Delegatieplan Omgevingsplan 'Buitengebied Borsele 2018, gedeelte Oostketelaarweg 3, 2021'

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op de locatie Oostketelaarweg 3 te Lewedorp is een agrarisch bedrijf in de vorm van een intensieve veehouderij aanwezig. De intensieve veehouderij (kippenbedrijf) is inmiddels gestopt. Het voornemen is om de vrijkomende bebouwing gedeeltelijk te slopen, gedeeltelijk hobbymatig te gebruiken bij de (voormalige) bedrijfswoning en gedeeltelijk te verhuren in de vorm van inpandige opslagruimten. Daarnaast wordt de voormalige bedrijfswoning in gebruik genomen als een reguliere burgerwoning. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het geldende Omgevingsplan 'Buitengebied Borsele 2018'.

In het omgevingsplan is een delegatiemogelijkheid voor functiewijziging opgenomen, die de bevoegdheid tot het partieel aanpassen van het omgevingsplan overdraagt van de gemeenteraad naar het college van burgemeester en wethouders (artikel 141.5.1 onder a van het omgevingsplan). Om de delegatiebevoegdheid toe te kunnen passen moet op basis van artikel 141.5.5 van het omgevingsplan voldaan worden aan de voorwaarden (voor zover relevant) uit tabel 141.3. Daarnaast dient voor de toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling sprake te zijn van een aantoonbare kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Borsele, passend bij de gebiedsbeschrijving, zie tabel 141.4.

De sloop van de bebouwing geeft, op basis van de ruimte-voor-ruimte regeling, de mogelijkheid om elders bouwtitels in te zetten. Op dit moment is er nog geen zicht op de locatie(s) waar dit zal plaatsvinden. De onderhavige procedure ziet dan ook enkel op het wegbestemmen van de agrarische bestemming (intensieve veeteelt) en het toevoegen van een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit in de vorm van opslag/stalling door derden. Daarnaast wordt in dit delegatieplan wel al getoetst aan de vereiste kwaliteitsverbetering die met de ruimte-voor-ruimte-regeling gepaard gaat. Voor het te zijner tijd realiseren van de nieuwbouwlocatie(s) dient een afzonderlijke planologische procedure te worden gevolgd. In onderhavig delegatieplan wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven, wordt er getoetst aan de voorwaarden uit tabel 140.3 en wordt de kwaliteitsverbetering aangetoond.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft een agrarisch perceel in het buitengebied van Borsele, ten oosten van Lewedorp. Het plangebied bestaat uit een (voormalige) bedrijfswoning met bijbehorende agrarische bedrijfsgebouwen. Binnen het plangebied was een intensieve veehouderij (kippenbedrijf) aanwezig. Aan de westzijde van het plangebied is een paardenbak aanwezig en een geitenweide. Het perceel is aan alle zijden omgeven door een groensingel. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de A58, aan de west- en oostzijde aan agrarische percelen en aan de zuidzijde aan de Oostketelaarweg.

Afbeelding 1 | Huidige situatie plangebied (bron: PDOK; bewerking: Juust B.V.)

2.2 Toekomstige situatie

De voormalige agrarische activiteiten behorende bij de intensieve veehouderij (kippenbedrijf) zijn beëindigd. Het voornemen is om de voormalige bedrijfswoning in gebruik te nemen als een reguliere woning. De vrijkomende bebouwing wordt gedeeltelijk gesloopt, gedeeltelijk hobbymatig gebruikt bij de (voormalige) bedrijfswoning en gedeeltelijk verhuurd in de vorm van inpandige opslagruimten. De sloop heeft betrekking op de gebouwen C, F en G (afbeelding 2) waarmee de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert. In totaal wordt er 1.992 m2 aan bebouwing gesloopt waardoor in totaal drie bouwtitels worden verkregen.

Afbeelding 2 | Sloop bedrijfsbebouwing (bron: Juust B.V.)

De vrijkomende bebouwing die hobbymatig in gebruik genomen zal worden, heeft betrekking op de gebouwen A2, B2 en D (afbeelding 3). Deze gebouwen zullen gebruikt worden als werkplaats (gebouw A2), als paardenstallen (gebouw B2) en als paardrijhal (gebouw D). De gebouwen A1 tot en met A8 en B1 worden in gebruik genomen als inpandige opslagruimten voor (niet bedrijfsmatige) particulieren (afbeelding 3). De bebouwing die gehandhaafd wordt, heeft een oppervlakte van 2.223 m2.

Afbeelding 3 | Herbestemming bestaande bebouwing (bron: Juust B.V.)

Hoofdstuk 3 Beleid

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit delegatieplan voorziet alleen in een functiewijziging van agrarisch naar wonen met nevenactiviteiten. Dit raakt geen rijksbelangen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018 en Omgevingsverordening Zeeland 2018

In het 'Omgevingsplan Zeeland 2018' en de 'Omgevingsverordening Zeeland 2018' beschrijft de provincie Zeeland haar doelstellingen en provinciale belangen. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu.

Nieuwe economische drager (NED)

Volgens het Omgevingsplan Zeeland 2018 wordt er gestreefd naar voldoende ruimte voor zowel nieuwe als uitbreiding van bestaande niet-agrarische activiteiten in het landelijke gebied, mits deze activiteiten passen in het landelijke gebied. Op basis van de regeling Nieuwe Economische Dragers (NED) kan agrarische bebouwing, die haar agrarische functie heeft verloren, voor andere functies worden gebruikt. Nieuwe economische dragers leveren een bijdrage aan behoud van de vitaliteit van het landelijk gebied. Tevens toont onderzoek aan dat 2/3 van de op dit moment aanwezige agrarische bebouwing in het landelijk gebied in 2030 geen agrarische functie meer zal hebben (Omgevingsplan Zeeland 2018; 5.3. Nieuwe economische dragers in het landelijk gebied; vrijkomend agrarisch vastgoed; p.30). Het herbestemmen van deze voormalige agrarische locatie met een nieuwe economische drager gaat verpaupering tegen en zorgt voor een dynamischer buitengebied.

Ruimte voor Ruimte

De provincie Zeeland zet in het Omgevingsplan in op herbestemming of sanering van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen om daarmee verpaupering te voorkomen. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de ruimte-voor-ruimte regeling, welke ook opgenomen is in de Omgevingsverordening Zeeland 2018. In ruil voor de sloop van agrarische opstallen kan een bouwtitel worden verkregen. Per 500 m2 te slopen oppervlak kan één bouwtitel verkregen worden met een maximum van 3 bouwtitels. Daarnaast mag de te slopen agrarische bebouwing geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing betreffen en dient het voorkomen van heroprichting gewaarborgd te zijn.

In het onderhavige plan is sprake van 1.992 m2 te slopen agrarische bebouwing. Met deze sloop krijgt de initiatiefnemer de mogelijkheid drie compensatiewoningen te bouwen. De te slopen gebouwen hebben geen cultuurhistorische waarde. Daarnaast wordt het agrarische bouwvlak ter plaatse van de Oostketelaarweg 3 te Lewedorp wegbestemd. Zowel het Omgevingsplan als de Omgevingsverordening staat de sloop van de schuren en het toevoegen van een nevenactiviteit niet in de weg.

In dit delegatieplan gaat het uitsluitend om een functiewijziging van agrarisch naar wonen en het toevoegen van een nevenactiviteit. Er is geen sprake van bouwwerkzaamheden. De functiewijziging raakt de provinciale belangen niet. Een nadere toetsing aan de beleidsuitgangspunten is niet nodig.

Inmiddels heeft de opvolger van het Omgevingsplan, het ontwerp van de Omgevingsvisie, ter inzage gelegen. Dit is nog geen vastgesteld beleid, maar geeft voor deze ontwikkeling geen andere uitgangspunten dan in het geldende beleid.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018

In het omgevingsplan “Buitengebied Borsele, 2018” is het perceel Oostketelaarweg 3 aangewezen als 'Agrarisch – intensieve veehouderij' en is gelegen in het gebied 'Grootschalige polders'. De gronden mogen ter plaatse gebruikt worden voor een intensief veehouderijbedrijf. Op basis van artikel 141.5 'Functieverandering en bouwen met delegatie in de grootschalige polders' is het mogelijk om het gebruik te wijzigen ten behoeve van 'Wonen' op een locatie waar de bestaande functie 'Agrarisch – intensieve veehouderij' is of wordt beëindigd. Voorwaarde is dat voldaan wordt aan de voorwaarden zoals vermeld in tabel 141.3 en er sprake is van een aantoonbare kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Borsele, passend bij de gebiedsbeschrijving. Er is sprake van een kwaliteitsverbetering en meerwaarde voor het buitengebied van Borsele indien aan ten minste drie voorwaarden uit tabel 141.4 wordt voldaan (zie hoofdstuk 4). Het gebruik van een gedeelte van de overblijvende bebouwing voor opslag en stalling voor derden betreft een nieuwe economische drager voor het plangebied. Dit wordt bestemd als kleinschalige bedrijfsmatige activiteit (nevenactiviteit) bij de functie 'Wonen'.

Ruimte voor Ruimte

Door het slopen van 1.992 m2 aan bedrijfsbebouwing ontstaat, in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling, de mogelijkheid om drie compensatiewoningen te bouwen. Er zijn nog geen locaties in zicht waar deze compensatiewoningen gebouwd kunnen gaan worden. De te slopen agrarische bebouwing betreft geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Daarnaast wordt het agrarische bouwvlak ter plaatse van de Oostketelaarweg 3 te Lewedorp wegbestemd. De ontwikkeling voorziet in het verdwijnen van een intensieve veehouderij, het slopen van een groot deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing en een kwaliteitsverbetering van de overblijvende bebouwing.

Hoofdstuk 4 Beoordelingsregels

Algemeen

Getoetst is aan de randvoorwaarden uit tabel 141.3 (zie hierna). Hieruit komt naar voren dat de activiteit passend is op de locatie. Door de overblijvende bebouwing zowel hobbymatig in gebruik te nemen alswel voor verhuur aan derden wordt een nieuwe invulling gegeven aan het voormalige agrarisch perceel passend bij de woonfunctie. Op deze manier wordt leegstand in het buitengebied tegengegaan. Voldaan wordt aan de algemene voorwaarden in relatie tot gezondheid en milieu. Omdat het een nieuwe invulling van een bestaand bedrijfsperceel betreft, vindt er geen aantasting plaats van de kwaliteit van de grootschalige polders.

Toetsing tabel 141.3

Passend op de locatie
De ontwikkeling	De activiteit past naar aard en omvang in het buitengebied
	Een bedrijfswoning is noodzakelijk voor de bedrijfsvoering
	De activiteit past in de Grootschalige polders gelet op de Gebiedsbeschrijving van dat gebied

Op het perceel is reeds een bedrijfswoning aanwezig waarvan het gebruik wordt voortgezet als reguliere burgerwoning. Er is geen sprake van extra (bedrijfs)woningen in het buitengebied. Het deel van de bebouwing dat niet gesloopt gaat worden, wordt zowel hobbymatig in gebruik genomen als voor opslagruimte aan derden. Het betreft een kleinschalige ontwikkeling die passend is naar aard en omvang in het buitengebied van de gemeente Borsele en bij de woonfunctie. Conform het beleid van de provincie is het mogelijk op basis van de regeling Nieuwe Economische Dragers (NED) de verhuur van opslagruimtes aan (niet bedrijfsmatige) derden te realiseren op een voormalig agrarisch bedrijfsperceel.

Passend bij de omgevingsaspecten locatie
Ondergrond	De kwaliteit van de ondergrond is voldoende voor de voorgenomen activiteit

De voorgenomen ontwikkeling maakt een gevoeligere functie mogelijk, aangezien de bestemming 'Agrarisch' wordt gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. Echter, er is in de huidige situatie al een (bedrijfs)woning aanwezig. Op basis hiervan kan gesteld worden dat de milieu-hygiënische situatie voldoende is voor de woonfunctie. De asbest op de daken van de overblijvende bebouwing wordt gesaneerd waardoor het ook niet kan doorsijpelen naar het grondwater.

Geluid	Voor zover sprake is van een nieuw geluidsgevoelig object wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of een nog vast te stellen hogere waarde
	Voor zover relevant is het bepaalde in '11 Deze locatie bevindt zich in een relatief stil gebied, hier gelden regels voor activiteiten die geluid produceren' van toepassing

Een reguliere woning wordt vanwege wegverkeerslawaai niet anders beoordeeld dan een bedrijfswoning. Het betreft een bestaande woning waarvan de afstand tot de weg niet wijzigt. Er is wat dat betreft sprake van een bestaande situatie. Een akoestisch onderzoek is om deze reden niet nodig. Er is geen sprake van een nieuw geluidsgevoelig object.

Gezondheid en milieu	De activiteiten mogen geen onevenredige overlast op het gebied van geur, stof, geluid, gevaar, verkeer of vergelijkbare gevolgen voor de fysieke leefomgeving veroorzaken; bij het indienen worden de benodigde inhoudelijke gegevens en bescheiden aangeleverd om dit te beoordelen
	Functieverandering en bouwen leidt niet tot kwetsbare objecten binnen 10-6 plaatsgebonden risicocontouren van leidingen en/of inrichtingen en er wordt voorkomen dat door conversie van beperkt kwetsbare objecten, kwetsbare objecten binnen 10-6 ontstaan
	Er vindt indien nodig een verantwoording plaats van het groepsrisico
	Activiteiten mogen er niet toe leiden dat kinderen langdurig (waaronder wordt verstaand tenminste 14 uur per dag gedurende maximaal 1 jaar) worden blootgesteld aan de magnetische velden van hoogspanningsverbindingen (veldsterkte (jaargemiddeld) hoger dan 0,4 microtesla)
	de afstand van een (bedrijfs)woning tot een fruitboomgaard bedraagt ten minste 50 m tenzij er in voldoende mate sprake is van afscherming

Door de bestemmingswijziging is ter plaatse geen agrarische bedrijfsvoering meer mogelijk. De bedrijfswoning wordt in gebruik genomen als reguliere woning en de schuren worden zowel hobbymatig gebruikt als voor de verhuur van opslagruimten. De richtafstand van het agrarisch bouwvlak komt daarmee te vervallen waardoor het woon- en leefklimaat voor nabijgelegen woonpercelen verbetert. Op een afstand van ca. 240 meter van de locatie ligt een bedrijf met milieucategorie 2. Voor dit bedrijf geldt, volgens de VNG-brochure 'Bedrijven- en milieuzonering' een richtafstand van 30 meter tot het gebiedstype 'rustig buitengebied'. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en het plangebied betreft circa 240 meter. Hier wordt ruimschoots aan voldaan. Een goed woon- en leefklimaat voor de locatie Oostketelaarweg 3 kan worden gewaarborgd. Andersom wordt, gezien de ruime afstand, het genoemde bedrijf aan het adres Oude Kraaijertsedijk 12 door de nieuwe woonfunctie ook niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

Er zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig in de nabijheid van het plangebied. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de A58 wat een transportroute is van gevaarlijke stoffen. De functieverandering van 'Agrarisch' naar 'Wonen' leidt niet tot kwetsbare objecten binnen 10-6 plaatsgebonden risicocontouren, omdat er geen woningen worden toegevoegd. Uitsluitend de bestaande bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere woning. Het groepsrisico neemt daardoor niet toe. Een verantwoording van het groepsrisico is niet aan de orde. Er is geen hoogspanningsverbinding of fruitboomgaard aanwezig in de nabijheid van het perceel Oostketelaarweg 3.

Water	Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de waterkwaliteit
	Er is sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling

Er is geen sprake van een nieuw bouwplan. De bestaande bebouwing wordt deels behouden en deels gesloopt. Door de sloop is er rondom de te handhaven bebouwing meer ruimte aanwezig voor de infiltratie van hemelwater. Verder blijft de waterhuishouding en afvoer van hemel- en afvalwater ongewijzigd.

Verkeer	De verkeersveiligheid is in voldoende mate gewaarborgd
	Er wordt in de parkeerbehoefte voorzien door voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein
	Er is sprake van een beperkte verkeersaantrekkende werking

De woning en de overblijvende gebouwen zijn gelegen op een ruim perceel. Er vinden geen aanpassingen aan de ontsluiting plaats. Het aantal voertuigbewegingen neemt niet toe. Gelet op het feit dat het agrarisch bedrijf op de locatie komt te vervallen zullen de voertuigbewegingen afnemen. Er is op het perceel voldoende ruimte aanwezig om te parkeren op eigen terrein.

Waarden	Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van aanwezige archeologische waarden zoals aangegeven in '12. Deze locatie bevindt zich in archeologisch waardevol gebied, hiervoor gelden regels'
	Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van aanwezige natuur- en/of landschapswaarden zoals aangegeven met de functie Water - Deltawater, Natuur of zoals aangegeven in '14 Op deze locatie is sprake van natuur- en landschapswaarden, hiervoor gelden regels'
	Indien sprake is van een Manege geldt specifiek dat ook wordt aangetoond dat er geen sprake is van negatieve effecten op Natura 2000
	Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van aanwezige cultuurhistorische en monumentale waarden zoals aangegeven in '13 Op deze locatie is sprake van cultuurhistorische waarden, hiervoor gelden regels'

Er zal gebruik worden gemaakt van de bestaande bebouwing. Een deel van de bestaande bebouwing wordt gesloopt. Over het noordoostelijke deel van het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3'. Hiervoor geldt dat er geen archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 500 m2 en niet dieper reiken dan 40 centimeter. De nieuwe verstoring bij het verwijderen van de oude fundering bedraagt niet meer dan 500 m2 op een diepte van 40 centimeter. Theoretisch gezien kan er bij het weghalen van de fundering nog een nieuwe verstoring plaatsvinden. Daarnaast worden natuur- en/of landschapswaarden en cultuurhistorische waarden niet geschaad. Doordat het huidige agrarische bouwvlak wordt wegbestemd zijn er geen (vervuilende) agrarische activiteiten meer mogelijk op de locatie. Hierdoor draagt het plan bij aan het behoud van de landschappelijke waarden in het gebied. Door het slopen van een groot gedeelte van de in onbruik geraakte agrarische bebouwing neemt tevens de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse toe. Door Ecomark Advies en Beheer is op 1 oktober 2021 een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd (zie Bijlage 1). Uit de quickscan blijkt dat de te slopen bebouwing geschikt is voor broedvogels. Er zijn geen soorten te verwachten waarvan het leefgebied jaarrond beschermd is. Ook voor vleermuizen is de te slopen bebouwing niet geschikt. Er zijn wel vleermuizen nabij het plangebied aanwezig maar deze hebben geen nadelig effect van de geplande werkzaamheden. Het plangebied heeft geen functie voor deze soortgroep. Andere beschermde soorten zijn niet in het plangebied te verwachten. Het is geheel verhard en ligt op een erf. De essentiële biotopen voor beschermde soorten ontbreken. Verder is er geen negatief effect te verwachten op een Natura2000-gebied. Er is ook geen negatief effect te verwachten op de natuurkwaliteiten van terreinen die zijn aangemerkt in het kader van het natuurnetwerk Zeeland. Het plangebied is op voldoende afstand gelegen van deze gebieden en de werkzaamheden zijn kleinschalig van aard. In het kader van biodiversiteit worden extra (bovenwettelijke) maatregelen getroffen. Dit betreft het plaatsen van inbouwstenen voor mussen, vleermuizenkasten op verschillende gevelposities tegen de te behouden bebouwing en het plaatsen van halfopen kasten voor soorten als de zwarte roodstaart en de grauwe vliegenvanger.

Beeldkwaliteit

Er is sprake van een versterking van de beeldkwaliteit van het buitengebied

Een nieuwe woning of nieuwe bedrijfswoning past gelet op de stedenbouwkundige opzet en typologie in de omgeving Een nieuwe woning of nieuwe bedrijfswoning krijgt een typologie die passend is op de locatie; toegestaan zijn de typologieën 'Typologie Schuurboerderij of boerenbedoeninkje', 'Typologie Boerenhofstede', Typologie Zeeuwse arbeiderswoning', 'Typologie Jaren '15-/'25-woning met zadeldak', 'Typologie Jaren '20-/'30-woning met mansardekap', 'Typologie Jaren '30-woning met zadeldak', 'Typologie Bebouwing uit de wederopbouwperiode' of 'Typologie Woning in een hedendaagse architectuurstijl' De inrichting van het voorerf van de nieuwe woning of nieuwe bedrijfswoning wordt afgestemd op de nieuwe typologie en is streekeigen. Er is sprake van een levensloopbestendige nieuwe woning of nieuwe bedrijfswoning

Een deel van de agrarische bebouwing wordt gesloopt waardoor de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbetert. Er is geen sprake van een nieuw bouwplan of nieuwe bedrijfswoning. Er vindt uitsluitend wijziging van de functie plaats. De bebouwing die behouden blijft wordt voorzien van nieuwe daken en gevelbekleding in een donkergrijze ral kleur, conform de wens van de dorpsbouwmeester. Hiermee treedt een kwaliteitsverbetering op en wordt tevens voldaan aan de beeldkwaliteitseisen van de gemeente. De beeldkwaliteit van het buitengebied wordt verbeterd.

Landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen zoals bedoeld in lid 141.5.1 onder c tot en met i en k

Er is sprake van een goede landschappelijke inpassing zoals aangegeven in '8 Voor het bouwen of de invulling van de functie geldt de voorwaarde van goede landschappelijke inpassing, hiervoor gelden regels'; het beheer en onderhoud van deze landschappelijke inpassing dient gericht te zijn op de in stand houding ervan.

De bestaande bebouwing voldoet aan de eisen en er is geen sprake van nieuwbouw. De groensingel rondom het perceel heeft een breedte van minimaal 5 meter en zorgt voor een landschappelijke inpassing van het perceel.

Draagvlak

Er wordt inzicht geboden in het draagvlak voor het initiatief in de omgeving

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het wegbestemmen van een agrarisch bouwvlak. Het woon- en leefklimaat van omliggende woonbestemmingen zal verbeteren. De aanname is dat er voldoende draagvlak is voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Kwaliteitsverbetering

Meerwaarde

Door de overblijvende bebouwing zowel hobbymatig in gebruik te nemen alswel voor verhuur aan derden wordt - naast de reguliere woonfunctie - een nieuwe invulling gegeven aan het voormalige agrarisch perceel. Op deze manier wordt leegstand in het buitengebied tegengegaan. Omdat het een nieuwe invulling van een bestaand bedrijfsperceel betreft en een groot deel gesloopt wordt, vindt er geen aantasting plaats van de kwaliteit van de grootschalige polders.

Toetsing tabel 140.4

Meerwaarde, in redelijke verhouding tot aard en omvang van de verandering
Financieel-economische meerwaarde	Er is sprake van een versterking van de recreatieve pontentie

De verhuur van opslagruimten als nevenactiviteit bij de bestemming wonen heeft enkel de functie van een nieuwe economische drager, maar leidt niet tot een versterking van de recreatieve potentie. Het vervallen van een geurbelastende activiteit wel.

Maatschappelijke meerwaarde	De activiteit maakt onderdeel uit van een netwerk van verbindingen en initiatieven
	Er is onderzoek gedaan naar de wijze waarop en de mate waarin het initiatief energieneutraal ontwikkeld zou kunnen worden en hier wordt in redelijkheid uitvoering aan gegeven

Er is geen sprake van een nieuw bouwplan. De maatschappelijke meerwaarde van het plan bestaat enerzijds uit het voorkomen van leegstand of verpaupering van de bestaande bebouwing door een nieuwe invulling te geven aan deze bebouwing. Hierdoor wordt duurzaam omgegaan met de bestaande bebouwing. Anderzijds ligt de maatschappelijke waarde in de mogelijkheid om drie compensatiewoningen elders te bouwen.

Ruimtelijke meerwaarde	Detonerende bebouwing wordt gesaneerd
	Natuurwaarden worden versterkt en vervolgens in stand gehouden
	Landschapswaarden worden versterkt en vervolgens in stand gehouden
	Cultuurhistorische waarden worden versterkt
	Stilte en/of duisternis worden gerespecteerd
	Er is sprake van extra waterretentie en/of de waterkwaliteit wordt verbeterd

De ontwikkeling voorziet in het verdwijnen van een intensieve veehouderij en het slopen van een groot deel van de voormalige agrarische bebouwing. Daarnaast wordt verpaupering van de overblijvende agrarische bebouwing door de voorgenomen ontwikkeling voorkomen. Er is geen sprake van een nieuw bouwplan en daarmee vindt er geen aantasting plaats van bestaande natuurwaarden. Van de overblijvende bebouwing wordt het asbest gesaneerd. Tevens wordt de overblijvende bebouwing voorzien van nieuwe daken en gevelbekleding in een donkergrijze ral kleur, conform de wens van de dorpsbouwmeester. Hierdoor vindt er een kwaliteitsverbetering van de overblijvende bebouwing plaats.

De landschapswaarden zullen in stand worden gehouden. De bestaande singels rondom het perceel blijven behouden. Op de locatie Oostketelaarweg 3 zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Op het perceel worden geen lichtbronnen toegevoegd. Stilte en/of duisternis wordt gerespecteerd.

Het plan heeft geen invloed op de huidige waterkwaliteit, aangezien er geen nieuw dakoppervlak of verharding wordt toegevoegd. Watercompensatie is niet aan de orde.