Bedrijventerrein Grote Polder; beperking kleine bedrijfsunits

Toelichting

1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding

 

Tussen de rijksweg A4 en N11 binnen de gemeentegrenzen van gemeente Zoeterwoude is bedrijventerrein ‘Grote Polder’ gelegen. Ruimte op dit bedrijventerrein en terreinen in de omgeving is schaars en voor verschillende doeleinden in gebruik. De gemeente Zoeterwoude is voornemens om het gebruik van het bedrijventerrein middels een partiële herziening verder te specificeren. Het voornemen ziet toe op het voorkomen van het ontstaan van kleinere bedrijfsunits. Kleinere bedrijfsunits zijn in opkomst en vormen een mogelijke bedreiging voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Grote Polder, enerzijds omdat vestiging van bedrijven met een grotere ruimtewens hierdoor bemoeilijkt wordt en anderzijds omdat kleine bedrijfsunits vaak als belegging of opslagruimte worden gebruikt. Dit komt het ondernemersklimaat op het terrein niet ten goede.

 

Het huidige bestemmingsplan biedt nog mogelijkheden tot de realisatie van kleinere bedrijfsunits. Daarom heeft gemeente Zoeterwoude besloten enkele regels toe te voegen aan het bestemmingsplan. Dit biedt eveneens de mogelijkheid om de regels voor parkeren op het bedrijventerrein te actualiseren. Ter voorbereiding op voorliggend bestemmingsplan heeft de gemeente Zoeterwoude op 20 januari 2022 een voorbereidingsbesluit genomen dat als basis voor dit bestemmingsplan geldt.

 

1.2 Ligging plangebied

 

Het plangebied ligt in de oksel tussen de rijksweg A4 en rijksweg N11 nabij de woonkern Zoeterwoude- Rijndijk, gelegen in het noordelijk deel van de provincie Zuid-Holland. Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de N11, begint het landelijk gebied. Aan de overzijde van de A4 ten noordwesten van het plangebied bevindt zich de stad Leiden.

 

Het bedrijventerrein bestaat uit bedrijfspercelen, gezoneerd in gebieden variërend van milieucategorie 2 tot maximaal milieucategorie 4.2. Navolgende afbeelding toont de ligging van het plangebied.

 

 

1.3 Geldend bestemmingsplan

 

Binnen het plangebied is het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder 2012’ (vastgesteld op 30 augustus 2012) van kracht. Het overgrote deel van het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Bedrijf’. Aan de randen van het plangebied zijn groenbestemmingen gelegen en de wegen binnen en rond het plangebied hebben de bestemming ‘Verkeer’. De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten tot maximaal de milieucategorie zoals opgenomen in de functieaanduiding bij de betreffende bedrijfsbestemming en zoals omschreven in de bijbehorende lijst van bedrijfsactiviteiten. Het terrein kent een zonering waarbij via functieaanduidingen de maximale bedrijfscategorie is aangegeven. Ondergeschikte nevenactiviteiten zijn toegestaan met steeds een maximaal toegestane oppervlakte en de voorwaarde dat sprake is van ondergeschiktheid. Er is in het huidige bestemmingsplan geen minimale oppervlakte per bedrijfslocatie aangegeven, voorliggend bestemmingsplan voorziet in de toevoeging hiervan.

 

 

1.4 Leeswijzer

 

Deze toelichting bestaat uit 6 hoofdstukken. Na het voorliggende eerste hoofdstuk bestaat hoofdstuk 2 uit het planvoornemen waarbij in wordt gegaan op de huidige en gewenste situatie. In hoofdstuk 3 wordt een inventarisatie gemaakt van relevant ruimtelijk beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op dit plan. Hoofdstuk 5 en 6 staan respectievelijk in het teken van de uitvoerbaarheid en juridische vormgeving van het plan.

 

2 Planvoornemen

 

2.1 Bestaande situatie

 

In de huidige situatie bestaat er voor bedrijven op het bedrijventerrein geen minimale oppervlakte waar bij vestiging of wijziging rekening mee dient te worden gehouden. Ook zijn geen parkeernormen opgenomen in het bestemmingsplan. Als een bedrijf voldoet aan de gestelde maximale bedrijfscategorie is vestiging op het terrein mogelijk.

 

2.2 Toekomstige situatie

 

Met dit plan worden enkele planregels aan het vigerend bestemmingsplan toegevoegd met tot doel om te voorkomen dat nieuwe kleine bedrijfsgebouw/-units worden gebouw of dat huidige bedrijfspanden worden gesplitst in kleine bedrijfsunits. De definitie van bedrijfsunit luidt als volgt: ‘een gebouw of een gedeelte daarvan, bestemd voor zelfstandig gebruik door een bedrijf, niet zijnde een kantoor’. Wanneer een bedrijfsunit een bedrijfsvloeroppervlakte kleiner dan 300 m2 kent, is sprake van een kleine bedrijfsunit.

 

Er is sprake van vraag naar grotere bedrijfslocaties in de regio en de gemeente wenst daar op de Grote Polder invulling aan te geven. Kleine(re) bedrijfsunits worden vaak door beleggers aangekocht of kennen een beperkt gebruik als opslagruimte. Daarmee vormen ze in de praktijk vaak een bedreiging voor het ondernemersklimaat op bedrijventerreinen. Kleinere units zijn daarnaast gevoelig voor ongewenst en eventueel illegaal gebruik en ondermijning, hetgeen de gemeente uiteraard wil voorkomen.

 

Naast het vaststellen van een minimale oppervlakte voor bedrijfsunits op het bedrijventerrein worden de aanstaande parkeernormen verankerd. Deze bestemmingsplanprocedure wordt gebruikt om voorlopende op de parkeernota een link te leggen tussen het bestemmingsplan en die nota.

 

3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

 

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) (vastgesteld in 2020) geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Een van de opgaven die in dit document worden benoemd is de leegstand in zakelijk vastgoed en de landelijke wens om te zoeken naar knooppunten waar vergelijkbare bedrijven samen kunnen komen. De aangepaste regels voor het bedrijventerrein ‘Grote Polder’ spelen de NOVI in de kaart omdat daarmee logischerwijs meer sprake zal zijn van een homogeen geheel met vergelijkbare bedrijfstypen en omvang.

 

3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

 

De Ladder duurzame verstedelijking is een instrument dat stuurt op efficiënt ruimtegebruik. Wanneer nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt moet het bevoegd gezag voldoen aan een motiveringsvereiste. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling hangt af van de aard en omvang van die ontwikkeling.

 

De ontwikkeling omvat de toevoeging van enkele regels aan een bestaand bestemmingsplan voor een bedrijventerrein. Het terrein wordt niet vergroot enkel de regels voor het mogen gebruiken van de locaties op het terrein worden aangepast. Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarvoor een laddertoets noodzakelijk is.

 

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

 

De in augustus 2021 vastgestelde omgevingsvisie Zuid-Holland is een document waarin de hoofdlijnen van het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. De Provincie heeft in haar omgevingsvisie 7 vernieuwingsambities verwoord waar het aan wil werken:  

• Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten
• Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
• Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
• Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland
• Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving
• Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
• Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

 

Specifiek voor de ontwikkeling van het plangebied is het stuk in de omgevingsvisie gericht op ‘Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen’ van belang. Het betreft een beleidskeuze van de Provincie waarin zij aangeeft te streven naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Ruimte binnen de Provincie is schaars en dient goed gebruikt te worden waarbij voldoende ruimte geboden wordt aan bedrijven met een specifieke behoefte. De gemeente Zoeterwoude speelt met de ontwikkeling in het plangebied in op een vraag vanuit bedrijven om de ‘Grote Polder’ te behouden voor grotere bedrijven en voor kleinere bedrijfsunits een andere locatie of invulling te zoeken. Het vervult de behoefte naar clustering van vergelijkbare bedrijfstypen en een goed vestigingsklimaat. Dit sluit aan bij de ambities uit de omgevingsvisie.

 

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

 

In de omgevingsverordening, die is vastgesteld in augustus 2021, zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. Deze omgevingsverordening is de eerste stap naar de aanloop van de Omgevingswet, waar deze regels en verordening zijn samengevoegd. Het draagt bij aan de inzichtelijkheid, voorspelbaarheid en gebruiksvriendelijkheid van de provinciaal omgevingsrecht. Het draagt ook bij aan een samenhangende benadering van de leefomgeving en aan een snellere en betere besluitvorming.

 

De verordening geeft kaders waarbinnen gemeenten mogelijk opereren. Voor wat betreft bedrijventerrein geeft de omgevingsverordening aan dat het beleid gericht is op het bieden van ruimte om te kunnen voldoen aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar bedrijventerreinen. De ontwikkeling op het plangebied versterkt de bestaande structuur en samenstelling van een bedrijventerrein en sluit aan op de omgevingsverordening Zuid-Holland.

 

3.3 Gemeentelijke beleid

 

3.3.1 De Zoeterwoude omgevingsvisie

 

De Zoeterwoudse omgevingsvisie (vastgesteld 29 september 2022) beschrijft de visie van de gemeente op haar toekomst. Het is een stip op de horizon: in de visie geeft zij aan wat belangrijk is voor de gemeente en welke keuzes zij maakt voor de omgeving waarin haar inwoners wonen, werken en vrije tijd doorbrengen.

 

Ten aanzien van bedrijventerrein Grote Polder is in de omgevingsvisie het volgende opgenomen:

 

“Met zijn 60 hectare is bedrijventerrein Grote Polder het grootste bedrijventerrein van de gemeente (en een van de grootste in de Leidse regio). Veel bedrijven houden zich er bezig met (groot)handel, transport, aannemerij en opslag. Op Barrepolder ligt het kantoor en een brouwerij van Heineken. De grotere bedrijven op Grote Polder en Barrepolder spelen een belangrijke rol in de regio. Daarom willen we dat deze bedrijven hier kunnen blijven bestaan.”

 

Voorliggend plan speelt in op het behoud van de bestaande structuren, het beleid van de gemeente voor bedrijventerrein en de toekomst. Het aanwezige karakter van het terrein wordt in stand gehouden en onwenselijke ontwikkelingen worden voorkomen. Zo blijft bijvoorbeeld ruimte behouden voor de grotere bedrijven die een belangrijke rol spelen in de regio. Dit plan past daarmee binnen de Zoeterwoudse omgevingsvisie.

 

3.3.2 Ruimte voor bedrijven in de Economie 071-gemeenten

 

De gemeente Zoeterwoude neemt deel in het samenwerkingsverband van de 071-gemeenten en heeft in dat kader onder andere deelgenomen in de ‘Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020 – 2030’ met als titel ‘Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten’. De gemeenten in de 071-regio hebben de krachten gebundeld om gezamenlijk een strategie te vormen waarmee zij invulling geven aan de vraag vanuit bedrijven voor bedrijventerreinen.

 

De samenwerking ziet dat de economie al jaren groeit en daarmee de vraag van bedrijven om meer en kwalitatief sterkere locaties om zich te vestigen. Aan de strategie hebben behalve de gemeenten in de 071-regio ook afvaardigingen van het bedrijfsleven deelgenomen.

 

De strategie dient voor de betrokken gemeenten als kader voor alle gemeentelijke beleidsdocumenten omtrent de ruimtelijke plannen voor bedrijventerreinen die in de regio in ontwikkeling worden gebracht en is daarmee voor onderhavige ontwikkeling van belang.

 

De strategie vermeldt onder andere de schaarse ruimte in de regio en stuurt op het zo optimaal mogelijk benutten van de beperkte ruimte. Terreinen zijn monofunctioneel waar dat moet maar worden multifunctioneel waar dat kan. Het is aan gemeenten om een goede balans te vinden tussen verschillende functies op bedrijventerreinen.

 

De gemeenten geven in de strategie aan te willen sturen op vraag aanbod waarbij de kwalitatieve vraag minder eenvoudig in te vullen is dan de kwantitatieve.

 

De vraag op de Grote Polder ligt niet op de oppervlakte maar de invulling van het terrein zelf. Het initiatief ziet toe op het beter en effectiever inzetten van de aanwezige ruimte om langdurig een goed vestigingsklimaat te kunnen waarborgen.

 

3.3.3 Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder 2012’

 

In de toelichting van het geldende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder 2012’, vastgesteld op 30 augustus 2012, wordt de aanwezige structuur van het terrein genoemd en het gebruik dat van toepassing is. Het gebruik is in zoverre actueel dat de structuur betrekkelijk beperkt gewijzigd is. Met de beoogde toevoeging wordt zorggedragen voor het blijvend goede vestigingsklimaat op het terrein en het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen.

 

4 Omgevingskader

 

4.1 Milieueffectrapportage

 

Met de procedure van de m.e.r. wordt beoogd het milieubelang volwaardig mee te laten wegen bij vaststelling van plannen en besluiten. Een belangrijk product van de m.e.r.-procedure is het milieueffectrapport (MER). In de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage zijn twee lijsten opgenomen: een C-lijst zijn m.e.r.-plichtige activiteiten en bijbehorende drempelwaarden en een D-lijst met m.e.r.-beoordeling plichtige activiteiten en bijbehorende drempelwaarden.

 

In 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging hierin is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, een toetsing aan de drempelwaarde in de D-lijst uit de bijlage van dit besluit niet toereikend is. Ook wanneer de voorgenomen ontwikkeling een omvang heeft die onder deze grenswaarden valt dient op grond van de selectiecriteria uit bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Deze toets wordt aangeduid met de term vormvrije m.e.r.-beoordeling en kijkt naar de volgende drie hoofdcriteria:

• Kenmerken van het project;
• Plaats van het project;
• Kenmerken van de potentiële effecten.

 

Als op basis hiervan belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten is de ontwikkeling niet m.e.r.-plichtig.

 

In het Besluit m.e.r. is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (onderdeel D11.2) m.e.r.-beoordeling plichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de volgende gevallen (indicatieve drempelwaarden):

• Een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• Een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of;
• Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

 

Dit plan wordt op basis van het bovenstaande niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Een m.e.r.-(beoordeling) is om deze reden niet noodzakelijk.

 

4.2 Geluid

 

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet volgens de Wet geluidhinder (Wgh) worden aangetoond dat gevoelige functies zoals woningen een aanvaardbare geluidsbelasting als gevolg van (spoor)wegverkeer en industrie kennen.

 

De beoogde ontwikkeling maakt geen bedrijfstypen mogelijk met een zwaardere akoestische belasting dan in de huidige situatie al is toegestaan. Ook worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies toegestaan. Geluid vormt daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

 

4.3 Ecologie

 

Op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) mag een ontwikkeling geen negatief effect hebben op de instandhouding van soorten. Door het slopen of bouwen van een woning, kappen van bomen of het dempen van sloten kan het leefgebied van soorten worden aangetast. Bovendien kunnen ontwikkeling een negatief effect hebben op beschermde natuurgebieden (Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland), bijvoorbeeld wanneer er te dicht bij dergelijke natuurgebied wordt gebouwd. Ook op grotere afstand kan er sprake zijn van een negatief effect, dit is dan het gevolg van uitstoot van stikstof door de bouw van de woningen en bijkomend verkeer. Binnen een straal van 10 kilometer vanaf het plangebied bevinden zich twee Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde gebied is De Wilck op circa 2 km ten zuiden van het plangebied. Het tweede Natura 2000-gebied is de Meijendel en berkheide op circa 8 km ten Westen van het plangebied.

 

Gebiedsbescherming

 

Voorgenomen ontwikkeling bevindt zich niet in een Natura 2000-gebied en maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Ook ligt de locatie niet in een Bijzonder Provinciaal Landschap, Weidevogelleefgebieden of Ganzenfoerageergebied. Bovendien worden geen nieuwe ontwikkeling mogelijk gemaakt met dit plan. Van een negatief effect op beschermde natuurgebieden als gevolg van dit plan is daarom geen spraken.

 

Omdat geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt is ook geen sprake van een toename in stikstofdepositie ter plaatse van Natura 2000-gebieden.

 

Soortenbescherming

 

Dit plan voorziet niet in het verwijderen van bebouwing of opgaande begroeiing en draagt daarmee geen negatieve gevolgen voor eventuele beschermde soorten in of rond het plangebied.

 

Houtopstanden

 

Er worden als gevolg van dit bestemmingsplan geen (beschermde) houtopstanden verwijderd.

 

4.4 Water

 

De toelichting op een bestemmingsplan dient op grond van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien te zijn van een paragraaf waarin wordt ingegaan op de gevolgen van het plan voor de taken en belangen van het waterschap. In dit geval is dat waterschap Hoogheemraadschap Rijnland. Een van de belangrijkste uitgangspunten van het waterschap is dat het zich inzet voor ruimtelijke adaptatie, waarbij het klimaatbestendig en veerkrachtig wordt ingericht. Hierbij zijn de kernen van hittestress, overbelasting op riool en overstromingen van belang.

 

Van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen is het beschouwen van de waterhuishoudkundige situatie, het bepalen van de aanwezige waterlopen en het vaststellen van de mogelijk gevolgen van een ontwikkeling. In onderstaand figuur is een uitsnede van de legger van het Hoogheemraadschap weergegeven. De kaart geeft de A watergangen weer in blauw en welk regime er wordt aangehouden voor begroeiing. Rond het bedrijverterrein is een primaire watergang aanwezig, op het terrein zelf zijn geen waterlopen gelegen.

 

De ontwikkeling van het plangebied heeft geen gevolgen voor wat betreft het water op en in de buurt van het plangebied. Er wordt geen verharding toegevoegd en de bestaande hoeveelheid verharding blijft bestaan. Water vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

 

4.5 Luchtkwaliteit

 

Hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer beschermt mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Luchtkwaliteitseisen spelen echter geen rol wanneer een ontwikkeling ‘Niet In Betekenende Mate’ (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiervan is sprake wanneer als gevolg van het project de toename aan concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide (NO2) onder 3% blijft.

 

In het besluit NIBM zijn enkele categorieën en bijbehorende grenswaarden opgenomen waarvoor geldt dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Wonen is een van deze categorieën. Wanneer de ontwikkeling onder de grenswaarde valt van 1.500 woningen in het geval van één ontsluitingsweg en 3.000 woningen in het geval van meer dan een ontsluitingsweg, kan de ontwikkeling zonder toetsing aan de luchtkwaliteit doorgang vinden. Omdat onderhavig plan niet voorziet in nieuwe ontwikkelingen kan worden geconcludeerd dat dit plan Niet In Betekenende Mate bijdraagt aan luchtvervuiling.

 

Vanuit een goede ruimtelijke ordening dient tevens aangetoond te worden dat sprake is van een voldoende luchtkwaliteit. Hoewel de ontwikkeling geen vestiging van (nieuwe) gevoelige objecten mogelijk maakt is het borgen van een goede luchtkwaliteit van belang. Uit een beschouwing van de kaart behorend bij de NSL-monitoringstool volgt dat de grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2.5 ter plaatse van de centraal op het bedrijventerrein gelegen rekenpunten aan de Industrieweg niet worden overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt in conclusie geen belemmering voor het planvoornemen.

 

4.6 Bodem

 

Dit bestemmingsplan ziet niet toe op de realisatie van nieuwe ontwikkelingen. Het plan maakt geen directe nieuwbouw of sloop van bestaande bebouwing mogelijk. Mocht in de toekomst sprake zijn van sloop en herbouw van bedrijfspanden dan dient op dat moment beschouwd te worden of er onderzoek naar de bodem plaats moet vinden.

 

Er vindt naar aanleiding van dit plan geen grondroering plaats waardoor geen sprake is van een negatief effect op de bodemkwaliteit. Dit aspect vormt in conclusie geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.7 Bedrijven en milieuzonering

 

Een goede ruimtelijke ordening schrijft voor dat hinder en gevaar wordt voorkomen. Hiertoe dient voldoende afstand te worden gehouden tussen milieubelastende activiteiten zoals bedrijven enerzijds en gevoelige functies zoals wonen anderzijds. Het uitgangspunt hierbij is de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ waarin voor verschillende soorten bedrijven een milieucategorie en bijhorende richtafstand is opgenomen. Op bedrijventerreinen is het gebruikelijk om zonering toe te passen en bepaalde gedeelten van een terrein open te stellen voor bedrijven tot een bepaalde milieucategorie. De zoneringsaanpak is op bedrijventerrein de Grote Polder toegepast.

 

De beoogde ontwikkeling voegt regels toe waarmee nader wordt bepaald welk formaat een bedrijf moet hebben om zich te mogen vestigen op het bedrijventerrein. Oppervlakte heeft mogelijk een gevolg voor de milieucategorie van een activiteit maar omdat er op de Grote Polder al zonering wordt toegepast vormt bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor dit plan.

 

4.8 Archeologie

 

Nederland heeft als lid van de Raad van Europa het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) ondertekend. Dit verdrag heeft als doel het Europese archeologische erfgoed veilig te stellen. Eén van de verdragsverplichtingen voor de Nederlandse overheid is dat zij moet streven naar afstemming en overeenstemming tussen de onderscheiden behoeften van de archeologie en de ruimtelijke ordening, door erop toe te zien dat archeologen worden betrokken bij het planningsbeleid ten einde te komen tot evenwichtige strategieën voor de bescherming, het behoud en het beter tot hun recht doen komen van plaatsen van archeologisch belang.

 

De Nederlandse overheid dient waarborgen te creëren dat archeologen, stedenbouwkundigen en planologen stelselmatig met elkaar overleggen ten einde te komen tot wijziging van ontwikkelingsplannen die het archeologische erfgoed zouden kunnen aantasten. Daartoe zou bij de voorbereiding van bestemmingsplannen meer aandacht moeten worden besteed aan de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische waarden en bij de aanwezigheid van archeologische waarden zouden beschermende regelingen in het plan moeten worden opgenomen. Daarbij dient volgens het Verdrag het uitgangspunt te zijn dat 'de bodemverstoorder betaalt'.

 

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Gebieden waar waarden aanwezig zijn, kunnen middels een dubbelbestemming voor archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan werkzaamheden waarbij bodemingrepen plaatsvinden, dient dan in bepaalde gevallen nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd

 

In onderstaand figuur is een uitsnede gegeven van de archeologische verwachtingskaart van de Provincie Zuid-Holland. Het plangebied is centraal in het figuur gelegen. Het plangebied is gelegen vlak bij de Oude Rijn, in het verre verleden zijn er langs de Oude Rijn diverse nederzettingen en fortificaties aanwezig geweest. Zoals te zien zijn ten noorden van oosten van het plangebied kasteelbiotopen gelegen en kent de westzijde van het gebied een terrein met provinciaal belang.

 

Omdat dit plan niet voorziet in bodemroering worden eventueel aanwezige archeologische waarden niet aangetast. Archeologie vormt daarom geen belemmering.

 

 

4.9 Cultuurhistorie

 

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan te verantwoorden op welke manier rekening is gehouden met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Naast archeologie gaat het daarbij om gebouwd erfgoed en cultuurlandschappen.

 

Er zijn op het bedrijventerrein geen cultuurhistorische waarden aanwezig. In de directe omgeving zijn enkele kasteel- en molenbiotopen aanwezig waar in de huidige situatie al rekening mee moet worden gehouden in het geval er sprake is van aanpassing of uitbreiding op het plangebied. Voorliggend plan heeft geen gevolgen voor de cultuurhistorische waarden in de omgeving of op het plangebied zelf.

 

4.10 Externe veiligheid

 

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico’s voor mens en milieu als gevolg van gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook risico’s verbonden aan luchthavens worden meegenomen in dit risico. Bij het opstellen van een bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van een nieuw kwetsbaar object zoals een woning dient externe veiligheid in acht te worden genomen; in het bijzonder het plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico betreft de kans per jaar dat 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof en wordt weergegeven aan de hand van risicocontouren rondom inrichtingen of transportroutes. Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers en is daarmee een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Voor het groepsrisico geldt geen risicocontour maar wel een verantwoordingsplicht op basis van het invloed gebied.

 

Met onderhavig plan worden geen nieuwe kwetsbare objecten, gevaarlijke inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen mogelijk gemaakt. Externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering.

 

4.11 Verkeer en parkeren

 

Onderdeel van ruimtelijke onderbouwing van initiatieven is te bepalen welke gevolgen een ontwikkeling heeft ten aanzien van verkeer en parkeren. Een ontwikkeling kan een aantrekkende werking hebben voor verschillende typen verkeer en dit kan op de (directe) omgeving van het plangebied een negatief effect hebben. Het stellen van een aanvullende voorwaarde dat een bedrijfslocatie een minimale omvang dient te hebben betekend in praktijk dat het terrein zal worden gebruikt door minder bedrijven. Minder bedrijven op een grotere oppervlakte biedt kansen om processen efficiënter in te richten en daarmee (onnodige) verkeersbewegingen te beperken. De gevolgen van de ontwikkeling voor het verkeersaspect zijn verwaarloosbaar en, als aanwezig, positief.

 

De ontwikkeling stelt de gemeente Zoeterwoude in staat om de aanstaande parkeernota en daarin aanwezige parkeernormen een plaats te geven in dit bestemmingsplan.

 

4.12 Kabels en leidingen

 

De beoogde ontwikkeling heeft geen gevolgen voor aanwezige ondergrondse of bovengrondse infrastructuur. Er worden extra regels toegevoegd om de minimale oppervlakte van een bedrijfsunit te kunnen garanderen en om de parkeernorm te kunnen waarborgen. Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

5 Uitvoerbaarheid

 

5.1 Economisch

 

De gemeente Zoeterwoude is zelf initiatiefnemer van onderhavige procedure en daarmee verantwoordelijk voor de kosten ervan. Omdat het een betrekkelijk beperkt initiatief betreft zijn de kosten zeer beperkt.

 

5.2 Maatschappelijk

 

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure. Dit betekent dat belanghebbenden, burgers en wettelijke overlegpartners gedurende een periode van zes weken de mogelijkheid wordt geboden bezwaar te maken tegen het voorontwerp bestemmingsplan. Ten aanzien van eventuele reacties wordt een standpunt genomen waarna eventuele wijzigingen worden doorgevoerd met als resultaat het ontwerp bestemmingsplan. Ook deze wordt zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze. Eventuele zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan waarna het plan door de gemeenteraad binnen 12 weken na ter inzagelegging wordt vastgesteld. Tot slot is beroep tegen het bestemmingsplan mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraal van de Raad van State.

 

5.3 Overleg/omgevingsdialoog

 

De colleges van de gemeente Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude werken samen met het georganiseerde bedrijfsleven aan de ruimtelijke strategie Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeenten een aantrekkelijk vestigingsklimaat en toekomstbestendige bedrijventerreinen kunnen behouden.

 

Onderdeel hiervan is dat buiten de stad ruimte gevonden moet worden voor bedrijven in hogere milieuklassen (onder andere op bedrijventerrein Grote Polder) omdat de focus in de stad ligt op de combinatie van werken en wonen. Wanneer bedrijfsruimten waar hogere milieuklassen zich mogen vestigen worden herontwikkeld naar kleine bedrijfsunits, komt de al zeer schaarse ruimte niet toe aan bedrijven in de hogere milieuklassen en vervalt daarmee functionele en feitelijke ruimte voor HMC-bedrijven. Bovendien worden units veelal aangekocht voor opstal en als belegging, hetgeen tot gevolg heeft dat units vaak worden verhuurd en onderverhuurd. Dit werkt criminaliteit en oneigenlijk gebruik van de ruimte in de hand.

 

In de bestuursvergadering van de Bedrijven Investeringszone van de Grote Polder op 13 mei 2020 heeft het bestuur van de BIZ aangegeven bedenkingen te hebben bij de ontwikkeling van kleine bedrijfsunits op dit bedrijventerrein. Zij zijn van menig dat een bedrijventerrein als Grote Polder slechts goed kan functioneren wanneer er een goede balans is tussen soort gebruikers en gebruikersdoeleinden en geeft aan te twijfelen over de samenwerking met uniteigenaren/-gebruikers. Zij heeft de gemeente daarom gevraagd naar de mogelijkheden om dergelijke ontwikkelingen tegen te gaan.

 

Gemeente Zoeterwoude realiseert zich dat bedrijventerrein Grote Polder risicopercelen kent. Daarom wordt onderhavig bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling van kleine bedrijfsunits tegen te gaan. Wanneer dit wordt gerealiseerd middels het instellen van een minimale milieucategorie is de verwachting dat dit op weerstand van vastgoedeigenaren zal stuiten. Grond is daardoor immers minder goed verkoopbaar. Op verzoek van het bestuur van de BIZ wordt daarom gefocust op minimale afmetingen van panden om op langere termijn goede zakelijke activiteiten te kunnen faciliteren. Dat hoeft niet altijd een milieucategorie van 3.1 of hoger te zijn. Het gaat om het tegenhouden van kleine units.

 

6 Juridische vormgeving

 

6.1 Algemeen

 

Het betreft hier een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder’ (het moederplan). Dit blijft van kracht, in samenhang met de in deze herziening opgenomen wijzigingen.

 

Voor de planopzet en -regels wordt aangesloten bij het geldende bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder 2012’ zoals vastgesteld op 30 augustus 2012 en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De regels in dit bestemmingsplan worden als partiële herziening toegevoegd aan het vigerend bestemmingsplan.

 

6.2 Plankaart

 

De verbeelding omvat het gehele plangebied van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Grote Polder 2012’, met uitzondering van de zuidelijke strook ter plaatse van de N11 alsook een deel van de Burgemeester Smeetsweg welke in het zuidoosten binnen dit plangbied valt. Ook voor de verbeelding geldt dat deze in samenhang met de verbeelding van het moederplan gelezen moet worden. Hoewel ze niet in deze verbeelding zijn weergegeven, blijven de onderliggende bestemmingen, dubbelbestemmingen, aanduidingen en andere planfiguren ongewijzigd gelden.

 

6.3 Planregels

 

In de basis blijven de regels van het moederplan van kracht, met dien verstande dat de regels bij de bestemming ‘Bedrijf’ worden uitgebreid met regels ten aanzien van het minimale toegstane bvo en parkeernormen. Daarnaast zijn de verplichte bepalingen opgenomen, waaronder die van het overgangsrecht.