Plan: | Molenvliet - Ter Steeghe |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0642.bp10molensteeghe-3001 |
Het plangebied is opgedeeld in twee delen, Molenvliet en Ter Steeghe. Molenvliet is een langgerekt bedrijventerrein langs de rand van het spoortraject Rotterdam - Breda, zuidoostelijk van het rangeerterrein Kijfhoek. Ter Steeghe is een gebied met diverse ruimtelijke en functionele clusters. In deze paragraaf zal elk plandeel afzonderlijk worden beschreven.
Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van de kern Zwijndrecht in een cluster bedrijventerreinen, waartoe ook het bedrijventerrein Bakestein behoort. Dit cluster grenst aan het buitengebied van Zwijndrecht. Kenmerkend voor de omgeving van het plangebied is de aanwezigheid van nationale infrastructuren. Dit is in de eerste plaats het spoortraject Rotterdam - Breda met daaraan gekoppeld het rangeerterrein Kijfhoek. Behalve voor personenvervoer, wordt dit traject eveneens gebruikt voor goederenvervoer, onder meer het vervoer van gevaarlijke stoffen. Aan de oostzijde van Kijfhoek takt het tracé van de Betuweroute in noordelijke richting af en gaat de Sophiaspoortunnel in. Een andere nationale infrastructuur is de rijksweg A16. Deze infrastructuren scheiden de diverse bedrijventerreinen van elkaar.
Het bedrijventerrein Molenvliet ligt direct ten zuiden van het spoortraject Rotterdam - Breda en grenst in het noordwestpunt aan het rangeerterrein Kijfhoek. Tussen het spoor en het bedrijventerrein ligt een waterloop en een groenstrook. Onder deze strook ligt een gasleiding. Het bedrijventerrein Molenvliet ligt ten noorden van de woonwijk Heer Oudelands Ambacht en wordt hiervan gescheiden door het park Molenvliet. Dit park gaat in het westen over in het buitengebied.
Ruimtelijke structuur
Molenvliet kenmerkt zich door zijn langgerekte vorm als gevolg van zijn ligging tussen het spoor en het Molenvlietpark. Het bedrijventerrein bestaat uit een weg, met aan de noordzijde bebouwing. De bebouwing op het terrein bestaat voornamelijk uit bedrijfsloodsen met een hoogte van circa 11 m, meestal afgedekt met een plat dak. Deze bebouwing staat niet altijd in de voorgevelrooilijn.
Het bedrijventerrein heeft een hoog bebouwingspercentage. De meeste percelen zijn voor circa 70% bebouwd. Daarnaast is het bedrijventerrein nagenoeg geheel verhard. Over het algemeen dient de verharding voor de voorgevel voor parkeren, en de verharding elders op het bedrijventerrein voor bedrijfsactiviteiten en opslag. Door het hoge percentage bebouwing en verharding heeft het bedrijventerrein Molenvliet een stenig karakter. Ten zuiden van de weg is een parkeerstrook opgenomen. Hierin wordt langsparkeren afgewisseld met insteekhavens.
De weg scheidt het 'stenige' bedrijventerrein van het groene gebied daaronder. Een aantal hierin gelegen elementen behoren tot het plangebied van dit bestemmingsplan. Ten zuiden van en parallel aan de weg Molenvliet ligt de waterloop De Molenvliet. Deze watergang is de voormalige hoofdwetering van de polder en is tevens de naamgever van het plangebied. Ter hoogte van deze waterloop ligt ook een ondergrondse waterstofleiding.
In de oostzijde van het plangebied ligt een verhoging, waar de Molenvliet omheen loopt. Deze verhoging is een restant van een verhoogde molenplaats, waar voorheen een watermolen op stond die de polder drooghield. Aan de overzijde van de weg, loopt, dwars op de Molenvliet en over het bedrijventerrein, een korte waterloop. Deze verbindt de waterloop Molenvliet met de waterloop parallel aan het spoor. Dit water is een restant van een zijwetering van de Molenvliet.
In de zuidoosthoek van het plangebied ligt een ander bijzonder historisch element, de Pietermankerk. Deze is gelegen op een kerkplaats, een ronde verhoging, omringd door een smalle gracht. Dit deel van het plangebied heeft ook een groene uitstraling en vormt daarmee een verbinding tussen het park Molenvliet en het Develpark.
Functionele structuur
Het bedrijventerrein Molenvliet bestaat uit overwegend kleinschalige bedrijven. In een aantal gevallen zijn meerdere bedrijven op één perceel gevestigd in bedrijfsverzamelgebouwen. Het gaat hierbij voornamelijk om kleine zelfstandige kantoren. De overige bedrijven op het terrein zijn overwegend licht-industrieel van aard. Tevens vindt er op ondergeschikte schaal detailhandel plaats. Het gaat hierbij om de verkoop van ter plaatse geproduceerde of herstelde goederen, zoals de verkoop van auto-onderdelen bij een autoreparatiebedrijf. Daarnaast bevinden zich ook nog twee bedrijfswoningen op het bedrijventerrein. Deze woningen maken deel uit van de bedrijfsbebouwing, en zijn niet als individuele woning herkenbaar.
Naast de bedrijven bevinden zich in het plangebied enkele andere functies. Aan de oostzijde van het plangebied, aan de Develsingel, ligt de kazerne van de brandweer 'Zwijndrechtse Waard'. Hier bevinden zich uitrukeenheden, daarnaast worden hier diverse kantoortaken uitgevoerd.
Op de hoek van de Molenvliet en de Develsingel ligt de Pietermankerk, die nog steeds als kerk wordt gebruikt. Deze kerk wordt gebruikt voor gemeenschappelijke protestante diensten. Daarnaast worden de gronden om de kerk nog gebruikt als begraafplaats. Naast de kerk, aan de Develsingel 15, ligt een burgerwoning.
Het plandeel Ter Steeghe ligt aan de rand van de bebouwde kom van Zwijndrecht. Het wordt globaal omsloten door de rijksweg A16 in het westen, en de wegen Langeweg en Bootjessteeg. Ten noorden van de Langeweg ligt het buitengebied. Door het plangebied loopt de Sophiaspoortunnel, die onderdeel uitmaakt van het tracé van de Betuweroute.
Ruimtelijke structuur
Ter Steeghe is een op een campus lijkend gebied, dat is op te delen in een viertal grotere clusters. Deze clusters worden individueel ontsloten op de Bootjessteeg dan wel de Langeweg.
Aan de oostzijde van het plangebied ligt het cluster van het Albert Schweitzer ziekenhuis. Centraal in dit cluster ligt de bebouwing van het ziekenhuis. Dit gebied heeft een relatief laag bebouwingspercentage en heeft een maximale bouwhoogte van 20 m. De gronden om het gebouw zijn verhard, de randen van het cluster zijn groen aangeplant.
Aan de zuidzijde van het plandeel ligt een cluster met volkstuinen en een tennispark. Dit cluster heeft een laag bebouwingspercentage en een groen en open karakter.
Centraal in het gebied, binnen de Ter Steeghe Ring, ligt een bedrijvencluster. Dit cluster is ingevuld met een zestal grote gebouwen van één tot twee bouwlagen. De gronden tussen de bebouwing zijn nagenoeg geheel verhard, waardoor dit plandeel een stenig karakter heeft. De Ter Steeghe Ring sluit aan op de Langeweg.
In het noorden van het plangebied ligt een tweede bedrijvencluster. Dit cluster wordt doorsneden door een waterloop. Momenteel is alleen de noordzijde bebouwd. Hier staat een concentratie gebouwen van ongeveer drie bouwlagen. Aan de zuidzijde wordt momenteel gebouwd aan een nieuwe bedrijfshal.
Tussen de clusters lopen groene dragers in de vorm van openbaar toegankelijke groenstroken met wandel- of fietspaden, doorgaande waterlopen en taludstroken. Samen met de groenstrook langs de A16 zorgt dit ervoor dat de clusters in een groene setting opgenomen zijn. Het tracé van de Sophiaspoortunnel wijkt hier echter vanaf, omdat hierop geen beplanting is aangebracht.
Functionele structuur
De vier clusters zijn naast ruimtelijk ook functioneel gescheiden. Het cluster van het Albert Schweitzer ziekenhuis heeft vanzelfsprekend in de eerste plaats een maatschappelijke functie. Daarnaast liggen binnen dit cluster ook functies die bij deze functie horen, waarvan parkeren het belangrijkste is.
Het zuidelijke cluster heeft met name een recreatieve functie door de aanwezigheid van de volkstuinen en de tennisvelden. Dit cluster loopt functioneel min of meer over in de groengebieden in het plangebied, die een recreatief karakter hebben.
De twee overige clusters hebben beiden functioneel gezien een bedrijfskarakter. In het middencluster zijn diverse bedrijven gevestigd. Naast enkele kleine bedrijven en kantoren zijn op dit terrein een aantal grotere winkels gevestigd, onder andere een bouwmarkt. Bovendien zit hier een sportschool.
Het noordelijke gedeelte bestaat uit een bedrijfsverzamelgebouw met daarin een autodealer, een meubelbedrijf en een bowlingcentrum. Het terrein ten zuiden van dit gebouw, tussen de waterloop en de Sophiaspoortunnel, behoort tot dit cluster. Dit terrein werd in het verleden gebruikt als opslagdepot voor de bouw van de Sophiaspoortunnel. Inmiddels is dit gebruik beëindigd en ligt het terrein braak. De autodealer is voornemens om op dit terrein de bedrijfsactiviteiten uit te breiden. Hiervoor is inmiddels een bouwvergunning verleend.