"Kern Heinkenszand, gedeelte Dorpsstraat/Eendvogelstraat, 2013"

3.2 Beoogde herontwikkeling

3.2.1 Programma

Programma

Het programma voor het woonzorgcomplex bestaat uit:

• 4 groepswoningen met ieder 6 tot 7 bewoners en een gemeenschappelijke woonkamer;
• 29 appartementen;
• en 1 commerciële ruimte.

Daarbij worden tevens ruimtes voor ondersteunende zorginfrastructuur en bergruimtes voor onder andere fietsen voorzien en worden voldoende bij het programma behorende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Dichtheid

Beoogd is de woonzorglocatie binnen bestaand stedelijk gebied te ontwikkelen in een hoge dichtheid: centrumvoorzieningen zijn op korte afstand aanwezig, waardoor maximaal gebruik van de nabijgelegen voorzieningen kan worden gemaakt door de doelgroep. De hogere dichtheid betekent ook dat optimaal gebruik gemaakt wordt van de ruimte in het bestaand stedelijk gebied, waarmee de vraag naar nieuwe uitleglocaties aan de rand van de kern minder is. Dit komt de kwaliteit van zowel landschap als kern ten goede. Daarnaast betekent de ontwikkeling van een locatie in het centrum van de kern dat hierdoor op efficiënte wijze een grote doelgroep kan worden bereikt: de voorziening is centraal gelegen en daarmee gemakkelijk bereikbaar.

3.2.2 Uitgangspunt: zorgvuldige inpassing

Uitgangspunt van het plan is een zorgvuldige inpassing van het diverse programma van wonen, zorg en commercie in de kleinschalige context van de Dorpsstraat en het bestaande ruimtelijk-functionele beeld van de Eendvogelstraat.

Functionele inpassing

Dorpsstraat

De Dorpsstraat vormt de historische kern en het hart van Heinkenszand. De Dorpsstraat vormt het centrum van de kern Heinkenszand. In de Dorpsstraat zijn naast de woonfunctie, diverse functies en voorzieningen gesitueerd (winkels, kantoren, maatschappelijke voorzieningen). De Dorpsstraat heeft hierdoor een gemêleerd functioneel beeld.

Het programma van de beoogde ontwikkeling bestaat aan de zijde van de Dorpsstraat onder andere uit maatschappelijke woonzorgvoorzieningen, commerciële ruimten en woningen. Dit functionele programma past uitstekend binnen het functioneel profiel van de Dorpsstraat.

Eendvogelstraat

De Eendvogelstraat (zie ook paragraaf 3.1.3) kent een minder gemêleerd functioneel beeld dan de Dorpsstraat. Hier voert nadrukkelijk wonen de boventoon. In de lijn hiermee voorziet het plan aan de Eendvogelstraat met name in woningbouw. In het beoogde appartementengebouw zullen, in ondergeschikte mate, enkele algemene ruimten voor de woonzorgvoorzieningen worden ondergebracht.

Ruimtelijke inpassing

Algemeen

Het op de locatie beoogde bouwplan bestaat uit een aantal geschakelde bouwdelen die in positie, maat en hoogte verschillen en verbonden zijn door een centrale ruimte.

Qua ruimtelijke positionering/beleving is er een duidelijke tweedeling in bouwdelen die zich aan de Dorpsstraat bevinden en een bouwdeel aan de Eendvogelstraat, zie figuur 3.3. De bouwdelen sluiten aan op karakteristieken in de bestaande bebouwing aan de genoemde straten. Hierna wordt het bouwplan/de bouwdelen beschreven, waarbij steeds is aangegeven op welke wijze is aangesloten bij het straat-/bebouwingsbeeld van de Dorpsstraat en Eendvogelstraat, zodat sprake is van een verantwoorde ruimtelijke inpassing. In figuur 3.2 is een ruimtelijke impressie van het bouwplan opgenomen.

Commerciële ruimte/appartementen hoek Dorpsstraat / Eendvogelstraat

Het bouwdeel op de hoek markeert de entree tot de Dorpsstraat vanuit de Stenevate en Eendvogelstraat. Dit bouwdeel is, om qua maatvoering aan te sluiten op het bestaande bebouwingsbeeld aan de Dorpsstraat, opgesplitst in twee bouwvolumes. Aan de zijde van de Eendvogelstraat bevindt zich een beperkte sprong in de rooilijn en kent het bouwdeel twee kopgevels. Gelijk aan de maat en schaal van de bestaande bebouwing in de directe omgeving bedraagt de bouwhoogte van de twee bouwvolumes twee bouwlagen met een kap. De bebouwingsgrens op de hoek is identiek aan die van de huidige bebouwing, maar met een open ruimte op de hoek zodat het overzicht op de kruising wordt verbeterd.

Groepswoningen Dorpsstraat

Ten aanzien van de twee groepswoningen aan de Dorpsstraat zijn in het bouwplan de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• de bouwvolumes zijn opgesplitst naar kleinere maateenheden;
• de rooilijn kent een beperkt wisselend verloop, waarbij de bebouwing direct aan de openbare ruimte staat;
• de kapvormen herinneren aan de oorspronkelijke bebouwing door de keuze voor langskappen, incidenteel afgewisseld met een dwarskap;
• de dakranden verschillen enigzins in hoogte;
• het materiaalgebruik varieert;
• de gevelopeningen zijn eenvoudig en in positie wisselend.

Door toepassing van deze uitgangspunten past het nieuwe gebouw in de kleinschalige en dorpse structuur van de Dorpsstraat. De straatwand van de Dorpsstraat wordt doorgetrokken en vervolmaakt, waarbij door geleding en incidentele dwarskappen en detaillering (kleine gevelopeningen) het kleinschalige karakter van de Dorpsstraat wordt behouden. Door de rooilijn ter hoogte van de Dorpsstraat 82-84 enigzins terug te leggen, worden ten opzichte van de huidige situatie drie extra langsparkeerplaatsen (ten behoeve van het project) gecreëerd. Het profiel van de Dorpsstraat wordt daarmee ter plaatse iets verwijdt, maar de essentie van de karakteristiek (zie ook onder 'Kenschets Dorpsstraat') blijft behouden.

Door de variatie in de positie van de rooilijn, een kleinschalig en geleed karakter van de bouwmassa en een toegesneden goot- en bouwhoogte (respectievelijk circa 6,5 en 11 meter) van de nieuwbouw wordt het bestaande woonhuis (Dorpsstraat 88) zorgvuldig ingepast in de doorgetrokken straatwand.

Overzicht	Dorpsstraat
Kruising Eendvogelstraat / Dorpsstraat	Hof

Figuur 3.2 Ruimtelijke impressie. (bron: Grosfeld Van der Velde architecten).

Appartementen Eendvogelstraat

Het bouwdeel aan de Eendvogelstraat staat haaks op deze straat. Dit bouwdeel is met corridors, die aan weerszijden van het perceel Dorpsstraat 88 lopen, verbonden met nieuwbouw aan de Dorpsstraat. Qua ruimtelijke beleving staat het bouwdeel echter solitair in de ruimte. Het ruimtelijk/architectonisch beeld van dit 'appartementengebouw' wijkt af van de nieuwbouw aan de Dorpsstraat. Dit bouwdeel wordt 3 bouwlagen hoog met flauwe kappen (goothoogte circa 9 meter, totale hoogte circa 10 meter). Door verspringingen in de gevels en toepassing van een centrale, glazen galerij wordt de massa van dit bouwdeel gebroken. De kop van het 'appartementengebouw' wordt verbijzonderd. Enerzijds door de oriëntatierichting van een deel van de kap (evenwijdig met de Eendvogelstraat), anderzijds door het kleurgebruik van de gevels.

De rooilijn van het bouwdeel aan de Eendvogelstraat ligt, gelijk aan de bebouwing elders aan de straat, enigszins terug van de openbare ruimte. Hierdoor is tussen de straat en de bebouwing ruimte voor een groene (tuin)inrichting.

De posities van de nieuwe gebouwdelen laten ruimtes open die in het verlengde liggen van het tegenovergelegen landgoed Landlust aan de Eendvogelstraat. Hiermee bestaat de mogelijkheid om het groen van het landgoed als het ware het plangebied 'in te trekken' en daarmee ruimtelijke samenhang te creëren. Het bestaande groene straatbeeld van de Eendvogelstraat wordt hiermee bovendien verder versterkt.

Door de positionering van de nieuwbouwdelen ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de bestaande bebouwing in de omgeving ontstaan er drie hoven.

• Een groen entreehof. Gesitueerd aan de zuidoostzijde van de locatie wordt in dit hof het halen en wegbrengen en beperkt parkeren voor de commerciële ruimte en appartementen georganiseerd (maximaal 10 parkeerplaatsen). Dit hof ligt aan de Eendvogelstraat en verbindt door de overwegend groene inrichting visueel het landgoed met de locatie.
• Een besloten buitenhof aan de noordzijde van de locatie. Dit is een kleinschalige buitenruimte. De gronden worden ingericht als tuin.
• Een parkeerhof. Dit hof wordt grotendeels verhard om parkeergelegenheid (circa 30 parkeerplaatsen) te bieden voor de nieuwbouw. De parkeerplaatsen worden omzoomd door groene hagen en er worden tevens bomen aangeplant.

Alzijdige oriëntatie

De nieuwbouw krijgt een alzijdige oriëntatie. Dit resulteert in het volgende.

• Er is geen herkenbare voor of achterkant. Wel is de entree duidelijk herkenbaar.
• In verband met de alzijdige oriëntatie worden geen galerijen en vluchttrappen aan de buitenzijden van het gebouw gerealiseerd.
• Een alzijdige oriëntatie is passend voor een centrale locatie, zoals de voormalige EMTÉ-locatie. Het gebouw wordt hierdoor goed ingebed in de omgeving.
• Het gebouw wordt vormgegeven vanuit het principe van corridorontsluiting. Hierdoor beschikt het gebouw over collectieve en beschutte woonkwaliteiten en ontstaat voorts vanuit de omgeving een levendig beeld met hoven. Elk van deze hoven (zie ook kopje 'Appartementen Eendvogelstraat' ) krijgt een eigen karakter.
• Ontsluiting van het woongebouw vindt plaats vanaf het parkeerhof of vanuit de entreehof.

Door toepassing van de alzijdige oriëntatie wordt een voor de locatie representatief gebouw gerealiseerd.

Architectuur

De architectuur is voorgesteld op basis van een aantal als “dorps” herkenbare karakteristieken.

• De vormen van de huizen en gebouwen zijn eenvoudig en herkenbaar.
• De uitwerking is sober met aandacht voor een traditionele opbouw van plint tot dakrand.
• Er wordt gebruik gemaakt van degelijk metselwerk.
• Er is incidenteel plaats voor een verbijzondering van een raam, dakrand of voordeur.

Figuur 3.3 Situatieschets ontwikkeling (bron: Grosfeld Van der Velde architecten)

Bezonning

Door de positionering van de gebouwdelen hebben alle appartementen en gebruiksruimtes een goede bezonning op het oosten of het westen, terwijl de hoven zelf goed bezond zijn op het zuiden en daardoor uitnodigen tot gebruik.

De woonbebouwing ten westen van de ontwikkeling ondervindt door de dagelijkse gang van de zon en de teruggelegen positie van het woongebouw geen extra beschaduwing. Het woongebouw wordt op een grotere afstand gerealiseerd dan de oorspronkelijk op de locatie aanwezige supermarkt.

In de Dorpsstraat wordt de bouwmassa gepositioneerd in de oorspronkelijke bouwstrook langs de Dorpsstraat. De maximaal toelaatbare bouwhoogte (11 meter) aan de Dorpsstraat wordt in dit voorliggende bestemmingsplan gecontinueerd. Het oorspronkelijke gat in de straatwand wordt nu opgevuld met bebouwing, passend binnen de maat en schaal van de Dorpsstraat. Er ontstaat een (bezonnings)beeld zoals ook elders aan de Dorpsstraat. Verwezen wordt naar Bijlage 2 Bezonningsstudie.

3.2.3 Parkeren

Parkeeraanbod

Door de gemeente is een parkeerbalans opgesteld. Het parkeeraanbod op eigen terrein bedraagt 40 parkeerplaatsen:

• 30 parkeerplaatsen voor appartementen in het speciale daarvoor aangewezen parkeerhof;
• 10 parkeerplaatsen voor commerciële functies en appartementen in een groen entreehof.

In de openbare ruimte worden in de Dorpsstraat aanvullend 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd doordat de gevellijn van de bebouwing ten opzichte van de oorspronkelijke situatie aan de Dorpsstraat enigszins terug komt te liggen.

Parkeervraag

De volgende parkeervraag doet zich voor (zie tabel 4.1). Gerekend is met 29 appartementen (huur en koop) en 4 groepswoningen. De normen zijn gebaseerd op de publicatie CROW, Parkeercijfers - basis voor parkeervoorziening 3e gewijzigde druk september 2008.

Parkeervraag
Voorziening							Parkeerkencijfer		Totaal aantal parkeerplaatsen
						aantal	minimum	maximum	minimum	maximum
commerciële ruimte * (140 m2 bvo)						1	3.0	4.5	4.2	6.3
huurappartementen**						22	0.9	1.1	19.8	24.2
koopappartementen ***						7	1.0	1.2	7	8.4
groepswoningen **** (6 - 7 personen)						4	0.5	0.7	7	9.8
Totaal						34			38	48.7

Tabel 4.1 Parkeervraag, overzicht

* wijk-, buurt- en dorpscentra, supermarkt, centrum, weinig stedelijk, 100 m2 bvo (1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo)

** zie tabel 4.2 voor berekening norm huurappartementen

*** zie tabel 4.3 voor berekening norm koopappartementen

**** verpleeg/verzorgingstehuis, centrum, weinig stedelijk, wooneenheid (aanname: groepswoning = 3,5 wooneenheden)

Huurappartementen			minimum	maximum	toelichting
			1.2	1.3	woning goedkoop, aandeel bezoekers 0.33 parkeerplaats per woning, centrum, weinig stedelijk, woning,
			0.3	0.6	serviceflat/ aanleunwoning (zelfstandige woning met beperkte zorgvoorziening), aandeel bezoekers 0.33 parkeerplaats per woning, centrum, weinig stedelijk, woning,
gemiddeld			0.9	1.1	gemiddeld 2x woning goedkoop, 1 x serviceflat/aanleunwoning

Tabel 4.2 normberekening huurappartementen

Koopappartementen			minimum	maximum	toelichting
			1.3	1.5	woning midden, aandeel bezoekers 0.33 parkeerplaats per woning, centrum, weinig stedelijk, woning,
			0.3	0.6	serviceflat/ aanleunwoning (zelfstandige woning met beperkte zorgvoorziening), aandeel bezoekers 0.33 parkeerplaats per woning, centrum, weinig stedelijk, woning,
gemiddeld			1.0	1.2	gemiddeld 2x woning goedkoop, 1 x serviceflat/aanleunwoning

Tabel 4.3 normberekening koopappartementen

Door gemeente is op basis van het voorgaande vastgesteld dat er een minimale parkeervraag van 38 parkeerplaatsen aanwezig is. De maximale behoefte bestaat uit 48.7 (49) parkeerplaatsen.

Toetsing parkeernorm

Op basis van het voorgaande is de volgende parkeerbalans (confrontatie parkeervraag op het parkeer aanbod) opgesteld.

Balans			Openbaar gebied	Eigen terrein	Totaal
Vraag				38(minimum)	38
Aanbod			3	40	43
Confrontatie					+5

Er wordt met 43 parkeerplaatsen ruim voldaan aan de minimale parkeervraag.

Terzijde

Met de herontwikkeling van de locatie verdwijnt het parkeerterrein van de voormalige supermarkt. Dit terrein is formeel geen openbaar parkeerterrein. Het wordt evenwel veelvuldig gebruikt door omwonenden en bezoekers van het centrumgebied. Auto's die thans voor dit doel hier worden geparkeerd, dienen in de toekomst naar elders uit te wijken. De situatie wordt daarmee weer als voorheen – voordat een supermarkt op de hoek Dorpsstraat/Eendvogelstraat was gevestigd – waarbij het terrein ook enkel privé in gebruik was. Zoals hiervoor aangegeven, voorziet het beoogde bouwplan op de locatie in zijn eigen parkeerbehoefte en legt deze (naar verwachting) geen extra parkeerdruk op de openbare ruimte.

Conclusie

In en in de omgeving van de Dorpsstraat is voor de functies en voorzieningen in de Dorpsstraat voldoende parkeerruimte beschikbaar. Ten aanzien van het voorgenomen bouwplan, de bouw van (zorg)woningen en een commerciële ruimte, wordt voldoende parkeerruimte gerealiseerd op eigen terrein.