Molenvliet - Ter Steeghe

5.4 Bestemmingsregeling

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de onderstaande bestemmingen voor.

Bedrijf

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven. Op de verbeelding is weergegeven welke categorie bedrijven zijn toegestaan. Op het bedrijventerrein Molenvliet zijn bedrijven toegestaan van categorie 2 tot categorie 3.2. Op het bedrijventerrein Ter Steeghe zijn bedrijven toegestaan van categorie 3.1 en 3.2. Bedrijven die niet passen binnen de algemene toelaatbaarheid zijn mogelijk gemaakt middels de aanduiding specifieke vorm van bedrijf 1 tot 7. Deze bedrijven zijn genoemd in een tabel met daarin de bijbehorende SBI-codes waarmee deze terug te vinden zijn in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, behorende bij dit bestemmingsplan. Op deze plekken mogen alleen bedrijven worden gevestigd, die passen binnen de in de tabel aangegeven categorie en die vallen onder de genoemde SBI-code. Hiermee worden de hier thans aanwezige bedrijven die afwijken van de algemene toelaatbaarheid, van een maatwerkbestemming voorzien. Hiermee wordt de bestaande situatie 'op slot gezet'.

Binnen de bestemming Bedrijf is verder detailhandel toegestaan voor zover het ondergeschikte detailhandel van ter plaatse geproduceerde of vervaardigde goederen betreft. Daarnaast zijn bij de bedrijfsvoering behorende kantoren toegestaan tot 50% van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 1.500 m². Deze maatvoering is gekozen met het oog op de externe veiligheidsrisico's, indien kantoren groter zijn dan 1.500 m2 kunnen deze worden aangezien als kwetsbaar object in het kader van het Bevi (Besluit externe veiligheidsinrichtingen). In het plangebied is één locatie waar 2.200 m2 aan bijbehorende kantoren zijn gevestigd, deze zijn middels een aanduiding specifiek mogelijk gemaakt. Zelfstandige kantoren zijn niet direct toegestaan, voor de bestaande zelfstandige kantoren is de aanduiding 'kantoor' opgenomen.

Op het bedrijventerrein Ter Steeghe zitten naast bedrijven ook een aantal andere functies, zoals een sportschool. Deze functies worden mogelijk gemaakt middels een specifieke aanduiding. Deze functies worden middels deze aanduiding specifiek op de bestaande locatie mogelijk gemaakt, omdat het beleidsmatig niet wenselijk is dat deze functies overal op het bedrijventerrein gevestigd kunnen worden.

Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus' is detailhandel in volumineuze goederen toegestaan. Het gaat hierbij om detailhandel in keukens, badkamers, auto's en andere motorvoertuigen en bouwmarkten. Ter plaatse van de sportschool op Ter Steeghe is de aanduiding 'sport' opgenomen. Ter plaatse van de bowlingbaan aan de Langeweg is de aanduiding 'cultuur en ontspanning' opgenomen. Binnen deze aanduidingen is het huidige gebruik specifiek bestemd. Voor de bowlingbaan geldt dat deze uitsluitend is toegestaan op de tweede verdieping. Op het bedrijventerrein Molenvliet is tevens een arbeidstrainingsbureau gevestigd, deze is specifiek mogelijk gemaakt middels de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - 1'.

Binnen het bedrijventerrein Molenvliet zijn twee bedrijfswoningen gelegen. Deze woningen zijn, analoog aan het vigerende bestemmingsplan Molenvliet, van een aanduiding voorzien. Deze aanduiding is niet van toepassing op het hele vlak, maar betreft alleen bestaande bedrijfswoning. Omdat ook de bouwhoogte is aangegeven, is op deze manier de bestaande woning ruimtelijk vastgelegd.

Op de verbeelding is de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - bevi' opgenomen. Deze zone is gelijk aan de PR 10-6-contour van Kijfhoek. Binnen deze aanduiding zijn kwetsbare objecten, zoals bedoeld in het Bevi, niet toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat binnen de PR 10-6-contour kwetsbare objecten kunnen worden opgericht.

Bouwregels

Binnen de bestemming zijn uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwen toegestaan met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken geen gebouwen toegestaan. Terrein- en erfafscheidingen mogen voor de voorgevelrooilijn worden gebouwd tot een hoogte van 2,5 m. Achter de voorgevelrooilijn mogen deze worden gebouwd tot een hoogte van 3 m.

Voor de voorgevelrooilijn mag per bedrijfsgebouw een reclamezuil met een maximum hoogte van 2 meter worden gebouwd. Vlaggenmasten mogen worden gebouwd tot maximum hoogte van 5 m.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels worden regels gesteld aan het gebruik van de gronden. Hierin is geregeld dat Bevi-inrichtingen, bedrijven met een externe veiligheidscontour, niet zijn toegestaan, evenals de opslag van meer dan 10.000 kg vuurwerk of geluidshinderlijke inrichtingen (Wgh-inrichtingen). Ook zijn activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2. Hiermee wordt voorkomen dat het bestemmingsplan mer-plichtige activiteiten toestaat en daarmee planmer-plichtig wordt. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die dergelijke bedrijven wel mogelijk maakt. Aan deze bevoegdheid is onder meer als voorwaarden opgenomen dat een milieueffectrapportage wordt opgesteld op basis van de eisen uit de Wet milieubeheer.

In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen waarin de plaats en de hoogte van opslag wordt geregeld. Daarbij is geregeld dat opslag is niet toegestaan voor de voorgevelrooilijn. Bovendien is opslag op onbebouwde gronden hoger dan 4 m niet toegestaan.

Afwijkingsbevoegdheden

Om binnen kaders toch flexibiliteit te kunnen bieden, zijn in dit bestemmingsplan een aantal bevoegdheden opgenomen, die het bevoegd gezag de mogelijkheid geeft voor delen van het bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning af te wijken.

Bevoegd gezag kan middels omgevingsvergunning afwijken voor de aangewezen categorie voor ten hoogste twee categorieën hoger dan is toegestaan, mits het bedrijf naar aard en omvang past binnen de maximaal toegelaten bedrijfscategorie.

Daarnaast kan bevoegd gezag middels omgevingsvergunning afwijken voor het maximaal toegestaan oppervlak aan kantoren en kunnen zij toestaan dat het kantoorvloeroppervlak ten hoogste 2.000 m² bedraagt, mits het bedrijfsvloeroppervlak voor niet meer dan 50% uit kantoorruimte bestaat. Vestiging van een dergelijke kantoorruimte kan alleen mits het bedrijf zich niet kan vestigen bij een belangrijke openbaarvervoerlocatie, vanwege een tekort aan ruimte, of een te groot en extensief ruimtebeslag heeft. Daarnaast moet er voldoende parkeerruimte op eigen terrein worden gecreëerd en mag de verkeerssituatie niet onevenredig worden aangetast. Tot slot mogen er vanuit milieutechnisch oogpunt geen belemmeringen zijn. Waarbij in ieder geval gekeken dient te worden naar externe veiligheid en luchtkwaliteit.

Tevens kan bevoegd gezag middels omgevingsvergunning afwijken voor het vestigen van zelfstandige kantoren van ten hoogste 100 m2, hiermee wil de gemeente de mogelijkheid bieden aan kleine startende ondernemingen om zich in Zwijndrecht te vestigen.

Bij deze drie afwijkingsbevoegdheden dient er worden voorzien in voldoende parkeerruimte, mag de verkeerssituatie niet onevenredig worden aangetast en een verantwoording gegeven te worden ten aanzien van het groepsrisico van het rangeerterrein Kijfhoek.

Ten slotte kan bevoegd gezag middels omgevingsvergunning afwijken van het bestemmingsplan en detailhandel toestaan, mits dit detailhandel is in goederen die niet past in winkelcentra, detailhandel in bouwmaterialen of landbouwwerktuigen of detailhandel in andere volumineuze goederen, waaronder keukens, badkamers en sanitair. De omgevingsvergunning wordt verleend mits er hierdoor geen onevenredige verstoring ontstaat in de structuur van het distributieapparaat en geen onevenredige verkeers- of parkeeroverlast zal optreden en dient een verantwoording gegeven te worden ten aanzien van het groepsrisico van het rangeerterrein Kijfhoek.

Groen

De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen, bermen en speelvoorzieningen, maar ook voor voet- en fietspaden die door het beeldbepalend groen lopen. Binnen de aanduiding 'railverkeer' zijn voorzieningen ten behoeve van railverkeer toegestaan.

Maatschappelijk

Binnen deze bestemming vallen zowel het ziekenhuis (inclusief ambulancepost), de brandweerkazerne en de Pietermankerk. Omdat deze drie functies een geheel eigen ruimtelijke uitstraling hebben en uitwisseling van deze functies niet gewenst is, worden deze op de verbeelding nader gespecificeerd met respectievelijk de aanduiding 'gezondheidszorg', 'brandweerkazerne' en 'religie'.

Ook hier geldt dat uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwen zijn toegestaan met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding. Daarbij is bij de brandweerkazerne en het ziekenhuis, ten behoeve van flexibiliteit, een ruim bouwvlak opgenomen met een maximaal bebouwingspercentage. De kerk heeft een strak bouwvlak gekregen.

Verkeer

De wegen in het plangebied zijn bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.

Water

Waterpartijen en structuurbepalende watergangen zijn bestemd voor Water. Bruggen, kunstwerken en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn binnen de bestemming mogelijk.

Wonen

De in het plangebied aanwezige woning heeft de bestemming Wonen. Deze woning heeft op de verbeelding een bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw is gelegen. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Daarnaast zijn regels opgenomen ten aanzien van aan-, uit- en bijgebouwen.

Binnen de bestemming Wonen is het tevens toegestaan om een beroep-aan-huis of bedrijf-aan-huis uit te oefenen, met dien verstande dat niet meer dan 30% van het vloeroppervlak van de woning wordt gebruikt als zodanig.

Leiding - Gas

De gasleiding die ten noorden van het bedrijventerrein Molenvliet ligt, is planologisch beschermd middels de dubbelbestemming Leiding - Gas. Op deze gronden worden extra regels gesteld aan het bouwen en uitvoeren van werken ter bescherming van de aanwezige gasleiding.

Leiding - Riool

Een deel van de beschermingsstrook van de rioolpersleiding ten zuiden van de Molenvliet valt binnen het bestemmingsplan en is planologisch beschermd middels de dubbelbestemming Leiding - Riool. Op deze gronden worden extra regels gesteld aan het bouwen en uitvoeren van werken ter bescherming van de aanwezige rioolleiding.

Waarde - Archeologie

Op basis van de archeologische verwachtingskaart is op de verbeelding een gebied aangeduid met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Op deze gronden worden extra regels gesteld aan het bouwen en uitvoeren van werken ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden. Binnen de dubbelbestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de dubbelbestemming met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter of gebouwen die niet groter zijn dan 100 m2, of niet dieper dan 30 cm de grond ingaan, of waarbij geen heiwerkzaamheden nodig zijn. Daarnaast is het vervangen, vernieuwen en veranderen van bestaande bebouwing mogelijk voorzover het oppervlakte niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Andere bouwwerken mogen alleen gebouwd worden indien de aanvrager een rapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarde van de locatie voldoende is vastgelegd en de eventuele aanwezige archeologische waarde niet worden geschaad, of dat schade kan worden voorkomen door regels te verbinden aan de bouwvergunning, het doen van opgravingen of begeleiding door een archeoloog.