Heinkenszand, gedeelte Bedrijventerrein Noordlandseweg, 2013

3.3 Opzet beheersverordening Noordlandseweg

3.3.1 Algemeen

Uitgangspunten

De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• behoud van het bestaand gebruik;
• aansluiten op de geldende regelingen (zie paragraaf 1.3) voor gronden binnen het verordeningsgebied Heinkenszand, gedeelte Bedrijventerrein Noordlandseweg, 2013;
• goed beheren van de bestaande situatie.

Behoud van het bestaand gebruik

Ter plaatse zijn de functies Bedrijven, Groen en Verkeer aanwezig. Deze functies worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt en als zodanig op de verbeelding, bijlage 1 bij de toelichting en in de gebiedsregels (zie Hoofdstuk 2 Gebiedsregels in de regels) bevestigd.

Regeling sluit aan op regelingen in geldende bestemmingsplan

Met de beheersverordening worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan voor het gebied voor zover mogelijk gecontinueerd. Uitzonderingen hierop vormen:

• de mogelijkheden voor perifere detailhandel via afwijking. In het nieuwe provinciale beleid (Verordening Ruimte) is bepaald dat deze voor deze regio uitsluitend gevestigd mogen worden in Goes (Marconigebied) of Middelburg (Mortiere).
• de mogelijkheden voor windturbines. Deze zijn tot op heden niet gerealiseerd. Daarnaast hebben windturbines de nodige milieu-effecten. De gemeente acht het niet langer wenselijk deze bouwmogelijkheid te behouden.

Goed beheren van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.

Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

• Het bestaande gebruik is in hoofdzaak bedrijventerrein en daarnaast beperkt overige functies, zoals de openbare ruimte (verkeer en groen). Deze functies zijn als zodanig op de verbeelding vastgelegd.
• Het bouwen (bestaande bouwwerken) omvat bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet-benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• overzicht gebruik verordeningsgebied (zie bijlage 1);
• archief omgevings- en bouwvergunningen;
• luchtfoto.

Overzicht gebruik verordeningsgebied

In bijlage 1 is een overzicht opgenomen waarin het gebruik van het verordeningsgebied is weergegeven. Het gaat om een lijst van bedrijven en functies. Deze informatie is ontleend aan de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), de vergunningenadministratie en een veldinventarisatie. Aan de hand van dit overzicht kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie is.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

Luchtfoto

Een recente luchtfoto (maart/april 2012) van het verordeningsgebied is als bijlage 2 toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie.

3.3.2 Opzet van de juridische regeling

Onderdelen en opzet van de beheersverordening

De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1. de verbeelding;
• 2. de regels (vier hoofdstukken).

Verbeelding

Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond zijn op basis van de bestaande situatie besluitvlakken getekend waarmee is aangegeven welke functie ter plaatse geldt.

De besluitvlakken op de verbeelding corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk 2 (Gebiedsregels).

De regels

De regels bestaan uit vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 van de regels bevat inleidende bepalingen als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels.

• In hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels opgenomen. In deze bepalingen is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie zogeheten 'vergunningvrije bouwwerken'. Van een aantal bouwregels kan worden afgeweken. Deze afwijkingsbepalingen zijn eveneens opgenomen in de gebiedsregels.

• Hoofdstuk 3 omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de anti-dubbeltelregel en algemene gebruiksregels.

• De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in hoofdstuk 4.

Gebiedsregels (hoofdstuk 2)

• Voor de verschillende bestaande functies zijn per besluitvlak afzonderlijke gebiedsregels opgenomen:
  • 1. Bedrijf;
  • 2. Groen;
  • 3. Verkeer;
  • 4. Waarde - Archeologie - 2
  • 5. Waarde - Landschap;

• Het bestaande gebruik mag worden voortgezet.
• In aanvulling op de bepaling inzake bestaand gebruik zijn voor de afzonderlijke gebruiksvormen bepalingen opgenomen waarmee de planologische ruimte uit de geldende bestemmingsregelingen, zo veel mogelijk is gecontinueerd. In deze beheersverordening wordt uitgegaan van bestaand gebruik in 'ruime zin'. Dit betekent dat beperkte flexibiliteit op basis van geldend planologisch regime binnen enkele functies denkbaar is. Hiervoor hoeft (vaak) geen specifieke afwijkingsprocedure te worden gevolgd.
• De vrijstellingsbepalingen uit de vigerende bestemmingsplannen zijn omgezet naar afwijkingsregels. Het betreft hier afwijkingen die zonder uitvoerig onderzoek kunnen worden toegepast. Toepassing van een afwijkingsbevoegdheid vindt plaats na beoordeling van het opgenomen afwegings- en toetsingskader. Hiermee worden de bestaande planologische mogelijkheden gecontinueerd.
• Wijzigingsbevoegdheden mogen in beheersverordeningen niet worden opgenomen en zijn dan ook niet opgenomen.
• De aanwezige gebruiksvormen zijn, voor zover niet passend binnen de regeling in de tabel in bijlage 2 en 3 van de regels, vermeld.
• De gemeente beschikt over een handboek voor digitale bestemmingsplannen; daar waar mogelijk zijn de ruimtelijke regels vertaald naar deze beheersverordening.

Algemene regels (hoofdstuk 3)

In de algemene gebruiksregels zijn regels opgenomen die vergelijkbaar zijn met bepalingen uit een bestemmingsplan. Het betreft de anti-dubbeltelregel en algemene bouwregels en afwijkingsregels. Ook is voorzien in een regeling voor de molenbiotoop in algemene aanduidingsregels.

Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

De overgangsregels regelen situaties die niet passen binnen de regeling uit hoofdstuk 2, maar wel kunnen blijven bestaan. De slotregel bevat de naam van de beheersverordening:

"Heinkenszand, gedeelte Bedrijventerrein Noordlandseweg, 2013".