Dwarstocht

3.3 Ruimtelijke analyse van het plangebied

Ruimtelijk-geografische positie
Bedrijventerrein Dwarstocht ligt in het oosten van Zoetermeer, ten noorden van de A12 en nabij de afslag Zoetermeer. Het terrein is ontwikkeld vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw. Bedrijventerrein Dwarstocht lag vroeger aan de rand van de stad maar door de komst van de woonwijk Oosterheem is heeft het terrein een ruimtelijk-geografische positieverandering ondergaan. Het ligt nu in de stad en de randen van het terrein (met name langs de Oostweg) zijn in toenemende mate 'zichtassen' geworden.
Aan de west- en zuidzijde van het plangebied liggen meerdere bedrijventerreinen.

Stedenbouwkundige opzet
Onderdelen van het oude landschap in de vorm van (oorspronkelijke) poldersloten (tochten) vormen de begrenzing van het bedrijventerrein. De Oostweg en de Dwarstocht zijn hier voorbeelden van.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan uit 2001 is een aantal uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd ten aanzien van de planontwikkeling. In hoofdlijnen betreft dit de volgende punten:

• de (verlengde) Oostweg dient als verkeersverzamelweg, ontsluiting van het bedrijventerrein vindt plaats via de Franklinstraat en de Tobias Asserlaan;
• ontsluiting van het gebied kan tevens plaatsvinden middels een ventweg parallel aan de Oostweg;
• op de locatie wordt hoogwaardige bedrijfsbebouwing toegelaten uit de categorie 1 en 2 van de VNG- publicatie "Bedrijvenlijst Milieuzonering”. Distributiebedrijven voor de textielhandel vallen echter in milieucategorie 3.1 (SBI-code 6312 A). Bij het opstellen van het bestemmingsplan uit 2001 is bepaald dat om deze reden de bestemming "Bedrijfsdoeleinden en distributiecentrum" met als doeleindenomschrijving "distributiecentrum voor de textielhandel" op het oostelijk deel wordt gelegd. In dit bestemmingsplan is aangesloten op deze regeling door het opnemen van een functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - distributiecentrum". Binnen de bestemming "Bedrijf" zijn aan de oostzijde van de Oostweg bedrijven mogelijk tot en met categorie 2. Aan de westzijde zijn bedrijven mogelijk tot en met categorie 3.1;
• kantoren -zelfstandig of behorend bij een bedrijf- dienen de voorgevel te richten op ontsluitingsweg/verkeersverzamelweg om het terrein een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven;
• ten behoeve van te realiseren parkeervoorzieningen wordt uitgegaan van de normen van de gemeentelijke parkeernota, zoals deze geldt op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan;
• parkeren vindt plaats op eigen terrein en dient aan het oog te worden onttrokken, dit met behulp van bijvoorbeeld afgeschermend groen c.q. aan de achterzijde van het gebouw.

Het terrein aan de oostzijde van de Oostweg is bij het opstellen van het vigerende bestemmingsplan primair bedoeld voor distributiebedrijven voor de textielhandel. Met de provincie is bij het opstellen van het bestemmingsplan van 2001 de afspraak gemaakt dat aan de westzijde van de Oostweg zelfstandige kantoren kunnen worden toegelaten met een lokale gebondenheid en een maximum van 500 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak per vestiging. Daarnaast worden onder voorwaarden bedrijfsgebonden kantoren toegelaten.

Verder zullen vooral algemene functionele eisen ten aanzien van de verkaveling, de ontsluiting en de parkeermogelijkheden de stedenbouwkundige opzet van het bedrijventerrein bepalen. Van belang blijft dat langs de toegangswegen, en dan met name langs de Oostweg, sprake is van een representatief bebouwingsbeeld.

Voor Miss Etam is de vergunde situatie overgenomen in het bestemmingsplan.

Bouwtypologie
De bestaande bebouwing bestaat nu uit het modern vormgegeven pand van Miss Etam. Aan de voorzijde (dus langs de Oostweg) bevinden zich de representatieve kantoren, bestaande uit drie gebouwen die onderling zijn verbonden. Er is vergunning verleend voor het bouwen van een vierde kantoor, deze is nog niet gerealiseerd. Aan de west- en noordzijde zijn begeleidende waterpartijen aangelegd. Achter de kantoren bevindt zich het omvangrijke bedrijfspand. Het geheel heeft een moderne uitstraling.

De overige aanwezige bebouwing (het kinderdagverblijf en de pallethandel) zijn van tijdelijke aard.

Ruimtegebruik
Miss Etam kenmerkt zich, in vergelijking met bijvoorbeeld meer recente bedrijventerreinen, door de aanwezigheid van veel buitenruimte. Deze buitenruimte is met name ingericht op functionaliteit. Langs de Oostweg en de Tobias van Asserlaan zijn waterpartijen aangelegd. Deze voegen kwaliteit toe aan het terrein en zorgen bovendien voor de vereiste waterberging. De overige ruimte is ingericht als parkeerterrein (noordzijde) en aan de oostzijde van het pand vinden de laad- en losactiviteiten plaats.

De eerder genoemde uitgangspunten voor nieuwe bedrijven (en kantoren) blijven van toepassing bij nieuwvestiging in de overige delen van het plangebied. Essentieel is dat is voldoende mate gezorgd wordt voor de aanleg van genoeg parkeervoorzieningen op eigen terrein. Voorkomen moet worden dat in het openbare gebied wordt geparkeerd.