| Plan: | Kwadrant/Van Tuyll sportpark/Brinkhage/Lansinghage |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00027-0004 |
De verschillende beleidskaders (hoofdstuk 2) en de aspecten die in de ruimtelijk-functionele analyse (hoofdstuk 3) zijn beschreven vormen belangrijke bouwstenen voor onderhavig bestemmingsplan. Vanuit deze bouwstenen zijn de ruimtelijk-functionele uitgangspunten voor het bestemmingsplan benoemd. Deze worden in onderstaande subparagrafen nader toegelicht.
De geformuleerde uitgangspunten voor het bestemmingsplan kunnen afwijken van de feitelijke situatie. Zoveel mogelijk zijn de afwijkingen opgenomen op de verbeelding (bijvoorbeeld de bebouwingspercentages). Voor het overige is een vangnet opgenomen in de regels: daar waar de bestaande maatvoering groter is dan de algemeen toegestane maatvoering wordt de bestaande maatvoering aangehouden als maximaal toelaatbaar.
Bij de actualisatie vormen de bestaande bestemmingsplannen het vertrekpunt. Daarbij is ook gekeken naar het feitelijk gebruik van de gronden en naar de planologische mogelijkheden die op grond van vrijstellingen en vergunningen zijn verleend.
Voor de bedrijventerreinen Lansinghage en Brinkhage geldt dat deze bedrijventerreinen nagenoeg in zijn geheel benut zijn voor bedrijvigheid. Voor de bestaande bedrijven die passen binnen het geldende bestemmingsplan en voor de twee braakliggende bedrijfskavels op Lansinghage is opnieuw aangesloten bij regeling uit het geldende bestemmingsplan.
Bedrijven die ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan binnen het plangebied legaal aanwezig zijn, maar niet passen binnen de geldende bestemming, krijgen een maatbestemming. Op basis daarvan kunnen deze bedrijven de activiteiten voortzetten die vallen onder deze maatbestemming. Omschakeling van het bedrijf naar een andere activiteit dan in de bestemming is vermeld, kan alleen plaatsvinden wanneer deze activiteit past binnen de algemeen toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Bij bedrijfsbeëindiging of-verplaatsing kan zich dan alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen, of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbare milieucategorie.
Er bevindt zich binnen het plangebied één bedrijf dat afwijkt van de geldende bestemming en door middel van een maatbestemming positief bestemd is. Het betreft hier het bedrijf Pharmapack aan de Bleiswijkseweg 51 (categorie 4.2).
Daarnaast biedt het bestemmingsplan het juridisch planologisch kader waarin ook de mogelijke gevolgen voor het milieu worden meegewogen. Voor de bedrijventerreinen Brinkhage en Lansinghage is binnen de geldende bestemmingsplannen deels een zonering aangebracht. Vanwege (recente) jurisprudentie en nieuw geldend beleid, dat op deze bestemmingsplannen nog niet van toepassing was, is de milieuzonering binnen het plangebied nader bezien. Uitgangspunt is dat de hoogst mogelijke milieucategorie mogelijk gemaakt wordt, afgestemd op de nu gevestigde bedrijven, de reeds toegestane categorieën en de kenmerken van het gebied.
De ruime mogelijkheden worden dus alleen beperkt als de bestaande situatie en de bestaande regelgeving/wettelijke bepalingen daar aanleiding toe geven. Denk aan bestaande woningen in en nabij het plangebied op basis waarvan de toegestane milieucategorieën omlaag zijn gebracht. In dit verband wordt ook verwezen naar paragraaf 5.6.3 over bedrijven en milieuzonering. Verder geldt dat binnen de gehanteerde milieuzonering uitgegaan is van het huidige legale gebruik.
Intensiveren van bebouwingspercentages is een middel om bestaande bedrijven meer bouwvolume op de huidige kavel te bieden. Op de bedrijventerreinen verschillen de bebouwingspercentages op grond van de geldende bestemmingsplannen. Met het oog daarop is voor alle percelen met een bedrijfsbestemming binnen het plangebied een maximaal bebouwingspercentage op het bouwvlak gezet.
Daar waar de bestaande maatvoering groter is dan het toegestane bebouwingspercentage wordt de bestaande maatvoering aangehouden als maximaal toelaatbaar (deze is vermeld op de verbeelding).
Via een afwijkingsbevoegdheid is een hoger bebouwingspercentage toegestaan. Aan deze afwijking wordt de voorwaarde gekoppeld, dat een dergelijke vergunning alleen kan worden verleend indien wordt voorzien in voldoende opslagruimte en parkeermogelijkheden op eigen terrein. Doel van deze regeling is dat bij herontwikkeling op het bouwperceel voldoende ruimte komt voor parkeren en (buiten)opslag.
In de geldende bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen is vaak alleen een bouwhoogte opgenomen. In de geldende bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen Brinkhage en Lansinghage zijn bouwhoogtes opgenomen variërend van 10 tot 14 meter, met daaraan gekoppeld de bepaling dat 20% van een perceel een grotere bouwhoogte mag hebben. In het verleden zijn binnen de bedrijventerreinen enkele vergunningen verleend voor het afwijken van de maximale bouwhoogte. In die gevallen wordt de vergunde bouwhoogte mogelijk gemaakt. Aangezien een dergelijke verruiming van de bouwhoogte geen stedenbouwkundige bezwaren kent en het bedrijven tegelijkertijd meer flexibiliteit biedt, is er in voorliggend bestemmingsplan voor gekozen de vigerende bouwhoogtes over te nemen. De 20%-regeling is in verband met de handhaafbaarheid komen te vervallen. De opgenomen hoogtes bieden nog voldoende bouwmogelijkheden.
In voorliggend bestemmingsplan zijn de bouwgrenzen uit de geldende bestemmingsplannen zo veel mogelijk overgenomen. Daarmee worden de bestaande rechten gerespecteerd. Uitgangspunt binnen dit bestemmingsplan is dat opslag alleen binnen het bouwvlak is toegestaan.
Op de bedrijventerreinen zijn, in lijn met de vigerende bestemmingsplannen, geen bedrijfswoningen gesitueerd. Uitgangspunt in voorliggend bestemmingsplan is dat nieuwe bedrijfswoningen niet mogelijk worden gemaakt. Bedrijfswoningen kunnen namelijk beperkingen opleggen aan de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen bedrijfsgronden. Dit vanwege de wettelijke eis om een redelijk woon- en leefklimaat ter plaatse van deze woningen te garanderen. Het niet mogelijk maken van bedrijfswoningen is conform het provinciale beleid. Er is in dit bestemmingsplan ook geen sprake van woon-werkeenheden.
De (reguliere) woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Voor de woningen aan de Zegwaartseweg en de woningen aan de Bleiswijkseweg (Plas van Poot) is een maximale goothoogte en bouwhoogte opgenomen.
Op verschillende plekken binnen het plangebied zijn groene structuurelementen aanwezig, bijvoorbeeld in het Van Tuyllpark, langs de Oostweg, Zegwaartseweg en Australiëweg en langs de oostzijde van bedrijventerrein Lansinghage. Deze groenelementen hebben een afschermende werking tussen de aangrenzende functies en hun omgeving. Daarnaast is er structureel (begeleidend) groen langs de hoofdontsluitingswegen. Binnen het plangebied liggen ook diverse watergangen en waterpartijen.
De groenblauwe structuurelementen met een afschermende werking of een waterhuishoudkundig belang zijn binnen dit bestemmingsplan ook als zodanig bestemd (bestemming Groen of Water). Hiermee wordt de instandhouding ervan gewaarborgd. Overeenkomstig de geldende bestemmingsplannen zijn de meeste kleine groenelementen binnen het plangebied in voorliggend bestemmingsplan opgenomen binnen de bestemming Verkeer. Deze bestemming biedt de mogelijkheid om de gronden, indien noodzakelijk, te herinrichten voor verkeersdoeleinden.
Wegenstructuur
De categorisering van de wegen binnen het plangebied blijft vooralsnog onveranderd. Alle infrastructurele projecten in het plangebied die voortvloeien uit de Nota Mobiliteit Zoetermeer zijn inmiddels grotendeels gerealiseerd. Binnenkort wordt de Laan van Mathenesse (gemeente Lansingerland) verbonden met de Lansinghageweg waardoor een parallelle route aan de A12 ten zuiden van deze rijksweg voor gemotoriseerd verkeer wordt gerealiseerd. Hierdoor zullen de verkeersintensiteiten op de Lansinghageweg toenemen. Voor de doortrekking van de Laan van Mathenesse naar de Lansinghageweg is een afzonderlijke RO-procedure doorlopen. Het gedeelte van deze nieuwe weg dat ligt binnen Zoetermeer is in dit bestemmingsplan is opgenomen op de plankaart. Verder zijn er geen grote nieuwe infrastructurele projecten voorzien die gevolgen hebben voor de verkeersstructuur. In de Intergemeentelijke Structuurvisie BleiZo en de stedenbouwkundige schets Van Tuyllpark zijn wel verschillende mogelijkheden genoemd om de wegenstructuur te optimaliseren. Deze voorstellen zijn echter niet verwerkt in onderhavig bestemmingsplan, omdat de concrete uitvoerbaarheid daarvan nog niet is geborgd.
Verder is in het Van Tuyllpark een nieuwe weg voorzien die de bestaande wegenstructuur in het park verbindt met de nieuwe halte van de RandstadRail ter hoogte van het Van Tuyllpark. Deze weg vormt een verlenging van de Van der Hagenstraat in oostelijke richting en is op de plankaart aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van sport-verkeer- en verblijfsgebied 1'.
Parkeren
Uitgangspunt is dat het parkeren voor werknemers en bezoekers van de gevestigde bedrijvigheid en voorzieningen zo veel mogelijk op het eigen terrein plaatsvindt. Basis voor het parkeerbeleid vormen de Integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer (2012) en de Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels (2012) welke door de gemeenteraad op 21 mei 2012 zijn vastgesteld. De Integrale kaderstellende beleidsnotitie (auto)parkeren Zoetermeer geeft uitwerking aan het parkeerbeleid. Als basis voor het nieuwe parkeerbeleid in Zoetermeer geldt: 'vraagvolgend' waar dat kan en 'sturend' waar dat moet. Met andere woorden: parkeerplaatsen realiseren op die plaatsen waar daar behoefte aan is én er de mogelijkheden zijn (ruimtelijk en financieel) en sturen op het gebruik van beschikbare parkeerplaatsen waar de vraag naar parkeercapaciteit groter is dan het aanbod en uitbreiding van parkeercapaciteit niet aan de orde is. In deze beleidsnotitie is vastgelegd hoe zal worden omgegaan met parkeervraagstukken in de bestaande stad. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar verschillende gebruikersgroepen zoals bewoners, bezoekers en werknemers. In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels zijn voor uiteenlopende functies en voorzieningen parkeernormen opgenomen. Bij de parkeernormen is veelal sprake van een bandbreedte en kan per situatie bepaald worden welke norm binnen de bandbreedte het meest geschikt is. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels welke kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk op de ontwikkelkavel moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren.
Op grond van de APV is het (op vastgestelde dagen en uren) verboden vrachtwagens en andere grote voertuigen op andere dan de door het college van burgemeester en wethouders van Zoetermeer aangewezen wegen of parkeerterreinen te parkeren. De twee belangrijkste motieven voor dit verbod zijn handhaving van de beeldkwaliteit van het openbaar gebied en het voorkomen van belemmering van den de doorstroming door geparkeerde voertuigen. In het plangebied bevinden zich geen terreinen voor vrachtwagenparkeren.
De delen van het openbaar gebied, die in gebruik zijn voor verkeer of parkeren hebben een verkeersbestemming gekregen.
Voor onderhavig bestemmingsplan gelden de volgende uitgangspunten:
Algemeen
Detailhandel
Volumineuze detailhandel en brand- en explosiegevaarlijke detailhandel, die niet inpasbaar zijn in de centrumgebieden:
Op basis van het geldende bestemmingsplan Lansinghage-Zuid (goedkeuring GS 19 februari 1991) is het toegestaan dat detailhandelsactiviteiten zich vestigen op Lansinghage die, gezien hun aard, niet thuishoren in winkelgebieden en waarvoor het effect op de distributieve structuur is te verwaarlozen. Het betreft dan met name detailhandel in auto's, boten, caravans, landbouwwerktuigen en grove materialen.
Ook is in het bestemmingsplan Lansinghage-Zuid een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen voor de vestiging van detailhandel in meubelen, keukens en /of badkamers en bouwmarkten.
Augustus 2012 zijn de volgende detailhandelsvoorzieningen gevestigd op het bedrijventerrein Lansinghage:
| Naam | Adres | Soort detailhandel | Oppervlakte (kadastrale perceel) | ||
| De Limo B.V. (Suzuki) | Argonstraat 10 | Garage | 2.235 m2 | ||
| Gamma | Argonstraat 11 | Bouwmarkt | 8.267 m2 | ||
| Versluis Automobielen (Skoda) | Argonstraat 14 | Garage | 1.072 m2 | ||
| Megascoot B.V. | Argonstraat 146 | Scooterwinkel | circa 250 m2
onderdeel van bedrijfsverzamelgebouw |
||
| LCV Zoetermeer (Nissan) | Argonstraat 42 | Garage | 1.180 m2 | ||
| Preuninger B.V. (Fiat) | Argonstraat 8 | Garage | 2.470 m2 | ||
| Trecx B.V. | Cobaltstraat 28 | Kampeer- en outdoor | 320 m | ||
| Van der Slik V.O.F. | Edelgasstraat 20 | Caravans | 2.028 m2 | ||
| Van Wijk motoren B.V. | Goudstraat 97 | Motoren | 2.716 m2 | ||
| Gert van Wijk | Kryptonstraat 74 | Garage | 430 m2 | ||
| Megamat B.V. | Radonstraat 290 | Bouwmarkt | 6.484 m2 | ||
| Totaal | 27.452 m2 | ||||
Het bedrijventerrein Lansinghage heeft een oppervlakte van 614.073 m2 (de bestemming Bedrijventerrein). Op basis van Artikel 4 mag het aandeel van bedrijven in de perifere detailhandel niet meer bedragen dan 10% van het totale oppervlak van het bedrijventerrein. Augustus 2012 is 4,5 % van het bedrijventerrein Lansinghage in gebruik als perifere detailhandelslocatie.
Detailhandel als nevenbranche (niet zijnde productiegebonden detailhandel)
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit mag niet meer bedragen dan 5% van het totale vloeroppervlak met een maximum van 100 m2 bvo. Zo wordt gewaarborgd dat detailhandel een nevenactiviteit blijft, ondergeschikt aan de hoofdactiviteit. Een winkel op bedrijventerreinen is in strijd met het gemeentelijk detailhandelsbeleid en wordt niet toegestaan.
Kantoren
Bestaande zelfstandige kantoren in het plangebied worden met een maatbestemming positief bestemd. Op grond van de provinciale verordening mogen bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen geen bestemmingen aanwijzen die leiden tot een ruimteverlies voor bedrijvigheid, tenzij in regionaal verband afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop dit ruimteverlies wordt gecompenseerd en over de locaties waar deze compensatie plaatsvindt. Voor het plangebied zijn in regionaal verband geen afspraken zijn gemaakt over compensatie. Dit betekent dat in onderhavig bestemmingsplan geen nieuwe zelfstandige kantoren mogelijk worden gemaakt.
Internetverkoop
Bij internetverkoop wordt primair het medium internet gebruikt voor het aanbieden en verkopen van waren. Ten behoeve van internetverkoop is in dit bestemmingsplan het begrip 'afhaalcentrum' opgenomen. In de regels bij het bestemmingsplan is het begrip 'afhaalcentrum' afzonderlijk gedefinieerd. Een afhaalcentrum onderscheid zich van reguliere detailhandel doordat geen uitstalling ter verkoop in en rondom het afhaalcentrum is toegestaan.
Op de bedrijventerreinen in het plangebied zijn afhaalcentra toegestaan. Om te voorkomen dat deze afhaalcentra verkapte winkels/detailhandel worden en daarmee gaan concurreren met de gevestigde detailhandel is in onderhavig bestemmingsplan binnen of rondom een afhaalcentrum geen uitstalling ten verkoop toegestaan. Tevens geldt dat een afhaalcentrum niet meer dan 20 m2 bvo mag bedragen.
Horeca
De bestaande (zelfstandige) horecavoorzieningen in het plangebied zijn positief bestemd. Verder is binnen het plangebied ondergeschikte horeca mogelijk. Per bedrijf mag daartoe maximaal 5% van het bvo gebruikt worden, tot een maximum van 100 m² bvo.