Italielaan 33

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding Wijzigingsplan

Van Omme & De Groot is voornemens het kantoorgebouw aan de Italiëlaan 33 te Zoetermeer te transformeren naar 67 jongerenwoningen. Om de realisatie van woningbouw ter plaatse van de Italiëlaan mogelijk te maken, wordt gebruik gemaakt van de in artikel 18.5 opgenomen wijzigingsbevoegdheid (artikel 18.5) van het op 24 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’. De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk, met inachtneming van de wijzigingsregels, de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 2' te wijzigen in de bestemming ‘Wonen (W)’.

1.2 Ligging

Het projectgebied is gelegen in het centrum van Zoetermeer.

Figuur 1: Globale ligging projectgebied (uitsnede Google Maps)

Meer specifiek maakt het projectgebied deel van het stadscentrum en ligt het tegen het 'Stadshart’ (winkelcentrum) aan. Het projectgebied ligt ingeklemd tussen de Italiëlaan en de randstadrail (figuur 2a). Het projectgebied betreft het perceel 3657, sectie C kadastrale gemeente Zoetermeer en is gelegen aan de Italiëlaan 33 (figuur 2b). Het projectgebied wordt begrensd door de Italiëlaan (noord- en oostzijde), de randstadrail (zuidzijde) en parkeergelegenheid (westzijde). Het project-gebied wordt ontsloten door de Italiëlaan welke uitmondt op de Europaweg, onderdeel van de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer.

Figuur 2a: Ligging projectgebied (uitsnede Google Maps)

Figuur 2b: Ligging projectgebied (uitsnede kadaster)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het projectgebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’ (figuur 3) en heeft hierin de bestemming ‘kantoor’ met de gebiedsaanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 2’. De maximale bouwhoogte voor het overgrote deel van het gebouw (diep roze weergegeven in figuur 3) bedraagt 20 meter. De maximale bouwhoogte van de overige delen (licht roze weergegeven in figuur 3) bedraagt 12 meter. Het bouwvlak mag voor 100 procent bebouwd worden.

figuur 3: uitsnede bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’(wijzigingsgebied en bouwvlak met rood aangegeven)

Op grond van artikel 18.5 van de vigerende planregels zijn burgemeester en wethouders bevoegd de bestemmingen en/of aanduidingen van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 2' te wijzigen in de bestemming Wonen (W) met inachtneming van de volgende wijzigingsregels:

• 1. er zijn maximaal 70 woningen toegestaan;
• 2. op de begane grond zijn tevens maatschappelijke en dienstverleningsfuncties toegestaan;
• 3. wijziging is uitsluitend toegestaan indien op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien conform de gemeentelijke parkeernota;
• 4. de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw blijft ongewijzigd;
• 5. wijziging is uitsluitend toegestaan indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies;
• 6. de geluidsbelasting op geluidgevoelige objecten binnen het wijzigingsgebied mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet Geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag;
• 7. ten behoeve van de wijziging mag de doeleindenomschrijving van artikel 26 (Wonen) aangevuld worden teneinde de op grond van lid b toegestane nieuwe functies op de begane grond te regelen.

1.4 Voorgenomen initiatief

Van Omme & De Groot is voornemens om een bestaand kantoorpand aan de Italiëlaan 33 te

transformeren naar 67 jongerenwoningen. Tevens wordt het planologisch mogelijk gemaakt om in de toekomst op de begane grond maatschappelijke en/of dienstverlenende functies, zoals opgenomen in de ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging’ behorende bij het moederplan, te realiseren. Het voormalige kantoorpand beschikt over een begane grond en vijf verdiepingen. Het bruto vloeroppervlakte van het pand bedraagt circa 4.905 m2. De betreffende percelen beslaan circa 2.243 m2. en beschikken over 51 parkeerplaatsen op eigen terrein.

De jongerenwoningen betreffen studio’s,1-, 2- en 3-kamerwoningen van 34 tot 77 m2 gebruiksoppervlak. Op de begane grond zijn 67 privé-fietsenbergingen en een tweetal collectieve bergingen voor gemotoriseerde voertuigen aanwezig. Huishoudelijk afval zal na de transformatie worden verzameld in nog te realiseren ondergrondse afvalcontainers, zoals overeengekomen met de gemeente Zoetermeer. Ter plaatse van de centrale entree zullen postkasten worden geplaatst. Elke woning zal worden voorzien van een privé-postkast. Op de begane grond worden eveneens de collectieve verwarmingsinstallaties gepositioneerd in daarvoor bestemde installatieruimtes.

Ter verbetering van de gevelwering worden onder andere nieuwe ramen en kozijnen, en ventilatie-roosters geplaatst. Deze verbouwingen leiden er niet toe dat het bebouwingspercentage en de bouwhoogte veranderen in vergelijking met de huidige situatie.

Toetsing aan de wijzigingsregels

Het plan voorziet in 67 jongerenwoningen, waarbij aan het uiterlijk, en de situering van het gebouw niets veranderd. Hiermee wordt respectievelijk voldaan aan wijzigingsregel 1 en 4. Het plan maakt het tevens mogelijk dat op de begane grond in de toekomst maatschappelijke en/of dienstverlenende functies worden gerealiseerd. Dit is in overeenstemming met wijzigingsregels 2.

In paragraaf 4.2 wordt aangetoond dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op eigen terrein waardoor het plan voldoet aan wijzigingsregel 3.

In paragraaf 5.1 ‘Milieuzonering’ wordt aangetoond dat de woningen op voldoende afstand van bedrijven worden gerealiseerd, waardoor deze bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Tevens wordt aangetoond dat de maatschappelijke en/of dienstverlenende functies geen hinder veroorzaken voor aanpandige en/of nabij gelegen woningen. Hiermee wordt voldaan aan wijzigingsregel 5.

Voor het wijzigen van de functie ‘Kantoor’ naar ‘Wonen’ is het noodzakelijk dat een hogere waarde wordt vastgesteld. De geluidbelasting op de gevels van de toekomstige woningen komt boven de voorkeursgrenswaarde uit, maar blijft onder de maximale grenswaarde, waarmee wordt voldaan aan wijzigingsregel 6.

Tot slot zal conform wijzigingsregel 7 de doeleindenomschrijving van artikel 26 (Wonen) worden aangevuld teneinde de op grond van lid 2 toegestane nieuwe functies op de begane grond te regelen.

Het voorliggende wijzigingsplan voldoet hiermee aan alle wijzigingsregels die in het vigerende bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’ zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleid

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Voor deze ontwikkeling is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte het van belang zijnde rijksbeleid. In deze structuurvisie is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd, die per 1 oktober 2012 als procesvereiste is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bevat drie treden die doorlopen te dienen te worden in een ruimtelijke procedure.

Wettelijk kader

De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Om dit mogelijk te maken is het Bro met ingang van 1 oktober 2012 gewijzigd en wel de artikelen 1.1.1. en 3.1.6. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen. Daaraan is in het eerste lid een omschrijving toegevoegd van:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand: stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 is uitgebreid met twee leden die de werking van de ladder uitleggen. De tekst van de leden 2 en 3 luidt:

• lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

• lid 3: Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.

Toelichting op gebruik

In de toelichting op de wijziging van art 3.1.6. is de wijziging gemotiveerd: “Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom voegt artikel II van dit besluit een tweetal nieuwe leden toe aan artikel 3.1.6 van het Bro, op grond waarvan overheden - indien zij een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard een aantal stappen dienen te zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen zijn geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. Dat zou voorbij gaan aan de specifieke lokale omstandigheden, die van invloed zijn op de inpassing van ruimte vragende functies en het regionale maatwerk dat de overheden moeten kunnen leveren. De stappen die worden gevraagd, bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt”.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" en 1e herziening Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland"

Op 2 juli 2010 hebben provinciale staten van Zuid-Holland provinciale structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" vastgesteld. Op 23 februari 2011 en 29 februari 2012 hebben provinciale staten de pro-vinciale structuurvisie gewijzigd en geactualiseerd door het vaststellen van respectievelijk de 1e Herziening Provinciale Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland" en de Actualisering 2011.

Kantoorlocaties

De oplopende problematiek op de kantorenmarkt (oplopende structurele leegstand, overmaat aan veelal harde plancapaciteit) heeft veel kantorenlocaties onder druk gezet. Terughoudendheid in nieuwbouw draagt bij aan actief beheer van de voorraad kantoren door bijvoorbeeld duurzame renovatie en transformatie naar andere bestemmingen.

Met de wijziging van de kantoorfunctie aan de Italiëlaan 33 naar wonen wordt nadrukkelijk een bijdrage geleverd aan het verminderen van het kantorenprogramma en daarmee invulling gegeven aan de transformatieopgave voor kantoren binnen Zoetermeer en de regio.

Wonen

Door wijzigingen in de bevolkingssamenstelling en toegenomen welvaart zijn de woonvoorkeuren veranderd. Mensen zijn het stedelijk gebied steeds positiever gaan waarderen. Net als de huidige bewoners van Zuid-Holland willen ook toekomstige bewoners kwaliteit die zich vertaalt in diversiteit en keuzemogelijkheden. In de steden sluit het aanbod niet aan bij de vraag. Dit betreft niet alleen de kenmerken van de woning zelf maar ook die van de woonomgeving. Verwacht wordt dat het kwantitatief woningtekort in de toekomst verder afneemt. Er blijft echter sprake van een kwalitatief woningtekort. Uit onderzoek blijkt dat behoefte bestaat aan meer centrumstedelijk en landelijk wonen in de Zuidvleugel. Meer dan in het verleden is sprake van een ruimtelijke sortering. De stad en directe omgeving worden de favoriete woonplek voor jongeren, senioren, alleenstaanden, tweeverdieners en immigranten. In stadsranden en in het landelijk gebied bij steden wonen twee-persoonshuishoudens en gezinnen met een wat hoger inkomen.

De provincie kiest ervoor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. De provincie heeft de ambitie om zoveel mogelijk van de woningbouw te concentreren rond de stations van StedenbaanPlus. Het verstedelijkingsbeleid voor de Zuidvleugel richt zich op 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan 60 tot 80% rondom de StedenbaanPlus-stations. Deze ambitie is de uitkomst van het toepassen van de SER-ladder woningbouw op de verstedelijkingsopgave en komt overeen met de vraag naar stedelijk wonen.

Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in een binnenstedelijke toevoeging van woningen, waar-door het plan niet strijdig is met de provinciale structuurvisie.

2.2.2 Notitie ‘actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma’ (2013)

In 2013 heeft het Stadsgewest Haaglanden de notitie ‘actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma’ opgesteld. De notitie bevat regionale afspraken over het te bouwen percentage sociale woningbouw, een realistisch kwantitatief programma en de daarbij behorende woonmilieus. Per brief van 24 januari 2014 heeft Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland laten weten de inhoud van de notitie te aanvaarden als kader voor de verantwoording van woningbouwopgaven in bestem-mingsplannen.

De voorgenomen ontwikkeling – te weten, de transformatie van het kantoor aan de Italiëlaan 33 naar 67 jongerenwoningen in de sociale huursector – beantwoordt aan ‘afspraak 8’ uit de op 23 maart 2011 tussen de gemeente Zoetermeer en de provincie Zuid-Holland afgesloten ‘ISV wonen Bestuursovereenkomst’. Tevens speelt de ontwikkeling in op de door de provincie en de gemeenten gesignaleerde toename van de vraag naar stedelijke woonmilieus, met name in de goedkopere prijsklassen, binnen de regio Haaglanden. Tot slot helpt de ontwikkeling het oplopende woningtekort in Haaglanden, vanwege de jarenlange stagnatie op de woningmarkt, te verminderen. Bij de eerstvolgende actualisatie van de jaarlijkse regionale planningslijst voor het woningbouwprogramma zal de gemeente de voorgenomen ontwikkeling in deze lijst laten opnemen.

2.2.3 Verordening Ruimte "Visie op Zuid-Holland" (2014)

De Verordening Ruimte is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid, zoals vastgelegd in de Structuurvisie "Visie op Zuid-Holland", en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

Artikel 2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (bsd). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen bsd. Alleen als binnen bsd geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bsd in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.

De ladder bestaat uit drie stappen.

Stap 1:houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip ‘regio’.

Stap 2: houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onder-zoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bsd, bij-voorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel.

Stap 3: houdt in dat indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richt-punten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma ruimte. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma ruimte.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Verkenningennota Structuurvisie 2030

Op 15 december 2008 heeft de gemeenteraad de Stadsvisie 2030 vastgesteld. In de Stadsvisie is aangegeven dat deze een ruimtelijke vertaling krijgt in een Structuurvisie. De Verkenningennota, vastgesteld op 12 september 2011, vormt de ruimtelijke onderlegger voor de Structuurvisie. De Structuurvisie brengt alle ruimtelijke aspecten en keuzen van het bestaande beleid samen. Daarmee is het een integrale en samenhangende visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zoetermeer.

Het Stadscentrum is in de verkenningennota getypeerd als een hoogdynamisch gebied waar ruimte is voor transformatie en intensivering. Het Stadscentrum wordt vanuit het thema 'wonen' gezien als een (studie)gebied voor transformatiemogelijkheden van kantoren naar wonen en voor verdere verdichting en invulling van braakliggende locaties voor o.m. woningen. Het stimuleren van de bouw van jongerenwoningen maakt hier deel van uit.

2.3.2 Visie Binnenstad 2030

Om te bezien hoe de binnenstad van Zoetermeer 'bruisender' kan worden is de Visie Binnenstad opgesteld. De Visie Binnenstad is in januari 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie zijn vijf ambities geformuleerd die uiteindelijk moeten leiden tot een bruisende, sfeervolle binnenstad, te weten:

• bijzondere plekken realiseren;

• binnenstad verbinden;
• binnenstadscultuur ontwikkelen;
• inzetten op stedelijke woonmilieus;
• binnenstad presenteren.

Per deelgebied en voor de binnenstad als geheel is bezien hoe de ambities vertaald kunnen worden. Voor het Stadshart betekent dit onder andere dat er behoefte is aan het toevoegen van woningen, specifiek gericht op bewoners met een stedelijke leefstijl (studerende) jongeren, één-/ tweeverdieners en actieve senioren). Deze bewoners zijn nodig om de Zoetermeerse binnenstad van een structurele impuls te voorzien. Het ontwikkelen van dergelijke woningen kan op de nog aanwezige braakliggende terreinen en/of door het transformeren van kantoren naar woningen.

2.3.3 Structuurplan ‘Upgrade Stadshart’

Het college van burgemeester en wethouder heeft op 16 oktober 2013 het ‘Structuurplan Upgrade Stadshart’ vastgesteld. In dit structuurplan staat op hoofdlijnen hoe het Stadshart Zoetermeer er in de toekomst uit kan komen te zien. In het structuurplan is opgenomen dat het Stadshart door de winkels, voorzieningen, centrale ligging en goede bereikbaarheid een zeer goede en gewilde locatie voor jongeren. Desalniettemin zijn er maar 50 jongerenwoningen in het Stadshart. De ambitie is om meer woningen voor jongeren te ontwikkelen door (leegstaande) kantoren te transformeren, het labelen van woningen specifiek voor jongeren en bijvoorbeeld door de koopgarantregeling.

2.3.4 Woonvisie Zoetermeer ‘De groeistad voorbij’ 2009

De woonvisie, vastgesteld op 16 maart 2009 door de gemeenteraad van Zoetermeer, vormt als beleidskader de basis voor verschillende uitvoeringsplannen van de gemeente. Tevens bepaalt de visie de inzet van de gemeente op het beleidsterrein wonen binnen het stadsgewest Haaglanden in de komende jaren.

De woonvisie gaat nadrukkelijk uit van een nieuwe aanpak voor het wonen. Het feit dat Zoetermeer in de toekomst niet langer meer ruime hoeveelheden nieuwe eengezinswoningen zal realiseren, vraagt hier om. Ook de veranderende bevolkingssamenstelling van Zoetermeer, waarbij jongeren en senioren een steeds belangrijkere positie gaan innemen binnen de stad, vormt een belangrijke reden om tot een nieuwe aanpak over te gaan.

De nieuwe aanpak van de gemeente krijgt gestalte aan de hand van vijf keuzes voor het wonen. Deze keuzes zijn richtinggevend voor het Zoetermeerse woonbeleid in de komende jaren. Het betreft de volgende keuzes:

• Kwaliteit van het wonen boven het realiseren van aantallen stellen;
• Zoeken naar nieuwe gestapelde woonvormen met grondgebonden kwaliteiten;
• Behoeften van de wijken en buurten centraal stellen in het woonbeleid;
• Op stedelijk niveau bijzondere aandacht besteden aan jongeren, senioren, de sociale doelgroep en lage middeninkomens;
• Niet grootschalig gaan herstructureren binnen woonwijken (behalve in Palenstein), wel het transformeren van kantoren overwegen.

In 2008 heeft de gemeenteraad de Transformatiestudie kantoorlocaties vastgesteld. Uit deze studie is gebleken dat er in de komende twintig jaar een aantal bestaande kantoorlocaties (met name in en rondom het Stadscentrum van Zoetermeer) in aanmerking kan komen voor transformatie naar een andere functie, zoals bijvoorbeeld een woonfunctie. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier verder invulling aangegeven.

Wat betreft de woonwensen van een in belang toenemende groep in Zoetermeer, de jongeren,

valt een aantal zaken op. Onder jongeren richt de vraag zich hoofdzakelijk op betaalbare appartementen met bij voorkeur drie kamers. Een heel nadrukkelijke wens van veel Zoetermeerse jongeren is verder dat hun (toekomstige) woonruimte dichtbij voorzieningen en hoogwaardig openbaar vervoer is gesitueerd.

2.3.5 Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels (2012)

Tegelijk met de Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer is de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels vastgesteld. Op grond van de beleidsnotitie parkeren geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat in beginsel op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien.

In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

2.4 Conclusie ruimtelijk beleid

Voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan ruimtelijk beleid. Hieruit kan geconcludeerd worden dat aan het projectplan vanuit het rijks-, provinciaalbeleid geen restricties zijn verbonden. Zo is het projectgebied niet van nationaal belang en is de gehele projectlocatie gelegen binnen bestaand bebouwd gebied.

Met het project wordt voorzien in een jongerenhuisvestingbehoefte binnen Zoetermeer, welke onder andere is vastgelegd in de gemeentelijke woonvisie. Tevens is transformatie van kantoor naar jongerenwoningen binnen het Stadshart in lijn met gemeente beleid om bewoners met een stedelijke leefstijl (zoals jongeren) te binden, om zo het Stadshart van een structurele kwaliteitsimpuls te voorzien. Voorgenomen ontwikkeling past hiermee binnen de kaders van het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Ruimte

3.1 Planologische en Stedenbouwkundige motivering

Het voornemen van Van Omme & De Groot bestaat uit een binnenstedelijk transformatie van kantoor naar van jongerenwoningen. In het gemeentelijk beleid is zowel in de ‘Verkenningennota Structuurvisie 2030’, het ‘Structuurplan ‘Upgrade Stadshart’ als de‘Woonvisie Zoetermeer, De groeistad voorbij’ de behoefte aan jongerenwoningen in het Stadshart vastgelegd. Deze behoefte dient voornamelijk ingevuld te worden door transformatie van (leegstaande) kantoren.

Het transformeren van het kantoorgebouw aan de Italiëlaan, dat deel uitmaakt van het ‘Stadshart’ en nabij een Randstadrailstation is gelegen voorziet in deze behoefte aan jongerenwoningen binnen Zoetermeer. Hiermee wordt voldaan aan de eerste trede van ‘de ladder voor duurzame ver-stedelijking’ van zowel het rijk als de provincie Zuid-Holland. Tevens vindt de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaats waarmee voldaan wordt aan de tweede trede van deze ladder. Derde trede van de ladder is niet van toepassing in dit plan. Het wijzigingsplan is hiermee voldoende planologisch onderbouwd.

Het kantoorgebouw wordt enkel inpandig verbouwd waardoor het uiterlijk en de ligging van het gebouw ongewijzigd blijft. Het initiatief heeft hiermee geen stedenbouwkundige gevolgen.

3.2 Analyse van verkeer- en parkeeraspecten

Het kantoorgebouw aan de Italiëlaan 33 staat al geruime tijd leeg. Het voornemen bestaat om het kantoorgebouw om te vormen tot woongebouw met 67 jongerenwoningen.. De wooneenheden variëren in grootte van 34 m2 tot 74 m2.

3.2.1 Verkeersaantrekkende werking

De bewoners van de wooneenheden zullen verkeer genereren in de vorm van autoverplaatsingen, fietsverplaatsingen, loopverplaatsingen en OV-verplaatsingen. Het aantal autoverplaatsingen uitgedrukt in mvt/etmaal bedraagt in een woonmilieu dat kan worden getypeerd als centrum-stedelijk met hoge dichtheid circa 2,0 motorvoertuigbewegingen per etmaal (mvt/etmaal) per woning (ver-keersgeneratie woon- en werkgebieden, CROW, publicatie 256). Op basis van de Statline statistieken van het CBS bedraagt het aantal adressen in het Stadscentrum van Zoetermeer 3.637/km2 wat overeenkomt met een zeer sterk stedelijk woonmilieu (code 1). Dit betekent voor 67 woningen een verkeersgeneratie van circa 134 mvt/etmaal (67 x 2,0 mvt/etmaal).

De huidige bestemming als kantoorgebouw met een verhuurbare oppervlakte van circa 4.316 m2 bvo genereert op basis van 6 mvt/etmaal per 100 m2 bvo kantoor (zakelijk) circa 259 mvt/etmaal (verkeersgeneratie woon- en werkgebieden, CROW, publicatie 256).

De functiewijziging zal naar verwachting dan ook niet meer verkeersbewegingen genereren dan de huidige bestemming als kantoorgebouw. Er zal zelfs sprake van een afname in het aantal verkeersbewegingen met 48% in vergelijking met een volledig verhuurd kantoorgebouw. Vanuit verkeersoogpunt is de ontwikkeling dan ook niet ongewenst en zal deze geen aanleiding geven tot een verslechterde bereikbaarheid over de weg of het nemen van infrastructurele maatregelen.

Verder is de locatie optimaal gelegen ten opzichte van de OV-knooppunten in Zoetermeer met de Randstadrailhalte “Stadhuis” en de bushalte “Oostwaarts” op loopafstand en het NS-station “Zoetermeer” op fietsafstand. De verwachting is dat door de goede bereikbaarheid per OV en fiets, in het Stadshart van Zoetermeer, het OV-gebruik en fietsgebruik relatief hoog zal zijn.

3.2.2 Parkeren motorvoertuigen

De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer, die is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012, geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: ‘vraagvolgend’ waar dat kan en ‘sturend’ waar dat moet. In de bijbehorende Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels, welke eveneens is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 mei 2012, zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.

Aangezien sprake is van een functiewijziging welke kan worden aangemerkt als nieuwe ontwikkeling dient voor de wooneenheden te worden uitgegaan van het parkeerbeleid 2012 en de in 2012 vastgestelde parkeernormen. In de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels 2012 is een parkeernorm opgenomen voor zeer kleine gestapelde woningen met een oppervlakte van minder dan 70 m2 bvo van 1,0-1,3 parkeerplaats per woning. Voor kamerverhuur is een parkeernorm opgenomen van 0,5-0,8 parkeerplaats per woonruimte indien deze kleiner is dan 35 m2 bvo. De voorziene wooneenheden zijn, op 3 wooneenheden na, kleiner dan 70 m2 bvo. Hiervan is slechts 1 wooneenheid kleiner dan 35 m2 bvo. Voor deze laatste wooneenheid is de parkeernorm voor kamerverhuur van een woonruimte kleiner dan 35 m2 bvo toepasbaar. Dit betekent dat op basis van de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels 2012 het volgende aantal parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aanwezig dient te zijn:

• 3 wooneenheden 70-90 m2 bvo:3 x 1,3 - 1,5 pp =3,9-4,5 pp
• 63 wooneenheden< 70 m2 bvo: 63 x 1,0 - 1,3 pp = 63,0 - 81,9 pp
• 1 wooneenheid< 35m2 bvo: 1 x 0,5 - 0,8 pp =0,5-0,8 pp

Totaal (naar boven op hele pp afgerond): 68 - 88 parkeerplaatsen.

Op basis van de parkeernormen uit 2012 dienen minimaal 68 en maximaal 88 parkeerplaatsen beschikbaar te zijn ten behoeve van de ontwikkeling. Dit aantal dient in eerste instantie op eigen terrein te worden gerealiseerd. Aangezien het plan zich binnen het Stadshart bevind hoeft het bezoekersdeel niet noodzakelijkerwijs op eigen terrein te worden gerealiseerd. Er kan hiervoor eventueel een beroep worden gedaan op de beschikbare publieke (betaalde) parkeervoorzieningen in het Stadshart. Het uitgangspunt daarbij is dat alle kosten die de gemeente daarvoor moet maken in principe door de ontwikkelende partij worden vergoed. Het bezoekersdeel bedraagt 0,3 pp per wooneenheid en 0,2 pp per kamerverhuur eenheid. Dit komt overeen met een bezoekersdeel van 20 parkeerplaatsen. Dit betekent dat van de benodigde 68 tot maximaal 88 parkeerplaatsen, indien realisatie op eigen terrein niet mogelijk is, beperkt kan worden tot de eigen parkeerbehoefte van de bewoners (exclusief bezoekersdeel), zijnde 48 tot 68 parkeerplaatsen.

Het huidige kantoorgebouw beschikt over 48 parkeerplaatsen op eigen terrein en middels een slagboom afgescheiden van de naastgelegen openbare (betaalde) parkeerplaatsen. Op basis van de bestemming kantoor zouden conform de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels ten behoeve van deze bestemming 1,5 - 3,0 parkeerplaats per 100 m2 bvo aanwezig dienen te zijn. Dit betekent voor een kantoorgebouw van 4.316 m2 bvo een parkeerbehoefte van minimaal 65 en maximaal 130 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte van het nieuwe woongebouw is beduidend lager dan die van het bestaande kantoorgebouw. Ten gevolge van de functiewijziging kan geconcludeerd worden dat de parkeerbehoefte van het gebouw niet zal toenemen ten opzichte van de huidige bestemming.

In de huidige situatie zijn naast de 48 parkeerplaatsen op eigen terrein een groot aantal openbare (betaalde) parkeerplaatsen aanwezig op acceptabele korte loopafstand. Momenteel voorzien deze parkeerplaatsen in de parkeerbehoefte van het aanwezige kantoorgebouw. Deze publieke parkeerplaatsen zijn openbaar en vallen onder het gereguleerd betaalde parkeerregime binnen Zoetermeer tijdens de daguren. In de avond en nacht kan hier gratis geparkeerd worden. Bewoners en werknemers kunnen indien gewenst een parkeervergunning verkrijgen bij het gemeentelijk parkeerbedrijf.

Door de ontwikkelaar wordt opgegeven dat op eigen terrein 51 parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn. Deze 51 parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien in de minimale parkeerbehoefte van de ontwikkeling. De overige parkeerbehoefte kan worden opgevangen buiten het eigen terrein op openbare (publieke) parkeerplaatsen. Omdat bewoners en werknemers voor een deel niet gelijktijdig aanwezig zullen zijn is sprake van een uitwisselingsmogelijkheid bij de openbare parkeerplaatsen, waarbij een parkeerplaats door meerdere doelgroepen per dag gebruikt kan worden. In de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels zijn in tabel 8 aanwezigheidspercentages opgenomen, welke gebruikt kunnen worden bij het opstellen van een parkeerbalans wanneer verschillende doelgroepen gebruik kunnen maken van de openbare parkeerplaatsen. Voor woningen geldt dat op bijvoorbeeld een werkdagmiddag slechts 60% van de parkeerbehoefte zich zal manifesteren. Dit betekent dat op werkdagen 40% van de parkeerbehoefte van de wooneenheden vrij zal zijn voor andere doelgroepen zoals parkerend kantoorpersoneel. In de avond en nacht en het weekend bedraagt de parkeerbehoefte van woningen 95% tot 100% zodat weinig uitwisseling meer mogelijk is. In de huidige situatie is geregeld dat het eigen parkeerterrein (eigen terrein) in het weekend voor derden (betaald) toegankelijk is ten behoeve van bezoekers van het Stadshart. In de situatie dat het pand als kantoor wordt gebruikt is dit uiteraard geen bezwaar. Echter nu het pand wordt getransformeerd naar woonruimte, is deze openstelling in het weekend niet meer mogelijk. Het gebruik en de opbrengsten van deze parkeerplaatsen is beperkt in het weekend. Reservering voor de opvang van bezoekers van het Stadshart in het weekend is dan ook niet direct meer noodzakelijk (mede door realisatie van parkeervoorzieningen elders). De regeling kan bij de transformatie van het gebouw tot woongebouw worden herzien waarbij de parkeerplaatsen weer exclusief de gehele week ten behoeve van de bewoners beschikbaar komen.

Ten aanzien van de feitelijke parkeersituatie zal de ontwikkeling van het kantoorgebouw tot woongebouw dan ook geen parkeerproblemen veroorzaken. Vanuit het aspect parkeren van motorvoertuigen worden dan ook geen knelpunten verwacht.

Stallen van fietsen, bromfietsen en scooters

Naast voldoende parkeerplaatsen voor motorvoertuigen dienen bij een nieuwe ontwikkeling voldoende fietsstallingsplaatsen aanwezig te zijn. Vanuit het oogpunt van het stimuleren van het fietsgebruik en het naar verwachting relatief intensief gebruik van de fiets door de doelgroep (jongeren) zal de behoefte aan fietsstallingsplaatsen groot zijn. Hierbij dient te worden uitgegaan van minimaal 1,5 fietsstallingsplaats per wooneenheid (eigen fietsgebruik bewoners en ontvangst bezoekers per fiets) in een gebouwde voorziening. Dit betekent dat voorzien dient te worden in minimaal 101 fietsstallingsplaatsen. Verondersteld mag worden dat een aantal bewoners een bromfiets of scooter hebben (wat veelvuldig voorkomt onder de doelgroep) dan zal daar nog meer ruimte voor nodig zijn. Hierbij kan worden uitgegaan van 0,3 bromfiets of scooter per wooneenheid, oftewel 21 bromfiets/scooterstallingen. Gaan we vervolgens uit van een benodigd bruto ruimtebeslag van 1-2 m2 per fietstallingsplaats en 2-3 m2 per bromfiets/scooterstalling dan zal de benodigde oppervlakte voor een inpandige stalling minimaal 143 m2 tot 265 m2, nog afgezien van ontbrekende bergruimten ten behoeve van de wooneenheden.

Het plan voorziet in een in 67 bergingen van circa 1,2 m bij 2,0 m collectieve voor 67 wooneenheden en twee collectieve opstelplaatsen (2,2 m bij 2,74 m en 2,2 m bij 2,98 m) voor brommers/scooters op de begane grond. De totale inpandige stalling bedraagt hiermee circa 173 m2. Tevens worden een opstelplaats voor 12 fietsers in de nabijheid van het gebouw gerealiseerd. Het plan voorziet hiermee naar verwachting in voldoende stallingsruimte. Geconcludeerd wordt dat de inpandige stalling op de begane grond voldoende capaciteit kent om de minimale fietsparkeerbehoefte en parkeerruimte voor bromfietsen en scooters, op te kunnen vangen. Uitbreiding van het aantal fietsstallingsplaatsen en bromfiets/scooterstallingsplaatsen in het openbare gebied rondom het gebouw wordt niet gewenst geacht vanuit het stedenbouwkundig oogpunt, overlast en uit oogpunt van een veilige en droge plek voor fiets, bromfiets of scooter. Een eventuele uitbreiding dient inpandig of aan de achterzijde van het gebouw te worden opgelost.

3.3 Waterhuishoudkundige situatie

Het project gebied behoort tot het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Samen met gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpener-waard heeft Rijnland het Waterplan Zoetermeer opgesteld met als doelstelling het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem.

Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken.

Een ander aandachtspunt uit het Waterplan is de waterkwaliteit. De kaderrichtlijn water (KRW) voorziet in het verbeteren van de waterkwaliteit. Er wordt gestreefd naar een waterkwaliteit, die minimaal voldoet aan de landelijk geldende normen en ook een aantrekkelijk leefgebied vormt voor plant en dier. Hiervoor is het van belang dat geen uitlogende, milieubelastende materialen, zoals zink, koper en lood, worden toegepast in oppervlakken welke direct of via het schoonwaterriool afwateren naar het oppervlaktewater.

Naast het Waterplan Zoetermeer is het verdere ruimtelijk waterbeleid vastgelegd in de Keur. Hierin zijn onder andere bepalingen opgenomen die de kwaliteit van hoofdwatergangen en waterkeringen, inclusief de onderhouds- en beschermingszone, regelen.

Voor de waterhuishoudkundige situatie is de waterkwaliteit, de waterkwantiteit en beschermde gebieden van belang.

Waterkwaliteit

In de nabijheid van het projectgebied zijn geen watergangen aanwezig. Tevens worden bij de transformatie van het kantoor gebouw aan de Italiëlaan 33 naar jongerenwoningen geen activiteiten verricht die verontreiniging van grondwater tot gevolg kunnen hebben. Tevens vinden de geen gevelwerkzaamheden plaats waardoor eventueel uitloogbare bouwmaterialen in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

Het uiterlijk, de omvang en de situering van het huidige kantoorgebouw blijft ongewijzigd. De transformatie van het pand leidt dan ook niet tot extra verharding van meer dan 500 m2, waarbij watercompensatie zou dienen plaats te vinden. Daarmee heeft de voorgenomen ontwikkeling een neutraal effect op de hemelwaterafvoer ter plaatse en is watercompensatie niet noodzakelijk.

Beschermde gebieden

In de Legger van het Hoogheemraadschap zijn geen gegevens vermeld over beschermde gebieden ter plaatse van de projectlocatie.

Riolering

Het huidige kantoorgebouw aan de beschikt over een reeds aangesloten riolering op de gemeentelijk riolering. Deze aansluiting zal met het initiatief ongewijzigd blijven.

Het aspect water vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

3.4 Archeologie

Op 1 september 2007 is de wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: „de veroorzaker betaalt?.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeolo-gievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Bij de realisatie van het initiatief vinden geen bodemwerkzaamheden plaats. Tevens is het ‘Stadshart’ aangemerkt als een gebied met een lage archeologische verwachting waarvoor geen aanvul-lend archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het initiatief getoetst aan milieu- en omgevingsas-pecten en de bijbehorende regelgeving.

4.1 Milieuzonering

4.1.1Inleiding

Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen is de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgesteld. Hierdoor wordt in een vroeg stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden met de belangen van bedrijven en woningen. Zo wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt door de komst van nieuwe woningen.

Milieuzonering is een hulpmiddel bij ruimtelijke planvorming. Het is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties. Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt.

In de handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’, editie 2009, zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. Hierbij worden richtafstanden gegeven per milieutechnisch aspect (geur, stof, geluid en gevaar), waarbij de grootste afstand bepalend is voor de indeling in een milieucategorie (tabel 2).De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied.

Binnen gemengde gebieden kan echter ook sprake zijn van functiemenging. Dit betekent dat op gebouwniveau meerdere functies gecombineerd zijn, zoals wonen boven voorzieningen. In de VNG handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ is voor gebieden met functiemenging een aparte lijst opgenomen. Bij functiemengingsgebieden kan gedacht worden aan stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden. In tegenstelling tot rustige woonwijken zijn in dergelijke levendige gebieden desgewenst ook milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Het kan gaan om gebieden met functiemening en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen.

De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

• categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen -in gebieden met functiemenging- kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn daarbij toereikend;
• categorie B: activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
• categorie C: de activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij door de relatief grote verkeers-aantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het gaat om kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) vinden hoofdzakelijk inpandig plaats;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Naast deze randvoorwaarden zijn bij de selectie van de activiteiten de volgende criteria gehanteerd:

• Voor categorie A gaat het om activiteiten in milieucategorie 1.
• Voor categorie B gaat het om activiteiten:
• in categorie 1 voor het aspect gevaar;
• in maximaal categorie 2 voor de aspecten stof en geur;
• in maximaal categorie 3.1 voor het aspect geluid;
• met een index voor verkeer van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen).
• Voor categorie C gaat het om activiteiten zoals bij categorie B, echter met een index; voor verkeer van maximaal 2G (goederen) en 3P (personen)

Bij het samenstellen van de Staat van ‘Bedrijfsactiviteiten – functiemenging’, behorende bij het vigerende bestemmingsplan als bijlage van de regels, heeft gemeente Zoetermeer dus rekening gehouden met de richtafstanden die zijn afgestemd op omgevingstype gemengd gebied.

4.1.2 Toetsing.

Het initiatief betreft de realisatie van woningen en de mogelijkheid tot het vestigen van maatschappelijke en dienstverleningsfuncties op de begane grond. De locatie is omring door woningen waardoor de nieuwe woonfunctie binnen het gebied past. Wel dienen de nieuwe jongerenwoningen op gepaste afstand van bedrijven te worden gerealiseerd om de milieugebruiksruimte van bestaande bedrijven niet te beperken, en dienen de mogelijke maatschappelijke en dienstverleningsfuncties geen hinder te veroorzaken bij nabij gelegen woningen.

De dichtstbijzijnde bedrijvigheid nabij het wijzigingsgebied is op meer dan 100 meter gelegen. Inrichtingen die een grotere maximale richtafstand dan 100 meter in gemengd gebied bezitten behoren tot milieucategorie 4.2 of hoger. Dergelijke inrichtingen zijn niet toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan, waarmee gewaarborgd dat omliggende bedrijven niet worden geschaad in hun bedrijfsvoering door de realisatie van woningen die deel uitmaken van het wijzigingsplan.

In het vigerende bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’ is het gebied getypeerd als ‘gebied met functiemenging’. Om aan te geven welke lichthinderlijke bedrijfsactiviteiten in (gemengde) gebieden met functiemenging zijn toegestaan, is in het geldende bestemmingsplan een specifieke ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging’ opgenomen. In het bestemmingsplan is opgenomen dat voor percelen waar op gebouwniveau wonen gecombineerd mag worden met andere functies geldt dat bij recht functies die behoren tot categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging Stadscentrum/Dorpsstraat zijn toegestaan. In het geval van functies die vallen onder categorie B of C, dan wel functies die niet genoemd zijn, mag hiervan afgeweken worden, mits aangetoond is dat de milieuhinder niet groter is dan bij functies die vallen onder categorie A.

De eventueel te realiseren maatschappelijke en/of dienstverleningsfuncties op de begane grond van het pand aan de Italiëlaan dienen tot categorie A of vergelijkbaar met categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten van het vigerende bestemmingsplan ‘Stadscentrum/Dorpsstraat’ te behoren. Hiermee wordt gewaarborgd dat dergelijke functies niet tot hinder bij nabij of aanpandig gelegen woningen leiden.

4.2 Bodem

4.2.1 Inleiding

Aangetoond dient te worden dat de bodemkwaliteit afdoende is voor de gewenste gebruik. Hiervoor is het dikwijls noodzakelijk om een verkennend bodemonderzoek uit te laten voeren. Deze verplichting vloeit onder andere voort uit de Woningwet. Artikel 8 van deze wet schrijft voor dat de gemeenteraad van iedere gemeente een bouwverordening dient vast te stellen waarin onder andere voorschriften omtrent het tegengaan van het bouwen van een bouwwerk op verontreinigde bodem zijn opgenomen. Het gaat hierbij om bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning is vereist en waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend mensen zullen verblijven.’

4.2.2 Toetsing

Het initiatief voorziet in het transformeren van kantoor naar jongerenwoningen. Tuinen maken geen onderdeel uit van het initiatief. Volgens de bodemzoneringskaart van de gemeente Zoetermeer is het grootste het plangebied ingedeeld in zone G1. Dit houdt in dat de bodem over het algemeen niet tot plaatselijk licht verontreinigd is. Hiermee is aangetoond dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van het projectgebied afdoende is. Nader bodemonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

4.3 Ecologie/Natuurbeschermingswetgeving

4.3.1 Inleiding

EU-vogelrichtlijn/1979 en EU-Habitatrichtlijn/1992

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet (gebiedsbescher-ming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het Rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het Rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de Beschermde natuurmonumenten en de Staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

Flora- en faunawet

De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild, voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in een aantal bij de Flora- en faunawet behorende besluiten. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Sinds 23 februari 2005 is het Besluit vrijstelling beschermde diersoorten in werking getreden die voorziet in een wijziging van het “Besluit beschermde dier- en plantensoorten”. Met deze AMvB is het ontheffingsregime aangepast. Met de inwerkingtreding van dit besluit zal sprake zijn van een drietal categorieën beschermde soorten:

• Tabel 1: een algemene vrijstelling van in Nederland algemeen voorkomende soorten;
• Tabel 2: een algemene vrijstelling met gedragscode voor een aantal beschermde soorten.
• Tabel 3: streng beschermde soorten.

Tegen deze wettelijke achtergrond worden de nieuwe ontwikkelingen beoordeeld in relatie tot wettelijk beschermde planten en dieren en hun natuurlijke omgeving.

Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De EHS is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. De EHS is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Bij ruimtelijke plannen dient te worden getoetst of het projectgebied in of in de nabijheid van het projectgebied gelegen is. Indien het projectgebied in of in de nabijheid de EHS gelegen is, verlangt de provincie een ‘nee-tenzij-toets”.

4.3.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Binnen de Natuurbeschermingswet is een aantal gebieden als beschermd natuurgebied aangewezen. Eén van deze gebieden is het Natura 2000-gebied. De onderzoeklocatie maakt geen on-derdeel uit van een Natura 2000-gebied of de Ecologische Hoofdstructuur (hierna EHS), (figuur 5). De onderzoeklocatie is tevens niet in de nabijheid van de EHS of Natura 2000-gebied gesitueerd. Het dichtstbijzijnde beschermde natuurgebied, in dit geval de EHS, is op ruim 2 kilometer afstand van het projectgebied gelegen.

Figuur 5: Beschermde natuurgebieden nabij plangebied (uitsnede synbiosys.alterra)

Soortbescherming

Daar enkel inpandige verbouwingen plaatsvinden worden geen negatieve effecten verwacht voor de eventueel aanwezige beschermde diersoorten binnen het projectgebied.

4.4 Akoestisch onderzoek

4.4.1 Inleiding

De Wet geluidhinder biedt vooral in het ruimtelijk spoor bescherming tegen (spoor)weglawaai en industrielawaai van inrichtingen gelegen op een gezoneerd industrieterrein. In de Wet geluidhinder wordt een beperkt aantal typen objecten beschermd. Het gaat hierbij onder andere om woningen.

In het kader van de Wet geluidhinder dient de geluidbelasting ten gevolge van zoneringsplichtige bronnen ter plaatse van het projectgebied, inzichtelijk te worden gemaakt. Het plangebied is niet gelegen de zone van geluidgezoneerde industrieterreinen. Wel is het plangebied gelegen binnen de zones van enkele omliggende wegen (Italiëlaan, Denemarkenlaan, Duitslandlaan, Frankrijklaan en Europa/Australiëweg) en de Randstadrail. Het akoestisch onderzoek dient daarom betrekking te hebben op weg- en spoorwegverkeer.

Wegverkeer

Op grond van de Wet geluidhinder heeft iedere weg een zone aan weerzijden tenzij:

• De weg is gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied.
• De maximumsnelheid van de weg 30 km/uur bedraagt.

De breedte van de zone is afhankelijk van de inrichting en de ligging (stedelijk/binnenstedelijk) van die weg (artikel 74 Wgh). Indien een geluidgevoelige bestemming wordt gerealiseerd binnen de zone dient een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. In het kader van goede ruimtelijke ordening worden tevens de dertig kilometer wegen in het onderzoek meegenomen.

Op grond van de Wet geluidhinder is het stelsel van zonering van wegen erop gebaseerd dat de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelig object dat is gelegen binnen de zone van meerdere wegen, per weg wordt bepaald. Voor het aanbrengen van geluidwerende gevelvoorzieningen dient echter uitgegaan te worden van het cumulatieve effect, dus de gezamenlijke geluidbelasting van de wegen, zonder aftrek op grond van artikel 110g Wgh.

Op grond van artikel 110g van de Wet geluidhinder mogen de berekende geluidbelastingen gecorrigeerd (verminderd) worden met 2 dB voor de wegen waar de snelheid hoger is dan 70 km/uur en met 5 dB voor de overige wegen (< 70 km/uur). Deze correctie houdt verband met de verwachting dat het verkeer in de toekomst stiller zal worden door technische ontwikkelingen en aanscherping van het type keuringseisen.

Spoorwegverkeer

Conform het Besluit geluidhinder hebben alle spoortrajecten een zone met een bepaalde breedte. Binnen deze zone moet de geluidsbelasting (Lden) op de gevels van woningen, worden getoetst aan de voorkeurgrenswaarde. Voor woningen bedraagt de voorkeursgrenswaarde 55 dB. Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is onder voorwaarden een ontheffing mogelijk tot de maximale grenswaarde van 68 dB.

4.4.2 Akoestisch onderzoek

In opdracht van Van Omme en de Groot is in juli 2014 door moBius consult bv een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de gevels van het voormalige kantoorgebouw (bijlage1). Uitkomst van het onderzoek is dat de voorkeursgrenswaarden ten gevolgen van wegverkeer op de Italiëlaan en de Australiëweg/Europaweg, en het spoorverkeer van de naastgelegen Randstadrail wordt overschreden. De maximale grenswaarden worden hierbij niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde word eveneens niet gehaald door het treffen van maatregelen. Om de realisatie van het plan mogelijk te maken dient de gemeente Zoetermeer een hogere waarde vast te stellen als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

In het vastgestelde ‘Hogere waarden beleid’ van de gemeente Zoetermeer uit 2009 is opgenomen dat wanneer daadwerkelijk een hogere waarde nodig is, aanvullende voorwaarden van toepassing zijn, gericht op maatregelen bij de woning. Het gaat hierbij om de volgende aanvullende voorwaarden:

• Het stedenbouwkundig ontwerp wordt zodanig vormgegeven dat daarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat.
• Bij een aanvraag om een bouwvergunning moet een bouwakoestisch onderzoek worden gevoegd en worden getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde zoals genoemd in het Bouwbesluit.
• In de woning dient één verblijfsruimte aan de geluidluwe zijde (maximaal 48 dB) te worden gerealiseerd.
• De woning bevat een volwaardige buitenruimte (tuin of balkon, minimaal 6 m2) aan de geluidluwe zijde.

Bij alle woningen waar sprake is van een aanvraag hogere grenswaarde is sprake van een situatie zonder geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte. Op basis van de volgende argumenten wordt verzocht om hogere grenswaarden toe te kennen:

• Het betreft een bestaand gebouw, waardoor mogelijkheden ontbreken aangaande ligging en vorm van het bouwwerk.
• De indelingsmogelijkheden zijn beperkt gezien de toekomstige functie als woningen en de bestaande indeling van het gebouw.
• Het realiseren van een geluidsluwe zijde door het plaatsen van een tweede glazen schil rond het gebouw brengt ingrijpende kosten met zich mee. De kosten van een dergelijk scherm worden geschat op ca. € 300,- per m2 scherm. Alleen voor het afschermen van de gevel zouden de kosten daarmee al ca. € 225.000,- bedragen. Deze kosten zijn dusdanig hoog dat realisatie van het project niet meer haalbaar is.
• Er is een maatschappelijk belang mb.t. het terugdringen van leegstand.
• Op basis van het onderzoek van EGM adviseurs (bijlage 2)het binnenniveau als acceptabel wordt beoordeeld.

In het kader van goede ruimtelijke ordening en ter onderbouwing om af te wijken van het hogere grenswaarden beleid van gemeente Zoetermeer, zijn door EGM adviseurs berekeningen gemaakt van de geluidwering van de gevel. Uit het onderzoek blijkt dat aan de oost-, west-, en zuidgevel wordt voldaan aan de nieuwbouweisen. Voor maximaal 32 woningen aan die grenzen aan de noordgevel wordt niet voldaan aan de nieuwbouweisen. Bij deze woningen is sprake van een beperkte overschrijding van 1 of 2 dB. Omdat het nieuwe Bouwbesluit in dit geval geen eisen stelt aan de geluidwering van de gevel kan als kader het Bouwbesluit 2003 gebruikt worden. Dit bouwbesluit gaf gemeenten voor herbestemmingen tot maximaal 10 dB ruimte om af te wijken van de nieuwbouweisen. Hiermee kan gesteld worden dat in dit project sprake is van een acceptabele situatie.

Conclusie

De geluidbelasting op de gevels van het pand aan de Italiëlaan ten gevolge van weg- en railverkeer overschrijden de voorkeursgrenswaarden maar niet de maximale grenswaarden. Bij 48% van de woningen is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Uit de beschouwing naar bron- en overdrachtsmaatregelen blijkt dat dergelijke maatregelen niet haal zijn.

In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing en ter onderbouwing van de aanvraag hogere grenswaarden zijn het binnenniveau en de gecumuleerde geluidsbelasting relevant. De geluidsbelasting van alle bronsoorten samen, zonder aftrek, is lager dan de laagste maximale grenswaarde van 63 dB uit de Wet geluidhinder. Uit berekeningen van EGM adviseursblijkt dat ten aanzien van de geluidwering van de gevels deels aan de nieuwbouweisen wordt voldaan. Dit is niet het geval voor de woningen aan de noordzijde waar sprake is van een beperkte overschrijding van1 en maximaal 2 dB. Hiermee wordt het woon- en leefklimaat als acceptabel beoordeeld.

Ondanks dat niet kan worden voldaan aan de ontheffingseisen van gemeente Zoetermeer (geluidsluwe gevel en – buitenruimte) zijn de belangrijkste argumenten voor het verlenen van hogere waarden:

• Op basis van onderzoek van EGM adviseurs wordt het leefklimaat in de woningen als acceptabel beoordeeld.
• Er is sprake van een transformatieproject met de bijbehorende beperkingen.
• Er is voor alle partijen een groot belang in het terugdringen van leegstand.

4.5 Externe Veiligheid

4.5.1 Inleiding

De externe veiligheid wordt bepaald door aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het projectgebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen.

Het Vuurwerkbesluit (2002, herziening 2004) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) stelen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. De circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RVNGS) adviseert transportroutes met gevaarlijke stoffen veiligheidsafstanden aan te houden.

Aan de andere kant is het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijke beleid en externe veiligheid beleid dienen dus goed te worden afgestemd. Een ruimtelijke onderbouwing of toelichting is geen instrument om de mate van risico’s te beheersen, maar is wel een schakel tussen het externe veiligheidsbeleid en ruimtelijke ordening.

De risico’s worden door twee factoren bepaald; de kans dat zich een ongeval voordoet en de effecten van dat ongeval. Om te kunnen beoordelen wat wel en niet aanvaardbaar is, bestaan er twee risicomaten, namelijk het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

In artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen is een definitie opgenomen van het plaatsgebonden risico (PR). Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof.

In het besluit is een norm opgenomen voor het plaatsgebonden risico. Deze norm is een grenswaarde voor kwetsbare objecten en moet daarom door het bevoegde gezag in acht worden genomen (mag niet van worden afgeweken). De grenswaarde voor al dan niet geprojecteerde kwetsbare objecten is 10–6 per jaar. Voor al dan niet geprojecteerde beperkt kwetsbare objecten betreft dit een richtwaarde.

Groepsrisico.

Het groepsrisico (GR) gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. De officiële definitie van groepsrisico in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) luidt: "de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is".

Het groepsrisico is geen norm, maar er geldt een verantwoordingsplicht. De onderdelen waar bij de verantwoording aandacht aan moet worden besteed staan beschreven in Bevi artikel 12 voor Bevi activiteiten en artikel 13 voor ruimtelijke plannen. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt met de oriëntatiewaarde. Dit is een richtwaarde waar het bevoegd gezag zich zoveel mogelijk aan moet houden, maar men mag hiervan wel goed onderbouwd afwijken.

4.5.2 Toetsing

Ten behoeve van het recent vastgestelde bestemmingplangebied Stadscentrum / Dorpsstraat is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Uitkomst hiervan is dat:

• binnen en in de directe omgeving van het bestemmingsplangebied Stadscentrum / Dorpsstraat zich geen inrichtingen of contouren van inrichtingen bevinden waarop het Bevi van toepassing is. Ook vallen er geen (delen van) risicocontouren van buiten het plangebied gelegen Bevi-inrichtingen, binnen het bestemmingsplan.
• transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt over de Europaweg. Dit transport zal dusdanig laag zijn dat gezien vanuit het oogpunt van extern veiligheid het risico verwaarloosbaar klein is. Bovendien is het projectgebied op meer dan 200 meter afstand, de afstand waarbinnen eventueel ruimtelijke beperkingen gelden, gelegen van deze weg.
• nabij het plangebied geen buisleidingen zijn gelegen met een druk hoger dan 16 bar.
• vuurwerkopslag plaatsvindt aan de Dorpsstraat 66. De veiligheidsafstand bedraagt minimaal 8 meter van de bewaarplaats/de bufferbewaarplaats tot kwetsbare objecten. De afstand van de bewaarplaats van de inrichting tot het meest dichtbijgelegen kwetsbare object van derden bedraagt meer dan 8 meter.

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de realisatie van het project.

4.6 Luchtkwaliteit

4.6.1Inleiding

Wet milieubeheer

Hoofdstuk 5 Wet milieubeheer behandeld de milieukwaliteitseisen. In titel 5.2 van dat hoofdstuk zijn luchtkwaliteitseisen beschreven. Ten aanzien van de kwaliteit van de buitenlucht gelden uitsluitend titel 5.2, bijlage 2 en op titel 5.2 berustende bepalingen (artikel 5.6. lid1 Wet milieubeheer).

Conform artikel 5.16 dienen bestuursorganen bij onder andere besluiten op het gebied van ruimtelijke ordening aannemelijk te maken, dat dergelijke besluiten:

• Niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 opgenomen grenswaarde voor luchtkwaliteit;
• Al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leiden;
• 'Niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging;
• Betrekking hebben op een project dat is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Met andere woorden luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als aan één van de bovengenoemde vier criteria wordt voldaan.

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Conform het ’Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ draagt een besluit m.b.t. een project niet in betekenende mate bij indien aannemelijk is gemaakt dat, als gevolg van het besluit, de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide niet de 3% grens overschrijd. Bij ministeriële regeling kunnen categorieën van gevallen worden aangewezen waarbij een besluit, aangaande een project, in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt. De aanwijzing kan onder meer betrekking hebben op een besluit met betrekking tot één of meer daarbij genoemde categorieën van:

• Inrichtingen;
• Infrastructuur;
• Kantoorlocaties;
• Woningbouwlocaties.

Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In de regeling zijn categoriale gevallen opgenomen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de Luchtkwaliteit. Deze categorieën hebben betrekking op inrichtingen, kantoor en woningbouwlocaties, infrastructuur en activiteiten of handelingen. Voor woningbouwprojecten is de regeling van toepassing in de volgende gevallen:

Woningbouw

Aangewezen worden woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3000 woningen omvat.

Het besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Dit besluit is van toepassing op gebouwen die geheel of gedeeltelijk bestemd of in gebruik zijn: ten behoeve van basisonderwijs, voortgezet onderwijs, kinderopvang, overig onderwijs aan minderjarigen of als verzorgingstehuis, verpleegtehuis of bejaardentehuis. Indien dergelijke gebouwen binnen 300 meter van rijks- en 50 meter van provinciale wegen worden gepland, dient een luchtkwaliteitsonderzoek aan te tonen dat binnen deze zones de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof niet worden, of dreigen te worden overschreden. Wanneer dit wel zo is mag het aantal ter plaatse verblijvende personen door een besluit aangaande een gevoelige bestemming niet toenemen.

4.6.2 Toetsing

Het initiatief betreft de transformatie van kantoor naar 67 jongerenwoningen. Hiermee valt het initiatief onder het ’Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ en de daarbij behorende regeling en wordt voldaan aan de wetgeving op dit gebied. Tevens blijkt uit de monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/##) dat de concentraties van de maatgevende stoffen voor de luchtkwaliteit: stikstofdioxide (33 µg/m3)en fijn stof (23 µg/m3), ter plaatse van het projectgebied ruim onder de grenswaarden van 40 µg/m3 blijven waardoor een goedleefklimaat gegarandeerd kan worden.

4.7 Milieueffectrapportage

4.7.1 Inleiding

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. De projecten die beoordelingsplichtig zijn voor een m.e.r., zijn opgesomd in de bijlage D bij het Besluit m.e.r. Indien echter aan de richtwaarden wordt voldaan en een project in een kaderstellend plan (bijvoorbeeld bestemmingsplan) dient te worden opgenomen geldt in deze situatie geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar een (plan)m.e.r.-plicht. Beoordeelt dient te worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Een stedelijke ontwikkelingsproject, zoals ontwikkeling van een woningbouw, is vermeld in de bijlagen van het Besluit m.e.r. onder D 11.2. Een stedelijke ontwikkeling is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat niet wordt voldaan aan die criteria, is geen m.e.r.-beoordeling nodig.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof van 15 oktober 2009 (zaak C-255/08) over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd, één van de aanleidingen voor de aanpassing van het Besluit m.e.r. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.

De vorm van een vorm-vrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU). In de vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud zijn vermeld:

• 1. Kenmerken van het project;
• 2. Plaats van de project;
• 3. Kenmerken van het potentiële effect.

1. Kenmerken van het project

Het project bestaat uit de transformatie van een kantoorgebouw naar 67 jongerenwoningen. Hierbij zullen voornamelijk interne verbouwingen plaatsvinden.

2. Plaats van de projecten

De projectlocatie is gelegen in het centrum van Zoetermeer, dat getypeerd wordt als een gemengd gebied. Gevoelige gebieden zoals de EHS en Natura-2000 gebieden zijn op grote afstand (minimaal 2 kilometer) gelegen.

3. Kenmerken van het potentiële effect

De milieuhinder die met deze transformatie is gemoeid is heeft met name betrekking op geluidhinder en luchtverontreiniging veroorzaakt door de verkeersaantrekkende werking die van woningen uitgaat. Deze verkeersaantrekkende werking is echter lager dan die van het huidige gebruik (zie hoofdstuk 4 paragraaf 4.1). Hierdoor zijn geen significante effecten te verwachten waardoor het project niet mer-beoordelingsplichtig is.

Hoofdstuk 5 Juridiche vormgeving

Het wijzigingsplan Italiëlaan 33 gaat vergezeld van een verbeelding en regels. Op deze verbeelding is het kadastrale perceel 3657 (Italiëlaan 33) opgenomen. Voor de gronden op de verbeelding vervangt het wijzigingsplan, de bestemming van de gronden in het moederplan ‘Stadscentrum/ Dorpsstraat’. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt dit fragment van de verbeelding als zodanig deel uit van het moederplan www.ruimtelijkeplannen.nl/?planidn=NL.IMRO.0637.BP00017-0004

Op de verbeelding is op het hele bouwvlak naast de functie ‘Wonen’ tevens de functieaanduidingen ‘maatschappelijk en dienstverlening’ komen te liggen. Daarnaast is in de maatvoering een maximaal aantal wooneenheden van 67 opgenomen evenals de bouwaanduiding gestapeld (gs).

De regels van het moederplan zijn voor zover van toepassing overgenomen in de regels behorende bij het wijzigingsplan. De doeleindenomschrijving van artikel 26 (Wonen) is aangevuld om de op begane grond toegestane maatschappelijke en dienstverlenende functies te regelen. Als bijlage bij de regels is uit het moederplan de ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging’ overgenomen. Voor toetsing aan de regels moet derhalve het wijzigingsplan worden geraadpleegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Gelet op het stelsel van de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.2.1b Bro wordt een bouwplan van een of meer andere hoofdgebouwen toegestaan. Een afweging dient te worden gemaakt over het vaststellen van een exploitatieplan. Dit is niet aan de orde als er sprake is van een overeenkomst.

De realisatie van het plan is een dienst van algemeen belang (DAEB) als bedoeld in artikel 108, lid 3 van het Verdrag Werking Europese Unie. Voor de realisatie van de 67 sociale jongerenwoningen is een “overeenkomst DAEB inzake Italiëlaan 33” gesloten tussen opdrachtgever en gemeente Zoetermeer. In deze overeenkomst zijn voorwaarden opgenomen voor de realisatie van het plan. Zo is in deze overeenkomst onder andere opgenomen dat gemeente Zoetermeer een bijdrage zal verstrekken voor een deel van het exploitatietekort, onder de voorwaarden zoals genoemd in de “overeenkomst DAEB inzake Italiëlaan 33”, omdat het project anders niet realiseerbaar zou zijn. Voorwaarde voor deze bijdrage is wel dat de woningen voor ten minste 10 jaar beschikbaar blijven als sociale huurwoningen.

Maatschappelijke aanvaardbaarheid

Ten aanzien van dit wijzigingsplan zal de procedure worden gevolgd zoals die is beschreven in artikel 3.6lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij behorende zienswijzen- en beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerp-wijzigingsbesluit bestaat de mogelijkheid voor een ieder gedurende deze periode van 6 weken mondeling dan wel schriftelijk zienswijzen in te dienen. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden in beroep te gaan en / of om een voorlopige voorziening aan te vragen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ten tijde van de ter inzagelegging van het vastgestelde wijzigingsbesluit. Met deze procedures wordt de maatschappelijke betrokkenheid afdoende gewaarborgd.