven. Het gaat om de adressen Van Heemstraweg 30, 31(A), 32 en 37, Brouwersstraat 23, 25 en 38 en Veesteeg 4 - 6(A). Er is hierop 1 reactie binnengekomen die in het participatieverslag van een reactie is voorzien. Het participatieverslag is als bijlage 7 bij de motivering gevoegd.

6.2.2 Overlegpartners

Waterschap Rivierenland
Er is op 1 december 2025 een informele reactie ontvangen van waterschap Rivierenland

Het plan is al eerder een keer van commentaar voorzien , in de reactie  is door ons aangeven dat de lozing van de rest opgave op de wadi van de gemeente nog wel in beeld moest worden gebracht. De hoeveelheid water die geborgen moet worden, moet wel passen binnen de wadi die er destijds is aangelegd Ik zie dat niet terug in de motivatie/regels.

Reactie gemeente:
Het waterschap heeft primair geen belang, want het hemelwater wordt afgevoerd binnen het gemeentelijke stelsel en niet direct op het watersysteem van Waterschap Rivierenland. De basis van de gekozen oplossing voor hemelwaterberging is dat zo veel mogelijk hemelwater wordt afgekoppeld en geborgd op eigen terrein. Het overige hemelwater wordt rechtstreeks afgevoerd naar de gemeentelijke retentie ten zuiden van het plangebied. De gekozen oplossing voor hemelwaterberging is afgestemd met de betrokken beleidsadviseur 'water en klimaatadaptatie' van de gemeente.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft van donderdag 25 december 2025 tot en met donderdag 5 februari 2026 (gedurende 6 weken) ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Alle regels in het omgevingsplan samen moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Uit hoofdstuk 4 Gevolgen fysieke leefomgeving, subparagraaf 6.2.1 Participatie en de in hoofdstuk 4 verwerkte resultaten uit de milieuonderzoeken blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het plangebied.