1e herziening bestemmingsplan Buitengebied, locatie Langeweg 474

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is het plan om de bestaande kassen op de locatie Langeweg 474 te Heerjansdam te slopen. In ruil voor het slopen van de kassen mag de eigenaar uitgaande van de ruimte voor ruimte(lijke kwaliteit) regeling twee nieuwe burgerwoningen realiseren. De bestaande agrarische bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. Met de resterende rechten worden de kassen op de locatie Langeweg 97 te Hendrik-Ido-Ambacht uitgebreid.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Op basis van de benodigde onderzoeken is met voorliggend bestemmingsplan een verantwoorde planologische regeling ontworpen waarbij de herontwikkeling van het perceel Langeweg 474 mogelijk wordt gemaakt. Voor de uitbreiding van de kassen op de locatie Langeweg 97 is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld vanwege de ligging in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht (bestemmingsplan 'Kas Langeweg 97').

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordzijde van rangeerterrein Kijfhoek in het buitengebied van Heerjansdam (gemeente Zwijndrecht). De Langeweg vormt de grens met de gemeente Ridderkerk. Meer naar het oosten ligt de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven (Langeweg 474). Figuur 1.1 toont daarnaast de ligging van de locatie waar de rechten van de glas voor glas regeling worden ingezet (Langeweg 97).

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een samenvatting van het actuele beleidskader dat relevant is voor het plangebied. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 de ruimtelijke analyse van het gebied aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de relevante milieuaspecten en de overige onderzoeken beschreven. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het voor het plangebied relevante ruimtelijke beleidskader. Het geldende bestemmingsplan houdt geen rekening met de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling is in overeenstemming met het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Met de sanering van verspreid glas, financieel mogelijk gemaakt door het toestaan van ruimte voor ruimtekavels en de glas voor glasregeling, wordt concreet en uitvoerbaar invulling gegeven aan de door de gemeente, regio en provincie gewenste kwaliteitsverbetering in het Deltapoortgebied. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

2.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) (maart 2012)

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Toetsing rijksbeleid

De mogelijkheden die het project biedt, passen binnen de beleidskeuzes en de leidende principes uit de

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Barro.

Deze ontwikkeling maakt de realisatie van ruimte voor ruimtewoningen mogelijk in ruil voor de sloop van kassen. Gelet op het feit dat slechts twee woningen zijn beoogd (jurisprudentie) en de hoeveelheid bebouwing afneemt, is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder is niet noodzakelijk, maar het project voldoet wel aan de uitgangspunten. Het project geeft invulling aan de behoefte aan kwaliteitsverbetering in het Deltapoortgebied. Het toestaan van twee ruimte voor ruimtewoningen op de saneringslocatie maakt deze kwaliteitsverbetering financieel mogelijk. Ook is de locatie passend ontsloten.

2.3 Provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte (geconsolideerde versies 2017)

De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen.
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit.
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners.
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

In het VRM zijn vier thema's te onderscheiden;

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Groene buffers

Het contrast tussen de dynamiek en dichtheid van de stad en de luwte van de aangrenzende groene ruimte is een belangrijke kwaliteit. De provincie wil in alle overgangsgebieden van stedelijk gebied naar open landschap deze contrastkwaliteit behouden. Het accent in de groene ruimte rond het stedelijk gebied ligt op een betere verweving van recreatie, natuur, water en landbouw.

Aantrekkelijke landschappen en toegankelijke natuur nabij de stad zijn belangrijk voor een goed leef- en vestigingsklimaat in de stad. Ze hebben een positief effect op de gezondheid en het welbevinden van mensen. In de groene ruimte nabij de stad is verbetering van de recreatieve kwaliteit en bereikbaarheid daarom een belangrijke opgave. Goede stad-landverbindingen, fijnmazige netwerken en opheffing van barrières kunnen de toegankelijkheid van het landschap nabij de stad verbeteren. Ook natuur heeft een recreatieve waarde en moet zo veel mogelijk toegankelijk zijn. De landbouw kan op diverse manieren verbreden en inspelen op de nabijheid van de stad.

Deze opgave heeft extra urgentie in relatief kleine open ruimten grenzend aan stedelijk gebied en in de groene ruimten tussen de stedelijke gebieden. Omdat de stedelijke invloed hier verhoudingsgewijs groot is en soms van meerdere kanten komt, is extra zorgvuldigheid bij ruimtelijke ontwikkelingen geboden. Behoud van deze ruimten is van belang voor de identiteit en leefkwaliteit van het stedelijk gebied, aangezien ze op de schaal van de provincie een onmisbare tegenhanger vormen van de stedelijke dynamiek en verdichting. Voor een aantal gebieden nabij de stad, blijft de provincie kiezen voor behoud van en verdere ontwikkeling tot robuuste groene buffers, die vanuit hun gebiedskwaliteit en gebruikswaarde verstedelijkingsdruk kunnen en moeten weerstaan. Dit betreft onder meer IJsselmonde.

Deze groene buffers vallen in categorie 2 van het handelingskader ruimtelijke kwaliteit, 'gebieden met een specifieke kwaliteit'. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige) stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden. Stabiele en aantrekkelijke stadsranden en goede inpassing van infrastructuur dragen hieraan bij. Richtpunten binnen categorie 2 zijn:

• 1. Er vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats in de bufferzone.
• 2. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied.

In samenhang met de structuurvisie is de Verordening Ruimte vastgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend. De volgende artikelen zijn relevant voor dit project.

Artikel 2.1.1 lid 1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. in die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of
• c. indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die,
  • 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld,
  • 2. passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 van toepassing is, en
  • 3. zijn opgenomen in het Programma ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Artikel 2.2.1 Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Lid 2 Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën

Het plangebied is aangemerkt als categorie 2. Hier gelden aanvullende maatregelen voor ruimtelijke kwaliteit.

Lid 3 Aanvullende ruimtelijke maatregelen

• a. De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):
  • 1. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
  • 2. wegnemen van verharding;
  • 3. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
  • 4. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.
• b. De onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken.
• c. In afwijking van sub b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door Provinciale Staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Bij aanvullende ruimtelijke maatregelen gaat het onder andere om de maatregelen uit de regeling 'ruimte voor ruimte'. Op basis van deze voormalige regeling kon in ruil voor de sloop van 1.000 m² bebouwing of 5.000 m² kassen een woning buiten bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. Bij de beoordeling van de aanvullende ruimtelijke (kwaliteits-)maatregelen hanteert de provincie vooralsnog deze oppervlaktes als uitgangspunt.

Lid 4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een motivering, bij voorkeur vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf, waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:

• a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn, of
• b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Toetsing

Het plangebied is op de kwaliteitskaart aangeduid als 'Zeekleipolderlandschap' (Laag van de Cultuur- en Natuurlandschappen) binnen het 'Rivierdeltacomplex' (Laag van de Ondergrond). Daarnaast ligt het plangebied binnen de 'groene buffer' waar 'beschermingscategorie 2' van toepassing is. Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van de specifieke waarden naast de generieke bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het beschermde ruimtelijk beleid richt zich met name op de 'groene buffer' binnen het Zuid-Hollandse rivierdeltalandschap.

Figuur 2.1 Uitsnede kaart VRM

Er is regionale behoefte aan kwaliteitsverbetering door sanering van glas in deze bufferzone. De bouw van ruimte voor ruimtewoningen maakt dit financieel mogelijk. De hoeveelheid bebouwing/glas neemt per saldo af. De locatie is goed ontsloten ten behoeve van de beoogde woningen.

Ook voldoet de ontwikkeling aan de uitgangspunten van artikel 2.2.1. De sanering van glas en bebouwd oppervlak zorgt voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is sprake van 'aanpassen' omdat twee woningen worden gerealiseerd. Op beeldkwaliteit is nader ingegaan in het voor het plan opgestelde kavelpaspoort dat is opgenomen in bijlage 1.

Gebiedsprofiel IJsselmonde, Provincie Zuid Holland (2013)

Het landschap van Oost-IJsselmonde bestaat in de basis uit dijken en polders. Karakteristieke dijklinten met een meer kleinschalig, beschut en intiem karakter vormen een mooi contrast met het meer grootschalige, open en agrarische karakter van de achtergelegen polders, met de Waal als een bijzonder landschappelijk incident/element. Dit profiel is het uitgangspunt als het gaat om het verbeteren van de belevingswaarde van Oost-IJsselmonde. Een nadere uitwerking staat in de Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit (het project is aan deze handreiking getoetst).

Gebiedsvisie Deltapoort 2025 (2012)

De Gebiedsvisie Deltapoort 2025 is het ruimtelijk kader (op hoofdlijnen) waarbinnen verschillende ruimtelijke opgaven binnen Deltapoort, waaronder de sanering van (verspreid liggende) glastuinbouwbedrijven, worden uitgevoerd, met als doel het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. In dit kader hebben de gemeenten Barendrecht, Ridderkerk, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht de ambitie geformuleerd om in vier jaar tijd 35 hectare verspreid liggend glas te saneren.

In het Deltapoort-gebied worden vijf themagebieden met een groene hoofdtint onderscheiden. Deze themagebieden vormen tezamen het landschappelijk raamwerk; door thematisering worden de landschappelijke kwaliteiten van het betreffende gebied (en dus het raamwerk) versterkt. De locatie ligt in de gebiedsvisie binnen het themagebied 'de tuin van Deltapoort (kleinschalig agrarisch mozaïeklandschap)'. Binnen dit gebied zijn ook enkele recreatieve functies aanwezig.

Figuur 2.2 Uitsnede ruimtelijk streefbeeld (plangebied rood omcirkeld)

Alle themagebieden kennen een bepaalde mate van ontwikkelingsdynamiek. In de 'tuin van Deltapoort' wordt beoogd een duurzame groene kwaliteit te realiseren die het gebied meer samenhang geeft en sterker maakt. Een coulissenachtig landschap met een groene geleding moet het ruimtelijk decor bieden voor kleinschalige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, recreatie, (verbrede) landbouw, enzovoorts. De Tuin is in de visie een hoofdzakelijk groen, zeer bedrijvig middengebied dat in dienst van de stad staat. De sanering van het verspreide glas is een belangrijk speerpunt zodat kassen worden geclusterd en ingezet kan worden op innovatie en vernieuwing. In het kader van de sanering te realiseren ruimte voor ruimte woningen dienen landschappelijk goed ingepast te worden. Het behoud van openheid is in de Tuin echter geen vereiste. Wanneer het niet lukt op het oorspronkelijk kavel woningen te realiseren, kan beperkte ruimte worden gevonden elders in de Tuin. De Tuin is namelijk een deel van Deltapoort waar de beperkte ontwikkeling van nieuwe ruimte voor ruimte woningen in lage dichtheden in het groen de landschappelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid versterkt.

Figuur 2.3 Uitwerkingskaart middengebied de Tuin

Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit (2014)

Eind mei 2014 is door de colleges van de samenwerkende gemeenten Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Ridderkerk en Zwijndrecht de Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit vastgesteld. Op basis van de eerder vastgestelde Gebiedsvisie Deltapoort wordt hiermee aangestuurd op een ruimtelijk kwalitatiever gebied.

In het sterk verstedelijkte polderlandschap van dit deel van de zuidelijke Randstad zijn altijd nog gebieden te vinden met een landelijk en agrarisch karakter. Deze gebieden vormen het buitengebied van Oost-IJsselmonde. De polders, die eeuwen geleden gewonnen zijn op het water, boden van oudsher ruimte aan de vruchtbare akkers, tuinen en boomgaarden die dit gebied van voedsel voorzagen en dat tot op de dag van vandaag ook nog altijd doen.

Ontwikkelingen en innovaties in de glastuinbouw hebben echter geleid tot schaalvergroting, en een verdere 'verglazing' van het buitengebied – door grote kassencomplexen oogt het buitengebied voller en minder groen. Door de schaalvergroting is het buitengebied van Oost-IJsselmonde te klein geworden voor toekomstbestendige glastuinbouw en zal op termijn het overgrote deel van de glastuinbouwbedrijven uit het gebied verdwijnen. Tegelijkertijd is door de enorme verstedelijking open ruimte schaars geworden. Er is behoefte aan een kwalitatief hoogwaardig buitengebied, waar niet alleen ons voedsel wordt verbouwd, maar dat ook ruimte biedt aan ontspanning, recreatie en natuur. Het verdwijnen van de kassen biedt goede kansen om in het buitengebied meer open ruimte met belevings- en gebruikskwaliteit te realiseren.

Eén van de beschikbare instrumenten om de sanering daadwerkelijk uit te kunnen voeren is de inzet van de (voormalige) provinciale regeling 'ruimte voor ruimte'. Deze regeling biedt mogelijkheden om in ruil voor het slopen van kassen een beperkt aantal woningen terug te bouwen. Het idee daarachter is dat de nieuw te bouwen woningen geld opleveren, waardoor het financieel haalbaar wordt de kassen te slopen en er ruimte voor terug te brengen.

Inspiratie

Het ruimte voor ruimte-traject is in volle gang. Op steeds meer plekken in het Deltapoortgebied worden kassen gesloopt en woningen teruggebouwd. Dit levert niet automatisch een hogere ruimtelijke kwaliteit op. Hoewel een meer open landschap ontstaat, worden ook woningen teruggebouwd. In de Handreiking Ruimte voor ruimtelijke kwaliteit staat onder meer welk type huizen en soorten beplanting het beste bij het landschap passen. De handreiking bevat ook veel foto's en afbeeldingen van streekeigen beplanting en er staan voorbeelden in van woningen die goed in het landschap van Deltapoort passen. De gemeenten willen op deze wijze de nieuwe bewoners van het gebied inspireren om de woningen en erven mooi in het landschap van Deltapoort in te passen.

Mogelijkheden voor en impact van de regeling

Niet voor alle bedrijven biedt de regeling reële mogelijkheden om op de eigen locatie terug te bouwen. Op een aantal plekken zijn er vanuit milieu en externe veiligheid locaties aan te wijzen die op het eerste gezicht niet geschikt zijn voor de ontwikkeling van woningen.

Voor deze locaties is in ieder geval eerst aanvullend onderzoek nodig. Daarnaast zijn er gebieden aan te wijzen waar de ruimtelijke situatie zo kwetsbaar is dat het terugbouwen van woningen niet zonder meer leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Om die reden is de inpassing van woningen hier alleen onder strenge voorwaarden mogelijk. Het betreft hier locaties in de open polder en langs de Waal, waar gestreefd wordt naar meer zicht en openheid en het publiek toegankelijk maken van het landschap.

Daarnaast is de impact van de sanering van het glas op de ruimtelijke kwaliteit niet op iedere locatie even groot. Er zijn locaties waar de kassen de beleving van het landschap niet of nauwelijks in de weg staan, op andere plekken blokkeren ze het zicht en is het glas juist wel een doorn in het oog.

Figuur 2.4 Kaart impact regeling

Figuur 2.4 uit de handreiking laat de impact en mogelijkheden van de regeling ruimte voor ruimte zien. Voor het plangebied geldt dat de locatie niet urgent is aangezien sanering weinig impact heeft en kassen eventueel in te passen zijn. Daarnaast is aanvullend onderzoek vereist in verband met veiligheids- en milieucontouren.

Regeling

In het kort komt de ruimte voor ruimte regeling op het volgende neer: in ruil voor de sloop van alle kassen en bijgebouwen krijgt een tuinder het bouwrecht voor een aantal woningen, onder de voorwaarde dat de ontwikkeling bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het woningaantal is gerelateerd aan het oppervlak dat tuinders moeten slopen. Zowel voor elke 5.000 m2 kas als voor elke 1.000 m2 bijgebouw krijgt een tuinder het bouwrecht voor één woning. Deze 'ruimte voor ruimtewoning' moet voldoen aan een aantal kwantitatieve uitgangspunten (pagina 26 handreiking), waaronder de inhoud en oppervlakte van de bebouwing en de kavelmaat.

Gebruik regeling

Door de sloop van de kassen op het perceel aan de Langeweg 474 worden bouwrechten verworven voor de bouw van twee woningen. Deze woningen worden in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt in de noordoosthoek van het plangebied, naast de bestaande bedrijfswoning aan de Langeweg. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. De resterende rechten als gevolg van de sloop worden ingezet om de kassen op het perceel Langeweg 97 uit te breiden.

Gebruiksaanwijzing

• 1. Bereken op basis van het aantal m2 glas en bijgebouwen het aantal in te passen woningen.
• 2. Bepaal aan de hand van de beschrijving van het deelgebied (hoofdstuk 8) het landschapstype waarin de locatie zich bevindt.
• 3. Selecteer aan de hand van het landschapstype een of meer passende bebouwingsvormen en welke bouwstenen daarbij horen.
• 4. Selecteer de bouwstenen die het beste bij de locatie en bij de wensen en voorkeuren van de tuinder/nieuwe bewoners passen.
• 5. Maak een schetsontwerp: combineer de verschillende bouwstenen tot een totaalplan voor de verschijningsvorm van de bebouwing en de landschappelijke inpassing daarvan.
• 6. En illustreer dit met referentiebeelden van architectuur en beplanting.

De ruimte voor ruimte regeling biedt vier manieren om bij te dragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit:

• 1. Iets weghalen;
• 2. Iets toevoegen;
• 3. Iets opknappen;
• 4. De bijvangst.

Figuur 2.5 Uitsnede visiekaart met deelgebieden

Polder Rijsoord-Strevelshoek

In deze grote polder wordt het Waalbos ontwikkeld. De strook langs Kijfhoek blijft open en agrarisch. Het geplande natte rietlandschap langs de Langeweg bestaat uit een afwisseling tussen stroken water en land met coulissen van bosjes, wilgen, en riet en biedt goede mogelijkheden voor aantrekkelijke woonmilieus die, door informele weggetjes, vanaf de Langeweg worden ontsloten. Polderwoningen kunnen worden ingepast wanneer gebruik wordt gemaakt van landschappelijke beplanting. De handreiking geeft aanvullende spelregels en bouwstenen met betrekking tot de karakteristiek, positie en oriëntatie, kap en bouwhoogte, materiaal- en kleurgebruik, organisatie kavel en beplanting en inrichting.

Landschapstype: polder met coulissen

Toetsing

Uit het schetsontwerp blijkt dat invulling wordt gegeven aan de uitgangspunten van de handreiking (zie hoofdstuk 3 en bijlage 1.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt momenteel het op 18 november 2014 vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied'. Voor het perceel is de bestemming 'Agrarisch' opgenomen. Het perceel is voorzien van een bouwvlak met de nadere aanduiding ten behoeve van glastuinbouw. In de regels is vastgelegd dat per bouwvlak één bedrijfswoning is toegestaan. Naast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 5' is het plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie kijfhoek'. Ter plaatse van deze aanduiding is de bouw van nieuwe woningen niet toegestaan. Voor een klein gedeelte van het plangebied geldt langs de Langeweg de dubbelbestemming 'Leiding - Gas 1'. In figuur 2.6 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen.

Figuur 2.6 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied' (plangebied rood omkaderd)

Strijdigheid met het bestemmingsplan

De realisatie van burgerwoningen in het plangebied is niet mogelijk op basis van de agrarische bestemming en de gebiedsaanduiding vanwege rangeerterrein Kijfhoek.

2.4 Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt concreet invulling gegeven aan de kwaliteitsverbeteringsambitie waarbij verspreid glas wordt opgeruimd door het mogelijk maken van ruimte voor ruimtewoningen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Omgeving plangebied

Het plangebied ligt tussen de Langeweg en de spoorlijn Rotterdam - Dordrecht in het buitengebied van Heerjansdam (gemeente Zwijndrecht). Langs de Langeweg is sprake van een open bebouwingslint: akkers, graslanden, agrarische bebouwing, kassen en een enkele burgerwoning wisselen elkaar af. Direct ten westen van het plangebied is bedrijf Lodder Sfeermakers gevestigd. Verder naar het westen ligt een natuurgebied en ook aan de noordzijde van de Langeweg is natuur in ontwikkeling in de vorm van het Waalbos. Verder naar het zuidoosten ligt rangeerterrein Kijfhoek.

Het plangebied

Het plangebied bestaat in de huidige situatie bijna volledig uit kassen. Rondom het kassencomplex lopen watergangen. Aan de voorzijde is bedrijfsbebouwing, een waterbassin, erfverharding en een bedrijfswoning aanwezig. Het naastgelegen perceel waar de woningbouw is beoogd, wordt gebruikt voor akkerbouw. In figuur 3.1 is een overzicht opgenomen van het perceel waarbij is aangegeven welke bebouwing dient te worden gesloopt. Tevens is globaal aangegeven waar de beoogde burgerwoningen zullen worden gerealiseerd.

Figuur 3.1 Overzicht te slopen kassen en te realiseren woningen

Toekomstige situatie

Ter compensatie van de te slopen kassen mogen in totaal twee burgerwoningen worden gebouwd. Aan de bouw van deze woningen zijn, in het kader van de 'Handreiking ruimte voor ruimtelijke kwaliteit', voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn voor dit perceel uitgewerkt in een zogenoemde 'kavelpaspoort'. Het kavelpaspoort is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Figuur 3.2 geeft de beoogde inrichting weer volgens het kavelpaspoort. De aanwezige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet in burgerwoning.

De resterende rechten worden ingezet om de kassen op de locatie Langeweg 97 te Hendrik-Ido-Ambacht uit te breiden. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld vanwege de ligging in de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht (bestemmingsplan 'Kas Langeweg 97').

Figuur 3.2 Beoogde situatie

Bij voorkeur waren de ruimte voor ruimte woningen op het perceel van de te saneren kas gebouwd. Dit is echter niet mogelijk vanwege de aanwezigheid van een bedrijf met milieuzonering op het naburige perceel (zie paragraaf 4.7). De woningen zijn op het noordelijke deel van het naastgelegen agrarische perceel geprojecteerd en hebben een gemeenschappelijke inrit vanaf de Langeweg. De bebouwing bestaat per kavel uit één hoofdgebouw, in de vorm van een polderwoning of schuurwoning. Binnen het plangebied is één polderwoning en één schuurwoning toegestaan om een beeld te creëren dat zoveel mogelijk aansluit op het landelijke karakter van de omgeving. Het erf is omrand met een sloot en/of beplanting en bestaat uit een representatief voorerf aan de weg en een meer functioneel ogend achtererf richting het landschap.

De diepte van het perceel van de om te zetten bedrijfswoning sluit aan op de maten van de nieuwe woonpercelen. De vrijkomende achterliggende gronden worden toegevoegd aan het omliggende agrarische gebied (zonder bebouwing).

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan te worden aangetoond en moet worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De realisatie van twee woningen blijft ruim onder de drempelwaarde.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan- ondanks dat het ruim onder de drempelwaarde blijft - mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een “vormvrije” mer-beoordeling.

Toetsing

Het plan omvat de sloop van kassen, omzetting van twee bedrijfswoningen naar burgerwoningen en de realisatie van twee woningen op de locatie Langeweg 474 te Zwijndrecht. Het plangebied ligt niet in een gevoelig gebied, zoals een Natura 2000-gebied of het Nederlands Natuurnetwerk. De locatie ligt binnen het agrarische gebied van Zwijndrecht, op een locatie aansluitend op bestaande bebouwing. De plaats van het plan rechtvaardigt geen MER.

De realisatie van twee woningen ter compensatie van de sloop van een kassencomplex op het naastgelegen perceel heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met effecten op de waterhuishouding, archeologische vondsten en afname van leefgebied voor soorten die voorkomen in het agrarisch gebied. Gezien het huidige agrarische gebruik van het gebied en de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn er geen effecten die een MER rechtvaardigen. Bij de toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten in de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de effecten van de ontwikkeling op het milieu en op de omgeving.

Conclusie

Gelet op de aard en relatieve omvang van het plan, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten kan op voorhand worden geconcludeerd dat er hiermee geen belangrijke negatieve milieugevolgen aan de orde zijn die een milieueffectrapportage rechtvaardigen.

4.3 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerprogramma (WBP) (2016-2021) staan de doelen van het waterschap Hollandse Delta voor de taken waterveiligheid (dijken en duinen), voldoende water, schoon water en de waterketen (transport en zuivering van afvalwater). Ook wordt aangegeven welk beleid gevoerd wordt en wat het waterschap in de planperiode wil doen om de doelen te bereiken. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater bij voorkeur worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de belasting van de afvalwaterzuivering. De toename van verhard oppervlak leidt tot een zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem en leidt met regelmaat tot wateroverlast stroomafwaarts. Om de zwaardere belasting van het oppervlaktewatersysteem onder normale omstandigheden tegen te gaan is het brengen van hemelwater vanaf verhard oppervlak op het oppervlaktewaterlichaam specifiek vergunningplicht gesteld. Bij een toename van aaneengesloten verhard oppervlak van 500 m² of meer in stedelijk gebied of 1.500 m2 of meer in landelijk gebied dient een vergunning aangevraagd te worden in het kader van de Keur. De versnelde afvoer als gevolg van de toename aan verharding moet volledig worden gecompenseerd door het aanbrengen van een gelijkwaardige vervangende voorziening (compensatieplicht), met een oppervlakte van 10% van de toename van verharding. Het waterschap geeft in volgorde de voorkeur aan de volgende gelijkwaardige voorzieningen:

• nieuw te graven oppervlaktewater in de directe nabijheid van de verhardingtoename;
• nieuw te graven oppervlaktewater binnen hetzelfde peilgebied;
• nieuw te graven oppervlaktewater in het benedenstrooms gelegen peilgebied of een eventueel alternatief.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit kassen, bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning. Het naastgelegen perceel waar de twee woningen zijn beoogd wordt gebruikt voor akkerbouw. De bodem bestaat uit Kalkrijke poldervaaggronden, lichte klei. Er is sprake van grondwatertrap IV met een gemiddeld hoogste grondwaterstand op 0,4 meter en laagste grondwaterstand tussen de 0,8 en 1,2 meter beneden het maaiveld. Het maaiveld ligt op -1,69 NAP.

Waterkwantiteit

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn diverse waterlopen aanwezig. Deze zijn weergegeven in figuur 4.1. De rode watergangen (T31918, T30034, T03581, T12670) betreffen 'overige watergangen'. De blauwe watergang langs de Langeweg (W41340/W41341) betreft een 'wegsloot'. Ter plaatse van het bestaande tuinbouwbedrijf is de sloot verduikerd. Voor de overige watergangen en de wegsloot geldt een beschermingszone van 1 meter. De wegsloot wordt onderhouden door het waterschap en de overige watergangen worden onderhouden door de aanliggende eigenaar. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een 'hoofdwatergang'. Deze wordt onderhouden door het waterschap en heeft een beschermingszone van 3,5 meter.

Figuur 4.1 Uitsnede Legger wateren en kunstwerken (waterschap Hollandse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

In en in nabij het plangebied is geen kern- en beschermingszone van keringen gelegen.

Afvalwater en riolering

Het plangebied is deels aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Voor de ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van de ruimte voor ruimte en de glas voor glas regeling. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de sloop van 14.000 m2 bestaande kassen op de locatie Langeweg 474, de functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning in burgerwoning en de realisatie van twee nieuwe burgerwoningen op het naastgelegen perceel. De resterende rechten worden ingezet om op de locatie aan de Langeweg 97 een uitbreiding van circa 5.000 m2 kas te realiseren. Per saldo neemt het verhard oppervlak aanzienlijk af. Een compensatie is daardoor niet noodzakelijk.

Afvalwater en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke

riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Er dient een vergunning te worden aangevraagd voor de aanleg van een duiker ten behoeve van de ontsluiting van de woningen.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het plan zorgt voor een forse afname in verharding. Hierdoor heeft het plan een positief effect op de waterbalans.

4.4 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Zuid-Holland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied de Oude Maas bedraagt 3,5 km en tot het dichtstbijzijnde NNN-gebied bedraagt circa 1 kilometer.

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het Natura 2000-gebied Oude Maas is niet gevoelig voor stikstofdepositie. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Zuid-Holland staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Om de effecten te kunnen bepalen is een quickscan uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 2. Uit het onderzoek blijkt dat de bedrijfswoning van betekenis kan zijn als verblijfplaats voor vleermuizen en huismus. Aangezien de woning behouden blijft en de werkzaamheden uitgevoerd worden in de dagperiode worden effecten uitgesloten.

In de te slopen kassen zijn geen beschermde soorten aanwezig. Bij aanvang van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met broedende vogels. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of wanneer er geen broedgeval aanwezig is.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. De sanering van de kassen zorgt voor toename van jachtgebied voor roofvogels als buizerd. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.5 Geluid

Toetsingskader

In het plangebied worden in het kader van de ruimte voor ruimte regeling kassen gesloopt. Ter plaatse wordt een bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning en worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Woningen zijn geluidsgevoelige functies waarvoor op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van gezoneerde wegen, spoorwegen of binnen de wettelijk vastgestelde zone van een industrieterrein.

Op basis van artikel 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van aanwezige wegen op de woningen niet te worden getoetst aan de grenswaarden wanneer sprake is van het omzetten van agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen. Het vaststellen van een hogere waarde is dan niet mogelijk en het treffen van maatregelen is dan ook niet noodzakelijk. Voor industrie- en railverkeerslawaai moet bij een bestemmingsplanprocedure wel worden getoetst aan de grenswaarden uit de Wgh omdat het hoofdstuk industrielawaai in de Wgh en het hoofdstuk spoorweglawaai in het Besluit geluidhinder geen artikel kennen dat onderzoek naar bestaande situaties uitsluit.

Onderzoek

Het plangebied aan de Langeweg 474 ligt binnen de geluidszone van de Langeweg, de zone van de spoorlijn Rotterdam - Dordrecht en binnen de vastgestelde zone van industrieterrein Kijfhoek. Akoestisch onderzoek is daarom noodzakelijk. In opdracht van de gemeente Zwijndrecht heeft de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid voor verschillende ruimte voor ruimte locaties langs de Langeweg akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 3).

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarden voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai voor zowel de bestaande woning als voor de twee beoogde woningen op de locatie Langeweg 474 worden overschreden. Daarnaast blijkt dat voor de nieuw te bouwen woningen ook de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden wanneer wordt uitgegaan van het worst-case scenario omdat de concrete ligging voor deze woningen nog niet bekend is. In dat geval zijn dove gevels noodzakelijk. Nadere berekeningen moeten worden verricht voor de eventuele noodzaak van dove gevels op het moment dat een concreet bouwplan bekend is. In de regels (artikel 5.4.2) is daarom een specifieke bepaling opgenomen die borgt dat binnen de wettelijke mogelijkheden wordt gebouwd.

Bij het vaststellen van een hogere waarde dient er, conform het beleid van de gemeente Zwijndrecht, onder andere zoveel als mogelijk naar te worden gestreefd dat een woning, waarvoor een hogere waarde moet worden aangevraagd, over een geluidluwe zijde en een geluidluwe buitenruimte beschikt. Binnen de uitgangspunten voor sanering van glas, die uitgaan van nieuwe woningen op eigen grond van de ondernemer én uitgaan van bouwen in een passende landschappelijke opzet, kan op de beoogde woningbouwlocatie echter geen situatie worden gerealiseerd waarbij de woningen over een geluidluwe gevel en buitenruimte beschikken. Dit komt doordat de betreffende locatie ligt tussen verschillende geluidbronnen (Langeweg, spoorweg en industrieterrein Kijfhoek). Voor de woningen dient derhalve te worden afgeweken van het hogere waarden beleid. In het akoestisch onderzoek (zie bijlage 3) is een motivering opgenomen om af te wijken van het beleid.

Conclusie

Ten behoeve van de bedrijfswoning die wordt omgezet naar burgerwoning dient het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwijndrecht de hogere grenswaarden vast te stellen conform tabel 4.1.

Tabel 4.1 Ontheffingswaarde verkeers- en industrielawaai

Omschrijving locatie		Ontheffingswaarde railverkeer	Ontheffingswaarde industrielawaai
Langeweg 474		58 dB	55 dB(A)

Bovenstaande waarden gelden ook voor de nieuwe woningen. Met betrekking tot de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer op de nieuwe woningen dienen aanvullende berekeningen te worden uitgevoerd wanneer de definitieve bouwplannen bekend zijn. In het kader van dit bestemmingsplan wordt de maximale hogere waarde van 53 dB verleend. De berekeningen dienen aan te tonen dat wordt voldaan aan deze verleende hogere waarde. Wanneer dit niet het geval is moet gebruik worden gemaakt van dove gevels.

4.6 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)		Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. Meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)		Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg/m³
Fijn stof (PM2,5)		Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van twee nieuwe woningen. Dit valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. De ontwikkeling draagt dan ook 'niet in betekenende mate' bij aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Er wordt dus voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving, en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit

hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Langeweg ter hoogte van de kruising met de Rijksstraatweg. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2016: 25,4 µg/m³ voor NO2, 18,2 µg/m³ voor PM10 en 11,0 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 7 dagen. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.7 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Gezien de ligging aan een doorgaande weg en de aanwezigheid van bedrijvigheid in de directe omgeving kan het gebied getypeerd worden als gemengd buitengebied.

De realisatie van de burgerwoningen en de omzetting van een bedrijfswoning naar burgerwoning kan worden gezien als milieugevoelig. Direct ten westen van de locatie is een groothandel in bloemen gesitueerd. Dit betreft een milieucategorie 2 bedrijf. Hier geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van geluid. De afstand van de bedrijfswoning die wordt omgezet naar burgerwoning tot het bedrijfsperceel bedraagt 30 meter. Hier wordt voldaan aan de richtafstand. De nieuwbouw woningen liggen op grotere afstand. Verder zijn in de omgeving glastuinbouwbedrijven aanwezig. Deze liggen op voldoende afstand van de beoogde burgerwoningen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de woningen binnen het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Onderzoek

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Ten noordoosten van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de A16. Uit het Basisnet Weg blijkt dat deze weg een PR 10-6 risicocontour heeft van 26 m. Ook is rondom de weg sprake van een plasbrandaandachtsgebied van 30 m. Het maatgevende invloedsgebied voor het groepsrisico bedraagt 355 m, als gevolg van het vervoer van brandbare gassen.

Het plangebied ligt op circa 1.400 m vanaf de A16, ver buiten de PR 10-6 risicocontour, het plasbrandaandachtsgebied en het maatgevende invloedsgebied voor het groepsrisico. Gelet op de grote afstand van het plangebied tot de A16, het kleinschalige karakter van de beoogde ontwikkeling en

het feit dat het groepsrisico kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, vormt deze weg geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling is niet van invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het plangebied ligt in de nabijheid van de hogedruk aardgasleiding A-555 van de Gasunie. De gasleiding ligt in de gemeente Ridderkerk en heeft een diameter van 1067 mm en een druk van 66,20 bar. De leiding valt hierdoor onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Volgens artikel 12, eerste lid, van het Bevb moet bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op grond waarvan de bouw van een kwetsbaar of een beperkt kwetsbaar object wordt toegelaten, het groepsrisico in het invloedsgebied van de buisleiding worden verantwoord. Woningen zijn volgens artikel 1 van het Bevb kwetsbare objecten. De buisleiding kent volgens de inventarisatie van de DCMR voor de visie EV van de gemeente Ridderkerk een invloedsgebied van 490 meter (zie figuur 4.2). De afstand van de buisleiding tot het plangebied bedraagt circa 500 meter. De bedoelde ontwikkeling ten zuiden van de Langeweg ligt dus buiten het invloedsgebied en is niet van invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Figuur 4.2 Ligging invloedsgebied aardgasleiding A555

Kijfhoek

Direct ten zuiden van het plangebied is het rangeerterrein Kijkhoek gelegen. Kijfhoek is een inrichting die onder het Bevi valt. De milieuvergunning van de inrichting is op 16 juni 2009 door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland ambtshalve gewijzigd. De wijziging betrof het toepassen van een andere rekenmethodiek voor het berekenen van de risico's, het opleggen van risicomonitoringssystemen en het aanpassen van de voorschriften met betrekking tot de risico's. In het kader van deze wijziging is een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd. In figuur 4.3 is de PR 10-6-risicocontour weergegeven. Alleen een klein gedeelte van de zuidzijde van het plangebied ligt binnen deze contour. Ter plaatse van dit gedeelte worden alleen kassen gesloopt en vindt geen nieuwbouw plaats. Het PR vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Naast het PR is het invloedsgebied van het GR van het rangeerterrein Kijfhoek van belang. Dit invloedsgebied is zeer ruim (circa 5 km). Het plangebied ligt binnen een straal van 1.000 meter rondom het rangeerterrein. Door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid is een beheerplan voor het groepsrisico van Kijfhoek opgesteld (Beheerplan groepsrisico Kijfhoek, april 2012). De beoogde ontwikkeling valt onder de gebiedsontwikkeling Deltapoort. De ruimte voor ruimte ontwikkeling is meegenomen in de groepsrisicoberekening en past binnen de intentie dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde blijft.

Figuur 4.3 Ligging PR 10-6-risicocontour rangeerterrein Kijfhoek (bron: www.risicokaart.nl)

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van rangeerterrein Kijfhoek dient het groepsrisico te worden verantwoord. In het kader van het wettelijk vooroverleg zal aanvullend advies worden gevraagd aan de veiligheidsregio.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.9 Bodem

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen dient een actueel bodemonderzoek te worden bijgevoegd.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en normstelling

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen met als uitgangspunt: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 5'. Voor deze gronden geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien de nieuwe bebouwing een groter oppervlak heeft dan 2.500 m2 of de aan de bouw gerelateerde graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en met heiwerkzaamheden worden uitgevoerd.

De beoogde ontwikkeling blijft ruim binnen het vrijgestelde oppervlak van 2.500 m2. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. De archeologische verwachtingswaarden zijn geborgd met een dubbelbestemming. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van dit onderdeel voldoende gewaarborgd.

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van de ontwikkeling een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie. Iedere functie in het plangebied is voorzien van een daarop toegesneden bestemmingsregeling.

De planopzet biedt enige flexibiliteit voor de beoogde herinrichting en tegelijkertijd rechtszekerheid voor de gebruikers van de aangrenzende gebieden. De in het plan vastgelegde omvang van de diverse functies is vastgelegd op de verbeelding en in de bestemmingsregeling. Door deze wijze van bestemmen zijn de functies ruimtelijk begrensd.

Ingevolge de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro) dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd en gepresenteerd te worden en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. Er is een aantal standaarden door het Ministerie van VROM ontwikkeld, waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit bestemmingsplan is van deze standaarden voor zover van toepassing gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De regeling is tevens afgestemd op het gemeentelijk handboek voor bestemmingsplannen en het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied'.

5.2 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan (zie paragraaf 5.3). Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene bepalingen. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

5.3 De bestemmingen

Agrarisch

De bestaande agrarische gronden ter plaatse van de aanwezige kassen zijn conform het vigerende bestemmingsplan voorzien van de bestemming 'Agrarisch'. De aanwezige bebouwing/kassen zijn hierbij wegbestemd. De functieaanduiding 'glastuinbouw' die in het bestemmingsplan 'Buitengebied' is opgenomen zal hiervoor niet meer worden opgenomen in dit bestemmingsplan.

Tuin

Op de gronden waar erfbebouwing niet wenselijk is, om de openheid te behouden, is de bestemming 'Tuin' opgenomen. Erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan.

Wonen

Zowel de bestaande bedrijfswoning als de nieuwe vrijstaande woningen zijn voorzien van de passende bestemming 'Wonen - 1'. Binnen deze bestemming is een bouwvlak toegekend waarbinnen bebouwing is toegestaan. De bestaande woning is strak begrensd vanwege de ligging van de woning binnen de geluidszone van de spoorweg, de Langeweg en industrieterrein Kijfhoek. Hierdoor worden de bouwmogelijkheden beperkt en de akoestische kwaliteit van de woon- en leefruimte beschermd. Omdat het bouwplan voor de twee nieuwe woningen nog niet bekend is, zijn voor deze woningen ruimere bouwvlakken opgenomen waarbinnen ook aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gerealiseerd. Voor de bestaande woning zijn, overeenkomstig de huidige situatie, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak toegestaan. Hiervoor is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen' opgenomen.

Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 650 m3. Daarnaast zijn er in de regels bepalingen opgenomen ten aanzien van de goot- en nokhoogte van de woningen. Naast de woonfunctie zijn beroepsuitoefening aan huis en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Door middel van de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is geborgd dat maximaal één woning in het voorste deel van het plangebied kan worden gerealiseerd (langs de straat) en maximaal één woning in het achterste deel.

Tot slot is vanwege de hoge geluidbelasting op de nieuw te bouwen woningen een specifieke bepaling opgenomen die borgt dat binnen de wettelijke mogelijkheden wordt gebouwd.

Leiding - Gas 1

De ligging van de in het plangebied aanwezige gasleiding is beschermd door de dubbelbestemming 'Leiding - Gas 1'. Voor werken en werkzaamheden in de grond, die daarmee de leiding kunnen beschadigen, is een omgevingsvergunning noodzakelijk.

Waarde - Archeologie 5

Ter bescherming van de archeologische waarden die mogelijk in het gebied voorkomen, is de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 5' opgenomen, afgestemd op het gemeentelijk archeologiebeleid. Voor deze gronden geldt dat bouwen en een aantal genoemde werken en werkzaamheden, waarbij archeologische waarden in het geding kunnen zijn, slechts mogelijk zijn na voorafgaande toetsing door het bevoegd gezag aan de archeologische waarden. Belangrijk hierbij is dat uitgegaan wordt van het huidige maaiveld, dus voor een eventueel noodzakelijke ophoging.

5.4 Aanduidingen

'Geluidzone - industrie Kijkhoek'

Binnen deze geluidszone mogen geen nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige objecten worden gebouwd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De uitvoering en kosten van het voornemen berusten volledig bij de initiatiefnemer. Met de gemeente Zwijndrecht is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin is geregeld dat de eventuele uitgekeerde (tegemoetkomingen in) planschade door de initiatiefnemer aan de gemeente worden vergoed. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid voldoende verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het ontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan de gebruikelijke overleginstanties. Reacties zijn ontvangen van waterschap Hollandse Delta en Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid. Beide instanties hebben per email aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 21 december 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Tijdens de termijn zijn geen zienswijzen ingediend.

Ambtshalve wijzigingen

In de toelichting van het bestemmingsplan is de meest recente versie van het kavelpaspoort opgenomen (bijlage 1). De gewenste positionering van de twee nieuwe woningen zoals beschreven in het kavelpaspoort is verder verduidelijkt door op de verbeelding de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op te nemen. In artikel 5.2.2 is een verwijzing naar deze aanduiding opgenomen. Hiermee kan maximaal één woning op het voorste gedeelte van het perceel worden gerealiseerd en maximaal één woning op het achterste gedeelte.